中大莫干山生态园物业管理方案

中大莫干山生态园物业管理方案一、物业管理顾问总体思路中大莫干山生态园规划定位为高尚别墅住宅区，她关心现代人的最新三大需求，既生态的、科技的和个性化的，使业主能真正感受到绿色家园的自然情趣，能享受到轻松自如，能体会到文化家园给人带来的生活品质。中大莫干山生态园是中大莫干山生态园开发建设有限公司开发建设的新类型楼盘，我们公司希望通过努力结合多年类似楼盘物业管理的经验，定能使中大莫干山生态园小区取得良好的社会效益和经济效益。中大莫干山生态园的物业管理总体思路是：运用公司成熟的管理服务理念和经验，制定相应的管理服务制度和操作规程，掌握现代化的管理服务方法和手段，通过各种物业的管理服务实践，积累各种物业的成功管理服务经验。针对本物业的特点，充分考虑物业体现在美丽而有着浓郁文化氛围的城市，人们享有舒适的社区，网络化的居住，自由而尊严的生活的理念。力求通过物业管理服务为业主提供一个安全、文明、优美、舒适的生活环境。物业管理是房地产开发的延续和完善，物业管理必须提前介入。一方面有利于优化设计、完善设计细节，提高房屋建造和配套设施的施工质量，保证物业的使用功能；另一方面物业公司本身，加强对所管物业情况的全面了解、熟悉，有利于物业日常管理的顺利进行。这是实行物业有效管理的首要环节。根据公司多年来管理实践经验，针对中大莫干山生态园的实际情况，提出如下前期顾问的思路：1、详细审阅所有物业的设计图纸，并从物业管理及用户角度对物业的平面布局、功能区域划分等向开发商提出专业意见进行改进方案。2、协助开发商监管有关工程进度，列出物业遗漏工程，并提出改进建议供开发商参考；同时参加工程部门组织召开的例会及其他重要会议。3、协助审核房屋设备、设施中、大维修保养方案及年度维修保养计划，同时对预防维修实施计划提出建议和意见。4、协助开发商审定保养合同及引见保养单位。5、协助开发商挑选所有为物业提供服务及维护之承办商，并参与评标工作。6、对开发商选择的机电设备、物业智能化系统、保安系统、停车管理系统、物业照明设备及装饰材料进行审查并提出意见和建议。7、协助制定设备验收标准及物业接收计划，草拟工作日程并调配工程人员按工程进度及质量标准逐步进行验收（包括下列内容）： 协助开发商对物业总体进行检查、验收； 协助开发商对各功能区域进行检查、验收； 制定有关工程机电设备验收方案，核对供应商提供的数据、资料并参与主要机电设备的安装、测试、验收及试运行； 协助开发商对装饰、装修进行检查、验收；8、依照国家现有的法规及物业项目具体状况专门订立各项有偿服务项目的收费标准。9、协助订立工程部的各项规章制度（包括岗位责任制、操作规程及流程，并制定防火及安全守则等），并且负责检查、督促、完善及改进。10、提供工程部所需的劳保用具、仪表器材、物料及各类零配件清单。11、对物业设备管理及保养提供详细建议和意见。12、对物业停车场设备之管理提供详细建议和意见。13、销售现场咨询内容： 在贵司开盘及现场促销期间，将派驻有经验的物业管理顾问协助现场销售人员对客户解答相关物业管理问题； 协助贵司在楼书及宣传资料中涉及物业管理部分的策划设计； 就物业管理法规方面及物业管理基本常识等对贵司相关销售人员进行适当的培训；14、对物业内商业配套设施设置、布局、装饰等提供详细建议和意见。二、管理方式物业管理公司是相对独立的质量中心，主要任务是根据业主的需要和委托合同要求，在公司制定的原则下负责执行管理和服务的业务。管理处实行独立核算，根据以收定支原则，自主经营，自负盈亏，管理效益与经济效益直接挂钩。公司经理是小区实施管理服务的第一责任人，公司实行风险责任基金，由公司经理直接组织实施小区管理服务方案。根据小区管理服务内容和要求，公司下设行政服务部、保安部、工程技术部、绿化保洁部。公司对各部门、各岗位建立明确的岗位职责和严格的考核制度，实施有效管理。三、工作计划前 期 介 入 工 作 计 划序号项目工 作 内 容计划时间备注1组建机构A、 人员招聘与调配；B、 制定培训计划，实施上岗培训、考核；C、 根据实际管理工作需要，人员逐步上岗及试运行。