房地产业营改增业务培训与交流

房地产业营改增业务培训与交流“营改增业务培训及交流营改增业务培训及交流叶静重庆中天汇鑫税务师事务所1、“营改增营改增”概况概况2 2、“营改增营改增”对房地产行业的影响对房地产行业的影响3 3、“营改增营改增”文件详解文件详解4 4、税收政策税收政策5 5、税收优惠税收优惠6 6、混业经营与兼营的区别混业经营与兼营的区别“营改增营改增”内容摘要“营改增概况什么是增值税什么是增值税增值税增值税value-added tax是以商品含应税是以商品含应税劳务在流转过程中产生的增值额作为计税依劳务在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务效劳中多个环值税是对商品生产、流通、劳务效劳中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。值才征税没增值不征税。“营改增概况营业税与增值税并行的弊端营业税与增值税并行的弊端营业税属于价内税，对营业额全额征税，且无法抵营业税属于价内税，对营业额全额征税，且无法抵扣，不可防止地会对原营业税单位导致重复征税扣，不可防止地会对原营业税单位导致重复征税。而对现行增值税单位，由于在购进效劳环节不。而对现行增值税单位，由于在购进效劳环节不能取得增值税专用发票，无进项可抵扣，最终导能取得增值税专用发票，无进项可抵扣，最终导致对未增值局部也要缴纳增值税，这与增值税自致对未增值局部也要缴纳增值税，这与增值税自身定义相违背。身定义相违背。1、“营改增概况价内税与价外税的最直接的区别：价内税：税款=含税价格*税率价外税：税款=【含税价格/1+税率】*税率 =不含税价格*税率相关文件 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 财税202136号 经国务院批准，自2021年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税以下称营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活效劳业等全部营业税纳税人。发文时间：2021年3月23日 执行时间：除另有规定执行时间外，自2021年5月1日起执行。相关文件 财税财税202136号号 附件附件1、营业税改征增值税试点实施方法、营业税改征增值税试点实施方法 附件附件2、营业税改征增值税试点有关事项的、营业税改征增值税试点有关事项的规定规定 附件附件3、营业税改征增值税试点过渡政策的、营业税改征增值税试点过渡政策的规定规定 附件附件4、跨境应税行为适用增值税零税率和、跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定免税政策的规定相关文件 国税总局国税总局202113-19号公告号公告 第第13号号 试点后增值税纳税申报有关事项的试点后增值税纳税申报有关事项的公告公告 第第14号号 纳税人转让不动产增值税征收管理纳税人转让不动产增值税征收管理暂行方法暂行方法 第第15号号 不动产进项税额分期抵扣暂行方法不动产进项税额分期抵扣暂行方法 第第16号号 不动产经营租赁效劳增值税征收管不动产经营租赁效劳增值税征收管理暂行方法理暂行方法 第第17号号 跨县市、区提供建筑效劳增值跨县市、区提供建筑效劳增值税征收管理暂行方法税征收管理暂行方法 第第18号号 房地产开发企业销售自行开发的房房地产开发企业销售自行开发的房地产工程增值税征收管理暂行方法地产工程增值税征收管理暂行方法 第第19号号 委托地税机关代征税款和代开增值委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告税发票的公告营业税改征增值税文件详解营业税改征增值税文件详解 一、纳税人一、纳税人 在中华人民共和国境内销售效劳、无在中华人民共和国境内销售效劳、无形资产或者不动产以下称应税行为的形资产或者不动产以下称应税行为的单位和个人。单位和个人。二、扣缴义务人二、扣缴义务人 中华人民共和国境外以下称境外单位中华人民共和国境外以下称境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购置方为增值税扣缴设有经营机构的，以购置方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。的除外。三、征税范围三、征税范围 强调在境内销售效劳、无形资产或者不动产：强调在境内销售效劳、无形资产或者不动产：一效劳租赁不动产除外或者无形资产自然资一效劳租赁不动产除外或者无形资产自然资源使用权除外的销售方或者购置方在境内；源使用权除外的销售方或者购置方在境内；二所销售或者租赁的不动产在境内；二所销售或者租赁的不动产在境内；三所销售自然资源使用权的自然资源在境内；三所销售自然资源使用权的自然资源在境内；四财政部和国家税务总局规定的其他情形。四财政部和国家税务总局规定的其他情形。三、征税范围三、征税范围 以下情形不属于在境内销售效劳或者无形资产：一境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的效劳。二境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。三境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。