万科质量管理精髓第三部分质量管理执行篇登堂入室篇

第三部分：质量管理执行篇（登堂入室篇）目录Part 9 、房地产项目工程质量管理标准Part 10 、房地产项目工程质量管理Part 9房地产项目工程质量管理标准12你公司的质量标准质量与尊严12公司的质量标准同约定的要求，包括其在安全、使用功能及其在耐久性能、环境保护等方面所有明显和隐含能力的特性总和。问题一：什么是相关标准规定？合同约定？问题二：哪些是与安全、使用功能、耐久性能、环境保护有关？（各举三个例子）质量是什么？建筑工程施工质量验收统一标准中定义：反映建筑工程满足相关标准规定或合国家质量标准您的质量标准质量与尊严12公司的质量标准国家相关法律法规简介：建筑工程施工质量验收统一标准建设工程质量管理条例房屋建筑工程质量保修办法其他专项工程国家验收标准国家质量标准公司质量标准质量与尊严12公司的质量标准建设工程质量管理条例第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。国家质量标准公司质量标准质量与尊严12公司的质量标准国家质量标准公司质量标准质量与尊严你公司的质量标准是什么？以客户满意为标准怎么做客户才满意？61%52%60%68%12公司的质量标准客户工程质量满意度调查结果（某地国家质量标准公司质量标准满意度调查客户关注重点客户质量标准标准的统一说明：总体呈上升趋势。2005年，在各专业系统中是提升最快的，但绝对值仍是最低的。2005年集团总体满意度为82%。质量与尊严产集团公司调查数据库）历年工程专业满意度80%60%40%20%0%200220032004200521公司的质量标准国家质量标准公司质量标准满意度调查现场调查结果公布客户关注重点客户质量标准标准的统一质量与尊严12公司的质量标准客户关注的质量重点是什么？2003年抱怨的前三位：铝合金/塑钢门窗、墙面、阳露台2004年抱怨的前三位：铝合金/塑钢门窗、墙面、楼地面/顶棚国家质量标准公司质量标准满意度调查客户关注重点客户质量标准标准的统一质量与尊严客户的抱怨=我们关注？国家质量标准12公司的质量标准公司质量标准满意度调查客户关注重点客户质量标准标准的统一质量与尊严2.铝合金/塑钢门窗（含配件）磨合期发生比例%n=61634稳定期发生比例%n=34619磨合期稳定期发生比例%n=962533.墙/屋梁1.入户门4.楼地面/屋面/顶棚5.给排水设施（给排水管、阀门）30211816171188463326248.安防、门禁、智能化系统 12 4 167.线路、灯具、开关、插座、配电箱等电气工程 11 4 1510.装饰工程，包括抹灰、涂料、吊顶、地板、墙地砖等 12 3 1511.暖通工程，包括空调、采暖、通风及室内环境9.橱柜、护栏、信报箱、五金配件等部品13.单元/单体公共设施12.燃气设施6.洁具14.公共区域：绿化、园林建设、小区内道路、市政配套15.施工现场管理109777655333233151210101098铝合金、墙/屋梁质量问题突出,主要表现在配件、渗漏方面;另外,入户门、楼地面/屋面/顶棚存在的问题比例也较多,主要表现在入户门锁、划痕、楼面裂缝、墙体不平整等方面。2005年抱怨前四位12公司的质量标准国家质量标准公司质量标准满意度调查客户关注重点客户质量标准标准的统一质量与尊严客户质量标准的特点对渗漏水、裂缝无法接受注重使用功能关注观感质量关心质量的耐久性能允许质量有瑕疵，但希望及时维修整改12公司的质量标准客户的质量标准就是你的质量标准你的质量标准就是要能够经受得起客户的挑剔客户是我们存在的所有价值客户满意是检验工作好坏的最终标准国家质量标准公司质量标准满意度调查客户关注重点客户质量标准标准的统一质量与尊严21公司的质量标准国家质量标准公司质量标准满意度调查客户关注重点客户质量标准标准的统一质量与尊严工程观感质量标准工程统一做法建筑工程施工质量验收统一标准基本工序节点细节做法标准交付标准12质量与尊严国家质量标准质量标准质量与尊严汗青计划客户的声音换个角度看质量无借口公道自在人心，万科的汗青计划12质量与尊严千古流芳还是明镜高悬？