《物业服务合同》PPT课件.ppt

第五章 物业服务合同,第一节 合同基本知识 第二节 物业服务合同概述 第三节 物业服务合同的类型 第四节 物业服务合同的签订 第五节 物业服务合同的变更与解除 第六节 物业服务合同的续聘与解聘,洛克菲勒的故事,有一天，一个朋友对洛克菲勒说，他有一笔五万美无的债款讨不回来，而且因为他和借款者交情不错，当时没有签署正式的借据，现在想控告他欠款也没有证据了。他问洛克菲勒有何良策讨回这笔借款。 “很简单，你写一封信，催他还十万借款。” “可是，他实际上只欠我五万呀！”那位朋友说。 “当他回信辩解时，你就有证据了。”洛克菲勒安静地回答。,签订与履行物业管理合同 是物业管理优质服务的核心内容 是保障物业管理活动顺利开展和物业管理优质服务的基石,故事启迪,本章主要内容,第一节 合同基本知识 第二节 物业服务合同概述 第三节 物业服务合同的类型 第四节 物业服务合同的签订 第五节 物业服务合同的变更与解除 第六节 物业服务合同的续聘与解聘,第一节 合同基本知识,一、合同要约 二、邀请要约 三、合同承诺 四、合同的要件 五、合同的类型 六、签订合同的原则,第一节 合同基本知识,合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段。 一、合同要约 （一）要约的含义 要约：订立合同的意思表示（承诺是对要约的接受） 如果受要约人认为要约中有些内容不能接受，并提出修改建议，称为反要约。 合同的成立以最后的要约与承诺生效为准。,（二）合同要约的构成要件 要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图。 要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定。 要约必须传达到受要约人才能生效。,一、合同要约,邀请要约是一方邀请他方向自己发出要约，邀请要约人无需承担法律责任。 拍卖 拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某物都属于邀请要约。 广告 原则上，一般的广告不是要约。广告只是邀请要约。但对于某些已经做出许诺的广告，并且广告的内容符合要约规定，则可能成为要约。如悬赏广告是要约。 标价 标价是邀请要约，不是要约。 招标 招标是邀请要约，投标则是要约，招标人接受投标确定中标是承诺。,二、邀请要约,合同承诺的构成要件 承诺必须由受要约人或其代理人作出 承诺必须在要约的有效时间内作出 承诺必须与要约的内容一致 承诺必须传达给要约人,三、合同承诺,合同要件即有效合同应当具备的必要条件包括： （1）当事人的缔约能力 （2）当事人的真实意思表示 （3）合同的内容合法 （4）合同的形式合法,四、合同的要件,口头合同 书面合同 事实合同,五、合同的类型,合同签订应遵循的基本原则： 主体平等 合同自由 权利义务公平对等 诚实信用 守法和维护社会公益,六、签订合同的原则,第二节 物业服务合同概述,一、物业服务合同的含义 二、物业服务合同的特征 三、物业服务合同的签订过程 四、物业服务合同的生效条件 五、物业服务合同的主要内容 六、物业服务合同的作用 七、物业管理违约责任,一、物业服务合同的含义,物业服务合同是指物业服务企业接受业主委托提供物业管理服务，物业委托人支付物业管理费用的合同。 物业服务合同是一种非典型合同，在合同法中没有单独设立该类型合同。 物业服务合同的签订双方是业主与物业服务企业，双方之间是平等的民事主体关系。 物业服务合同应当采用书面形式。,同创奥韵,二、物业服务合同的特征,以约定有关当事人在管理服务中的权力、义务关系为核心.