四财政部和国家税务总局规定的其他情形。三、征税范围三、征税范围一房地产业主要涉及以下税目：1、房地产企业销售自行开发的房地产工程属于销售不动产税目；2、房地产企业出租自行开发的房地产工程包括如商铺、写字楼、公寓等，属于租赁效劳税目中的不动产经营租赁效劳和不动产融资租赁效劳不含不动产售后回租融资租赁。三、征税范围三、征税范围二房地产业不征收增值税工程1、房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。2、在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者局部实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。四、税目房地产业四、税目房地产业税税 目目税率税率销售自行开发的房地产项目、出租不动产销售自行开发的房地产项目、出租不动产11%小规模纳税人销售自行开发的房地产项目、出租不动小规模纳税人销售自行开发的房地产项目、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售房地产项目、出租不动产售房地产项目、出租不动产5%从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人及按简易计税方法项目的适用增值税征收率，其进项税额不可以规模纳税人及按简易计税方法项目的适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣抵扣。五、纳税人及其标准划分五、纳税人及其标准划分一般纳税人一般纳税人会计核算健全，年应税销售额超过500万元。小规模纳税人小规模纳税人会计核算不健全，年应税销售额未超过一般纳税人标准。特殊规定：特殊规定：年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。六、纳税义务、扣缴义务发生时间六、纳税义务、扣缴义务发生时间l 纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项收讫销售款项是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款取得索取销售款项凭据的当天项凭据的当天是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。七、税率和征收率七、税率和征收率税率或征收率税率或征收率服务项目服务项目税率17%商品销售、提供有形动产租赁服务税率11%提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权税率0%境内单位和个人发生的跨境应税行为税率6%纳税人发生应税行为，除前三项服务项目税率项规定外征收率3%另有规定，房地产业征收率按5%八、计税方法八、计税方法一般纳税人一般纳税人小规模纳税人小规模纳税人老项目新项目老项目新项目一般或简易（选择）一般简易简易注：老工程是指：注：老工程是指：?建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证?注明的开工日期在注明的开工日期在2021年年4月月30日之前，无施工许可证，建筑工程承包合同注明的开工日期在日之前，无施工许可证，建筑工程承包合同注明的开工日期在2021年年4月月30日之前。日之前。新工程是指：新工程是指：?建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证?注明的开工日期在注明的开工日期在2021年年5月月1日日之后，无施工许可证，建筑工程承包合同注明的开工日期在之后，无施工许可证，建筑工程承包合同注明的开工日期在2021年年5月月1日之后。日之后。仅针对房地产业及建筑业可以有此仅针对房地产业及建筑业可以有此选择选择八、计税方法八、计税方法一般纳税人一般纳税人小规模纳税人小规模纳税人老项目新项目老项目新项目一般或简易（选择）一般简易简易1.对于小规模纳税人，不管新老工程，均为简易计税。因为小规模纳税人会计核算不够健全，只能适用简易计税方法。可以开具3%的普通发票或申请代开3%的增值税专用发票。2.对于一般纳税人，情况就比较复杂。首先是老工程，可以选择一般计税和简易计税。分别适用11%税率和3%、5%征收率。对于新工程，一般情况下，适用一般计税方式。但是在过渡期，建筑企业一般纳税人的特定应税行为可以选择简易计税方法。八、计税方法八、计税方法1、一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。2、小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。简易计税方法应扣缴税额 =购置方支付的价款1+征收率征收率一建筑业特定行为简易计税一建筑业特定行为简易计税特定行为特定行为标准标准计税方式计税方式清包工方式施工方不采购建筑工程所需材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或其他收费（3%征收率）简易简易计税甲供工程工程发包方自行采购全部或部分设备、材料和动力建筑工程老项目开工日期在2016年4月30日之前（标准同上）虽然对于建筑企业，在以上三种情形下，可以选择适用简易计税，但是在实际操作中，要根据企业自身特点，选择是否适用简易计税。