房屋租赁合同合法性讲课稿

房屋租赁合同合法性篇一：合法的房屋租赁合同房屋租赁合同甲方：（出租人）身份证：乙方：（承租人）身份证：双方经友好协商，根据合同法及国家、当地政府 对房屋租赁的有关规定，就租赁房屋一事达成以下协议。第一部分房屋概况第1条甲方保证向乙方出租的房屋系（本 人/共有）拥有完全所有权和使用权。（如果房屋是共有，则 还应增加：已经共有人同意，附书面同意声明。如果是委托 租赁，应有房屋所有权人与受托人的委托协议书）第2条房屋法律概况房屋所有权证书登记人：身份证号码：房屋所有权证书编号：土地使用权证书编号：房屋所有权证书上登记的房屋建筑面积：房屋的使用面积：房屋的附属建筑物和归房屋所有权人使用的设施：第3条出租房屋概况（包括从落地址、名称、用途、间数、建筑面积、使用面积、地面、墙壁质量、家具设备等）第二部分租赁期限第4条房屋租赁期限：自 年月 日至 年 月日止。遇以下情况应顺延：1. 发生不可抗力事由的；2. 甲方非正常原因逾期交付房屋的；3. 非乙方原因致使房屋无法居住的；4. 经双方协商一致并书面更改的。第三部分租金条款第5条 租金每月 元（大写:整）。第6条租金按 （月/季/半年/年）支付；自本合同生效之日起 日内，乙方应支清下一 （月/季/半年/年）的租金。（也可以 约定以月、年等支付租金日期）第7条租金支付地点：。第8条 租金支付方式： （现金、支票、汇 票、转帐等）。第9条甲方收取租金时应提供合法有效的收据，否 则乙方有权拒绝支付租金。第四部分保证金和其他相关费用第10条为保证乙方按照合同履行义务，甲、乙双方 约定甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金， 保证金为 个月的租金，即 元。保证金收取后，甲方应向乙方开具收款凭证。第11条当乙方违反合同约定未缴纳租金或者其他费 用时甲方有权利从保证金中扣取。乙方应补足保证金。如果 乙方经甲方通知后 日内未补足的话，则甲方可以单方解约，并追究乙方相应的违约责任。第12条租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证 金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息 归还乙方。第13条房屋在租赁期间产生的税收由 方承担，不因本租赁合同无效、撤销、变更而变动，除非双方 对此达成书面变更协议。第14条租赁期间，乙方因正常生活之需要的煤气费、 水电费、电话费、有线电视费、络使用费等由 方 承担；环境卫生费、治安费、物业管理费用等每月每平方米 共计 元由 承担。第15条 租赁期间，房屋的使用权归乙方，包括甲方 有所有权或独立使用权的房屋外墙、屋顶、地下空间、及房 屋的附属配套设施（如自行车位、汽车车位）等。第五部分免租装修 第16条 年 月 日至年 月 日为免租装修期，在此期间由 方负责对房屋进行装修，装修费用由方承担，甲方在此间期间免收乙方的租金。第17条装修期间的水费、电费、电话费、物业管理 费等费用由 方负担。第六部分房屋变更与设立他项权利第18条租赁期间，甲方如将房产所有权转移给第三 方，应提前 个月书面通知乙方，乙方有以同等价格的优先购买权。房产所有权转移给第三方后，该第三方即 成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利和承担原甲方的 义务，甲方不再承担本合同约定的权利与义务。第19条租赁期内，乙方将该房屋部分或全部转租给 他人，必须事先征得甲方的书面同意。但同一间居住房屋， 不得分割转租。乙方转租该房屋应与接受转租方订立书面的 转租合同。因转租带来的额外收益归 方所有。第20条租赁期内，乙方将该房屋转让给他人承租或 与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得甲方书面同意。 转让或交换后，该房屋承租权的受让人或交换人应与甲方签 订租赁主体变更合同并继续履行本合同。第21条租赁期间，甲方欲对房屋设立抵押权，须提前 个月书面告知乙方，乙方有权决定是否继续承租。如乙方在 日内无异议或不作为，则视为认可甲方的行为。如乙方作出决定终止本合同，则租赁关系自终止本 合同通知书到达甲方的次日起计算。甲方没有按以上约定告知乙方，乙方有随时单方面解 除本合同的权力，并追究甲方违约责任。第22条甲方设立其它他项权利， （可以/不 可以）不征得乙方同意，但应提前 个月书面告知乙方。第七部分房屋修缮第23条 租赁期间，方应负责房屋的正常 维修，或委托 方代行维修，维修费由 方承担。甲方应保证房屋能满足乙方正常使用和居住之需要。租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔 （月/年）检查、修缮一次，乙方应予积极协助，不得阻挠 施工。第24条 租赁期间，如房屋发生非因乙方原因造成的 自然损坏，或人为损坏，或屋面漏水等，影响乙方正常居住 生活事由的，甲方应在接到乙方通知之日起 天内予以修缮，超过 天，乙方有权自行修缮。对房屋进行的修缮费用，乙方可以抵消租金或向甲方索还，并可追究甲方违约责任。第25条租赁期间，如房屋有倾倒危险，或其它严重 妨碍乙方正常居住的，或威胁到乙方的生命财产安全的，甲 方应在接到乙方的通知后立即进行修缮或暂时补救，如果甲 方对此怠慢，或不予以理睬，或采取维修保养措施不力，乙 方可以退租或代甲方修缮。