易县狼牙山香泉谷温泉度假区专项项目

第一章 总 论1.1项目名称、性质及建设单位1.1.1项目名称保定易县狼牙山香泉谷温泉度假区建设项目1.1.2项目性质新建1.1.3项目建设单位项目建设单位：狼牙山中凯大酒店集团有限公司1.2项目概况1.2.1建设地点项目建设地点在易县西山北乡港里村玫瑰园处。1.2.2建设规模及内容建设规模：本项目占地面积约983711平方米（约1475亩，其中可建设用地198.4亩）。本项目共分为五大区，分别是香泉谷游客接待中心区，湿地公园区，香泉谷温泉度假酒店区，香泉谷花卉博览园区以及玫瑰产业园区。综合经济技术指标见下表：表 1-1 综合经济技术指标表序号项目指标（）1用地面积983711（1475亩）2总建筑面积873793建筑基地面积68943.404道路广场面积1962255水体面积88661（功能水面积：3948）6绿地面积6422157绿地率65%8容积率9%9建筑密度0.06具体用地规划分见下表：表 1-2 规划用地平衡表序号用地名称占地面积占总用地面积/%可建设用地指标1香泉谷游客接待中心区238728（358亩）24.2780亩2湿地公园区202929（305亩）20.68/3香泉谷温泉度假酒店区195327（292亩）19.7994亩4香泉谷花卉博览园区258469（388亩）26.3112.3亩5玫瑰产业园区84258（126亩）8.545.5亩6后勤保障区4000（6亩）0.416.6亩合计1475亩198.4亩具体区域划分如下表：表 1-3 建设内容概况表序号主要建筑物、构筑物名称单位工程量一香泉谷旅游接待中心区1香泉谷商业水街162182游客接待中心20143小食街52824酒吧街72815风雨桥2928小计m233723二湿地公园区1水上表演项12假山瀑布项13生态栈道项14水源工程项1三香泉谷温泉度假酒店区1香泉谷温泉度假酒店156822餐饮会议中心57773香泉谷温泉综合楼55684香泉谷室内温泉馆101815精品酒店接待中心10006百香谷养生木屋4087百香谷美食坊2068香谷石板廊1859中式汤院136810日式汤院50011南洋式汤院172012温泉区园建70013香泉谷游客服务中心6666.70 14香泉谷婚纱摄影基地3333.35 15香泉谷购物中心2333.35 小计m247295四香泉谷花卉博览园区1游客接待中心m219562客栈酒店m24298小计m26254五玫瑰产业园区1游客接待中心m22361六后勤保障区1员工宿舍楼30002总仓库5003洗衣房500小计4000总计m2873791.2.3建设期限本项目建设期从前期准备、立项，而后进入项目准备阶段、项目施工阶段、项目竣工验收阶段。规划年限为2017年2019年，共3年。项目计划启动时间2017年5月，正式开工时间2017年11月，2019年8月竣工，并投入运营。1.2.4资金结构项目总投资53010.83万元人民币。由固定资产投资和铺底流动资金组成，其中固定资产投资为52825.73万元人民币，铺底流动资金185.10万元人民币。固定资产投资包括建筑安装工程费用48240.12万元人民币，设备购置及安装费用2500万元人民币，其他费用3047.00万元人民币，预备费用1538.61万元人民币。1.2.5资金筹措项目所需资金共53010.83万元，其中项目资本金22000万元。资金筹措方式：全部为狼牙山中凯大酒店集团有限公司自筹。1.3项目定位本项目以市场为导向、资源为依托、创意为核心，综合运用美学、景观学、休闲学、旅游学、环境学、历史学、文化学等学科的理论知识，将项目地旅游资源进行创意化开发，使其成为有看头、有玩头、有住头、有乐头的休闲体验型旅游目的地，实现产业和区域的联动发展。以温泉度假为最大卖点，以生态环境为基底，以诗情画意为情境，以旅游休闲、体验农业、度假地产、户外运动为良好互动，以创意化开发、精品化建设为原则的多业态组合型旅游休闲综合体。总体布局为“一带两核五区”。一带为景观水带，两核为温泉核心和商业水街核心，五区为香泉谷游客接待中心区，湿地公园区，香泉谷温泉度假酒店区，香泉谷花卉博览园区以及玫瑰产业园区。主题定位：结合项目花卉资源打造“香草文化主题温泉”形象定位：“画里的香谷，梦里的清泉”目标定位：狼牙山香泉谷旅游度假区共分为香泉谷游客接待中心区，湿地公园区，香泉谷温泉度假酒店区，香泉谷花卉博览园区以及玫瑰产业园区五个功能区域，结合旅游创意产品及龙门湖水库欢乐世界、狼牙山牡丹园等周边度假项目，将该项目打造成为一个集休闲、度假、养生、娱乐、观光于一体的国内最具特色的4A级“香草文化”主题温泉旅游度假区。1.4结论本项目属于旅游业，符合产业结构调整指导目录（2011年本）鼓励类第三十四项“旅游业”第2条“乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情游及其他旅游资源综合开发服务 ”，项目符合国家产业政策。从项目地资源条件来看，项目地块地势平坦，远处群山环绕，近处花海飘香，具有较好的组合景观资源，田园风光秀丽，人文景观丰富，山水相映，自然、人文景观皆备，民风淳厚，气候宜人，是一处游览观光、滨水娱乐、生态体验、避暑度假皆宜，具有良好开发前景的旅游区。同时也面临着众多发展机遇与限制因素。