房地产企业在项目设计阶段控制成本的方法

房地产企业在项目设计阶段控制成本的方法第一部分 建筑专业总平布置:1. 室外场地竖向标高不合理,造成回填过高.2.非常重要的一点，控制每一款户型的数量总量，及总平楼型的适当复制，是规划与设计上降低前期费用的主要手段。3.总平上变配电间等机房与服务的区域距离过长,走线不合理.4.地下顶板上覆土建筑为11.5m（即结构计算按平均1.5米）内为主，可部分缓坡适当升高，但该区域1.5米左右覆土区域应做轻质构造（土建构筑物、空盒子或泡沫板、假山塑石）过渡,景观设计反馈建筑设计单位；一般为控制造价及土方，起坡最高点区域也控制在3m左右,个别高4m及以上要方案阶段论证；景观中泳池、亭子、廊架、2m以上景墙（从地面起）等重型元素也要作为条件反馈。5.消防车道、登高场地或车行道近可能在一跨地库柱网内。大树布置在柱点。当然消防通道、登高场地或车行道尽量不在地下室顶板上。建筑平面功能:1. 防火分区过多,造成楼梯、门、设备增加. 2.人防设计: -防护面积过少造成单元增多.-相邻单元未连接造成临空墙过长.-一框二门的人防门过多(部分可用临战封堵替代)-进人防前的防倒塌范围过大(按现规范6级人员掩蔽所主要室外出入口的楼梯,坡道及走道做即可)-室外顶板下的人防面积过大(应尽量将人防做在建筑投影范围下)-人防门型号不合理(钢门造价高,所以除主要通道上外尽量做混凝土人防门.同时尽量避免汽车通道坡道上做双开的钢防火门)-人防功能不合理(如争取做部分物资库)-平战转换方案不合理,应尽量平时通风系统与战时系统、用房合用. 人防主要出入口外的人防污水洗消井可与消防电梯集水井合用.有条件时防爆波电井可与平时电缆井合用.-室内非人防区域、人防顶板上无直接管线的可取消夹层.即利用局部夹层或管沟. 3.地下室层高及埋深过大(每埋深增10cm,地下室钢筋增34KG/m2,覆土每厚10CM,地下室钢筋增1.52KG/m2,故覆土原则上1200mm左右,大乔用局部堆土、树池处理)；层高无人防3.6M,有人防3.8m,机械车库4.2m.地下室面积过大-尽可能增加车位利用率，相关设备辅助用房先考虑利用主楼空间；多层尽量不做全地下室.了解各地的汽车库尺寸、通道的要求（必须写入设计任务书），查询其地方规范或参用的市、省或国标，杜绝浪费。4.建筑无障碍的范围过大(如无残疾人的宿舍,多层电梯公寓,工业建筑等不要做无障碍).5.弱电机房可合用的未合用.(如消防、监控、楼宇自动化可合用;电信与计算机房、综合布线合用;广播可与有线电视或消控中心合用; 专门的广播、扩声及传译系统宜合并设置等)6.暗房间过多,导致人工采光及机械通风增多.7.建筑平面功能不合理,导致二类高层按一类做(如重要科研楼均按一类,因此做科研建筑设计时应将科研办公及后勤,行政办公楼分开为好). 又如空调房间不集中,电井未布置在负荷中心位置.8.自行车库尽量设置在架空层或半地下室, 在满足功能前提下控制自行车地下室量9.坡屋面内的空间未有效利用. 10.住宅跃层中的管井: 一般电,弱电井保留但电梯门,井检修门,及走道均可 利用到室内;跃层中的前室送风井、水井可取消,除非跃层有疏散要求. 另小型商业网点(80m高处的小细部效果不大)2.室内人防顶板上覆土过厚.(800mm应以架空板为主).地下车库坡道用框柱支撑代替砼墙支撑要经济.3.平面应规整,住宅面宽进深适度. 若凹凸过多体型过于曲折或高层的错层户型, 会导致结构成本增加. 不注意控制建筑的体形系数与窗墙比导致节能成本增加. 