第26条 租赁期间，房屋内原有的家电、家具等附属 设施、设备的维修由 方负责，维修费用由方负担。第27条因乙方管理使用不善造成房屋及其屋内原有 的家电、家具等附属设施、设备的损失和维修费用，由方承 担责任并赔偿损失。第28条租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理 及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担 全部责任和服从甲方监督检查。第29条乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。 返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费 用。第八部分保险责任第30条在租赁期限内，方负责购买租赁 房屋的保险，方负责购买租赁物内乙方的财产及 其它必要的保险（包括责任险）。若 各方未购买上述保险，由此而产生的所有赔偿及责任由 方承担。第九部分甲方权利与义务第31条甲方保证如实向乙方解释和说明房屋情况和 周边概况，应包括房屋权属、房屋维修次数、物业管理、治 安、环境等，及如实回答乙方的相关咨询，否则视为欺诈行 为。第32条甲方如未按本合同规定时间向乙方提供租赁 房屋，每日向乙方偿付违约金 元，累计不超过 个月的租金。第33条租赁期间，如甲方确需收回房屋自住，必须提 前 个月书面通知乙方。解除合同后，甲方应支付违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的%计 算。第34条 租赁期间，如有政府或经正常合法程序审批 的拆迁行为，则按照国家拆迁条例和当地的拆迁有关规定执 行。第35条 乙方经甲方许可在租用房屋内进行装修，如 果因甲方原因致使乙方在合同期限内搬出房屋，则甲方除承 担违约责任外，还应折价装修费用一次性支付给乙方。折价装修费用由双方协商，协商不一致，按照当地县 级以上人民政府对拆迁房屋的装修费用的补偿的最高标准 执行。第十部分乙方权利与义务第36条 乙方按本合同约定交付租金，甲方如无正当 理由拒收，乙方不负迟延交租的责任。第37条 租赁期间，如乙方需要退房，必须提前 个月书面通知甲方。双方协商一致解除合同，乙 方应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的 %计算。第38条租赁期间，乙方未经甲方同意改变房屋的结 构及用途，故意或过失造成租用房屋和设备的毁损，应负责 恢复原状或赔偿经济损失。乙方如需装修墙、安装窗和防盗 门等，须事先征得甲方同意，如需要经政府审批的，则应经 有关部门批准方能施工。第39条乙方在房屋内的装修及安装的设备、物品， 在合同期满搬出时可一次折价转让给甲方；双方如无法达成 协议，则乙方应自合同期满之日起 天内自行拆除，恢复至房屋原状。超过 天，甲方有权无偿保留或自行拆除，拆除费用由乙方在合理数额内承担。第40条 根据本合同约定提前终止合同或合同期满， 乙方应在收到甲方正式书面通知之日起 天内搬出全部设备、物件，但双方另有协商除外。如乙方短期内另找 房屋确实有困难或另有其它特殊情况，则甲方应允许乙方延 期30天，但乙方应按本合同约定的租金一次性交清租金。 搬迁后 日内房屋里如仍有余物，如双方无约定，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。第41条 租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁， 乙方应赔偿甲方因此所受的经济损失。第42条 租赁期满，乙方需续租，应提前 天书面通知甲方，甲方自收到书面通知之日起 天内应提出异议或与乙方协商续约；如在接到乙方书面通知之日 起 天内甲方不予以书面答复，则视为默认同意乙方续租，本合同自动延长 年，自 天期满次日起计。第43条租赁期满，乙方在同等租金下有优先承租权。第十一部分不可抗力和例外第44条 不可抗力意指不能预见、不能避免且不能克 服的客观自然情况。第45条 因不可抗力导致甲乙双方或一方不能履行或 不能完全履行本协议约定的有关义务时，甲乙双方相互不承 担违约责任。但遇有不可抗力的一方或双方应于不可抗力发 生后 日内将情况告之对方，并提供有关部门的证明。在不可抗力影响消除后的合理时间内，一方或双方应当 继续履行合同。第46条不可抗力影响如持续 个月以上，任一方均有权单方面终止合同。第47条 合同履行期间，如非因乙方原因，房屋发生 漏水、倒塌，或房屋被认为危房，或其它原因致使乙方无法 正常居住生活的，在甲方维护或修缮完毕之前，甲方应减免 这段日期的租金。第48条因不可抗力致使本合同无法履行，本合同则自 然终止，甲方应在本合同终止之日起 天内返还乙方多支付的租金，其它有关问题按国家相关规定处理。第十二部分通知第49条 依照本协议要求任何一方发出的通知或其它 联系应以 文书写，通知可以专人递交，或以挂号信件、或以公认的快递服务或图文传真发送到另一方。通知 视为有效送达的日期应按下述方法确定：1. 专人递交的通知在专人交到之日视为送达；2. 以图文传真发送的通知在成功传送和接收日后的 第1个工作日视为送达。