因此本区亟需顺势而发，将自身良好的资源优势和区位优势向市场优势和产品优势转变，立足市场需求，以水为特色和核心吸引物，深入开发旅游资源，积极谋划开发复合性、特色性、体验性和参与性较强的旅游产品，逐步完善旅游各项配套服务功能，打造华北第一温泉度假休闲胜地，为人们提供一个亲近大自然及文化休闲的度假目的地。该项目的建设有力的促进城市基础设施的发展，加快该城市的建设步伐。并促进易县旅游业的发展，在巩固提升生态游、民俗游的基础上，着力抓好休闲游、会展游的开发，同时带动第三产业群体，拉动经济发展，促进当地经济发展，促进地方经济发展。因此，保定易县狼牙山香泉谷温泉度假区建设项目正是一项落实科学发展观的民心工程，一项关系县容县貌乃至该县发展的工程。综上所述，该项目建设完全必要可行。表1-4 主要技术经济指标表序号指标单位数量备注一建设基础数据1规划用地面积亩14752可建设用地亩198.43总建筑面积平方米873794年耗电量万KWh1611.125年耗天然气量万m46.86年耗水量万吨111.217年耗标煤量吨2643.678规划期年39建设期月28二财务数据1总投资（项目报批总投资）万元人民币53010.831.1固定资产投资万元人民币52825.731.2铺底流动资金万元人民币185.102营业收入（年均）万元人民币187503营业税金及附加（年均）万元人民币84.384增值税（年均）万元人民币937.505总成本费用（年均）万元人民币7862.726利润总额（年均）万元人民币9865.417所得税（年均）万元人民币2466.358税后利润（年均）万元人民币7399.06三财务评价指标1利税总额万元人民币10887.282财务内部收益率（所得税前）%18.693财务净现值（所得税前）万元人民币18717.534投资回收期（所得税前）年7.235总投资利润率%18.616总投资净利润率%13.967总投资利税率%20.548盈亏平衡点（年均）%29.80第二章 项目背景及市场分析2.1编制依据1 国务院关于投资体制改革的决定（国发【2004】20号）。2 国家发展改革委关于实行企业投资项目备案制指导意见的通知（发改投资）【2004】2656号）3 和的通知（河北省人民政府冀政【2005】32号）4 国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知发改投资20071169号5中华人民共和国旅游法（2013.4.25通过，2013.10.1实施） 6中华人民共和国城乡规划法（2007.10.28通过，2008.1.1施行） 7中华人民共和国土地管理法（1986.6.25颁布，2004.8.28修正） 8中华人民共和国水法（2002.8.29） 9中华人民共和国防洪法（1997.8.29） 10风景名胜区条例（2006.9.19通过，2006.12.1实施） 11娱乐场所管理条例（2006.1.18通过，2006.3.1实施） 12河北省旅游条例（2003.8.24颁布，2006.8.23修正） 13河北省大气污染防治条例（2000.8.24颁布，2006.8.23修正） 14河北省水污染防治条例（1997.11.25通过）12河北省人民政府关于加快发展旅游业的实施意见冀政201222号15河北省旅游业发展“十三五”发展规划纲要16国家林业局、河北省人民政府颁布的生态环境建设和生态旅游开发相关文件17保定市旅游业“十三五”发展规划 18易县志19 承办单位提供的相关基础资料2.2建设背景（一）世界旅游业背景世界旅游组织预测21世纪旅游业将成为世界第一大产业，到2020年全球游客人数将达15亿，总收入达2万亿美元。未来10年旅游业是世界经济领域发展最快的行业之一，而我国的旅游业近年发展速度也很快，据联合国世界旅游组织预测，到2015年中国将成为世界上第一大入镜旅游接待国和第四大出境旅游客源国。届时入境旅游人数可达1亿人次左右，国内旅游人数可达28亿人次左右，实现国内居民平均出游两次。旅游总收入可达2万亿人民币。（二）国内旅游业背景目前，我国国民经济保持持续平稳较快发展，居民收入较快增长，人民生活水平显著提高，人均GDP已突破6000美元的新阶段，进入休闲消费的爆发性增长时期，旅游业迈入休闲度假发展阶段，休闲度假需求成为主体。我国公众假日、休息日、带薪休假等休息时间趋近于中等发达国家水平，国民旅游消费需求已经达到爆发性增长的基线，一个巨大的旅游消费市场正在加速形成。我国消费结构升级加快，居民旅游消费支出占居民总消费支出比重不断增加，旅游将成为城镇居民生活的基本内容和刚性需求。乡村旅游的目标市场主要以城镇居民为主，随着我国城镇化的快速推进和城镇人口规模日益扩大，消费水平的提高和闲暇时间的增加，越来越多的城镇居民热衷于到农村寻根忆祖，吃农家饭，住农家屋，干农家活，享农家乐，乡村旅游目标市场迅速扩大。（三）河北省旅游业背景在“十一五”期间，河北省旅游业实现了持续快速发展，产业规模不断扩大，产业结构逐步优化，产业素质明显提升，产业效能有效释放，旅游业对全省社会经济发展带动作用不断增强，全面完成了各项规划目标。在刚刚过去的“十二五”，基本建成旅游规模宏大、产品结构合理、设施配套完善、管理服务优良、市场竞争力强、游客满意度高的旅游大省,将旅游业建设成为全省实现和谐发展、绿色发展、统筹发展的战略性支柱产业。“十三五”规划中，到2020年，将河北省建设成为中国著名的休闲、度假和观光旅游目的地，旅游产业规模、质量、效益达到旅游强省发展水平，旅游业成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。