一经选择，36个月内不得改变。个月内不得改变。二销售额确实定二销售额确实定 1、一般计税方法：纳税人提供效劳收取的全部价款和价外费用为销售额。2、简易计税方法：1建筑业：以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。2房地产业：纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下工程：代为收取并符合本方法第九条规定的政府性基金或者行政事业性收费；以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。二销售额确实定二销售额确实定 房地产业的具体规定房地产业的具体规定 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产工程选择简易计税方法的房地产老工程除外，以取得工程选择简易计税方法的房地产老工程除外，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。的土地价款后的余额为销售额。房地产老工程，是指房地产老工程，是指?建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证?注明的注明的合同开工日期在合同开工日期在2021年年4月月30日前的房地产工程。日前的房地产工程。二销售额确实定二销售额确实定 房地产业的具体规定房地产业的具体规定 房地产企业中的一般纳税人，销售自行开发的房房地产企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老工程，可以选择适用简易计税方法按照地产老工程，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。的征收率计税。房地产企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产工程，按照房地产工程，按照5%的征收率计税。的征收率计税。房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产工程，在收到预收款时按照地产工程，在收到预收款时按照3%的预征率预缴的预征率预缴增值税。增值税。房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老工房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老工程，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部程，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。纳税申报。二销售额确实定二销售额确实定 组成计税价格组成计税价格 价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的；单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供建筑效劳而无销售额的用于公益事业或者以供建筑效劳而无销售额的用于公益事业或者以社会公众为对象的除外，社会公众为对象的除外，主管税务机关有权按照以下顺序确定销售额主管税务机关有权按照以下顺序确定销售额：一按照纳税人同期同类平均价格。一按照纳税人同期同类平均价格。二按照其他纳税人同期同类平均价格。二按照其他纳税人同期同类平均价格。三按照组成计税价格确定：组成计税价三按照组成计税价格确定：组成计税价格格=本钱本钱1+本钱利润率本钱利润率二销售额确实定二销售额确实定 注意：注意：1、扣除分包款不包括转包款。、扣除分包款不包括转包款。?建筑法建筑法?第二十八第二十八条规定，制止承包单位将其承包的全部建筑工程转条规定，制止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，制止承包单位将其承包的全部建筑工程包给他人，制止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。肢解以后以分包的名义分别转包给他人。2、扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上、扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上含省级财政部门监印制的财政票据为合法有含省级财政部门监印制的财政票据为合法有效凭证。效凭证。二销售额确实定二销售额确实定试点前的业务试点前的业务1、营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当、营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。2、纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税、纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。规定补缴营业税。