国家质量标准万科质量标准质量与尊严汗青计划客户的声音换个角度看质量无借口12质量与尊严千古流芳还是明镜高悬？国家质量标准公司质量标准质量与尊严汗青计划客户的声音换个角度看质量无借口12质量与尊严国家质量标准公司质量标准质量与尊严汗青计划客户的声音换个角度看质量无借口12质量与尊严国家质量标准公司质量标准质量与尊严汗青计划客户的声音换个角度看质量无借口12质量与尊严国家质量标准公司质量标准质量与尊严汗青计划客户的声音换个角度看质量无借口汗青计划客户的声音换个角度看质量无借口12质量与尊严国家质量标准公司质量标准质量与尊严从客户和物业的角度看工程国家质量标准公司质量标准质量与尊严汗青计划客户的声音换个角度看质量无借口12质量与尊严质量是企业品牌的底线，没有质量就没有未来。我们没有任何借口去推卸质量责任，不能胜任即被淘汰！项目的成败与您社会价值息息相关Part 10房地产项目工程质量管理1 质量策划2 合理工期3.设计前期介入管理4 施工过程质量控制5 对供方的质量管理输出建立质量管理体系策划的重要性确定质量目标质量管理体系PDCA质量持续改进循环的第一步，确定目标与公司宗旨的一致性，分配资源和固定职责确定质量目标工作内容53421质量策划策划的重要性确定质量目标目标成果体现质量管理体系质量目标：总体质量水平：鲁班奖、XX杯重要分项工程质量指标：渗漏水率、裂缝防治、其他细项质量标准工程管理流程符合度：体现项目内部管理水平53421质量策划策划的重要性确定质量目标目标成果体现质量管理体系工程管理指导书+防水体系等各种分项工程标准53421质量策划大连公司项目管理策划书北京公司防渗漏体系南昌公司项目管理指导书建筑工程全面质量管理手册（中海）策划的重要性质量管理体系建立质量管理体系的作用：确定质量目标1、减小失误概率2、持续保证成功3、系统性控制风险4、职责清晰重要性ISO9000-2000体系层级检查评估改进3421质量策划供应过程监控方施工管理人员落实各项管理制度数量）策划的重要性重要性确定质量目标质量管理体系评价质量管理体系的四个方面ISO9000-2000体系层级过程是否已被识别并适当规定职责是否已被分配程序是否得到实施和保持在实现所要求的结果方面，过程是否有效需要那些流程配置合理人力资源（每万平方 贯彻商管理、监理管理、样板数量、监理人员制度、交楼验收等等）？（材料采购、施工过程中如何 甲检查评估改进明确质量管理过程中各相关部门程和管理制度，定了完善的流程制度）、成本部、营销部、客户关系中心各自责任，监理单位责任，承包商责任直到满足质 设 量 计 目 部 标（工序检查）3421质量策划集团项目评估公司检查评比项目部抽检监理公司质量监控承包商质量保证体系集团项目评估公司检查评比项目部抽检监理公司质量监控策划的重要性确定质量目标质量管理体系重要性ISO9000-2000体系层级检查评估改进承包商应建立完善的多级质量保证体系 ：工人自检班组自检质量员检验，保证资料（砼试块、钢筋抽检报告等）审查多级检查：承包商监理公司项目部工程部集团工程部质量管理体系层级承包商质量保证体系重点3421质量策划策划的重要性确定质量目标重要性质量管理体系ISO9000-2000体系层级检查评估改进定期检查评估与改进1、监理公司除每天日常监理外并应对重要分项工程进行专项检查，对安全文明施工应每周检查一次2、项目部每周对承包商进行工地巡检评比各总包单位3、月度检查评比评比项目部名次1、检验监理工作是否弄虚作假、承包商自检体系是否正常运转，人员架构有无缺失2、找出施工质量的系统性偏差：工艺、工序、工期问题3、组织各承包商相互学习先进经验4、处罚是必要的手段缺陷一定要整改关闭！