待 定2办公后勤工作A、 管理用房确定与装修；B、 安排员工办公、住宿和用膳用房；C、 物资配备。待 定3制定与完善各种管理规章制度A、严格按照ISO9001国际质量管理体系标准，制定各项工作制度；B、结合小区实际情况对各项工作制度进行调整完善。待 定4销售配合A、参加销售和房展等楼盘展示促销活动，解答购房客户物业管理方面的提问。B、平时客户到现场购房或看房时，向客户介绍物业管理情况；C、了解购房客户对物业管理需求情况，以便更好地明确管理服务定位。物业销售全过程5物业验收与接管A、组织力量，代表业主利益，依据接管验收标准，逐项严格进行验收；B、对不合格项目，备案并督促责任部门限期整改；C、符合接管标准后办理书面交接物业手续。待 定入伙阶段工作序号项目工 作 内 容计划时间备注1入伙实施A、 与环卫、公安、物价等有关政府部门取得联系，开展有关工作；B、 与销售部做好合同交接工作，工作人员熟悉业主情况；C、 各项入伙资料文本的准备；D、 明确入伙流程及岗位职责，对有关人员培训；E、 配合房产公司进行入伙仪式策划、场地布置和举行；F、 入伙手续办理。待 定2签定有关协议向业主征询意见A、 在办理交付过程中，管理处与每位业主签定业主公约、共建安全文明小区协议书、物业管理费收缴协议等；B、 对常住人口进行登记；C、 向业主提示在住宅装修中应注意的问题；D、 书面征询业主对日后物业管理的建议和需求；E、 汇总业主验房中发现的问题，对日后物业管理要求、建议，落实整改措施。待 定3档案建立与管理A、 收集业主资料档案；B、 科学分类；C、 建档与运用，并将有关档案逐步输入电脑。待 定管理期内工作计划管理期主要规划项目计划时间备注二次装修管理A、 向业主宣传政府有关部门关于装修管理的规定和物业公司根据小区实际情况制定的实施细则；B、 配合做好装修方案审批，严格把好审批关；C、 办理装修手续，与业主和施工单位负责人签订装修管理协议；D、 实行分楼包干责任制，认真做好装修过程管理，发现问题，及时纠正；E、 做好装修工程验收。装修全过程第一年正常管理目标A、 全面导入ISO9001质量保证体系，修订和完善各项管理规章制度并实施，确保各项物业管理服务质量；B、 对员工进行全面的在岗培训，增强服务意识、质量意识，规范员工服务行为；C、 开展宣传教育活动，加强精神文明建设，普及政府对物业管理相关的政策法规和小区管理规定，争取广大业主对物业管理服务的理解、支持和配合；D、 每半年采用发放建议征询单、上门等形式广泛征求业主（住户）对物业管理服务的意见，不断改进管理服务工作；E、 全面导入VI识别系统；F、 视条件进行业委会成立的准备工作；G、 根据业主需要，开展多种经营性业务，方便业主生活，把小区建设中各种配套设施充分地利用起来，开展有偿、无偿服务；H、 按照年度社区活动计划，开展丰富多彩的业主联谊活动；I、 总公司服务质量督查组每月一次对分公司各项服务质量进行全面、深入督查，发现问题及时研究改进；J、 通过提高各项服务质量，各项有偿服务，勤俭办企业、节约各项费用开支等方面努力，争取实现“以区养区，略有盈利”的目标；K、管理水平达到“湖州市级物业管理优秀小区”标准。 第二年正常管理目标A、 如条件成熟成立业主委员会，签订物业管理委托合同书；B、 根据首年收支预决算，合理调整财政收支，开展各项增收节支工作；C、 开展各项便民服务活动；D、中修计划制定；E、特色服务推广。四、物资装备根据物业情况，购置各种物业管理所需的物资装备，以保证管理处的正常运作。筹建分公司，需要配备的主要软硬件装备如下：1、 符合本公司物业具体情况的管理软件2、 各种办公家具和设备3、 各种通讯设备4、 首期制服和雨具5、 警械和安保用品6、 各种设备、工具和维修用品注：有关物资装备请参阅计划成本预算书五、管理人员配备及管理（一）管理人员1、 物业管理架构图（一期）浙江金都物业管理有限公司德清分公司绿 化 保 洁 部工 程 技 术 部行 政 服 务 部保 安 部2、 人员配备 分公司经理 1人分公司副经理 1 人行政服务部 7 人保安部 49人工程技术部 7人绿化保洁部 35人3、 各部门主要工作职责（1）行政服务部：主要负责业主接待和计算机档案文件资料的处理以及后勤、人事、信访工作和财务事务；负责社区的文化活动策划、组织、实施、与当地政府部门的联络工作、特约服务等。