房屋出租的纳税筹划

房屋出租的纳税筹划公司将闲置的房屋对外出租，现已成为一种普遍的投资方式。房屋出租业务重要应纳营业税和房产税。具体规定为：按租金收入的5计算缴纳营业税；按租金收入的12计算缴纳房产税。可见，房产税与营业税的计税根据都是租金收入，有一定的反复性。因此，可以对公司房屋出租业务进行综合筹划，以减轻纳税人的税负。一、合理分解租金收入公司将房屋对外出租收取的租金直接关系到应缴纳的营业税、房产税，租金收入高则承当的税负重：公司应尽量减少租金收入，或者将租金收入以其她收入形式体现，这样就能有效地减轻公司税负。 例1：某公司是增值税一般纳税人。该公司1999年将位于市区的房屋一幢出租给某商贸公司，租金为每年150万元，租期为5年，租金中涉及简朴家具、空调的使用费以及电话费、水电费。该公司当年购家具、空调等15万元(不含税价，下同)用于该出租房估计使用年限为5年。此外，当年为出租房支付电话费6万元、水费4万元(不含税价)、电费6万元(不含税价)。 根据增值税暂行条例的规定，购进固定资产的进项税额不得抵扣；用于非应税项目的购进货品的进项税额也不得抵扣。因此该公司当年购买家具、空调等开支的15万元不得抵扣进项税额，购买家具、空调等的购进成本为1755万元(15+1517)；家具、空调等年均使用成本为35l万元(17555)；水电费为1154万元(4+4x13+6+617)。 根据营业税暂行条例及房产税暂行条例的规定，该公司房屋租赁行为应纳营业税=1505=75(万元)，应纳房产税=15012=18(万元)，应纳都市维护建设税和教育费附加=75（ 7+3)=0.75(万元)。假定房屋年使用成本为c，则该公司当年房屋出租成本为房屋年使用成本、固定资产使用成本、水电费、电话费以及应纳营业税、房产税、都市维护建设税和教育费附加之和：房屋出租成本=c+3.51+11.54+6+7.5+18+0.75=C+473(万元)，房屋出租业务税前收益=150-C-47.3=102.7-C(万元)。纳税筹划：该公司与商贸公司分别签订房屋租赁合同、转售家具空调合同、电话费水电费代理合同，并对以上业务分别核算。家具、空调按分期付款方式，以20万元的价格转卖给商贸公司商贸公司每年付款4万元，分5年所有付清，电话费、水电费由商贸公司自行承当，但由该公司代为缴纳，并按电话费、水电费的50收取服务费。当年商贸公司承当电话费6万元，该公司向商贸公司收取电话服务费3万元。当年商贸公司承当水费4.52万元(4+413)，该公司向商贸公司收取水费代理服务费2.26万元。当年商贸公司承当电费702万元(6+ 617)，该公司向商贸公司收取电费代理服务费35l万元。以上项目收取费用后，为保证租赁方和承租方双方的利益，房 屋租赁价格按前述150万元扣除以上费用后收取，以使承租方总支出不变。 房屋租赁价格=150-4-(6+3)一(4.52+2.26一(7.02+3.51)= 11969(万元)。 这种方案下，公司购进的家具、空调的进项税额可抵扣，则家具、空调当年使用成本为3万元(155)。l 这样，该公司的房屋租赁行为应纳营业税=119. 695=5.984 (万元)，应纳房产税=119.6912=14.3628(万元)，电话费、水电费、代理服务费收入应纳营业税=(3+2.26+3.51) 5=0.4385(万元)，应纳都市维护建设税和教育费附加=（5.984+04385)10=0. 642 3(万元)，转售家具、空调应纳增值税=417-15175=0.17(万元)。家具、空调的进项税额分5年抵扣完毕。则：房屋出租成本=房屋年使用成本+固定资产使用成本+应纳营业税+应纳房产税+应纳都市维护建设税和教育费附加=c+3+（5.9845+04385)+143628+06423 =C+24.4281(万元)，服务出租及有关收入=11969+4+3+2.26+3.51=13246(万元)，房屋出租业务税前收益=132.46-(C+24.4281)=108.0319-C(万元)。从以上分析可以看出，筹划前的方案中该公司与商贸公司仅签订一种房屋租赁合同，租赁收入涉及了水电费、电话费、家具空调使用费等，租赁价格高故公司承当了较高的营业税、房产税、都市维护建设税和教育费附加同步进项税额不得抵扣。筹划后的方案中该公司将多种收入与房屋出租收入分开核算，在实际收入不变的状况下，减少了房屋出租的名义收入，减少了应纳房产税、营业税、都市维护建没税和教育费附加额，同步固定资产通过转售，使进项税额可以抵扣，减少了应纳增值税额从综合效果看，筹划后的方案减轻了公司的税负，增长了公司的税前收益5.3319万元(108.0319-102.7)。二、变房屋出租业务为投资业务公司以房地产投资最常用的方式有两种：出租获得租金收入；以房地产入股联营分得利润这两种方式所波及的税种及税负各不相似。 公司将房屋对外出租，按规定应缴纳房产税、营业税、都市维护建设税和教育费附加，之后还要缴纳公司所得税，税负较重：如果将房屋对外投资入股，参与被投资方利润分派，共同承当风险的，投资方不仅可以不缴纳营业税和教育费附加，也不用按12的高税率缴纳房产税，虽然被投资方要按房产计税余值的12缴纳房产税，但相比之下，这样计算的房产税要少得多投资利润是被投资方的税后利润如果投资方与被投资方合用的公司所得税税率相似，就不用再缴纳公司所得税。因此，通过将房屋出租业务转化为投资业务，可以有效地减少公司税负。 