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不可小视的电梯能耗市场部又在催促A大厦项目的经营测算了。 A大厦是市场部最近正在洽谈的一个 项目,该项目规模不大,是个单体旧建筑,住宅有 5万平米,商业有5000平米, 有一个地下停车库。该项目是包干制项目,由于项目比较简单,所以M君让陈红负责该项测算工作。打开陈红发过来的A大厦经营测算,如下表一:表-、物业管理费用测算表顷目:A大厦单位:元/月序号项目名称金额备注一、收入1收入129,600.001-1住宅物业服务费126,000.00收费面积:50000平米,收费标准2.80/平米.月1-2商业物业服务3,600.00收费面积:500平米,收费标准8.00/平 米.月2停车费收入15,000.00停车费合计144,600.00二、支岀1人工成本100,000.002行政费用3,800.003绿化清洁费用5,000.004设备设施维护费7,000.005公共能源消耗-6社区文化2,000.007物业管理责任险2,500.008物业公司酬金-9税金8,097.60营业税5%,附加税0.6%合计128,397.60三、盈利(亏损用负数)16,202.40利润率11%M君一看结果,心里有些不踏实,这样一个单体项目,能有这么高的利润吗?销 售利润率都达到11%,成本利润率就能达到13% 了哦。M君仔细看了下数据, 还真发现了一个问题,支出第 5项公共能源消耗居然是0。面对M君的疑问,陈红解释道,据她了解, A大厦公共水电主要是公共区域包 括楼道的照明,由于采用了感应开关,能耗很小。所以她将该能耗和物业用房水 电一起做了测算,在支出第2项行政费用”里做了体现,。陈红的解释并没有让M 君释然。M君:那电梯能耗呢? ”陈红:向业主公摊呀。”M君:电梯电费向业主公摊,有依据吗? ”陈红:有呀!物业管理服务费用基本包括的是物业管理服务企业日常的管理服 务成本、法定税费以及公共区域日常的各项基础维保费用, 而并不包含特种行业 的维保费用。且电梯属于特种行业,所以电梯费用的收取和使用应该设定为单项 费用。”M君摆摆手,打断了陈红的话说:你说的是理论上的依据,每个省市对此的约定都是不同的,有的是向业主公摊,有的是由物业管理公司承担。 甚至在同一个 城市不同的项目也会有不同的约定。我问的是 A大厦向业主公摊电梯电费有依 据吗?你是否和市场部沟通过? ”陈红明白了 M君的意思,表示马上和市场部沟通。结果果然不出 M君所料,业 委会招标文件里已经明确,电梯电费在物业管理费里支出,不再向业主公摊。陈红将修改好的测算表(见表二)发给了 M君。表二、测算简表(修订)项目:A大厦单位:元/月序号项目名称金额备注一、收入144,600.00二、支出1各项成本(见表一)128,397.602公共能源消耗19,980.006部电梯,功率 18.5KW合计148,377.60三、盈利(亏损用负数)-3,777.60利润率-2.61%根据陈红第二次的测算结果,电梯每月能源消耗19980元,则A大厦项目测算结果是每月亏损3777.60,这和上次的测算结果有着根本的差异。很显然,电梯 耗能在这个测算中有着很大的份量。但是对于每月电梯能耗,他直觉还是偏高。 他让陈红提供了电梯电费的测算依据(见表三):表三、电梯耗电测算表项目数量单位备注电梯数量6.00部功率18.50KW电价1.00元/KWH日运行时间6.00小时主要使用时间为 7 : 00 9: 00/ 11 : 00 14 : 00/ 17 :00 18 : 00日能耗666.00元/日功率*日运行时间*电价*电梯数量月能耗19,980.00元/月日能耗*30电梯是大厦内上下运行的交通工具,电梯的主要耗电电源是机房内的曳引机。同 时电梯的控制系统电路、开门电机、轿箱顶部的排风扇和轿箱照明也有电力消耗, 只是这些部分的耗电和曳引机相比极小, 甚至可以说微不足道。因此为了简化测 算,对于电梯耗能只需考虑曳引机的耗电即可。M君仔细看了下电梯电费测算,测算应该说没有什么问题。只是对于日运行时间, 很显然陈红是按照早、中、晚三个繁忙时段,每个时段各 2小时,共6小时来 测算的。M君知道这也是行业中很多人采用的经验数据。 不过,这样的经验数据 是否准确呢? M君认为:电梯虽然是24小时运行,但是对于住宅来说,电梯的 使用主要集中在早、中、晚上下班高峰期,我们通常估计是 6个小时,但是这个 时间是不准确的。