既不增加成本又能增加卖点的100种做法(doc 13)

既不增长成本又能增长卖点的100种做法1如果规划对车位数量有严格的规定，可改全地下停车为半地下停车，由于后者施工成本低、采光好、更便于管理。如果能运用地势的天然高差做半地下停车场则更好。 2也许的话，尽量采用地面停车。特别是Townhouse或小别墅项目，如果一味地追求室内或独立车库，必将增长销售面积，也就失去了项目的本性定位，增长了消费者的购房支出。将车辆停在树木掩映下的入口广场或窗下，客户也能接受。 3可以运用项目的红线退距当作地面停车场，给客户以更多地、不同层次的消费选择。过于追求“人车分流”、甚至走火入魔地为了追求“人车分流”而将社区立交化，必然增长生产成本，也就相应地增长了消费者的购买成本和生活成本，也不符合将来社区的发展趋势。 4尽量减少停车库层高，层高2.2米如下不计建筑面积，也就不缴纳相应的税费。5对于中小都市的中档楼盘来说，其客户的私车占有率较低，因而车辆往往成为炫耀的物品，站在阳台上俯视爱车，就象看自己的孩子在楼下玩，十分满足、惬意。因此，地面停车比地下停车更受消费者欢迎。6水景社区的水岸，如果采用硬而高的岸堤，则只能临水而不能亲水，甚至更不安全，最佳采用自然坡。7减小人行道宽度，由于弯而窄的人行道更具美感。人行道不要安砌立沿石，采用红砖或片石平面安砌，让草自然地向人行道延伸，更具品位。8拙劣的雕塑或小品经不起长期的欣赏，不如用秋千、单杠等参与性健身器材替代。秋千和木马对所用人都是童年美好的回忆。9多种树、少植草：树木的绿化作用和养护成本都是草坪所无法比的。10人工水池尽量要浅：由于地下水资源是贵重的，政府也是不容许开采的。而在没有中水的状况下，使用自来水肯定不是长期之计。在北方，浅水池除了夏天赏水外，冬天还可观石或作为溜冰场。11减小空旷的大广场，增长楼间的庭院绿地：由于人们更喜欢在楼根下或树荫下玩乐，更喜欢庭院绿地。想一想平房的生活和院子里的树、房前的花就了然了12一楼设计“私家”庭院：打开侧门进入小院子，类似别墅生活，既好卖又能提高价位。13进深较大的多拼型Townhouse，可在楼梯间上方采用屋顶直接采光，成本增长不了多少，却是很大的卖点。14一般，多层住宅两端有山墙的的房子因噪音或日晒等因素不太好卖。可以将接近山墙的卫生间的窗子开大，增长直接采光面积，能提高卫生间的档次，有助于销售，还可丰富外立面。15外墙砖可用电脑进行不同颜色和图案的组合拼图，然后规定施工单位照图施工即可。同样的耗费，而效果也许大相径庭。16复式房屋的客厅部分，可设计两层挑空：既可减少所减计面积的税费、出让金等，又能增长卖点。17多层的办公物业也要尽量用电梯：电梯能增长物业的档次，提高售价，减小楼梯面积。如果不设电梯，单楼梯间的装饰费用也许抵得上一部电梯的费用。18容许的话，用实体围墙替代铸铁栏杆式围墙：实体围墙费用低，并且给人以安全、高档、神秘感，更受有大院情节的人的欢迎。19户型设计要做到干湿分离，以便于管道并用，可减少建安成本。20智能化报警系统的误报率很高，并且越多越“智能”误报率越高。由于一只宠物猫就也许导致误报，因此可增长人工巡逻，只安装基本的报警系统即可。21电话插座最佳三个，分别在客厅、主卧、卫生间。一种小细节就是一种大卖点。22调查显示，人们对书房的关注限度已不小于餐厅。因此，在面积容许的状况下，最佳设计有书房。固然书房一定要大，但最佳能观景，以便于休息。23主卧不要太大（开间不低于36米，最佳39米；开间进深比1：2左右），但功能要多，如可设步入式衣帽间、卫生间、化妆间等三小间。24客厅不要太大，但运用率要高、开间要宽，更要有足够的供视听电器、落地灯、空调等使用的各类插座，并且位置要合适；25非直线型板楼的梯形空间可当作客厅，既可突破老式的矩形空间，做成曲线或梯形客厅，又可运用丰富的空间设计出家庭吧。26佣人房不适宜太大，要尽量接近厨房，以便于主佣分开。27眼睛是心灵的窗子，窗子是房子的眼睛。眼睛之美不在大，但颜色、式样一定要设计好。例如，改平窗台为飘窗台。由于窗未落地，不计面积，但室内空间却增大了，视野也增大了，还可摆放花草等东西。费用增长不了多少，却是大大的卖点。28绿化用树可在郊区旷野上、山上或农村寻找购买树型好的、有欣赏价值的成品树，别自己种。由于十年树木的耗费更高，绿化效果也不如前者。29销售就象唱歌，一种声调是不行的，也要有高音、低音。因此，销售节奏一定要把握好，要有高下潮，从而减少销售费用和期间费用，而促销效果更好。30社区会所90%以上经营不善，因此要进也许地不做或少做会所。