4.变形缝设置不合理 如变形逢二侧无故做双墙是浪费的.5.地下室或楼层上的管沟、井过多. 除入口区域外,地下车库可用建筑面层深度(100-150)做浅地沟代替结构地沟,尽量减少集水井及沟,具体布置有二: 沿车库边圈设置明沟及井,适用于狭长形平面;在车位区域间距不小于35-40m布置沟,适用于较方形平面. 6.建筑屋面内沿沟设置不合理,建议有中走道的可利用走道降低做天沟,天沟少意味水管线也少. 2.5m/s)时,其底坑很深,不利于结构.允许时可整体将主楼区域抬高1-1.5m,另消防电梯集水井,不要做在井道坑底,应做在相邻井道内或附近地面下,井底比消防电梯井底低150既可.19. 墙身,女儿墙,腰线细部,可适当多用些砖砌,减少钢筋混凝土或混凝土的使用.20. 高层过分加大窗的开启面积对造价及节能均不好.21. 高层楼梯前室或合用前室可自燃排烟的(前室要注意开启窗洞面积2-3m2)做正压送风;走道、中庭或若干房间可自然排烟的做机械排烟均不合理.22. 吊顶构造: 许多商场超市,走道可采用金属搁栅取代金属板;或随桥架走向和灯具布置来做吊顶;这二种做法有利减低造价,尤其适合有较密管线的层高较大的空间.23.不必设吊顶的部位设计吊顶-弱电机房除消控及计算机房外一般不做吊顶; 不必做粉刷的夹层或闷顶、吊顶内面做面层等.(如人防不允许顶抹灰) 24. 一般的排气道,排烟道的底层,可不做竖井,有利空间利用.25. 外墙遇到干挂时构造， 楼梯梯宽没必要撞墙，可按厚度减少200，类似结构构造要注意。26.在立面方案已经确定的情况下，节能方案经济性优先顺序为：减小窗墙比加厚外墙砌体材料外墙聚苯颗粒砂浆外墙保温板采用LOW-E玻璃。27. 若项目成本利润率低于15%，则应降低一个档次选择门窗用料。中档及以下项目，不宜选用大比例、成规模的幕墙类饰面，如石材幕墙、玻璃幕墙、金属板类幕墙。对中档项目，控制墙地面天然石材及大规格抛光砖的使用。对中档项目，楼梯扶手应以简单的钢质材料为主，不宜使用木质装饰性扶手。28. 电梯侨门的标准高2100,超过的每门增加1000元，故一般楼盘侨门及侨箱增高无必要。技术指标:1. 不重视人均指标,如餐厅、会议厅、阅览室、厨房、宿舍、教室等过大造成浪费.2. 不重视平面的经济指标,如得房率,标准层使用面积系数等,导致户型不经济.3. 地下车位车均面积过大,车道过多车道浪费,柱网不合理.辅助用房占据车位位置等.(一般车均面积35m2每车是要优化的,宜在30-35平米内)第二部分 结构专业1.结构体系不合理;或框架,剪力墙布置不均匀对称造成造价增大,体形系数超标（一般8m),导致板厚及配筋加大.适当加粱有利降低板厚及配筋.8.在地基条件差的必须要打桩的地区,对于小跨度柱的基础,可要求建筑用悬挑或基础地梁挑的办法,减少桩数.勘探允许时多采用人工挖孔桩与冲孔桩组合。9.控制转换层的设计。10.将强度高的III级钢筋代替强度低的II级钢筋，则钢材可节约约(1.2/1.05) 1 =14%，这是降低含钢量最直接的措施。同理，若将强度高的II级钢筋代替强度低的I级钢筋，强度比为1.43，价格相差不大，则钢材可节约约43%；若将III级钢筋代替I级钢筋，节约钢材更多，约为63%。当然，上述节约率的计算仅对主筋而言，且实际上配筋还要考虑构造要求，而构造钢筋并不因为强度高而少配，因此节约率比上述计算小一些。此外，在楼板构件中采用高强的冷轧带肋钢筋代替普通钢筋，节约可达15%左右。