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一、考试目的和考试大纲变化情况测试应考人员对土地市场交易与监管知识的理解与掌握程度。考试大纲变化情况：（1）将“我国土地市场的现状”，改为“我国的土地市场体系及其发展现状”。（2）将“土地市场管理的内容：(1)土地市场供需调控的意义；(2)土地市场供需调控的原则；(3)土地市场供需调控的主要内容；(4)土地市场供需调控的措施；(5)土地市场的微观管理。”统一规范为：“我国土地市场管理的内容：(1)土地市场供需调控；(2)土地市场价格调控；(3)土地市场税收与金融调控；(4)土地市场动态监测。”二、考试基本要求掌握：土地市场的概念、特点、分类，我国土地市场管理的内容，土地使用权转让的概念和内容，土地使用权抵押的概念和条件；熟悉：土地市场的功能、运行机制，土地使用权租赁的概念；了解：我国土地市场的现状与发展过程。三、章节框架1土地市场概念2土地市场的特点3土地市场的分类4土地市场的功能5土地市场的运行机制6我国的土地市场体系及其发展现状7我国土地市场管理的内容8土地使用权转让9土地使用权抵押的概念和条件10土地使用权租赁的概念11我国土地市场的发展过程内容辅导一、土地市场概念（掌握）1狭义的土地市场土地市场是指土地作为特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。土地市场的概念有狭义和广义之分。狭义的土地市场是指进行土地交易的专门场所，如土地交易所，不动产交易所等。我国现阶段的土地市场主要指城镇土地市场。2广义的土地市场广义的土地市场是指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和，土地市场由于其经营的产品具有价值大、位置固定等特点，产品难以集中到固定的场所去交换，其交换活动尤其需要凭借金融、信息等部门的作用才能完成。因此，土地市场主体不只有市场的买卖双方，还有众多的参与者，要发生多方面的经济关系。市场的参与者除了购买者、出售者，还有出租人、承租人、抵押人、贷款人、经营者、政府管理部门、中介服务机构等。在土地交易过程中各参与者要发生以土地交易为核心的各种经济关系，这种为实现土地交易而进行的各种活动及经济关系就构成土地市场。3土地市场的主体和客体（1）土地市场主体。土地市场主体即土地市场的参与者(法人和自然人)，包括供给者、需求者、中介者和管理者。A供给者。供给者是向土地市场提供土地的经济行为主体，主要包括土地所有者和开发者、使用者(含经营者)。B需求者。需求者是通过土地交易取得土地使用权、租赁权、抵押权等土地权利的单位、组织和个人。C中介者。土地交易中介者即土地交易中介服务机构，是土地市场中的一个重要主体。由于土地市场信息缺乏，交易过程需大量的专业知识。因此在土地市场上，大量的土地交易，土地供求双方往往通过土地交易中介服务机构来完成。D管理者。管理者包括国家的有关部门，如土地、房地产、物价、工商行政、税务等管理部门。除必要的行政手段外，主要通过价格、税收、信贷、利率等经济杠杆进行管理。（2）土地市场客体。土地市场交换的客体，事实上不是土地本身，而是各种内涵不同的土地权利。因此，土地市场的客体是土地本身及其产权关系。土地最基本的特点是土地在流通过程中，流通或转移的不仅是土地物质体，更重要的是土地产权关系。土地产权关系及其在市场运行中的交换，构成土地市场客体的主要内容。例题：土地市场主体包括 ( )。A供给者 B需求者C土地本身及其产权关系 D中介者E管理者答案：ABDE解析：土地市场主体。土地市场主体即土地市场的参与者(法人和自然人)，包括供给者、需求者、中介者和管理者。二、土地市场的特点（掌握）土地市场作为市场体系的组成部分，其主要特点包括：1交易实体的非移动性（固定性）。土地在交易过程中，交易对象是不能移动的，只发生货币交易和使用者的变更，其实质是土地产权契约的交易。因此，土地交易权利的取得必须按规定，进行土地变更登记后，方为有效。2土地市场的地域性。由于位置固定的特性，使土地市场基本上是一个地方市场，并具有较强的地域性特点，必须在原地交易，难以形成全国性统一的土地市场。3土地市场的垄断性（不充分性）。土地市场参与者不多，市场信息获得较难，使土地市场的竞争不充分。土地资源的稀缺性和位置固定性，以及土地市场的地域性分割，导致地方性市场的不完全竞争和土地价格不完全由供求关系来决定，加之土地交易数额较大，所以土地市场容易形成垄断。