房地产估价报告的估价描述与估价分析

房地产估价报告的估价描述与估价分析 王 全 民一、估价报告实例点评实例一 目前正常的封面做法主要有二种：(1)估价报告题目六项内容 (2)分二部分 封 面企业自选纸类型和自行设计 扉 页估价报告题目六项内容封面（或扉页）六项内容举例1： 房地产抵押估价报告估价项目名称：A2市XXXX酒店房地产抵押价值评估 估价委托人： A2市XXXX酒店投资管理有限公司估 价 机 构：XXXX 房地产估价有限公司注册房地产估价师：XXX XXX XXX估价作业日期：2009年3月10日至 2009 年3月18日 估价报告编号：XXX 估（200X）第 XXXXX 号 举例2：估价报告目录形式致估价委托人函 . . . . . . .2注册房地产估价师声明 . . .3 估价的假设和限制条件 . . . . . . . .4 房地产估价结果报告 . . . . . .6w 一、估价委托人 .6二、估价机构.6三、估价目的.6四、估价对象及其范围.7 五、价值类型及其定义.7六、估价时点及其确定理由.7 七、估价依据 . .7 八、估价原则 . .8 九、估价方法 . . .9 十、估价结果 . . .9 十一、其他需要说明的事项. .9 十二、估价人员 . .9房地产抵押估价技术报告 . . . .29 一、估价对象描述与分析 . .29二、市场背景描述与分析 . .32 五、估价对象最高最佳利用分析 .35六、估计方法适用性分析 . .43 七、估价测算过程 . .43 八、估价结果确定. .45 附件： 1、估价委托书；2、估价对象位置示意图；3、估价对象内外部状况以及周围环境和景观的照片；4、估价对象权属证明复印件； 5、估价机构资质证书复印件；6、估价机构营业执照复印件；7、注册房地产估价师证书复印件；8、估价中引用的其他专用文件资料。 致估价委托人函的形式例3（略）例4（略）二、估价报告质量评审不合格内容与说明（一）估价报告重要内容描述缺失结果报告重要内容缺失：包括估价委托人、估价机构、估价目的、估价对象、价值类型、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期内容所出现的缺失。技术报告重要内容缺失：包括估价对象描述与分析（实物状况描述与分析、权益状况描述与分析、区位状况描述与分析）、市场背景描述与分析、估价对象最高最佳利用分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定内容所出现的缺失。其他重要内容缺失：包括致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设与限制条件及附件等内容所出现的缺失。（二）估价报告的原则性错误（估价报告存在下列情形之一的，为原则性错误）1、估价报告中没有2名以上（含2名）注册房地产估价师亲笔签名的；2、估价报告中没有加盖估价机构公章的；3、估价报告出具日期不在估价机构资质有效期内的；4、估价报告对应的估价业务超出估价机构资质等级许可范围的；5、随意编造估价假设的；6、估价对象不符合估价目的相应的处分要求的；7、估价对象范围或者状况界定存在严重错误的；8、虚构、编造估价对象状况的；9、估价时点与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由的；10、价值类型选择或者价值定义存在严重错误的；11、虚构、编造可比实例的。（三）估价报告的严重质量缺陷（估价报告存在下列情形之一的，为严重质量缺陷）1、估价依据中未列明估价所依据的必要法律法规和标准，或者在估价报告分析中没有体现其要求，或者运用存在严重错误的；2、理论上适用的估价方法未采用且未充分说明理由的；3、估价方法选用出现错误的；4、估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致的；5、估价技术路线确定出现严重错误的；6、估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际且无正当理由的；7、估价方法运用出现严重错误，包括测算过程、计算公式选用、计算结果出现严重错误的；8、估价报告中的内容前后严重矛盾的；9、致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告中的估价结果不一致的；10、对估价结果有重大影响且存在不确定因素，未在估价假设和限制条件中说明或者披露，也未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的，或者虽然在估价假设和限制条件中说明或披露，但未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的。三、房地产估价结果报告描述的基本要求 (一)估价委托人 1、要求：描述内容完整，表述准确； 2、内容：要有委托单位或个人名称、地址、联系电话、联系人名称等 (二)估价机构 1、要求：描述内容完整，表述准确； 2、内容：估价机构全称、法定代表人、资质等级、资质证书编号、资质有效期等。 (三) 估价目的 1、要求：表述准确、具体，与经济行为相对应； 2、内容：各类不同的估价目的表述（四）估价对象（及其范围） 1、要求：描述范围明确、界定准确，具体是指估价对象的基本状况内容属实、确定、具体、全面、简明，估价对象状况基本内容不缺少、不重复、不交叉。 2、内容： (1)估价对象描述的基本状况。通过估价对象产权证明、规划、合同等依据，描述出估价对象的名称、权益状况、坐落、四至、土地面积、年限、建筑面积与结构、年限等。 (2)估价对象估价范围包含是否存在装饰装修、动产、特许经营权、债权债务等，其界定应清楚。（五）估价时点（及其确定理由）1、要求：估价时点确定正确，确定理由简要明确；2、内容：表达估价时点具体日期的年月日，要用大写或阿拉伯数字表示；说明确定估价时点的具体理由。估价时点描述常见理由：(1)根据法规或技术标准要求确定估价时点； (2)根据合同约定确定估价时点；(3)根据估价对象即将发生的经济行为之需要确定估价时点； (4)结合估价需要在征得估价委托人同意后确定估价时点。（六）价值类型（及其定义） 1、要求：描述价值类型与定义，要求价值类型明确，价值内涵或定义完整、准确； 2、内容：分别描述价值类型价值定义。价值类型一是分为市场价值与非市场价值非市场价值的五种形式（七）估价依据 1、要求：依据完整、明确、合法有效；2、内容：必要的法律法规要完整、名称要准确；必要的估价技术依据要完整、名称要准确；估价委托人提供依据、资料要完整、具体；估价机构掌握的依据、资料要完整、具体。 (1)必要的法律法规依据排序 全国人民代表大会通过的法律，如： 民法、 宪法、物权法等； 全国人大常委会通过的法律，如：城市房地产管理法、土地管理法，城乡规划法等； 国务院制定的行政法规，如：中华人民共和国房产税暂行条例、城市房屋拆迁管理条例、中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例等； 司法解释，如：“最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释”、最高人民法院关于建设工程价款优先受偿的权问题的批复、最高人民法院关于人民法院执行执行设定抵押的房屋的规定等。 部门规章或省、市、区规章，如：城市房屋抵押管理办法、住宅室内装饰装修管理办法、房地产估价机构管理办法、注册房地产估价师管理办法、房屋登记办法等； 所在城市（指地市级或县）相关规定，如大连市国土资源和房屋局文件大连市城市房屋拆迁估价实施细则大国土房屋发200818号； (2)必要的技术标准依据（主要指行业内技术标准）如： 房地产估价规范 GB/T 5029119999、房产测量规范（GB/T 17986-2000）、城市房屋拆迁估价指导意见建住房2003234号、房地产抵押估价指导意见建住房20068号、房屋质量缺陷损失评估规程DBG/T 011032005（北京市工程建设标准）等； (3)估价委托人提供的资料依据 如：产权资料、优先受偿款资料、房屋租赁合同资料、土地与房屋状况统计资料、房屋工程设计图纸资料、建安工程费资料、房屋维护、改造工程设计图纸与费用资料等；(4)估价机构掌握的资料依据（略） （八）估价原则 1、要求：原则内容要完整但不交叉，各原则描述要准确； 2、内容完整：是指应分别列明独立客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则。不少报告没有独立、客观、公正原则。 举例：估价要以最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证、能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断标准如下： (1)法律上的许可性。如产权限制、规划及相关政策法规许可。要展开如层高大的沿街商铺加层可增收益 (2)技术上的可能性。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。如建筑、设备技术的改造。 (3)经济上的可行性。即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限投资而能获得最大收益的使用方式。如经营方式 (4)价值最大化。使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中，达到最大的一种。 (5)土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。如建筑物与土地在区位、面积是否相匹配，裙房与塔楼之间等是否具有投资集约度。 (6)与外部环境的协调性。应按房地产与其周围环境相协调，能获得最佳外部经济效益的用途估价。 (7)可持续发展性。按可持续发展的观点确定使用。即研究房地产市场的发展变化趋、使未来利益最大化的使用方式。（九）估价方法 1、要求：采用的估价方法要完整，定义要准确； 2、内容：说明估价思路和估价方法种类，描述出已采用估价方法的名称与定义。 