IMPORTANT53421质量策划53421质量策划回顾：1、质量策划的主要内容是什么？2、如何评价质量管理体系？3、质量管理体系中应体现的两个重点是什么？534标准工期：考虑正常的技术间歇、组织间 歇、特殊季节（麦收、秋收、梅雨）和自然条件影响而编制出的正常施工周期。最短工期：考虑正常的技术间歇和自然条件影响，通过加大施工单位成本投入而编制出的最短施工周期。21合理工期工期确定关键线路施工间歇销售配合合理工期范例：北京区域标准工期计算表深圳，上海区域标准工期计算表5工期确定关键线路施工间歇销售配合合理工期消防审查报建工程规划许可证开工证及监督登记单体报建施工图审查勘察、设计、监理、桩基、总包合同备案安全、质量监督手续规划成果销售许可证开盘基础施工主体结构施工砌筑工程室内水电安装防水施工内檐装饰室外配套工程竣工备案园建绿化工程桩基施工门窗安装外檐装饰外架拆除竣工验收3421合理工期把控关键线路，合理穿插搭接早强剂、提高标号等措施。土方夯实回填每30cm回填一次，分层夯实，环刀取样。砼混凝土浇捣后强度达到1.2N/mm2后才能上人。加气块砌筑1天砌筑高度不得超过1.5m，2天砌完，7天后顶砖，15天（含顶砖时间）后才能开始粉刷。粉刷分层粉刷，每层间隔五天。防水表干时间（聚氨酯8h，JS涂膜4h）和实干时间（聚氨酯24h，JS涂膜8h）。地坪养护7天后才能上人。工期确定关键线路施工间歇销售配合合理工期53421合理工期桩基成桩后28天达到龄期，开始试桩可采用销售配合是公司经营需要，必须服从大局必须按照合理最短工期排定增加必要的成本以保证质量工期确定关键线路施工间歇销售配合必须安排相应技术措施和后期整改维修合理工期53421合理工期工期确定关键线路施工间歇销售配合坚持合理工期要求前期工作延误、销售配合、经营压力等对工期的压缩合理工期项目经理职责所在坚持合理工期要求是职业项目经理的职责！没有合理工期不可能有优质工程！53421合理工期53421设计的前期介入管理工程部对设计方案图的读图意见别墅设计的前期介入管理53421施工过程质量控制内业文档管理材料控制样板引路制度成品保护工序检查质量巡检制度竣工验收53421项目文档管理办法工程项目归档文件目录夹文档记录台账施工过程质量控制内业文档管理5材料控制满足技术标准和环保要求质量稳定可靠材料选用室内环境污染控制作业指引.doc大厂产品选用要求现场控制样板引路制度成品保护工序检查质量巡检制度竣工验收工程材料设备使用管理指引.doc经过考察的产品地域差别地方规定原材料产地适应地域特点3421施工过程质量控制品牌产品选用要求现场控制样板封存材料样板间材料封样材料对样变动都必须通过材师陪同，任何对已 料，也应进行材料封样。方供货 料进 三现场专设一间材料样板间，由求工程 和监理人员理，分类 材料工程师负责管贴标签有序陈列，均可调出样板到现场进行对并建立材料样板入库台帐。任 样，用完后及时归还。已有何人进入材料样板间，都必须 封样的材料第一次进场时，有材料工程甲供和 招标完成后，项目经理部应要时，甲方工程师 合约部或材料供应商 别提供封样材料，同时存档合同或定样时所规定的技术规格、要求。对非甲供的其它重要材必须进行现场对样，并对现确定样板的场对样情况做出书面记载。料工程师。样板引路制度成品保护工序检查检查制度竣工验收53421施工过程质量控制材料控制杂或特殊的，可邀请供应商进基本要求现场控制材料合同交底组织交底交底内容。材料规格项目经理部组织监理、总包进行集中交底，对于材料工艺复技术标准行交底 供货周期订货方式样板引路制度成品保护工序检查质量巡检制度竣工验收53421施工过程质量控制材料控制基本要求现场控制材料进场验收甲供材料乙供材料工程师组织监理公司、对材料当场进行对样；应商是否按要求提供了产品合格证明、质量检告；安排监理公司根据范、技术标准、合同要承包商必须向监理公司进行报 承建商验，验收要求必须符合国家规 检查供范、现行技术标准、政策、法 合格的规规定的要求；重要的乙供材 验报料：如钢筋、水泥、砌块，项 国家规目经理部会同监理公司将另行 求对材进行抽 料 样 进 检 行 查 抽，样 由 送 项 检 目。