土地市场实际上是由政府控制的市场，因而价格机制、竞争机制等对土地供求关系的调节作用就不如一般商品那样明显。4流通方式的多样性。土地作为耐用、高价值商品，根据使用期限长短、利用方式、开发程度、收益高低的不同组合，表现为多种不同形式的土地权属、利益关系。其流通方式主要包括买卖、交换、拍卖、招标、挂牌、抵押、租赁等多种方式。5土地供给弹性小。土地作为一种比较稀缺的资源，其自然供给完全无弹性，经济供给弹性也很小。在同一地域性市场内，土地价格主要由土地的需求来决定。对土地的需求增加，地租上升，地价就随之上涨；反之，对土地的需求减少，地租则下降，地价也下跌。6供给滞后性。由于土地价值较大，用途难以改变且开发周期较长，因此土地供给只能根据前期需求确定；当市场需求发生变化时，土地供给则难以及时调整。7低效率性。土地市场作为地域性市场，土地资源一般不可再生，加之，土地自然供给没有弹性，土地的经济供给弹性也相对较小。因而土地市场相对一般商品市场来讲，交易效率较低。8政府管制较严。土地作为国家重要的资源，其分配是否公平有效，对经济的发展和社会的稳定具有十分重大的作用，因此政府往往对土地的权利、利用、交易等，都有明确政策规定和较多限制。例题1：土地市场的主要特点可以概括为( )。（2009年土地管理基础与法规试题）A交易实体的非移动性 B土地市场的区域性C土地市场的垄断性 D流通方式的单一性E土地价格不断上涨答案：ABC解析：土地市场作为市场体系的组成部分，其主要特点包括：交易实体的非移动性（固定性、土地市场的地域性、土地市场的垄断性（不充分性）、流通方式的多样性、土地供给弹性小、供给滞后性、低效率性、政府管制较严。例题2：下列关于土地市场的特质描述正确的是( )。（2008年土地管理基础与法规试题）A土地交易实质是土地产权契约的交易B流通方式的多样性是土地市场特有的C土地市场是有形的土地和无形的权益、信息、咨询服务等的统一体D土地作为一种特殊形态的商品，其市场不具有一般市场的规定性E不同地区由于经济发展水平不同，土地市场产生和发展的动力也不完全相同答案：ABCE解析：土地作为一种特殊形态的商品，其市场具有一般市场的规定性。三、土地市场的分类（掌握）土地市场是在社会主义经济制度的基础上建立起来的，是由多种市场构成的市场体系。土地市场体系按地域划分，分为城市建设用地使用权市场和农村集体土地使用权市场；按市场主体划分，分为涉外(国外或境外)市场和境内(中国大陆)市场。城市建设用地使用权市场按交易梯次划分，分为出让(一级)市场和转让(二级)市场、租赁抵押（三级）市场；农村土地市场，按市场流转的客体(土地利用方向)划分，分为农地(耕地)使用权市场、集体建设用地使用权流转市场和土地产权股份化改制等。按照现行的法律规定，我国现阶段的土地市场主要指城镇土地市场。按照市场交易主体和市场运行过程，可将城镇土地市场分为三级市场结构。按土地交易方式，可以将土地市场分为：1土地使用权的出让市场。土地使用权出让市场是指土地所有者将一定期限内的土地使用权让与土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者和土地使用者之间的经济关系。土地使用权的出让市场是土地一级市场，其主要市场活动是国家以土地所有者的身份，将土地使用权按规划要求和投资计划及使用年限，出让给土地使用者或开发商。由土地所有制所决定，土地一级市场是国家垄断的市场。政府通过土地供应计划和规划，对出让土地的建设规模、土地开发计划、土地的位置及面积、土地的使用要求作出规定，并根据这些规定和需要，对土地出让活动实行直接调控。土地基本术语（GB/T192312003）规定，土地出让市场是指在中国，由国家垄断的国有土地使用权出让的市场。2土地使用权转让市场。土地使用权转让市场是指土地使用权人将剩余年限的土地使用权让与其他土地使用者而形成的市场。反映的是土地使用者与土地使用者之间的经济关系。土地使用权转让市场即土地二级市场，其主要市场活动是开发商根据政府的有关规定和出让合同要求，对土地进行开发和建设，并将经过开发的土地使用权连同地上定着物进行转让。其受让方可以是二手的开发经营者，也可能是直接的土地使用者。二级市场是国家调控下的以市场调节为主的市场。土地基本术语（GB/T192312003）规定，土地转让市场是指在中国，土地使用者之间有偿转让国有土地和集体土地使用权的市场。3土地使用权租赁市场。土地使用权租赁是指土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权租赁市场属于土地三级市场。