房地产业与社会经济的研究

华中科技大学文华学院毕 业 论 文题目：房地产业及社会经济的研究专业：07房地产经营及估价（4）班2010年4月7日目录1. 绪论2. 中国地产发展30年回顾 2.1 房地产发展的四个阶段 2.2 中国房地产行业发展特点 2.3 建议和措施3. 地产业及其运行环境 3.1 房地产业的运行环境 3.2 房地产业及社会经济环境的主要协调关系 3.3房地产是推动社会进步经济发展的重要力量3.4 建议和措施4.过度开发和房地产泡沫 4.1 过度开发和房地产泡沫的区别及联系 4.2 研究背景及国内外研究概况 4.3 防范房地产泡沫的措施5. 房地产市场的景气循环及周期 5.1 房地产市场景气循环及周期的概念5.2 房地产景气循环的阶段解说 5.3 房地产景气循环和经济周期的关系6. 房地产业及资本市场的关系及协调 6.1 房地产市场及资本市场的关系概述 6.2 房地产企业上市融资问题 6.3 房地产投资信托及其在中国的发展前景 6.4 研究结论及建议措施7. 对房地产业健康发展的几点建议8参考文献摘要房地产业是国民经济中不可或缺的产业，对国民经济发展具有重要的拉动作用，尤其是住房实行货币化改革之后，已成为经济发展中新的增长点，说它是支柱产业，是因为对拉动钢铁、建材、家电、家居用品等产业发展举足轻重，对金融稳定和发展也至关重要，对于推动居民消费结构升级，改善民生也具有重要作用。但是，我们也必须认识到：房地产不能孤立的发展，它必须和其他产业的发展相协调，如盖起的厂房没有人生产，盖起的住房没有人居住，就会造成社会资源的巨大浪费，甚至会导向金融危机。必须有了二产的大发展，才能有人口的聚集，进而促进服务和公共设施的发展，这时房地产业才有发展的空间，超前及迟后都对整体经济发展不利，这是由于房地产业的性质决定的。房地产业及当地经济水平和人民生活水平提高的一致性，是房地产业发展的平衡点。离开这些就是盲目的。综上所述，房地产业在城市化进程中，以及对经济发展都具有巨大的推动作用，是先导性产业，也正因为如此，就必须摆正房地产业在整个宏观经济发展的位置。如果把房地产业放到一个不适当的位置上，就会催生经济泡沫，给宏观经济埋下隐患，造成巨大的损失或导致经济的衰退，日本经济泡沫破灭的后果，已经给人们提示了深刻的教训。关键词：房地产；社会经济；发展；作用前言2009年，房地产业既风光无限，又备受争议。也许可以用五个关键词来描绘房地产业在2009年的发展图谱：回暖、泡沫、地王、调整和保障房。 回暖：房地产业接连制造“没想到” 去年春节后，金融危机寒意正浓，房地产业却率先走出低谷。中国指数研究院在早春发布的数据让业内兴奋：在30个重点城市中，有24个城市2月住宅成交面积环比上升，有10个城市环比增幅更是超过50%。数据传递出楼市“回暖”的气息。各地春节后陆续举办的房交会，喜迎“小阳春”。 国家统计局公布的数据清晰地显示了09年楼市的升温趋势：1至6月，全国商品房销售34109万平方米，同比增长31.7%；至7月，销售41755万平方米，同比增长37.1%；至8月，销售49416万平方米，同比增长42.9%；至9月，销售58371万平方米，同比增长44.8%；至10月，销售66369万平方米，同比增长48.4%。“回暖”途中，购房者买到了房，开发商赚够了钱，一年前还为“库存”严重而烦恼的一些城市，如今的可售房源出清周期已降至数月。 这一轮回暖呈现出明显的“接力”特点。以首次购房为主的刚性需求最早撬动了一线城市楼市的坚冰，形成市场复苏的“第一推动力”。此后，更多的改善性需求、投资性开始进场，并一度成为购买主力。 “今年的房地产真是在挑战人的想象力。”从业多年的嘉华(中国)投资有限公司销售总经理谷文胜连用几个“没想到”来回顾这一年的行情：没想到市场起来这么早，没想到回暖速度这么快，没想到房价、地价涨得这么凶！ 泡沫：产业风险和关联风险俱存 需要指出的是，但凡市场交易都存在不确定性，资本属性越来越突出的房地产市场，“泡沫”或多或少存在。但人们争论的是：目前的房地产泡沫是否大到了威胁产业发展的程度？房地产的狂飙突进是否加大了宏观经济的关联风险？ 09年房地产成交量快速增长的同时，也造成了如下后果： 一是房价快速上涨。国家统计局公布的数据显示，3月至10月，全国70个大中城市房屋售价各月分别上涨0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、1.0%、2.0%、2.8%、3.9%连涨8月，且涨幅逐月扩大。 在有些城市，开发商不知如何定价，只好跟着周边涨价的楼盘把价格往上调；有些城市，均价5万元平方米的豪宅，一天之内销售额达40亿元此外，至第四季度，一些热门楼盘的买家中投资者已占八九成。 二是房地产业从实体经济中“吸金”巨大。今年的房地产投资客中有不少民营企业家，有人坦言，在出口不景气的情况下，投资房地产比投资制造业“来钱更快”。此外，不少一、二产业的上市公司或通过购买、注入土地资产而转变成土地一级开发商，或通过收购房地产企业将房地产变成公司主业。上述情况在加大房地产泡沫的同时，也对实体经济的投资产生“分流”作用。 中国指数研究院副院长陈晟针对楼市“泡沫”提出警示：要警惕消费、投资、外贸“三驾马车”被房地产“牵着走”的情况。时至年末，对房地产“泡沫”的担心和争议依然在继续。 地王：“福音”还是“包袱”有待市场作答 市场逻辑中，价高为尊，地贵称王。“地王”频频，可见房地产界“土地争夺战”之烈。2009年的“地市”，比楼市升温更剧。 09年4月，杭州拍出上城区南山路一地块，楼面价超过4.6万元平方米。这应该是09年叫响的首个“地王”。此后，高价成交的土地在各重点城市遍地开花。土地总价从10亿、20亿级迅速跃升至40亿、50亿级。 跟2007年有所不同，09年的“地王”大多被国企揽获。