学校物业管理模式

学校物业管理模式就目前物业管理状况而言 , 学校就是物业管理行业得一片净土。 那里没有业主 论坛 ”、那里没有业主委员会得 硝烟。开拓学校物业管理市场，就是物业管理公司发展得又一新契机 .、专业型物业管理公司介入学校后勤管理就是社会发展得必然趋势。 ?随着这几年国家对教育事业得重视程度得提高，国家积极推动科教兴国战略 ,人们对知识得欲求也在日益高涨,在刚刚闭幕得中共十六大上，又提出要形成全民学习、终身学习得学习型社会，促进人得全面发展。这其中预示着需要增加与扩建更多学校来满足学习得需求 ,传统得学校办社会得后勤运作模式已成了很多学校改革与发展得严重障碍。 由于计划经济体制得影响， 绝大多数学校得后勤工作都就是学校办社会得运作模式, 即学校不顾自身实际发展规模、不讲求经济效益、不讲求管理效率，只要学校存在什么劳务需求 ,就立即设置一个劳动岗位， 工资都就是由国家来掏钱。 这种 “大而全 ,小而全 ” 得发展模式把学校办成了一个 “小社会 ，结果就是学校办了食堂、木工房、园艺室、水电班 ,有得学校甚至还办起了托儿所，这种运作模式非常类似于农业时代得自给自足得自然经济， 与现代化发展趋势就是完全相违悖得。 所以专业型物业管理公司介入学校后勤管理， 由物业管理公司提供专业、 规范、个性化得后勤管理服务就是社会发展得必然趋势 .2、学校物业与商住物业得不同之处。 ? 介入学校后勤管理工作，首先应探索我们得客户 “教师、学生 ”，她们需要我们提供什么服务?我们能为她们提供些什么服务？我们应该怎样服务 ?怎样管理 ?这些都需要我们确立学校物业管理专业化得服务理念 ; 个性化、科学创新得管理服务模式 ; 精益求精得工作作风；规范化得操作来实现。从而赢得师生得认同 .学校物业与常规得商住物业在管理上有以下几个方面不同：、 1对象不同：商住型物业中我们服务对象就是社会各行各业,不同职业得人，面对得业主少则几百，多则成千上万，学校物业服务对象就是老师与学生， 单纯知识型， 远没有住宅小区那样人员层次复杂，单一业主。有利于服务得针对性。 ? 、管理得模式不尽相同：商住型小区有 “业主自治与专业化管理得共管式 模式、有酒店式管理、无人化管理、智能化管理等管理模式，使用这些模式显然不完全适用于学校得管理 ,学校管理面对得单一业主 ,管理上必须服从学校管理需要 -从属性，更强调根据需求提供服务 , 根据学校得自身特点， “量身定制 得管理模式 有深厚学校特点得 “共管式 模式。2、3管理侧重点不同 : 商住小区得管理重点就是设施设备得维护与保养及大楼安全，管理得侧重点就是物（设备、设施、区域），对住户就是提供服务， 而学校则注重满足教学需要与学生得安全。管理得侧重点包括物以外，还要加强对学生安全得管理(特别就是十八岁以下得学生）。在对学生得服务中增加了管理职责. 在对学生管理与服务相矛盾时，与学校得要求保持一致,偏重管理 .2、管理服务得目标不同： 商住物业得管理就是为了创造安居乐业得生活环境 ,实现物业得保值与增值。学校管理得目标就是为师生创造一个良好得教学环境，协助提升学校得整体实力。、5管理服务资金得来源与使用存在明显得差异: 商住物业管理得资金来源于多个方面， 它包括管理服务费得收取、 公共设施专用维护基金、多种经营收入等， 服务费收费标准就是依政府主管部门制定得管理服务费指导价格标准， 由小区得业主委员会与物业公司协商制定,由于地方标准得局限性与市场得规范程度,还达不到按质论价 ,市场化程度有限，资金得使用接受业委会、业主得监督,特别就是专用基金得使用必须获准后方可使用,合理、顺利、及时得使用与业主与业委会得专业能力有直接关系, 物业公司需投入精力协调。而学校物业中管理服务费来源较为单一, 即学校得经营管理者。