不动产开发投资项目基础数据测算概述

7/30/2022主讲人：李军峰1第第6章章 不动产开发投资不动产开发投资项目基础数据测算项目基础数据测算 6.1 不动产开发投资项目基础数据结构不动产开发投资项目基础数据结构6.2 项目总投资、总成本估算与资金筹措项目总投资、总成本估算与资金筹措6.3 项目经营收入、税金及利润的估算项目经营收入、税金及利润的估算 6.4 必要报酬率的确定必要报酬率的确定 7/30/2022主讲人：李军峰26.1 不动产开发投资项目基础数据结构不动产开发投资项目基础数据结构 v6.1.1 环境数据环境数据 v不动产投资决策的环境数据涉及自然环境、经济环境和人文不动产投资决策的环境数据涉及自然环境、经济环境和人文环境等不同环境领域。环境等不同环境领域。v1.自然环境自然环境 v项目所处的地势地貌、气候特征、地理位置、土质条件等自项目所处的地势地貌、气候特征、地理位置、土质条件等自然环境因素，不仅对项目的销售价格、租金收入有影响，而然环境因素，不仅对项目的销售价格、租金收入有影响，而且对项目技术手段的选择有着直接的影响。且对项目技术手段的选择有着直接的影响。v2.经济环境经济环境 v鉴于不动产流动性差的基本属性，不仅要考虑宏观经济环境，鉴于不动产流动性差的基本属性，不仅要考虑宏观经济环境，更要考虑区域经济环境甚至竞争对手、关联企业的微观经济更要考虑区域经济环境甚至竞争对手、关联企业的微观经济行为。行为。7/30/2022主讲人：李军峰3v3.人文环境人文环境v不动产投资项目，尤其是住宅开发项目，对项目所不动产投资项目，尤其是住宅开发项目，对项目所处的人文环境常常有着很强的依赖性。处的人文环境常常有着很强的依赖性。7/30/2022主讲人：李军峰4v6.1.2 技术数据技术数据 v不动产投资技术数据主要包括土地面积数据、基础不动产投资技术数据主要包括土地面积数据、基础设施数据、建筑安装数据、公共配套数据以及工程设施数据、建筑安装数据、公共配套数据以及工程进度数据。进度数据。v这些技术数据直接影响着项目的资源消耗、投资水这些技术数据直接影响着项目的资源消耗、投资水平以及施工管理。平以及施工管理。7/30/2022主讲人：李军峰5v1.土地面积数据土地面积数据 v土地面积与建筑面积的比例关系可以用项目的容积土地面积与建筑面积的比例关系可以用项目的容积率来反映。率来反映。v2.建筑安装数据建筑安装数据 v建筑安装数据主要包括土建工程、装饰工程、设备建筑安装数据主要包括土建工程、装饰工程、设备安装等内容。安装等内容。v3.工程进度数据工程进度数据 v工程进度是不动产投资项目的重要技术数据。合理工程进度是不动产投资项目的重要技术数据。合理安排工程进度不仅有利于保障工程质量、控制薪酬安排工程进度不仅有利于保障工程质量、控制薪酬支出，而且有利于不动产公司赢得市场机会。支出，而且有利于不动产公司赢得市场机会。7/30/2022主讲人：李军峰6v6.1.3 财务数据财务数据 v1.不动产开发投资项目营运模式对财务数据测算的不动产开发投资项目营运模式对财务数据测算的影响影响 v出售、出租和自营是不动产开发项目的三种基本营出售、出租和自营是不动产开发项目的三种基本营运模式。运模式。v在开发出售模式下，开发商所投入的建设资金均属在开发出售模式下，开发商所投入的建设资金均属于流动资金的性质，其投资的大部分是形成建筑物于流动资金的性质，其投资的大部分是形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的不动产商品，并或构筑物等以固定资产形式存在的不动产商品，并通过项目建设过程中的预售或建成后的出售活动，通过项目建设过程中的预售或建成后的出售活动，转让这些不动产的所有权以收回投资。转让这些不动产的所有权以收回投资。7/30/2022主讲人：李军峰7v项目的总投资是开发建设投资和流动资金之和，总项目的总投资是开发建设投资和流动资金之和，总投资形成开发产品成本以及项目运营中所需要的固投资形成开发产品成本以及项目运营中所需要的固定资产、无形资产、递延资产和流动资产；项目运定资产、无形资产、递延资产和流动资产；项目运营中发生的总成本不仅包括经营成本，还包括固定营中发生的总成本不仅包括经营成本，还包括固定资产折旧、无形资产摊销等；项目的经营收入表现资产折旧、无形资产摊销等；项目的经营收入表现为租金收入和自营收入。为租金收入和自营收入。v在三者兼而有之的混合经营模式下，根据混合经营在三者兼而有之的混合经营模式下，根据混合经营的比例，项目总投资就转化为项目开发产品成本、的比例，项目总投资就转化为项目开发产品成本、固定资产和经营资金；项目运营总成本相应包括经固定资产和经营资金；项目运营总成本相应包括经营成本、固定资产折旧、无形资产摊销等；项目的营成本、固定资产折旧、无形资产摊销等；项目的经营收入表现为销售收入、租金收入和自营收入。经营收入表现为销售收入、租金收入和自营收入。7/30/2022主讲人：李军峰8v2.财务数据测算的基本内容财务数据测算的基本内容 v项目财务数据测算是指项目分析人员根据自身的调项目财务数据测算是指项目分析人员根据自身的调查研究，搜集整理有关数据和资料，并据此估算不查研究，搜集整理有关数据和资料，并据此估算不同营运模式下项目总投资、总成本、经营收入及税同营运模式下项目总投资、总成本、经营收入及税金、利润及利润分配等各项财务基础数据，编制有金、利润及利润分配等各项财务基础数据，编制有关财务报表的一系列工作。关财务报表的一系列工作。7/30/2022主讲人：李军峰9v（1）项目的计算期）项目的计算期 v其计算期就是开发期，是指从建设开始到全部售出其计算期就是开发期，是指从建设开始到全部售出的时间；对开发后出租、自营或置业后出租的项目的时间；对开发后出租、自营或置业后出租的项目而言，其计算期就是持有期或经营期，是指从建设而言，其计算期就是持有期或经营期，是指从建设或购买不动产开始，不断地获取收益直到项目转售或购买不动产开始，不断地获取收益直到项目转售或项目的经济寿命结束的时间。