金桥国际营销培训知识2014-7-1

精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-房地产知识一、房地产的概念：房地产又称不动产，是房产和地产的总称，指土地、建筑物及其他地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性。二、土地类型与土地使用年限：土地类型：按其使用性质划分力居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房月地。土地使用年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该主地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府规定：1 、居住用地 70 年；2 、工业用地 50 年；3 、教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年；4 、商业、旅游、娱乐用地40 年；5 、综合或其他用地50 年（现代物流园用地50 年，酒店项目用地50 年）。三、房地产转让：-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。买卖主要有现售和预售两种形式。四、房地产预售条件：1 、土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；2 、取得建筑许可证和开工许可证 ；3 、除付清地价款外、投入开发建筑的资金已达到工程预算投资总额的 25% ，并经过注册会计师验资；4 、房地产开发商和金融机构已签订预售监管协议；5 、土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。6 、七层以下（含本数）的，达到主体工程封顶，七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的 2/3 以上层数。五、现售房地产条件：1.现售商品房的房地产开发企业应当具有的企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；3.持有建设工程规划许可证和施工许可证；4.已通过竣工验收；5.拆迁安置已经落实；6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；7.物业管理方案已经落实。-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-六、房屋销售价格的构成：1.土地费用成本2.建筑安装工程成本；3.配套工程费用；4.税费；5.利润；七、房屋租金的构成：1.折旧费； 2.维修费； 3.管理费； 4.保险费； 5.利息； 6 税金； 7 利润 ； 8.地租 ； 9.空房损失费；八、 房地产按主要及用途划分：1.居住房地产；2.商业房地产；3.办公房地产； 4.工业房地产； 5.营利房地产；6.非营利性房地产；7.出售房地产；8.出租房地产；9.抵押、典当的房地产；10 自用房地产；九、房地产市场：一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场：二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易：三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。十、商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。十一、房地产销售必须具备的“五证二书”：(一)五证：1 、建筑用地规划许可证建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。2 、建设工程规划许可证有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。3 、国有土地使用证经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。4 、建设工程开工证建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。5 、商品房销售 (预售 )许可证市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件 ,(二) 两书：住宅质量保证书和住宅使用说明书物业知识-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-物业管理概念物业管理条例第二条：本条例所称物业管理 ,是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。一、 物业（一）、概念：物业是指已建成并投入使用的各类建筑物及其相配套的公用设施、设备及场地。（二）、分类：根据使用功能的不同，物业可分为以下四类：1 、居住物业：包括住宅小区、公寓、别墅、度假村等；2 、商业物业：包括写字楼、商业中心、娱乐场所；3 、工业物业：包括工业厂房、仓库；4 、其它物业：包括车站、机场、医院等；不同功能的物业，其物业管理有不同的内容和要求。二、 物业管理 .（一）、概念：指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（二）、性质： 是一种服务性行业，属于第三产业。（三）、基本特征 ：社会化、专业化、企业化、经营型；-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-（四）、管理模式：1 、业主自治与专业服务相结合：业主是物业所有权人，是物业的主人，物业管理的好坏是全体业主共同的责任，关系到每一个业主和使用人的自身利益，这就要求业主都要有“集体主义精神” ，要有权利意识、自治意识和自律意识，共同参与管理，变被动接受管理为以主人翁的姿态主动地行使管理权。要提高管理水平、降低物业管理成本就必须对物业实行统一专业化的管理。如专业清洁公司，电梯公司，绿化公司等介入。2 、属地管理与行业管理相结合：（五）、作用：1 、发展房地产的角度看，物业管理发展成为独立的社会部门，促进了房地产的开发、经营、服务的有机结合，有利于整个产业的发展和完善。2 、良好的物业管理能增强社会信任度和投资者的信心， 建立发展商在公众中的良好形象，加强其在房地产市场的竞争力，加快开发速度，形成良性循环。3 、完善的物业管理能使物业始终保持良好的运作状态，不断地适应社会、经济发展的潮流对建筑物使用功能的要求，使物业易于出租或出售，并保持一个较高的价格水平。4 、从社会发展与稳定的角度看，良好的物业管理能充分发挥物业设施的整体功能，促进人居环境的改善，从而有助于社区文明建设。5 、最终目的是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值或增值。并为物业所有人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。三、物业管理的前期介入-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-房屋建筑工程质量保修办法第七条在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5 年；（三）供热与供冷系统，为2 个采暖期、供冷期；（四）电气系统、给排水管道、设备安全为2 年；（五）装修工程为2 年。