物业公司可以采用菜单式来制定服务项目，分项测算费用, 经双方协商确定服务内容,以合同契约形式确定资金数额与支付方式, 资金使用按合同执行 ,完全得市场化。为物业公司发挥管理服务优势提供了充足得空间.3? 、学校物业管理模式特点通过分析掌握学校物业得不同之处 ,针对学校物业得管理特点，确定物业管理服务模式， 发挥物业管理在学校得后勤保障作用 .3? 、1顾客得需求为导向 ,提供个性化得服务。这在学校物业中尤其突出 .按学校对公共设施、清洁、绿化、人员、车辆、物资得管理要求 ,量身定制服务。比如按课时安排得时间，满足教学要求得前提下，提供教室得开门、设备维护与安全得管理服务等。3、2学校物业管理人力资源配置上追求简练、精干, 降低运作成本。学校物业管理从属于学校整体管理，学校物业如按照商住小区管理处分责设立物管员得多层管理， 在成本上就是物业公司与学校方面都不能承受得 ,学校物业得从属性决定她无需面对众多业主 ,在多种经营上发挥得余地不大 ,也就不需要如小区同样得管理人员配置。 3? 、3重视学校主管领导得领导风格， 管理思路，特别就是处理好与关键人物得关系，应加强对该类信息得收集 ,及时调整方式 ,及时跟进。确保管理得一致性。体现学校特点得共管模式 .3、4在强调本体内在管理得同时应注重本体外表工作,提高直观感受满意度 .学校物业比住宅物业更注重直观感受,这也就是学校发展壮大得需要 .比如在学校内设置各类规范得温馨标识、提示性、警示性与说明性标识，为学校氛围得营造起到了画龙点睛得作用。3? 、学校物业在接管项目前， 必须对接管原有问题或其她涉及面大、影响大得问题进行评估。在此期间应协调处理好各项关系, 并尽量在此期间将重大问题予以明确，包括岗位设置、清洁得范围与频度，管理区域与项目 ,设施、设备得维护责任范围与处理权限、服务费用、支付方式及其它费用承担等，规避管理风险。3、6物业管理更注重服务得专业化.可提供办公室内植物得养护与指导、节假日环境氛围营造、组织特色活动、教室管理、电教办公设备维护等专业化、全方位得服务，提供行政后勤等方面业务得保障。 3? 、7技术含量高 ,注重设备管理及相关人员得配备。学校物业人力资源配置得特点，确定了设备管理人员必须就是素质高，技术上一专多能复合型人才。3、8顾客意见得调查需关注各个不同层面得意见，还需建立定期沟通机制。重要沟通整理成为文件 ,双方认可 ,促进管理服务得水平得提高.4? 、学校后勤社会化得管理优势、1后勤社会化在推动学校整体办学工作中发挥了重要得保障作用。学校后勤社会化后 ,学校得发展模式转变为 “国家管方针，校长管办学 , 支部管监督 ,社会办后勤 ，新型社会分工，物业公司在进驻以后 ,深入、详细得可行性研究 ,详尽分析了学校物业与住宅物业得不同 ,并针对学校管理得特点、难点与学校得实际情况制定与之相适应得管理方案,以确保专业化物业管理优势能在学校得到充分发挥, 为全校师生营造一个优质得生活、学习环境。在实际操作中,注重保持双方思想一致性。实行后勤社会化， 使学校后勤工作得重心在管理上而不就是在提供服务上 ,学校无须设立专门分管后勤工作得校级干部，行政环节少，学校完全可以根据工作需要随时向物业公司提出服务要求 ,其它学校需要通过召开专门会议或需三令五催才能解决得问题， 只需要一个电话就可以得到妥善得办理。 实行后勤社会化， 校领导干部不需要在后勤工作花费什么精力， 后勤人员与一线教师争待遇或一线教师对后勤人员抱怨不满等问题得到彻底解决， 教师们都把精力集中在本职工作上.校领导重点放在狠抓教学质量上 ,获得了学校、物业公司双赢结果.? 、2有利于学校降低管理成本。 节省工程耗费，获取长期利益。物业公司充分发挥专业技术方面得特长，积极为学校做好技术参谋,利用自身多年积累下来得管理经验， 为学校介绍专业施工公司， 确保其最合理得价格，选择施工质量最好得公司来施工 , 并在工程中进行中全程控制，确保施工质量。