； 是当事人意思表示一致的产物，属于集体合同； 订立以当事人相互信任为前提； 是有偿合同； 目的在于受托人以委托人的名义和费用处理和管理委托人事物，所以不但要支付费用还要支付酬金 是劳务合同 标的是一定的劳务而不是成果 属于承诺性、双方性合同 经过要约和承诺，有双向的权利义务规定 受到较多行政干预 因是日常生活和城市正常秩序，所以受到干预，签合同后到行政部门备案,三、物业服务合同的签订过程,要约邀请发布招标公告 要约递交投标书 承诺发中标通知书 签服务合同完成书面形式,案例分析1,A物业管理公司与B住宅小区的业主委员会商定由A物业管理公司对B小区进行管理。双方口头说明管理事项，但未签书面合同。 后由于夏日炎炎，狂风暴雨次数较多，对小区外部设施和花草树木破坏较大，A物业公司对小区进行了全面整理，为此垫付了一大笔资金。 后来，A物业管理公司贴出公告要增收服务费，但业主们都未增收服务费不解，并拒缴。 双方争执不下，最终上了法庭。,法律规定应采用书面形式，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。,四、物业服务合同的生效条件,行为人具备相应的民事行为能力； 意思表达真实； 行为不违反法律和社会公共利益。,物业服务合同的组成（三部分） 合同首部 合同主文也称为合同正文 合同结尾 具体内容,五、物业服务合同的主要内容,具体内容 当事人双方的名称和住所 物业管理的区域范围 委托管理的事项 物业的服务期限 双方的权利和义务 物业服务质量 物业管理服务费用 违约责任 其他事项,五、物业服务合同的主要内容,六、物业服务合同的作用,物业服务合同是实施专业化、社会化、市场化管理模式的基础； 物业服务合同是确立业主和物业服务企业在物业管理活动中权利和义务的法律依据，在物业管理中具有不可替代的地位和作用。 是否依法订立 内容是否详细 是否具有可操作性,七、物业管理违约责任,承担物业管理违约责任的主要方式： 1.继续履约 2.采取补救措施 3.赔偿损失 4.违约金,案例分析2,A投资公司是一住宅小区的开发商，2005年上半年A公司将小区住宅预售给业主，2005年下半年小区建成，迁入100家住户。 2006年1月，A公司与B物业管理公司签订小区物业管理承包合同。约定将小区该住宅公寓的物业管理承包给B物业管理公司，承包期10年，物业承包费按实际住宅面积计算，每月每平方米1元；B物业管理公司向A投资支付履约保证金50万元。 随后，A陆续将60000平方米的住宅面积交给B。B在管理过程中向业主收取了物业服务费，但从未按合同约定向A支付承包金。 A起诉B，希望法庭判B偿付拖欠承包金，并承担违约责任。 但被告反诉称：原承包合同中关于每月按1元每平方米收缴承包金的约定违反了物业管理法规，是无效条款。A没有按约定的面积交付房屋，造成B少收200万元。,第三节 物业服务合同的类型,一、物业服务合同的类型 二、前期物业服务合同 三、前期物业管理服务协议 四、物业服务合同 五、三个物业服务合同的差异 六、物业服务合同与相关合同的比较,一、物业服务合同的类型,按照签订主体的不同 按照物业的性质不同 按照服务提供的所在阶段不同,一、物业服务合同的分类,1.按照签订主体的不同（谁跟谁签） 物业管理企业签订的合同 物业管理企业业主或与建设单位 业主或物业使用人签订的合同 在业主大会选举产生业主委员会后签订的合同 (业主或物业使用人物业管理企业) 物业服务合同主体包括： 建设单位; 业主委员会; 物业服务企业,一、物业服务合同的分类,1.按照签订主体的不同 2.按照物业的性质不同 居住性物业服务合同 经营性物业服务合同,一、物业服务合同的分类,1.按照签订主体的不同 2.按照物业的性质不同 3.按照服务提供的所在阶段不同 前期物业服务合同 前期物业管理服务协议 物业服务合同,二、前期物业服务合同,1.概念 前期物业服务合同：指建设单位在物业销售之前与所选聘的物业服务公司签订的书面物业服务合同 2.合同主体： 甲方：开发商或建设单位 乙方：经招投标选聘的物业管理公司,3. 