第十三部分争议解决第50条本合同归中国法律、法规管辖。第51条甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议， 应协商解决；协商解决不成的，双方同意选择下列第 种方式解决：1. 提交 仲裁委员会仲裁；2. 依法向房屋所在地法院人民法院起诉第十四部分合同生效第52条本协议自 日起生效，本合同另有 约定或法律、行政法规有规定的，则从其约定或规定。第53条 方应按国家规定办理房屋租赁证、 房屋租赁备案登记、治安许可证等国家规定应办理的各项手 续。如果 方在本协议双方签字之日起 天内，仍然没有办理上述手续，则 方有权解除本合同。第54条由代理人代为签订本合同并办理相关事宜的， 该代理人应向对方出示授权委托书并应和对方应在授权委 托书的授权范围内确定本合同具体条款，代理人超越代理权 或代理权终止后的代理行为，未经委托方书面追认的，对委 托方不发生法律效力。第十五部分违约责任第55条 任何一方未履行本协议约定的任何一项条款 均被视为违约。第56条 任何一方在收到对方的具体说明违约情况的 书面通知后，应在 日内对此确认或提出书面异议或补充说明。如果在 日内不予以书面回答，则视为其接受书面通知所述内容。在此情形下，甲乙双方应对此 问题进行协商，协商不成的，按本协议争议条款解决。违约 方应承担因自己的违约行为而给守约方造成的经济损失。第十六部分索赔第57条 如果因甲方非正当原因致使本合同无法履行， 甲方应返回乙方已经交付的租金及乙方基于信赖而先期投入的各类费用，包括但不限于乙方交付的中介费用、乙方的 来回搬迁费用、乙方已经支付和虽未支付但将要产生的装修 费用、乙方为正常居住生活需要而添加的固定设备安装费用（如：有线电视安装费、电话安装费、电器安装费用、电线 电表安装费、中央空调通道安装费、煤气管道安装费、络安 装篇二：房屋租赁合同审查要点房屋租赁合同大量存在，实践中发生纠纷的不少。如何预防纠纷的发生比事后解决纠纷更重要。签订一份 好的租赁合同，能够在很大程度上减少纠纷的发生。本微信 将连续分析房屋租赁合同审查要点。租赁合同应当采用书面形式，至少一式两份，出租人与 承租人各持一份。1、出租人出租房屋的合法性出租人有权出租房屋，这构成房屋租赁合同合同合法性、 有效性和可履行的基础。出租人是房屋的所有权人、持有所有权证书；出租人是房屋所有人而无所有权证书，但有建设工程规 划许可证，或者有商品房买卖合同并且是合同中的买方、合 同已经在房屋登记部门办理预售登记、预登记；出租人为房屋的合建方，与建设工程规划许可证的持有 者（即房屋的建设方、房租建成之后的房屋所有权人）之间 有合作建房合同，已经获得合建方同意出租。作为承租人，必须查看出租人的上述证书和文件原件、 尽可能留存复印件；出租人是单位的，要查看单位的营业执 照副本、或事业单位登记证书或其他登记证件，留存复印件。代理人代为出租房屋的，要查看代理人的身份证件、留 存复印件；查看代理人的授权委托书原件，看代理人是否有 代理出租的权限，应留存代理人的授权委托书，如留存复印 件，复印件上应要求代理人当面亲笔签名。2、出租人为转租的情形转租出租人即所谓二房东与房屋所有人之间有租赁合 同，合同约定允许转租；原租赁合同不允许转租或没有对转租作出明文约定，需 要取得房屋所有人同意转租的书面同意书。次承租人最好能查看并持有原租赁合同3、租赁房屋用途租赁合同应明确租赁房屋的用途，承租人未经出租人书 面同意不能改变用途；改变用途不应违反房屋的本来可用范 围、房屋本来的使用性质。如果租赁房屋用于经营使用、需要将租赁房屋作为承租 人的公司住所办理工商注册登记或者其他类似登记，在签订 合同之前先进行核查，如不能实现目的即不应签署合同；如 初步核查可行，也应在合同中明确约定该具体用途；如是否 能注册存在不确定性，合同应约定不能注册时的处理办法， 如解除合同、退还预付租金、押金等。实践中因为约定不明， 发生纠纷的不少。合同应约定擅自改变用途时承租人的违约责任、出租人 的解约权等。对承租人而言，如果要改变租赁用途，一定 要事前取得出租人的书面许可。根据合同法规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物 的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解 除合同并要求赔偿损失。4、约定租赁期间租赁合同应明确约定租赁的起止日期；根据合同法的规定，租赁期限不得超过二十年。超过 二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租 赁期限自续订之日起不得超过二十年。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未 采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期未约定或约定不明的视为不定期租赁。当事人可 以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通 知承租人。5、租金的计算与支付租金起算点要明确；如有装修时间，不计算租金的（所 谓免租期），也应明确。