或项目的经济寿命结束的时间。v（2）项目总投资预测）项目总投资预测v指对项目建设期间各期的投资支出和建设项目的总指对项目建设期间各期的投资支出和建设项目的总投资进行预测。总投资包括开发建设投资和自营模投资进行预测。总投资包括开发建设投资和自营模式下项目经营需要垫付的营运资金。式下项目经营需要垫付的营运资金。7/30/2022主讲人：李军峰10v（3）总成本费用预测）总成本费用预测v指项目建成后，在一定时期内，对项目在各年度所指项目建成后，在一定时期内，对项目在各年度所发生的总成本费用进行的预测。即对项目开发产品发生的总成本费用进行的预测。即对项目开发产品成本和营运成本进行预测。成本和营运成本进行预测。v（4）经营收入和税金预测）经营收入和税金预测v指在生产期间的一定时期内，对项目各年的经营收指在生产期间的一定时期内，对项目各年的经营收入与经营税金进行的预测。入与经营税金进行的预测。7/30/2022主讲人：李军峰11v（5）利润总额及利润分配预测）利润总额及利润分配预测v指项目建成后各年的利润与收益的预测。利润是指指项目建成后各年的利润与收益的预测。利润是指经营收入扣除成本、费用、各种税金及附加后的数经营收入扣除成本、费用、各种税金及附加后的数额；收益则是利润与固定资产折旧之和。额；收益则是利润与固定资产折旧之和。v（6）贷款还本付息预测）贷款还本付息预测v指项目建成后，按国家规定预测归还贷款的资金来指项目建成后，按国家规定预测归还贷款的资金来源，分年归还银行贷款及国内外其他借款的本金和源，分年归还银行贷款及国内外其他借款的本金和利息，用以计算偿清贷款本息的时间（贷款偿还利息，用以计算偿清贷款本息的时间（贷款偿还期）。期）。7/30/2022主讲人：李军峰12不动产不动产基础基础 数数 据据环环 境境 数据数据技技 术术 数据数据财财 务务 数据数据图图6-1 不动产投资项目基础数据结构不动产投资项目基础数据结构7/30/2022主讲人：李军峰136.2 项目总投资、总成本估算与资金筹措项目总投资、总成本估算与资金筹措 v6.2.1 不动产开发项目投资支出测算不动产开发项目投资支出测算 v不动产开发建设投资是指在开发期内完成不动产产不动产开发建设投资是指在开发期内完成不动产产品开发建设所需要投入的各项成本费用。开发建设品开发建设所需要投入的各项成本费用。开发建设投资测算项目内容主要包括：土地费用、工程费用、投资测算项目内容主要包括：土地费用、工程费用、开发间接费、开发费用、开发期税费、销售费用、开发间接费、开发费用、开发期税费、销售费用、其他费用以及不可预见费等。其他费用以及不可预见费等。v1.土地费用土地费用v土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。项目土地使用权的取得方式不同，发生的土地费用项目土地使用权的取得方式不同，发生的土地费用也不同。也不同。7/30/2022主讲人：李军峰14v【案例【案例6-5】2007年年9月月20日上午日上午11点点10分，成都的分，成都的土地拍卖价格被改写，一个全新的地王此时诞生。土地拍卖价格被改写，一个全新的地王此时诞生。位于红星路步行街的原成百地块以位于红星路步行街的原成百地块以8800万元万元/亩被九亩被九龙仓收入囊中，楼面地价达到龙仓收入囊中，楼面地价达到16499.99元元/平方米。平方米。v此前不少中介机构在预测这块地的成交价时，比较此前不少中介机构在预测这块地的成交价时，比较一致的观点是在一致的观点是在4000多万多万/亩，然而结果却在这个基亩，然而结果却在这个基础之上翻了一倍。础之上翻了一倍。v如此计算出来的房价是，商业部分房价将达如此计算出来的房价是，商业部分房价将达42000元元/平方米，写字楼以及住宅、酒店将达平方米，写字楼以及住宅、酒店将达20000元元/平平方米以上。方米以上。7/30/2022主讲人：李军峰15v2.工程费用工程费用v不动产项目的开发必然涉及建筑材料的消耗以及相不动产项目的开发必然涉及建筑材料的消耗以及相关设备的采购与安装，将这部分支出列入工程费用关设备的采购与安装，将这部分支出列入工程费用的范畴，具体包括：前期工程费用、基础设施建设的范畴，具体包括：前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用和公共配套设施建设费用。费用、建筑安装工程费用和公共配套设施建设费用。v（1）前期工程费用）前期工程费用v不动产开发项目正式开工之前需要完成一些列前期不动产开发项目正式开工之前需要完成一些列前期准备工作，如开发项目前期规划、设计、可行性研准备工作，如开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及究，水文、地质勘测，以及“三通一平三通一平”等。等。7/30/2022主讲人：李军峰16v项目规划、设计、可行性研究所需费用可按总投项目规划、设计、可行性研究所需费用可按总投资的一定比例测算。一般情况下，规划设计费为建资的一定比例测算。一般情况下，规划设计费为建安工程费的安工程费的3%左右，可行性论证费占建安工程费左右，可行性论证费占建安工程费的的1%3%。v项目水文、地质勘测所需费用支出根据工作量结项目水文、地质勘测所需费用支出根据工作量结合有关收费标准测算，一般为建安工程费的合有关收费标准测算，一般为建安工程费的0.5%左左右。右。v土地开发中土地开发中“三通一平三通一平”（通水、通电、通路、（通水、通电、通路、场地平整）等工程费用，主要包括地上原有建筑物、场地平整）等工程费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物的拆除费用，场地平整费用和通水、电、路构筑物的拆除费用，场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的测算可根据实际工程量，参照的费用。这些费用的测算可根据实际工程量，参照有关计费标准进行。有关计费标准进行。