（四）保定市旅游业背景古城保定兼有平原、湖泊、湿地、丘陵、山地、亚高山草甸的地区，是中国优秀旅游城市，有国家级AAAAA级景区2处（白洋淀、野三坡），国家AAAA级景区8处，世界地质公园2处，国家重点风景名胜区1处，国家地质公园3处，国家森林公园4处。境内群山西峙，沃野东坦，植被繁茂，山明水秀。既有避暑的凉城，又有泛舟的湖泊。野三坡世外桃源，神奇俊美；白洋淀苇绿荷红，胜似江南；白石山、大茂山巍峨耸立，云蒸霞蔚；天桥瀑布、龙门天关飞流直下，气象万千；西胜沟峡谷龙潭，峰回路转，北岳庙历览千年，风采依然；万顷桃园“乱花渐欲迷人眼”，空中草原“浅草才能没马蹄”；紫荆关畿南第一天下险，古栈道地下长城世间奇。为进一步发展保定旅游业，保定市“十三五”规划纲要中指出：借助“中国历史文化名城”、“中国优秀旅游城市”两大品牌，积极整合区域优势旅游文化资源，全面实施旅游业提升计划，开展“京畿胜境醉美保定”品牌创建工程，把我市建设成为国内知名的旅游目的地、京津冀休闲度假旅游基地。（五）易县旅游业背景易县位于河北中部、保定市西北部，地理坐标东经1145111537，北纬39023935。北倚巍巍太行山，南临华北大平原，地处北京、天津、石家庄三角地带，在“大北京”经济圈辐射之内。县城距北京120公里，距天津160公里，距石家庄200公里，距保定60公里。总面积1417平方公里。易县隶属于河北省保定市，下辖9个镇、17个乡、1个民族乡，2013年人口55.74万。易县旅游资源极为丰富，人文景观众多，自然景观独具特色：已建成荆轲塔，易县易州镇荆轲山村西的荆轲山上，是一处国家级重点文物保护单位。古塔始建于辽乾统三年，即公元1103年，明万历年间，清康熙、乾隆年间均进行过修葺，现塔旁还存有记述当时重修状况的石碑，塔东侧原建有圣塔院寺，现仅保留些遗迹，据县志记载，塔西侧土丘为荆轲衣冠冢，荆轲馆也建于此地；狼牙山风景区，狼牙山是座英雄的山，也是是座雄奇险峻、景色秀丽的名山。狼牙山是国家级森林公园、国家AAAA级旅游景区和省级爱国主义教育基地；老子道德经，老子道德经位于易县城内的龙兴观遗址，是一处国家级重点文物保护单位，历经1200多年的沧桑。道德经幢，始建于唐开元26年（公元738年）。其时，唐玄宗李隆基认为老子是他的远祖，故亲自为“老子道德经”作注，并刻石立幢经传后世；紫荆关，紫荆关位于易县西北45公里的紫荆岭上，秦汉称上谷关，东汉名五阮关，宋、金、称金陂关，元代以后称紫荆关，此关与居庸关、倒马关合称为“内三关”，是我国九大名关之一；清西陵，清西陵位于河北省易县永宁山下，距北京125公里。清西陵是世界文化遗产，国家AAAA 级旅游景区。它是清朝四个皇帝陵、三个皇后陵以及一些王公、公主、妃子园寝的陵墓群。西陵的陵园建筑达5万多平方米，共有 殿宇千余间，石建筑和石雕百余座，是中国规模最大、保存最完整、品种最齐全的清代皇家陵墓群之一，是中国两千年来陵寝建筑艺术最杰出的代表；战国影视城，易县影视城在易县麻屋庄村112国道旁边，易县战国影视城自1997年4月奠基至1998年完成了秦街、燕市、训练场、古作坊、侯爷府、外城墙等为主的一期工程建设，是电影荆轲刺秦王的拍摄外景场地。2.3项目优势1.区位优势明显，客源市场巨大保定位于华北平原北部、河北省中部，与北京、天津构成黄金三角，互成掎角之势，自古是“北控三关、南达九省、地连四部、雄冠中州”的“通衢之地”。保定市京津冀经济一体化地区中心城市之一，依托高铁、高度公路、客运专线、国道及机场形成的立体交通网，京津冀众多发达城市可短时抵达目的地，游客通达性和可进入性较高。区域交通网络完备，交通方式多样，中远程客源市场辐射力愈来愈强。本项目位于保定市易县西山北乡，距离保定市区约1小时车程，地理位置优越。2.区域旅游联动性强本项目周边有众多旅游景点，龙门湖欢乐世界、狼牙山风景区、清西陵、满城汉墓等景区是周边众多城市的旅游目的地，已形成了稳定的客源和产生了良好的品牌效益，而本项目作为区域内稀缺的温泉产品，借力已臻于成熟的客源市场，利用差异化的产品，可成为区域旅游格局内重要的一环。3.区域生态环境优越项目用地生态环境优越，拥有丰富的地理资源，地块周围群山环绕、花海飘香、河水穿境而过，周边拥有较好的景观资源，视野开阔，山水相融。综合配套优势突出。狼牙山香泉谷温泉旅游度假区客群面向整个保定市及周边区域。项目定位清晰，各大板块整体开发，互为配套补充，高档的住宿设施、娱乐设施和服务设施，项目前期综合配套较具优势。2.4发展机遇及挑战1.国民休闲时代到来，旅游市场需求井喷国家经济持续健康稳步的发展，国民收入持续增加，为国民休闲时代到来提供了坚实的物质支撑。据国家统计局公布数据显示，2015年中国人均GDP约为8016美元，作为国家重要经济带之一，京津冀经济圈的人均GDP更高。数据显示，京津冀经济圈的北京和天津人均GDP已进入中等发达国家水平，2015年，北京、天津人均GDP均超过1.7万美元，河北也达到6500余美元，旅游业步入成熟的度假旅游经济，休闲需求和消费能力日益增强并出现多元化趋势。这是本项目发展的良机，旅游市场开发潜力巨大。2.自驾游快速发展我国正在进入休闲时代和汽车时代，人均汽车拥有量大大增加，居民私家车拥有率出现爆炸性增长，并带来自驾车休闲度假需求的快速增长。近年来，随着经济社会快速发展，京津冀地区居民生活水平大幅度提高，购买力不断增强，购买私家车的热情持续高涨。私家车扩大了人们的生活半径，提高了人们的生活品质，增加了城市居民出游的比例与频率。