踩盘工作规范

踩盘工作规范为规范商圈调查及竞争对手项目踩盘工作，指导策划、营销、招商人员高质量、高效率地完成踩盘相关工作，节省踩盘工作的时间、成本，特制定本制度。一、踩盘的目的、目标、方式（一）目的研究竞争对手，收集其它项目的价格、销售率、政策等信息和资料，获得对本公司项目的启示。（二）目标我公司项目周边的所有竞争对手，以及省内与我公司项目性质相近的其它项目（地理位置近的优先考虑进行踩盘）。（三）方式1、暗访为防止对方销售人员拒绝提供信息或提供不实信息，踩盘人员可伪装成客户开展调查工作。2、明访对可能会接触不止一次的项目，应优先考虑采取明访的方式，向对方表明自己的身份，通过恰当的社交办法与对方建立私人关系，以便未来获得更多的信息。二、踩盘的流程（一）前期准备1、踩盘前须通过网络、电话等途径尽可能地掌握目标项目的信息，包括项目概况、开发商背景、口岸、交通等。2、 衣着应尽量避免极为正式的商务套装。休闲但不失稳重的衣着最为理想。3、作记录用的笔、纸、录音、摄影、摄像工具等须准备齐全。若是暗访，须尽量隐藏携带的记录工具，摄影摄像应尽量使用手机。4、考察乐山市范围内的项目须经策划运营部部长批准。省内其它地区须由策划运营总监批准。5、出行由办公室提供用车，或乘坐公共交通工具。若因特殊原因须使用私家车辆，须经策划运营部部长同意。（二）调查内容1、项目基本信息包括开发商、物业管理、建筑设计、项目地址、占地面积、总建筑面积、总户数、容积率、绿化率、物业类型、主力面积、户型区间、物管费等。2、项目规划包括建筑和景观的规划、风格、道路交通分析图等，主要采集图片及重要的文字说明。3、营销节点与活动包括项目的面市、蓄客、开盘时间、开盘地点、营销主题与活动等。4、推货量与消化量包括各个房型的面积区间、套数、户型配比与结构、销售套数、销售率等数据。5、整体价格走势包括各推货批次的推货时间、推货量、起价、最高价、均价、价格政策等信息。6、开盘现场情况包括参与人员（所有客户或意向客户）、客户参与或进场方式、客户参与时间、就座方式、选房流程、现场布置、导视、停车位置及服务、礼品等，主要采集图片及重要的文字说明。（三）后期工作 整理资料、信息，完成踩盘报告，并抄报公司行政总监、财务总监、策划运营总监，抄送策划运营部全体人员。三、踩盘费用和补助1、踩盘过程中涉及的费用按招商费用管理办法和相关费用报销管理规定处理。2、由于目标项目开盘大多发生在周末，员工须于周末踩盘。周末参与踩盘的策划、营销、招商人员完成踩盘报告后可向公司申请100元/人/天的周末加班补助。四、踩盘要点1、踩盘工作中的所有行为均须以掌握所需资料为最终目的，须避免浪费大量时间在无用信息上。2、对价格、销售率等核心信息须重点调查。核心信息掌握不完整即是一次失败的踩盘，须及时采取弥补措施并反思失败的原因。3、对项目基本信息应尽可能详细地调查，但不必苛求于掌握目标项目的每项信息，应充分利用时间和机会多掌握信息。4、目标项目的开盘现场情况一般只有一次调查机会，若有遗漏将很难弥补，须利用摄影摄像等多种方法及时掌握。5、关于暗访，一般两人组队踩盘效果最佳，与对方销售人员开始沟通时，应先关注价格与优惠政策，须尽量避免直接提专业性过强的问题。6、对获得的信息须做到有条理地及时记录，并尽快完成踩盘报告。