4土地使用权抵押市场。土地使用权抵押是土地抵押人以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。土地使用权抵押市场属于土地三级市场。三级市场是土地使用者之间进行的租赁、抵押活动。它是市场调节的开放市场。三级市场结构是我国目前土地市场的基本构成，明确区分三级市场，既有利于政府管理和调控土地市场，也有利于分析土地市场的交易状况，掌握真实的市场供求关系。尽管二、三级市场之间较难区分，有时出现交叉，但是严格区分三级市场结构对土地市场管理者来说是非常有价值的。各类土地市场中，一级市场是关键，是土地市场管理的龙头，二、三级市场是土地市场活跃的标志。例题：建设用地使用权的出让市场是土地( )级市场。A一 B二 C三 D四答案：A解析：建设用地使用权的出让市场是土地一级市场。四、土地市场的功能（熟悉）1优化配置土地资源土地资源配置方式主要有两类：一是行政划拨；二是市场配置。行政划拨方式是由政府用行政手段把土地资源分配到各土地使用者手中, 实现土地资源与其他生产生活资料的结合。行政划拨方式一般说效率是低下的, 极易造成土地资源的巨大浪费。而市场方式是通过市场机制的作用把土地资源分配到各土地使用者手中, 实现土地资源与其他生产生活资料的结合。因此，只有通过市场机制的作用，运用市场手段，才能优化配置土地资源。构建统一、开放、竞争、有序的土地市场应做的工作包括：（1） 明确界定适应产权市场化的土地权利，完善土地登记工作；（2）改革征地制度；（3）有条件地启动集体土地市场；（4）推行市场定价，不要政府定价。2调整产业结构，优化生产力布局市场经济的全面健康发展，需要有合理的产业结构和生产力布局。以价格机制为核心的市场机制就像一只“无形的手 ”，时刻对一个国家或地区的产业结构和生产力布局按照市场原则进行调整和规范，以实现最大的经济效益。地租、 地价是土地市场中最重要的经济杠杆，是引导土地资源在不同产业中合理配置的重要信号。3健全市场体系，实现生产要素的最佳组合完整的市场体系，不仅包括消费品市场、一般生产资料市场 , 还应包括金融市场、土地市场、房产市场、劳务市场、技术市场等。市场机制只有在一个完整的市场体系中才能充分发挥作用。土地是人类的基本生产要素，只有实现以市场配置为主，才能健全全社会的市场体系，最大限度发挥市场机制的作用，实现全部生产要素的最佳组合。4调控土地供给，控制投资过热或过冷通过土地市场，加大土地供给调控力度，防止投资过势，防止重复建设，促进经济平稳发展。例题：土地市场的功能包括( )。A优化配置土地资源 B调整产业结构，优化生产力布局C健全市场体系，实现生产要素的最佳组合 D流通方式的多样性E控制土地供给，控制投资过热或过冷答案：ABCE解析：土地市场的功能包括：1优化配置土地资源。2调整产业结构，优化生产力布局。3健全市场体系，实现生产要素的最佳组合。4控制土地供给，控制投资过热或过冷。五、土地市场的运行机制（熟悉）土地市场是依靠以价格形成机制为核心的市场机制的作用来运行的，土地价格的形成是由土地的供给与需求来决定的。土地的供求机制和价格机制是土地市场运行机制的核心。同时，受各种因素的制约，市场功能的发挥会受到一定的影响，特别是对土地这一特殊商品来说，单靠市场机制的调节作用，很难保证土地市场健康有序的发展。为维护土地市场秩序，政府有必要对土地市场进行宏观调控。其主要手段和措施有控制土供给量，调控土地价格水平，制定土地市场规则，确定土地优先供给范围，制定优惠和限制政策等。城市土地市场运行机制包括市场机制和宏观调控机制。1市场机制所谓市场机制，是对市场经济体制中基于经济活动主体的自身经济利益，在竞争性市场中供给、需求与价格之间相互依存和作用，连锁互动所形成的自组织、自耦合机能的理论概括。城市土地市场机制主要包括供求机制、竞争机制和价格机制。（1）供求机制1）土地供给土地的供求机制中，土地供给是在某一特定时间内，在某一土地市场上，某类用途土地在某一价格下可供出售或出租的数量，这是一种有效供给。土地的自然供给一般而言，无论市场上土地价格如何变动，土地的自然供给也是固定不变的，即土地自然供给基本无弹性。土地的经济供给由于土地用途是可以改变的，对某一用途的土地而言，土地的供给是可以变化的。如随着城市化进程的加快，城市人口迅速增加，城市对建设用地的需求急剧增长，从而引起城市土地价格上涨，导致城市周围更多的农地转化为城市建设用地。这就是土地经济供给的变化，即某一用途的土地在某一特定市场随着市场价格的变化，其市场供给也发生变化。