虽然必须要做，一定要进行差别性功能设计，即与社区周边的设施要有差别性，不要反复雷同。31规模小的社区最佳不要配套游泳池，由于游泳池维护费用太高，使用率普遍较低。并且，竞争楼盘如果有更大的游泳池就更尴尬了。32规模小的社区最佳不要配套幼儿园、学校等，由于师资、生源难有长期保障。可与其他学校甚至贵族学校联建，将本社区的生源作为资源换取入学优惠，远比自己建设一所要划算得多。33阳台要一步到位，不致于凌乱搭设，又能增长销售面积。道。34阁楼一定要匠心设计，要将设计合理的样板空间充足展示给客户，而不是简朴的宣传“买一送一”。35屋顶瓦的色彩要与社区风格相一致，不适宜太耀眼；价格不一定越贵越好，但要保证施工质量。36慎设阳台外花槽：北方风沙大，冬天冷，居民很少在阳台外花槽内养花，并且浇花的水易沿墙面流下，污染墙面，影响整体的美观。37广告的诉求目的要明确：广告要达到预期效果，必须要有明确的主题和实实在在的、消费者所能看得见的实惠，才干效果好；否则，还不如不做。38施工路牌要统一规划、统一设计、统一施工，费用由施工单位承当（作为承揽工程的条件之一）。 中国最庞大的资料库下载39严格控制建筑模型的制作：一定要选择一家品牌制作单位；一分前一分货，尽量选用进口模型材料；在单价拟定后，一定要规定制作单位精心制作，并且要有至少三个月的质量保证期。40对变更工程量采用会鉴制：老式的一条龙签证制，其实是谁都可以将责任推脱掉，而会签制是工地代表、监理单位、施工单位、工程造价人员四方会签、能最大限度地避免。41围墙尽量一步到位：一步到位的围墙有助于前期的楼盘包装，给客户以信心，还能减少多次拆砌的费用，只要好参观入口和施工入口即可。至少沿着主干路的一面围墙要一步到位。42墙外绿化和样板区绿化要一步到位，既有助于楼盘包装，也可减少二次挥霍。43运用配套的会所、超市或营业网点作为售楼处，既显得气派有实力，又避免了因临时搭建再拆除的挥霍。44供客户参观的社区道路宜一步到位，将参观区和施工区隔开，给客户以整洁有序的感觉，又可避免安全事故。45在厨房设计专用冰箱机位，与厨房整体设计，以便于取物；洗衣机位设于生活阳台，使用便利；滚筒式洗衣机、前开门洗衣机可放在厨房操作台下，也与厨房整体设计，管线连接比较以便。46景观绿化要有层次：草坪、低灌木、高灌木、低乔木、高乔本高下有序，既有层次，又显自然。47广告要请专业广告公司设计；看似多花了点儿设计费，而广告效果要好的多。48要规定广告公司设计A、B、C三稿，由于同样的设计费用，却能择优刊登。49要选择目的客户习惯阅读的版面，而不是选最贵的版面。50L型厨房最佳：面积不大（183米净尺寸），运用率较高，最适合一人作饭的“家庭分工”。51装修的连保方案：集中采购的装修材料，规定供应商负责为客户保修，发展商作担保。52售楼处的建材、饰材展示区，由供应商负责免费提供样品和布置；如果还做材料生意，还可借机获得材料的地区代理权。53电视广告放在21：00-22：00比19：00-20；00效果更好，由于这一时间段也许正是客户刚刚回家打开电视的时间。54大盘因开发、销售周期长，形象宣传更重要，因此应多做长效的户外广告看板。55为解决郊区住宅的交通问题，可申请公交车设站点，既有助于销售和宣传，也是一种长期投资（此后可以转让）。56绿化外包时，要按照成活率支付费费用：既能提高成活率，又能减少费用。57复式房屋的楼梯设计有时，可在实体隔墙上预留几种高下、大小不等的洞，作为放置艺术品的壁龛。既能减少工程量，又能增长客户的想象力，显得有艺术品位。58景观设计中尽量不做或少做大理石石球：由于它摸不得（有落尘）、爬不得、扒不得（很危险）。59在大都市，与其全种欢赏树，不如辟出一块地种果树，更有田园风光，也有教育价值。60可在楼间设一种花房：一可欣赏、二可做植物教育、三可销售获利，一举三得，又能增长卖点。61在一般社区设羽毛球场比网球场更受欢迎，并且价格便宜得多。62起一种适合社区风格、潮流又易记住的案名，能节省许多广告费，又能有效营销。63除非未定价，否则广告就要有价格：过多的来电和来访并不有助于销售，有明确的价格更有助于销售。64一定要选择一家好的监理公司，并且在施工阶段要委托监理公司对施工单位、施工现场进行严格的现场管理，使施工工地整洁有序。65各类管线一定要提前统一规划、统筹设计、集中施工，避免多次填挖；样板区的管线尽量一步到位。 66社区大门要精心设计、开盘前做好，只要与施工大门分开，不影响正常施工。67运用新材料、新工艺尽量使增大室内空间：留给客户的改造余地大，也增长了出房率，客户普遍欢迎。