部人员见证取样送检。样板引路制度成品保护工序检查质量巡检制度竣工验收53421施工过程质量控制材料控制交楼标准间：解决设计缺陷和功能问题完成时间：在大面积装修施工开始前完成标准：按交楼标准完成整套房间的全 部施工作用：检验设计合理性、材料部品效果，确保工程产品满足营销、设计要求和客户正常使用要求。材料控制样板引路制度交楼标准间施工样板间工艺样板成品保护工序检查检查制度竣工验收53421施工过程质量控制施工样板间：范围：每一家总包单位、每一种户型作用：1、检验各家总包单位及分包商的质量水平，及早发现质量缺陷2、让各承包商明白万科的质量要求。3、经过验收的施工样板间作为施工的质量标准。材料控制样板引路制度交楼标准间施工样板间工艺样板成品保护工序检查检查制度竣工验收53421施工过程质量控制工艺样板：确定工序质量标准，控制大面积施工范围：每一道关键工序时间：关键工序施工前要求：按要求做样板，样板的施工工艺和质量合格后，才能大面积施工。注意事项：工艺样板的实施时间必须尽量提前，给设计修改和工艺改进预留足够的时间。样板引路制度交楼标准间施工样板间工艺样板成品保护工序检查质量巡检制度竣工验收53421施工过程质量控制材料控制工艺样板：材料控制样板引路制度交楼标准间施工样板间工艺样板成品保护工序检查检查制度竣工验收53421施工过程质量控制样板引路制度成品保护工序检查质量巡检制度竣工验收讨论：成品保护的作用53421施工过程质量控制材料控制材料控制样板引路制度成品保护工序检查成品保护方案审核合理安排工序实施并维护成品保护样板验收各负其责的原则成品保护交验成品保护体系示例竣工验收检查制度53421施工过程质量控制样板引路制度成品保护工序检查检查制度后浇带：两侧做挡水圈，上面模板覆盖线管：钢筋支架保护观测点：铁盒保护竣工验收柱：先覆膜再包角楼板：加垫块保护楼梯角保护53421施工过程质量控制结构类材料控制检查制度竣工验收涂料施工前对开关面板的保护线盒采用铁皮保护53421施工过程质量控制开关箱盒材料控制样板引路制度成品保护工序检查成品保护工序检查检查制度整框包裹窗下框保护竣工验收门下框保护玻璃保护53421施工过程质量控制铝合金保护材料控制样板引路制度橱柜整体覆盖大理石台面整体覆盖室内涂刷前地面整体覆盖木地板地面整体覆盖桥箱内覆盖样板引路制度保护成品保护工序检查竣工验收电梯门口侧壁覆盖保护检查制度53421施工过程质量控制装进户、户内门瓷砖阳角保护材料控制镜花洒子马桶盒镜子检查制度竣工验收洗脸盆洗脸盆龙头浴缸马桶地面给水管砂浆保护53421施工过程质量控制水管设备五金保护材料控制样板引路制度成品保护工序检查检查制度竣工验收53421施工过程质量控制全装修工程成品保护材料控制样板引路制度成品保护工序检查全装修工程成品保护方案目的：工序检查表的建立主要是填补过程控制的空白，使之在分步骤验收中规定更具体。内容：确定项目工程师和监理公司的检查比例；简要阐述该施工步骤需控制的主要技术要点。执行：编制完善的工序检查表应作为合同签订的附件，要求监理公司和承包单位按工序检查表格要求进行验收工作。范例：竣工验收材料控制样板引路制度成品保护工序检查工序检查表检查实施细则质量巡检制度53421施工过程质量控制工序检查一览表铝合金门窗工序检查表53421施工过程质量控制材料控制样板引路制度成品保护工序检查工序检查表检查实施细则检查制度竣工验收工序检查表检查实施细则编制：由项目经理部组织项目成员和监理公司，联合制定实施细则，保证工序检查能够落实。内容：规定总包施工计划的编制必须符合工序验收要求；规定不同施工阶段需采用的表格；规定总包单位建立和深化报验的工作次数、检验批；规定违反工序施工的处罚措施等。