可见，土地的经济供给是有弹性的。决定土地经济供给量的因素决定土地经济供给量的因素主要有；土地价格、税收等政府政策、土地利用计划和规划、土地开发成本及机会成本、建筑技术水平等。一般情况下，某种用途的土地市场价格越高，其供给量越大，市场价格越低，其供给量越小。从长期来看，土地的用途是可以改变的，因而，土地的长期供给表现为有弹性。2）土地需求土地需求是在某一特定时间内，在某一土地市场，某类用途土地在某一价格下被购买或租出的数量。在不同的地域市场内，某一时期的某一土地价格下，土地的需求是不相同的，在某一价格下商业用地市场需求的增加并不能说明住宅用地市场的需求也增加。土地需求量的决定因素主要有：土地价格、消费者或投资者的货币收入和融资能力、土地投机、人口因素和家庭因素、消费者或投资者偏好、对未来的预期等。一般而言，土地价格越高，对土地的需求越小；土地价格越低，对土地的需求就越大。（2）竞争机制在竞争机制市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本的调节力量。市场秩序能否形成，主要取决于市场机制能否发挥作用及其作用程度。（3）价格机制土地价格和地租是由土地的供给与需求共同决定的。根据土地的供给和需求原理，在某土地市场，当土地的价格持续上升，土地的供给量增加，但土地的需求量减少，最后该市场的土地供给量就会超过需求量，出现过剩，从而会使部分土地卖不出去，土地价格就会下降。相反，当土地价格持续下降时，土地需求量就会增加，但土地供给量会减少，最后该市场的土地需求量就会超过供给量，出现短缺，从而会使土地价格上涨。需求与供给二者相互作用的结果，最终使土地的供给和需求会在某一价格上相等，此时出现了市场均衡，这时的价格称为均衡价格。2宏观调控机制市场机制也存在失灵的一面。单纯依靠市场机制调节，不能使土地市场达到有序运行状态。因此，就像对其他市场的干预一样，迫切需要政府都对土地市场进行干预，以有效地管理土地市场。政府干预的措施主要包括：制定相应的法律法规和规章；制定土地利用规划和计划；对集体土地实行征收制度和农用地转用审批制度；实行国有建设用地出让和转让制度；建立耕地保护与土地整理管理制度；对出让国有建设用地实行招标拍卖挂牌方式；对土地进行收购、储备和出售；实行成交价格申报制度、土地登记制度等等。例题：城市土地市场机制的核心是( )市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本的调节力量。A竞争机制 B供需机制 C价格机制 D管理机制答案：A解析：城市土地市场机制主要包括供需机制、竞争机制和价格机制，其核心是竞争机制市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本的调节力量。六、我国的土地市场体系及其发展现状（了解）（一）我国的土地市场体系1我国的土地市场体系土地市场是指土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和。土地市场也称地产市场。土地市场中交易的是国有土地使用权而非土地所有权。土地市场中交易的土地使用权具有期限性。我国1982年宪法规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”，因此在1988年宪法修改前不存在法定的土地市场。根据修改后的宪法，中国可以建立土地市场，土地作为生产要素之一，也进入市场进行流通，如土地使用权出让、转让、出租、抵押等。但土地市场的交易对象限于土地使用权。土地有着与其它普通商品不同的特点，土地市场类型和体系也与其它商品不同。我国土地市场有三种运行模式：一级市场即政府出让市场，是指政府有偿、有期限的出让土地使用权的市场；二级市场是指土地的使用权转让市场；三级市场是指用地单位土地使用权的其他有偿转换，包括土地的抵押和租赁等。目前，我国的土地市场有五种类型：国有土地使用权出让市场。该类型市场也叫土地一级市场，由土地管理部门代表国家将土地使用权让与土地使用者，并由土地使用者支付土地出让金。具体方式有协议出让、招标出让和拍卖出让。国有土地使用权转让市场。该类型市场也叫土地二级市场，它是土地使用权出让后的再转让。土地金融市场。资金运作进入土地市场便形成了土地金融市场。有了土地金融市场，土地使用权的出租、抵押和流转便有了资金支持。涉外土地市场。该市场主要是针对外商投资项目占用土地时，土地使用权的获得方式运作。土地中介服务市场。