估价方法选取应注意的问题： (1)估价报告估价思路先于估价方法； (2)估价方法选择主要取决于三方面：估价对象性质或用途、估价目的和市场发育状况； (3)不要表述与估价方法选取无关的内容； (4)在本部分要注意与技术报告中的“估价方法适用性分析”的协调性。 （十）估价结果 1、要求：描述完整清晰，这里的估价结果要与致估价委托人函、技术报告中的估价结果要一致； 2、内容：估价结果（币种、总价、单价及总价大写）表述完整；估价结果相关事项（与估价假设、限制条件一致，扣除相关费用及税金应说明）要清晰。 估价结果应注意的问题： (1)要注明估价对象的具体名称； (2)要注明估价时点的具体日期； (3)当估价项目为多个单体房屋或设施时，应分别写出其单价和相应总价或列表分别说明；（4）对于利用某种估价方法取得相应估价结果，应描述确定结果的合理性理由；（5）对于通过几种估价方法取得的结果，在确定估价最终结果时，应说明利用简单算术平均法权重相同的理由，或应说明利用加权算术平均法权重不同的理由；（6）结合不同估价目的对估价结果确定需要说明的理由。（十一）其它需要说明的问题如：如估价作业日期、估价报告有效使用期、特殊目的估价等，应酌情进行说明。（十二）估价人员 1、要求：人员姓名、个人情况内容要齐全、准确； 2、人员情况内容描述应注意的问题 (1)应注明执行估价的注册房地产估价师的姓名、资格、注册号并签名； (2)应注明协助估价的人员姓名、资格（职称）并签名； (3)有重要专业帮助的，要注明帮助估价的专业人员的姓名、资格(职称)、帮助内容并签名。 四、估价技术报告的估价描述与估价分析（一）技术报告估价描述与估价分析存在的常见问题1、实物状况、权益状况、区位状况描述与分析与结果报告重复；2、实物状况、权益状况、区位状况描述不全面、不翔实、不具体；3、估价对象状况专业分析空缺(1)缺少维护、使用状况描述与分析；(2)缺少估价对象功能状分析。如平面布置、空间利用、功能效果、主要楼层用途、面积、交通与便捷情况；(3)区位状况：一般状况介绍多，分析少、不具体；(4)没有权益状况分析。 (5)缺少外部性分析。如周边景观环境与设施等；4、市场背景描述与分析不得要领(1)没有按三方面要求去分析；(2)描述内容扯得太远；(3)与本次估价的估价对象房地产市场类型结合不紧密。5、最高最佳利用分析不得要领多数报告没有按三方面的基本要求去分析。 6、估价方法适用性分析存在的问题(1)与结果报告中的“估价方法”内容相同； (2)没有进行估价技术路线表述； (3)因没有进行估价方法排查，故宜选用多种估价方法的而只选用一种方法； (4)未对已选用的估价方法阐明充分理由； (5)未对未选用的估价方法的说明具体理由。（二）估价对象实物状况估价描述与估价分析 1、土地实物状况描述与分析(1)土地实物状况描述，要求全面、翔实、针对性强，内容包括：估价对象土地的名称、用途、面积、四至、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划限制条件等，不能缺项；(2)土地实物状况分析：要求客观、透彻。形状不同对土地的利用及价值的影响分析：较规则形状的情形、不规则形状的情形；临街状况不同对土地的利用及价值的影响分析；地质情况不同对土地的利用及价值的影响分析；土地可分割或合并对土地的利用及价值的影响分析；不同用途估价对象对土地实物状况利用的一般要求。2、建筑物实物状况描述与分析(1)建筑物实物状况描述，要求全面、翔实、具体、针对性强，内容包括：估价对象建筑物的名称、用途、建筑面积、建筑结构、总高、层数与层高、建成年月、平面布置、装修装饰、设备设施(水、电、气等)、室外公共配套设施完备程度等，不能缺项；(2)建筑物实物状况分析：要求要求客观、透彻。结构类型不同对建筑物的利用及价值影响分析：如耐久性、可改造性、估价对象不同用途对建筑物建筑结构的要求等；平面形式与交通对建筑物的利用及价值影响分析；不同装饰装修建筑物的利用及价值影响分析；维护使用状况（建筑结构、装修装修、设施设备）现状描述与使用分析，要全面、翔实、具体；折旧分析要与建筑结构、装修装修、设施设备实际状况较紧密的结合；外部状况描述与分析要进行酌情分析。民用、工业用途建筑物实物状况描述与分析举例3、估价对象权益状况描述与分析(1)估价对象权益状况描述，要求依据可全面、翔实、明晰，内容包括：土地的所有权、使用权、使用管制、目前使用状况、租约限制、其他权利设立及其他特殊情况描述；建筑物的所有权、使用权、他项权利设立及其他特殊情况描述；(2)估价对象权益状况分析，要求要求客观、透彻。结合法律与法规，分析估价对象使用的合法性；结合估价对权益状况分析在已确定用途、年限条件下对价值的影响；权益状况不同与估价方法运用分析；估价目的不同，权益状况对估价结果的影响分析；4、估价对象区位状况描述与分析(1)估价对象区位状况描述，要求要求全面、翔实、针对性强，内容包括：位置状况包括：坐落、方位、距离、朝向、楼层等，不缺项、描述清楚、准确；交通状况包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制、停车方便程度等，不能缺项；周围环境包括自然环境、人文环境、景观等，不缺项、描述清楚、准确；外部配套设施状况包括基础设施、公共服务设施, 不缺项、描述清楚、准确；(2)区位状况分析，要求客观、透彻、与估价对象类型针对性要强。