68有概念总比没概念好：不要否认炒作概念，要善于运用概念，如SOHO现代城。由于好的概念可达到事半功倍的效果。如发展商可针对目前热炒的BOBOS族，将项目命名为“BOBOS天地”。69新概念加上新材料、新工艺效果更佳，如锋尚国际公寓因“辞别空调暖气时代”而一炮打响。70除非与规划的建筑物相冲突，否则一定要保存原土地上的大树，特别是古树。第一、古树不花钱；第二、古树不是花钱就能买来的；第三、能提高社区品位、增长卖点；第四、能落个保护环境的好名声。71查询、研究、提炼地块所在的历史文化价值，运用项目将老式优秀的历史文化发扬广大，既是独特的卖点，又能起到事半功倍的销售效果，如“耕天下”。72立志长远的发展商，要编发客户通讯，以宣传公司和项目品牌，同步加强与老客户的关系，有助于老客户带动新客户。73要常常组织客户联谊会，并规定客户能一带一（新潜在客户）。固然，组织的活动有新闻点，随后能播发新闻更好。74令人注目的、有影响力的项目可运用“有奖征集案名”的方式进行前期宣传，如北京“苹果社区”。75可与其她发展商联合进行（建材设备）招标、（铺位）招商、（人员）招聘，既能摊销费用，又能提高效果，还也许引起轰动效应。76要善于不留痕迹地制造新闻点，如楼体上悬挂“某某省第一大布幅”、“国际友人参观社区”、“市长召开现场会”、拍卖、抢购等。77商业物业在销售前期要尽量能引入大公司、名牌店，随后再会诸新闻，能起到羊群郊应。78与媒体联合进行市场调研：由媒体免费提供版面，发展商提供奖品，调研信息由双方共享。79常常召开“媒体互动会”或有关活动，让媒体承认公司及项目开发理念，使媒体以新闻的形式不自觉地对公司和项目进行宣传。80公司可设专业“写手”，持续宣传公司或项目品牌，毕竟软广告比硬广告效果更好，价格更低。81要学会并善于危机公关：通过危机公关，将坏事变成好事，从而公众觉得公司是“敢于承认错误，负责任”的公司。82将客户服务工作视为最重要的工作，加强客户服务，最佳设“客户服务中心”，并将其与销售处在地理上分开。83加强施工管理、增强工程管理人员的责任心，尽量减少返、复工，由于进度提前也算是减少成本。84定期组织“质量质素见证活动”，让客户参观施工现场和施工质量，给客户以信心。85具有基本条件项目要努力求取申请建设部的“国家康居示范工程”，既有助于销售，也有助于公司的品牌建设。86根据公司发展战略和项目的具体状况，可参与本地的“明星楼盘”评比等活动。87如果参与房展会，一定要精心设计和装饰展位，由于增长的促销效果远比投入大得多。否则，不比不懂得，一比想逃跑。88员工是“公司、项目、个人”的代表，是内部顾客，是公司的资源，因此一定要尽量提高员工满意度，让员工承认公司的价值和项目开发理念。要懂得，同样的薪水支出而业绩也许天壤之别；要记住，内部的不良消息传播出去，对项目也许是致命的。89平常特别是活动或节日期间，设计制作精美的、独特的、有展示和收藏价值的礼物进行定向派送，费用比广告低，而效果却好得多。90看楼车的车体要精心装饰，如将车窗装饰的似灯箱广告，又似温馨的家，那么售楼车就成了一道流动的风景线，也是最便宜的户外广告。91物业管理要变被动为积极服务，要注重细节服务、特殊服务、心理服务。如早晚擦干净楼梯扶手、替业主擦干净分户门等比冠冕堂皇地承诺与意义的多，以不断提高客户的满意度，形成较高的美益度。92充足运用围墙这一免费的广告载体，将围墙设计成一面与项目整体风格相符的、能充足展示项目形象的、能承载项目宣传主题的艺术画卷。93要运用沿街的楼房主体，在楼体上挂项目的宣传布幅。既能充足运用楼房主体这一免费的广告载体，又能美化工地。94项目的VCD宣传片，一张才二元左右，其图象、画面和解说词远比楼书的信息大，并且显得潮流、品位，比费用高、灵活性差的楼书更受客户全家的欢迎。固然，户型图等更合合用平面楼书来展示。因此VCD配上楼书效果更好。95建立公司的网站，让客户在网站上尽量全面地理解公司和项目。96户型设计可单独招标，户型要充足体现舒服性、科技性、区域性、迎合性原则，真正做到以人为本。有创新的户型能减少很大的促销费用，又是大卖点。97根据项目和客户定位，特别是以面向二次置业者为主销售时，尽量提供精装修。精装修时附加的项目卖点，而成本却比客户自己装修要低。98设计一种好的项目的志，申请几部有规律号码的售房电话，促销效果同样事半功倍。99慎做大喷泉，多为小水景、亲水池。如运用毛面大理石做2-4厘米深的嬉水池，更受小朋友欢迎。100立即剪下本文并记住以上内容。