房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题测试强化卷及答案（第73卷）

房地产估价师房地产开发经营与管理考试题测试强化卷及答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.某一计息周期的净现金流量，是指()。A.该时段内现金流量的现金流量流入B.该时段内现金流量的现金流量流出C.该时段内现金流量的代数和D.该时段内现金流量的绝对值的和【正确答案】C2.房地产项目开发内容和规模的分析与选择，首先要遵循的前提是（）。A.符合城市规划B.利益最大化C.规模最大化D.报酬率最小化【正确答案】A3.【真题】某物业未来10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付。若年利率为6%，则第5年末的租金是()元。A.14945.16B.15841.87C.26764.51D.28370.38【正确答案】A4.商业零售物业基础租金常以每平方米为基础计算，也称()。A.基准租金B.基本租金C.最低租金D.成本租金【正确答案】C5.受地区性需求的依赖程度很大，决定房地产市场是地区性市场的是()。A.不可移动性B.各异性C.相互影响性D.地区影响性【正确答案】A6.判断房地产经纪机构以往的业绩，关键是要看其()。A.共代理成交了多少个项目B.代理成交额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多少【正确答案】D7.写字楼租金常常以每平方米()为计算基础。A.建筑面积B.可出租面积C.使用面积D.套内面积【正确答案】B8.【真题】在房地产投资项目可行性研究报告的摘要中，一般不需要表述的内容是（）。A.项目所处地区的市场情况B.项目本身的情况C.评价指标的计算过程D.可行性研究的结论【正确答案】C9.【真题】以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法是（）。A.领导定价法B.挑战定价法C.目标定价法D.随行就市定价法【正确答案】D10.下列费用中，不属于房地产开发投资估算范围中的其他工程费的是（）。A.审计费B.工程造价咨询费C.临时用地费和临时建设费D.工程监理费【正确答案】A11.用于物业大规模维修的资金来自于()。A.保证金基金B.资本支出预算C.年度运营预算D.季度预算【正确答案】B12.某房地产开发商向银行贷款4000万元，期限为3年，年利率为8，若该笔贷款的还款发生为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息为()万元。A.480B.960C.1072.96D.1552.96【正确答案】C13.（）是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A.间接投资于房地产企业债券B.房地产抵押担保C.住房抵押贷款证券化D.投资于金融证券【正确答案】C14.【真题】房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括()。A.对原材料的检验B.对配套设施的检验C.确立质量文件档案制度D.确立成本控制档案制度【正确答案】D15.潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与（）。A.意愿B.途径C.能力D.动机【正确答案】B16.某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，该项投资年税后净现金流量为2.2万元，则该项投资的税后现金回报率为()。A.14B.4.7C.11D.3.7【正确答案】C17.（）是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。A.确定问题和调查目标B.收集信息C.制订调查计划D.分析信息【正确答案】B18.【真题】下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是()。A.住房可支付性指数B.住房价格合理性指数C.房价租金比D.量价弹性【正确答案】C19.由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的（）。A.基本因素B.首要因素C.一般因素D.重要因素【正确答案】A20.房地产市场也存在空间市场和（）两个层面。A.资产市场B.资本市场C.信托市场D.证券市场【正确答案】A21.【真题】购买者对其购买活动的满意感(S)是其产品期望(E)和该产品可察觉性能(P)的函数，即S=f(E，P)。若购买者非常满意，则()。A.P=0B.EPC.E=P【正确答案】D22.【真题】某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性，首先确定包月费用为50元人，看有多少业主参加；再将包月费用降为30元人，看有多少业主参加。这种调查方法是（）。A.观察法B.访问法C.问卷法D.实验法【正确答案】D23.开发-销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是（）。A.销售收入B.出租收入C.利息收入D.转售收入【正确答案】A24.下列费用中，不属于管理费用的是（）。A.办公费B.管理人员工资C.审计费D.代理费【正确答案】D25.【真题】房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使（）。A.投资利润最大B.投资效率最高C.投资成本最低D.投资风险最小【正确答案】D26.（）是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受政府的指导。A.廉租住房B.经济适用住房C.商品住宅D.福利住房【正确答案】B27.对于一般的房地产投资项目，（）指标值应该大于2。A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率【正确答案】A28.