7/30/2022主讲人：李军峰17v（2）基础设施建设费用）基础设施建设费用v基础设施建设费用是指项目用地规划红线以内的各基础设施建设费用是指项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。具体测算时，可按单位指标法进行。的接口费用。具体测算时，可按单位指标法进行。7/30/2022主讲人：李军峰18v（3）建筑安装工程费用）建筑安装工程费用v建筑安装工程费用是指不动产主体工程建设所发生建筑安装工程费用是指不动产主体工程建设所发生的建筑工程、设备采购、设备安装和室内外装饰等的建筑工程、设备采购、设备安装和室内外装饰等费用。具体而言，建筑工程费包括结构、建筑、特费用。具体而言，建筑工程费包括结构、建筑、特殊装修工程费。殊装修工程费。v设备采购及安装工程费包括给排水、电气照明及设设备采购及安装工程费包括给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等。装、其他设备及安装等。v建筑安装工程费用测算可以采用单元测算法、单位建筑安装工程费用测算可以采用单元测算法、单位指标测算法、工程量近似匡算法、概算指标测算法、指标测算法、工程量近似匡算法、概算指标测算法、概预算定额法，也可根据类似工程相关费用进行经概预算定额法，也可根据类似工程相关费用进行经验测算。验测算。7/30/2022主讲人：李军峰19v单元测算法单元测算法v单元测算法是指以基本建设单元的综合投资额乘以单元数得单元测算法是指以基本建设单元的综合投资额乘以单元数得到项目或单项工程总投资的工程费用测算方法。到项目或单项工程总投资的工程费用测算方法。v如以每个标准单元的综合投资额乘以单元数测算一座写字楼的总投资；如以每个标准单元的综合投资额乘以单元数测算一座写字楼的总投资；以每张病床的综合投资额乘以病床数测算一座医院的总投资等。以每张病床的综合投资额乘以病床数测算一座医院的总投资等。v单位指标测算法单位指标测算法v单位指标测算法是指以单位工程量投资额乘以工程量得到单单位指标测算法是指以单位工程量投资额乘以工程量得到单项工程投资额的测算方法。项工程投资额的测算方法。v一般来说，土建工程、给排水工程、照明工程可按单位建筑面积造价计一般来说，土建工程、给排水工程、照明工程可按单位建筑面积造价计算；采暖工程按耗热量（瓦算；采暖工程按耗热量（瓦/平方米）指标计算；配变电设备及安装按设平方米）指标计算；配变电设备及安装按设备容量（千伏安）指标计算；中央空调设备及安装按负荷量（千卡备容量（千伏安）指标计算；中央空调设备及安装按负荷量（千卡/小时）小时）指标计算；供热锅炉安装按每小时供汽量（立方米指标计算；供热锅炉安装按每小时供汽量（立方米/小时）指标计算。小时）指标计算。7/30/2022主讲人：李军峰20v（4）公共配套设施建设费用）公共配套设施建设费用v公共配套设施，又称公建设施，是指为不动产物业公共配套设施，又称公建设施，是指为不动产物业客户提供配套服务的各种公共设施，如居民小区的客户提供配套服务的各种公共设施，如居民小区的居委会、幼儿园、公厕、垃圾站、学校等公共设施。居委会、幼儿园、公厕、垃圾站、学校等公共设施。v3.开发间接费开发间接费v不动产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织不动产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用称为开发间接费。主要包括管理所发生的各项费用称为开发间接费。主要包括现场管理中发生的办公费、水电费、周转房摊销，现场管理中发生的办公费、水电费、周转房摊销，管理人员工资、福利费、劳动保护费和其他现场管管理人员工资、福利费、劳动保护费和其他现场管理费用。理费用。7/30/2022主讲人：李军峰21v4.开发费用开发费用v在不动产项目开发过程中，必然要发生管理费用和在不动产项目开发过程中，必然要发生管理费用和财务费用，总称其为开发费用。财务费用，总称其为开发费用。v（1）管理费用）管理费用v不动产开发企业管理部门为组织和管理不动产项目不动产开发企业管理部门为组织和管理不动产项目的开发经营活动而发生的各项费用称为管理费用。的开发经营活动而发生的各项费用称为管理费用。v主要包括：管理人员工资、工会经费、职工教育经主要包括：管理人员工资、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、开办费摊销、业务费摊销、业务审计费、诉讼费、开办费摊销、业务费摊销、业务招待费、坏账损失以及其他管理费用。管理费可按招待费、坏账损失以及其他管理费用。管理费可按项目土地费用和工程费用之和的一定比例测算（一项目土地费用和工程费用之和的一定比例测算（一般为般为3%左右）。左右）。7/30/2022主讲人：李军峰22v（2）财务费用）财务费用v财务费用是指不动产开发企业为筹集资金而发生的财务费用是指不动产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。各项费用。v主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹资活动发生资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹资活动发生的其他费用。不动产开发项目的借款利息主要包括的其他费用。不动产开发项目的借款利息主要包括长期借款和流动资金借款利息。长期借款和流动资金借款利息。7/30/2022主讲人：李军峰23v长期借款利息长期借款利息 v这种方法适用于不动产开发项目初期论证中现金流出的测算。这种方法适用于不动产开发项目初期论证中现金流出的测算。这种方法是建立在实际利率的基础之上的。这种方法是建立在实际利率的基础之上的。v v流动资金借款流动资金借款一般而言，流动资金借款按全年计息。利息每年照付并一般而言，流动资金借款按全年计息。利息每年照付并计入财务费用，期末一次还本。计入财务费用，期末一次还本。