全国中指院市场形势展望及房地产市场运行情况

第一部分：2009年全国房地产市场运行情况 2009年12月4日“第六届中国数字地产节暨2009中国房地产指数系统样本项目年度总评榜发布会”于北京歌华开元大酒店成功举办。此次会议，中国房地产指数系统、中国指数研究院重点分析了2009年中国房地产市场的运行状况。与此同时，此次数字地产节还面向全国发布了“2009中国房地产指数系统样本项目年度总评榜”，集中展现全国重点城市热销项目及专业领域典范楼盘.12月4日，在北京歌华开元大酒店举行的第六届中国数字地产节暨2009中国房地产指数系统样本项目年度总评榜发布会上，中国房地产指数系统办公室主任、中国指数研究院常务副会长黄瑜女士现场发表了解析当前中国房地产市场形势的精彩演讲。演讲分为以下四部分：第一部分：2009年全国房地产市场运行情况第二部分：2009年主要城市房地产市场表现第三部分：房价究竟如何第四部分：2010年市场形势展望一、2009年全国房地产市场运行情况1、投资：开发投资增速逐月回升，但仍低于近年来平均水平预计2009年全年，房地产和住宅开发投资分别达到3.8万亿元和2.6万亿元，分别同比增长23.8%和19.7%，低于2000-2007年的平均水平。2009年1-10月，房地产和住宅开发投资分别同比增长18.9%和14.1%，增速分别较上月加快1.2个百分点和0.7个百分点，延续今年以来的逐月回升势头，但与2000-2007年的平均水平25.6%和27.2%仍有较大差距，亦低于2008年全年水平。图： 1999-2009年房地产和住宅开发投资及其增长率数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统2、供应：09年施工和新开工面积低位增长，市场略显供给不足预计2009年全年，全国商品房施工、新开工将达到32.8亿、10.6亿平方米，分别同比增长19.5%和8.4%（2008年分别为27.4亿和9.7亿平方米）。全国住宅施工面积和新开工面积达到25.6亿、8.5亿平方米，分别同比增长18.1%和5.8%，增幅均低于2000-2007年的平均水平。2009年1-10月，全国商品房施工面积、新开工分别比上年增长16.4%、3.3%（2008年全年为16.0%和2.3%），住宅施工和新开工面积分别增长15.0%、0.4%（2008年全年为16.0%和1.4%），连续两年保持低速增长，其中新开工面积连续两年增速远低于2000-2007年平均水平（19.8%）。图：1999年-2009年全国住宅施工和新开工面积及其增长率数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统3、需求：销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高预计2009年全年，全国商品房销售面积和销售额将达到9-9.5亿平方米和4-4.5万亿元，其中住宅销售面积8.5-9亿平方米，销售套数达到850-900万套（06、07、08年分别为504、625、556万套），销售额为3.5-4万亿元。2009年1-10月，全国商品房销售面积和销售额分别达到6.6亿平方米和3.15万亿元，同比增长48.4%和79.2%，住宅销售面积和销售额分别为6亿平方米和2.8万亿元，同比增长50.1%和84.3%，规模与增速均创历史新高，其中销售额已超过2007年全年。图：1999年-2009年全国住宅销售面积和销售额数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统图：1999-2009年全国住宅销售面积和销售额增长率数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统表：历年全国商品房和住宅销售面积和销售额增长率数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统二、2009年主要城市房地产市场表现1、成交：主要城市住宅成交套数创历史新高2009年1-11月，十六个城市中除沈阳外均已超过2008年全年水平。与2007年全年相比，已有上海、广州、天津、重庆、杭州、厦门、福州等10个城市超过2007年全年水平。表：06年至今主要城市成交套数及其增长率（单位：套数）数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统说明：重庆、成都数据为商品房，其他城市为商品住宅2、上市：除上海外多数城市新增上市量明显低于去年同期今年1-10月，重点城市中除上海外，各城市新上市均低于去年同期，其中北京降幅最明显，为39.8%，杭州、深圳、武汉等城市累计同比降幅均将近30%。图：主要城市2009年1-10月新上市面积及其增长率数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统表：2006-2009年主要城市新上市套数数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统说明：重庆、成都数据为商品房，其他城市为商品住宅，下同。