《河南省物业管理条例》

洛阳市物业管理服务收费计费措施及原则的告知洛价经10号 各县（市）、区物价局、房管局（所），各物业管理服务单位： 我市现行的物业管理服务收费项目和原则是1998年制定的，通过五年来的实行，对规范我市住宅社区物业管理服务收费行为，维护物业管理公司和业主的合法利益及房地产业的健康发展都起到了积极的作用。但随着我市房地产业和物业管理工作的进一步规范和发展，现行的收费措施中的某些条款已不合用。为保证我市物业管理行业进一步健康有序的发展，完善监督制约机制，提高服务质量，充足体现公开、公平的原则，根据河南省物业管理条例、国家计委、建设部有关印发都市住宅社区物业管理服务收费暂行措施的告知（计价费1996266号）等文献规定，结合我市实际，对现行的物业服务收费的计费措施和收费原则进行了合理调节，具体告知如下：一、本告知合用于经工商行政管理机关登记注册，并按规定获得物业管理资质证书的专业物业管理单位，在我市范畴内对住宅社区提供社会化、专业化服务的收费管理。各县（市）、吉利区的物业管理服务收费由本地物价部门会同房管部门参照本措施制定。 二、本告知所称物业管理服务收费是物业管理服务单位接受开发建设单位选聘或接受业主委员会委托并签订物业管理委托合同，对房屋建筑及其共用设备、共用设施、共用部位、公共秩序、绿化、卫生清洁、道路和环境容貌等项目开展平常管理服务、维修、养护、整治所收取的费用。物业管理服务项目及内容如下： （一）清洁卫生管理。负责社区涉及楼宇内公共楼道、楼梯窗在内的公共环境的卫生清洁，垃圾清运以及常常性的保洁。 （二）绿化平常维护管理。负责对社区管理范畴内的花、木、草地进行定期修剪、施肥、浇水、保持绿化物生长良好。 （三）公共秩序维护管理。公共秩序管理人员24小时值班、巡逻，维护社区正常的公共生活秩序。 （四）共用部位、共用设施、设备的平常管理维护。负责公共场合、道路、机电设备、消防设施的维修、养护，公共上下水管网、排水、排污系统及化粪池的维护、清疏。 （五）车辆停放、交通秩序管理。疏导交通，划线停车。 （六）按有关规定、规定设立的其她物业管理公共服务收费项目。 三、物业管理服务收费实行级别管理下的政府指引价（指引价原则见附件一、服务级别原则见附件二），各物业管理服务单位按照物业管理服务收费级别原则、指引价原则对照所管区域提出申报意见，报市价格主管部门核准并办理收费许可证后执行（已成立业主委员会的，上报意见须经业主委员会批准）。核准的价格为中准价格，各物业公司也可根据管理区域的具体状况经业主委员会批准，在广泛征求业主意见的基本上上浮5%执行，上浮后的具体原则要报市价格主管部门备案。 四、收费许可证的办理程序 （一）各物业管理服务机构根据洛阳市物业管理服务收费级别原则规定，如实填报洛阳市物业管理公司服务收费级别申报表、收费许可证申请表、同步交验物业管理资质证、工商营业执照、税务登记证、管理区域规划图（复印件）各一份，报市物价局审批。 （二）物业管理服务机构因改名、分立、合并、搬迁或撤销等，应在二十日内到市物价局办理收费许可证变更手续。 （三）未按规定程序办理收费许可证的不得从事物业管理服务收费，否则按乱收费查处。 五、管理区域内共用部位、共用设施设备的大修、更新改造所需费用；供水、供电、供暖、燃气、通讯等单位向业主收取费用；物业管理服务单位接受委托代办服务收费；空置物业分摊物业管理服务费；开发公司在保修期内的保修费用等，执行河南省物业管理条例和洛阳市物业管理措施有关规定。 六、物业管理区域共用费用的分摊。 （一） 共用费用及合用范畴 1、共用费用是指有业主共用的设施设备、共用部位运营和维护所产生的公共水电费用、维修开支。 2、共用设施设备重要是指由业主共用的道路、公共照明系统、供水及增压系统、电梯、中央空调、消防设施及其她电子、电器设施设备等。 3、共用部位是指房屋主体承重构造部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道等。 （二） 共用费用的分摊原则和措施 共用费用分摊应维护物业所有人、使用人和物业管理服务单位的合法权益，坚持“谁收益，谁承当”的原则。物业管理服务单位与业主委员会或业主就共用费用分摊有商定的，按商定执行。没有商定的，按下列规定执行：1、 各公共用电用水设施设备要单独安装水电表，其运营所产生的水费、电费以每个独立的计量仪表为计费单位独立核算费用。共用水电的分摊，住宅部分按户分摊，非住宅按业主产权面积分摊。 2、 物业的共用部位、共用设施设备法定保修期满后的平常小型维修由物业公司从物业管理服务费中支出。大型维修、更新按有关程序从已缴纳的共用部位、共用设施设备维修基金中列支。 （三） 共用费用分摊规定 1、物业管理服务单位收取的水电等共用费用必须严格执行国家政策，分项目计收，不得混合收费。 2、共用分摊应接受业主的监督，各物业管理服务单位应每月发布共用设施设备产生水电等共用费用的数量、单价、金额及分摊措施，按实际支出和商定的收费方式向全体业主（使用人）合理分摊费用，否则，业主有权拒缴。 3、 下列费用不属共用分摊范畴 （1）物业管理服务单位所消耗的水、电、气、暖等费用。 （2）各类单独收取费用的共用地下、地上专用停车场产生的多种费用。 （3）按规定不应计入共用费用分摊范畴的其他费用。 七、高层住宅、别墅、写字楼、商业用房的物业管理服务收费由公司申报管理成本，市物价局单独审批。八、物业管理服务收费实行明码标价，各物业管理服务单位将经核准的物业管理服务收费原则按规定在各服务或收费场合明显位置进行公示，接受业主及价格主管部门的监督。物业管理服务收费级别原则每年审验一次，凡达不到原级别原则的要减少档别原则。各物业管理公司应努力提高服务质量，向业主提供质价相符的服务。不得只收费不服务、多收费少服务，或违约擅自设立收费项目，乱收费用。否则，价格检查部门将按有关规定进行查处。九、本措施由洛阳市物价局负责解释，自7月1日起执行。五月二十六日附件一：洛阳市物业管理服务收费指引价原则 (多层住宅区) 物业类别 具 备 条 件 收费中准价 (元/平方米月) 备 注 一级 1、住宅区容积率、绿化率等各项指标符合规划设计规定：公共配套设施。如道路、消防、车场、文化娱乐、生活服务、商业网点等设施及场合（地）完善并维护完好。 2、社区建筑面积7万平方米左右。 3、管理单位持有三级以上资质证书。 4、管理单位、公共秩序管理人员值班、巡逻制度贯彻，社区全天候全面积保持干净，园林绿地长势良好，修剪整洁美观：各类人员工作满负荷，服务意识强，言行规范，业务素质高，敬业精神强。 5、达到洛阳市物业管理服务收费级别评估原则90分以上。 6、房屋及配套设施维护状态良好。 0.34 物业管理服务收费面积按建筑面积计算，每户建筑面积不小于150平方米，按150平方米计收物业管理服务费；局限性50平方米按50平方米缴纳物业管理服务费 二级 1、住宅区容积率、绿化率等各项指标符合规划设计规定：公共配套设施较完善并维护完好。 2、社区建筑面积5万平方米左右。 3、管理单位持有四级以上资质证书。 