3、按照有关营业税政策规定差额征收营业税的，、按照有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用缺乏以抵减允许扣除因取得的全部价款和价外费用缺乏以抵减允许扣除工程金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的工程金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的局部，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时局部，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。三销售不动产三销售不动产销售其销售其2016年年4月月30日前取得（不含自日前取得（不含自建）的不动产建）的不动产可以选择可以选择适用简易适用简易计税计税（全部价款及（全部价款及价外费用价外费用-购置购置原价）原价）*5%在不动产所在地预缴，向机构在不动产所在地预缴，向机构所在地进行纳税申报。所在地进行纳税申报。销售其销售其2016年年4月月30日前自建的不动产日前自建的不动产可以选择可以选择适用简易适用简易计税计税全部价款及价全部价款及价外费用外费用*5%在不动产所在地预缴，向机构在不动产所在地预缴，向机构所在地进行纳税申报。所在地进行纳税申报。销售其销售其2016年年5月月1日后取得（不含自日后取得（不含自建）的不动产建）的不动产应适用一应适用一般计税般计税（销项（销项-进项）进项）*11%（全部价款及价外费用（全部价款及价外费用-购置原购置原价）价）*5%，在项目所在预缴再在项目所在预缴再向机构所在地纳税申报向机构所在地纳税申报销售其销售其2016年年5月月1日后自建的不动产日后自建的不动产应适用一应适用一般计税般计税（销项（销项-进项）进项）*11%按照按照5%的预征率，在不动产所的预征率，在不动产所在地预缴再向机构所在地纳税在地预缴再向机构所在地纳税申报申报一般纳税人的规定一般纳税人的规定三销售不动产三销售不动产销售其日前取得（不含销售其日前取得（不含自建）的不动产自建）的不动产（全部价款及价外（全部价款及价外费用费用-购置原价）购置原价）*5%在不动产所在地预缴，向机在不动产所在地预缴，向机构所在地进行纳税申报。构所在地进行纳税申报。销售其自建的不动产销售其自建的不动产全部价款及价外费全部价款及价外费用用*5%在不动产所在地预缴，向机在不动产所在地预缴，向机构所在地进行纳税申报。构所在地进行纳税申报。小规模纳税人的规定小规模纳税人的规定三销售不动产三销售不动产一般纳税人一般纳税人销售自行开发的房地产老销售自行开发的房地产老项目项目可以选择适用简易计税方法按照可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税的征收率计税小规模纳税人小规模纳税人销售自行开发的房地产新、销售自行开发的房地产新、老项目老项目按照按照5%的征收率计税的征收率计税一般纳税人一般纳税人销售自行开发的房地产新销售自行开发的房地产新项目项目按照按照11%的税率计税的税率计税采取预收款方式采取预收款方式销售所开发的房销售所开发的房地产项目地产项目预收款预收款【应预缴税款应预缴税款=预收预收款款（1+适用税率或征收适用税率或征收率）率）3%】收到预收款时按照收到预收款时按照3%的预征率的预征率预缴增值税。在项目所在预缴再预缴增值税。在项目所在预缴再向机构所在地纳税申报向机构所在地纳税申报房地产开发企业的规定房地产开发企业的规定四不动产经营租赁四不动产经营租赁纳税人纳税人身份身份项目情项目情况况判定标判定标准准计税计税方法方法适用税率适用税率（征收率）（征收率）项目工程所在地项目工程所在地本地项目本地项目异地项目异地项目一般纳税人新项目2016年5月1日后取得一般计税11%不动产所在地按3%预征率预缴税款，再向机构所在地纳税申报老项目2016年4月30日前取得一般计税11%不动产所在地按3%预征率预缴税款，再向机构所在地纳税申报简易计税5%不动产所在地预征5%，再向机构所在地纳税申报不动产所在地预征5%，再向机构所在地纳税申报小规模纳税人简易计税5%九、进项税抵扣九、进项税抵扣 一进项税抵扣的条件一进项税抵扣的条件 二进项税抵扣的逻辑二进项税抵扣的逻辑 三哪些进项税不能抵扣三哪些进项税不能抵扣 四进项税转入四进项税转入-不能抵扣到能抵扣不能抵扣到能抵扣 五进项税转出五进项税转出-能抵扣到不能抵扣能抵扣到不能抵扣 六不得抵扣进项税的划分六不得抵扣进项税的划分 七进项税抵扣的风险七进项税抵扣的风险-多抵扣多抵扣 八进项税抵扣的风险八进项税抵扣的风险-少抵扣少抵扣 九进项税抵扣的经济效应九进项税抵扣的经济效应 十进项税抵扣风险的控制十进项税抵扣风险的控制一进项税抵扣的条件和逻辑一进项税抵扣的条件和逻辑三个条件：一是取得营改增之后的抵扣凭证；二是在规定时间内抵扣；三是认证通过。一进项税抵扣的条件一进项税抵扣的条件条件一：以下进项税额准予从销项税额中抵扣条件一：以下进项税额准予从销项税额中抵扣增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。票和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。抵扣凭证的开具时间必须在抵扣凭证的开具时间必须在2021年年5月月1日及以后。日及以后。