区位四个方面的分析均应有针对性；区位分析要为估价方法中的测算做出必要的数据判断；要进行区位未来变化趋势的分析；区位状况分析要与估价对象外部性分析加以区别。（三）市场背景的描述与分析1、市场背景的描述与分析的要求(1)宏观房地产市场、当地估价对象细分房地产市场及相关影响因素的描述与分析要简明、准确、透彻，针对性强。本地整体房地产市场状况分析不能笼统；(2)本地本类房地产细分房地产市场的过去、现在和未来状况描述与分析针对性要强、具体、透彻；(3)国家及本地宏观经济政策因素描述与分析与当地情况结合紧密；(4)估价分析结论及估价参数取值要有市场数据支持。.进一步讲，房地产市场分析中要从宏观、细分二个房地产市场层面分析。第一层面宏观市场要以当地房地产市场总体分析为主，如房地产市场的现状、存在问题、原因与走势。 第二层面是当地本类细分的房地产市场情况。2、国家、本地房地产市场的宏观分析分析中宜以供需规模是否基本均衡、市场供给结构是否基本合理、价格是否基本稳定为主线进行。以住宅为例：(1)全国1年来住房价格的变化状况：包括新建商品住宅市场价格、二手房住宅价格、经济适用房价格的同比变化、环比变化；(2)影响全国住房价格变化的相关因素：全国GDP增长、房地产投资状况、住宅投资状况、全国城镇人均住宅建筑面积；住宅面积总供给与总需求、宏观政策影响、全国人均可支配收入水平、住房竣工量、住房销售量、保障房建设情况、住房空置率等；(3)当地1年来住房价格的变化状况：包括新建住宅市场价格、二手房价格、经济适用房价格变化、同比变化、环比变化；(4)影响当地住房价格变化的相关因素：当地GDP增长、房地产投资完成状况、住宅完成投资状况、当地人均住宅建筑面积；当地经济政策影响、当地人均可支配收入水平、全年住宅竣工量、住房销售量、住宅在建规模、保障房建设情况，外地人购房数量、均价、占当地住宅销售比例，住房空置率等； 3、本地本类房地产状况描述与分析(过去、现在和未来)(1)本地本类房地产的细分市场状况，是市场分析的重点，应当利用权威性数据和准确的文字进行描述。以普通商品住宅为例：(2)本地本类房地产市场价格：新建普通住宅不同月、季、年均价，价格同比变化、环比变化，不同行政区域普通住宅价格情况与变化状况，估价对象所在区片普通住宅价格变化状况、热点楼盘住宅价格变化状况，其他类型住宅价格变化等；二手房价格变化、租赁住房价格变化、租售价格之间关系等；本地本类住宅市场供给分析：本地本类房地产近期住宅用地土地供应情况，本地本类房屋本年度施工面积、本年度开工面积、本年度竣工面积、空置面积，应有图表与具体数据。 (3)本类房地产市场需求分析：所在城市人均居住水平的提高增加的需求；住房投资增加的需求；收入水平的提高增加的需求；城市化水平快速发展增加的需求；拆迁房屋增加的被动需求；旧危房淘汰增加的需求；年轻结婚增加的需求；外地人购房增加的需求；存量住宅转换其他用途房屋增加的需求；住宅成套率的提高等。(4)住房空置情况住宅空置率的几种类型；住宅空置率分析。4、国家及本地社会、经济发展、政策因素描述与分析(1)重大发展战略实施，经济结构调整对房价的影响(2)金融政策对房价的影响(3)税收政策对房价的影响(4)土地政策对房价的影响(5)住房保障政策变化对房价的影响。 5、未来趋势变化分析(1)市场供给与需求分析(2)居民收入变化分析(3)投资与消费理念变化趋势分析(4)房地产市场结构变化分析(5)未来社会、经济发展分析。五、估价对象最高最佳利用分析（一）合法性分析1、合法性分析的内容；估价对象的最高最佳利用在法律法规、产权、城市规划、合同约定等方面的合法性；2、 合法性分析方法与思路。合法性要求下用途、年限、规模的正常使用方式；合法性前提下最高最佳利用的潜力与可能性；合法性范围内可争取的最高最佳利用。（二）估价对象利用前提分析。一般为四种利用前提的分析。 1、保持现状前提 该利用前提基本判断：指估价中经分析认为估价对象仍保持现状、继续按目前状况利用的情形。即：不改变用途、不扩大规模、不装修、不改造，按现有状况继续使用。 该前提价值量判断：房地产现状价值推倒重建时新建房地产价值现有建筑物拆除费用建造新建筑物费用建造期间经济损失 按保持现状利用为前提和房地产的基本类型： （1）新投入使用的房地产。由于是新方案、新设计、新施工、新装修，往往功能齐全、室内外环境好，而应按保持现状使用为前提； （2）虽已使用多年但在近期又重新装修的房地产。装修后能达到甚至超过原设计的效果。 （3）虽已使用多年，但实践证明现状用途与使用方式为最有利使用，因此，应按估介对象保持现状使用为前提。如老字号店、品牌店等。保持现状利用前提的技术可行性分析(1)规划设计方案的合理性：如：1)用途与总平面布置的合理性；2)红线区域内道路交通与绿化安排除；3)建筑群与公用设施合理组合；4)整体风格：人文、生态、景观等。 (2)房屋结构体系的安全性：1)根据用途、安全、耐久性选择结构型式；2)根据重要程度选择结构型式；3)结合层数、高度、跨度、空间尺寸选择结构型式；4)按抗震性能要求选择结构类型； (3)建筑平面设计的适用性：1)建筑物功能与平面布置的关系（如平面交通、各类房间安排、洁污分区；2）不同用途、档次、面积、层数的房屋的平面布置；3)商业零售项目在很大程度上取决于业态分布位置、规模和人流的安排；4）工业项目在很大程度上取决于工艺流程、原材料与产品的专业运输、企业间协作等；5)各类房屋室内平面的交通合理性，如人流组织、物流安排，要按最不利状况考虑等; (4)建筑立面设计效果 (5)建材与设备的选用 (6)施工适用技术 房地产现状价值分析方法：通过市场法、收益法或成本法等测算分析证明，估价对象的现状价值最高，即为最高最佳利用。公式：房地产现状价值新建房地产价值现有建筑物拆除费用建造新建筑物费用 拆除旧建筑物、建造新年建筑物期间的经营损失 当上述条件成立时，才能以房地产现状为前提进行估价。否则，按其他情况考虑。2、装饰装修改造前提 该前提基本判断：是指将估价对象建筑物装饰装修改造，但再不转换用途利用最为有利的情形。 按装饰装修改造为前提的房地产基本类型： （1）房屋原装修折旧年限已到且再维修无意义 （2）虽使用年限不长，但近期明显感觉原装修难以使原房屋充分使用的房地产； （3）已使用多年，由于施工质量不好、功能存在一定缺陷的房地产； （4）规模需要适当扩大但不改变用途的房屋； （5）档次需要提升，风格需要转换的房地产； （6）已使用多年，认为未来若能取得更大效益，只有进行适当改造和装修改变环境的房地产。 该前提价值量判断：估价对象装饰装修改造后价值增加额估价对象装饰装修改造所需费用进一步展开讲。该前提的价值量判断公式：估价对象装修改造后实现的价值现状条件下的价值 (1)装修改造设计费用(2)现有建筑物装修及设备部分拆除费用 (3)改造(包括扩建)工程费用(4)装饰装修工程费用(5)新设备购置安装费用(6)扩建补地价(7)工程监理费 (8)工程造价询咨费用(9)招投标费用(10)质检费(11)环保监测测评费(12)业主管理费用（13）财务费用(14)装修改造期间经营损失 装饰装修改造使用分析举例：实例基本情况：某单位需一办公楼，建筑面积24 000 m2。一种方案是对一幢闲置多年的房地产建筑物适当改造并进行装饰装修后使用，二是直接购买相类似房地产。据了解，在当地市场上清水房状况的下新开发房地产为4 000元/m2，故需支付总房价9 600万元。而当地有一幢未使用办公楼，占地4600平方米，地下二层，地上21层，房屋原建筑面积23069m2，取得该房地产的投资总额为2 000万元。内部因结构安全需植筋、粘钢板加固，地上塔楼每层需通过植筋扩建，装修改造后建筑面积为24 026 m2，外墙为干挂安溪红623#理石，镂艺中空玻璃幕、中空热断铝窗、中空大玻固定窗等。后者用用一年半时间改造完成，共发生费用内容为：房屋工程加固设计、改造设计费，砼梁等拆除与建筑垃圾运费，土建改造扩建费用，普通装修费，外墙干挂理石、玻璃幕、热断铝中空窗、大型固定窗等装修费，水暖电工程费，零星工程费，其它费用（监理费用、质检费用、工程保险费、工程造价咨询费用、招投标代理费等），计发生费用2701万元。因此，此改造项目费用4701元，比买新办公楼节省：4 000元/m224 026 m24701万元4 909.4万元另外，该办公楼室内装饰装修及部分室外工程费2500万元。这部分费用新买或改造是都需要,如果将改造办公楼节省的费用于室内装饰装修还节省许多资金。3、转换用途前提(既改用途又重新装修改造 此类较多) 该前提价值量判断：估价对象转换用途后价值增加额估价对象转换用途所需费用 需要转换用途的可能情形 （1）原（设计）用途本来不合理，须改变用途； （2）城市经济地理位置已发生变化，应改变用途； （3）经济地理位置正在发生变化，经分析应改变用途； （4）通过分析比较，认为取消现用途改为其它用途更有利的情形。价值量判断进一步展开分析公式：估价对象转换用途后实现的价值现状条件下的价值 (1)转换用途设计费用(2)转换用建造工程费用(3）转换用途补地价(4)转换用途设备家具购置费用(5)业主管理费用(6)转换用途期间经营损失等。4、重新利用前提（属推倒重来类型，是对土地的重新使用） 该前提基本判断：估价对象重新开发再予以使用为最高最佳时，或按现有状况利用价值较低。 价值量判断公式估价对象现有价值重新利用完成后实现的价值拆除现有建筑物费用重新建造扩大建筑面积补地价重新建造建安费用重新建造管理费用重新建造前期费用重新建造财务费用税费与利润重新建造期间经营损失等此类型前提在旧城市改造的地块中广泛应用（三）最高最佳利用结合估价方法的运用分析1、市场法中的应用(1)最高最佳利用是市场价值形成的基础 在所有的房地产估价业务中，房地产的价值确定都以特定的用途为基础。估价对象的最高最佳利用分析可以使我们对某宗房地产在市场参与者们心理中的竞争地位作出判断和专业分析的思路。 最高最佳利用分析的重点是将土地设想为空地时的潜在用途。但对于土地的最高最佳分析应结合估价对象现实状况，看当前是否能成为空地或者是已经具有改良物房地产的最高最佳利用。(2)最高最佳利用分析在市场法中的具体应用在技术报告的市场因素分析中，应结合当地市场情况并通过必要的经济技术指标及数据，对估价对象进行最高最佳利用分析；对于选取的可比实例，不仅要符合估价规范中选取的条件要求，而且应分别说明各可比实例成交价格是否是在最高最佳利用状况下的交易价格；在交易时间因素调整中，应说明各可比实例经调整后的比准价格，仍是估价对象最高最佳利用状况下的价格；在区位因素、个别因素、权益状况等因素调整中，应说明各可比实例经调整后的比准价格，仍是估价对象在最高最佳利用状况下的价格。