上半年黑龙江房地产估价师理论与方法估价报告的质量考试试卷

上六个月黑龙江房地产估价师理论与措施：估价汇报质量考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题备选项中，只有1个事最符合题意） 1、物业管理全面启动认为标志。 A：物业接管验收 B：业主入住 C：平常前期物业管理服务 D：初次业主大会召开 E：执行层组织协调 2、房地产开发企业资质管理规定规定，房地产开发主管部门对符合条件新设置房地产开发企业核发。 A：二级资质证书 B：三级资质证书 C：四级资质证书 D：暂定资质证书 E：房地产估价机构必须加盖公章3、当申报成交价明显低于正常市场价时，应以作为缴纳税费根据。 A：协议价 B：市场价 C：评估价 D：估算价 E：执行层组织协调 4、根据（）不一样，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。 A房地产交易方式 B房地产交易次序 C购置房地产目 D房地产类型5、下列有关经济合用住房政策，说法不对是。 A：确定经济合用住房价格应当以保本微利为原则 B：经济合用住房建设单位对其建设经济合用住房工程质量负最终责任 C：购置经济合用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款 D：房地产开发企业实行经济合用住房项目利润率控制在5如下 E：房地产估价机构必须加盖公章 6、风险对房地产投资者行为第一种影响，就是令投资者根据投资风险大小确定其合理（）。 A投资规划 B投资回收期 C投资方向 D投资收益水平 7、房地产开发企业获得商品房预售许可证，可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面协议，商品房预售人应当在签约之日起_天内到管理部门办理登记立案手续。 A20 B90 C30 D60 8、下列会导致房地产价格偏高状况是。 A：政府协议出让土地 B：购置相邻房地产 C：卖方不理解行情 D：设置抵押房地产 E：工业用地监测点评估价格 9、地价本质上是_。 A劳动发明 B“劳动价值”货币体现 C围绕着“劳动价值”而上下波动 D地租资本化 10、某都市存量商品住房吸纳率为40%，则该都市同期存量商品住房吸纳周期是_。 A0.4月 B2.5月 C0.4年 D2.5年11、以划拨方式获得土地使用权房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金，对可以不办理土地出让手续，应对转让方征收_。 A地价税 B土地收益金 C土地转让金 D土地增值税 12、某房地产重建价格为万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常状况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为，估价对象房地产酬劳率为12，则该房地产扣除该项功能折旧后价值为万元。 A：1838.00 B：1844.55 C：1845.87 D：1850.00 E：工业用地监测点评估价格 13、房地产估价师从某个特定投资者角度出发评估出价值属于【考题】 A：市场价值 B：清算价值 C：迅速变现价值 D：投资价值 E：工业用地监测点评估价格14、下列说法中错误是。 A：在假设开发法中，估算未来开发完毕后房地产价值不能采用成本法 B：在同一种在建工程估价项目中不能同步采用成本法和假设开发法 C：假设开发法在形式上是评估新建房地产价格成本法倒算法 D：在房地产抵押价值评估中采用成本法评估出价值不一定是保守 E：工业用地监测点评估价格 15、有关个人住房公积金税收政策，下列说法中对是_。 A由于住房公积金是政策性资金，因此实行所有免税政策 B个人提取住房公积金账户内存储余额，按比例计征个人所得税 C个人住房公积金作为储蓄性专题基金存款，其利息收入计征个人所得税 D职工个人及其单位超过国家或地方政府规定比例缴付住房公积金，应将其超过部分并入个人当期工资、薪金收入，计征个人所得税 16、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期动工，可申请延期，延期_。 A以1次为限，不超过3个月 B以1次为限，不超过6个月 C以2次为限，每次不超过3个月 D以2次为限，每次不超过6个月 17、已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为_万元。 A109 B117 C124 D130 18、下列有关房地产置业投资不确定原因表述中，对是_。 A空置率与有效毛收入呈反向变动 B通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运行费用影响 C权益投资比率高，意味着投资者承担投资风险和风险酬劳均增长 D金融机构一般规定投资者权益投资比率不得高于某一规定比率 19、下列有关税收表述中，对是。 A：房产税课税对象是房产 B：房地产转让，必须按照交易协议上载明价格征收契税 C：农村居民占用耕地新建住宅，所有免征耕地占用税 D：都市、县城、建制镇和工矿区范围内土地是城镇土地使用税计税根据 E：执行层组织协调 20、在房地产市场自然周期中，空置率超过长期平均空置率阶段为阶段。 A：租金增长率上升 B：新增供应不不小于新增需求 C：新动工项目增长 D：租金增长率下降 E：借款协议 21、下列房地产市场调控政策中，属于财政政策是_。 A提高贷款利率 B提高购房最低首付款比例 C提高法定存款准备金率 D提高房地产交易环节税收 22、房地产价格是由房地产三者互相结合而产生【考题】 A：有用性、稀缺性、有效需求 B：供应、需求、运用状况 C：权利、租金、利率 D：价值、使用价值、供求 E：工业用地监测点评估价格23、都市房屋拆迁管理条例规定，房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证同步，应当将房屋拆迁许可证中载明拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以形式式以公布。 A：房屋拆迁公告 B：房屋拆迁告知 C：房屋拆迁通告 D：房屋拆迁报道 E：房地产估价机构必须加盖公章 24、已知一年期国债年利率为331，贷款年利率为543，投资风险赔偿率为223，管理承担赔偿率为132，缺乏流动性赔偿率为142，投资带来优惠率为050，运用累加法计算酬劳率为。 A：778 B：828 C：1321 D：1421 E：工业用地监测点评估价格25、中华人民共和国城镇规划法规定，建设单位应当在竣工验收后个月内向城镇规划主管部门报送有关竣工验收资料。 A：3 B：6 C：9 D：10 E：房地产估价机构必须加盖公章二、多选题（共25题，每题2分，每题备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选每个选项得 0.5 分） 1、盈利能力分析指标重要包括等。 