一进项税抵扣的条件一进项税抵扣的条件以下进项税额准予从销项税额中抵扣以下进项税额准予从销项税额中抵扣增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。票和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。抵扣凭证的开具时间必须在抵扣凭证的开具时间必须在2021年年5月月1日及以后。日及以后。一进项税抵扣的条件一进项税抵扣的条件条件二：条件二：在规定时间内抵扣在规定时间内抵扣 是指在开票之日起180天之内，认证通过后抵扣。如果超过180天，需要层报税务总局认证通过后抵扣。条件三：认证通过条件三：认证通过 认证通过是指在税局的增值税发票管理系统中，经过比对，确认发票及其载明的信息是真的，能保证开票方申报缴纳相应的销项税，才允许抵扣。二进项税抵扣的逻辑二进项税抵扣的逻辑1、是否可以抵扣 取得可抵扣凭证后，首先区分是否可以抵扣。2、不能抵扣到能抵扣 取得抵扣凭证时不能抵扣，但是以后能抵扣。3、能抵扣到不能抵扣 取得抵扣凭证时能抵扣，并且已经抵扣，以后又不能抵扣。二进项税抵扣的逻辑二进项税抵扣的逻辑4、如何准确计算当期可以抵扣的进项税 每期申报时，需要做以下三项工作：一是首先区分当期取得的进项税能否抵扣；二是检查是否有以往不能抵扣，但是本期又可以抵扣的进项税，如果有，进项税转入。三是检查是否有以往能抵扣并已经抵扣，但是本期又不能抵扣的进项税，如果有，进项税转出。三哪些进项税不可抵扣三哪些进项税不可抵扣可以抵扣可以抵扣一从销售方取得的增值税专用发票含税控机动一从销售方取得的增值税专用发票含税控机动车销售统一发票，下同上注明的增值税额。车销售统一发票，下同上注明的增值税额。二从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注二从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。明的增值税额。三购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关三购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计的扣除率计算的进项税额。计算公式为：算的进项税额。计算公式为：进项税额进项税额=买价扣除率买价扣除率四从境外单位或者个人购进效劳、无形资产或者四从境外单位或者个人购进效劳、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。款的完税凭证上注明的增值税额。三哪些进项税不可抵扣三哪些进项税不可抵扣不得抵扣的进项税不得抵扣的进项税用于某些特定工程；用于某些特定工程；与非正常损失有关；与非正常损失有关；购进特定效劳；购进特定效劳；财政部和总局规定的其他情形。财政部和总局规定的其他情形。三哪些进项税不可抵扣三哪些进项税不可抵扣不得抵扣之：用于某些特定工程不得抵扣之：用于某些特定工程 购进的货物、劳务、效劳、无形资产和不动产，购进的货物、劳务、效劳、无形资产和不动产，如果用于以下工程，那么相应的进项税，不得抵扣。如果用于以下工程，那么相应的进项税，不得抵扣。1、用于简易计税方法计税工程；、用于简易计税方法计税工程；2、用于免征增值税工程；、用于免征增值税工程；3、用于集体福利和个人消费。交际应酬费属于个人、用于集体福利和个人消费。交际应酬费属于个人消费。消费。上述进项税，如果是固定资产、无形资产、不动上述进项税，如果是固定资产、无形资产、不动产的进项税，必须是专门用于上述工程的，才不可以产的进项税，必须是专门用于上述工程的，才不可以抵扣，如果是混用的，也用于应税工程，那么进项税抵扣，如果是混用的，也用于应税工程，那么进项税可以全额抵扣。可以全额抵扣。三哪些进项税不可抵扣三哪些进项税不可抵扣不得抵扣之：与非正常损失有关不得抵扣之：与非正常损失有关1、与非正常损失的购进货物有关的进项税；、与非正常损失的购进货物有关的进项税；2、与非正常损失有关的在产品、产成品所耗用的货、与非正常损失有关的在产品、产成品所耗用的货物有关的进项税，货物不包括固定资产；物有关的进项税，货物不包括固定资产；3、与非正常损失的不动产有关的进项税；、与非正常损失的不动产有关的进项税；4、与非正常损失的不动产在建工程有关的进项税。、与非正常损失的不动产在建工程有关的进项税。非正常损失，是指被盗、丧失、霉烂变质，以及因违非正常损失，是指被盗、丧失、霉烂变质，以及因违法被依法没收、销毁、撤除。需要指出的是，因着火法被依法没收、销毁、撤除。需要指出的是，因着火造成的损失，不属于非正常损失。造成的损失，不属于非正常损失。有关的进项税，包括所有相关的进项税。以在建工程有关的进项税，包括所有相关的进项税。以在建工程为例，相关的货物、设计效劳、建筑效劳等都不得抵为例，相关的货物、设计效劳、建筑效劳等都不得抵扣。扣。三哪些进项税不可抵扣三哪些进项税不可抵扣不得抵扣之：购进的特定效劳不得抵扣之：购进的特定效劳旅客运输效劳、旅客运输效劳、贷款效劳、贷款效劳、餐饮效劳、餐饮效劳、居民日常效劳和居民日常效劳和娱乐效劳。娱乐效劳。购进贷款效劳不能抵，意味着支付银行贷款利息不得购进贷款效劳不能抵，意味着支付银行贷款利息不得抵扣。抵扣。餐饮效劳不能抵扣，但是住宿效劳没规定不让抵扣，餐饮效劳不能抵扣，但是住宿效劳没规定不让抵扣，意味着住宿取得的进项税发票可以抵扣。