4、管理单位、公共秩序管理人员值班、巡逻制度贯彻，社区全天候全面积保持干净，园林绿地长势良好，修剪整洁及时；各类人员工作满负荷，服务意识强，言行规范，业务素质高。 5、达到物业管理服务收费级别评估原则85分以上。 6、房屋及配套设施维护状态良好。 0.30 三级 1、住宅区容积率、绿化率等各项指标符合规划设计规定：公共配套设施较完善并维护完好。 2、社区建筑面积3万平方米左右。 3、管理单位持有物业管理资质证书。 4、管理单位、公共秩序管理人员值班、巡逻制度贯彻，社区全天候保持清洁，园林绿地维护较好；各类人员工作满负荷，服务意识强，言行规范。 5、达到物业管理服务收费级别评估原则75分以上。 6、房屋及配套设施维护状态良好。 0.24 四级 1、住宅区容积率、绿化率等各项指标符合规划设计规定：公共配套设施较完善并维护完好。 2、社区建筑面积2万平方米左右。 3、管理单位持有物业管理资质证书。 4、管理人员值班制度贯彻，清洁工作定期打扫，定期清洗，园林绿地维护较好；各类人员工作满负荷，服务意识强，言行规范。 5、达到物业管理服务收费级别评估原则65分以上。 6、房屋及配套设施维护状态良好。 0.20 等外级 1、住宅区容积率、绿化率等各项指标符合规划设计规定：公共配套设施较完善并维护完好。 2、管理单位持有物业资质证书， 3、管理人员值班制度贯彻，社区定期打扫，各类人员工作满负荷，服务意识强，言行规范。 4、达到物业管理服务收费级别评估原则65分如下。 5、房屋及配套设施维护状态良好。 0.15-0.18 附件二： 洛阳市物业管理服务收费指引价原则 (住宅区、住宅组团) 序号 项目及原则分值 工 作 标 准 检查措施及扣分 实际得分 备 注 一 管理运营 (11分) 1、有专业物业管理机构，实行综合一体化管理。(2分) 2、有固定的办公场合，管理人员佩戴明显标志。(1分) 3、物业管理单位与业主管委会或委托管理单位签有原则物业管理合同，管理单位费、权、利关系明确。(2分) 4、各项管理制度完善：(2分) (1)各类人员岗位责任制； (2)管理单位内部管理运营及考核制度； (3)业主公约和社区管理各项公众管理规章制度； 5、档案资料齐全，管理完善，分类合理，以便检索；(3分) (1)物业管理区域规划图、竣工总平面图； (2)单项工程建筑及构造、设备、绿化工程竣工图； (3)地下管网竣工图； (4)有关设施、设备的使用和维修技术资料； (5)工程质量验收资料及质量保证合同； (6)物业管理区域内房屋、公共服务配套设施等项目清单及产权归属证明； (7)房屋使用阐明书和质量保证书； (8)物业综合验收资料； (9)其她应当移送的资料； (10)住户档案资料 6、有计算机系统并能有效运用。(1分) 1、没有专业机构扣2分；资质证书不符合规定的扣1分；扣完为止。 2、无固定办公场合扣0.5分，未实行佩戴上岗证制度扣0.5分，发目前岗人员有未佩带标志的扣0.1分，扣完为止。 3、查看合同文本。无合同扣2分，未签标原则合同扣1分，责、权、利不符合规定扣0.5-1分，扣完为止。 4、抽查规章制度。3大类制度基本健全的不扣分，缺项的每大类扣1分；如属临时应付评比制定的（如维修记录、会议记录、学习制度等），每发现一项扣0.5分，扣完为止。 5、抽查6-10份档案，(1)至(10)项中不完善或缺项的每一项扣0.2分-0.5分，扣完为止。 6、无设备扣1分，有设备未有效运用扣0.5分，扣完为止。 