材料控制样板引路制度成品保护工序检查工序检查表检查实施细则质量巡检制度竣工验收53421施工过程质量控制材料控制样板引路制度成品保护项目工程师应不定期对现场质量进行专项检查；项目工程师对检查的情况应该有详细的记录；项目经理应定期检查工程师日常巡检的记录，并作为考核的依据之一。建立项目工程师现场质量巡视制度项目经理部应建立工程师日常质量巡视制度；工序检查质量巡检制度竣工验收53421施工过程质量控制材料控制样板引路制度成品保护工序检查质量巡检制度竣工验收建立项目定期质量检查制度各地区公司对现场的质量应进行分级控制；各地区公司工程管理部应制定项目管理评估检查制度，定期对各项目进行横向检查。目的是为提高项目质量管理水平，使各项目工程质量均衡发展并不断提高。各项目经理部应组织监理公司联合制定项目定期质量检查计划。针对不同项目的特点，作为公司工程管理部检查制定的延伸，应该更具体。53421施工过程质量控制由物业公司组织，项目经理部、监理公司、承包单综合验收 包单位参与，其中物业公司在该阶段仅做专项式检 范围：室内 采 每套房间楼梯间等公共部位外立面 收方面的检查。用的表格范例如 室外配套工程 得竣工备案证；现场所有工作项附件所示。取专项验收 目已经完成；设计变更核对完毕；交房标准核验、完成；房屋钥匙已移交；公共部位.doc 收立面、室外.、外验、配套工程监理公司完成验收并提交验收报告。试、计划：管 项目经理部配合物业公司编制验收计划，并划。并组织召开预验 中的 项验收格范例如附件所示。收准备会，规定验收.doc的表 由一线公司分管工程的领导组织召开地盘竣工正式验收会。材料控制样板引路制度有效；监理公司提交工整改：项目经理部负责组织督促问题整改关闭情况。计划 打压测试。采用由项目经理部组织，监理公司、物业公司、承位参与进行综合验收。竣工交楼综合验收 竣工交楼综合验检查表.doc 检查表.doc条件：室内专项验收问题已关闭；室内清洁工作已对完毕；工序检查表记 竣 楼 合 气通球试验、电气相位测 程竣工报告。给水：项目经理部负责编制项目部内部验收计给水打压专项验收 外窗淋水专.doc各项事物安排，包括缺点的指标。计划范例如附件所示。成品保护工序检查质量巡检制度竣工验收项目部预验收计划.xls项目部验收物业公司验收53421施工过程质量控制53421施工过程质量控制材料控制样板引路制度成品保护工序检查检查制度竣工验收5重要性沟通方法从产品开发的流程：拿地设计报建建造销售投诉处理物业管理中不难发现，几乎每个环节都离不开与我们合作的供方，如果供方提供的产品和服务能满足我们的要求，则我们的工作质量和效率就会大大提高。3421对供方的质量管理输出重要性沟通方法供方项目管理团队地产公司过程评估建构立体管理输出体系户理念客管理流程工艺标准供方施工班组后评估供方高层53421对供方的质量管理输出万科地产的内部分析 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选华尔街日报（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。万科为什么能有这样的成就？它又是怎样获得这些成就的？下面我们将做一个简单的讨论。首先我们将对公司的管理、产品、销售、文化和品牌方面做简单的分析。我们将重点分析万科的文化和销售。然后，用内部因素评价(IFE)矩阵对万科的内部环境作出分析。最后，将会用SWOT分析对万科的整体做出评价。下面是对万科内部整体的分析：第一，管理方面的分析。它是所有的权力都集中在总部，总公司与子公司、总公司职能部门与子公司职能部门之间也并不完全是指挥与被指挥、领导与被领导的关系，而是根据发展的需要和职能的种类，有些部门总部集权的程度极高，比如财务管理部门、资金管理部门、规划设计部门等；而其他职能部门，包括营销企划部门、工程管。