下面分析属于房地产投资决策分析中的项目财务评价的是()。A.经营收入B.供求关系C.价格水平D.目标市场【正确答案】A29.房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足以弥补的，可以在5年内延续弥补。A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配利润【正确答案】A30.【真题】房地产市场营销中的“金九银十”现象，描述了房地产消费者市场的()特征。A.分散性B.替代性C.易变性D.季节性【正确答案】D31.【真题】下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是()。A.住房可支付性指数B.住房价格合理性指数C.房价租金比D.量价弹性【正确答案】C32.在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的（）估算。A.3%5%B.5%8%C.2%7%D.2%3%【正确答案】A33.【真题】投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了()。A.抵御通货膨胀的影响B.提高资本金的投资收益率C.提高全部投资的平均收益率D.降低借贷资金的资金成本【正确答案】B34.【真题】王某以总价150万元购买一商铺用于出租经营，其中贷款额为60万元，每年的还本付息额为7.8万元，扣除运营费用的年租金收入为18万元，王某在贷款期内的税前现金回报率是()。A.11.33%B.12.00%C.17.00%D.20.00%【正确答案】A35.我国央行目前规定，（）不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。A.建设银行B.工商银行C.商业银行D.农业银行【正确答案】C36.房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的（）。A.变现风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险【正确答案】A37.在房地产泡沫的成因中，（）是房地产泡沫产生的基础。A.投机需求的膨胀B.金融机构过度放贷C.土地的稀缺性D.开发商之间的博弈【正确答案】C38.随着北京附近中心商业区的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（）因素。A.交通方便性B.声望或形象C.位置D.建筑形式【正确答案】C39.已知年利率为14，则按季度计息时的实际年利率为()。A.12.55B.12.68C.14.75D.15.01【正确答案】C40.以下项目用地，必须通过有偿出让方式获得供地的是()。A.城市基础设施建设B.经济适用住房C.社区小学D.商品住宅【正确答案】D41.某收益性物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为30%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。A.86B.26C.126D.70【正确答案】C42.开发投资的投资者主要是（）。A.赚取开发利润B.保值增值C.获得收益D.消费【正确答案】A43.【真题】某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0，如果通货膨胀率为5.5%，银行贷款年利率为6.5%，存款年利率为3.0%，则该项目投资的实际收益率是()。A.5.16%B.6.16C.6.5%D.8.74%【正确答案】B44.下列选项中，不计入收益性物业管理费用的是()。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费【正确答案】A45.根据房地产开发经营企业的业务经营模式，（）主要适用于商品住宅开发项目。A.开发-销售模式B.开发-持有-出租-出售模式C.购买-持有-出租-出售模式D.购买-更新改造-出租模式【正确答案】A46.【真题】整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0.4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险系数为0.9，写字楼市场的预期收益率为()。A.13.6%B.14.0%C.19.0%D.23.6%【正确答案】A47.某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资（）的特性。A.区位选择异常重要B.变现性差C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【正确答案】D48.目前，在我国的城市住宅中，其中()不能进入市场流通。A.经济适用房B.廉租房C.商品房D.二手房【正确答案】B49.购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期（）。A.小于5年B.在45年C.在56年D.在34年【正确答案】B50.对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是()。A.潜在市场服务市场有效市场合格的有效市场B.服务市场潜在市场合格的有效市场C.潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场D.潜在市场服务市场合格的有效市场有效市场【正确答案】C51.下列属于房地产开发直接投资的是（）。A.购买房地产开发企业的债券、股票B.购买房地产投资信托基金C.购买住房抵押支持证券D.购买一座正在运营的高尔夫球场【正确答案】D52.从抵押担保的质量来看，()抵押最优。A.商品住宅B.商用房地产C.经济住宅D.出让国有土地使用权【正确答案】A53.综合验收中的（）是竣工项目投入使用前的关键环节。A.消防验收B.规划验收C.环保验收D.人防验收【正确答案】B54.