（2）保安部：主要协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序进行安全防范、负责物业道路的畅通、车辆的有序停放管理、消防安全管理以及流动人口、暂住人口管理等。（3）工程技术部：负责物业及设施设备的维修保养、住户委托的维修服务项目、工程项目外包、住宅装修监督管理等工作。（4）绿化保洁部：负责环境保洁、绿化维护、卫生消杀、灭虫治虫和居民委托的保洁服务项目等。（二）管理人员的监督管理公司建立完善的人才管理制度和激励机制，且奖惩并施，以做到人尽其才，才尽其用，最大限度地发挥人才效能。1、 督查机制为全面落实物业管理的各项工作任务，确保各项服务质量到位，根据公司的监督管理制度，每月由总公司督查组对分公司的各项工作进行检查、监督、考核、指导。每次督查都有侧重点，从督查事深入到督查人。找准薄弱环节，善于发现问题，分析原因，提出整改或处理意见，并帮助当事人做好对其的教育工作，也作为对有关人员平时工作考核的客观依据。每月坚持平时督查与集中督查相结合，除深入认真检查现场、查看台帐外，还广泛听取业主、职工意见，月底写出有深度的督查报告，呈报公司总裁和通报各管理处。2、 激励机制企业要想保持长久的活力，就要有良好的奖励机制，鼓励员工奋发向上、努力工作；通过致力于开展企业文化建设，加强上下级和同事之间的沟通和交流，培养集体主义精神，增强团队意识和群体的凝聚力。公司在人力资源配置上坚持精神激励和物资激励双管齐下的员工激励原则。鼓励每位员工都成为各自岗位上的专家能手，实施竞争上岗，给每一位员工搭建充分发展的平台，让一线的优秀员工能有机会脱颖而出，同时也避免了企业人事决策中的人情因素和凭工龄提拔的不良弊端。最终形成员工能上能下，职位能升能降、待遇能高能低的员工管理良性机制，真正盘活人力资源。3、 制约机制员工管理中的绩效考核是充分发挥人员素质效能的内在保障。通过实践，公司制订了科学合理的工作服务标准和量化考核标准，并推出一整套突出绩效和综合测评相结合的考核实施方案，使考核起到奖励先进、鞭策后进的作用，同时也使员工有压力感、责任感和紧迫感。公司建立和健全劳动力与人才的竞争机制，鼓励杰出人才脱颖而出，让更多的优秀人员进入公司，在保持队伍相对稳定的同时，及时优化队伍结构，结合考核，实行未位淘汰制，有效地提高员工队伍的整体素质。五、各项专业物业管理制度健全的、规范的物业管理规章制度是高质量物业管理的基础与保证。为了全面落实公司的质量方针：“以科学有效的管理制度，保证优质规范的物业管理服务的实行；以持续改进的服务产品和质量，满足业主日益提高的物业管理要求；为业主营造一个优美、安全、舒适、文明、方便的生活和工作环境”。实现高标准的管理服务质量，根据中大莫干山生态园的实际情况，结合物业管理的行业法规制定完善的管理规章制度，要求在整个管理和服务过程中必须严格遵循本公司已形成的规范和标准。（一）物业管理规范1、公众制度 收楼须知 管理公约 居家指引 共建安全文明小区协议书 物业管理费收缴协议书 业主公约 装修管理规定 装饰装修管理服务协议 物品搬出/入管理规定 车辆交通、停车场管理规定 治安管理规定 卫生保洁管理规定 园林绿化管理规定 环境保护管理规定消防安全管理规定 安全用气管理规定 商业网点管理规定 文化娱乐场所管理规定 暂住人员管理规定 出租屋管理规定2、综合管理制度 员工手册 员工行为语言规范 员工职业道德规范 员工培训管理规定 档案资料管理规定计算机系统管理规定财务管理及会计核算制度 考勤制度员工奖惩条例各级管理人员考核细则及办法公司督查组实施办法3、规范管理制度 办公室管理规定 管理处值班制度 电话接听操作规定 投诉处理规定 材料仓库管理规定 采购物资验证管理规定 计量器具管理规定 代办服务操作规程 