前期物业服务合同的时效 签订日期 在开发商取得预售许可证（期房）或现房销售之前 合同期限 物业管理条例第26条对此作出了特别规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止” 应有最长期限，如不超过2-3年（保护业主利益） 也应有最短期限，不短于1年（保护物业公司利益）,二、前期物业服务合同,4.前期物业服务合同的特征,由建设单位与物业服务企业签订； 是一种过渡性的合同； 要式合同 要式合同是指法律要求必须具备一定的形式和手续的合同,二、前期物业服务合同,案例分析3-如何签定前期物业服务合同,黄先生与黄太太利用多年积蓄在市内购买了一套全新160平方米四室二厅的套房，在签订购房合同时，眼明心细的黄先生发现合同附件五中有这样的内容：“卖方已将临时业主公约、前期物业服务合同范本展示给买方，买方已知悉并接受临时业主公约和前期物业服务合同的全部条款及内容”，于是问售楼代表怎么回事。售楼小姐满口保证说只是一个临时物业管理协议，每平方米收2.8元管理费，黄先生听了，也没要求详细看两个文件就签了合同。 入住半年后，黄先生收到物业公司通知，要他去补签物业管理协议，并缴纳半年管理费，签物业协议时，黄先生发现管理费高达4.8元平方米，于是提出异议。物业公司答称管理费是按物业公司资质水平申报相关部门批复的，并强调业主在签订购房合同时就已签订过接受此合同的条款，现在只是补签。黄先生感到受骗了，投诉到市消委会。,一个新的小区交房时，业主还不能成立业主大会来制订业主公约，只能是开发商聘请的物业管理公司自己拿出一份临时公约，业主照单签字，而等到小区业主大会成立，有个较长过渡期，而临时业主公约、前期物业服务合同的内容直接关系到业主利益。而临时业主公约、前期物业服务合同一般存在相当的不合理条款或不公平条款。 附件五的该条款单方面说明买方已经接受全部条款，剥夺了买方对条款提出异议的权利，属于霸王条款。 前期物业管理协议往往是发展商单方面制订的，消费者要仔细阅读，对于其中不公正的合同条款要及时与发展商交涉，对于发展商口头承诺的内容应当要求其写入合同。,案例分析3-评析,案例分析4-课堂分组讨论,高某在某小区购买联体别墅后，虽然办理了交付使用手续，但一直未装修入住，谁知今年8月，高某收到了法院传票，小区物业公司要求其给付物业管理费2476元。高某认为自己没有入住，没有享受到服务，且物业服务合同是开发商与物业公司签订的，与自己无关，因此拒绝支付物业费。 在法庭上，对高某是否应当交费，原、被告双方意见不一。 原告方认为，前期物业服务合同具有特殊性，高某虽然不是签订合同的当事人，但是高某向房产开发商买受房屋就视为高某已经概括承受了房产商在前期物业服务合同中的权利义务，对高某产生拘束力，故高某应当按约支付物业管理费。 被告方则认为，高某没有签订物业服务合同，不应受该合同约束，且高某没有入住，故不必支付合同对价，应当驳回原告的诉讼请求。,案例分析4-课堂分组讨论,讨论： 在本案中你支持原告还是被告，其理由是什么？,案例分析4-评析,评析1： 高某的小区因入住率低的原因，至今仍未召开业主大会成立业主委员会，所以业主委员会还没有与小区物业公司订立物业服务合同。 这种情况在现实生活中经常发生，由于业主委员会成立之前物业不能没有人管理，因此物业管理法律制度设计了前期物业服务合同来临时性地替代物业服务合同。 依据物业管理条例第21条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应当签订书面的前期物业服务合同。,案例分析4-评析,评析2： 本案中，高某在签订商品房买卖合同时，房产开发商就将已经签订的前期物业服务合同作为出售合同的附件，要求高某签字。高某在前期物业服务合同上签字后，合同当事人就变更为开发商委托的物业服务企业和高某双方。 因此，该服务合同无疑具有法律拘束力，高某应当按照服务合同约定的交费标准支付物业费，而不能以未入住为由拒付。 况且，小区的物业管理是由物业服务企业实施的统一的专业化管理，并不是只为一个或某几个业主单独提供服务，而是为整个小区提供绿化管理、清洁道路、保安服务等工作，因此高某因自身原因未入住该小区不能对抗物业公司按约履行合同义务后请求的收取费用的权利。