不过，不管是谁拿“地王”，对房地产市场的健康发展来说，地价太高都不是好消息。今年此起彼伏的“地王”，是留给将来房地产市场的“福音”还是“包袱”，还有待市场做出回答。 调整：房地产未完成的“必修课” 回顾2009年，不少开发商有“劫后余生”的感觉：当金融危机使楼市陷入深重的低迷、一些房企资金链绷紧到即将断裂之时，政府出台的一系列刺激房地产市场的措施及时生效。随后，市场松动了，成交“回暖”了，企业喘了几口气，活过来了。 长期研究楼市的上海市政协人资环建委专职副主任孙钟炬说，外部环境的变化促使房地产进入调整期；但去年至今，房地产业并没有经历完整的格局洗牌、秩序重建的过程，而是得益于政策刺激而快速复苏。 中国银行新近发布的一份报告指出，根据行业发展规律和国际经验，房地产市场调整周期一般在3年以上，而我国房地产业如果以房价环比负增长为调整标志，上轮调整仅持续了7个月时间(2008年8月到2009年2月)。可见，上一轮我国房地产市场的调整是不完全和不充分的。 09年9月，楼市曾出现过“小阳春”之后首次“疑似”调整的状态。当时，北京、上海、深圳等风向标城市成交量明显回落，房价也有所下跌。市场一度出现“拐点”之声。然而，事实证明，这只是房价涨至高位，开发商不愿降价、购房者陷入观望的一种“胶着”状态，楼市尚不具备调整的基本动力进入10月中下旬后，成交量和房价便双双“回归”上升通道。 业内人士认为，房地产业早晚要补上产业调整这一“必修课”，包括两项内容：一是“周期性调整”，永庆房屋(上海)副总经理陈史翎说：“房地产的泡沫要一点一点挤，要让人分批下车。”二是“结构性调整”，要提供适合各个阶层的人购买的房屋，不能长期脱离内需市场购买力的基准点。 保障房：调控房地产的另一个着力点 在房地产调控问题上，除了“地根”和“银根”两个常规的着力点外，中央及地方政府正日益注重另一种手法：推进保障性住房建设，完善房地产市场的供应结构，促进其健康平稳发展。 11月中旬，邻近上海中环线的虹口区“华虹苑”项目开工，建成后将有约490套经济适用房，全部用来满足住房困难家庭的需求。这将是上海中心城区又一个经济适用房项目。预计至今年年底，上海开工的经济适用房累计将达600万平方米，首批经济适用房将在年内试点销售。此外，截至2009年10月底，上海市廉租房受益家庭累计已达6万户，及2006年同期相比增长约1.8倍。近日，上海还把廉租房人均月收入、家庭财产“门槛”从低于800元、9万元分别放宽至低于960元、12万元。 上海是国内各地推进保障性住房的一个缩影。国土资源部公布的数据显示，上半年全国保障性住房用地供应3754.37公顷，同比增加36.3%。其中，经济适用住房用地供应3390.35公顷，同比增加33.3%；廉租住房用地供应364.01公顷，同比增加72.0%。据预计，今年全年保障性住房用地供应增加趋势将更为明显。 2009年见证了国内保障性住房建设的新进展。多位业内人士指出，保障性住房对整个房地产市场的影响还有待观察，但有一点是肯定的：“市场”和“保障”两手抓，对整个房地产业的均衡发展必将产生深远意义。房地产开发业的超额利润，是吸引了数量过多的开发企业进入的根本原因。然而更令我们感到惊奇的是，即使企业已经足够多了，全部行业不仅没有出现过度竞争，反而能够获得远远高于国民经济其他行业的超额利润。这究竟是什么原因呢？是房地产开发企业的企业家更出色更优秀吗？我的答案是否定的。我认为关键的原因就在于房地产开发企业和地方政府一道通过“城市规划、开发、建设”等“经营”手段制度性掠夺了农民土地和城市拆迁土地的价值，从而及地方政府一起分享了廉价掠夺的土地资源增值带来的超额利润，这个部分大约占了开发商利润的60%以上。 那么，房地产开发企业的大量存在给社会带来福利了吗？不能不否认，开发商的存在，确实为那些希望住进新房而又害怕及建筑企业打交道的城市居民提供了便利你只要付钱，钥匙就交到了你的手中。但只有这些恐怕远远不够！根据经济学的基本原理，一个企业只有能够不断提供市场价格低于或等于消费者对商品或服务的估价，并且提供商品和服务的成本能够被销售收入覆盖，这样的企业才能生存并具有社会意义。就是说，房地产开发企业乃至整个房地产行业所以能够产生和存在，真正的依据应当是这个行业应该能够提供比城市居民自给自足、自建住房成本更低、品质更好的住房，这正是房地产开发企业存在的社会意义。正如一个急于结婚的人愿意向婚介机构付钱，是因为他相信婚介机构的介绍可以节省他很大的精力，并且可以帮他找到自己靠人脉接触不能找到的可意对象；如果他不再相信婚介机构了，他会凭借自己的力量找寻对象。从这个角度看，目前婚介机构及整个行业面临着人们自主恋爱这种DIY方式的强大竞争，婚介的存在主要在于增加了人们的一个选择，对社会是有益的。 但是反过来，如果政府明令规定男女恋爱结婚必须通过官方“钦定”的红娘，则男女之间的自由恋爱就成为“非法”。可以想象一下，如果每个男人只能接受“官方红娘”指定的女方作为自己恋爱和婚姻的对象，每个女人都失去了挑选“白马王子”的权利和自由，那么这个世界必将是一个悲惨的世界。还好现在还没有听说哪个国家有这种规定，但是在我们当前经济生活中，类似的事情还是有很多很多。比如石油开采、汽车制造、成品油销售、电信业务、银行业务等，都是由政府专营或政府指定的国有企业才能提供这些人民生活中必需的商品或服务，而公众之间自主提供被认为是越权的、非法的。以借贷活动为例，希望贷钱的个人和借钱的个人是不能直接签订合同的，否则不仅不受法律保护，如果借贷资金规模过大，甚至被认定扰乱了金融秩序，则借钱的人可能会被法律定为“乱集资”的罪名，受到最严厉的惩罚。就是说，即使你有剩余的钱，也不能自己找用钱的人，只能存到银行，由国有银行这个问题叠出的“歪嘴红娘”帮你寻找对子，你和借款的人还一律必须向银行支付不论服务质量好坏、由国家规定的服务收费。