空置房管理规定 回访制度 社区文化工作制度 公共钥匙管理规定 防火安全“三级”检查制度 灭火应急方案的制定规则 业主房屋维修管理制度维修服务检验标准保安服务检验标准保洁服务检验标准4、各岗位职责各级管理人员岗位职责各类工作人员岗位职责5、工作流程管理处整体动作流程社区文化活动实施流程业主投诉处理流程物业接管验收流程业主入住流程二次装修管理流程档案建立与管理流程物料控制流程设备设施维修养护工作流程大型设备（机具）购置控制流程服务分承包的选择评价流程业主室内维修工作流程治安事件处理工作流程环境管理工作流程消防应急处理流程培训工作流程（二）物业管理标准中大莫干山生态园 物业管理服务标准严格按照公司建立的ISO9001质量体系文件的要求制订，并参照部颁2000年示范小区标准落实。1、质量手册（第一层次文件）质量手册是阐明公司的质量方针、质量目标和描述其质量体系的文件，对内是企业纲领性文件，对外是企业质量保证能力的文字表达。2、程序文件（第二层次文件）程序文件是质量手册的基础文件，对19个要素的各项活动，阐明活动的组织分工、活动的方式方法、应采用的文件、资源和控制的方法，是使质量体系有效性运行的保证。各级各类人员岗位职责管理评审控制程序质量体系管理程序质量计划控制程序合同评审控制程序文件和资料控制程序合格分承包方控制程序采购控制程序业主提供产品控制程序服务标识和可追溯性控制程序入住、保洁、绿化、安保、代办服务过程控制程序维修服务、业主装修服务过程控制程序检验和试验控制程序检验、测量和试验设备控制程序检验和试验状态控制程序不合格品控制程序纠正和预防措施控制程序搬运、贮存、包装、防护和交付控制程序质量记录控制程序内部质量审核控制程序员工培训控制程序服务控制程序统计技术应用程序3、作业文件（第三层次文件）作业文件是规定质量基层活动的操作文件，是程序文件的具体化。监控室岗位工作规程保安仪容仪表要求及用语规范保安巡视工作规程门岗保安工作规程保安交接班工作规程突发事件或异常情况处理程序停车场（库）管理规程暂住人口管理规定二次装修管理规程保洁服务方法和要求维修服务工作规程物业接管验收工作规程房屋接管验收的标准给排水管理制度供配电设施设备操作维修管理规程泵房管理保养制度消防安全管理制度电梯维修保养制度电梯使用管理规定中央空调日常使用制度中央空调维修保养制度红外线警戒系统维修保养测试操作规程投诉接待处理工作规程绿化养护工作规程房屋修缮工程质量检验评定标准（三）档案资料的管理档案资料具有物业管理软工具和保证管理服务工作可追溯的双重作用。在中大莫干山生态园 的档案建立与管理中，建立一整套从档案收集、分类、归档、使用到销毁的管理制度及档案管理人员的职责，以保证档案管理满足物业管理的需要。1、建档流程收集整理分类分级编号登记输入电脑入柜利用检查2、系统收集、集中管理（1）产权与工程技术资料包括：住宅规划图纸、项目批文、红线图、竣工图、水、电、消防、电梯、中央空调、安防设施等设备的检验书、资料、绿化工程竣工图等其他工程技术资料。（2）业主档案包括：入住登记表、购房合同、入伙通知单、手续书、验房单等资料。（3）装修档案包括：二次装修申请表、装修责任书、装修人员登记表、装修设计平面图、装饰装修管理服务协议等资料。（4）维修资料包括：房屋维修保养任务单、回访记录、公共设施巡检记录等资料。（5）其他资料包括：治安交通管理资料、设备设施管理资料、绿化清洁资料、社区文化资料、员工管理资料、业主反馈、行政文件资料和业主委员会资料等。六、社区文化活动公司凭借多年来实行“亲情式服务”小区所积累的丰富的社区文化活动经验，根据小区业主的实际需要，与小区社区居委会配合，每年定时、定期开展不同形式、不同对象、不同规模的社区活动。社区文化活动将结合创建精神文明优秀小区、培养精神文明、倡导小区高品位居住氛围的目标展开。（一）制度建设为了保证中大莫干山生态园小区社区文化工作的顺利开展，公司以ISO9001质量保证体系为基础，制订了业主公约、共建文明小区协议书、社区文化工作制度、社区文化活动实施流程及各种活动场所管理制度等一套完善的规章制度。