序号 项目及原则分值 工 作 标 准 检查措施及扣分 实际得分 备 注 二 房屋的管理 及维修养护 (17分) 1、房屋外观完好、整洁，前、后阳台封闭统一有序；防盗网（含阳台、窗户）、空调架（含分体、窗式）安装统一有序，外墙无锈迹，室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观，无破损或污迹等。(5.5分) 2、无违章装修，无乱搭建，无乱张贴悬挂等。(2分) 3、房屋本体公用设施整洁，公用楼梯、通道等无堆放杂物及违章占用等。(3分) 4、无擅自变化房屋用途。社区内栋号有明显标志，社区入口处和重要路口公共地方有引路标记图。(1.5分) 5、坚持房屋修缮制度、管理处值班制度和便民报修措施。并建立回访制度和回访记录。(3分) 6、房屋完好率达到98%以上. 房屋零修、急修及时率达到99%以上。 维修质量合格率达到100%。(2分) 1、抽查部分楼房。防盗网、空调安装不统一扣0.1分；有外墙破损或广告牌霓虹灯设立杂乱破损每处扣0.2-0.4分，扣完为止。 2、重大违章和乱搭建未纠正的每处扣0.5分；外墙、楼道或公共部位乱悬挂张贴每处扣0.2分，扣完为止。 3、检查社区整体环境，抽查中每发现一处不合格扣0.2分，扣完为止。 4、擅自变化房屋用途发现一处扣0.5分；检查房屋栋号和引路标记图，缺一项扣0.2分，扣完为止。 5、修缮制度或便民报修措施不贯彻或缺项扣0.2-0.5分，回访制度和回访记录不贯彻扣0.3分，发现弄虚作假每处扣0.5-1分，扣完为止。 6、检查自评自测原始材料，指标每减少1%扣0.2分，扣完为止。 洛阳市物业管理服务收费指引价原则 (住宅区、住宅组团) 序号 项目及原则分值 工 作 标 准 检查措施及扣分 实际得分 备 注 三 公共秩序、 消防、车辆管理 (14分) 1、公共秩序管理服务实行独立一体化管理；有专业化公共秩序管理队伍，巡逻及管理制度贯彻；平常训练制度贯彻；公共秩序管理人员有统一制服，熟悉辖区状况，认真负责，文明执勤、言行规范。(3.5分) 2、消防设施、设备完好无损。(1.5分) 3、也许危及住户安全处有明显标记和防备措施。(1分) 4、本年度内无因管理公司责任导致重大刑事案件和重大火灾事故。(1分) 5、停车场管理制度贯彻，有专职人员，车辆进出设卡，实行车位有偿使用和保管辨别制度，车辆进出有登记，本年度无因管理公司责任导致车辆损坏或丢失。(3分) 6、社区内机动车辆行驶停泊有序，制度贯彻，无违章行驶及停泊。 7、非机动车辆管理制度贯彻，管理有序，停放整洁。(2分) 1、未实行独立管理扣1分；无专业化公共秩序管理队伍扣1.5分，查看制度和记录，管理不规范扣0.5分，抽查2-4名公共秩序管理人员考察业务知识，发现不合规定扣0.3-0.5分，扣完为止。 2、抽查3-5处消火栓及其她设施，发现不合规定，每处扣0.3-0.5分。 3、无明显标示或无防备措施每处扣0.5分，扣完为止。 4、查看记录，访问居民，发生一宗扣0.5-1分。 5、检查制度和记录，发现制度不完善或记录不全，每项扣0.2-0.5分；因管理不善导致车辆损坏或丢失每台扣1-2分；未实行车辆辨别制度扣2分，（管理单位公开承诺所有负责丢失损坏补偿的除外）；扣完为止。 6、实地检查停车场和区内车位，有乱停放现象，每台车扣0.3分，扣完为止。 7、检查制度及非机动车停放点，制度不全或不贯彻扣0.3分，乱停放扣0.5-1分。 序号 项目及原则分值 工 作 标 准 检查措施及扣分 实际得分 备 注 四 环境卫生 (10分) 1、清洁卫生实行一体化管理：有专业清洁卫生队伍，管理制度贯彻。