房地产业的情况似乎及银行业不同。统计显示，目前我国大部分的房地产开发企业为产权较为明晰的民营企业。但同样是民营企业，房地产企业要比婚介机构幸运得多。因为婚介机构毕竟面临着公众自主恋爱结婚的巨大竞争压力，它们必须提供比自主恋爱结婚更便利、更优质的服务，才能获得生存的机会；房地产企业就完全不同了，在我国城市，目前个人建房、合作建房还属于一项新生事物。政府的普遍做法就是从农民手中廉价征收土地，然后通过或明或暗的“招标、拍卖、挂牌”等手段把土地出让给开发商，由开发商组织建设和销售活动。这样，土地增值溢价、修订规划收益、住房销售收益等方面的利润，就统统落到了开发商的手中。在开发商一片欢颜下，面对不断攀高的房价，消费者普遍面临着困难的选择：不买房吧，住房的需求实在不能再等了，而且这样下去，以后的房价还有可能更高；买房又实在不能承受房价之高、地产商的利润之厚。及开发商普遍获得暴利相对应的，是购房者巨大的负债和房屋贬值的风险。可见，现行的土地制度和城市建设体制，培植了房地产开发经营这样一个城市居民普遍不能绕过去的暴利产业环节。这个环节为社会提供了价格远远高于人们自建住房的产品和服务，而且质量水平又不能满足人民生活的需要。这样的产业环节有什么存在的意义呢？或者说，政府为什么不给公众一个自主建房的机会呢。如果公众自己购买土地自主建房成为一个选择，那样只有那些能为公众提供比自建住房价格更低、品质更好的企业才能生存。由此，房地产开发经营也将远离暴富，成为一个对社会有用、有益的商业服务业态。中国地产发展30年回顾从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。2003年以来，随着中国及世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央及各地政府、企业及金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。1、房地产发展的四个阶段19781991年的理论突破及起步阶段土地法、规划法的制定及实施，为房地产的发展提供了法律依据；深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。19911995年非理性炒作及调整阶段以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。19952003年相对稳定的协调发展阶段整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格及销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。1995年，在经历了之前的炒作及调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。20032007年，调控、反调控及总体反思阶段2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而20052006年则是政策出台最为密集的阶段。在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央及地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。20062007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。2007年2010年，房地产行业全面调整的阶段2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度及广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。2、中国房地产行业发展特点从2000年全面终止福利分房制度到今天，中国商品房市场的全面启动和发展的时限并不长，期间也没有经历过一次完整的调整周期，同时，中国的政治、经济体制结构，使得房地产行业的运行存在一些区别于成熟市场的特点。2006年以来的全面调控，正在逐渐改变房地产行业发展中的种种弊端，修正其发展的轨道，市场向着规范化发展的道路前进。现阶段国内房地产市场发展和运行的主要特点和变化：2.1房地产资金来源结构单一整体来看，国内房地产企业的资金大多来自银行及其他金融机构的贷款和借款，企业自有资金比例较低，行业对资金市场的变化敏感。随着信贷政策的改变，国内房企的资金来源结构正在发生变化，自有资金和自筹资金的比例快速升高，大型房企的抗金融风险能力正在增强。2.2圈地的可能性依然存在由于地方政府仍需要通过土地出让获取的收入进行城市基础设施建设，因此，即使中央不断收紧和规范土地出让市场，各地仍旧在可变通的范围内对土地市场进行政策倾斜，也就是说，仍旧存在“圈地”的可能，只是由于国内开发商资金链存在较大困难，现阶段进行“圈地”的大多为外资、海外资本支持的合资企业，以及资本金充裕的国有大型地产集团等。2.3住宅供应不足，结构不尽合理宏观调控在给房地产行业降温的同时，也带来了住宅供应量的持续减少，同时，产品结构的不尽合理，使得针对普通居住群体的产品供给更是不足，未来几年这一供需矛盾仍旧较为突出。2.4住房保障制度尚不健全国内的住房保障制度尚处在建设的初期，其受惠面较窄，且门槛较高，可操作性一般。随着国内各地逐渐加大对各类政策保障性住房的建设力度，之前的情况将有所改观，未来的受惠群体较逐渐向中等收入人群过度，而随着经验的积累，其操作性逐渐得到改善。2.5房地产企业数量众多、负债率较高到2007年底，全国有各级房地产开发企业约5万家，行业集中度较低，而平均的负债率则高达80%。