（二）人员配备由分公司副经理负责中大莫干山生态园社区文化工作的全面开展。同时，充分挖掘业主中热心公益的专业人士，组建相关有益社区成员身心健康的社区活动基层软体组织，以扩大社区成员自娱自乐的空间。（三）场所安排1、公司将充分利用小区的景观空地和会所开展活动，并适时走出小区，把江南名胜风景和高尚的活动场所设施作为我们开展活动的大舞台。2、在小区适合处设置宣传栏和公告栏，作为园区对外对内的窗口，适时开展社区文化宣传，及时报道小区动态。我们倡导“人人齐献力，爱心满家园”的文化理念，激发业主的主人翁意识和爱护小区的责任感，增强社区凝聚力，努力营造没有陌生人的家园。七、物业管理开源节流（一）节流在正式接管物业后，要重视物业内的电、水和煤气的消耗情况和各项规章制度，重点检查设备的运行状况和开启时间，总结和研究各项节能措施，其中包括：按时段关闭照明灯具平时关闭机房内照明杜绝跑、冒、滴、漏等现象发生根据物业的实际情况，制定合理的物业管理人员架构，并按小区的入住阶段及情况实行分阶段配备，以求管理人员最精干，人员配备最有效率。在每一财务审计年度开始时，制定当年的小区物业管理财务预算案，并在以后的实际操作中实行成本控制计划，对于超出成本预算的部分进行分析讨论，在不降低小区管理质量的前提下，以求将物业管理开支严格控制在预算范围内。（二）开源充分利用物业经营用房，并在高质量的有偿服务前提下，增加物业管理收入，尽可能为小区业主谋求数量更多，质量更高的服务八、日常物业管理承诺和措施（一）物业接管验收和移交阶段内容物业接管验收和交接以接收所有钥匙和物业公司安保上岗为标志。物业接管验收和交接工作中，按如下程序进行：1、物业接管验收条件l 施工单位自查合格；l 工程监理验收合格；l 政府有关职能部门综合验收合格。l 提供被验收物业的产权资料、技术资料；l 提供被验收物业的操作说明书、保养手册等有关资料；l 提供与承包商、厂商和供应商签署承包或供应合同中有关技术条款；l 提供承包商、供应商和厂商的联络地址、联系电话和联系人等资料；l 提供必要的专业技术介绍和培训；l 提供所有测试、检验和调试报告；l 清洁被验收的场地、设备和机房。2、拒绝接管验收和移交的范围l 机房不能独立封闭；l 重大施工缺陷；l 有影响业主入住的未完工程；l 有危及使用人安全的物业；l 有危及操作人员安全的设备。3、单元内设施的接管验收和移交物业公司、房产公司、监理及施工单位共同参与接管验收，交接以接收单元钥匙为标志。l 验收只集中在可见的损坏、缺陷和未完工程，对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收；l 验收时由施工单位代表和监理签名确认住宅单元验收交接表；l 物业公司于初验后发出整改项目清单交施工单位整改，并重复程序至接管验收通过；l 记录水、电和煤气表具读数；l 验收完毕后，须将门窗锁好，钥匙交物业公司有关负责人保管，存放在预备好的钥匙柜内，所有钥匙须标记有关单元的号码；l 物业公司预备记录簿，记录和登记日后钥匙外借和使用情况。包括施工单位进单元进行整改、客户看房及管理人员定期入内巡查等。4、公共区域的接管验收交接物业公司、房产公司、监理及施工单位共同参与接管验收，交接以物业公司安保正式上岗为标志。l 验收只集中在可见的损坏、缺陷和未完工程，对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收；l 验收时由施工单位及监理签名确认公共区域验收交接表；l 物业公司于初验后发出整改项目清单交施工单位整改，并重复程序致验收通过；l 有关钥匙交物业公司有关负责人，并统一摆放在指定地点。5、各种机房的接管验收及交接物业公司、房产公司、监理及施工单位共同参与接管验收，交接以接收机房钥匙、递交技术资料和备品配件为标志。