2、成本法中的应用(1)一般认识：物质构成是决定估价对象功能效果的基本条件，也是估价对象实现最高最佳利用的物质保障和基础。无论是建设规模，还是内外部条件，均与估价对象的用途和使用效果直接相关。同时，不同的开发建造方式和使用状况，都与估价对象的建造成本与运营费用密不可分。因此，估价中成本法的运用与最高最佳利用分析有着多方面的广泛联系。(2)最高最佳利用分析在成本法中的具体应用按收益递增递减原理，结合建筑物的层数、面积，进行成本与效益的分析，可以体现费用与收益的关系；按均衡原理，可结合建筑物不同组合方式，进行成本与效益的分析。如利用建筑物内部各部分功能、面积比例的均衡，是根据物质构成体现的，建筑物使用的材料、设备形成了相应的功能以满足各种使用要求。其物质构成要受到费用的制约。所以利用该原理通过成本法展开分析很有意义；根据保持现状前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析；根据装饰装修改造前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析；根据改变用途前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析；根据重新开发前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析；据全寿命周期费用理论，进行估价对象最高最佳利用分析利用成本法中分析。即不仅考虑它的一次性投入，还要充分考虑投入使用期间运营费用的多少。3、收益法中的应用（1）一般认识预期原理是收益法和最高最佳利用经济上的可行性分析的共同理论基础。经济上的可行性不仅是最高最佳利用分析的必要条件，而且通过收益法的分析与测算也能够得到很好的验证。估价对象价值的最大化也是两者在估价中试图追求的目标。两者的原理有许多相同之处。如： 与收益法共同遵循预期原理； 通过不同生产、经营方案从中选择最优； 分析资金投入时间、经营状况都按最佳效益去考虑；通过最高最佳利用分析，选择确定更好的用途和经营方式。(2)收益法中的应用根据收益递增递减原理，结合不同经营规模对估价对象进行最高最佳利用分析；根据不同生产经营方式选择相应基本数据、参数和数学模型，利用收益法测算最高净现值，以此确定估价对象的最高最佳利用方案；（3）分析不同的投入时间和经营状况，寻求估价对象的最高最佳利用方式。4、假设开发法中的应用(1)一般认识预期原理不仅是收益法的理论基础，也是假设开发法的理论基础。假设开发法的本质是以房地产的未来收益为导向或未来市场的价格为目标求取估价对象的价值，而最高最佳利用也是以估价对象每一种潜在用途的未来收益现值或开发完成后价值为目标，所以尽管在估价中两者的分析方法不同，但分析目的具有一致性。(2)最高最佳利用分析在假设开发法中的具体应用根据法律上允许、经济上可行，结合估价对象用途确定估价对象最佳开发利用方案；根据技术上可能，结合估价对象规模、内部组合方式分析估价对象是否达到最高最佳；在估价结果的可靠性上，按估价对象的用途、档次与规模，在合法基础上分析是否能够达到最高最佳利用；对于开发完成后的价值，分析估价对象能否在经营收益或售价上，实现最高的现值。（四）不同估价目的最高最佳利用分析应用 1、建设用地使用权出让估价建设用地使用权出让，无论采取何种方式出让，价值类型均为市场价值。利用建设用地出让的规划条件进行分析。规划条件是对估价对象最高最佳利用深入分析的法律依据，包括：地块位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、建设时间等，当是综合用地时，要求明确各类具体用途、所占面积及各自出让年期。一般以当前规划条件为准。结合估价对象周边状况进行分析。如现状下的经济地理位置、未来可能发生的变化、整个城市建发展规划较大变动可能产生的影响。 (2)房地产转让估价单纯的建设用地转让。其最高最佳利用分析深度、完整性，应等同于建设用地使用权出让估价； 在建工程转让。为在建工程中续建项目时，其分析深度不仅同建设用地使用权出让估价，完整性应结合既定设计方案和图纸进行再深入账分析，因为一般项目续建须尊重原设计方案与图纸。在建工程若为停建项目，要分析停建的原因。如分析停建是资金问题使项目搁浅，还是建设手续不完备停建，也还是违规行为以及项目设计不合理等。对于第四种情况，有必要修改设计再开发建设，否则将无法达到最高最佳使用；已形成某种使用的房地产的，其最高最佳利用分析的完整性一般只限于对现有房地产状况下进行最高最佳利用分析。当规划允许拆除重建时，其分析应包括假设为空地的土地最高最佳利用分析。 (3)房地产抵押估价在抵押设立时，无论估价对象房地产是否处于最高最佳利用状况，从谨慎原则出发，抵押价值的确定应以目前使用状况为基础确定，不需要以最高最佳利用为前提。根据谨慎原则，抵押价值一般是以当前使用价值为基础确定，当使用价值高于最高最佳利用为前提的市场价值时，也应以市场价值为基础确定。