制订进度计划时，（）法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。A.横道图B.网络图C.进行图D.工序图【正确答案】A55.以下物业中，物业管理最为复杂的是()。A.居住物业B.公共物业C.收益性物业D.特殊物业【正确答案】C56.中国现有房地产价格统计，是基于各类物业（）的统计。A.平均价格B.加权价格C.抽样价格D.成交价格【正确答案】A57.房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入()。A.开发建设投资B.运营费用C.财务费用D.管理费用【正确答案】A58.某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景看好，净现值为5000万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为-3580万元。经分析市场前景为：好的概率为40%，一般的概率为35%，不好的概率为25%，则该项目净现值的期望值为（）万元。A.1962.5B.3870C.4000D.4142.5【正确答案】A59.建设工程施工合同按计价方式可分为：固定价格合同、成本加酬金合同、可调价格合同和()。A.总包合同B.包工包料合同C.单价合同D.包工不包料合同【正确答案】C60.对于承包方式与承包内容，房地产开发商通常选择()方式。A.单价合同B.成本加酬金合同C.全部包工包料的总价合同D.专业工程发包【正确答案】C61.某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。A.年B.半年C.季度D.月【正确答案】C62.购买住房抵押支持证券的个人和机构，属于()。A.房地产间接投资者B.房地产置业投资者C.房地产开发投资者D.房地产直接投资者【正确答案】A63.【真题】市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于()。A.物业出租经营成本B.业主希望的投资回报率C.通货膨胀率D.同类物业的市场供求关系【正确答案】D64.相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。A.投资利润率B.投资回报率C.资本金利润率D.资本金净利润率【正确答案】B65.财务计划现金流量表可以用来进行房地产开发项目开发经营期内的（）分析。A.现金流量B.清偿能力C.资产与负债情况D.资金盈余或短缺情况【正确答案】D66.某开发公司开发的商品房出租，物业原值为6000万元，年租金收入为600万元，则该物业应缴纳的年房产税为()万元。A.60B.72C.52.8D.50.4【正确答案】B67.在中国实行经济适用住房的政策下，通过调查得知，愿意购买商品房的家庭有多少，属于()。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.专题调查【正确答案】A68.单利计息与复利计息的区别在于（）。A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D.采用名义利率还是实际利率【正确答案】C69.深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于（）。A.房地产开发投资B.房地产置业投资C.房地产间接投资D.投资于房地产投资信托基金【正确答案】C70.【真题】某项目的投资额为500万元，运营期为3年，各年的运营费用分别为160万元、200万元和220万元，残值为100万元。若投资发生在年初，费用发生在年末，折现率为10%，则该项目的费用现值为()万元。A.876.03B.900.90C.1051.16D.1076.03【正确答案】B71.()通常对房地产拥有第一抵押权。A.土地开发贷款B.建设贷款C.在建工程抵押贷款D.土地储备贷款【正确答案】A72.市场调查人员开始时总是先收集()。A.一手资料B.二手资料C.一手资料或二手资料D.一手资料和二手资料【正确答案】B73.下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是（）。A.成本利润率是年成本利润率B.成本利润率是开发经营期的成本利润率C.成本利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D.成本利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率【正确答案】B74.为某房地产开发项目考察各个投资方案进行比较建立共同基础的是该项目的（）。A.利润表B.财务计划现金流量表C.资本金现金流量表D.全部投资现金流量表【正确答案】D75.概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，常用的估算公式为()。A.直接费：每平方米造价指标建筑面积，主要材料消耗量：每平方米材料消耗量指标建筑面积B.直接费：每平方米造价指标使用面积，主要材料消耗量：每平方米材料消耗量指标使用面积C.主要材料消耗量：每平方米造价指标套内建筑面积，每平方米材料消耗量指标套内建筑面积D.间接费：每平方米造价指标建筑面积，直接材料消耗量：每平方米材料消耗量指标建筑面积【正确答案】A76.供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平，这是房地产市场的自然周期的（）。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段【正确答案】C77.以出让方式获得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由()构成。A.土地使用权出让金、基础设施建设费B.土地使用权出让金、拆迁补偿费、基础设施建设费C.土地使用权出让金、基础设施建设费、征地拆迁费D.土地使用权出让金、基础设施建设费、征地拆迁费、土地转让费【正确答案】B78.