例2：华中房地产公司将开发的店面出租给某贸易公司，租期6年，年租金100万元(由贸易公司税前支付)：当年该房地产公司应纳房产税=100xl2=12(万元)，应纳营业税=100x5=5(万元)，应纳都市维护建设税和教育费附加=5x10=0.5(万元)，房地产公司税后净收益：(100-12-5-0.5)(1-33)=55.275(万元)。 在此方案中，由于租金高，房地产公司缴纳的房产税、营业税都很高，此外还要缴纳都市维护建设税和教育费附加。而对于承租方即贸易公司，其税前支付的租金可以抵减所得税，贸易公司税后净支出=lOOx(1-33)=67(万元)。 纳税筹划：变出租业务为投资业务。房地产公司与贸易公司商定将房屋作价1 000万元，作为对贸易公司的投资入股，贸易公司每年对房地产公司进行利润分红，税后分派红利67万元(相称于税前利润100万元)。这项筹划对于房地产公司和贸易公司都会产生减轻税负的影响： 对于房地产公司：假定房地产公司和贸易公司均合用33的公司所得税税率，按规定房地产公司以房屋投资入股获取的投资收益不用缴纳公司所得税，也不用缴纳营业税、房产税，则该业务的税后净收益为67万元，这比筹划前的方案增长了税后净收益11725万元(67-55275)。 对于贸易公司：以支付租金的方式使用房产，每年支付租金100万元，这部分租金是准予税前扣除的，相称于减少税后净收益为67万元。以接受投资的方式使用房产，贸易公司每年按房屋计税余值的12缴纳房产税，应纳房产税=1 000x(1-30)12=84(万元)。84万元的房产税可以税前扣除，此外，贸易公司在税后支付红利67万元，因此，贸易公司税后净支出=84x(1-33)+67=72628(万元)。 这比筹划前的方案多减少了税后净收益5628万元(72628-67)。 对比两方案可以发现，变房屋租赁业务为投资业务后，房地产公司规避了营业税、房产税，得到了较大的经济利益。虽然贸易公司减少了一部分税后净收益，但是远低于房地产公司增长的税后净收益。如果房地产公司让一部分利给贸易公司，这个矛盾是可以解决的。例如贸易公司每年对房地产公司税后分派红利61 372万元，则接受投资方税后净支出总额仍为67万元，而投资方的税后净收益为61372万元，与房屋出租相比，税后净收益增长6.097万元(61.372-55.275)。 因此，变房屋出租业务为投资业务只要筹划得当，是可以使房屋的提供方和需求方都受益的。三、变房屋出租业务为承包业务房产税的计算分从价计征和从租计征两种措施：随着经济的发展，房屋租金普遍偏高，而如果房屋是此前年度修建的则其账面原值很低，这样就导致了两种计税措施下税负不均的现象。“出租”房屋要比“自营”房屋的税负重，那么如何将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，以减轻公司税负呢?根据有关营业税若干政策问题的告知(财税16号)的规定，双方签订承包、租赁合同，将公司或公司部分资产出包、租赁，出包、出租者向承包、承租者收取的承包费、租赁费按“服务业”税目征收营业税，出包方收取的承包费凡同步符合如下三个条件的，属于公司内部分派行为不征收营业税：承包方以出包方名义对外经营，由出包方承当有关的法律责任；承包方的经营收支所有纳入出包方的财务会计核算；出包方与承包方的利益分派是以出包方的利润为基本的。如果公司以自己的名义领取营业执照和税务登记证，将房屋承租人聘为经营者，将房屋出租行为变为自办工厂或商场再承包出去，收取承包收入，那么原有的房产就可以按从价计征措施征收房产税，这样可以避免较高的房产税，也可以避免营业税及其附加税，从而可以减轻公司税负。 例3：B宾馆将其所属的一栋酒楼出租，该酒楼房产原值为200万元，职工张某通过竞标以年租金30万元获得5年承租权，按双方事先商定，张某在财务上独立核算，享有独立的生产经营权。通过纳税筹划，宾馆规定张某不办理独立经营执照，只办理分支机构税务登记，改上缴租金为上缴利润，仍以宾馆的名义对外经营。 这样筹划的根据为：税法对特定经营行为纳税义务人的界定，是以当事人与否领取营业执照为原则的。有关公司出租不动产获得的固定收入征收营业税问题的批复(国税函78号)规定，公司以承包或承租形式将资产提供应内部职工和其她人员经营，公司不提供产品、资金，只提供门面、货柜及其她资产，并收取固定的管理费、利润或其她名录的价款的，如果承包者或承租者向工商部门领取了分支机构营业执照或个体工商户营业执照，属于公司向分支机构或个体工商户出租不动产和其她资产，公司向分支机构和个体工商户收取的所有价款，不管其名称如何均属于从事租赁业务获得的收入，应缴纳营业税、都市维护建设税和教育费附加，属房屋出租的还应缴纳房产税。而如果承包者或承租者未领取任何类型的营业执照，则公司向其提供多种资产收取的多种名录的价款，均属于公司内部分派行为，不属于租赁行为。 本例中如张某领取营业执照独立经营，则每年宾馆应纳房产税=30x12=36(万元)，应纳营业税及其附加税=305(1+10)=165(万元)(营业税税率为5，附加税税率合计为10，所得税前应纳税金=36+165=525(万元)，占租金收入的175，显然，税负较重。如张某不领取营业执照而是仍以宾馆名义经营，这样就将出租房产变为自营房产，只需从价缴纳房产税，不用缴纳营业税及其附加税。应纳房产税：200x(1-30)1.2=168(万元)，与房产出租方式相比，节税3.57万元。（摘自于.5财会月刊）