国内城镇居民人均可支配收入和闲暇时间的增加、汽车产业的高速发展和公路网络的成熟都为自驾游提供了良好的条件，自驾车旅游正在成为我国城镇居民出游的最主要方式。3.旅游市场机遇好自国家对传统节假日进行调整后，人们的法定节假日增多了，加上周末，国民的公共假期已经达到115天，人们外出休闲度假的时间越来越多。另一方面，随着社会、经济的发展，人们也越来越注重享受生活，注重健康与养生。催生了旅游度假产业，本项目在这样的背景下定位规划，会得到飞速的发展。2.5市场分析一、区域竞合项目调研1.区域旅游项目调研尽管保定有众多景点，但景点与景点之间较为分散，大部分景点知名度不足，游客大多为一日游，逗留过夜的群体较少。保定休闲度假产品明显匮乏，主要以生态自然风景、民俗人文景观及一些观光休闲产品为主，参与性低，参与性、娱乐性、享受性不突出，旅游产品开发没有立足市场需求，远不能满足游客需求，无法与现阶段旅游市场需求相适应。保定知名且具有一定知名度的温泉项目只有一家大午温泉，温泉项目相对缺乏。针对区域内休闲度假产品极为匮乏、温泉产品相对缺乏、产品品牌效应不突出、旅游开发同质化严重的情况，本项目打造温泉项目具有抢占市场的领先优势。在项目的打造营销过程中，依托周边旅游市场已经形成的区域影响力和客源市场，加强与周边发展较为成熟的旅游项目联动，成为区域内旅游线路上不可或缺的一环，这将会给景区前期市场拓展形成积极效应。2.区域温泉项目竞争分析针对项目开发类型，对周边区域代表性温泉旅游度假项目进行调研，重点分析河北省区域内知名温泉度假区，主要对这些景区资源特色和业态分布分析，获悉了周边区域竞争项目的总体特征，确立了本项目旅游产品的开发导向。大午温泉度假村同属于保定地区，项目体量较大，配套较丰富，温泉水储量丰富，具有一批稳定的客源，游客对项目的评价也比较高。本项目建成后，大午温泉度假村将成为最直接、最大的竞争对手。从周边区域的温泉项目来看，由于华北地区温泉产达发展较成熟，已经形成比较成熟的温泉度假目的地，知名温泉项目遍布本项目周边。这些项目距离本项目都在高铁经济圈或高速经济圈2小时车程范围内。相对本项目一定的规模优势，也各自形成了一定的主题与特色。所以本项目必须找到特有的主题形式。本项目将走中高端路线，根据自身独特花海资源，以差异化策略，打造急养生、文化、休闲、体验于一体的“香草温泉”，温泉产品主题化、景观化、精致化，构建项目核心竞争力。二、目标市场定位与客源细分1.市场空间定位客源地空间结构细分有助于确定和预测主要目标客源市场的地域分布，是制订相应旅游开发和营销策略的客观依据。通常把整个市场区分为核心市场、补充市场和机会市场三个层次。核心市场是指出游人数占总人数40-60%的地区，是客源市场的主体；补充市场的旅游者人数占旅游地接待人数的比例仅次于核心市场，一般是总量的20-30%，并且潜力很大，如果开发得当，可以转化为核心市场；还有待开发的，来访者人数少但出游人数日渐增长的地区，可划分为机会市场，占总量的5-10%。核心市场：以保定市、石家庄、北京、天津等城市客源为核心客源狼牙山香泉谷温泉旅游度假区以温泉开发和“香草”文化为主要特色的休闲度假项目，无论从经济实力上还是地理区位上，保定、石家庄、北京等城市都应当是香泉谷温泉度假区重点的旅游开发市场，还会是现阶段发展以及很长时间内必须牢牢把握的基本市场主体。拓展市场：河北省其他城市及周边省份客源河北省是旅游大省，旅游资源非常丰富。保定，位于华北平原北部、河北省中部，与北京、天津构成黄金三角，互成掎角之势，自古是“北控三关、南达九省、地连四部、雄冠中州”的“通衢之地”。保定以前为直隶省会，是直隶总督驻地，也是河北省最早的省会，从1669年至1968年，长期是河北的政治、经济、文化中心。保定是京津冀地区中心城市之一，高铁经济带上的重要一环。机会市场：国内其他主要客源地、国外市场客源第一、随着国内人民生活水平不断提高，休闲度假成为越来越普遍的理念，狼牙山香泉谷温泉旅游度假区，恰好迎上了这股浪潮，若能稳步发展，有机会成为国内的度假胜地。第二，随着中国的国际地位愈发重要，国际交流的日趋频繁，到中国旅游的国际友人也日渐增多，借着这股风潮，国外市场也应考虑其中。2.市场细分温泉游客：主要针对商务会议、企业旅游、家庭度假、养生爱好者等人群，这几类人消费意愿强，注重享受，可重点推出温泉养生产品，温泉理疗中心、温泉药草养生中心、花卉美肤等沐浴产品，增加过夜率和重游率。养生游客：主要针对热衷于养生的人群，该类人群注重享受，注重膳食平衡，消费能力不错，停留时间长，可以重点推出温泉养生、健康会所、养生咨询等产品，供其所需，增加其停留时间。文化体验游客：主要针对热衷文化体验的人群，这类游客目的性较强，可重点推荐文化温泉旅游产品，并在度假城点缀多样的文化景观和小品，营造文化度假的氛围。乡村休闲游客：主要针对家庭、企业、旅行社，这类人群主要是结伴而来，消费能力极强，可重点推出花海梯田旅游产品，这类产品交互性高，参与性强，可满足此类人群需求。自驾游游客：主要针对有车一族，该类人群自驾而来，大多和家人、朋友一起过来，年级偏轻，消费能力很强，利用温泉的体验和文化的体验，给游客以新鲜感，增加其重游意愿。银发度假游客：主要针对银发一族，该类人员多以集体形式出现，对休闲、养生需求量较高，强调舒适，停留时间长，可以重点推出养生套餐、一对一服务等产品，由于老年人行动不方便，更要强调服务，才能增加重游率。