3、供求对比：销供比高于1，存量迅速消化，部分城市短期供给不足今年1-10月，重点城市的销供比均高于1，其中武汉超过2，北京、深圳、杭州超过1.5。截至10月底，主要城市可售面积较08年底减少200-500万平方米，60%的城市出清周期下降10个月以上，其他城市减少6-9个月。图：主要城市2007-2009年销供比（以面积计算）主要城市2007-2009年可售面积主要城市2007-2009年出清周期数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统4、二手房：成交套数同比增长显著，多个城市交易量超过同期新房今年以来，主要城市二手房成交套数增长显著。北京、上海和深圳前十月的成交套数同比增长两倍，天津和杭州增长近两倍，广州超过一倍，成都为74.4%。下半年成交量高位震荡，部分城市11月创新高。9个重点城市中，7月、8月、9月、10月分别有5个、6个、2个、7个城市成交量下降，其中北京、上海在2万套以上高位震荡。进入11月，由于“营业税减免和利率优惠即将到期”的预期，各城市二手房成交套数大幅攀升，北京在11月突破3万套，创历史新高，1-11月累计成交23万套，是此前三年成交量总和。与同期新房成交量相比，北京、上海、广州、深圳、南京今年前三季度的二手房成交套数已超过同期新房，其中深圳达1.87倍。图：2008-2009年主要城市二手房成交套数走势图：2007-2009年主要城市二手房与同期新房销售套数之比数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统三、房价究竟如何？1、全国：商品房和商品住宅均价的绝对水平和增速创历史新高2009年1-10月，全国商品房和住宅均价分别为4751元/平方米和4544元/平方米，分别较去年同期增长20.8%和22.7%，绝对水平和增速均创历史新高。图：1999-2009年商品房和商品住宅均价及其增长率数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统2、重点城市:多个城市近期成交均价接近或超过历史最高水平并呈稳步上升态势截至2009年11月，20个重点城市中已有北京、上海、广州、深圳、天津、重庆等12个城市先后突破历史最高水平，另外8个城市也已接近历史最高水平。与今年1月相比，深圳、北京、厦门、南昌等9个城市住宅成交均价涨幅超过30%。图：2009年11月住宅成交均价相比1月涨幅数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统3、新房价格指数：十二个重点城市住宅价格指数均全面上扬图：十二个重点城市住宅指数走势图数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统4、二手房价格指数：回升更加显著，北京、深圳、广州等多个城市超过20%11个重点城市中，北京、深圳、广州、杭州、天津的二手房价格指数较去年年底增长超过20%，上海、苏州、南京超过10%。图：主要城市二手房价格指数走势数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统5、全国房价绝对水平创新高，但累计涨幅不及GDP、人均可支配收入2009年1-10月，全国住宅均价达到4544元/平方米的新高，较去年同期上涨22.7%，而前三季度GDP、人均GDP等指标的增速不到10%，但居民储蓄存款同比增长24.8%，达到26万亿的历史高位。1998年-2008年，全国住宅均价累计上涨97%，而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入的累计增幅均达到或超过2倍。1998-2004年，全国住宅均价累计上涨37%，低于同期GDP等指标涨幅，而2004-2009年，全国住宅均价累计上涨79%，与同期GDP、人均GDP、人均可支配收入和居民储蓄存款涨幅基本持平。图：1978年来GDP等指标增长率(按当年价计算，不考虑物价因素，09年数据除房价外其他指标为前三季度数据)数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统6、重点城市1998-2009年涨幅普遍低于同期GDP和人均可支配收入1998年-2009年，北京等重点城市住房均价累计上涨150%-300%不等，但除上海外，其他重点城市的住宅均价涨幅均低于同期GDP累计涨幅，如北京住房均价累计上涨312%，但GDP上涨375%；深圳住房均价累计上涨191%，但GDP累计上升432%。上海的住宅均价涨幅尽管高于GDP涨幅，但同期居民储蓄存款累计上涨511%。表：1998-2009年北京等重点城市住宅均价等指标累计涨幅数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统7、一线城市2004-2009年房价累计涨幅超出同期GDP和人均可支配收入，二线城市涨幅相对较小2004年-2009年，重点城市的住房均价增速加快，其中北京的累计涨幅达到163%，而同期GDP、人均GDP等指标涨幅均不及90%，仅有居民储蓄存款累计增长110%；类似的还有上海，房价涨幅高于GDP、人均可支配收入等指标涨幅；广州住宅均价累计涨幅虽不及同期GDP涨幅，但高于人均可支配收入涨幅，也存在一定风险。