随着国内房地产行业调整的深入，未来将可能有超过三分之二的企业会退出房地产市场，而行业的资源将央企集团、外资地产集团和各地国资房地产企业集中，行业的集中度将大幅提高，TOP100的房企市场占有率将可能超过50%。另一方面，房企融资结构的调整将有效降低企业的负债率，虽然短期内房企从资本市场融资和再融资的能力明显减弱，但长期来看，房地产对于资本的吸引力仍旧很大，而行业龙头和上市公司的盈利能力及市场占有率，更将成为各类资金追逐的对象。2.6房地产交易体系不够完善在房地产交易体系中，一二级市场交易以及房地产中介服务机构等，存在较多的不规范行为，同时交易诚信的缺失，也成为房地产服务业发展急待突破的瓶颈。随着政府调控的深入，房地产市场行为将逐渐趋于规范，之前存在的问题将逐步得到解决。现阶段房地产行业的调整、行业的整合，将有可能加速这一市场规范化发展的进程。3、建议和措施3.1完善土地市场制度土地供给是影响房地产市场发展的重要因素之一。为了促进房地产市场健康有效的发展，有必要完善土地市场制度，使得土地供给既能够满足房地产市场的需求，又能够不造成土地资源的浪费。规范地方政府从土地转让获得的收入，充分补偿失地的农村居民及城镇拆迁户。3.2理顺地方政府及房地产开发企业之间的关系理顺地方政府及房地产开发企业之间的关系，杜绝房地产开发企业向地方政府寻租，防止两者形成利益集团。地方政府为房地产企业之间充分竞争创造公平环境，为企业提供优质的公共服务。房地产企业在3.3采取适当的经济手段，避免行政手段对市场机制的过多干预在房地产市场已经初步建立并不断发展的过程中，过多的使用行政手段干预房地产市场的运行，从长期来看，不利于房地产市场的进一步完善。况且，在短期内，直接使用行政手段干预在市场机制下未必能取得预期的效果。3.4正确引导市场预期市场机制下，供求双方对未来的预期会在很大程度上影响市场运行状况。政府采取各种政策措施时，要充分考虑市场各方对政策的反应。如果市场各方主体能够对未来形成稳定的预期，也将对市场本身的稳定起到积极的作用。地产业及其运行环境 1、房地产业的运行环境房地产业包括买卖或租赁物业的房地产活动、以收费或合同为基础的房地产活动两部分。前者中包括的房地产开发经营活动和存量房地产买卖及租赁活动，从买卖差价和租金中获得收益。后者中包括的房地产管理活动、房地产中介活动和物业资产管理活动，是通过在物业买卖、租赁和管理的过程中提供服务，从服务费中获得收益。 房地产业在一个国家或地区的社会经济活动中，始终扮演着重要角色。房地产业能为人类生产生活活动提供空间，满足社会经济发展对生产生活空间的需求；持续的贡献于国民经济增长并在特定的经济环境条件下被作为带动经济增长的发动机，据统计，美国房地产业增加值在全国GDP总额中的比重，一直保持在11左右，过去50年中美国家庭的住房支出，始终占当年GDP的20以上；是企业、家庭积累财富的重要手段，2002年，美国全国有形资产、企业资产和家庭资产中，房地产资产所占的比重，分别达到了58、35和50以上，中国2001年房地产资产及GDP的比例，也已经达到了5.9倍；为社会提供了大量的就业机会，美国大约6%的就业岗位来自房地产开发、管理和销售，世界银行认为房地产金融和房地产服务应当吸纳总就业人数的34%，2003年北京市房地产业和建筑业就业人员的比例分别达到了2.8%和11.6%。房地产业的运行，受到社会环境（人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市发展形态等）、政治环境（政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性）、经济环境（城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业及结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等）、金融环境（宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等）、法律制度环境（及房地产业有关的正式规则，包括现行法律及相关政策）、技术环境（建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步，信息技术的发展和应用，及伴随而来的房地产业信息化的要求等）、资源环境（土地、能源等资源约束）和国际环境（国际资本流动和经济的全球化）的影响。 房地产业及周围环境之间存在着互动的关系，在受到周围环境影响的同时，房地产业也会影响和改变周围的环境。2、房地产业及社会经济环境的主要协调关系2.1及社会环境之间的协调关息地产业及社会环境之间的协调关系，主要包括：人口流动及房地产业，即如何通过房地产业的发展，来解决新增城市人口的居住问题；家庭结构变化及房地产业，指家庭的收入或人口组成发生变化时，对房地产的需求会发生怎样的影响；城市发展形态及房地产业，探讨城市扩张、郊区化等问题和房地产开发之间的互动关系；思想观念及房地产业，指中国人“购房一次到位”等传统的思想观念对房地产业潜在的影响。 2.2及政治环境之间的协调关系 房地产业及政治环境之间的协调关系，主要包括：如何制定合理的房地产政策，来调控和规范房地产市场；公布实施的各类政策会对房地产市场产生怎样的影响，如何达到预期的政策目标，同时避免不利的影响。 2.3及经济环境之间的协调关系 房地产业及经济环境之间的协调，应主要考察的关系包括：房地产业发展及国民经济增长之间的关系，即房地产业的发展对国民经济增长的贡献；房地产相关投资，例如建设投资、住房投资和房地产开发投资及国民经济增长之间的关系，这主要是从投资的角度出发，考察房地产相关投资对国民经济增长的带动作用，其波动性是否会对国民经济的稳定发展造成不利影响；房地产价格和资产价值及宏观经济指标，分析房地产价格及GDP、各类物价指数，房地产资产价值及GDP之间的协调关系；房地产价格及居民收入之间的协调关系，探讨房价收入比指标的含义、特征和合理取值范围；住房需求及居民收入之间的协调关系，利用住房需求收入弹性这一指标，分析住房需求量如何随着居民收入的变化而变化，借以宏观控制住宅开发规模，使开发量及居民的实际需求量相匹配。 