体育运动游客：主要针对运动爱好者，这些人群富有激情、勇于挑战，对刺激惊险的旅游产品需求较高，可重点推出自行车训练营、攀岩训练营、蹦极等旅游产品，使其流连忘返。生态休闲游客：主要针对热衷于休闲观光旅游群体，这类人群对自然景色需求比较旺盛，如若景色迷人，该类人群会长时间停留，可以重点推出多种景观组合，在构景中多下功夫，增加该类人群的过夜率。民俗体验游客：主要针对民俗爱好者，该类人群对民俗文化消费意愿较高，如若对当地民俗产生了兴趣，会长时间停留，重点推出民俗温泉体验、民俗景观观赏体验等产品，满足其消费需求，增加停留时间。经上述分析，本项目市场前景广阔，具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，因此，项目是可行的。第三章 建设规模及建设条件3.1建设规模3.1.1建设规模本项目占地面积约983711平方米（约1475亩）。总体布局为“一带两核五区”。一带为景观水带，两核为温泉核心和商业水街核心，五区为香泉谷游客接待中心区，湿地公园区，香泉谷温泉度假酒店区，香泉谷花卉博览园区以及玫瑰产业园区。总建筑面积87379，道路广场硬化面积196225，水体面积88661（功能水面积：3948），绿地面积642215。3.1.2场址选择本项目拟建于保定市易县，规划范围为易县西山北乡港里村玫瑰园处，占地面积约983711平方米（约1475亩）。本项目交通便捷、自然环境优越，配套设施齐全，具备开工条件。项目选址符合保定市及所属易县用地规划的要求。场区附近有满足项目建设的基础设施，此地交通便利，附近水文地质状况良好，适用于建设本工程项目。3.1.3土地权属类别及占地面积本项目规划用地约983711平方米（约1475亩）。土地类别为建设用地，土地手续完备，项目用地符合国家用地政策。3.2建设条件3.2.1 自然地理条件易县位于东经11451-11537，北纬3902-3935，地处河北省中部，太行山东麓北端，华北平原西北边缘，易县位于保定市北部，北部及东北部与涞水县相连，南部与徐水县、满城县接壤，西部与涞源县毗邻，东部与定兴交界。境内地貌，有山地、丘陵、平原三种类型。从西向东南由山势陡峻逐趋平缓，境内深山区和浅山区，在海拔300-1813米之间，约占1230.5平方公里。境内主要有北易水、中易水、南易水、漕河和拒马河五条主要河流。3.2.2气象条件易县属东部季风区，暖温带半干旱地区，大陆性季风气侯特点显著，四季特征分明，春季干燥多风、夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥，年平均气温12.9，最热日平均26.6，风速冬季平均1.8米秒，夏季平均1.5米秒，冬季日照66%，最大冻土深度为54厘米，当地极端最低气温-26.5，最高气温42.7，冬季采暖室外温度-8，地震裂度为7度，多年平均降水量631.2mm，平均无霜期188天，年最长结冻日145天。3.2.3地震烈度依据建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）及建筑抗震设计规范（GB50011-2010），本项目建筑抗震设防类别为标准设防类（丙类），所在地抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，所属的设计地震分组为第二组。3.2.5经济条件易县经济发展迅猛，建有农业高科技示范园和新兴工业区，是亚洲最大的吊索具生产基地，工业发展已形成吊索具制造、汽车及零部件、石油物探装备和食品加工等主导产业。农业上形成了商品粮、蛋鸡、肉鸡、瘦肉型猪、蔬菜、奶牛养殖、林果等主导产业，成为全国商品粮大县、商品粮基地县、节水工程示范县和瘦肉型猪基地县；外向型经济更为活跃，对外交往十分频繁，合作卓有成效，全区初步形成结构合理、特色明显、潜力巨大的经济发展格局。2013年，易县生产总值完成92.3亿元、增长8.3%;全部财政收入5.38亿元、增长12%，其中公共财政预算收入3.38亿元、增长12.2%;固定资产投资完成92.5亿元、增长26%;农民人均纯收入5220元、增长12.4%，城镇居民人均可支配收入16289元、增长4%;社会消费品零售总额34亿元、增长14.4%。2013年，易县粮食产量达8443万公斤，比2011年增长3.1%;全年收购烟叶969.5万公斤，实现收购总值1.78亿元，均价达18.39元，比2011年提高3.31元。2012年新栽桑2000亩，养蚕2万张，产茧735吨，蚕丝业总产值达1.12亿元。果品、肉类、蔬菜产量分别达到20万吨、7.7万吨、27.3万吨，新增食用菌500万棒。2012年，易县规模以上工业增加值完成37.58亿元、增长14%。民营经济组织312家，开发项目累计完成投资1.5亿元。2013年，易县个接待游客267万人次，实现旅游总收入7.7亿元，分别增长12%、15%。3.4.4交通运输易县水虽属山区，但交通运输十分方便，铁路、公路齐备，京原铁路从北部穿过，高易铁路与京广铁路相连。公路四通八达，京广西线、津同、易保、易定、泥岭、良川等主要干线交汇于县城，乡村公路纵横交错。3.3施工条件3.3.1施工场地项目建设地点有空地可做为本期工程的施工场地，无须另外租用施工场地，施工场地可达到“三通一平”条件。3.3.2施工道路建设项目位于易县境内。交通便利，满足施工条件。3.3.3施工能源施工用电由易县市政统一供应；施工生产、生活用水均由自备井供应。