天津、武汉、重庆、南京等二线城市住房均价涨幅低于同期GDP等指标。表：2004-2009年北京等重点城市住宅均价等指标累计涨幅数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统8、部分城市和区域新房价格涨幅大幅超出同期二手房2009年1月至10月，深圳和北京的新房成交均价分别累计上涨83%和54%，但同期二手房均价（报价）上涨26%，未来存在调整风险。武汉、广州、重庆新房均价涨幅略高于二手房价涨幅，但高出幅度较小；杭州、天津、上海的新房价格涨幅低于同期二手房，可能与当地中低价位新房较多上市有关，未来价位将较为稳定；以北京为例，东湖湾最新一期报价达28000元/平方米，较今年1月上涨超过80%，而同区域内同质二手房均价约为21000元/平方米，涨幅约为60%；类似的还有京投快线阳光花园，由于四号线的开通，从9月的17000元上涨到目前的23500元，涨幅超过30%，而同期周边二手房（马家堡区域）涨幅不到20%。图：主要城市2009年10月新房和二手房均价相比1月涨幅数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统四、2010年市场形势展望1、政府：2008年底以来多项刺激性政策促进了经济回暖和房地产市场企稳回升（1）各项优惠政策持续跟进：1.“131”号文拉开了“救市”大幕：营业税减免、货币政策宽松、融资渠道逐渐打开等2.地方政府多项优惠措施跟进：放开外资购房、土地出让金缴纳方式放松等3.银行信贷前所未有的放松：1-10月新增贷款达9万亿（2）区域规划不断推出：1.长株潭“两型社会”建设总体方案获国务院批准2.珠三角改革发展规划纲要发布3.国务院支持海西发展若干意见发布4.京津冀将实现区域规划“一张图”5.广佛肇联动珠三角一体化脉络渐清6.横琴岛纳入珠海特区范围7.关中天水经济区发展规划发布8.国务院通过辽宁沿海经济带规划9.中国图们江区域合作开发规划获国家批复（3）基础设施（铁公基”）建设力度加大：1.轨道交通：截至2009年9月，22个城市79条轨道交通建设规划已经获得国务院批复，总长2260公里，总投资8820亿元。2.城市交通：京沪高铁、杭州湾大桥、港珠澳大桥、南京长江隧道等重大工程获并陆续开工。2、政府：土地出让金收入占地方财政收入超过20%，大幅缓解财政压力1994年，中央实行分税制改革，地方财政收入占比稳定在45-47%之间，但支出占比从1994年的69%上升到2008年的78.7%。1997年来，地方财政赤字从1997年的2277亿元上升到20599亿元，增长了近十倍。1997年-2008年，开发企业的土地购置费（可视为地方政府的“土地出让金收入）从248亿元上升到5996亿元，占地方政府财政收入的比重从5.6%上升到20.9%，而占财政赤字的比重从10.9%上升到29.1%。2008年，江苏、北京、浙江、广东四省市“土地出让金”收入位居全国前列，均超过500亿元，且均超过同期财政赤字，北京更是达到同期财政赤字的5.24倍，占同期财政收入的35%；浙江、四川、福建、安徽的“土地出让金”占财政收入比重也较高，均超过30%。表：截至2009年11月23日土地出让金前20名城市19数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统2、银行：房贷仍是优良资产，银行对个人购房者青睐有加房地产业的快速发展离不开银行的信贷支持。截至2008年底，商业性房地产贷款余额5.3万亿元，占金融机构贷款余额比重达18.3%，其中房地产开发贷款和个人住房按揭贷款分别为2万亿和3万亿元，其中个人住房按揭贷款较1997年底增长150倍。个人住房贷款向来是银行的优质资产，2009年扩张更为显著：2009年1-10月，个人消费贷款余额（其中约80%是房贷）增长14000亿元，是2007年和2008年的1.7倍和3.1倍（分别为8400亿元和4500亿元），预计1-10月个人住房贷款已达到11000亿元，较2007年和2008年大幅增长。由于7折利率优惠和“不对称降息” ，商业银行房贷“利差”显著缩小，各家银行谋求“以规模求利润”，房贷的扩张速度远超业内预期。2009年上半年，建行、工行、中行新增个人住房贷款均超过1000亿元，而2008年全年均不足800亿元，其中中行是2008年的1.85倍，“放贷冲动”最为显著。银行：开发企业在2009年得到银行大力支持开发企业在2009年得到银行大量资金支持：2009年1-10月，房地产开发企业获得国内贷款9119亿元，同比增长53.0%，是2000年来的最高增速，总量已超过2007和2008年全年。由于国内贷款和销售回款的大幅增长，1-10月房地产开发企业资金来源达4.4万亿元，同比增长43.4%，资金实力显著提高。2009年上半年工行发放房地产开发贷款639亿元，较上年增长18.7%，占同期公司贷款的10.6%。此外，万科、龙湖、绿城等13家企业在2009年获得工行等银行的巨额授信，总额接近3000亿元。