同时，万科内部形成了万科“忠实于制度”、“忠实于流程”的价值观和企业文化，这些制度和规范得以自觉和充分落实。万科在制度和流程管理上有不少创新，把很多具体事务性的工作上升到了制度和流程层面，这些标志着企业系统的健全和成熟。譬如，企业如何对待媒体采访，如何对待媒体的负面报道，就各有一款专门的制度来指引、来规范，制度内容中涉及了负面报道的定义、适用范围和接待负面报道的流程等条款，还有“要避免沟通内容成为采访内容”的字句。在国内很多企业还不太会接待媒体采访时，万科已经把应对媒体不同种类的问题都制度化了。万科制度之规范、条款之专业、逻辑之严密见于字里行间。第二，在产品方面。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。第三，在销售方面。万科4P营销分析1.产品策略分析 在万科,有一支与众不同的设计师团队,他们围着市场转,在赢得市场的同时,注重对品味与文化的追求。万科的设计人员与传统设计院的设计师最大的不同之处是市场意识强。2.价格策略分析 万科人强调“精品意识”，所以其房产的价格比同行业高出1000多元，消费者也会趋之若鹜，然而万科更明白消费者需求才是巨大的市场所在。3.促销策略分析 酒店展销会的形式进行促销活动，已被万科一段时间广泛运用于深圳及珠江三角洲等楼盘使用，取得了很大的成功，这种展销会的展销期均定于周五至周一，以便市民在假日泣临酒店展销会现场参观认购。4.渠道策略分析 1）异地营销渠道策略 2）关系营销渠道策略 3）隐性营销渠道策略 4）与超市等消费品融合的营销渠道策略 万科其余竞争力分析万科其余竞争力分析 市场定位准确 战略管理能力 主业规模经济 第四，在文化和品牌方面。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。王石本人的价值理念和做事风格在企业价值观的内部传播上起到了关键的作用。万科的工作牌后面有个小卡片，上面印着万科的核心价值观。那就是：第一，客户是我们永远的伙伴；第二，人才是万科的资本；第三，阳光照亮的体制；第四是持续增长。在成立万科之初，创始人王石就按照这个思路要求企业。到今天，这些观点已经深入人心。万科的成功，得益于企业核心价值观有效的内部传播。企业的核心价值观深入员工的内心，并引发他们相应的行动，经过发展，就形成了具有强大力量的企业文化。走在万科的园区内，哪怕是遇见最普通的清洁工，都会看到他们微笑的面容和问候；而且，更令人惊喜的是，哪怕是园区的清洁工人，他们什么问题都能回答，从户型面积、价格到布局，甚至到装修材料，再到整个园区的情况，无一不是回答得井井有条。外向塑造个性清晰、内涵深厚的万科品牌外向塑造个性清晰、内涵深厚的万科品牌 万科的品牌核心价值无疑是和企业的核心价值观相互对应的，这得益于领导人王石展现出来的高尚人格。王石不仅以其个人价值观念构建起万科的企业核心价值观念，同时也通过个人的不懈努力为万科的外部传播和品牌塑造进行强大的推动。可以说，万科的品牌和王石的个人价值观之间有非常多的共通之处。万科的品牌塑造过程和王石对万科价值体系的确立有着强烈的依赖性。接下来我们将用内部分析评价矩阵来对万科的内部环境做简单分析：关键内部因素 权数 评分 加权分数内部优势1）品牌 0.2 4 0.82）企业文化 0.1 4 0.43）持续的增长和领跑 0.1 3 0.34）创新组织结构 0.05 3 0.15 5）研究开发能力 0.05 3 0.156）经营管理模式 0.15 4 0.6内部劣势1）对员工关注不够，员工满意度不是很高 0.1 2 0.2 2）各城市顾客的评价不一 0.05 2 0.13）与政府的关系一般 0.3 1 0.3合计 1 3最后，我们用SWOT分析来进行分析：万科企业股份有限公司SWOT分析 2.1优势（S）（1）品牌 万科品牌在世界品牌价值实验室（World Brand Value Lab）编制的2010年度中国品牌500强排行榜中排名第19位，品牌价值已达635.65亿元。