每年应计利息的近似计算公式如下：每年应计利息的近似计算公式如下：)2(0ttPSiI7/30/2022主讲人：李军峰24v5.开发期税费开发期税费v开发期税费是指项目开发期间所负担的与不动产投开发期税费是指项目开发期间所负担的与不动产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。用。v主要包括固定资产投资方向调节税、土地使用税、主要包括固定资产投资方向调节税、土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、分散建设市政公用设施建设费等。设费、分散建设市政公用设施建设费等。v不动产项目在投资估算中不可轻视该项费用。在一不动产项目在投资估算中不可轻视该项费用。在一些大中型城市，这部分税费已经成为不动产项目投些大中型城市，这部分税费已经成为不动产项目投资费用的重要组成部分。资费用的重要组成部分。7/30/2022主讲人：李军峰25v6.销售费用销售费用v销售费用是指开发企业在销售不动产过程中发生的销售费用是指开发企业在销售不动产过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。费用。v7.其他费用其他费用v其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同备案费、工程质造价咨询费、总承包管理费、合同备案费、工程质量监督费、工程监理费、施工图审查费、工程保险量监督费、工程监理费、施工图审查费、工程保险费等费等。7/30/2022主讲人：李军峰26v8不可预见费用不可预见费用v不动产开发项目投资测算应适当考虑不可预见费用。不动产开发项目投资测算应适当考虑不可预见费用。不可预见费是指用于应对未来不可预见事件的发生不可预见费是指用于应对未来不可预见事件的发生可能对项目造成的困难和损失而事先准备的费用，可能对项目造成的困难和损失而事先准备的费用，包括基本不可预见费和价格不可预见费。包括基本不可预见费和价格不可预见费。v不可预见费的估算可考虑综合计提或分项计提两种方法。不可预见费的估算可考虑综合计提或分项计提两种方法。v前者是指综合考虑项目的复杂程度、前述各项费用测算的准前者是指综合考虑项目的复杂程度、前述各项费用测算的准确程度和涨价因素，以土地和工程费用之和的确程度和涨价因素，以土地和工程费用之和的3%7%测算；测算；v后者是指根据影响项目的因素，按经验比率计提基本预备费后者是指根据影响项目的因素，按经验比率计提基本预备费的同时，按项目建设期的预期物价上涨水平估算涨价预备费。的同时，按项目建设期的预期物价上涨水平估算涨价预备费。7/30/2022主讲人：李军峰27v6.2.2 总成本费用测算总成本费用测算v总成本费用是指项目在一定时期内为开发、销售、总成本费用是指项目在一定时期内为开发、销售、出租和自行经营不动产产品而花费的全部成本和费出租和自行经营不动产产品而花费的全部成本和费用。用。v总成本费用是进行项目绩效评价最主要的基础数据总成本费用是进行项目绩效评价最主要的基础数据之一，它主要用于计算项目的利润损益。之一，它主要用于计算项目的利润损益。7/30/2022主讲人：李军峰28v1.总成本费用的构成总成本费用的构成 v如果该项目开发完成后是用于租售的项目，项目总如果该项目开发完成后是用于租售的项目，项目总成本将主要表现为开发产品成本；如果该项目开发成本将主要表现为开发产品成本；如果该项目开发完成后是用于自营或自营、租售兼而有之的项目，完成后是用于自营或自营、租售兼而有之的项目，则总成本费用表现为相应比例的开发产品成本和营则总成本费用表现为相应比例的开发产品成本和营运费用。运费用。v所以，不动产开发项目的总成本费用包括开发产品所以，不动产开发项目的总成本费用包括开发产品成本和营运费用两部分。成本和营运费用两部分。v开发产品成本是指不动产开发企业在开发不动产过开发产品成本是指不动产开发企业在开发不动产过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目建成时，程中所发生的各项费用，也就是当开发项目建成时，按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的不动按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的不动产产品的开发建设投资。产产品的开发建设投资。7/30/2022主讲人：李军峰29v营运费用是指不动产开发项目完成后，在项目经营期间发生营运费用是指不动产开发项目完成后，在项目经营期间发生的各种营运费用。的各种营运费用。v2.营运费用营运费用 v不动产营运费用主要包括销售费用、管理费用和维修费用。不动产营运费用主要包括销售费用、管理费用和维修费用。v（1）销售费用）销售费用v不动产开发的销售费用是指开发企业在销售不动产过程中发不动产开发的销售费用是指开发企业在销售不动产过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。v主要包括：营销人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售设主要包括：营销人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售设施的折旧费、修理费、物料消耗费、广告费、宣传费、代销施的折旧费、修理费、物料消耗费、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。7/30/2022主讲人：李军峰30v一般而言，可按照以下标准测算：一般而言，可按照以下标准测算：v广告宣传及市场推广费用，一般约为销售收入的广告宣传及市场推广费用，一般约为销售收入的2%3%。v销售代理费用，一般约为销售收入的销售代理费用，一般约为销售收入的1.5%2%。