合同法第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期 限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本 法第六十一条的规定（补充协议约定或合同相关条款、交易 习惯）仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间 届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支 付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付 或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内 支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。好的合同可以避免或减少纠纷的发生。如何审查房屋租 赁合同，其实也似签订房屋租赁合同应当注意的事项。这次 主要分析的是：租赁合同违约金；房屋装修；房屋的交接等。 （欢迎关注：elawyers）6、装修与提前解约合同宜约定，承租人装修房屋和装修方案应获得出租人 书面同意；装修不应破坏房屋基本结构；对装修的其他约定。承租人提前解除合同，不得要求退还装修费。7、押金的支付与返还租赁合同通常约定承租人支付相当于数月租金的押金 给出租人，主要用于1）担保租金的支付，防止欠租；2）对 房屋的合理使用，防止对房屋及其附属设备的损害；3）防 止拖欠水电费等相关费用。对出租人而言，一定要收到押金后再交付出租房屋；交 房后再收押金就难了。在退租时，租赁双方应检查房屋状 况，除房屋和设备的正常损耗外，如不存在损坏，进行费用 结算后，出租人应将押金退还承租人。8、违约金房屋租赁合同中可以针对不同情形分别约定违约金。迟延支付租金的违约金。擅自改变用途的违约金。提前解除合同的违约金。9、房屋及附属设施的维修责任通常由出租人承担房屋和附属设施的维修费用；对于一 些微小的维修，双方也可以在合同中另行约定，但一定要明 确范围，最好能列一个清单，避免含糊不清将来发生纠纷。10、房屋附属设备、水电气等相关手续租赁合同应当对房屋附属设施的情况作出明确的约定；对房屋使用相关的水、电、天然气、暖气、络、电话、 有线电视等使用和缴费应作出约定。对房屋的钥匙交接、物业交接等做出约定，并按照约定 进行交接、作出记录。篇三：房屋租赁合同中企业如何规避合同风险 房屋租赁合同中企业如何规避合同风险 第一章合同签约过程中的风险防范一、保证合同有效成立（一）保证对方当事人适格合同法第九条第一款规定当事人订立合同，应当具 有相应的民事权利能力和民事行为能力。因此在订立合同时， 应注意审查合同对方当事人是否具有主体资格。1、合同对方是个人的，审查确认对方是否具有相应的 民事行为能力和民事权利能力。民事行为能力，是民事主 体以自己的意思进行民事活动，取得权利并承担义务的资格。 在租赁合同中主要需审查对方是否为完全民事行为能力人， 通过对方的年龄和精神健康状况来判断。民事权利能力，是法律赋予民事主体从事民事活动，享 受民事权利和承担民事义务的资格。在房屋租赁合同中主要 审查出租人是否为建筑物的合法权利人，建筑物是否为合法 建筑。承租人应要求出租人出示其对该房屋享有出租权的有 效凭证，如房产证、公房租赁凭证，并留存副本。如果房屋 属转租性质，除要求转租人出示上述凭证外，还应要求转租 人出示其与原出租人之间的租赁合同副本；如该租赁合同约 定需经原出租人同意该房屋方可转租的，还应要求转租人提 供原出租人同意转租的书面确认函，并留存副本。受委托代 理的，审查代理人的资格和代理权限。2、合同对方是法人组织的，审查当事人的履约能力、 资信状况等。只有确信对方具有履约能力，商业信誉良好，合同履行 较有保障，才能与之签约。在实践中，要搞清对方的资信情 况，主要是看其营业执照，了解注册资金、经营范围、企业 经济性质、法定代表人或企业负责人等。另外，可到当地工 商行政管理机关去查询，或通过对方的老客户，从侧面了解 对方的资信状况。在和单位签订合同时，应该加盖单位公章 或合同专用章。代订合同的，审查代理人的资格。代理人 必须事先取得委托单位的委托证明。民法通则第六十五 条规定：“书面委托的授权委托书应当载明代理人的姓名或 者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。” 代理人必须在委托人授权的范围内签订合同，代理人必 须以被代理人的名义签订合同。在合同对方具有民事权利能力和完全民事行为能力的 同时，还要注意合同主体与法定登记主体的一致性。自然人 的身份证或户籍载明的名字和法人及其他组织依法登记的 名称，属于法定名称，签订合同时一定要和法定名称文字一 致。（二）合同双方就合同的主要条款协商一致在协商的过程中主要审查确认合同对方意思表示是否 真实，合同双方当事人在订立合同时，其意思表示一定要真 实，即当事人在意志自由，能认识到自己的意思表示之法律 效果的前提下，内心意思与外部表达相一致。意思表示不真 实情况下订立的合同无效。（三）合同内容具体、明确、合法1、审查合同的文字表述合同应当用词准确，文字表述要清晰、具体，要避免那 些模棱两可、含意不清的词语出现。同时，确保合同内容事 实清楚，详细具体，权利义务明确，具有合法性和可操作性。2、审查合同条款的实质内容合同成立是合同生效的前提，只有已经成立的合同才涉 及到合同的效力问题。