先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，再近似计算项目投资，这种估算方法称为（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法【正确答案】C79.盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降30，成本上升60时，开发利润（税前）为0，乙项目当售价下降20，开发利润（税前）为0，因此，在抵御售价和成本变动能力的风险的能力方面()。A.甲强于乙B.乙强于甲C.一样D.不能确定【正确答案】D80.【真题】某笔贷款的年名义利率为6.60%，年实际利率为6.77%，该笔贷款的计息周期是()。A.月B.季度C.半年D.年【正确答案】B81.【真题】对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是()。A.销售收入B.开发建设投资C.营业税金及附加D.借贷本金偿还【正确答案】D82.随着房地产复苏阶段的继续，对于市场复苏和增长的预期又会使业主小幅度增加租金，使市场最后达到供需平衡，此阶段属于房地产自然周期的()。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段【正确答案】A83.关于流动比率，下列说法不正确的是（）。A.流动比率=流动资产总额流动负债总额100%B.又称之为银行家比率C.又称之为二对一比率D.在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上【正确答案】D84.由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈（）的趋势。A.向上波动B.向下波动C.上下波动D.随机波动【正确答案】A85.某单位以现实楼价15的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工时交付使用时楼价上涨了12，则其预付款的收益率高达()。A.60B.70C.80D.90【正确答案】C86.一般来说，（）对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。A.政治法律环境B.经济环境C.人口环境D.社会文化环境【正确答案】B87.【真题】下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是()。A.空置率B.预售面积C.房地产价格D.房屋空间使用数量【正确答案】A88.【真题】线性盈亏平衡分析中的盈亏平衡价格是()。A.销售量等于盈亏平衡产量时单位产品销售价格B.销售量小于盈亏平衡产量时单位产品销售价格C.销售量等于生产能力产量时单位产品最低销售价格D.销售量等于生产能力产量时单位产品最高销售价格【正确答案】A89.在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于（）。A.物业的交通通达程度B.停车的便利程度C.物业的周围环境D.物业所处区域的繁华程度【正确答案】A90.【真题】从市场营销的角度，房地产市场之所以能够进行市场细分，主要是由于()存在着差异性。A.房地产产品B.项目区位C.房地产需求D.住房价格【正确答案】C91.在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入称为（）。A.净现金流量B.现金流入C.现金流出D.现金流量【正确答案】D92.（）实行专款专用、封闭管理，储备土地出让收入扣除政府土地出让收益后，优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息。A.土地购置贷款B.土地开发C.建设贷款D.土地储备贷款【正确答案】D93.房地产投资决策以投资者对未来收益的估计为基础。投资者可以通过密切关注当地社会经济发展状况、科学地使用投资分析结果，来降低()的影响。A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.政策风险D.政治风险【正确答案】B94.在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法【正确答案】B95.某开发商向银行申请了年利率为16，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则开发商第一年的还本收益为()万元。A.6B.7.05C.7.59D.13.59【正确答案】C96.下列市场调查的内容中，不属于不可控因素调查的是()。A.市场营销因素调查B.竞争情况调查C.消费者和消费者行为调查D.市场需求容量调查【正确答案】A97.【真题】房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查，该市场调查的类型属于()。A.试探性调查B.预测性调查C.因果性调查D.描述性调查【正确答案】A98.【真题】用于计算房地产开发项目全部投资动态经济评价指标的财务报表是()现金流量表。A.资本金B.财务计划C.项目投资D.投资者各方【正确答案】C99.【真题】写字楼的可出租面积是指()。A.出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积B.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积C.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半D.出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积【正确答案】D100.【真题】等额序列支付资金回收系数正确的表达方式是（）。A.B.C.D.【正确答案】A二.多选题(共70题)1.租售方案必须明确的问题包括（）。A.出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系B.租售收入C.