l 验收只集中在可见的损坏、缺陷和未完工程，对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收；l 对有表计量的读数作验收，对其他参数不作验收；l 验收时由施工单位代表及监理签名确认机房验收表、设备验收表；l 物业公司于初验后发出整改项目清单交施工单位整改，并重复程序至验收通过；l 有关钥匙交物业公司有关负责人，并统一摆放在指定地点。6、绿化的接管验收及交接物业公司、房产公司、监理及施工单位共同参与验收，交接质保期满后交接。l 验收只集中在可见的外观、造型和数量，对植物的根基、是否有病虫害等不作验收；l 验收时由施工单位代表及监理签名确认绿化验收表；l 验收后物业公司协助浇水等养护工作；l 承包商需及时补种坏死的苗木；l 物业公司需保护绿化不受人为损坏。7、关于物业设施的质保期质保期是施工承包商和供应商对其施工和产品的质量进行一定期限的免费维修保养，质保期限以招标方与承包商和供应商签署的合同和国家有关规定为准。l 物业质保期要求以物业整体正式验收交接日开始计；l 质保期内根据需要，承包商或供应商应承担保养责任；l 对贵重的设备在质保期内不要自行维修；l 发生重大事故或质量问题，质保期应酌情延长；l 质保期内应确定紧急召唤时间；l 房产公司支付工程尾款，建议由物业公司参与会签；l 对业主入住时间与物业竣工时间有差异的质保维修，房产公司应承担相应的维修费用。（二）入住管理物业管理公司代表房产公司将物业交付业主使用，按以下程序进行：业主提供入伙通知书和入伙手续书、身份证/护照、购房合同，在物业公司办证处验证，由经办人在入伙手续书签章物业管理公司财务部凭已签字之入伙手续书收费，并在入伙手续书上签章凭交付使用的交费收据发放房间钥匙和交付使用文件袋于物管员，物管员协同业主验收房屋。业主提供购房合同、身份证/护照、入伙手续书，在房产公司财务部验资，由财务部经办人在入伙手续书签章若业主提出装修要求办理二次装修手续，见二次装修流程回收填写的管理公约、现住人口登记表等资料，进行交付使用文件汇总、分类、装订、归档、核对钥匙，填写住户明细表向业主发放钥匙，业主在领用钥匙登记表上签收，在入伙手续书上签章。共同签订管理公约、共建安全文明小区协议书、物业管理费收缴协议，业主填写现住人口登记表。抄水、电表；填写交付使用住户验收表，双方签字合执一份；记录业主维修要求，业主填写现住人口登记表。就水、电、煤气、电话、有线卫星电视等开通事项，向住户提供协助，接受业主的咨询（三）装修和违章施工管理为保证物业安全和其他业主利益不受侵害，减少装修期间对公众和环境的影响，公司将在物业管理的筹备阶段即制定完整的二次装修管理制度，并在二次装修阶段，督促业主严格执行。发现违章行为，及时制止和记录，必要时请求政府有关职能部门出面解决。管理按以下程序进行：领取房屋二次装修申请表必要时业主出示相关合同及证件业主提出申请业主申报装修项目,提供承建商资质证明及所需资料一般装修业主向分公司提供装修平面图业主向分公司提供主管部门审批证明分公司提供平面图指明注意事项分公司审批业主签订装饰装修管理服务协议、装修责任书，并办理施工出入证、施工许可证等合格施工队进行验收分公司监督检查是存在问题分公司签字，将业主装修资料存档竣工后分公司验收施工队进驻现场施工（四）物业治安防范管理根据中大莫干山生态园的物业特点，坚持人防加技防的原则，本物业的治安防范工作主要由二部分组成：1、保安分队工作职责保安服务在整个小区物业管理中占用举足轻重的地位，它是业主安居乐业的保证，也是整个小区及社会安定的基础。关系到该物业和物业公司的社会声誉。在本物业中既要贯彻“谁主管，谁负责”的原则，又要搞好“群防群治”，通过培训和宣传教育，让每个员工都树立“优质的服务离不开安全”的意识，严格执行物业公司、本部、本班组、本岗位的安全责任制，时时处处做好治安消防工作。同时充分发动群众，增强广大业主的自我安全防范意识和遵纪守法意识，与当地公安机关建立良好的工作关系，并接受指导，调动社会各部门的积极性，配合物业公司共同搞好小区的治安防范工作。保安部的目标是实行全天候、全方位的保安、消防体系，给业主和住户提供优质高水准的保安服务。