在以控制裂缝宽度为主的构件设计中，采用高强钢筋不能发挥钢筋强度优势，宜用II级钢。11.能采用浅基础时就不要用桩基，采用桩基时，桩长度应视桩端持力层、地质条件及所需承载力特征值确定，求短不求长。 第三部分 给排水专业1.立管可合用的未合用,导致空间,管线受影响.(如屋面水与空调板水管可合用),立管间距过大或汇水面积过小均不合理.2.排污系统中有条件废污合流的未废污合流,导致室内管线增多,但此问题与外部条件,房子的档次要求有关.3.消火栓数量过多,或单栓未合用.4.采用非节水型洁具.5.地下汽车库通室外开口段可不设置卷帘及喷水系统.第四部分 电器专业1.非节能型设备和照明灯具，公共部位照明必须采用节能照明模式及常规模式组合。2.开关插座布置与建筑布置矛盾,如客厅主要位置放置强弱电箱,主卧床位置布置插座.3.电器布置与数量未协调好一次设计与二次装修设计的关系,造成装修时浪费.4.地下室消防用电同时使用防火电缆与防火桥架对一般建筑是不合理的. 不使用防火电缆。5.智能化专业在施工图必须介入，他与其他专业及施工太密切。第五部分 暖通专业1. 能效比不先进的空调设备.2.不必要的正压送风,机械排烟及机械通风3.送回风管布置位置不经济或占用空间净高不够,导致车位或通道不达标.4.水内空调水管材采用PPR/UPVC为好，不用铝塑管、PB管。第六部分 精装修专业1）室内精装修：根据确定的装修标准，实行限额设计，控制在目标成本内。减少精装房的差异，对应不同建筑产品的装修方案统一材料选用，便于提高经济采购批量。2）公共装修：装修方案确定后，估算售楼处面积（销售、办公面积分开）、会所、大堂、电梯厅成本是否在估算成本内。3）根据装修建筑尺寸，选择合适模数的材料尺寸，将各类材料损耗降到最低。4）材料档次的选择主要以满足功能性需求为主，并综合考虑后期维护成本。第七部分 消防专业配合建筑消防设计未能注意建筑面积、层数规模对分区、自喷系统、报警系统、机械排烟等的配置要求,从而规避掉可能要增加的投资.主要有:1. 多层中单层面积小于1500m2且总面积3000m2的展览,商业,旅馆,病房门诊楼可不做自喷.2. 多层中局部设有中央空调(指有集中送风系统的)的3000m2的办公楼(且不穿越防火分区),在1-3F内的每一层面积300m2歌舞娱乐场所可不做自喷.3. 多层中任一层面积1500m2且总面积3000m2的旅馆医院, 在1-3F内的每一层面积500m2歌舞娱乐场可不做报警(必须有二个独立安全出口) ;每层建筑面积3000平方米且总面积500平米的商场,1000平米的丙丁类库房,以及歌舞娱乐演艺场所要报警,1000平米人防,800个的影剧院观众厅及歌舞娱乐演艺场所要自喷.5. 高层住宅下的商业服务网点,300m2可无自喷(二类住宅,二类公建下不行),500m2可无报警(限于二类高层公建或住宅),300m2可做一独立的开敞疏散楼梯.( 注意单元间不可开门连通,产权划分也要合并,否则不算商业服务网点, 要按高层商住楼的裙楼楼梯做疏散,消防电梯也要通达)6. 中庭防火卷帘在无可燃性物的条件下可用一般3h的卷帘.随意使用特级卷帘造价高.7. 5000平米以下的菜场、净菜超市可无防火分区.8. 半地下车库的自燃排烟口大于占地面积的2%,且室内最远点到排烟口的距离30m时可不再设置机械排烟.9. 一类高层水泵房及无可燃物的技术层不做自喷.10. 住宅的地下层2f,且地上的楼梯,前室为自然排烟的,其地下部分的楼梯,前室或合用前室可不增机械防烟设置.