电梯能耗测算

不可小视的电梯能耗市场部又在催促A大厦项目的经营测算了。 A大厦是市场部最近正在洽谈的一个 项目，该项目规模不大，是个单体旧建筑，住宅有 5万平米，商业有5000平米, 有一个地下停车库。该项目是包干制项目，由于项目比较简单，所以M君让陈红负责该项测算工作。打开陈红发过来的A大厦经营测算，如下表一：表-、物业管理费用测算表顷目：A大厦单位：元/月序号项目名称金额备注一、收入1收入129,600.001-1住宅物业服务费126,000.00收费面积:50000平米，收费标准2.80/平米.月1-2商业物业服务3,600.00收费面积:500平米，收费标准8.00/平 米.月2停车费收入15,000.00停车费合计144,600.00二、支岀1人工成本100,000.002行政费用3,800.003绿化清洁费用5,000.004设备设施维护费7,000.005公共能源消耗-6社区文化2,000.007物业管理责任险2,500.008物业公司酬金-9税金8,097.60营业税5%,附加税0.6%合计128,397.60三、盈利（亏损用负数）16,202.40利润率11%M君一看结果，心里有些不踏实，这样一个单体项目，能有这么高的利润吗？销 售利润率都达到11%，成本利润率就能达到13% 了哦。M君仔细看了下数据， 还真发现了一个问题，支出第 5项公共能源消耗居然是0。面对M君的疑问，陈红解释道，据她了解， A大厦公共水电主要是公共区域包 括楼道的照明，由于采用了感应开关，能耗很小。所以她将该能耗和物业用房水 电一起做了测算，在支出第2项行政费用”里做了体现，。陈红的解释并没有让M 君释然。M君：那电梯能耗呢？ ”陈红：向业主公摊呀。”M君：电梯电费向业主公摊，有依据吗？ ”陈红：有呀！物业管理服务费用基本包括的是物业管理服务企业日常的管理服 务成本、法定税费以及公共区域日常的各项基础维保费用， 而并不包含特种行业 的维保费用。且电梯属于特种行业，所以电梯费用的收取和使用应该设定为单项 费用。”M君摆摆手，打断了陈红的话说：你说的是理论上的依据，每个省市对此的约定都是不同的，有的是向业主公摊，有的是由物业管理公司承担。 甚至在同一个 城市不同的项目也会有不同的约定。我问的是 A大厦向业主公摊电梯电费有依 据吗？你是否和市场部沟通过？ ”陈红明白了 M君的意思，表示马上和市场部沟通。结果果然不出 M君所料，业 委会招标文件里已经明确，电梯电费在物业管理费里支出，不再向业主公摊。陈红将修改好的测算表（见表二）发给了 M君。表二、测算简表（修订）项目：A大厦单位：元/月序号项目名称金额备注一、收入144,600.00二、支出1各项成本（见表一）128,397.602公共能源消耗19,980.006部电梯，功率 18.5KW合计148,377.60三、盈利（亏损用负数）-3,777.60利润率-2.61%根据陈红第二次的测算结果，电梯每月能源消耗19980元，则A大厦项目测算结果是每月亏损3777.60，这和上次的测算结果有着根本的差异。很显然，电梯 耗能在这个测算中有着很大的份量。但是对于每月电梯能耗，他直觉还是偏高。 他让陈红提供了电梯电费的测算依据（见表三）：表三、电梯耗电测算表项目数量单位备注电梯数量6.00部功率18.50KW电价1.00元/KWH日运行时间6.00小时主要使用时间为 7 : 00 9： 00/ 11 : 00 14 : 00/ 17 :00 18 : 00日能耗666.00元/日功率*日运行时间*电价*电梯数量月能耗19,980.00元/月日能耗*30电梯是大厦内上下运行的交通工具，电梯的主要耗电电源是机房内的曳引机。同 时电梯的控制系统电路、开门电机、轿箱顶部的排风扇和轿箱照明也有电力消耗， 只是这些部分的耗电和曳引机相比极小， 甚至可以说微不足道。因此为了简化测 算，对于电梯耗能只需考虑曳引机的耗电即可。M君仔细看了下电梯电费测算，测算应该说没有什么问题。只是对于日运行时间， 很显然陈红是按照早、中、晚三个繁忙时段，每个时段各 2小时，共6小时来 测算的。M君知道这也是行业中很多人采用的经验数据。 不过，这样的经验数据 是否准确呢？ M君认为：电梯虽然是24小时运行，但是对于住宅来说，电梯的 使用主要集中在早、中、晚上下班高峰期，我们通常估计是 6个小时，但是这个 时间是不准确的。