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上海来福士广场案例研究,2012-3-21,目录,一、项目概况,上海来福士广场是新加坡在沪最大独立投资项目，由上海华庆房地产开发有限公司开发建设。其主要投资商为凯德置地（中国）、信和置地、新加坡政府产业投资有限公司、淡马锡控股有限公司和上海大光明集团，当时总投资规模达29亿人民币。,项目投资、开发背景,凯德置地业务构成,新加坡嘉德置地集团,凯德置地（中国）,商业项目,住宅项目,来福士广场,百腾大厦,卢湾写字楼项目,来福士广场,百腾大厦,卢湾写字楼项目,来福士广场,百腾大厦,卢湾写字楼项目,公寓服务,酒店管理,物业管理,商业项目开发,住宅项目开发,在沪开发项目,上海来福士广场 是一座由凯德置地开发并管理的集8层大型购物中心、51层甲级智能化写字楼为一体的现代商业中心。项目位于上海城市中心，紧邻人民广场和南京路步行街，靠近上海市博物馆和上海市政府。 营业时间：10:00am-10:00pm 公交线路：18、20、37、46、49、108、123、139、167、518、537、584、802、916、921、980、隧道三线、新川专线、上川专线 轨道交通：1、2、8 人民广场站,项目概况,项目主要经济指标,来福士广场由一个4.6万的8层大型购物中心以及一座高200m、总监面积达8.7的甲级智能写字楼构成，主要面对年轻时尚人群。,二、来福士业态规划与布局,B1层业态分布情况,一层业态分布情况,二层业态分布情况,三层业态分布情况,四层业态分布情况,五层业态分布情况,六层业态分布情况,七层业态分布情况,作为一个成熟的商业项目，来福士广场零售比例远大于普通商业项目，每层业态布局以零售为主，引入部分特色品牌增加项目亮点，并引入部分品牌餐饮、生活服务营造轻松购物氛围,三、来福士物业情况调研,来福士广场地面一层共四个主入口，1层门厅225,七层挑高，扶梯前厅主通道8-11m， 次主通道3-4m，一般通道2-3m，中庭柱间距12m，铺位可自由分割，标准铺位面宽约为7-9m，进深7-15m。,来福士广场门厅通道铺位建筑标准,来福士广场其他配套设施,自动扶梯：每个平层配置四组进口奥的斯扶梯，两部进口奥的斯观光电梯（ 21 人/1600 公斤) 外墙装饰系统：外墙铺花岗岩及双层铝制玻璃幕墙 标准间墙至主墙距离：8.5 米-18.5 米 (低区)；9 米-20 米 (高区) 标准地板载重量：4 千牛顿/ 架空地板：高150 毫米 暖气，通风及空调系统：中央恒温变风量空调系统，壁装式温度调节器，每层约 30 个恒温变 风量空调控制箱 新风量：25 立方米/小时/人（每10 平方米每人，该10 平方米计算不包括走廊及共用部位） 电力供应：电压为 380 伏三相50 赫兹，220 伏单相50 赫兹 供电量设计标准：100 伏安/平方米（按实用面积，不包括走廊及共用部位） 应急电源：20 伏安/（按实用面积，不包括走廊及共用部位）（可供租客从配线架自行挑线） 通讯系统：共 10000 条电话线 出租率：100%,四、项目借鉴启发意义,核心商圈下的差异化项目定位：总投资额达200亿元的南京路商圈商业形态丰富，来福士广场主打年轻时尚主题，使之成为潮流枢纽 引凤筑巢策略，而非筑巢引凤策略：在保持项目基本定位的前提下，随时保持着项目业态调整，通过引进有活力的品牌带动项目繁荣 对项目保持正常的动态调整，目前项目零售比例已相当高，原先一些休闲餐饮品牌的数量在逐渐减少 充分利用交通优势，在地铁口通过轻餐饮带动人气，营造高人气的印象 引进高品质主力店拉升项目整体形象的同时带来高人流 设置品牌展示、活动推广区域和功能，满足商家促销需求,THE END,
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