（一）、概念：物业管理前期介入是指物业管理公司在接管物业之前就参与物业的规划设计和建设的过程。从业主与使用人及物业管理角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将要管理的物业从物质上和组织上作好准备。（二）、作用：1 、有利于优化设计完善设计细节。2 、完善物业的使用功能。3 、有利于对所管物业的全面了解。4 、有利于后期日常管理。四、竣工验收：是指一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装之后，经建设单位和专门机构对施工项目验收后，把工程移交给建设单位的一个交付手续过程。五、接管验收：是指物业管理企业接管建设单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-结构安全和满足使用功能为主要内容的接管检验。五、竣工验收与接管验收的区别：（一）、性质不同：竣工验收是政府行为，接管验收是企业行为。（二）、验收的目的不同：竣工验收是检验功能是否达到设计要求，接管验收是对主体结构安全与是否满足使用功能的再检验。（三）、验收条件不同：竣工验收首要条件是施工全部完毕，接管验收是竣工验收合格，且能正常使用。（四）移交对象不同：竣工验收是施工单位移交给建设单位，接管验收是建设单位移交给物业管理单位。房地产专业名词一、预售契约 ：开发商领取预售许可证后，买家与发展商签定一份预售合同，并送房管局做备案，是期房期间唯一的产权证明。购房抵押合同 ： 如买家以按揭形式买楼，须与银行以产权抵押形式签署购房抵押合同，并送交房管局做“他项权利登记” 。二、产权证：物业业权的唯一凭证，当楼房建成验收后，发展商将有关文件送房管局出大证，再根据-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-业主提供预售契约出小业主证。三、房屋所有权证：是国家依法保护房屋所有权人的合法权益的法律凭证。是产权人行使其合法权益的必备条件。四、契证： 是土地、房屋不动产所有权发生转移时的一种交税凭证。五、土地证 ： 反映房屋所有者土地使用情况的权利凭证。六、住宅： 主要作为居住用途的物业，每单位设有独立厅、房、厨、厕等房间，并设有独立水、电、煤气表及电话、电视线路。七、写字楼： 主要作为办公用途的物业，一般设有中央空调，智能通讯设备（光纤网络、越洋视像会议等），每单位可提供多条电话线络及每层采用公共卫生间及茶水间。八、临街铺： 作为营商用途的物业，并设有独立厨窗及门户直接连接街道，一般同时拥有阁楼及独立卫生间。九、现楼： 已经交付使用的商品房，客户交付部分或全部房款后即可入住，称之为现楼。十、准现楼： 已经平顶，正在搞装修，即将交付使用的楼。十一、期房： 处于施工阶段，离交楼期甚远的楼。十二、建筑面积： 即实用面积加分摊面积，房间内垄面积与公共建筑分摊面积、共同墙分摊面积、阳台面积之和（全封闭阳台计全部，不封闭阳台计一半）十三、实用面积： 基本指单位内所占面积，但这是从外墙开始计算，若墙壁连着其他单位，则从这幅墙中间开始计算。-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-十四、使用面积： 除砖墙外，实际室内可以使用到的面积。十五、分摊面积： 公共场所（如楼梯、大堂、电梯等）及公共设施（如供电房）所占面积，是按一定的比例分配给每户住户的。十六、裙楼： 从地面一直到标准层或平台花园的建筑层，一般由首层至四层或以上不等，多用作商场、会所或其他配套设施。十七、架空层： 指由地面至标准层或裙楼顶至标准层间，以柱梁承托标准层建筑物的空间，一般用作绿化或会所用途。十八、框架结构： 由钢筋混凝土柱子，梁及楼板构成的房子。因未砌墙时象个框架，所以叫框架结。这种房屋的墙壁只起围护或间隔作用，可以拆改，但不能在楼板中随意加一幅砖间墙，因会减弱抗震能力。十九、剪力墙： 因高层建筑物高，故着重设防的是刮强风或地震产生的横向推力。横向推力会产生剪力，抵抗剪力的墙称剪力墙。剪力墙是钢筋混凝土捣制成的，内含双层钢筋网，而剪力墙上的门窗洞是设计时按力学要求定好的，洞口四周均设钢筋加固，故剪力墙建成后是不能拆除的。(一般在 20 层以上 )二十、混合结构： 指砖墙及钢筋混凝土楼板构成的房屋，墙壁是承重构成，故不可随便拆移，否则有垮下来的危险。二十一、楼板： 多层一般为 8 10 厘米，高层在 10 厘米以上。二十二、毛坯房： 交 楼时单位内没有任何装修，只留有线路及排水位的房屋（其中部分有墙板间隔，如区分厅及睡房用途；另外亦全无间隔）-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-本文可以自由编辑【最新资料Word 版可自由编辑！】奖品名称： 500 万 U 豆体验卡-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-卡号： 50Dd4fea7001everageD 、 stain、 The words below equals to one another except（ ） .A 、 the high seasonB、 the busy seasonC、 the peak seasonD. the off season8、 Sichuan cuisine is () and contains chili.A、 sourB、sweet C 、 hotD、 salty、 The word“ cuisine” means （） .A、热辣的B 、菜系 C 、苦干的D 、大堂吧10、 The wordA 、确认B、算账C 、结账D、算错账11、C、聚会D、党员12、“ PC” is short for（）A、 potato chips B、 portable computer C、 personal computer D、 both B and C13、 what should the reservation clerk says first when he/she answers the phone?Au?B、 welcome to our hotel.C、 please come to our hotelD、 please14、 The objects below are needed in Recreation ServicA bootB boothC buffetD beverage一、多选题：（每题 2 分，共 20 分。多选、少选、漏选均不得分）1、 What should be prepared for a private secretary ?（）A、 yogaB、 PCC、 copierD、 printer2、 In what ways can the guests make a reservation ?（ ）。A、 talking by personB、by phoneC、 by mail D、 by fax3、 Which can be ordered in a restaurant of a hotel?（）。A、 special spicy chickenB、 twice cooked pork slicesC、 bar bellD、 snooker-精品文档 -精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-4、 The facilities used in Recreational Service are()0361f04c-精品文档 -