合同的必要条款是合同成立必须具备 的合同条款，合同若欠缺必要条款，则合同不能成立。合同 必要条款有的是法律规定的，有的是根据合同的类型和性质 确定的，合同必要条款还有的是根据当事人的要求确定的， 凡当事人要求合同必须具备的条款，合同条款中必须具备。 不同类型的合同，合同内容不同。按照合同法第十二条 的规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：当 事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款或者 报酬；履行期限、地点和方式；违约责任和解决争议的方法。合同法第二百一三条规定，租赁合同的内容包括租赁 物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方 式、租赁物维修等条款。因此，在租赁合同中，双方当事人 在合同中应对合同的期限、租赁物的维修、租金及其支付期 限和方式等做明确的规定。（1）租赁期限合同法第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二 十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租 赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约 定不明确，依照本法第六一条的规定仍不能确定的，视为 不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同 应当在合理期限之前通知承租人。”因此，在租赁合同中，双方应该明确约定租赁期限，防 止出租人随时解除合同给承租人造成损失，而且租赁期限最 长不得超过20年，超过部分无效。（2）租赁合同的形式合同法第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其 他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书 面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”第十一条“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包 括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有 形地表现所载内容的形式。”第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用 书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”根据我国合同法的规定，租赁期限六个月以上的， 应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期 租赁。这意味着，如果口头约定租赁期限为六个月以上而没 有签订书面合同，口头约定的租赁期限则视为不成立，只能 认为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，不利于保护合 同双方的权利，此外，缺少书面合同，双方的权利义务不易 确定，容易发生纠纷。因此，无论租赁期限长短，最好签 订书面的租赁合同，一旦发生纠纷，也容易判明是非、划分 责任。在履行合同过程中，有关修改合同的信函、电报等都 是租赁合同的组成部分。长期租赁合同最好到房产管理部 门登记备案。根据城市房地产管理法第53条规定：“房 屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁 期限，租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的 其它权利义务，并向房屋管理部门登记备案”。该条虽不 是强制性规定，不办理备案登记也不影响合同的效力，对房 屋租赁的合同进行备案，主要是便于行政机关管理的需要， 同时登记备案的合同具有对抗第三人的效力，出于交易安全 的必要，建议租赁双方进行登记备案，以减少合同风险。（3）违约责任条款一个合同如果没有违约责任条款，就不算完整的合同， 也不利于保护双方的交易。合同中可通过约定违约金来有效 防止一方违约，促进合同按照约定履行。违约金数额不能过 低，过低就起不到保护合同履行的目的。违约金的规定方式 有两种，一是定额违约金（违约金数额明确具体），二是不规 定具体的数额，只约定违约金的计算方法。不管哪种规定方 式，违约金必须明确具体、没有歧义，这样有利于事后发生纠 纷时迅速确定赔偿金额。违约金没有约定的，一方违约时一 般按照守约方的实际损失赔偿。但有时实际损失是很难确定 的，也很难举证，因此在诉讼中也很难得到法院支持。如果 规定了违约金，一方违约所要赔偿时就省略了很多麻烦。（4）解决争议的方法条款为有效解决合同履行过程中可能出现的纠纷，合同双方 不妨在订立合同时明确约定解决争议的方法。约定诉讼的， 明确管辖法院。根据民事诉讼法有关规定，合同的双方 当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、 合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但 不得违反诉讼法中对级别管辖和专属管辖的规定。