,5. 前期物业服务合同范本解读 2004年，建设部制定了前期物业服务合同（示范文本），供建设单位与物业管理企业签约参考使用。 这个范本共9章43条，涉及前期物业管理的方方面面。 表面上看，这个服务合同是由开发商与物业管理企业签订的。但合同又规定，购房者与开发商签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；购房者签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。 因此，对此示范文本的解读是同学掌握与理解前期物业服务合同一个重要环节。,二、前期物业服务合同,5. 前期物业服务合同范本解读 示范文本意义深远 包干制、酬金制选其一 未售房屋物业费开发商交 业主承担连带责任 规定物业承接验收办法 明确规定物业用房 擅自提高物业费要双倍退还 临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状 督促物管公司及时“交接” 明晰房屋保修责任,二、前期物业服务合同,1.协议主体 甲方：开发商、或开发商选聘的物业管理公司、或开发商和开发商选聘的物业管理公司 乙方：购房人 2.签订时间： 购房人在签订购房合同前,三、前期物业管理服务协议,3.协议期限：同前期物业服务合同 购房人（业主）在签订房屋买卖（预售）合同时，应同时签订前期物业管理服务协议。 物业管理条例第二十五条规定：该协议的目的是保障前期物业管理活动当事人（包括业主、物业服务企业双方）的合法权益，减少物业管理纠纷。 前期物业管理协议有效期：从房屋出售之日起，至业主委员会成立后与其选定的物业管理公司签订新的物业服务合同生效为止。,三、前期物业管理服务协议,4.前期物业管理服务协议的基本特征： 购房人在购房时必须同时签订协议； 协议的基本内容应与前期物业服务合同一致； 协议应在政府主管部门备案； 协议的内容必须对所有购房人一致。,三、前期物业管理服务协议,案例分析5-业主入住拿钥匙，物业管理公司设障合法吗？,小王购买了一套期房。 住房建成后，在办理入住手续时，物业管理公司提出两个要求：第一，签订业主公约；第二，签三年的物业管理协议。 小王发现业主公约中有些条款与开发商的承诺不一样，同时他认为签订3年的管理协议也是不合理的，所以他拒绝了物业管理公司的要求，结果该物业管理公司却以此为由不给他房屋钥匙。 物业管理公司这种做法合法吗？为什么？,案例分析5-业主入住拿钥匙，物业管理公司设障合法吗？,物业管理公司在为业主办理入住手续时，由于业主不签业主公约和管理合同而拒绝交付房屋钥匙的做法明显欠妥，也是不合法的。 原因：,案例分析5-业主入住拿钥匙，物业管理公司设障合法吗？,原因有以下三个： 业主在购买房屋时，已与开发商签订了房屋买卖合同。作为开发商，按照合同约定收取业主的购房款，就应该履行向业主交付房屋的义务，这与物业管理公司是没有关系的。如果开发商或是物业管理公司因为业主没有签订业主公约、对物业管理公司协议有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。,逼迫业主签订3年的物业管理协议是没有道理的，既不符合国家有关的法律规定，也与目前物业管理市场的现实格格不入。 物业管理公司要求业主把临时性的物业管理服务协议改为3年的物业管理合同，这是荒唐的，也是违反法律规定的，业主当然有权拒绝。 如果物业管理公司因为以上原因拒绝交付钥匙，作为业主，可以直接找开发商交涉，如果不成，可以到法院起诉开发商违约，并要求其承担违约导致的损失赔偿。,案例分析5-业主入住拿钥匙，物业管理公司设障合法吗？,物业服务合同的概念 物业服务合同指在成立业主委员会后，与所选聘的物业服务公司签订的书面物业服务合同。 