因为:1、周末、节假日的电梯使用并没有这种明显的规律性,这个时间占了近三分之。2、电梯运行时,由于各种外部条件的不同,并不总是满载功率运行。3、最重要的是曳引电梯的工作特性。由于对重装置的作用,随着电梯负载的大 小和运行方向的不同,曳引机呈现四象限工作特性。当轿厢空载下行与满载上行 时电机负荷最大,电机处于电动状态;当曳引轮两侧的重量几乎相等时(轿厢半 载),电机负载最轻;当轿厢空载上行与满载下行时,电机则处于发电状态。而 对于住宅来说,电梯空载下行、满载上行的机率和空载上行、满载下行的机率并 没有很大的区别。综上所述,电梯平均日运行时间一定是低于 6小时的,根据M君的经验这个数 据大部分在2-4小时之间。M君叫来了陈红,告诉她由于电梯耗能对于 A大厦项目测算非常重要,甚至决 定着是否接管该项目。因此对于电梯耗能的测算还需要更准确。 同时他也向她提 供了两个建议:1、和市场部及上一家物业管理公司联系,看能否获取该项目电梯资料及电梯耗能的历史数据;2、 在我们的现有在管项目中寻找相似项目的电梯耗能统计数据,作为测算依据。陈红最终从业委会处获得了电梯资料,却没能从上一家物业管理公司那里得到历 史耗能数据,但是她也提供了一个相似项目B项目的耗能数据,如下表四:表四、2012年B项目电梯用电量统计单位:千瓦时电梯一月二月三月四月五月六月七月八月九月合计15,4011,6011,6812,8812,3212,0812,8012,4813,28114,521-12#000000000013-2214,5611,2811,0412,4810,809,60010,089,84010,2499,920#000000023-3418,0016,1615,8418,1614,9613,2019,689,84015,28141,12#000000000合计355,560设备名称三菱电梯规格型号TYPEZPML-A157电梯资料出厂日期2007.3曳引机(蜗杆下至式)轿厢设备本体主要参数载重量(2.2M X 1.6MX 1.5M )1050kg额定梯速2.5M/S交流控制箱(380V)附属设备主要零件及参数电机:额定电压:380V 额定电流:34.5A 频率:30.8Hz 功率:15.7Kw转速:154r/min根据上述数据,我们可以测算出电梯的日平均运行时间,如下表五:电梯平均每月用电量平均日运行时间1-12#12,724.002.2513-22#11,102.002.3623-34#15,680.002.77合计39,506.672.47由上表可知,三组电梯里有2组9个月里日平均运行时间低于2.5小时,1组为2.77 小时,平均不足2.5小时。由此我们可以得出结论,对于这样的住宅项目,电梯的日 平均运行时间远远低于6小时。基于谨慎性原则,M君建议A大厦项目电梯的 日平均运行时间采用3小时测算。这样一来,项目测算结果如表六:表六、物业管理服务费用测算表顷目:A大厦单位:元/月序号项目名称金额备注一、收入144,600.00二、支岀1各项成本(见表一)128,397.602公共能源消耗9,990.006部电梯,功率 18.5KW合计138,387.60三、盈利(亏损用负数)6,212.40利润率4.30%根据上述测算,A大厦项目月盈利6000余元,销售利润率4.3%。这个项目不 是一个盈利能力很强的项目,但是尚可收支平衡,略有盈利。这样的结论也许才 更接近于项目实际。对于电梯耗能的准确测算不仅能够使我们更好地把握项目状况,做出正确抉择。 而且可以使我们准确了解项目成本构成,采取相应措施,有的放矢地节能降耗。 能源消耗是物业管理行业仅次于人力成本的第二大成本项目,对能源消耗的准确 把握和有效管控可以有效控制企业成本, 其重要性并不逊色于人力成本控制。因 为节能降耗不仅仅是为了企业降低成本, 更重要的是随着社会经济的发展,建筑 物能耗总量已经占据整个社会耗电总量相当大的比重。据统计,中国建筑物能耗总量约占电力总产量的 29%,西方发达国家约占30%40%。根据建筑中运行 的其它设备的能耗情况,电梯的能耗占整个建筑能耗的5%15%。从这个意义上来说,电梯电费的正确测算和有效管控不仅不是小事, 更是树立物业管理形象 的大事。对于物业管理企业来说,这是一项利己利人的大事,其比单纯的做秀要 意义的多,也有效的多。
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