在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量D.租售价格E.收款方式【正确答案】AC2.【真题】某投资者购买了一幢写字楼出租经营，购楼投资的60%来自银行提供的期限10年、年利率10%、按年等额还本付息的抵押贷款。假设写字楼的出租率一直稳定在85%，且净租金收入每年以6%的速度上涨(收入发生在期初)，计划第10年末转售，投资者的期望收益率为10%。该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及的公式包括()。A.B.C.D.E.【正确答案】ABD3.经济评价中的基础参数中，（）属于评价标准类指标。A.基准收益率B.开发经营期C.目标投资利润率D.目标投资回报率E.目标成本利润率【正确答案】ACDE4.【真题】下列分析房地产市场趋势的方法中，属于定性分析的有()。A.购买者意图调查法B.销售人员意见综合法C.时间序列分析法D.相关分析法E.专家意见法【正确答案】ABE5.决策可以按不同的标准划分类型，按决策的层次划分，包括（）。A.战略性决策B.管理性决策C.业务性决策D.个人决策E.群体决策【正确答案】ABC6.【真题】房地产开发企业识别竞争对手的关键，是从产业和市场两方面将（）结合起来考虑的。A.产品定位B.市场定位C.产品细分D.目标选择E.市场细分【正确答案】CE7.以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是（）。A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B.利润总额=经营利润+营业外收支净额C.税后利润=利润总额-所得税D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E.销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税【正确答案】DE8.土地费用包括（）。A.土地征用拆迁费B.土地出让地价款C.土地转让费D.三通一平等土地开发工程费E.公共配套设施建设费【正确答案】ABC9.实物期权类型主要包括（）。A.等待投资型期权B.成长型期权C.放弃型期权D.买方型期权E.柔性期权【正确答案】ABCE10.开发商的定价方法有（）。A.成本导向定价法B.目标导向定价法C.竞争导向定价法D.购买者导向定价法E.市场导向定价法【正确答案】ACD11.收益性物业运营费用包括（）。A.人员工资B.办公费用C.抵押贷款还本付息D.保险费、房产税E.企业管理费及利润【正确答案】ABDE12.开发项目选址、定点审批阶段主要针对以()方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。A.无偿划拨B.协议出让C.挂牌D.拍卖E.招标【正确答案】AB13.风险型决策的具体方法包括（）。A.最小可能法B.最大可能法C.期望值法D.决策树法E.后悔值法【正确答案】BCD14.下列()等几个方面，不属于影响房地产市场转变的社会经济力量。A.国际环境变化B.生产和工作方式的转变C.自然环境的变化D.家庭生命周期E.物价水平【正确答案】ADE15.【真题】下列房地产市场运行的影响因素中，属于社会环境因素的有（）。A.人口数量和结构B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.传统观念及消费心理E.基础设施状况【正确答案】ACD16.资金时间价值的大小，从投资的角度来看主要取决于（）。A.投资利润率B.通货膨胀率C.风险因素D.经济发达度E.投资结构【正确答案】ABC17.【真题】银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有()。A.分期发放贷款，对其现金情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30%D.不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用【正确答案】ABDE18.【真题】能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有()。A.空置面积B.租金水平C.收租损失水平D.可出租面积E.经营费用【正确答案】BD19.物业服务企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有（）。A.承租方的财务能力B.承租方的商业信誉C.基础租金与市场租金D.出租单元的面积规划和室内装修E.物业管理企业的经营业绩和管理水平【正确答案】CD20.下列市场调查的内容中，属于不可控因素调查的是()。A.市场需求容量调查B.消费者行为调查C.市场营销因素调查D.竞争情况调查E.分销渠道调查【正确答案】ABD21.开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的（）。A.经营费用B.销售费用C.管理费用D.财务费用E.不可预见费用【正确答案】BCD22.【真题】地方政府的年度土地储备计划包括()。A.年初和年末土地储备规模B.年度前期开发规模C.年度土地出让金总额D.年度土地供应规模E.年度土地储备临时利用计划【正确答案】ABDE23.【真题】张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40%，财务费用占年平均经营收入的10，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有()。A.投资利润率为16.67%B.投资利润率为22.50%C.资本金利润率为31.25%D.资本金利润率为37.50%E.资本金利润率为62.50%【正确答案】AC24.【真题】房地产开发企业申领建设工程施工许可证应具备的条件包括()。A.建设工程用地批准手续已经办理B.建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%C.已按规定办理了工程安全监督手续D.