意味着住宿取得的进项税发票可以抵扣。三哪些进项税不可抵扣三哪些进项税不可抵扣不得抵扣之：财政部规定的其他情形不得抵扣之：财政部规定的其他情形 目前主要是指纳税人目前主要是指纳税人2021年年5月月1日之后取得的不日之后取得的不动产和不动产在建工程，进项税分两年抵扣，第一年动产和不动产在建工程，进项税分两年抵扣，第一年抵扣抵扣60%，第，第13个月后抵扣个月后抵扣40%。不是绝对不让抵扣，而是分期抵扣。其作用，在不是绝对不让抵扣，而是分期抵扣。其作用，在于缓解对税收收入的冲击。于缓解对税收收入的冲击。三哪些进项税不可抵扣三哪些进项税不可抵扣分两年抵扣的情形分两年抵扣的情形 适用一般计税方法的纳税人，适用一般计税方法的纳税人，2021年年5月月1日后取得日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2021年年5月月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为比例为60%，第二年抵扣比例为，第二年抵扣比例为40%。取得是指：直接购置、承受捐赠、承受投资入股取得是指：直接购置、承受捐赠、承受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产工程。产开发企业自行开发的房地产工程。三哪些进项税不可抵扣三哪些进项税不可抵扣不得抵扣之：不得抵扣之：4月月30日前执行合同，在日前执行合同，在“营改增后营改增后收到增值税专用发票收到增值税专用发票 1、“营改增前签订的材料采购合同，已经履行合同营改增前签订的材料采购合同，已经履行合同，但建筑材料在，但建筑材料在“营改增后才收到并用于营改增后才收到并用于“营改增营改增前未完工的工程，而且前未完工的工程，而且“营改增后才付款给供给商营改增后才付款给供给商而收到材料供给商开具的增值税专用发票。而收到材料供给商开具的增值税专用发票。三哪些进项税不可抵扣三哪些进项税不可抵扣不得抵扣之：不得抵扣之：4月月30日前执行合同，在日前执行合同，在“营改增营改增后收到增值税专用发票后收到增值税专用发票 2、“营改增前采购的材料已经用于营改增前采购的材料已经用于“营改增前营改增前已经完工的工程建立工程，已经完工的工程建立工程，“营改增后才支付采营改增后才支付采购款，而收到供给商开具的增值税专用发票。购款，而收到供给商开具的增值税专用发票。3、“营改增之前采购的设备、劳保用品、办公用营改增之前采购的设备、劳保用品、办公用品并支付款项，但品并支付款项，但“营改增后收到供给商开具的营改增后收到供给商开具的增值税专用发票。增值税专用发票。三哪些进项税不可抵扣三哪些进项税不可抵扣不得抵扣之：不得抵扣之：“营改增后新业务不能抵扣营改增后新业务不能抵扣1、供给商开具发票摘要为、供给商开具发票摘要为“材料一批的运输发票材料一批的运输发票、办公用品等汇总清单的发票，但没有补充开具具、办公用品等汇总清单的发票，但没有补充开具具体体?销售货物或者提供庆税劳务清单销售货物或者提供庆税劳务清单?的情形不能抵的情形不能抵扣进项税金。扣进项税金。国家税务总局?关于修订的通知?(国税发2006156号)第十二条规定：一般纳税人销售货物或者提供给税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具?销售货物或者提供给税劳务清单?，并加盖财务专用章或者发票专用章。四不能抵扣到能抵扣四不能抵扣到能抵扣-进项税转入进项税转入 进项税转入，是指纳税人购入的，因专用于免税工程、简易征收工程而不能抵扣进项税的固定资产、无形资产、不动产，如果用途改变，比方也用于允许抵扣进项税的应税工程，那么可在改变用途的次月，抵扣相应的进项税，具体按照以下公式计算：四不能抵扣到能抵扣四不能抵扣到能抵扣-进项税转入进项税转入可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/(1+适用税率)*适用税率净值是指按照会计制度计提折旧或摊销后的余额。前提是取得合法有效的增值税扣税凭证。四不能抵扣到能抵扣四不能抵扣到能抵扣-进项税转入进项税转入 为了尽量扩大抵扣，纳税人购进固定资产、无形资产和不动产时，最好不要专用于免税工程和简易征收工程，而是与应税工程混用，这样购进时，就可以抵扣进项税。如果只能专用于免税工程和简易征收，也应在取得发票后，及时认证，但是暂不抵扣，为以后抵扣提供便利。四不能抵扣到能抵扣四不能抵扣到能抵扣-进项税转入进项税转入 为了尽量扩大抵扣，纳税人购进固定资产、无形资产和不动产时，最好不要专用于免税工程和简易征收工程，而是与应税工程混用，这样购进时，就可以抵扣进项税。如果只能专用于免税工程和简易征收，也应在取得发票后，及时认证，但是暂不抵扣，为以后抵扣提供便利。五能抵扣到不能抵扣五能抵扣到不能抵扣-进项税转出进项税转出 进项税转出，是指已经抵扣了进项税，但是又发生了不得抵扣的情形，应当将相应的进项税，自当期进项税中扣减，无法确定进项税的，按照实际本钱计算应扣减的进项税额。五能抵扣到不能抵扣五能抵扣到不能抵扣-进项税转出进项税转出举例如下：A公司2021年1月购进一批原料，进项税是60万元，在2月申报1月增值税时，全额抵扣了，但是在3月份原料被盗，与被盗的原料对应的进项税是10万元，由于这10万元不会再产生与之匹配的销项税，所以这10万不得抵扣，但由于在2月申报时抵扣的60万中，包含着不得抵扣的10万，所以，应自3月份其他可以抵扣的进项税中，转出10万元。