因为：1、周末、节假日的电梯使用并没有这种明显的规律性，这个时间占了近三分之。2、电梯运行时，由于各种外部条件的不同，并不总是满载功率运行。3、最重要的是曳引电梯的工作特性。由于对重装置的作用，随着电梯负载的大 小和运行方向的不同，曳引机呈现四象限工作特性。当轿厢空载下行与满载上行 时电机负荷最大，电机处于电动状态；当曳引轮两侧的重量几乎相等时（轿厢半 载），电机负载最轻；当轿厢空载上行与满载下行时，电机则处于发电状态。而 对于住宅来说，电梯空载下行、满载上行的机率和空载上行、满载下行的机率并 没有很大的区别。综上所述，电梯平均日运行时间一定是低于 6小时的，根据M君的经验这个数 据大部分在2-4小时之间。M君叫来了陈红，告诉她由于电梯耗能对于 A大厦项目测算非常重要，甚至决 定着是否接管该项目。因此对于电梯耗能的测算还需要更准确。 同时他也向她提 供了两个建议：1、和市场部及上一家物业管理公司联系，看能否获取该项目电梯资料及电梯耗能的历史数据；2、 在我们的现有在管项目中寻找相似项目的电梯耗能统计数据，作为测算依据。陈红最终从业委会处获得了电梯资料，却没能从上一家物业管理公司那里得到历 史耗能数据，但是她也提供了一个相似项目B项目的耗能数据，如下表四：表四、2012年B项目电梯用电量统计单位：千瓦时电梯一月二月三月四月五月六月七月八月九月合计15,4011,6011,6812,8812,3212,0812,8012,4813,28114,521-12#000000000013-2214,5611,2811,0412,4810,809,60010,089,84010,2499,920#000000023-3418,0016,1615,8418,1614,9613,2019,689,84015,28141,12#000000000合计355,560设备名称三菱电梯规格型号TYPEZPML-A157电梯资料出厂日期2007.3曳引机（蜗杆下至式）轿厢设备本体主要参数载重量(2.2M X 1.6MX 1.5M )1050kg额定梯速2.5M/S交流控制箱（380V）附属设备主要零件及参数电机：额定电压：380V 额定电流：34.5A 频率：30.8Hz 功率：15.7Kw转速：154r/min根据上述数据，我们可以测算出电梯的日平均运行时间，如下表五:电梯平均每月用电量平均日运行时间1-12#12,724.002.2513-22#11,102.002.3623-34#15,680.002.77合计39,506.672.47由上表可知，三组电梯里有2组9个月里日平均运行时间低于2.5小时,1组为2.77 小时，平均不足2.5小时。由此我们可以得出结论，对于这样的住宅项目，电梯的日 平均运行时间远远低于6小时。基于谨慎性原则，M君建议A大厦项目电梯的 日平均运行时间采用3小时测算。这样一来，项目测算结果如表六：表六、物业管理服务费用测算表顷目：A大厦单位：元/月序号项目名称金额备注一、收入144,600.00二、支岀1各项成本（见表一）128,397.602公共能源消耗9,990.006部电梯，功率 18.5KW合计138,387.60三、盈利（亏损用负数）6,212.40利润率4.30%根据上述测算，A大厦项目月盈利6000余元，销售利润率4.3%。这个项目不 是一个盈利能力很强的项目，但是尚可收支平衡，略有盈利。这样的结论也许才 更接近于项目实际。对于电梯耗能的准确测算不仅能够使我们更好地把握项目状况，做出正确抉择。 而且可以使我们准确了解项目成本构成，采取相应措施，有的放矢地节能降耗。 能源消耗是物业管理行业仅次于人力成本的第二大成本项目，对能源消耗的准确 把握和有效管控可以有效控制企业成本， 其重要性并不逊色于人力成本控制。因 为节能降耗不仅仅是为了企业降低成本， 更重要的是随着社会经济的发展，建筑 物能耗总量已经占据整个社会耗电总量相当大的比重。据统计，中国建筑物能耗总量约占电力总产量的 29%，西方发达国家约占30%40%。根据建筑中运行 的其它设备的能耗情况，电梯的能耗占整个建筑能耗的5%15%。从这个意义上来说，电梯电费的正确测算和有效管控不仅不是小事， 更是树立物业管理形象 的大事。对于物业管理企业来说，这是一项利己利人的大事，其比单纯的做秀要 意义的多，也有效的多。