v其他销售费用，一般约为销售收入的其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%1%。v综合以上各项费用，营销费用可按预期销售收入的综合以上各项费用，营销费用可按预期销售收入的4%6%测算。测算。7/30/2022主讲人：李军峰31v（2）管理费用）管理费用v作为营运费用的管理费用不同于项目投资支出中的作为营运费用的管理费用不同于项目投资支出中的管理费用。前者发生在项目建设期，后者则发生在管理费用。前者发生在项目建设期，后者则发生在项目建设完工之后的出租或自营期间内。项目建设完工之后的出租或自营期间内。v（3）维修费用）维修费用v维修费用是指以出租或自营方式获得收益的不动产维修费用是指以出租或自营方式获得收益的不动产项目在营运期间进行修理发生的物料消耗和工资支项目在营运期间进行修理发生的物料消耗和工资支出等费用。出等费用。7/30/2022主讲人：李军峰32v6.2.3 资金筹措资金筹措v项目筹资是以投资估算为依据，借助金融市场，采项目筹资是以投资估算为依据，借助金融市场，采用有效方式，在项目实施过程中有效配置资金的活用有效方式，在项目实施过程中有效配置资金的活动。动。v由于房地产投资的资金需要量较大，而投资者自有由于房地产投资的资金需要量较大，而投资者自有资金相对有限，能否按期足额投入资金，就成为确资金相对有限，能否按期足额投入资金，就成为确保项目顺利实施的基本前提。保项目顺利实施的基本前提。7/30/2022主讲人：李军峰33v1.融资原则融资原则 v（1）准确把握投资对象特征，科学进行投资估算）准确把握投资对象特征，科学进行投资估算 v（2）研究资金时间价值，适时取得所需资金）研究资金时间价值，适时取得所需资金 v（3）了解金融市场特征，认真选择资金来源）了解金融市场特征，认真选择资金来源 v（4）研究各种筹资方式，确定最佳资本结构）研究各种筹资方式，确定最佳资本结构 7/30/2022主讲人：李军峰34v2.融资渠道融资渠道v融资渠道是指筹措资金来源的方向与通道，体现资金的来源融资渠道是指筹措资金来源的方向与通道，体现资金的来源与供应量。与供应量。v（1）资本金）资本金v资本金是投资者对其所投资项目投入的股本金，通常来自投资本金是投资者对其所投资项目投入的股本金，通常来自投资者的自有资金。资者的自有资金。v（2）银行信贷资金）银行信贷资金v银行贷款是中国目前不动产开发企业最为重要的资金来源。银行贷款是中国目前不动产开发企业最为重要的资金来源。v（3）非银行金融机构资金）非银行金融机构资金v非银行金融机构主要指证券公司、保险公司、租赁公司、信非银行金融机构主要指证券公司、保险公司、租赁公司、信托投资公司等。托投资公司等。7/30/2022主讲人：李军峰35v（4）预售款）预售款v预售款是房地产投资者在商品房交付使用之前，预预售款是房地产投资者在商品房交付使用之前，预先向购房者收取的价款。先向购房者收取的价款。v一般规定开发商投入的工程建设资金（不含土地费用）应达到或超过地一般规定开发商投入的工程建设资金（不含土地费用）应达到或超过地上物预计总投资的上物预计总投资的25%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。许可证。v（5）外商资金）外商资金v外商资金是指外国投资者及中国香港、澳门、台湾外商资金是指外国投资者及中国香港、澳门、台湾地区投资者投入的资金。地区投资者投入的资金。7/30/2022主讲人：李军峰36v承包商带资承包和合作开发也经常被开发商作为筹资的来源。承包商带资承包和合作开发也经常被开发商作为筹资的来源。v承包商带资承包是指由承包商垫资进行建设工程施工的筹资承包商带资承包是指由承包商垫资进行建设工程施工的筹资方式。严格地说，这不属于筹资方式问题。方式。严格地说，这不属于筹资方式问题。v合作开发主要有两种方式：一种是当开发商的资金合作开发主要有两种方式：一种是当开发商的资金来源确实困难时，选择一家或数家有经济实力的投来源确实困难时，选择一家或数家有经济实力的投资者合作开发；另一种是与当前的土地使用者合作。资者合作开发；另一种是与当前的土地使用者合作。在合作开发情况下，合作开发者以出资额为限，获在合作开发情况下，合作开发者以出资额为限，获得收益，分担风险。得收益，分担风险。v不同融资渠道资金供应量存在着较大差别。不同融资渠道资金供应量存在着较大差别。7/30/2022主讲人：李军峰37v（三）资金筹措方案的制定（三）资金筹措方案的制定v资金筹措方案的制定是根据不动产项目对资金的需资金筹措方案的制定是根据不动产项目对资金的需求以及投资、成本与费用使用计划，来安排资金来求以及投资、成本与费用使用计划，来安排资金来源和相应数量的过程。投资项目的具体筹资方案应源和相应数量的过程。投资项目的具体筹资方案应与项目的投资使用计划相一致。与项目的投资使用计划相一致。v1.资金使用计划的编制资金使用计划的编制v编制时应注意以下几点：编制时应注意以下几点：一是根据建筑安装工程进度表，按一是根据建筑安装工程进度表，按照不同年度的工作量安排相应的资金供给量。二是根据设备照不同年度的工作量安排相应的资金供给量。二是根据设备到货计划，安排设备购置费支出。三是项目的前期费用应尽到货计划，安排设备购置费支出。三是项目的前期费用应尽早落实。四是在安排投资计划时，应先安排自有资金，后安早落实。四是在安排投资计划时，应先安排自有资金，后安排外部资金。排外部资金。7/30/2022主讲人：李军峰38v2.资金筹措计划的评估资金筹措计划的评估v资金筹措方案包括的内容主要有：一是确定项目的筹措资金资金筹措方案包括的内容主要有：一是确定项目的筹措资金渠道；二是确定每种渠道所筹措的资金额。渠道；二是确定每种渠道所筹措的资金额。v资金筹措方案的评价主要包括以下几方面内容：资金筹措方案的评价主要包括以下几方面内容：v（1）审查筹资的合理性）审查筹资的合理性 v（2）审查筹资的可靠性、保证性和合理性）审查筹资的可靠性、保证性和合理性 v（3）审查筹资是否能满足既定目标）审查筹资是否能满足既定目标 7/30/2022主讲人：李军峰396.3 项目经营收入、税金及利润的估算项目经营收入、税金及利润的估算 v6.3.1 营运计划的确定营运计划的确定 v1.