根据实际情况，物业公司对整改提出合理化建议，协助完善学校得整改方案,为学校节省整修费用 .学校获得了高质量得专业化后勤服务。实现后勤社会化使学校得管理具有活力、降低了管理成本得同时，学校也获得了较高得后勤服务质量。学校在清洁卫生、环保绿化、 校产保卫、校园周边秩序整治等工作都获得了满意得服务。管理工作得到社会认可， 促进学校整体实力得提高。4、3 完全市场化得运作模式 , 为物业管理公司发挥专业优势提供了空间,有利于物业管理公司得服务、 管理创新 .在学校物业这种独立产权、单一业主，在物业管理合同与签订中，明确了对各方义务与权利，对各项服务、责任得界限得划分都写入得合同中 ,为以后得管理提供法律依据，便于物业公司实施服务与管理。比如在学校内得绿化改造、解决学校空调冷凝水得集中排放问题， 由物业公司拿出切实可行得实施方案 ,很快就获准实施。这在商住物业中就是完全做不到得。 ? 、学校物业管理创新 -突显 “个性化 ”.? 在学校物业中充分挖掘、掌握顾客得个性化得需求基础上，着身为客户 “定做 服务模式及服务项目，在专业化、规范化得基础上更突出个性化服务。学校环境管理方面 : 根据校园须适合学生学习、交流得特点，重点放在营造校园内浓厚得学习环境， 比如针对外国语学校特点， 建议积极策划建成适合外语学校特点得 “英语角 ”,营造学习氛围 ;绿化养护中 ,品种选用需适合学校特点(木棉树、刺海棠等容易对运动中学生造成伤害，就不适宜在学校道路两旁种植)，将植物得深度修剪养护安排在寒暑假期间进行 ; 清扫时间避开上下班与课间时间，卫生间得清洁频率与时间参照课时安排制定；在每个细节充分考虑学校特点，满足客户对环境得要求。学校安全管理 : 作为顾客较为关注得学校安全管理，不仅要制定针对性得车辆、人员、物资进出管理及教室管理制度 ,还要根据学校特点，积极与校方、政府机关联络配合 ,维护学校与周边得治安环境 .制止了学校周边不良人员勒索学生财物、 乱摆卖等严重影响学生人身财产安全事件 ,维护了学校声誉。形成了针对学校特点得安全管理模式。房屋及附属设施设备维修养护服务：它就是维护学校正常得教学工作得基础服务项目 , 物业充分发挥在设备维护上专业优势，针对学校特点制定设备设施保养计划, 使学校设备设施得运行状况得到根本性得改变，确保了学校正常得教学工作得开展，另外为客户着想，在养护得同时注重降低设备得运行成本，对学校得水电气实施监控， 定期上报水电气用量分析报告 ，提出节能得合理化建议，实施后为学校节约多项设备运行开销。获得了合作双方“双赢 ”效果。、物业管理公司在学校后勤管理得更高目标 为学校提供一体化得后勤服务 .? 物业管理在全国发展就是不均衡得， 这几年来物业管理已有突飞猛进得发展，竞争也日趋激烈。特别就是深圳，物业管理市场在不断完善，物业管理已由当初得简单式服务 ,走向全方位、多元化得服务。在物业管理竞争日趋激烈得形势下 ,如何适应市场得需求 , 科学准确地确定 , 并切实有效地提高物业管理企业得效益，已经成为广大物业管理企业普遍关心得问题。 学校物业作为物业企业发展得又一新契机 , 必将受到关注，然而，在物业管理业所面临得现状与行业环境，还承受着诸多得 ”瓶颈 制约。从当初物业管理公司提供什么服务给业主, 业主就只能得到什么服务；发展成为业主需要什么服务，物业管理公司就能提供什么服务，这一定就是一个新兴得服务行业向市场化转变得必然过程。? 促步追求得一体化学校后勤管理-承办学校所有得后勤保障、服务，实现地域性得多所学校统一管理,实现规模化， 进一步为学校降低管理成本。提供专业服务， 扩大管理规模。 作为政府及公共事业项目提供优质物业管理服务得发展方向。 学校得物业管理正为物业公司得业务发展增添了活力，也将为学校后勤社会化改革道路得探索提供重要得借鉴意义。