保安部的职责是：（1）严格执行国家公安部门及物业管理公司关于治安保卫和消防的方针、制度、规范、标准；（2）协助公安机关对小区进行治安防范工作；（3）做好治安消防的宣传培训和教育；（4）检查落实管理处内部关于保安工作的各项制度；（5）对物业实施治安消防监控；（6）协助公安机关查处小区内发生的案件、事故；（7）协助查控有关可疑人员和被通缉的案件；（8）实施对员工的某些纪律检查；（9）整理和保管好本部门的档案资料，抓好本部门人员的业务培训，完成管理处和上级交办的其他任务。2、保安管理方案中大莫干山生态园的保安为内部治安保卫和消防两部分，人员有保安主管、领班和员工，实行垂直领导，分级管理制，保安部从主管到员工，既做治安保卫工作，又做消防工作。安保方案如下：（1）小区实行24小时安保管理；（2）小区出入口等重点部位设岗，24小时专人守卫；（3）建立小区内24小时安保巡逻制度；（4）采用先进可靠的安保技防措施，包括电视监控系统、可视对讲系统等；（5）对保安从业人员进行专业培训；（6）根据物业的特点，按实际需要配备保安人员数量。3、技防硬件设施设备的维修保养工作此项工作将主要由分公司工程技术部承担，对技防弱电设备的维护及保养严格按相关制度和规程执行。（五）清洁、绿化和灭虫管理1、清洁管理本物业环境卫生管理按建设部颁发的全国物业管理示范住宅小区/大厦达标评分细则执行，具体标准如下：（1）设有责任划分明确、奖罚制度健全的专业队伍，管理物业内环境卫生，队伍稳定。并建立详尽的管理制度，严格贯彻执行；（2）经常清扫保洁，垃圾日产日清，清扫保洁率达到99%以上；（3）环卫设施完备，设有果皮箱、垃圾桶、工具房、休息室、必要的保洁工具等；（4）物业内不能有违章建筑，不能有未达到国家或省市规定的污染物排放；（5）物业内道路达到“五不”“六净”，即不见积水、不见积土、不见杂物、不漏收堆和不乱倒垃圾，路面净、路沿净、人行道净、雨水口净和树坑墙跟净；2、绿化管理中大莫干山生态园采用水系和园林小品给业主和住户提供清新、优美、舒适的工作、生活、学习和休闲环境。绿化养护的好坏将直接影响小区的环境和形象。绿化工负责进行日常养护。（1）绿化工负责日常浇水、修剪养护树木花草工作；（2）分公司根据本物业绿化初始设计，从整体上控制并使设计效果能得到充分体现；（3）每月管理处对绿化工作进行检查。3、灭虫管理小区的灭虫主要包括两个方面：物业内影响到人体健康的灭虫，如老鼠、苍蝇、蟑螂及蚊子等；影响环境的花草树木病虫害。分公司将根据实际情况，适时地进行防治。第二部分计划成本概算书年度物业管理服务费支出概算表序号项 目常年支出备 注1员工工资及附加1,733,196附表一2公用设施设备维修及保养费80,000附表二3保洁绿化费95,400附表三4办公费297,400附表四5固定资产折旧费34,029附表五6低值易耗品摊销62,237附表六7公用水电费360,000附表七8员工年度奖金、节日加班费、过节费（100人4,200元）420,0009酬金（5%）154,11310税金（营业税5.55%）179,619合 计3,415,994经概算中大莫干山生态园小区物业管理费为：3,415,994元131,869平方米12月=2.15元/平方米/月最终定价需在项目各项配套明确后再作计算。注：物业管理前期顾问费每年20万，该费用包括我司每月定期1次委派至物业现场提供前期物业管理委托管理人员薪资、福利摊分和我司在该项目中所投入的管理费用。附表一、管理、服务人员工资及附加序号部 门职 位人数月工资（元）月工资附加（元）合 计1经理室经理13,0001,8634,8632经理室副经理12,5001,5534,0533行政服务部会计11,0006211,6214行政服务部出纳11,0006211,6215行政服务部管理员39003=2,7001,6774,3776行政服务部炊事员26002=1,2007451,9457工程技术部主管12,0001,2423,2428工程技术部技工61,3006=7,8004,84412,6449保安部主管11,5009322,43210保安部领班31,0003=3,0001,8634,86311保安部保安员4590045=40,50025,15165,65112保洁绿化部主管11,3008072,10713保洁绿化部保洁员3060030=18,00011,17829,17814保洁绿化部绿化工49004=3,6002,2365,836合 计10089,10055,333144,433年 计1001,069,200663,9961,733,196注：月工资附加费指养老金20%、大病统筹9%、失业保险金3%、工伤1.5%、生育0.6%、公积金10%、福利费14%、工会经费2%、职工教育费2%等，合计为62.1%。 