(4)城市房屋拆迁补偿估价在城市房屋拆迁估价中，求取的是按被拆迁房屋在当前用途下的市场价格。所以，估价中只能假设估价对象在不被拆迁的条件下，保持原有用途持续使用为前提，显然这种用途已经不需要按估价对象的最高最佳利用去分析。在拆迁补偿中，当被拆除房屋占用的土地已经被规划为新用途的开发用地时，无论是从合法的角度，还是从技术与经济的角度分析，都应该按规划确定的新用途和容积率作为最高最佳利用，故应进行最高最佳利用分析。在抵押价值估价中，最高最佳利用分析的完整性以及分析深度要根据房地产实物特征等因素确定。 （五）最高最佳利用分析举例方案比选 某宗商服用地为拟出让的熟地面积10000 M2 ，根据规划适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让合同规定出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成清水房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费（包括外装修)为1500元/M2 ，专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%。上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；清水房建成时的销售价格为12000元/M2 。由清水房装修成精装修需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为1000元/M2；精装修公寓的售价为15000元/M2 。 若该公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为300元/M2 ；假设宾馆正常经营的年净收入为6600万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在清水房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为18%。 要求：（1）根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小；（2）判断该宗土地的合理价值，确定最佳使用方式。(计算过程与结果保留二位小数)分析方法一： 估价对象总建筑面积：10000 5=5（万M2 ）部分基本成本确定：土地购买税费：0.04V建安费用：15005=7500（万元）专业费用：75006%=450（万元）管理费用:(7500+450)3%=238.50（万元）建安费用专业费用管理费用=（7500450238.50）=8188.50（万元）建安费用+专业费用+管理费用的折现值1、设清水房状况下的土地价值为V1开发完成后价值：120005=60000（万元）销售费用：600003%=1800（万元）销售税费：600006%=3600（万元）2、设精装修公寓状况下的土地价值为V2开发完成后价值：150005=75000（万元）装修及相关费用：10005=5000（万元）销售费用：750003%=2250（万元）销售税费：750006%=4500（万元）3、设宾馆状况下的土地价值为V3因宾馆开发完成后价值小于精装修公寓开发完成后价值，而且宾馆的成本投入大，所以由按钮求出的土地价值V3必然小于由精装修公寓求出的土地价值V2或V3=25986.34（万元） 4、估价结论 (1)根据最高最佳利用分析中的价值最大化，估价对象评估的土地合理价值为33208.25万元； (2)估价对象的最佳用途为精装修状况下的公寓。分析方法二：总建筑面积：10000 5=5(万M2 )建安费用+专业费用+管理费用=(15005(1+6%)(1+3%)=8188.50(万元)1、设清水房状况下的土地价值为V1开发完成后价值：120005=60000（万元）销售费用：600003%=1800（万元）销售税费：600006%=3600（万元）V1(1+4%) (1+18%)2+8188.5060%(1+18%)1.5+8188.5040%(1+18%)0.5+1800(1+18%)0.25=600003600V1 =30846.24(万元)2、设精装修公寓状况下的土地价值为V2开发完成后价值：150005=75000（万元）装修及相关费用：10005=5000（万元）销售费用：750003%=2250（万元）销售税费：750006%=4500（万元）V2(1+4%) (1+18%)2.5+8188.5060%(1+18%)2+8188.5040%(1+18%)+(2250+5000)(1+12%)0.25=750004500V2 =33208.25(万元)3、设宾馆状况下的土地价值为V3一次性设备购置费：3005=1500(万元)销售费用：64149.383%=1924.48(万元)销售费用：64149.386%=3848.96 (万元)V3(1+4%) (1+18%)2.5+8188.5060%(1+18%)2+8188.5040%(1+18%)+(1924.48+4000)(1+18%)0.25=64149.383848.961500V3 =25986.35(万元) 4、估价结论：同第一种估价方法二种方法，估价结果与结论相同；但是，若改变题干中的基本数据或相关参数，将会有其他的结论或结果。