选择营运模式选择营运模式v不动产开发项目既可以采用出售、出租或自营等单一的营运不动产开发项目既可以采用出售、出租或自营等单一的营运模式，也可以选择三种基本营运模式的任意组合。模式，也可以选择三种基本营运模式的任意组合。v2.确定具体营运方案确定具体营运方案v选定营运模式之后，还必须明确具体营运方案，即必须进一选定营运模式之后，还必须明确具体营运方案，即必须进一步确定出售、出租、自营部分所占的比例。步确定出售、出租、自营部分所占的比例。v3.安排营运周期安排营运周期 v4.确定售价和确定售价和/或租金水平或租金水平 v5.选择收款方式、编制收款计划选择收款方式、编制收款计划 7/30/2022主讲人：李军峰40v6.3.2 出售和出售和/或出租价格的确定或出租价格的确定 v成本导向、客户导向和竞争导向是不动产开发项目成本导向、客户导向和竞争导向是不动产开发项目出售、出租价格确定的三种基本定价策略。出售、出租价格确定的三种基本定价策略。v1.客户导向定价客户导向定价v客户导向定价要求在进行深入客户调查基础上，充客户导向定价要求在进行深入客户调查基础上，充分考虑客户投资或消费心理，确定具体出售分考虑客户投资或消费心理，确定具体出售/出租价出租价格。格。v客户导向定价又包括认知价值定价和价值定价。客户导向定价又包括认知价值定价和价值定价。7/30/2022主讲人：李军峰41v（1）认知价值定价）认知价值定价v所谓认知价值定价是不动产开发商根据客户对本公所谓认知价值定价是不动产开发商根据客户对本公司开发项目的认知价值来制定价格的一种方法。司开发项目的认知价值来制定价格的一种方法。v客户对不动产项目的认知价值，源自客户的认知能力与信息客户对不动产项目的认知价值，源自客户的认知能力与信息的披露水平。的披露水平。v（2）价值定价）价值定价v价值定价要求开发商本着价值定价要求开发商本着“物有所值物有所值”原则确定不原则确定不动产价格。动产价格。v具体而言，就是开发商所确定的不动产价格应当使客户产生具体而言，就是开发商所确定的不动产价格应当使客户产生一种一种“相同的质量，较低的价格相同的质量，较低的价格”或或“相同的价格，更高的相同的价格，更高的质量质量”的心理感受。的心理感受。7/30/2022主讲人：李军峰42v2.竞争导向定价竞争导向定价v采用竞争导向定价，不动产开发商并不以项目成本采用竞争导向定价，不动产开发商并不以项目成本或客户感受作为定价依据，而是根据不动产市场上或客户感受作为定价依据，而是根据不动产市场上竞争对手所采用的价格策略为依据，灵活确定自己竞争对手所采用的价格策略为依据，灵活确定自己的产品价格。的产品价格。v竞争导向定价策略又可细分为价格领袖策略、价格竞争导向定价策略又可细分为价格领袖策略、价格挑战策略和随行就市策略。挑战策略和随行就市策略。v（1）价格领袖策略）价格领袖策略v价格领袖策略是指实力雄厚、声誉良好、处于市场价格领袖策略是指实力雄厚、声誉良好、处于市场领导者地位的厂商为了彰显自身实力、引领市场走领导者地位的厂商为了彰显自身实力、引领市场走势而采取的一种定价策略。势而采取的一种定价策略。7/30/2022主讲人：李军峰43v（2）价格挑战策略）价格挑战策略v价格挑战策略以侵蚀竞争对手市场份额、提升自身价格挑战策略以侵蚀竞争对手市场份额、提升自身市场竞争力为出发点，主动采用稍低或远低于竞争市场竞争力为出发点，主动采用稍低或远低于竞争对手的销售价格的营销策略。对手的销售价格的营销策略。v（3）随行就市策略）随行就市策略v随行就市策略是指开发商比照不动产市场中类似物随行就市策略是指开发商比照不动产市场中类似物业的平均价格水平确定开发项目的出售和业的平均价格水平确定开发项目的出售和/或出租价或出租价格。格。7/30/2022主讲人：李军峰44v所谓市场比较法就是以同类不动产的现行市场售价所谓市场比较法就是以同类不动产的现行市场售价或租价为基础，结合需要定价的不动产开发项目的或租价为基础，结合需要定价的不动产开发项目的具体特点，综合考虑不动产市场行情，通过对同类具体特点，综合考虑不动产市场行情，通过对同类项目现行价格进行适当修正来确定其售价或租金的项目现行价格进行适当修正来确定其售价或租金的一种定价方法。一种定价方法。7/30/2022主讲人：李军峰45v【案例【案例6-6】雅阁公司预计在】雅阁公司预计在2008年年1月出售其写字月出售其写字楼项目，为了确定其出售价格，公司分析人员收集楼项目，为了确定其出售价格，公司分析人员收集到与该项目类似的到与该项目类似的6个同类项目的交易资料（详见个同类项目的交易资料（详见表表6-14）。已知）。已知2007年年1月至月至4月该类写字楼物业价月该类写字楼物业价格的月平均变动率为格的月平均变动率为(+6%)，2007年年5月至今其价格月至今其价格的月平均变动率为的月平均变动率为(+3%)。关于区域因素和个别因。关于区域因素和个别因素见表素见表6-14，表中数字为正（负）的，表示条件比，表中数字为正（负）的，表示条件比待定物业好（差），数值表示好或差的幅度。根据待定物业好（差），数值表示好或差的幅度。根据上述条件，确定雅阁写字楼物业的销售单价。上述条件，确定雅阁写字楼物业的销售单价。7/30/2022主讲人：李军峰46v考虑到距现在时间较远价格对测算价格的影响较小，考虑到距现在时间较远价格对测算价格的影响较小，我们从我们从6个交易实例中选取个交易实例中选取3个作为雅阁写字楼项目个作为雅阁写字楼项目的比较实例，即的比较实例，即D、E、F。在我们所选取的。在我们所选取的3个实个实例中，除了交易状况无需进行修正之外（交易状况例中，除了交易状况无需进行修正之外（交易状况修正因子为修正因子为0意味着其修正系数为意味着其修正系数为1，故可以不进行，故可以不进行交易状况修正），其他三个方面（即时间因素、区交易状况修正），其他三个方面（即时间因素、区域因素和个别因素）均需修正，才能较为客观的反域因素和个别因素）均需修正，才能较为客观的反应测算项目的价格水平。