是物业服务企业进行物业管理活动的主要依据 是物业管理活动中服务者与被服务者、聘方与被聘方之间建立物业管理法律关系的一个重要文件,四、物业服务合同,四、物业服务合同,1.业主委员会成立，标志着前期物业管理的结束，物业管理进入正常的日常运作阶段。 2.业主委员会应听取广大业主的意见，决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理公司，并签订物业服务合同。 3.合同的双方为业主委员会和物业管理公司。委托管理期限由双方协议商定，一般为3年。 4.物业服务合同签订后，前期物业服务合同与前期物业管理服务协议同时终止。 5.委托期满，需要再次决定是续聘还是另行选聘其他物业管理公司。,五、三个物业服务合同的差异,1、物业服务合同与委托合同 2、物业服务合同与雇佣合同 3、物业服务合同与承揽合同,六、物业服务合同与相关合同的比较,1、物业服务合同与委托合同,定义： 物业服务合同，是指房地产开发企业或业主委员会委托其选聘的物业服务企业对物业管理区域进行综合管理与服务而签订的、明确双方权利与义务关系的协议 委托合同，又称为委任合同，是指一方委托他方处理事务，他方允诺处理事务的合同 联系： 物业服务企业物业管理权的享有必须以业主的委托为前提，两者之间存在委托与受托关系是毋庸置疑的,区别： 合同的形式不同 合同的目的不同 合同的解除不同 忠实义务的负担不同 转委托的获得和受托人的数量不同 报酬的支付方式不同 合同法律后果的归属不同 合同的存续期间不同,1、物业服务合同与委托合同,2、物业服务合同与雇佣合同,定义： 雇佣合同，是指当事人一方在特定的期限内，为他方提供劳务，他方给付报酬的合同 相似点： 第一，与雇佣合同一样，物业服务合同也是提供劳务类的合同 第二，两者都是有偿及双务合同 不同点： 雇佣必须以给付劳务本身为目的，但提供劳务并不是物业服务合同的目的，只是进行物业管理的手段,3.物业服务合同与承揽合同,定义： 承揽合同是承揽人按照订做人的要求完成工作，交付工作成果，订做人给付报酬的合同 相同点： 承揽合同中承揽人为了完成工作必须付出劳务 物业管理服务中的部分特约服务本来就属于承揽合同的范围 在承揽合同中，订做人注意的是承揽人的人力、技术、设备等工作条件 两者都是双务、有偿合同,区别： 第一，工作内容不同： 揽合同的标的是订做人要求承揽人完成并交付的工作成果，往往是有形的； 物业服务合同给付的内容是一系列服务本身，具有无形性； 第二，报酬支付不用： 订做人支付报酬是以承揽人完成符合要求的工作成果为条件的； 物业管理具有长期性，业主和非业主使用人交纳物业服务费并不是以完成工作为限制的； 第三，解除条件不同： 根据合同法第二百六十八条规定，承揽合同中的订做人可以随时解除合同； 物业服务合同则不行。,3.物业服务合同与承揽合同,第四节 物业服务合同的签订,一、签订原则 二、注意事项,目前政府制订了全国性的物业服务合同示范文本。 签订合同时可以参照政府颁布的示范文本为基础。 签订合同时需要注意以下四个要点： “宜细不宜粗”的原则 不应有无偿、无期限的承诺 既要实事求是，更要留有余地 明确违约责任的界定及争议的解决方式,一、签订原则,1.“宜细不宜粗”的原则,一般物业服务合同中对委托的管理服务应包括五个层次的约定： 针对委托项目的约定； 该委托项目的具体内容； 该委托项目的管理服务的质量标准； 该委托项目的管理和服务费用； 对物业服务企业的奖惩约定条款。,2.不应有无偿无期限的承诺,物业管理本质上讲是有偿服务，无偿提供服务是福利制的产物，不是市场经济的要求。 无偿服务会导致住用人之间享受到的服务不一致。 无偿提供服务在实践中证明是有害、行不通的。 物业管理的委托是有期限的，无期限的承诺从理论上讲是行不通的，实践中也是难以做到的。,3.既要实事求是，更要留有余地,物业服务企业要量力而行。 分期建设项目，对各建成使用期的物业管理承诺。 各项承诺要恰到好处，留有余地；宁可不足，不可过头。,4.