图：2000-2009年房地产企业获得国内贷款及其增长率数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统表：2009年主要房企新增银行授信情况数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统3、企业：主流企业现有土地储备中约半数是2007年后新增，地价普遍较高万科、保利、中海、绿城、世茂五家企业当前土地储备均超过2000万平方米，其中万科、保利现有土地储备中超过60%是2007年后获得，中海、绿城、世茂现有土地储备中也有约一半是2007年之后增加，这些地块的楼面价明显高于2006年前拿拿的地块。如万科2004-2006年间平均拿地成本不到1500元/平方米，但2007年后拿地成本达2852元/平方米，增长近一倍。从单个地块来看，成本推动房价的趋势更加明显：2009年万科在房山拿的两幅地块 ，楼面价分别为5726元/平方米和6443元/平方米，受此影响，周边同质项目已从先前的8000元左右涨到现在的10000元左右，预计万科项目售价将在12000元以上。与此类似，11月20日大龙地产在顺义后沙峪摘得一幅容积率仅为0.62的别墅用地，楼面价达29859元/，而当前周边同类项目平均售价约30000元。在该“地王”成交后数日，龙湖滟澜山、优山美地等项目的二手房均价上涨了2000-3000元不等，涨幅约10%。若该项目2011年初推出市场，即使低价入市，售价也将超过45000元/平方米（地价占比约70%），未来两年周边房价可能年均增长30%。表：2007年来万科等企业新增及当前土地储备数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统4、地价：地王频现，成交总价多次刷新与07年不同，今年的地王多位于一线城市，而07年在长沙、佛山等二三线城市均出现了地王；从竞得者来看，09年地王的竞得者以国有企业或具有国资背景企业为主，而2007年以民营上市公司为主。表：2009年1-11月中国住宅用地成交总价前10名（截至11月23日）数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统表：2009年1-11月中国住宅用地楼面地价前10名（截至11月23日）数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统5、消费者：价格接受范围“水涨船高”，投资性购房逐渐入市中国指数研究院对北京等八大城市的购房者调查显示，随着房价的上涨，消费者对价格的接受范围也“水涨船高”如北京，选择10000元以下的购房者在从一季度的60.1%下降到48.6%，三季度进一步下降到42.9%，而选择12000-14000元的购房者从8.8%提高到二季度的15.0%，三季度进一步上升到26.1%；总价方面，目标在100-120万元的购房者在三季度从25.3%下降到9.9%，而目标在120-150万和150-199万的购房者均有较大程度的上升。此外，由于通胀预期i的存在和住房本身具有投资和自住的双重属性，投资性购房比重也在加大，而且房价上涨预期下，购房计划提 前的比重也有上升。6、 关键因素：宽松货币政策转为从紧最快也将出现在明年二季度末，到2010年底或2011年初才会对市场产生影响根据高盛、中金等机构的研究和历史经验，中国货币政策往往更关注物价水平而不是股价和房价等资产水平，中央政府在今年四季度到明年上半年（CPI低于4%，GDP增速低于10%），暂时不会调整货币政策，房地产业的外部政策环境不会发生变化。11月27日，中央政治局会议表态：继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，提高经济发展的稳定性、协调性、可持续性。历史表明中央政府决策特别是货币往往滞后于市场表现特别是物价走势。在CPI较低时，宽松性货币政策仍将保持（截至今年10月，CPI指数环比和同比仍下降，只是降幅不断缩小，预计到11月份转入增长），加息、限制贷款等紧缩性货币政策最快也将在明年二季度出台。即使货币政策收紧，对市场产生影响可能要半年以上，也就是2010年底或2011年初，从紧的货币政策才会发挥作用，而且货币政策的收紧（加息、缩紧银根）是一步步的，效果也需要慢慢释放。2010年市场形势展望（1）供应:房地产开发投资和市场供给还将稳步增长，但部分城市短期内仍面临供给不足。企业资金实力加强后加大供给成为自然选择国土资源部近期加大“囤地”调查力度住建部及地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工（2）需求：受价格上涨和担心政策可能变化的预期，一些地方的交易量可能仍会波动，但全国市场交易量总体趋于平稳。预计2010年，一些省市交易量受高房价的影响会下降，但多数中西部地区特别是三四线城市，由于房价绝对水平和涨幅仍较低，交易量仍可能增长，全国总的销售量会比较平稳。（3）价格：房价高位并呈上升态势，但涨幅会趋缓。宽松的货币政策将至少维持到上半年主要城市成交量维持在高位房价往往滞后于货币政策和成交量购房者对住房保值增值的预期开发企业失去快速推盘回笼资金压力部分城市供不应求