2.4及金融环境之间的协调关系 房地产业及金融环境之间的协调关系，主要包括：房地产业及国家金融体系之间的协调关系，如何在保持房地产业持续稳定发展的同时确保整个国家金融体系的健康和安全；房地产业及资本市场之间如何实现协调发展，这主要从房地产企业资本及债务融资、房地产开发项目融资（土地开发、房地产开发）、房地产抵押融资（持有和使用环节融资）这几个角度来考察；房地产信贷的合理规模，主要利用房地产信贷及宏观经济指标之间的关系来分析其合理规模。 2.5及法律制度环境之间的协调关系主要考察法律体系的完善程度对房地产业健康有序发展的影响；作为房地产业发展基石的土地使用制度如何及房地产业实现协调发展；产权管理制度、房地产市场开发、交易及服务制度以及房地产税收制度对房地产业发展的保障作用。 2.6及技术、资源环境之间的协调关系房地产业及技术环境之间的协调关系方面，目前最重要的就是信息技术对房地产业和房地产市场的影响，这需要从供给、需求和市场运行三个角度加以考察。房地产业及资源环境之间的协调关系，包括房地产业及土地资源之间的协调关系，在城市化的同时保护现有的耕地，同时提高土地的利用效率；房地产业及能源之间的协调关系，即如何使房地产业实现可持续发展。 2.7及国际环境之间的协调关系房地产业及国际环境之间的协调关系，主要包括房地产业及国际资本流动之间的关系，即国际资本进入对中国房地产市场的影响，以及中国房地产市场如何充分利用国际资本发展和完善自身；房地产业及全球化之间的关系，即全球化给我国房地产业带来的机遇和挑战。3、房地产是推动社会进步经济发展的重要力量我国经济保持高速发展，是全民努力的结果，是全体劳动者的血汗积累，十六、十七大以来党中央、中央政府功不可没。如果从我国的实际情况出发，我认为我国的经济状态现在主要矛盾不是过热，有三大理由：第一，我国还是一个发展中国家，而且我国现在还有一系列重大的社会问题需要通过发展经济来解决。比如说就业，政府压力越来越大，现在已经有将近1600万大学毕业生找不到工作，毕业即意味着失业；大量的农民工，目前大约有1.8亿农民已经脱离土地，到了城市里，其中有在建筑工地上，也有在其他行业领域里。总的来说，就业压力很大，如果没有相对高速的经济发展，失业率将继续扩大，这是一个通则，不需要任何解释。当然，就业还不仅仅涉及到这些，还有很多其他相关的方面，如果说经济减速，将有更多的人面临失业，失业率会继续增加。失业率扩大了之后，不能有效地解决，社会的稳定和谐根本办不到，人们不能各得其所。当然你说全社会所有人都有岗位，这在任何社会永远不可能，但是这个比例不能超过一定限度，应该使多数人能够各得其所。这些城市流动人口通过住房稳定下来，将对社会稳定起到不可替代作用，也惟有如此，才能大幅地降低犯罪，才能确保劳动力成为发展的资产，而不是负担。第二，我国已经加入国际经济循环，我们不能光出口，还要有进口。如果我们没有足量的产品，没有足量的经济增长，我们就不能支持出口；如果没有足量经济增长，我们又不能支持进口；没有足量的出口，也不能支持足量的进口，贸易逆差扩大之后，就要受到国际上的经济制裁和堵截。还不仅如此，我们改革开放30年，尽管经济有了很大的进步和发展，积累了一些社会财富，但是我们国家的底子太薄。改革开放之前，国家经济近乎崩溃边缘，人们到了没饭可吃的程度，尽管30年积累了很多社会财富，但是仍然是个底子很薄的国家，我们仍然属于第三世界，属于发展中国家，还是比较靠后的发展中国家。如果不保持足量的经济增长，国民财富就不可能每年有足够的积累，那么相应的基础设施、科研、国防、教育、卫生、文化、体育等等这些，每一样最后都得回到一个字上钱，没有钱都做不了。所以说，从第一个大方面来讲，我们国家经济并不热，应该比这速度再快一些。因为我们的基数小，不能老和西方发达国家比，说它的增长率只有几，它的基数很大，所以它的1最后形成绝对数量的时候就比我们大得多；我们基数小，虽然相对数大，但是一转换成绝对数的时候，它仍然很小。因此不能总是讲我国经济总量达到了前多少位、多高水平，而是要讲人均水平、人均量，不论是GDP，还是收入，都要讲人均数，这才是科学的、合理的、实事求是的。所以不论是就业，还是解决诸多的现实问题等等，国际国内的，都需要有足量的经济增长。第三，我们的经济增长表面上看是快，但是事实上增长的质量应该说是低下的。我们在许多主要领域里消耗着全世界几乎40的资源，但是我们的产出呢？我们的产出只是世界的4，而这4里边真正属于GDP一类的，通俗地说真正达到效益的，占的比重还是很低的，所以还不能仅看虚数的10。中国劳动力廉价，出口的不光是劳动力，劳动力得有劳动对象，它形成物品的时候要消耗国家的资源，实际上是把我们的资源，在较低的价位上变成低端商品大量地出口。当然这有它的被迫性，不这样也不行，不这样外贸企业跨得太多了，又涉及到一大批失业的问题，又涉及到经济出现一大块亏空，拿什么来填补呢？这些问题都要解决。所以说经济发展不能单看数字，而是要看它的质量。应该努力提高质量，调整我们的产业结构，针对我们国家资源相对匮乏，环境污染严重，生态破坏严重的现状，多上一些资源消耗少、对环境破坏小，或者没有破坏的，有利于长久发展的，也就是中央现在提出来的“可持续发展”。因此中央提出“建设可持续发展型社会”，在经济领域里它有两层含义：第一，要把我们的经济调整到科学的、合理的、健康的、良性的轨道上来。第二，可持续就包含保持一定速度发展的意义，如果没有一定的速度，可持续也是不可能的。