该市场主要是面对土地使用权的中间流通。具体形式有土地交易磋商、土地信息服务、土地评估、土地登记和土地仲裁等。土地市场有资源配置、价格管理、收益分配、市场法律和土地中介服务五大体系。2我国土地市场体系特点我国土地市场体系有其自身的特点，主要表现在：（1）我国土地市场是政府驱动型市场。随着我国经济由计划经济体制向社会主义市场经济体制转轨，土地流转已成为经济发展的必然要求。1987年，中国政府决定在保持城市土地国有制的前提下，允许国有土地使用权通过协议、招标、拍卖等方式进行出让和转让。但是政府对进入土地市场的主体、客体都有严格的规定。目前，随着土地市场的发展与完善，政府逐步放开了对土地价格的干预，提高了市场化的程度。（2）目前我国城市土地市场在土地市场体系中占据主导地位。目前在我国土地市场体系中，城市土地市场占据主导地位，已经逐步走上比较规范的发展道路。但是农村土地市场仍很不发达。目前我国的农村土地市场的开放还是局部性的，各地的发展很不平衡。当前，广东、河北、湖北、成都市等省市相继出台了集体建设用地使用权流转管理办法。进一步明确了集体建设用地使用权流转是在所有权不变的前提下，出让、出租、转让、转租和抵押集体建设用地使用权的行为。同时国土资源部正在着手制定农村集体建设用地流转管理办法。（3）我国城市土地市场是垄断竞争型市场。国家对一级土地市场的供给进行垄断。每个城市每年要进入出让市场的土地数量、位置和用途等，都由各级政府根据市场需求和土地利用计划、规划等来确定。土地使用权的转让市场即二级土地市场则完全放开，土地供求双方可根据市场行情自由转让、出租和抵押土地使用权。（4）在企业改制中，实行土地政策性入市。改革开放前，我国的国有企业所使用的土地全部为划拨土地；从20世纪90年代初开始，我国对国有企业进行改革，实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营、企业并购、破产等不同形式的改革，对企业改革涉及的土地使用权，根据企业类型和性质实行土地出让、租赁、授权经营、作价出资(入股)以及保留行政划拨等处置方式。除保留行政划拨等处置方式外，改制企业的土地使用权随企业改革而依国家政策进入市场。这种土地的供给、需求及土地资产价格受政策影响较大。（二）我国土地市场的现状我国土地市场是中国社会主义市场体系的有机组成部分，是20世纪80年代以来改革开放的产物。2004年以来，全国土地市场治理整顿工作不断深入，共清理出6866个各类开发区，全国各类开发区核减了4813个，占原总数的701，经过清理整顿后，先后有52个国家级经济技术开发区和43个国家级开发区通过验收。通过治理整顿土地市场，圈占土地和乱占滥用耕地势头得到遏制。土地市场环境进一步改善，公开、透明的土地市场初步形成。国有土地出让和经营性土地招拍挂工作取得了明显进展，全国招拍挂出让的土地面积和价款比例分别达到285和5835，土地市场调控机制和地价形成机制逐步成熟，为促进地价的平稳上涨提供了良好的市场环境。据国土资源部我国重点地区和主要城市地价动态监测报告显示，我国重点地区和主要城市的地价总体水平继续呈现稳中有升的态势，综合地价水平增长，没有出现大的波动，地价与GDP增长率、固定资产投资增长基本同步，大部分城市尤其是经济较发达的城市地价增长相对比较平稳，说明我国土地市场经过多年的建设，已经逐步规范和成熟，市场化程度也不断提高。近年来，我国的土地市场建设取得显著成效，主要表现在：1)全面实行土地有偿使用制度，通过市场配置土地资源的范围不断扩大。2)政府对土地市场宏观调控的能力和手段不断加强和完善。3)土地市场化程度不断提高，土地市场运行机制取得明显进展，市场服务体系逐步形成。4)土地产权进一步细化和明确，土地权利体系进一步完善。5)土地价格体系逐步完善，土地市场价格平稳。6)土地市场信息发布等软硬件及其环境建设不断改进，土地市场现代化管理水平明显提高。但土地市场建设仍面临着一些问题：健全土地市场的长效机制仍未建立起来，用地需求增长与土地紧缩之间的矛盾还很突出，土地投机现象还时有发生等。例题：我国土地市场体系有其自身的特点，具体有( )。A我国土地市场是政府驱动型市场B目前我国农村土地市场在土地市场体系中占据主导地位C我国城市土地市场是垄断竞争型市场D在企业改制中实行土地政策性入市E我国城市土地市场是完全竞争型市场答案： ACD解析：目前我国城市土地市场在土地市场体系中占据主导地位。11页
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