附表二：公用设备、设施，年检、维修及保养费序 号项 目常 年（元）备 注年检费维保费1给排水系统20,0002弱电系统30,0003照明系统10,0004土建维修20,000小 计80,000合 计80,000 附表三：绿化保洁费用序号项 目常年（元）1物料费用（50元/人/月34人12月）20,4002住宅垃圾处置费25,0003农药、化肥、草本花卉等50,000合 计95,400附表四：办 公 费序号项 目常 年1管理人员服装费（500元/人/年7人）3,5002技工、保洁员工作服（200元/人/年44人）8,8003保安制服（500元/人/年49人）24,5004办公用品（1,000元/月12月）12,0005通讯费 （电话300元/部/月3部12月）（手机费经理200元/月、副经理及主管3人150元/月）18,6006员工培训费10,0007办公杂费（印制业主手册、公约、装修手册及制度上墙资料制作费等）5,0008交通费（1,000元12月）12,0009员工工作餐费（120元/人/月100）12月144,00010节日装饰（1,000元/月12月）12,00011年审计费5,00012接待费（1,000元12月）12,00013不可预见费30,000合 计297,400附表五：固定资产折旧费序号项 目数 量支 出（元）1办公家具若干60,0002电脑315,0003复印机112,0004打印机1 2,5005传真机1 1,5006对讲机2537,5007电锤2 2,0008冲击电钻1 7009管道疏通机1001 4,00010管道疏通机501 75011打卡机及卡板1 2,60012照相机1 80013路面清洗喷水枪1 5,00014铝合金梯1 50015手提电焊机1 1,20016便民空压泵1 60017空调515,00018砂轮切割机1 80019台钻1 50020扳丝机1 60021台虎钳1 50022草坪修剪机2 9,00023草坪打孔机116,000合 计 189,050年折旧(按5年期限、残值10%) 34,029附表六：低 值 易 耗 品 摊 销名 称单 位数 量单价（元）金额（元）办公用品货运推车辆43501,400饮水机只82001,600电话机部3150450标识套若干20,000管理用房装修100,000小 计123,450工程用品1.5米铝合金梯只43001,200万用表只3150450保险带及配件副250100应急水泵只34001,200卷筒式线板副3300900便携式工具箱只7100700预留零配件若干5,000更衣柜只72001,400工具柜只72001,400其他工具若干1,000小计13,350保洁绿化用品垃圾周转车辆252005,000擦窗器副151502,250更衣柜只352007,000雨具套351505,250工具用品若干3,000小计22,500保安部应急灯只6100600手电筒把630180橡胶警棍根1630480雨具套171502,550小件易耗品若干1,000更衣柜只5020010,000工具柜只3200600监控录象带盒100202,000其他保安、消防用具、用品若干10,000小 计27,410合 计186,710年摊销（低耗品按三年摊销）62,237附表七：公用水电费序号内 容金额1自来水费（绿化、水景、清洁、公厕等）120,0002电费（照明、供水、排污、智能化等）240,000合 计360,000