说现在增长10，突然降到6，许多经济链条就要崩断，许多领域就要瘫痪，它怎么可持续呢？而且经济上的骤然急刹车带来的危害，是相当长时间都无法弥补的。因此说，从我国的实际情况看，经济并不过热。如果说有的话，那也可能是在个别领域里，但就整体情况看不过热。当然，具体到房地产行业，国家经济不论热及冷，直接责任都不是房地产。这就使我们想起1992年海南房地产崩盘，当时把所有的罪过几乎都归于房地产，实际上当时中国经济过热、失控，根本症结是房地产造成的吗？那是一种现象，并不是房地产。根本原因是金融体制出了问题，而不是房地产出了问题。谁都知道，当时银行可以拿出大笔资金，几个亿、几十亿、甚至更多，到海南去炒地皮，去做房地产，那个做房地产是投机，他并不是真盖房子。后来突然急刹车，压住。压住了个人也没有损失，损失的仍然是银行，后来国家采取了一系列措施，堵塞金融上的漏洞。这种情况在今天决不可能了。当时如果没有这样的金融漏洞，没有这样一种管理匮乏的金融体制，哪儿有那么多资金几乎在一夜之间进入海南，几百亿浮财，甚至更多，在那里炒卖着有限的一点地皮，可能吗？是不可能的。所以说，把这些过错归结于房地产，那是究其表而不问其本，择其末而不伐其根，解决不了根本问题。所以说，根本问题不在房地产，今天依然如此，漫道说中国经济并不过热，就是纵然过热，也不是房地产造成的。所以，应该大力发展房地产，把它作为经济领域里最活跃、最富有创造力、最具能动性的特殊力量，当作一个积极的因素调动起来，促进我们国家经济的发展，解决现在土地和发展之间的这一对矛盾。这一对矛盾不解决是不可能的，不解决国家怎么办，我们就保持现状吗？要解决没有地行吗？要用地能不用基本农田吗？所以这对矛盾必须得解决，我说的这几个办法是解决这对矛盾的一部分。当然，应该有人专门研究这些政策，提出具体办法和措施。这就是我从整个国家经济是否热，冷和热之间的关系，以及和房地产之间的关系出发的思考。4、建议措施 房地产业是国民经济的重要支柱产业，是经济发展的晴雨表，在区域经济发展战略中具有举足轻重的作用。面对当前经济增长放缓、房产市场已经进入调整阶段，需要一批资金、开发能力、经验、诚信等各方面都非常优秀的企业，在调整过程中，抓机遇、求发展，不仅要给消费者提供优质的产品，更要考虑如何运用好国家房产新政，在金融危机中带动我市房地产市场的复苏；需要开发商理性定价、政府出台有利于刺激消费的政策、金融部门对信誉好的房地产企业给予支持、购房者能够理性消费这四个方面相互作用，相辅相成，使我市房产市场向健康的方向发展。4.1以进一步刺激需求为调控方向。要以中央扩大内需为契机，统筹兼顾，正确处理好当前政府、企业、消费者三者的利益关系，加强监管和调度，以进一步刺激需求为调控方向、以正面宣传为指导，在消费政策、税费政策、金融政策等方面，以增强市场信心为着力点，进一步加大需求刺激力度。随着金融支持力度的进一步加大、减免契税等优惠政策的实施，自住和改善性住房需求必将有效释放，市场观望气氛必将消散。对于开发企业，一方面应进一步提升房屋居住品质，一方面应严格控制好各项成本，在销售价格方面应继续让利于民，回馈社会，进一步承担起必要的社会稳定责任。4.2继续以保障民生为调控重点。政府应进一步加大对经济适用房及廉租房等开发项目的筹资力度和融资担保力度，激发开发企业、个人房贷积极性，确保保障房屋开发资金链安全，进一步保障低收入群体、住房困难户的基本民生条件，使大部分的低收入群体不再成为商品房市场的供应对象，有利于稳定商品房市场秩序，改善消费者对房价的预期，有利于激活市场和确保社会的稳定。 4.3以盘活存量为调控核心。房地产市场经过十多年的快速发展，已拥有了相当可观的存量房源。加上目前在建和较快增加的空置商品房屋，我市可供市场流通的存量房源已有相当规模。虽然为激活二手房交易，把二手房交易营业税的征收年限从5年缩短为2年，停止征收二手房交易土地增值税、印花税，减半征收所得税，并为二手房购买者提供优惠贷款，但市场交易仍然不活跃。进一步着力盘活存量房屋、激活二手房市场、刺激房屋加快流转，仍然应该是政府调控的核心。通过进一步刺激自住性和改善性住房需求的释放，达到盘活存量资产、增强房地产业变现能力的效果，促进我市房地产市场的稳定发展。 4.4以规范市场行为为调控基础。有关部门应切实加强房地产业开发监督，提高商品房价构成要素、开发环节等信息的透明度，正确引导居民对房价和市场发展趋势的非理性预期，切实保障房地产业阳光发展。通过切实提高商品房屋品质，合理定价，进一步提升消费者安居乐业的信心，确保房地产业稳定健康发展。4.5以信贷支持为手段，促行业稳定。我市房地产业的健康发展，离不开银行的积极支持。近几年的住房信贷大大释放了住房潜在需求，为推进城市化、改善住房条件作了贡献。当前，虽然房地产企业融资非常困难，开发资金严重不足，但我市房地产市场的基本面是好的，发展是健康的；从全国形势来看，一些地方房市波动已引起了中央的高度重视，针对房市的宏观调控近期已松动。因此，建议金融系统继续支持房地产业发展，科学、合理地安排贷款投放量，重点向实力强、信誉好的房产企业倾斜，最大限度地缓解我市主流房产企业的资金压力，保障房地产企业的稳定。同时要积极引导房产企业拓宽融资渠道，分散市场风险。过度开发及房地产泡沫1、过度开发和房地产泡沫的区别及联系1.1两者的区别：过度开发(也称“过热”)和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，当新增供给的增长速度超过了需求的增长速度，就产生了过度开发现象;而房地产泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系，如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，房地产泡沫就出现了。