已按规定确定了施工企业E.施工图设计文件已按规定进行了审查【正确答案】ACDE25.【真题】对房地产开发项目进行临界点分析时，通常要进行()分析。A.最低租售价格B.最高土地取得价格C.最高工程费用D.最低租售数量E.最高销售价格【正确答案】ABCD26.在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。A.概算指标估算法B.根据类似工程经验估算C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模拟法E.单位指标估算法【正确答案】ABCE27.工程项目管理的主要内容包括控制和管理两个方面，其中管理是指()。A.进度管理B.投资管理C.合同管理D.安全管理E.质量管理【正确答案】CD28.【真题】下列房地产开发项目的支出中，在计算成本利润率时应计算利息的有（）。A.建筑安装工程费B.其他工程费用C.管理费用D.营业税金E.专业人员费用【正确答案】ABCE29.以下可以应用于房地产开发投资评价的反映项目盈利能力的动态评价指标包括()。A.速动比率B.投资利润率C.内部收益率D.成本利润率E.净现值【正确答案】CE30.根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为（）。A.个别偏好B.分散偏好C.同质偏好D.集群偏好E.异质偏好【正确答案】BCD31.【真题】利率的储蓄投资决定理论认为()。A.利率是由货币的供给与需求决定的B.利率是资本的租用价格C.利率是由可贷资金的供求决定的D.利率的高低取决于平均利润率E.利率不受货币因素的影响【正确答案】BE32.土地费用估算主要包括（）。A.划拨或征收土地的征地拆迁费B.出让土地的土地出让地价款C.转让土地的土地转让费D.租用土地的土地租用费E.转让土地应缴纳的手续费【正确答案】ABCD33.现金流量分析，要从全部投资和资本金两个方面对反映项目经济效益的()进行测算。A.财务内部收益率B.财务净现值C.投资回收期D.资产负债率E.借款偿还期【正确答案】ABC34.【真题】衡量房地产泡沫常用的指标有()。A.房价收入比B.租金售价比C.实际价格与理论价格之比D.房地产供求比E.房地产价格指数与居民消费价格指数之比【正确答案】ACE35.影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（）。A.建筑阻碍、高速路或铁路B.细分市场C.人口密度的大小D.该区域发展的类型和范围E.邻里关系和人口统计特征【正确答案】ACDE36.确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（）方面。A.对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差B.控制混凝土质量C.对工程中的配套设备进行检验D.对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制订具体有效的质量检查和评定办法E.实行科学合理的施工进度控制安排【正确答案】ABCD37.租售期延长，会增加房地产开发项目()等支出，特别是在贷款利率较高的情况下，出租或出售期的延长，将会给开发商带来沉重的财务负担。A.销售税金B.融资成本C.管理费用D.材料费E.人工费【正确答案】BC38.物业服务企业向业主提供的财务收支报告中，应首先有一个包括()报告等内容的经营概况介绍。A.物业服务企业利润B.空置情况C.租金清单D.拖欠或收租损失E.租户使用状况【正确答案】BCD39.市场定位的方式有（）。A.避强定位B.重新定位C.跟随定位D.差异定位E.对抗定位【正确答案】ABE40.以行政划拨获取土地使用权，通常涉及私人参与的有()。A.城市基础设施用地B.公益事业项目C.国家重点扶持的能源、水利、交通等项目的用地D.商品住房用地E.商业用地【正确答案】ABC41.【真题】写字楼分类过程中要考虑的因素包括()。A.物业所处位置B.辐射区域的范围C.建筑设备系统D.建造年代E.租户类型【正确答案】ACE42.市场定位战略主要有（）。A.产品差别化战略B.服务差别化战略C.主题差别化战略D.人员差别化战略E.形象差异化战略【正确答案】ABDE43.下列内容不属于房地产开发策划方案的有()。A.融资方式与资金结构的分析与选择B.区位分析与选择C.开发时机的分析与选择D.实物分析和选择E.物业管理方案的分析和选择【正确答案】DE44.【真题】关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有()。A.计算期为项目的开发期B.计算期为项目的经营期C.计算期为项目的开发期与经营期之和D.计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值E.计算期的单位可为年、半年、季、月【正确答案】CDE45.专业人员主要依照写字楼（）对其进行分类。A.所处的位置B.交通便利条件C.自然或质量状况D.设施完善程度E.收益能力【正确答案】ACE46.按照用途的不同，物业可以分为()。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.土地【正确答案】ABC47.市场趋势分析通常包括()几个步骤。A.宏观环境预测B.行业预测C.企业的销售预测D.微观环境预测E.消费者需求预测【正确答案】ABC48.市场调查可分为不可控制因素调查和可控制因素调查两种，其中，可控制因素调查包括（）。A.技术发展调查B.产品调查C.消费者调查D.价格调查E.国内外市场环境调查【正确答案】BD49.对于购买-更新改造-出租-出售模式来说，这种业务模式下的现金流出包括（）等。A.购买成本B.更新改造成本C.运营成本D.转售税费E.建造成本【正确答案】ABCD50.【真题】甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有()。A.利润总额B.投资利润率C.资产负债率D.财务净现值E.偿债备付率【正确答案】AB51.敏感性分析的目的在于（）。