约定仲裁 的，根据仲裁法的规定，当事人在订立仲裁协议或约定仲裁 条款时，应当选定仲裁委员会。所以对仲裁机构必须写具体 的名称，如果没有写具体名称，发生纠纷后只能由当事人协 商签订补充协议予以明确，协商不成原仲裁协议或合同仲裁条款无效。二、合同成立（一）合同成立的时间1、承诺生效合同成立的时间一般是由承诺生效的时间决定的。在我 国，承诺的生效采取到达主义，即承诺何时到达于要约人， 则承诺便在何时生效，合同便在承诺生效时成立。在合同成 立前签订确认书的，签订确认书时合同成立。合同法第二十五条“承诺生效时合同成立。”第二十六条“承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要 通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生 效。采用数据电文形式订立合同的，承诺到达的时间适用本 法第十六条第二款的规定。”第三十二条“当事人采用合同 书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成 立。”第三十三条“当事人采用信件、数据电文等形式订立合 同的，可以在合同成立之前要求签订确认书。签订确认书时 合同成立。”2、承诺的撤回承诺的撤回权，是承诺人阻止承诺发生法律效力的权利， 撤回的通知必须先于或同时与承诺到达要约人，才发生阻止 承诺生效的效力，撤回的通知如果迟于承诺到达要约人，因 承诺已经成效，则不发生承诺撤回的效果。合同法第二十七条“承诺可以撤回。撤回承诺的通知应当在承 诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人。”第二十八条“受要约人超过承诺期限发出承诺的，除要 约人及时通知受要约人该承诺有效的以外，为新要约。”第二十九条“受要约人在承诺期限内发出承诺，按照通 常情形能够及时到达要约人，但因其他原因承诺到达要约人 时超过承诺期限的，除要约人及时通知受要约人因承诺超过 期限不接受该承诺的以外，该承诺有效。”（二）合同成立的地点合同成立地即承诺生效地。如果采用数据电文形式订立 合同的，收件人的主营业地为合同成立地；没有主营业地的， 其经常居住地为合同成立的地点。当事人采取合同书形式订 立合同的，双方当事人签字或盖章的地点为合同成立地点， 双方签字或盖章不在同一地点的，以最后签字或盖章的地点 为合同成立的地点。合同法第三十四条承诺生效的地点为合同成立的地点。采用数据电文形式订立合同的，收件人的主营业地为合 同成立的地点；没有主营业地的，其经常居住地为合同成立 的地点。当事人另有约定的，按照其约定。第三十五条当事人采用合同书形式订立合同的，双方当 事人签字或者盖章的地点为合同成立的地点。三、保证合同生效房屋租赁过程中，为实现合同生效，主要应注意确认出 租人的主体资格，防止出现无效合同、效力待定合同和可变 更、可撤销合同。（一）确保合同签订者具备相应的权利能力和行为能力 确保合同签订者为完全行为能力人，且为合法的处分权人。代理他人签约的，必须有相应的授权委托书，且在代理 权限范围内，以被代理人的名义订立合同。（二）确保出租房可以被出租依据我国城市房屋租赁管理办法第6条规定，以下 房屋不得出租：未依法取得房屋所有权证件的；司法机关和行政机 关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的： 共有房屋未取得共有人同意的；房屋权属有异议的；属 于违法建筑的；不符合安全标准的；房屋已抵押，未经 抵押权人同意的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有 关规定的；有关法律法规规定禁止出租的其他情形。为避免此种无效合同风险，承租方除尽职调查外，还应 在签订租赁合同中约定无效合同处理条款，以保护自己一方 权益。（三）尽量确保房屋不可能被拆迁且不是违章建筑1、一旦被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。城市房屋拆迁管理条例第12条规定：“拆迁范围确 定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（三） 租赁房屋。”因城市房屋拆迁管理条例属于行政法规， 该条为强制性规定，因此按合同法若干问题的解释第4 条的规定，签订的租赁合同为无效合同。因此，承租人在签 订租赁合同时，应对该区域动迁情况进行调查，避免因签订 无效租赁合同而受到经济损害。2、违章建筑的房屋出租的，房屋租赁合同无效。这里定义的违章房屋是指未经主管部门许可或不按主 管部门许可而擅自建筑的房屋。违章房屋大体可分为三种情 况：一是建造人未合法取得土地使用权即擅自建造房屋；二 是已取得土地使用权，但尚未取得建筑规划许可证、施工许 可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋；三是违反土地 使用权出让合同用途的约定，将房屋改变用途出租的租赁合 同。如果承租人出于其他目的明知是违章房屋仍要租赁的， 应在签订租赁合同中约定无效合同处理条款，或要求出租方 提供担保，但这种风险未必能规避。