施工用氧气、乙炔气由施工单位自备，分散供应，在施工过程中应注意安全。第四章 项目建设用地分析4.1项目选址该项目位于易县西山北乡港里村玫瑰园处，地理位置优越，周边交通便利，基础设施配套齐全，环境清新。项目选址符合易县及所属保定市旅游用地规划的要求。项目附近有完善的基础设施，此地交通便利，附近水文地质状况良好，适用于建设本工程项目。4.2项目建设用地分析规划用地平衡表序号用地名称占地面积占总用地面积/%可建设用地指标1香泉谷游客接待中心区238728（358亩）24.2780亩2湿地公园区202929（305亩）20.68/3香泉谷温泉度假酒店区195327（292亩）19.7994亩4香泉谷花卉博览园区258469（388亩）26.3112.3亩5玫瑰产业园区84258（126亩）8.545.5亩6后勤保障区4000（6亩）0.416.6亩合计1475亩198.4亩4.3土地费用 本项目土地费为6.5万元/亩，总土地费用为1289.60万元，已计入到固定资产投资估算表中，详见第十二章固定资产投资估算表。第五章 建设方案5.1项目总体构思5.1.1项目建设原则（一）休闲导向 休闲旅游已经成为世界范围内旅游业发展的大趋势。本规划在旅游产品设计、旅游功能建设、旅游形象口号塑造等方面准确把握休闲旅游发展要求，紧扣“香草文化温泉”主题，突出深入自然、体验自然、享受自然的特色。（二）市场导向 本规划以市场需求为导向，针对不同地区、不同类型的客源市场，采取不同的营销方式，推出不同的旅游产品，以特色开拓市场，尽快提高保定易县狼牙山香泉谷温泉度假区市场知名度，将其建设成为具有极强吸引力的旅游休闲景区。 （三）生态导向 遵循旅游经济的内在发展规律，培育资源节约型、环境友好型的绿色旅游体系。按照国家旅游局和环境保护部编制的全国生态旅游发展规划（20162025）要求，本规划在产品和项目设计方面强调生态理念，重视保护良好的河、山、林生态环境，在景区经营管理方面，力图通过水循环技术、绿色能源技术等手段确保狼牙山香泉谷旅游区的生态环境得到彰显和提升。 （四）创意开发 以市场为导向、资源为依托、创意为核心，综合运用美学、景观学、休闲学、旅游学、环境学、历史学、文化学等学科的理论知识，将项目地旅游资源进行创意化开发，使其成为有看头、有玩头、有住头、有乐头的休闲体验型旅游目的地。5.1.2 设计理念与构思结合项目区的资源禀赋和市场需求，采用“资源+市场+形象+产品”的综合化开发手法，突出品牌化、特色化、休闲化、精品化等规划理念，全力打造“五味俱全”的综合精品旅游区，实现产业和区域的联动发展。5.2总图布置5.2.1总图布置原则以香草主题温泉为最大卖点，以生态环境为基底，以诗情画意为情境，以旅游休闲、体验农业、度假地产、户外运动为良好互动，以创意化开发、精品化建设为原则的多业态组合型旅游休闲综合体。 5.2.2建设方案根据项目的场地条件与资源开发现状，充分考虑功能完善和旅游发展的需要，结合各方面的因素综合考虑，总体布局为“一带两核五区”的战略发展布局。一带：景观水带；两核：为温泉核心和商业水街核心；五区：香泉谷游客接待中心区，湿地公园区，香泉谷温泉度假酒店区，香泉谷花卉博览园区以及玫瑰产业园区。5.2.2.1香泉谷游客接待中心区香泉谷游客接待中心区位于项目东部，占地面积为238728平方米，约合358亩，承担度假区接待、集散、餐饮、购物等功能。公交总站在本区东部靠近公路附近建设公交总站，衔接易县城市公交系统，实现易县到度假区便捷交通体系。生态停车场占地面积约39726平方米，其中包括大巴车位51个及小车停车位540个，满足游客停车需求。空中观光小火车总站规划设计空中观光轨道，空中观光小火车总站位于生态停车场西部，是度假区空中观光小火车的起点和终点，打造度假区特色游览方式体验，360度全景俯瞰，度假期景观尽收眼底。百花仙子主体广场占地面积约为12990平方米，以百花仙子故事为主题元素，打造特色主体景观休闲广场，可定期或不定期举行花艺主题活动，积极邀请游客参与。游客接待中心占地面积为1107平方米，层高为两层，建筑面积2014平方米，具有度假区介绍、旅游咨询、游程信息、导游、休息、通讯、邮电、便民服务、投诉处理和安全提示、游客集散等基本功能。景观湖景观湖融入岸边建筑景观、主题广场景观，与音乐喷泉动静互补，形成特色景观湖。香河叠水景观沿河岸根据地形、地貌、河床的等高将河道采取截流形式，在河道中间，形成三段叠水瀑布景观。休闲亲水带河岸边除了设置休闲木栈道之外，设置六到八处亲水平台和多处亲水石阶，河岸以大型圆石进行点缀，形成香河原石滩，两岸形成水乡景观带，夜晚以装饰灯带及射灯点缀。利用亲水平台和桥梁为载体，展现温泉沐浴文化。商业水街挖掘当地传统建筑特色，提取传统建筑元素，将历史文化与现代商业完美融合，结合北部流水景观，打造一条既有古建气息，又具有现代时尚商业氛围的急购物、娱乐、休闲、文化、旅游等多种业态于一体的商业水街。建筑基底面积13479平方米，建筑总面积16218平方米，打造成前店后厂的院落形式，以后院加工，前院经营的模式将院落变为旅游经济场所，实现足不出户型的旅游致富，另一方面从打造特色、聚集人气角度出发，策划建设以当地传统建筑、传统作坊、传统民俗、传统文化展示为特色的全新式民俗体验商业水街。主要设有纪念品商店、农家工艺坊、手工坊、油坊、醋坊、布坊、面坊、豆腐坊等。风雨桥风雨桥横跨水体景观，串联度假区南北交通，同时承载一定的景观作用。音乐喷泉喷泉随音乐起舞，或直射天宇、或交叉织网、或弧成穹顶，形成具有一定视觉冲击的音乐喷泉景观。