过度开发和房地产泡沫在严重程度和危害性方面不同。房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。房地产泡沫一旦产生，就很难通过自我调整而回复至平衡状态，往往要通过外力干预，而过度开发可以通过自我调整回复到平衡状态。房地产过度开发和房地产泡沫在周期循环中所处的阶段不同。如果投机性泡沫存在的话，往往会出现在周期循环的上升阶段。过度开发一般存在于循环的下降阶段，这时供给的增长速度已经超过需求，空置率上升，价格出现下跌趋势。也就是说，当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段;而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了。从另一个角度来说，如果房地产泡沫产生，就必然会引起过度开发;但过度开发却不一定是由房地产泡沫引发的。从市场参及者的参及动机来看：“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益;而“房地产泡沫”则表现为市场参及者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买及囤积，以待价格更高时抛出。1.2两者的联系：两者的成因或诱因有相似之处。房地产泡沫的直接诱因是投机需求膨胀，而过度开发的诱因之一是开发商之间的博弈和非理性行为。“投机需求膨胀”及“开发商之间的博弈和非理性行为”都是基于非理性思考的冲动性行为，都带有投机色彩和博弈性。房地产泡沫的直接助燃剂是金融机构过度放贷，而过度开发的另一个诱因是开发资金的易得性。“开发资金的易得性”是建立在金融机构放贷无序、过多过滥基础上的。我认为，如果在房地产市场周期过程中存在房地产泡沫的话，一定会产生过度开发，而过度开发到一定程度就会使房地产泡沫破灭，反过来说，就不一定成立，即过度开发不一定是由房地产泡沫引发的。2、研究背景及国内外研究概况任何事物都有其发展规律，房地产行业也不例外。由于美国次债危机越演越烈，美国房地产泡沫破裂的巨大杀伤力，让国人必须正视房地产泡沫对于经济的巨大影响。“房地产泡沫”也成为近一段时间内许多专家和学者提到频率最高的词汇之一。如何判断是否存在房地产泡沫,是防范和治理泡沫的关键。衡量房地产是否出现泡沫也可以以不同的角度及标准。在分析衡量房地产泡沫的标准的基础上提出防范房地产泡沫的主要措施,以期促进我国房地产市场的持续健康发展。 1987年出版的Palgrave经济学大辞典中引用著名济学家金德尔伯格的话定义泡沫:“泡沫状态这个名词,随便一点儿说,就是一种或一系列资产在连续过程中陡然涨价,开始的价格上升会使人们产生还要涨,于是又吸引了新的买主这些人一般只是想通过买卖牟取利润,而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着涨价常常是预期的逆转,接着就是价格暴跌,最后以金融危机告终”。 房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨,泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段。安全区的泡沫通常有积极作用,而危险区及严重危险区的泡沫则具有明显的负面作用,房地产泡沫的破裂还产生金融危机或经济危机。2.1衡量房地产泡沫的指标 2.1.1房地产投资额增长率/GDP增长率 通过房地产投资额增长率及GDP增长率比较,将房地产增长速度及全社会经济增长速度进行比较。对发展中国家或经济欠发达地区而言,房地产市场发展对带动当地经济有着极为重要的作用。因此,在市场发展初始阶段和快速发展时期,房地产投资额增长率这一指标通常较高,甚至可达到15%-30%。经过快速发展后的平稳发展时期,该比率及经济发展速度相当,应保持在10%-15%左右。房地产投资额增长率及GDP增长率比值在房地产复苏和繁荣阶段前期会高些,可达到2-4。我国当前房地产市场正处于繁荣阶段,因此可以通过房地产投资额增长率及GDP增长率的实际比值,来判断我国房地产市场是否存在房地产泡沫。 2.1.2空置率 空置率主要用于判断是否存在过度膨胀的虚拟需求,并最终形成房屋的空置。按照国际通行算法,空置率是指待出售、出租的房屋占市场全部存量房地产的比率。一般来讲,房屋空置率5%为适度,10%则为警戒空置率,超过20%为严重空置。我国国家统计局的“国房景气指数”中的“商品房空置面积分类指数”,是指上年的空置面积累加今年已经拿到竣工证但尚未销售或出租的商品房的增量面积。住房及城乡建设部将商品房空置面积的统计数据细分为空置待销面积、空置滞销面积和空置积压面积。因此,我国还没有建立统一规范的空置率指标,不能进行空置率计算,也无法用于国际比较。 2.1.3房地产销售总额/GDP值 房地产业作为国民经济的支柱产业,在GDP中所占的比例可以反映出其在国民经济不同阶段发展的冷热程度。根据广东省规划设计院的一份分析报告,发展中国家年度内房地产销售总额占GDP的8%比较合理,但是,若房地产开发出现了过热现象,或因房地产投机而引起的房地产价格快速上涨,将导致房地产销售总额占GDP的比值脱离合理范围,出现房地产泡沫倾向。 2.1.4房价收入比房价收入比是指房屋总价及居民家庭年收入的比值,它是国际通用的衡量房价合理及否的重要指标,主要用于衡量房价格是否处于居民收入能够支撑的合理水平。计算公式为:年度房价收入比=年度城镇人均住房面积(建筑面积)年度商品住宅均价/年度城镇居民人均可支配收入。据联合国公布的资料,不同国家房价收入比的离散程度相当大。1998年对96个国家的分析统计结果表明,这些国家的房价收入比区间为0.8-30,平均值为8.4、中位数为6.4。