(2分) 2、环卫设备齐全完好，有垃圾收集设施，中转设施等，垃圾日产日清。(3分) 3、整体环境及环卫设施随时保持清洁，定期杀虫灭鼠。(4分) 4、不得有违背规定饲养家禽、家畜及宠物的现象。（1分） 1、未实行一体化管理扣2分；检查管理制度或有关文献资料，无专业队伍或制度不贯彻每项扣1分。 2、检查环卫设备，不完善或损坏每处扣0.2分。 3、抽查通道、楼梯间、环卫设施及区内道路、绿地，发现大面积或大宗垃圾（宗）扣0.5分；小宗垃圾（烟头、纸屑、痰迹）扣0.1-1分，访问住户，如平时不随时保持清洁或清洁差扣2-3分。 4、有违背规定的扣1分。 五 园林绿化 (10分) 1、有绿化专业队伍，管理制度贯彻。(2分) 2、社区内绿化地布局合理优美，花草树木与建筑小品配备得当，社区内绿化率达到规划设计规定。(3分) 3、花草树木长势良好，修剪整洁美观，无因管理因素导致病虫害和大面积黄土裸露，无践踏折损现象。(3分) 4、绿化管理设施、设备完好，水源有保障。 (2分) 1、检查管理制度或有关文献资料，无专业队伍或制度不贯彻每项扣1分，扣完为止。 2、绿地覆盖率不符合规则规定扣0.5-2分。其她不合格每项扣0.2-0.5分，扣完为止。 3、整体长势不好扣0.5-1分，有病虫害或践踏折损每处扣0.5-1分。 4、设施：设备不全每项扣0.2-0.5分，水源无保障扣1分，扣完为止。 序号 项目及原则分值 工 作 标 准 检查措施及扣分 实际得分 备 注 六 公用配套设施设备、场合（地） (9分) 1、公用配套设施、设备、场合（地）达到规划原则，无缺漏或违章私改原规划规定，无擅自侵占公用设施或场地，运营正常，以便居民，公用设施完好率达到95%以上。(2分) 2、道路畅通无损坏，路面平坦整洁，排水畅通。(1.5分) 3、供电、供水、供气、通讯管线及设施完好无损，运营正常；二次供水设备加盖加锁，环境整洁，无也许导致二次污染的隐患。(1分) 4、公用排污、排雨水管线设施完好无损。(1.5分) 5、停车场、棚、房及其她公共场合（地）、建筑小品、雕塑等完好无损。(1.5分) 6、公共照明完好率（涉及亮灯率）达95%以上。(1.5分) 1、检查规划、报批资料，抽查3-5处公共配套设施，发既有缺漏或不合规定的每项扣0.2-0.5分，完好率不达标扣1.5分，扣完为止。 2、检查部分区内道路，发现路面积水扣0.1-0.5分，路面破损扣0.1-0.5分；大面积不平坦不整洁扣0.2-0.5分，扣完为止。 3、检查中发现违背规定的，每处扣0.1分，扣完为止。二次供水箱无加锁每处扣1分，二次污染及隐患每处扣0.5-1分。此处扣分可以超过，在本项9分中扣分。 4、检查中发现无阴井盖，雨水口堵塞或损坏，每处扣0.3分，扣完为止。 5、检查中发既有损坏的每处扣0.2-0.5分，扣完为止。 6、抽查10盏路灯或廊灯，不达标扣1分，扣完为止。 序号 项目及原则分值 工 作 标 准 检查措施及扣分 实际得分 备 注 七 区内商业网点管理和经营服务 (6分) 1、商业用房无违章装修、乱搭建、乱悬挂张贴；招牌整洁美观，无破损污迹。(1.5分) 2、门前卫生清洁，绿化完好，门面整洁，无乱丢垃圾，无污水等。(1分) 3、排放油烟、噪音等符合环保原则，无寄存有毒有害物质。(1分) 4、多种经营效果好，有偿服务项目多、收费公开合理，无违背规定乱收费。(2.5分) 抽查2-5个商铺，每发现一处不合格扣0.2-0.3分。 