农村建设用地流转

明确流转条件 严格审查把关广东省佛山市顺德区推进农村集体建设用地流转的做法发表时间：2010-04-12 11:19:43 作者： 祝桂峰 来源： 中国国土资源报 浏览： 130 广东省佛山市顺德区为积极稳妥地开展农村集体建设用地使用权流转工作，于2001年和2002年先后两次组团到江苏苏州、浙江湖州、安徽芜湖等地考察学习，充分借鉴各地的做法和经验，同时对全区集体建设用地的现状进行了全面调查研究和分析，并充分征求镇（街道）、村的意见。在此基础上，规范农村集体建设用的流转制度，取得了明显成效。 规范流转制度 作为广东唯一的试点，顺德把农村集体土地第一次纳入可经营范围，尝试建立农村集体建设用地使用权有偿、有限期、有流动的制度，制定出台了顺德集体所有建设用地使用权流转管理暂行办法，规定从2003年月日起，农村集体建设用地使用权以及地上附属的房产所有权允许以转让（含作价入股和出资）、出租、抵押的形式流转，但流转的集体建设用地不得进行商品房开发建设。 集体所有建设用地使用权流转是指集体所有建设用地的使用权通过有偿、有限期转让（包括作价投入和交换等）、出租等方式使土地使用权发生转移或实际使用人发生变更的行为。顺德市集体所有建设用地使用权流转管理暂行办法明确了在该区范围的集体建设用地使用权（除居住用地以外）以及地上的建筑物和构筑物的所有权允许转让、出租和抵押，并作出了如下规定： 流转的集体建设用地必须符合土地利用总体规划和城镇建设规划；发生流转前须由国土所在村委会和镇一级土地管理机构确认所有权人，权属无争议。 集体建设用地流转时必须通过合同约定使用年限，但最高不得超过同类国有土地使用权出让的最高年限；再次流转的年限不得超过合同约定的剩余年限。 流转的集体建设用地不得用于房地产开发建设；使用者如需改变原土地用途，应当取得土地所有者同意和佛山市国土资源局顺德分局批准，并重新签订流转合同。 集体建设用地再次发生流转时，其地上建筑物及其附着物随之流转；地上建筑物及其附着物转让时，其使用范围内的土地使用权随之流转。 建立集体建设用地基准地价，并由区政府定期公布，作为政府核收集体建设用地使用权流转收益金的依据。 集体建设用地流转时土地所有者须向政府一次性缴纳流转收益金（基准地价或宗地评估价的10%），再次流转增值费（增值部分的20%）；流转收益金实行区镇两级按4:6分成。 一方面，由区国土局负责对集体建设用地的土地所有权和使用权进行调查审定，经区政府审核同意后核发集体建设用地所有权证和房地产权证或土地使用证。另一方面，集体建设用地流转必须签订统一印制的流转合同并经区国土局审查备案后方能生效。为此，顺德分局专门制定了统一使用的顺德区集体非农建设用地使用权流转合同范本和顺德区集体建设用地使用权流转房地产变更登记呈批表，还根据实际情况制定了针对首次流转（含补办首次流转）、纯土地再次流转、已办房地产权证的集体建设用地流转三种不同流转类型的一整套办事程序，并对办文信息系统进行了相应调整。 稳步推进选点 为确保集体建设用地流转试点工作的稳妥推进，顺德区确定了“先试点、再铺开”的工作思路，选定了龙江镇华西、仙塘等村开展试点工作，并在总结试点经验的基础上，在全区铺开集体建设用地使用权流转工作。 以顺德区龙江镇仙塘村为例，该村位于325国道和沙龙路、龙洲路的交汇处，面积2.7平方公里，现有耕地面积1635亩,常住人口3531人，流动人口7500人，下辖16个村民小组，村内有工商企业150多家。 在开展集体建设用地使用权流转试点工作初期，龙江镇仙塘村部分企业负责人存在较多的思想顾虑。主要原因是近年来经济发展大环境不景气，企业经营一度出现困难，企业负责人担心办理流转手续要缴纳一定的费用，加重企业负担，而且认为土地流转缺乏法律保障，担心集体建设用地能否顺利采用转让、租赁或抵押等多种形式进行流转。 通过学习，企业负责人弄清了开展农村集体建设用地使用权流转试点工作的目的和作用，由原来的担心转为主动申请办理流转手续。 新长江五金厂抓住开展农村集体建设用地使用权流转试点工作的机遇，率先办理集体建设用地使用权流转手续，流转用地面积4568.8平方米，通过流转理顺了该企业用地的权属关系，并通过抵押使企业获得了更多的发展资金用于扩大再生产，目前企业产品已获得了十多项国际认证，并与世界最大的经销商沃尔玛签订了合作合约，产品销售额由2000年的600多万元猛增到1亿多元，企业出现了超常规的快速发展。 健全组织机构 顺德区各级领导部门高度重视集体建设用地使用权流转工作，及时成立了顺德区农村集体土地管理制度改革试点工作领导小组，由区委副书记、常务副区长任组长，主管国土工作的副区长任副组长，成员包括区政府法制办、规划国土局、农业局、行政执法局、监察局、财政局等部门负责人。领导小组负责安排试点工作的开展，协调解决有关重大事宜，指导监督试点方案的实施。领导小组下设办公室，由区规划国土局局长兼任办公室主任，各镇（街道）成立相应的领导机构和办事机构。 与此同时，区委、区政府根据已明确的试点目标和内容，利用各种会议号召各镇（街道）党委、政府（办事处）、区属各有关部门、农村基层党组织、村委会把试点工作作为大事来抓，确保抓出成效。 顺德区龙江镇仙塘村在推行农村集体建设用地使用权流转试点工作中，通过严格审查把关，保证土地流转规范有序地进行。村党支部和村委会确定了具体内容和实施步骤，确保流转工作有序、稳步推进，先后召开股东和村民代表大会，传达上级有关文件精神，将试点工作有关事项交给股东、村民代表讨论表决，充分发挥基层的民主决策、民主管理和民主监督作用，做到底子清，情况明。该村把各地块的区位价值、面积界线、权属关系等情况造册建档登记，张榜公布。办理流转手续时按规定签订集体建设用地流转合同、协议，并提交有关权属人的资料。办理流转手续的有关资料须经仙塘村党支部书记、股份社理事长、村城建办主任和资产办主任审阅并签字；办理二次流转和抵押贷款须经村党支部书记核批后才能办理。同时，村资产办与地块流转的权属人签订区域设施配套建设的责任书。 顺德区通过实行农村集体建设用地流转，不仅盘活了存量集体非农建设用地，大大减轻对新增建设用地需求的压力，促进土地资源优化配置和高效集约利用，而且实现了集体建设用地资产保值增值，同时，也增加了农民收入，促进了农村社会经济发展。