（2）企业文化 A.客户是我们永远的伙伴B.人才是万科的资本C.“阳光照亮的体制”D.持续的增长和领跑（3）持续的增长和领跑 万科给自己的定位是，做中国房地产行业的领跑者。截止到2011年6月30日，万科的总资产和主营收入分别为2609.6亿元和199.89亿元，均排在所有房地产上市公司的第一位。（4）创新组织结构 组织结构要根据战略的变化而变化。万科根据整个项目的生命周期才设立组织结构。这样使得专业分工更强，各线集中精力执行专门的任务，每一个过程都得到高度关注。（5）研究开发能力 万科专门设立了创新研究部门，不断地创新，开发出更多的新产品。如今,标准住宅的4 个版本基本成型,已经有超过12 个部品实现了工厂化的生产装配,在住宅性能标准方面的创新超过60 项.（6）经营管理模式 A.经营专业化B.住宅市场主流化C.财务政策积极化D.产业结构合理化（7）战略眼光 A.战略调整背景：资源的紧缺，环境污染，公众对环境更多的关注，政府的科学发展号召。B.战略调整方向：实现从营销的万科往技术的万科转型。2.2劣势（W）（1）重视顾客，文化建设，但对员工关注不够，员工满意度不是很高。（2）各城市顾客的评价不一。而在万科住户中，深圳的万科住户对万科的满意程度最高，而北京的万科住户对万科的满意程度最差，从而推荐率也最差。（3）与政府的关系一般对以房地产为主导业务的万科来说，土地资源和土地成本的限制，是影响万科地产经营效益的重要因素，不同于许多从国企改制过来的房地产企业，万科在管理上少了许多国企通病，但在某种程度上缺乏政府的“关爱”。2.3机会（O）（1）目前，中国的城市化率还很低，城市化进程正在如火如荼的进行中，这必然加大对城市的住房需求。（2）国家对货币政策持续收紧，资本市场低迷，使得房地产公司现金非常紧张，如果持续下去，势必导致部分房地产公司的现金流断裂，甚至出现中小房地产公司的倒闭潮。由于万科提前采取了降价销售回笼资金，因此对于手握大量现金的万科来说，此时兼并中小房地产公司扩大市场占有率的大好时机。（3）由于国内紧缩的货币政策使得房地产融资困难，所以大量房地产公司到国外融资，国外融资以美元计价，由于人民币在不断升值，所以融资成本相比较低。一旦美国走强势美元，那么人民币将被迫贬值，大量的房地产公司将无力还款而倒闭，这对于万科这样的大的房地产公司来说也是进一步扩大市场占有率的绝佳机会。（4）由于一线城市房价上涨过快，国家出台了一系列针对一线城市的房地产的调控措施，这必然加大对二、三线城市房地产的炒作。而万科是早于市场介入开发房地产的公司之一，可以享受二、三线房地产炒作带来的好处。（5）2011年，政府提出，今年将建设1000万套的保障性住房，未来三年内将建设3600万套的保障性住房。（5）随着市场的日益成熟，消费者的房地产开发商品牌意识必将逐步提高。（6）万科以软性服务方面著称，也迎合了中高档房产消费者的需求。（7）万科品牌形象十分丰富，为进一步塑造和强化品牌也创造了条件。2.4 威胁（T）（1）目前国家正在进行经济结构的调整，大力发展新兴产业。房地产业也不再定位为国家经济的支柱产业，这会导致针对房地产业的倾斜政策作出调整。（2）目前城市房屋的空置化率过高，不利于房地产业的健康发展。（3）目前国家大力发展保障性住房，而且随着城市化进程的结束和人口老龄化的出现，对房屋的刚性需求将逐渐减弱，房地产的暴利时代将结束。（4）合生创展、富力地产、雅居乐地产等一些竞争对手发展也比较迅速，保持持久竞争力必须拥有自己的特色。（5）中高档房地产市场上消费者对开发商的品牌意识逐渐加强，对产品的设计要求也有所提高，这一方必须加大对科研的投入，以满足日益时尚的消费者的口味。（6）宏观上，08的金融危机对全国房地产业造成巨大的打击，许多竞争对手都以降价促销。