查多种经营记录和帐目，查多种收费原则和记录，访问住户，发现收管理费违背规定扣3分，发现员工擅自收费每人次扣2分，有偿服务收费过高或违背有关规定扣0.5-1分。 以上扣分不分小项，扣完本项为止。 八 管理人员素质 (10分) 1、人员培训有筹划、有考核、有记录，制度贯彻好。(2分) 2、有各类人员言行具体规范，且贯彻好。(1.5分) 3、各类人员符合资质证书规定原则。(2分) 4、有各类人员业绩和工作量考核制度，考核记录完善。(2分) 5、各类人员熟悉物业状况和本岗位责任制、考核原则，服务意识和态度好，敬业精神强。(2.5分) 1、检查筹划、制度、培训成绩和平常记录；无筹划和制度扣1分，无贯彻或贯彻不好扣0.2-0.5分，扣完为止。 2、无具体规范扣1分；抽查3-6名各类人员，不符合的规定的每人扣0.5-1分，扣完为止。 3、不符合资证书规定原则扣0.5-1分。 4、抽查发现不完整扣0.3-0.5分，发现弄虚作假和应付检查评比扣2分，扣完为止。 5、抽查部分管理人员，涉及经理、主任和维修、保安、清洁人员，发现不熟悉状况、制度、原则的，每人次扣0.1-0.3分；因住（用）户对管理人员故意见并确属管理人员服务意识和态度问题的，每人次扣0.3分，扣完为止。 序号 项目及原则分值 工 作 标 准 检查措施及扣分 实际得分 备 注 九 社会文化活动 (6分) 1、有制度:健全并贯彻各项精神文明建设、社区文化、社区服务制度。(2分) 2、有场地、设施、设备：宣教学习园地，并有房屋及设施设备管理、装修管理、消防知识、社区文化等宣传方面记录或专栏。(2分) 3、有人员：有专职或兼职宣传组织人员。(1分) 4、有活动：开展多种有组织、故意义、有实效的社区服务项目。(1分) 1、检查制度，走访住户，无制度或不完善扣0.3-0.5分，制度贯彻扣0.5分，扣完为止。 2、检查有关场地或记录，不完善或缺项扣0.3-0.5分，扣完为止。 3、检查有关资料，并询问人员，无专职兼职人员扣1分，人员素质差或不理解状况扣1分，扣完为止。 4、检查活动记录、文字或图片、实物，未开展活动或服务扣2分；开展不充足或效果不明显扣0.3-1分，扣完为止。 十 投诉解决及 顾客评议 (7分) 1、持有四级资质证书的单位，年有效投诉率分别在4、6、8如下，解决率95%以上，回访率95%以上(2分) 2、顾客对社区管理服务的评议满意率达到95%以上。(2分) 3、按规定定期发布管理费收支帐目，接受业主查询，发布及查询帐目以法规、规章规定的项目费用为准，不涉及原始单据（正式审计除外）。(3分) 1、抽查1-3个月投诉、解决及回访记录。每超过（或减少）1%扣0.2分；对市、区主管部门转来的有效投诉不按规定期间解决的，每一宗扣1分，扣完为止。 2、抽访住户，重点为维修保养、房屋管理和服务水平，基本满意率每减少10%扣0.3分，扣完为止。 3、不按规定发布帐目不符合规定的扣0.2分扣1-3分。 合计 100分 总分： 附件三洛阳市物业管理车辆停放服务收费原则项目车辆类型 内容 收费原则（元/辆月） 备注 机动车非机动车车辆停放服务收费 机动车 车库（场）车位 100200 视停车库（场）设施状况，拟定各收费原则。提供封闭停车场地，24小时值守，管理制度严密规范。 摩托车停放 12 非机动车 自行车 4 电动自行车 7 外来机动车临时停车 多种外来车辆进入社区90分钟以外收费 2元/辆次 多种外来车辆进入社区90分钟（90分钟以内不得收费，过夜车加倍收费）