A：存货周转天数 B：资产酬劳率 C：股东权益酬劳率 D：销售毛利率 E：销售净利率 2、下列有关内地房地产估价师与香港测量师资格互认表述中，错误是（）。 A内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于11月签订 B内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于8月举行 C内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签订后，内地房地产估价师自动成为香港测量师 D内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认专业技术人员资格之一3、现实中土地使用、支配权要受到多方面制约，其中政府都市规划属于_方面制约。 A建筑技术 B土地权利设置 C相邻关系 D土地使用管制 4、房地产投资开发是指在依法获得国有_土地上投资进行基础设施、房屋建设行为。 A土地使用权 B土地开发权 C土地所有权 D土地驻扎年限5、在估价汇报中陈说_，既是维护估价人员合法权益需要，又是提醒委托人和估价汇报使用者在使用估价汇报时需要注意事项。 A估价师申明 B估价假设和限制条件 C估价措施 D估价对象 6、下列有关税收表述中，对有_。 A财政局对外出租经营用房免征房产税 B集体土地使用人不必交纳土地使用税 C用耕地建乡政府办公楼应交纳耕地占用税 D土地增值税课税对象是有偿转让房地产 E因地震毁坏住房而重新购置住房免征契税 7、对零售商业物业进行分类重要根据有_。 A建筑规模 B经营商品特点 C商业辐射区域范围 D周围环境 E服务人口收入水平 8、直接资本化法长处是_。 A不需要预测未来许数年净收益，一般只需要测算未来第一年收益 B指明了房地产价值是其未来各期净收益现值之和，这既是预期原理最形象表述，又考虑到了资金时间价值，逻辑严密，有很强理论基础 C每期净收益或现金流量都是明确，直观且轻易被理解 D不必直接依托与估价对象净收益流模式相似类似房地产来求取合适资本化率 E资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示收益与价值关系，能很好地反应市场实际状况 9、有助于把握房地产估价最高最佳使用原则经济学原理有_。 A收益递增递减原理 B均衡原理 C替代原理 D预期原理 E适合原理 10、下列房地产企业融资方式中，属于债务融资方式有(试题) A：发行企业债券 B：向银行借入信用贷款 C：房地产开发贷款 D：在公开市场上发行股票 E：土地储备贷款11、在地籍图中，属于地籍要素有。(试题) A：土地编号 B：土地运用类别 C：地理名称 D：房屋、道路、水系 E：土地面积 12、各项成本费用构成复杂、变化原因多、不确定性大，尤其是依建设项目类型不一样而有其自身特点，故不一样类型建设项目成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成分类不对一项是_。 A不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用 B土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安顿赔偿费 C房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费 D前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费 13、个人住房贷款包括商业性住房贷款和_两种类型。 A企业住房贷款 B等额本金方式 C政策性住房抵押贷款 D等额本息方式14、政府土地供应政策直接影响房地产开发。 A：产品质量 B：产品性价比 C：规模和构造 D：产品档次 E：借款协议 15、房地产面积测算边长和面积分别取至_。 A0.1m，0.01m2 B0.01m，0.1m2 C0.01m，0.01m2 D0.1m，0.1m2 16、根据物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满，_。 A由国家免费收回 B自动续期 C应于届满前6个月申请续期 D应于届满前1年申请续期 17、从房地产市场自然周期和投资周期之间关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化状况出目前。 A：第一阶段 B：第二阶段初期 C：第三阶段初期 D：第三阶段 E：第四阶段 18、下列费用中属于运行费用有。 A：房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额 B：房地产税、人员工资、维修费、所得税 C：保险费、办公费用、正常运行成本、房地产税 D：为承租人提供服务费用、人员工资、保险费、维修费 E：所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务费用、房地产折旧额 19、某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价成果有相称差异，其最终估价成果应_。 A取三者平均值 B取三者中间值 C任选其中之一 D在三者基础上综合分析决定 20、下列符合房地产估价机构一级资质是_。 A获得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动持续6年以上 B业绩规定在暂定期内完毕估价原则建筑物建筑面积8万m2以上或者土地面积3万m2以上 C注册房地产估价师人数规定，有15名以上专职注册房地产估价师 D有限责任企业注册资本人民币200万元以上，合作企业出资额人民币120万元以上 21、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为_措施。 A质量控制 B进度控制 C协议管 D成本控制 22、下列影响住房售价原因中，也许引起住房售价下降情形有。 A：住房消费转向以租赁为主 B：增长住房持有期间税费 C：住宅开发成本上升 D：住房租赁价格下降 E：消费者收入水平上升23、异议登记不妥并给权利人导致损害，应由_承担赔偿责任。 A登记机构 B异议登记申请人 C登记机构经办人 D登记机构和申请人共同 24、由于施工工期延长，开发商要承担风险有。 A：使项目规模、布局发生变化 B：承担更多贷款利息 C：增长房地产开发项目融资成本 D：还要承担总费用上涨风险 E：合约变更引起风险25、几何平均数是指。 A：分布数列中n个标志值连乘积n次方根 B：分布数列中几种标志值连相加n次方根 C：分布数列中几种标志值连相减n次方根 D：分布数列中n个标志值连开方n次方根 E：执行层组织协调