演艺舞台演艺舞台临近百花仙子主题广场而设，定期或不定期举行文艺演艺活动，汇集各地精华演艺节目和时尚娱乐元素，增加度假区旅游人气。小食街小食街位于百花仙子主题广场西侧，建筑基地面积4962平方米，建筑总面积5282平方米，以当地特色小吃为主题特点，给游客提供餐饮服务，让游客深度体验当地饮食文化。酒吧街沿流水景观两侧建设滨水酒吧街，建筑基底面积4458平方米，建筑总面积7281平方米，结合水上音乐喷泉，临水而坐，观赏湖光十色，品尝鲜酿美酒，宁静而又热闹、低调而又浪漫，给游客带去独一无二的格调享受。5.2.2.2湿地公园区湿地公园区位于项目地西部，占地面积202929平方米，约合305亩，依托上游湿地资源，打造湿地观光、水上运动、滨水休闲等多种业态。水上运动表演水上运动表演区面积约为49948平方米，主要包括水上竞技表演、滑水表演、摩托艇表演、水上漂等活动，积极邀请游客参与，提高游客体验度。假山瀑布以大小不一的不规则石头垒砌形成高差，水流从石头凹凸缝隙处丝丝串出，利用灯光效应，交错辉映，形成假山瀑布景观。生态湿地利用生态学原理，对原生态湿地系统加以保护，并进行景观塑造，塑造生态湿地景观，并为游客提供亲近、感受、体验自然的场所。生态栈道沿香河两侧设置滨水休闲生态栈道，让游客休闲中欣赏湿地。水源工程以现状为基础，对河流、池塘等进行梳理，使水系连通，增加湿地自净和净化能力，形成河、溪、堤、岛、湾、塘等多种水景观形态，为多种生物的繁衍创造适宜的生境，并增加雨水蓄积能力。5.2.2.3香泉谷温泉度假酒店区香泉谷温泉度假酒店区位于项目地西北部，占地面积195327平方米，约292亩，主要设有香泉谷温泉度假酒店（含餐饮会议中心）、百香谷温泉园区（含综合接待楼、养生木屋）、香泉谷精品酒店、后勤保障区等产品。生态停车场位于香泉谷度假酒店区主入口处，有小车位205个，满足温泉区停车功能。香泉谷温泉度假酒店占地面积4396平方米，建筑面积15682平方米，设有接待大堂、休闲吧及客房等功能，其中客房241间，休闲吧可容纳78人。餐饮会议中心占地面积2419平方米，建筑面积5777平方米，其中包房10间，可同时容纳600人就餐；会议室设有9间，其中320人会议室1间，180人会议室2间，65人会议室1间，44人会议室2间，20人会议室3间，可同时容纳约900人开会。香泉谷温泉综合接待楼占地面积2293平方米，建筑面积5568平方米，其中一层为接待大堂、更衣室（男女各714个）、淋浴区（男女各32个）等功能，二层设有72人休息大厅、桌球室、乒乓球室、健身房等康体运动功能设施，三层为各式特色SPA按摩房功能，其中中式按摩房4间、VIP按摩房8间，泰式按摩房4间 ，沐足室8间，棋牌室6间、泰式SPA5间。百香谷室内温泉馆结合百花仙子神话典故，利用室内温泉馆、景观园林打造，以及各种适合的温泉沐浴，将该区打造成适合家庭游乐以及情侣浪漫沐浴的欢乐温泉泡浴区。温泉馆区域面积10181平方米，分为花神池（消毒池）、木香泉组合、药香泉组合、精油泉组合、香泉水疗池、按摩池、花儿儿童戏水池、懒人床、香海池（海浪池）、小食坊、水吧、香泉休闲泳池、滑板冲浪等产品。香泉谷露天养生温泉区结合香草主题及百花仙子神话典故，打造出最具特色的香草文化主题温泉泡池区。包括花仙子组合、林香泉组合池、香泉无边泳池、香泉水疗池、樱谷泉、枫林泉、香谷石板泉、百香谷美食坊等产品。香泉谷精品酒店区占地面积约46668平方米，结合水体景观，打造精品主题酒店业态，给游客提供多种酒店住宿体验。包括精品酒店接待中心、百香谷养生木屋、中式汤院、日式汤院、南洋式汤院。接待中心为一层建筑，建筑面积1000平方米，室外设有临时停车位43个，内部设有服务台、休息区、工作间、公共洗手间等服务功能，主要负责为客人提供问询、展示、接待等服务功能；养生木屋为单层建筑，共计8栋，单栋建筑面积约51平方米，每个木屋室外设有泡池1个，面积约为7平方米，水深0.45米；日式汤院为一层建筑，共计10栋，单栋建筑面积约50平方米，每栋主要功能为1间客房、1处客厅、1个室外观景休闲平台及无边汤池；南洋式汤院为两层建筑，共计10栋，单栋建筑面积约为172平方米，每栋主要功能为3间客房、1处客厅、1个室外观景休闲平台及无边汤池；中式汤院为两层建筑，共计6栋，单栋建筑面积约为228平方米，每栋主要功能为5间客房、1处客厅、1个棋牌室、1个室外观景休闲平台及无边汤池。5.2.2.4香泉谷花卉博览园区占地258469平方米，约338亩，依托玫瑰花和油菜花等为基础，打造花海观花、花卉加工、住宿休闲等业务形式。主要设有游客接待中心、客栈酒店、游客休息区、香泉谷花海公园（含油菜花田和玫瑰园区域）、香谷花卉交易中心、花卉深加工生产基地等项目。客栈酒店为高低错落的休闲住宿建筑，层高为2-3层，建筑面积4298平方米，沿花海边缘布置，主题突出，特色鲜明，与玫瑰花海、油菜花海浑然一体，触目可及之处，仿佛一幅优雅的油画，带给游客舒心别样的住宿体验。游客接待中心为一层建筑，建筑面积1956平方米，主要服务于花卉博览园游客，提供游客接待、咨询、休息、餐饮、购物等功能。香谷花卉交易中心主要提供玫瑰花加工品展示及交易功能，包括玫瑰酱、玫瑰酒、玫瑰茶、玫瑰花干蕾、玫瑰精油、化妆品、花卉食用品以及其他加工品交易。游客休息区设施休息亭，给游客提供一个赏花、休憩的场所。香泉谷花海依托现有花田优势、打造形成观光、婚拍、休闲、娱乐等多种功能于一体的花海观光项目。