市场比较法下，项目价格应测算项目的价格水平。市场比较法下，项目价格修正公式为：修正公式为：nTIASPnPPnkkkkkknkrkr117/30/2022主讲人：李军峰47v等式右边的各项参数，各个实例的成交价格来自市等式右边的各项参数，各个实例的成交价格来自市场调查；时间因素修正系数依据月均变化率调整；场调查；时间因素修正系数依据月均变化率调整；交易状况、区域因素、个别因素三个修正系数的确交易状况、区域因素、个别因素三个修正系数的确定方法类似。以区域因素为例：定方法类似。以区域因素为例：AkkXA1001007/30/2022主讲人：李军峰48交易状况、区域因素、个别因素三个因素的修正因子均需要人交易状况、区域因素、个别因素三个因素的修正因子均需要人为确定，因而要求分析人员应当具备丰富的实践经验。否则，为确定，因而要求分析人员应当具备丰富的实践经验。否则，市场比较法就只能是平均价格法，随行就市策略也就蜕变为盲市场比较法就只能是平均价格法，随行就市策略也就蜕变为盲目追随策略。目追随策略。v测算雅阁写字楼项目的销售价格，需要首先根据测算雅阁写字楼项目的销售价格，需要首先根据D、E、F三三个实例分别进行修正。个实例分别进行修正。)/m(16.10463)8%33%61(0100100510010001001007000)100100)(100100)(100100(2元DIDADSDDDDDDDrDTXXXPTIASPP7/30/2022主讲人：李军峰49)/m(21.10509)8%32%61(3100100210010001001007800)100100)(100100)(100100(2元EIEAESEEEEEEErETXXXPTIASPP)/m(40.10696)8%31(2100100310010001001008200)100100)(100100)(100100(2元FIFAFSFFFFFFFrFTXXXPTIASPP7/30/2022主讲人：李军峰50根据对根据对D、E、F三个实例的分别修正结果，不难测算出雅阁写三个实例的分别修正结果，不难测算出雅阁写字楼项目的销售价格。即字楼项目的销售价格。即)/(26.10556340.1069621.1050916.1046321mnPPnkrkr元7/30/2022主讲人：李军峰51v6.3.3 经营收入与税金测算经营收入与税金测算v1.经营收入测算经营收入测算v不动产项目的经营收入是指开发商向社会出售、出不动产项目的经营收入是指开发商向社会出售、出租不动产或利用不动产进行自主经营的货币性收入，租不动产或利用不动产进行自主经营的货币性收入，主要包括不动产的销售收入、租金收入、土地出让主要包括不动产的销售收入、租金收入、土地出让收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和自营收入。自营收入。7/30/2022主讲人：李军峰52v1）销售收入）销售收入v销售收入包括土地出让收入、商品房销售收入和配销售收入包括土地出让收入、商品房销售收入和配套设施销售收入，其计算公式为：套设施销售收入，其计算公式为：v 销售收入可售建筑面积销售收入可售建筑面积销售单价销售单价 v（2）租金收入）租金收入v租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入，租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入，其计算公式为：其计算公式为：v 租金收入可租建筑面积租金收入可租建筑面积单位租金单位租金 v空置期（项目竣工后暂时找不到租户的时间）和出空置期（项目竣工后暂时找不到租户的时间）和出租率是影响租金收入的两大基本因素。租率是影响租金收入的两大基本因素。7/30/2022主讲人：李军峰53v潜在租金收入、实际租金收入、净租金收入之间存潜在租金收入、实际租金收入、净租金收入之间存在如下关系：在如下关系：v潜在租金收入可租建筑面积潜在租金收入可租建筑面积单位租金单位租金v实际租金收入潜在租金收入实际租金收入潜在租金收入(1空置率空置率)附属附属物经营收入物经营收入 v 或潜在租金收入或潜在租金收入出租率附属物经营收出租率附属物经营收入入v净租金收入实际租金收入运营费用净租金收入实际租金收入运营费用 7/30/2022主讲人：李军峰54v（3）自营收入）自营收入v不动产项目的自营收入是指开发商以其开发完工的不动产项目的自营收入是指开发商以其开发完工的不动产为载体，自主进行商业、服务业或其他经营不动产为载体，自主进行商业、服务业或其他经营活动而取得的收入。活动而取得的收入。7/30/2022主讲人：李军峰55v2.应纳税金测算应纳税金测算v税金是项目企业利润的一种转化形态，是评价企业税金是项目企业利润的一种转化形态，是评价企业投资效益的重要指标。计算出项目的税金，就可以投资效益的重要指标。计算出项目的税金，就可以知道项目建成后能给国家上缴多少税金，并能用于知道项目建成后能给国家上缴多少税金，并能用于计算其它一些经济效益指标。计算其它一些经济效益指标。v项目税金主要包括项目销售产品或提供劳务应负担项目税金主要包括项目销售产品或提供劳务应负担的各种流转税金和对经营所得和其他所得征收的所的各种流转税金和对经营所得和其他所得征收的所得税。得税。7/30/2022主讲人：李军峰56v土地使用税发生在项目正式动工之前，房产税发生土地使用税发生在项目正式动工之前，房产税发生在项目完工之后的经营过程中，这两种税收已经体在项目完工之后的经营过程中，这两种税收已经体现在项目的总成本费用或运营费用中；现在项目的总成本费用或运营费用中；v土地增值税发生在不动产的转让行为中，企业所得土地增值税发生在不动产的转让行为中，企业所得税则只有在企业税前利润核定之后才会发生，这两税则只有在企业税前利润核定之后才会发生，这两种税收在核算利润时才能用到；种税收在核算利润时才能用到；v经营税金与附加不仅存在于房地产的转让行为中，经营税金与附加不仅存在于房地产的转让行为中，而且发生在项目的持续经营中。