A.找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析（如概率分析）提供依据B.研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力C.比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值E.确定用于敏感性分析的财务评价指标【正确答案】ABC52.风险对房地产投资决策的影响表现在()。A.投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平B.使投资者尽可能规避、控制或转移风险C.迫使投资者改变投资方向D.确定投资金额的多少E.根据风险大小调整投资额【正确答案】AB53.【真题】不确定型决策方法有（）。A.程序化决策B.小中取大法C.大中取小法D.决策树法E.最小最大后悔值法【正确答案】BE54.在风险分析中，风险评价阶段的工作包括（）。A.风险发生的概率大小B.分析风险概率分布情况C.辨识风险发生的原因D.检验各风险因素E.提出对风险对策的建议【正确答案】DE55.按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为()投资。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.仓储物业【正确答案】ABC56.房地产开发投资的静态盈利指标有（）。A.成本利润率B.销售利润率C.资本金净利润率D.资本金利润率E.静态投资回收期【正确答案】ABE57.成本计划可分解为（）等方面。A.材料设备成本计划B.管理费成本计划C.人工费成本计划D.不可预见成本计划E.施工机械费用计划【正确答案】ABCE58.决策的原则有（）。A.经济性原则B.最优原则C.满意原则D.反馈原则E.比较选优原则【正确答案】CDE59.房地产投资决策分析主要包括（）和项目财务评价三个部分。A.价格分析B.市场分析C.产品分析D.成本分析E.投资决策【正确答案】BE60.【真题】在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有()。A.项目用地B.房地产市场供需C.房价现状及走势D.交通运输条件E.外围基础设施【正确答案】ADE61.以下适宜邀请招标的工程项目有()。A.工程项目规模较大B.建设周期长C.工程性质特殊的工程D.专业要求强的工程项目E.工期紧迫的工程【正确答案】CDE62.下列()属于市场趋势分析的方法。A.销售者意图调查法B.决策树法C.专家意见法D.时间序列分析法E.相关分析法【正确答案】CDE63.房地产项目敏感性分析主要包括以下步骤（）。A.确定用于敏感性分析的经济评价指标B.确定不确定性因素可能的变动范围C.分析确定每个不确定性因素发生的概率D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值E.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析【正确答案】ABDE64.在编制房地产开发项目的可行性研究报告过程中，（）是可行性研究中定量分析的基础。A.项目策划B.构造可供评价比较的开发经营方案C.选择相关基础参数D.投资估算E.经济效益评价【正确答案】ABC65.承包商的主要合同关系通常包括（）等。A.保险合同B.分包合同C.销售合同D.勘察设计合同E.加工合同【正确答案】ABE66.决策的四个基本特征包括（）。A.是为了达到一个预定的目标B.是在某种条件下寻求优化目标和达到优化目标的手段C.是在若干个有价值的方案中选择1个行动方案D.是在若干个有价值的方案中选择13个行动方案E.准备实施的决策方案可能出现的几种后果是可以预测或估计的【正确答案】ABCE67.按常规，公开招标项目应授标给最低报价者，除非最低标价是()的。A.不合理B.外地承包商提交C.根本无法实现D.开发商对承包商提交的，有所怀疑E.合理【正确答案】AC68.建设工程进度控制工作的主要内容包括（）。A.施工现场的调研与分析B.编制项目建设工程进度计划C.监督项目施工进度计划的执行D.制订勘查计划E.对项目建设总周期目标的论证与分析【正确答案】ABCE69.商业辐射区域分析包括可能的()分析。A.顾客流量B.商业聚集程度C.消费者行为D.消费者购买能力E.消费者喜好和偏好【正确答案】ACDE70.当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有以下反应模式（）。A.从容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型E.灵活型【正确答案】ABCD三.判断题(共30题)1.勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的土地购置、前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及三通一平等土地开发工程费支出。【正确答案】错2.企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次。【正确答案】错3.对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、股权增加等方面。【正确答案】对4.市场调查是系统地设计、收集、分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据的过程。（）【正确答案】错5.为了及时总结物业经营的状况，物业管理公司需经常对物业的财务状况进行评估，并将评估结果向业主委员会报告。【正确答案】对6.【真题】商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。()【正确答案】错7.【真题】在房地产开发项目策划方案中，对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择。()【正确答案】对8.多因素敏感性