五能抵扣到不能抵扣五能抵扣到不能抵扣-进项税转出进项税转出 如果用于应税工程的固定资产、无形资产和不动产，在抵扣进项税后，又专门用于免税工程、简易征收工程或被依法撤除，也应计算不得抵扣的进项税。按以下公式计算：不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值*适用税率折旧年限选择对进项税转出的折旧年限选择对进项税转出的影响？影响？五能抵扣到不能抵扣五能抵扣到不能抵扣-进项税转出进项税转出提示：如果该转出不转出，那么少缴增值税，留下极大的隐患。为防止已经抵扣进项税的固定资产、无形资产、不动产再做进项税转出，纳税人应尽量维持固定资产用于应税工程。无法确定该进项税额的，按照当期实际本钱计算应扣减的进项税额。六不得抵扣进项税的划分六不得抵扣进项税的划分纳税人应该按照进项税抵扣的规定，及时区分不得抵扣的进项税。如果实在无法区分，按照以下公式计算不得抵扣的进项税：不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额当期简易计税方法计税工程销售额+免征增值税工程销售额当期全部销售额六不得抵扣进项税的划分六不得抵扣进项税的划分比方：适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税工程、免征增值税工程而无法划分不得抵扣的进项税额，就必须按照公式计算不得抵扣的进项税额。提示：主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进展清算。七进项税抵扣的风险七进项税抵扣的风险-多抵扣多抵扣 从上述规定可以看出，进项税抵扣的风险之一是多抵扣，一是抵扣了不该抵扣的进项税，二是该作进项税转出时，没有转出。多抵扣进项税，导致纳税人少缴增值税。多抵扣进项税，导致纳税人少缴增值税。八进项税抵扣的风险八进项税抵扣的风险-少抵扣少抵扣 进项税抵扣的另一风险是少抵扣，一是该抵扣的，没有抵扣，如没有在开票之日起180天之内认证通过，导致不能抵扣。二是该做进项税转入时，没有及时转入。少抵扣进项税，导致纳税人多交增值税。少抵扣进项税，导致纳税人多交增值税。九进项税抵扣的经济分析九进项税抵扣的经济分析 进项税抵扣的好处是两个：一是降低本钱，二是缓解现金流压力。进项税是纳税人自己在购进货物或效劳时，支付给对方的，是自己花的钱，如果不能抵扣，那么不能抵扣的进项税计入本钱。能抵扣没有抵扣，那么降低本钱的好处也主动放弃了。纳税人抵扣进项税，可以少缴税款，缓解现金流的压力。十进项税抵扣风险的控制十进项税抵扣风险的控制 为控制进项税抵扣的风险，纳税人应健全抵扣机制，包括制定发票管理制度，纳税申报流程制度等。通过制定发票管理制度，防止出现该取得发票没有取得发票，该及时抵扣没有及时抵扣的情况发生。通过纳税申报流程制度，及时发现应该做进项税处理的事项，该转出就及时转出，该转入及及时转入，防止多抵扣和少抵扣情况的发生。十、税收优惠十、税收优惠 清包工清包工 以清包工方式提供建筑效劳，是指施工方不采购建以清包工方式提供建筑效劳，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑效劳。费、管理费或者其他费用的建筑效劳。可以选择适用简易计税方法计税可以选择适用简易计税方法计税十、税收优惠十、税收优惠 甲供工程甲供工程 甲供工程，是指全部或局部设备、材料、动力由工甲供工程，是指全部或局部设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。程发包方自行采购的建筑工程。可以选择适用简易计税方法计税可以选择适用简易计税方法计税十、税收优惠十、税收优惠 老工程老工程 建筑工程老工程，是指：建筑工程老工程，是指：一一?建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证?注明的合同开注明的合同开工日期在工日期在2021年年4月月30日前的建筑工程工程；日前的建筑工程工程；二未取得二未取得?建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证?的，建的，建筑工程承包合同注明的开工日期在筑工程承包合同注明的开工日期在2021年年4月月30日日前的建筑工程工程。前的建筑工程工程。可以选择适用简易计税方法计税可以选择适用简易计税方法计税十、税收优惠十、税收优惠 境外工程境外工程 一工程工程在境外的建筑效劳。一工程工程在境外的建筑效劳。二工程工程在境外的工程监理效劳。二工程工程在境外的工程监理效劳。三工程、矿产资源在境外的工程勘察勘探效三工程、矿产资源在境外的工程勘察勘探效劳劳境内的单位和个人销售的上列效劳和无形资产免征增境内的单位和个人销售的上列效劳和无形资产免征增值税，但财政部和国家税务总局规定适用增值税零税值税，但财政部和国家税务总局规定适用增值税零税率的除外率的除外十一、异地工程纳税规定十一、异地工程纳税规定国家税务总局2021第17号公告一般纳税一般纳税人人新项目一般计税11%全部价款+价外费用全部价款和价外费用扣除支付的分包数的余额向建筑服务发生地的国税预缴2%，再向机构所在地国税纳税申报老项目简易计税（可选）3%全部价款+价外费用-支付的分包向建筑服务发生地预缴3%，再向机构所在地纳税申报特定行为（两种）简易计税（可选）3%全部价款+价外费用向建筑服务发生地预缴3%，再向机构所在地纳税申报小规模纳小规模纳税人税人老项目和新项目简易计税3%全部价款+价外费用-支付的分包向建筑服务发生地预缴3%，再向机构所在地纳税申报十一、异地工程纳税规定十一、异地工程纳税规定1.