明确违约责任的界定及争议的解决方式,明确各类问题出现后，如何区分责任以及承担相应责任的前提条件。 要明确解决问题的方式和途径，有时要事先约定解决的期限及费用的处理等条款。 三层解决方式：协商；调解；仲裁或诉讼。,完善不规范条款 变更局部条件 讨论未中标公司的改进意见 修改报价 签订谅解备忘录、发送中标函或签发意向书，拟订并签订合同协议书,二、注意事项,第五节 物业服务合同的变更与解除,一、物业服务合同的变更 二、物业服务合同的解除,1.概念 指合同生效后，在履行过程中，因合同签订时所依据的主客观情况或条件发生变化，由双方当事人依据法律法规和合同规定对原合同内容进行的修改或补充。 2.合同的变更有两种情况： 一方先提出变更自己的权利义务，另一方只作与之相对应的变更 双方同时提出合作变更，一方变更条款时，另一方作相应变更 无论何种变更，都要求双方协商一致。,一、物业服务合同的变更,案例分析6-物业公司绩效显著，拟提高物业费,方圆物业管理公司承接了流连花园多层住宅小区的管理，做到了环境清洁卫生，公共场地每天清扫，无乱堆乱放，下水道通畅，公共用水池定期清洗；保安人员24小时值班、巡逻；公共配套设施维护良好，水、电、消防设施保障有效。 经过方圆物业管理公司一年的努力，小区内绿地覆盖由原来的20提高到26%，园林绿化维护良好，增加了社区活动场所，开展了正常的社区文体活动。 因此，方圆物业管理公司向流连花园业主委员会提出：物业管理费由原来的每平方米1.4元提高到每平方米2.6元，但遭到业主委员会的拒绝。 请问：方圆物业管理公司的要求是否合理？你有什么建议？,案例分析6-物业公司绩效显著，拟提高物业费,要求是否合理应视其具体情况。 如果物业管理公司事先和业主委员会协商和沟通了，提高物业管理服务的水平和服务质量，增加了物化劳动和活劳动的投入，则要求提高收费标准是合理合法的。 如果该公司事先没有和业主委员会协商和沟通，自作主张增加各种投入来提高小区的质量档次和服务水准，事后要求提高管理费就不合理了。 建议该公司真诚地与业主委员会商量，将每一个支出项目请业主委员会审定，看那些是必要的，那些是多余的，那些是可要可不要的，在得到业主委员会认可以后，才确定实际要增加的物业管理费的幅度和标准。,1.概念 物业服务合同的解除是指在合同有效期内，依法终止合同的权利和义务，终止合同的履行。 2.原因： 约定解除合同的条件成立； 事后协商解除； 因物业服务企业被吊销资质、解散、撤销、破产等不再具备签订合同的主体资格； 合同期满； 其他原因,二、物业服务合同的解除,第六节 物业服务合同的续聘与解聘,一、物业服务合同的续聘 二、物业服务合同的解聘,物业服务企业的续聘有两种情况： 首次业主大会召开后，对原开发商聘用的物业服务企业的再次聘用。 业主大会对原聘用的物业服务企业在物业管理委托期限到期后的再次聘用。 是否续聘，要充分考虑广大业主的意见。,一、物业服务合同的续聘,物业服务企业的解聘也有两种情况： 自然解聘，即合同期满后不再续聘。 提前解聘，指在合同期限内，由于某种原因，合同双方或单方提出终止合同的履行，即提前解除合同。 提前解聘属于提前解除合同，是合同解除中的约定解除。它会对日常物业管理工作造成很大影响，需要十分慎重。 解聘后要更换物业服务企业，需要做好新物业公司的招投标工作。,二、物业服务合同的解聘,案情陈述 某花园小区数名业主将该小区的业主委员会和G物业服务公司告上法庭，要求法院判令两被告签订的物业管理服务合同无效。 原因是G物业服务公司是前期物业服务公司，服务质量低劣，业主普遍不满意，但小区业主委员会未召开业主大会，擅自聘请G物业服务公司继续为小区提供物业管理服务，并私下签订了物业管理委托合同。 业主们认为业主委员会未依照物业管理条例规定召开业主大会就选聘物业服务企业，严重侵犯了他们的合法权益，要求法院伸张正义，维护业主权益。,案例分析7-未经召开业主大会物业管理服务合同无效？,讨论话题 业主委员会为何要私自与物业服务公司签订物业管理服务合同？ 