该类分析在估价实务中具有推广意义。六、估价方法的适用性分析（一）估价方法的适用性分析要求：1、技术路线表述清晰、明确2、通过估价方法排查，选取估价方法，排查过程要完整、合理；3、已选用估价方法理由充分4、未选用估价方法理由充分。（二）估价方法的适用性分析方法1、结合估价目的、估价对象用途与市场条件描述估价技术路线；2、已选用的各估价方法的理由描述要充分； 3、说明已选用各估价方法的主要步骤及主要计算公式；4、未选用估价方法的理由未表述或表述不充分的，扣0.51分。七、房地产抵押的估价描述与分析要求（一）估价结果披露：要求要素披露完整。 包括假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款以及抵押价值。 1、分三个方面进行。市值可为评估值； 知悉法定优先受偿款款结合工作查询过程、措施、结果说明； 抵押价值视前二者去确定。 要求：内容要完整、分析要合理、依据要充分、针对性要强。2、常见险来源：政策风险 ：由行业、金融等政策的变动引发的市场风险：由市场供求关系引起的法律变动风险：颁布及法律条文变动引起的技术风险：在估价报告技术方面隐含的报告使用风险：未能正确使用估价报告产生的管理风险：事务管理风险；事务管理风险；事务管理风险 （二）估价对象变现能力分析 分析基本要求：内容完整，分析合理，依据充分，针对性强 1、要对抵押房地产的通用性（强弱）、独立使用性、可分割转让（可能）性进行分析。主要从实物与产权方面进行考虑。 (1)房地产通用性： 抵押房地产的用途、功能被市场接受的程度。通用性好，易被买者接受，容易变现。若抵押房地产是普通住宅，易被购房地产青睐。又如抵押房地产有着广泛的可改造性，也易变现。 (2)独立使用性： 使用中不受影响不受干扰，单独形成综合使用效果或独立形成生产能力，易变现。如综合性大楼，功能完整易变现；户型较小的住宅也易变现； (3)可分割转让性： 通过垂真按单元或户分割进行相对独立空间容易变现。如：综合性大楼、住宅楼有较强可分割性；而大户型住宅、独幢别墅可分割性差。 2、要分析假定在估价时点拍卖或者变卖时，估价对象最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度。 此问题相对较难。差异程度是量化概念，从价格在估价时点时拍卖或者变卖与最可能实现价格差异来看，差异绝对值不易有确定。可分析的思路与方式：快速变现的可能性有多大； 市场需求程度判断有效需求的购买力、需求偏好？在什么时间才能把卖出去？变现时能卖成什么样的价格？3、要估计变现时间的长短(依市场而定) 按一次性变现需要的时间 多次分别变现需要的时间4、要说明变现费用、税金的种类，需要变现的数额和清偿顺序 本次抵押权人可得价款拍卖或变卖的最可能价格法定优先受偿款拍卖或变卖的税费；变现费用种类：拍卖或变卖的最可能价格、拍卖或变卖的费用诉讼费用、估价费用、拍卖费用；税金种类：营业税及附加，其他税费； 清偿顺序：假定未设立法定优先受偿权利下的价值、法定优先受偿款；已抵押担保债权数额；拖欠建设工程价款，其他法定优先受偿款，抵押价值；5、变现能力分析要有针对性。（形成需求的可能性，以住宅为例，本身功能、位置、档次、可改造性等）（三）抵押估价的风险提示估价要求内容要完整，分析要合理，针对性要强，风险提示要具体、有针对性。 风险提示的内容包括： 1、关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明；近期同类房地产价值下跌状况，各期变化情况； 2、评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已经发生的变化予以考虑说明； 原抵押评估总值，贷出部分的贷款额度、期限，已偿还比重和具体数额；近期本地房地产价格发生的主要变化 3、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；估价对象在产权、物质状况变化；本类房地产近期的价格变化。 4、抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点； 信贷规模变化、利率政策变化形成的风险 房地产市场影响价格、总量变化的影响。 5、合理使用评估价值； 正常的评估价值； 谨慎前提下的评估价值。 6、定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等； 是否需要再评估，应尽早确定，并说明理由。 （四）抵押估价的附件包括法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录。要求提供法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录的。这些附件既是必要的依据，也是估价描述与分析的重要素材。18