建筑业纳税人，不管一般和小规模，都要先向建筑效劳发生地预缴税款，然后再向机构所在地纳税申报2.当使用一般计税方式时，不管新工程还是老工程，预缴率都是2%，当使用简易计税方式时，不管是一般纳税人还是小规模纳税人，预缴率都是3%3.预缴和纳税申报都是在国家税务局。十一、异地工程纳税规定十一、异地工程纳税规定计算应预缴税款公式计算应预缴税款公式 2%应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)(1+11%)2%3%应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)(1+3%)3%。纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。十一、异地工程纳税规定十一、异地工程纳税规定扣除支付的分包款，应当取得的合法有效凭证扣除支付的分包款，应当取得的合法有效凭证一从分包方取得的一从分包方取得的2021年年4月月30日前开具的建筑日前开具的建筑业营业税发票。业营业税发票。上述建筑业营业税发票在上述建筑业营业税发票在2021年年6月月30日前可作为预日前可作为预缴税款的扣除凭证。缴税款的扣除凭证。二从分包方取得的二从分包方取得的2021年年5月月1日后开具的，备日后开具的，备注栏注明建筑效劳发生地所在县市、区、工程名注栏注明建筑效劳发生地所在县市、区、工程名称的增值税发票。称的增值税发票。三国家税务总局规定的其他凭证。三国家税务总局规定的其他凭证。十一、异地工程纳税规定十一、异地工程纳税规定预缴税款时，需提交以下资料预缴税款时，需提交以下资料一一?增值税预缴税款表增值税预缴税款表?；二与发包方签订的建筑合同原件及复印件；二与发包方签订的建筑合同原件及复印件；三与分包方签订的分包合同原件及复印件；三与分包方签订的分包合同原件及复印件；四从分包方取得的发票原件及复印件。四从分包方取得的发票原件及复印件。纳税人应建立预缴税款台账，区分不同县市、纳税人应建立预缴税款台账，区分不同县市、区和工程逐笔登记全部收入、支付的分包款、已扣区和工程逐笔登记全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的发票号码、已预缴税款以除的分包款、扣除分包款的发票号码、已预缴税款以及预缴税款的完税凭证号码等相关内容，留存备查。及预缴税款的完税凭证号码等相关内容，留存备查。十二、混合销售与兼营十二、混合销售与兼营 混合销售混合销售 一项销售行为如果既涉及货物又涉及效劳，为混合一项销售行为如果既涉及货物又涉及效劳，为混合销售。销售。混合销售三个混合销售三个“一把握一把握 一项销售行为一项销售行为 一个购置方一个购置方 一种税，即或销售货物或销售效劳。一种税，即或销售货物或销售效劳。十二、混合销售与兼营十二、混合销售与兼营 兼营兼营 纳税人销售不同税率的销售货物、加工修理修配劳纳税人销售不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、效劳、无形资产或者不动产，并且这些经营活务、效劳、无形资产或者不动产，并且这些经营活动间并无直接的联系和附属关系。动间并无直接的联系和附属关系。兼营行为三个兼营行为三个“两个两个 两种业务两种业务 两个以上消费者两个以上消费者 两种以上税率两种以上税率十二、混合销售与兼营十二、混合销售与兼营 税率确实定税率确实定 混合销售：从事货物的生产、批发或者零售的单位混合销售：从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售效劳缴纳增值税。按照销售效劳缴纳增值税。例：门窗生产公司销售给顾客甲门窗例：门窗生产公司销售给顾客甲门窗5000元，并元，并提供安装，属于混合销售提供安装，属于混合销售 一项销售行为一项销售行为 一个购置方：顾客甲一个购置方：顾客甲 就缴纳增值税就缴纳增值税只缴一种税，按主要经营工程来确定十二、混合销售与兼营十二、混合销售与兼营 税率确实定税率确实定 兼营：销售适用不同税率或者征收率的，应当分别兼营：销售适用不同税率或者征收率的，应当分别核算销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法核算销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：适用税率或者征收率：未分未分别核别核算销算销售额售额兼有不同税率兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。或者不动产，从高适用税率。兼有不同征收率兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。产或者不动产，从高适用征收率。兼有不同税率和征收率兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。无形资产或者不动产，从高适用税率。谢谢 谢谢叶静叶静扫描二维码关注中天财税咨询公众号扫描二维码关注中天财税咨询公众号 结结 语语