5.2.2.5玫瑰产业园区占地面积为88258平方米，约126亩，主要设有游客接待中心、玫瑰园、玫瑰观赏园等产品。5.2.2.6后勤保障区设有员工宿舍楼，员工食堂、总仓库、洗衣房、员工篮球场、网球场等功能，为度假区能够正常运营及员工发的生活起居提供保障。5.2.3旅游服务设施规划5.2.3.1规划原则1.以客源市场为导向，以环境容量、旅游需求、建筑容量、交通条件、景观设计及环境保护等为依据，合理布置旅游服务设施，划分确定旅游服务设施级别、规模和建设时序。2.以具有吸引力的温泉度假产品与完善的旅游服务设施吸引游客，建立旅游服务标系统，以高质量的旅游服务设施提高游客重游率。3.旅游服务标识系统双语化、国际标准化，旅游服务方式灵活多样。5.2.3.2游客接待中心规划分别在香泉谷游客接待中心区、香泉谷花卉博览园区、玫瑰产业园区设置游客接待中心，在香泉谷温泉度假酒店区设置香泉谷温泉综合楼和精品酒店接待中心，为游客提供便捷服务。香泉谷游客接待中心区修建游客接待中心，为度假区核心接待设施，该中心设有游客接待、旅游展示厅、度假区介绍、咨询服务厅、商业街、物品寄存、投诉受理区、百花仙子主题广场、生态停车场及公共洗手间等功能。香泉谷温泉度假酒店区内的温泉综合楼和精品酒店接待中心主要服务于温泉度假区内的游客，为游客提供咨询、温泉售票、酒店住宿等服务。香泉谷花卉博览园区和玫瑰产业园区内的游客接待中心主要设置各体验项目的咨询售票处、服务点。5.2.3.3旅游住宿设施规划以市场为导向进行总量控制，根据游客接待量的预测，对度假区拟建住宿服务设施的档次、功能进行总量控制与合理布局。近中期旅游住宿服务设施科满足基本的住宿需求，以市场互补性、特色的住宿服务设施吸引游客。随着本度假区的发展成熟，中远期旅游住宿设施以丰富类型及合适体量，满足游客旅游住宿需求。5.2.3.4旅游购物服务设施规划旅游购物服务满足游客消费需求，以地方旅游商品为特色，促进当地旅游商品开发创新；主要有原生态瓜果蔬菜产品、地方特产等，增强游客旅游体验与消费的融合。旅游购物服务设施主要设置于香泉谷游客接待中心区和香泉谷花卉博览园区，主要包括商业古街和香泉谷花卉交易中心。5.2.3.5餐饮服务设施规划餐饮作为旅游六要素之首，是衡量度假区发展水平和管理水平的重要标准。随着度假区发展水平的不断提高，游客量日益增多，对旅游餐饮的环境、种类、特色和数量的要求也越来越多样化，这就要求度假区不断完善旅游餐饮设施和水平，形成较强吸引力，延长游客逗留时间。本度假区餐饮服务设施主要分布于香泉谷游客接待中心区、香泉谷温泉度假酒店区，主要包括小食街、酒吧街和餐饮会议中心。5.2.3.6旅游解说服务设施规划主要针对项目地旅游资源、产品特色、景点布局、游戏设计、旅游形象、宣传口号等进行解说，主要包括游客服务中心、入口服务区等主要集散地、道路交叉口等。公共信息图形符号符合GB/T10001.1的规定。5.2.3.6.1交通导引解说系统在度假区内主要交叉口设置交通导引标识，提供方向指示、距离指示、安全警示灯。道路交叉口、景点入口等地方设立交通指引牌，标明“你所在位置”、指引方向、距离、安全注意事项等。山地危险地段设置明显标志及齐备、有效的防护措施，特殊地段有专人看守。5.2.3.6.2度假区解说系统度假区解说系统有软件部分（解说员、咨询服务等）和硬件部分（导游图、解说牌、资料展示栏等）组成。对于度假区景点解说牌而言，全景牌示、景点牌示、忠告牌示等各种类型必须齐全，图文并茂对度假区景点概况、分布、游览时间等加以说明。表4.1 度假区解说牌设计与布置项目设计要求功能及内容1.指导：如入口标志、欢迎标志、指示标志（指引方向、距离等）2.教育：科普解说牌、文化解说牌、一般解说牌等3.管理：包括违反规章或法规的明示、警告、限制或禁止的游客活动设置原则1.设置在游客最容易发现、方便使用的地方2.避免可能对游客或设施造成危害的因素，如道路交叉口、坡度较小的路面3.解说牌设置应注意与周围景观的融合，尽量减少环境破坏，可适当突出度假区主题、形象特色4.尽可能选择在游客欣赏景色时能得到最大舒适感的地点选材尽可能使用当地特色材料，如木、竹、石料等，增进环境和解说主体的整体协调，增强美感。设计1.统一度假区内解说牌大小、规格等，注意大小、形式设置与周围景观的和谐融合2.解说牌设施应注意数量适中，避免由于过多的解说牌导致视觉污染3.对解说牌进行定期维修，保持其长久的自然性4.排面大小应以能让游客清晰看清为首要条件5.文字设计应力求简洁、清晰、悦目、精确、有条理；尽量用日常生活用语来解说要传达的内容；标题力求突出主旨，字体尽可能使用印刷体，英文不应全部使用大写字母6.解说牌的文字高度（H）一般为牌面高度的0.024倍，横写一行应占5/3H，字间隔为7/6H，而整个牌面上下左右以各留10%的空白为佳7.解说牌设计应图文并茂，强调色彩搭配，建议选用颜色依次为：绿底白字、白底蓝字、蓝底白字、白底绿字等；如采用地图等较复杂的图示，则应选用较浅的底色。5.2.4基础设施工程规划5.2.4.1旅游交通系统规划道路系统规划度假区内道路系统分为：市政道路、园区主路、园区次路、园区支路和步行道。市政道路红线宽度为18米，园区主路红线宽度为16米，园区次路红线宽度为7-10米，园区支路红线宽度为4-7米，步行道宽1.5-3米。道路交叉口道路交叉口的通行能力对整个道路资源的利用和潜力的发挥起着决定性的作用，本度假区内道路交叉口均采用平面交叉口形式。停车场系统停车场规划