而且发生在项目的持续经营中。7/30/2022主讲人：李军峰57v6.2.4 利润总额及利润分配测算利润总额及利润分配测算v利润总额是不动产投资者在一定时期内实现盈亏的利润总额是不动产投资者在一定时期内实现盈亏的总额，集中反映不动产开发企业进行不动产经营活总额，集中反映不动产开发企业进行不动产经营活动各方面的效益，是企业最终的财务成果，是衡量动各方面的效益，是企业最终的财务成果，是衡量其生产经营管理水平的重要综合指标，是项目绩效其生产经营管理水平的重要综合指标，是项目绩效评价中必须估算的数据，也是财务数据测算的重要评价中必须估算的数据，也是财务数据测算的重要内容。内容。v不动产开发项目利润总额的测算公式为：不动产开发项目利润总额的测算公式为：v利润总额经营收入经营税金与附加总成本费利润总额经营收入经营税金与附加总成本费用土地增值税用土地增值税 7/30/2022主讲人：李军峰58v一般情况下，应纳所得税就是利润总额，但当不动一般情况下，应纳所得税就是利润总额，但当不动产开发企业有减免所得税或弥补以前年度亏损时，产开发企业有减免所得税或弥补以前年度亏损时，应先将利润总额调整为应纳所得税，再来计算所得应先将利润总额调整为应纳所得税，再来计算所得税。税。v按照新税法，从按照新税法，从2008年年1月月1日起，不动产开发企业所得税税日起，不动产开发企业所得税税率为率为25%。v不动产开发企业应缴纳的企业所得税计算公式为：不动产开发企业应缴纳的企业所得税计算公式为：v 企业所得税税额应税所得额企业所得税税额应税所得额税率税率v 应税所得额利润总额允许扣除项目金额应税所得额利润总额允许扣除项目金额 7/30/2022主讲人：李军峰59v企业缴纳所得税后的利润，一般按下列顺序分配：企业缴纳所得税后的利润，一般按下列顺序分配：v（1）被没收的财物损失、支付各项税收的滞纳金）被没收的财物损失、支付各项税收的滞纳金和罚款；（和罚款；（2）弥补以前年度亏损，未弥补完不得）弥补以前年度亏损，未弥补完不得提取盈余公积金、公益金；提取盈余公积金、公益金；v（3）提取法定盈余公积金。法定盈余公积金按照）提取法定盈余公积金。法定盈余公积金按照税后利润扣除前两项后的税后利润扣除前两项后的10%提取，法定盈余公积提取，法定盈余公积金已达到注册资本金已达到注册资本50%时可不再提取；时可不再提取；v（4）提取公益金，按可供分配利润的）提取公益金，按可供分配利润的5%提取；提取；（5）向投资者分配利润。）向投资者分配利润。7/30/2022主讲人：李军峰606.4 必要报酬率的确定必要报酬率的确定 v所谓必要报酬率是指投资者所要求的最低投资回报所谓必要报酬率是指投资者所要求的最低投资回报率。率。v在不动产投资决策中，分析人员要么使用必要报酬在不动产投资决策中，分析人员要么使用必要报酬率对项目现金流进行贴现；要么以必要报酬率为基率对项目现金流进行贴现；要么以必要报酬率为基准衡量项目内部报酬率的高低。准衡量项目内部报酬率的高低。v实践中，测算开发项目必要报酬率常用方法有：求实践中，测算开发项目必要报酬率常用方法有：求和法、风险校正法、资本边际成本法、资本机会成和法、风险校正法、资本边际成本法、资本机会成本法等。本法等。7/30/2022主讲人：李军峰61v6.4.1 求和法求和法v求和法是最早出现的必要报酬率测算方法之一。其求和法是最早出现的必要报酬率测算方法之一。其基本原理是投资者因投资行为而延期了消费、承担基本原理是投资者因投资行为而延期了消费、承担了风险、牺牲了资金的流动性，并为管理投资项目了风险、牺牲了资金的流动性，并为管理投资项目付出了劳动，因此应该寻求相应的补偿。付出了劳动，因此应该寻求相应的补偿。v所有这些补偿率之和就构成了投资者所要求的必要所有这些补偿率之和就构成了投资者所要求的必要报酬率。报酬率。7/30/2022主讲人：李军峰62v6.4.2 风险校正法风险校正法v鉴于求和法缺乏操作性，投资分析人员常常把无风鉴于求和法缺乏操作性，投资分析人员常常把无风险利率以外的所有补偿因素合并在一起考虑，形成险利率以外的所有补偿因素合并在一起考虑，形成一个综合补偿率，通常称其为风险补偿率。一个综合补偿率，通常称其为风险补偿率。v把无风险利率与风险补偿率相加就得到风险校正法把无风险利率与风险补偿率相加就得到风险校正法下的必要报酬率。下的必要报酬率。v风险补偿率是对投资者所承担风险给予的补偿。补风险补偿率是对投资者所承担风险给予的补偿。补偿率的高低取决于投资者对项目风险的认识。投资偿率的高低取决于投资者对项目风险的认识。投资者认为项目风险越大，要求的风险补偿就越高，最者认为项目风险越大，要求的风险补偿就越高，最终确定的必要报酬率也越高。终确定的必要报酬率也越高。7/30/2022主讲人：李军峰63v6.4.3 资本边际成本法资本边际成本法v边际成本是指新增单位产出所花费的成本。资本的边际成本是指新增单位产出所花费的成本。资本的边际成本是指新增单位融资所花费的成本。边际成本是指新增单位融资所花费的成本。v6.4.4 资本的机会成本资本的机会成本v在进行不动产投资分析时，分析人员必须明确在不在进行不动产投资分析时，分析人员必须明确在不会明显增加投资者风险的情况下最好的资金利用方会明显增加投资者风险的情况下最好的资金利用方式所能实现的回报率是多少式所能实现的回报率是多少?这就是资本的机会成这就是资本的机会成本。本。9、静夜四无邻，荒居旧业贫。2022-7-302022-7-30Saturday,July 30,202210、雨中黄叶树，灯下白头人。2022-7-302022-7-302022-7-307/30/2022 1:24:22 PM11、以我独沈久，愧君相见频。2022-7-302022-7-302022-7-30Jul-2230-Jul-2212、故人江海别，几度隔山川。2022-7-302022-7-302022-7-30Sa