据此,如果一个地区的房价收入比高出这一标准,则说明存在房地产泡沫的隐患。而我国大中城市2006年房价收入比就已经达到了8,一线城市如北京、上海、深圳房价收入比都超过了10,超出合理范围的房价收入比,经过近两年来房价的大幅上涨,我国的房价收入比更加恶化,从这一指标看,我国房地产市场存在一些泡沫。 3、防范房地产泡沫的措施 3.1建立房地产泡沫风险预警体系随着经济全球化和金融自由化的深化,各国经济在享受这一益处的同时,也在承担着很大的不确定性,这种不确定性主要表现在外国爆发金融危机对本国经济的影响。因此,“居安思危”的危机意识对于我国金融稳步健康的发展是必不可少的。房地产泡沫预警系统是通过研究宏观经济的波动和规律,找出能够反映市场发展趋势的一些基本指标,并通过对这些指标的监控,及时发现市场运行中存在的问题,针对这些问题,分类提出调控对策,把问题解决在萌芽状态,促进房地产市场的健康发展,有效防范房地产市场过热累积的潜在风险。银行风险预警系统具有金融管理及经营状况诊断双重作用,其意义在于依据相关金融业经营管理原则,选定一组变量,并建立一套预警函数、指标、临界值,运用预警模式后,如发现有不符合规定或逾越警戒范围的状况,即显示警讯,给银行机构发出警告信号以便尽早采取措施,也给监督机构提供及早采取银行监督的措施,并要求银行机构限期改善其风险状况,以保证其稳健经营。 3.2加强银行信贷管理房地产泡沫的产生及银行的信贷扩张有着必然的联系,国内经济学家武康平、皮舜等建立了房地产市场及信贷市场的一般均衡模型,通过对均衡解的比较静态分析,其研究结论认为房地产价格的上涨导致了银行信贷的增加,银行信贷供给增加导致房地产价格的上涨,两者之间存在正反馈的作用机制。因此,我们要从银行信贷着手,优化信贷资源配置,在房地产投机风气较盛的时候采用较严的房贷政策,而在风平浪静之后可以适当放松。这样一方面能减少银行的不良贷款,维持银行的稳定,另一方面也能促进房地产业持续、高效的运行。 房地产信贷的特点是资金占用大、期限长、流动性低,很多银行都把房地产信贷当作低风险、高收益的金融品种。泰国的金融危机给我们提出了警告。 银行应严格执行国务院和中国人民银行关于房地产贷款的有关规定,从严掌握贷款条件,加大对房地产开发贷款和居民住房消费贷款的监管力度。通过对贷前贷后的严格把关,既支持了优良的房地产项目开发和个人贷款,又防止房地产泡沫累积的潜在风险。 3.3健全城市基准地价制度进一步推行城市基准地价制度,加大地价指数、各类物业价格指数等地价信息的公开力度,为市场交易提供合理的参考价格。基准地价是我国地价体系建设的基础性工作,既是政府调控土地市场的重要工具,也是政府公共服务的一个基础项目。但是目前我国的现状是,基准地价成果公布比例低,使用面窄,利用率低,没有发挥出应有的政府指导和宏观调控作用。各地对基准地价应用的方向和范围不是很明确,一方面基准地价成果基本限于土地管理部门使用;另一方面,土地管理部门不能积极地将基准地价成果向社会宣传,公开性差,这也制约了土地市场健康有序的发展。房地产市场的景气循环及周期1、房地产景气循环及其周期的概念当市场供过于求时，就产生不景气现象；通过市场机制的逐渐调整，逐渐达到供需平衡，再进而产生供不应求的现象，即呈现出市场景气的现象。如此周而复始的重复发生就形成了景气循环。一个完整的循环从起点到终点（或紧接的下一次循环起点）之间的时间跨度就是周期，即所谓周期是指相邻的两次景气循环间隔的时间长度。及循环相应的概念是波动。波动是指反复出现但没有固定的周期跨度的变化，即其特征是他们不能在被分割成更短的具有相同特征的循环。 目前，在为数不多的有关房地产景气循环的精确定义中，经常被人引用的是由英国皇家测量师协会（RICS）在1994年的理解房地产景气循环著作中给出的，即房地产景气循环是指所有类型房地产的总收益率的重复性但不规则的波动；这种波动在其他许多房地产活动指标中也很明显，但它们的变动落后或领先于上述房地产总收益率周期。这里，房地产景气循环用于表示在房地产市场活动中各种经济变量的循环，例如价格、租金、吸纳率、空置率和建筑活动。但如果用一种标准的经济变量来表示房地产景气循环，应是所有物业总收益率的周期性波动。房地产市场的其他指示也可以体现这种波动，但是和总收益率的波动相比，会有一定的提前或者滞后。很显然，上述定义也不见得完全准确地反映了房地产景气循环的内涵和外延。但是，至少有一个精确的定义已经被提出来供我们思考。据此，可以认为，房地产景气循环指房地产活动或其投入及产出围绕着其长期趋势的周期性但并非定期的波动。也就是说，从短期来看，房地产景气循环呈现波动性，但在一个足够长的发展时期内，这种波动又会体现出周期性循环的特征。2、房地产景气循环的阶段解说房地产景气循环是由于供给和需求协调不顺产生的。经济活动具有周期性，对空间的需求也呈现周期性变动。而供给由于建造时滞等原因，往往落后于需求的变化，因此空置率和价格、租金就会产生波动。房地产景气循环可以分为四个阶段：复苏（recovery）、扩张（expansion）、收缩（contraction）、衰退（recession）。现以写字楼为例，对各个阶段供给、需求、空置率、租金的变化进行描述。2.1复苏阶段通常，最低点是在上一阶段的过剩建设停止时出现的。在循环的最低点，空置率达到最高值，然后进入复苏阶段。由于前一阶段的新增建设或者是需求的负增长率，市场处于供给过剩。最低点过后，需求开始增长，来慢慢吸收现存的过剩供给，但这时的供给增长是不存在的，或者相当低。随着过剩供给的吸收，空置率下降，使得市场的租金率开始稳定。随着复苏阶段的继续，对市场前景的看好使租赁者开始小步提升租金率（通常和通货膨胀率相等或低于通货膨胀率）。最后，地区市场达到其长期的平均空置率水平，这时租金增长率和通货膨胀率相等。2.2扩张阶段第二阶段