如果出租人隐瞒了出租房屋的事实，从而使承租人的权 益受到了损害，承租人可以向出租人追偿应得的补偿部分， 也可根据具体情况依据合同法第五十四条的规定，以出 租人欺诈为由请求法院或者仲裁机构变更或者撤销。第二章合同履约阶段的风险防范一、房屋装修、扩建、维修的处理（一）房屋装修最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具 体应用法律若干问题的解释根据房屋的装饰装修是否经出 租人同意、租赁合同是否有效、装饰装修是否形成附合适用 完全不同的处理规则：1. 承租人未经出租人同意，装饰装修的费用，由承租 人负担，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。2. 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时， 未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出 租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房 屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物， 出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的， 由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。3. 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者 合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修 物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当 恢复原状。4. 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方 对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情 形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人有 权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；（二） 因承租人违约导致合同解除，承租人无权请求出租人赔偿剩 余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的，应在 利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同 解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自 的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导 致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方 按照公平原则分担。5. 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时， 承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修费用的，但当事人 另有约定的除外。我们注意到，房屋租赁解释根据有效合同和无效合 同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值 损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时，装 饰装修的现存价值。在合同无效场合，承租人通常已经占用 使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益， 不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合同解除 时，装饰装修的剩余“价值”，这一 “价值”的确定是以合 同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间 摊销的装饰装修费用。对于承租人来说，装修需要投入金 钱，那么就要注意防范风险：要尽可能的取得出租人的书面 同意，以防止出租人反悔；承租人可以采用书面确认书的方 式要求对方确认，最好以邮政快递的方式送达对方，至少尽 到了告知义务。此外，如果要对承租房屋进行装修，尽可能 的将租赁合同的期限约定的长一些，否则，合同期满，出租 人不同意续租，承租人将承受较大的损失。最好在租赁合同 中也对租赁期间届满或者合同解除时装饰装修如何处理作 出明确约定。根据最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民 法通则若干问题的意见第86条规定，实践中，对于承 租人对房屋进行改建、改装或者增加附着物而形成的添附物， 如果是征得出租人同意的，或者按合同约定的承租目的属于 合理添置的，那么按以下情况分