未召开业主大会的情况下签订的物业管理服务委托合同是否有效?,案例分析7-未经召开业主大会物业管理服务合同无效？,思路提示 本案例关键在于弄清业主委员会的职责范围 如果超出了其职责范围，其行为就不合法，业主权益被侵害时，就应当通过合法途径讨回公道。,案例分析7-未经召开业主大会物业管理服务合同无效？,本案启示 业主委员会作为业主大会常设机构，理应维护业主的权益。 由于业主委员会成员的自利性短期行为，虽然会一时得逞，但从长远看，随着业主权利意识的觉醒，这种违背业主意愿的行为也会无处遁形。,案例分析7-未经召开业主大会物业管理服务合同无效？,第一，物业服务合同签定的程序要合法。因为业主委员会签定这个合同是代表业主签定的，根据国务院物业管理条例必须2/3以上业主通过才能签定。而怎样算业主大会通过，还需要根据业主大会议事规则的约定来办理。总之，签定物业服务合同的前提是要程序合法。没有这个前提就必然直接造成合同的无效，带来物业管理纠纷，造成大量的社会问题。 严格按照国务院条例规定的程序制订、签定服务合同，是保证业主权益的根本途径，是保障合同当事人权益的基本前提。具体来讲，程序至少包括：,业主委员会如何签定物业服务合同？,1.业主委员会应该对物业管理企业的确定方式进行讨论，并无保留向全体业主介绍，广泛征求业主的意见，最终通过业主大会决议的形式确定选聘物业管理企业的形式。没有一个公开公正公平的选聘方式，无标准进行物业管理合同的签定和物业管理企业选聘都是没有任何意义的。 业主委员会首先要明确招标在选聘物业管理企业的作用，并向全体业主宣传招标的意义。同时根据招标投标法的规定，聘请招标代理机构全程负责招标过程，确保招标公正公平公开，最终维护全体业主的利益，使业主获得质价相当的物业服务。,业主委员会如何签定物业服务合同？,2、招标文件应该包括物业服务合同的草案，实际上已经确定物业服务合同的主要条款内容。即使不采取招标方式，进行询价方式也需要明确有关业主的需求。一般是业主委员会和咨询代理顾问一起草拟合同条款，再广泛征求业主意见。 3、根据业主意见，修订合同草案、招标方案或者招标文件。 4、通过评标后确定中标单位，并向全体业主公告中标结果。 5、根据招投标文件和中标通知书等签定合同，并向全体业主公告服务合同全文。 6、物业服务合同必须向每位业主提供一份，并在业主委员会办公室和物业管理处备查。,业主委员会如何签定物业服务合同？,第二，服务合同的内容除遵守当地政府法规文件外，必须体现全面、具体的要求，主要实现服务内容、质量和收费的统一。对合同内容的要求至少包括： 1、能够基本满足业主的普遍服务需求； 2、服务内容根据行业标准和有关规范确定，并且具体量化，具有可操作性、可检验性； 3、收费内容与服务内容完全一致，并且细致完整，不重复、不漏算，并符合包干制或酬金制实现的要求； 4、应该聘请专业顾问作为业主和业主委员会的顾问，或者作为公正第三方，对物业管理进行监督、控制，特别是服务质量和财务的监督； 5、服务合同应该明确规定业主参与合同管理的权利，全面监督物业公司甚至业主委员会的工作； 6、违约责任必须明确具体细致全面，并有利于业主委员会和全体业主监督执行；合同要奖惩分明，鼓励物业公司为业主节省成本，并提供优质服务。,业主委员会如何签定物业服务合同？,第三，建议服务合同委托专业机构起草，或者提供咨询意见，并由专业机构承担一定法律责任。由于合同条款的歧义或者瑕疵，造成合同纠纷的，专业机构承担必要的责任。如果聘请专业机构担任合同执行的顾问，更加有利于合同的全面履行。专业机构的意见应该和合同草案向全体业主公告。,业主委员会如何签定物业服务合同？,“我”是某城区新住宅小区的业主委员会临时负责人，经各业主的讨论，同意选聘已物色和考察好了的某物业公司来管理小区。 物业公司多次催我和他们签订服务合同，但因我文化水平不高，不太清楚该如何签订合同，为此特请教： 签订物业服务合同该注意些什么问题呢？ 如果签订了合同是否还必须公证才生效？ 分组完成这一情景练习,情景模拟,