太原-新兴文教城STP分析

新兴国际文教城STP分析系别：*系专业：* 班级：1203班姓名：*新兴国际文教城STP分析一、项目社区档案新兴国际文教城总占地920亩，建筑面积100万平方米。总投资达20亿元。这是辰兴房地产发展股份有限公司历时四年打造的教育主题文化社区。从积淀到成熟，它已经成为山西的人居生活典范！ 新兴国际文教城位于太榆交汇处，即受惠于太原又冠首于榆次，北拥太原南部百亿市政配套，南揽高速发展的榆次新城，地理位置优越，占尽天时地利。项目坐落于太榆路段，双城交际处。东北正对太原南客站，西南相邻占地9900亩的大学城，西北是机场大道（龙城大街），5分钟可到山西大学城，7分钟就是龙城大街，10分钟便达太原南站。 新兴国际文教城规划科学，户型设计合理，涉及教师公寓、板式小高层、湖景美宅、别墅洋房、联排别墅和400米风情商业街。社区绿化率45%，景观建设 “以人为本”，35亩中央湖景与26个水景小品自然和谐，几近完美。社区配有35万平米的新兴教育园区，及涉及派出所、医院、银行、超市、餐饮、双会所等达30万平米的生活配套设施，从景观、功能、生活配套等几种方面，力求达到实用与美观的和谐统一。现居住人口达3万人。 从2个亿投身教育、兴办新兴学校，到兴建新兴国际文教城，用教育激活地块价值，再到生活社区形态雏形呈现，始终到全景现房的完美呈现我们有理由相信，新兴国际文教城定可成为山西首席文化宜居生活城！ 二、SWOT分析表1 新兴文教城SWOT分析优势（S）1.地理位臵相靠市中心而优越2.周边配套较齐全：学区特别 3.目的客户群区隔清晰机会（O）1.地产市场看好，发展潜力较大2.学区房概念、客户资源众多 劣势（W）1.目前配套暂不成熟 2.相对竞争对手没有规模优3.地理位置相对同期楼盘居下位4.部分户型临近马路，有噪音威胁（T）1.遭受同期大量销售楼盘的分流2.风水布置不合理3.户型设计不慎合理三、市场细分（S） 1.目的区域市场细分 从地辨别析来看，本项目的目的区域市场应以小店区、榆次区市场为主，迎泽区市场为辅，万柏林区等其她区域可不做重点考虑。 （1）调查显示，该市居民在原住区域内购房趋势明显，但向外扩张的趋势不容小觑。 （2）从收集的资料来看，该市居民在购房时倾向于选择原居住区域，一方面是习惯于原区域的生活环境，另一方面是十分看重由家人、亲朋好友等构成的近亲缘居住格局，一般不会容易到外区购房；但为子女入学考虑，大部分家长会考虑购买重点学校附近的房子。 2.目的人群细分以潜在消费者定量调查数据为根据，对项目的目的人群进行初步细分及特性描述： （1）目的人群 政府官员、公司高层及中层管理者； 厂矿公司老板； 个体商户； 教育系统教职工工 。PS：大部分就学者或者投资者（2）心理分析理由一：“孟母三迁”,给孩子更好的成长环境望子成龙是每个父母的心愿，学校周边文化气息比较浓重，人文环境比较好，家长但愿让孩子在好的环境中受到熏陶，使她们的身心得到更好的发展。理由二：交通便捷、安全、配套设施完善名校周边向来是交通密集的场合，也是政府会加大力度保证安全的区域，并且必然可以感受到学校带来的成熟配套设施所带来的以便，生活便利，孩子成长环境安全。理由三：教育房产双投资，升值空间大购买学区房也不失为一种投资行为，只要重点小学、名牌小学不搬走，学区房的升值空间将十分巨大，当孩子毕业之后，完全可以把升值多倍的房子再卖出去。 （3）需求特点高舒服度的居住环境，相对就近、划片招生、筹划到校、免试入学 。四、目的客户群选择（T） 1.可供选择的方向 （1）年龄：25至35岁，40岁至50岁。 （2）职业：个体从业者；公司/公司的一般职工和工人；商人/服务业的职工；事业单位/国家机关工作人员；初、中级专业技术人员(科/教/文/卫)； （3）家庭构造：已婚且有未成年子女者；已婚尚无子女者； （4）家庭年收入：家庭年收入在5万元以上； （5）重要区域目的市场；小店区、榆次区为一级目的市场；迎泽区为二级目的市场。 2、重要目的市场组合 在楼盘现实营销过程中，消费者的职业是最重要、最易辨别、最具代表性的特性，而受教育水平、职业技术水平和经济收入水平等皆可视为职业的随着特性，因此，本项目的目的客户群以“职业”作为首要组合原则。 根据市场细分中拟定的目的人群选择方向，结合尺度对该市潜在消费者的理解，拟定的重要目的市场组合如表所示。表2 重要目的市场组合 目的客户群 群体构成群体基本特性核心客户群A初、中级专业技术人员，涉及教师、律师、医生等年龄在2555岁之间，以2535岁最多；以高中或大学学历为主；多为核心家庭，以三口之家为主；家庭年收入在45万元；现居住宅以自购商品房、租用房和单位宿舍为主，2房或1房居近年龄在2540岁之间；以中档学历为主；多为核心家庭或主干家庭，以三口或四口之家为主；家庭年收入在45万元；现居住宅以租用居住（兼经营）为主，2房或1房居多核心客户群B个体经商者：涉及从事商业、服务、零售等行业的个体工商户和私营业主各年龄阶段均有分布，以2535岁最多；以高中或大学学历为主；多为核心家庭，以三口之家为主；家庭年收入在4-5万元；现居住宅以自购商品房、租用房为主，2房或1房居多拓展客户群A公务员和事业单位工作人员 年龄在2545岁之间，以2530岁最多；以高中或大学学历为主；多为核心家庭，以三口之家为主；家庭年收入在46万元；现居住宅以自购商品房或非商品房为主，2房居多拓展客户群B厂矿公司老板年龄在2540岁之间；以中档学历为主；多为核心家庭或主干家庭，以三口或四口之家为主；家庭年收入在5万元以上；现居住宅以租用居住（兼经营）为主，2房或1房居多 3.组合阐明 这部分人群的收入来源稳定，收入水平中档或略偏高，有一定的购买能力，也有较强的置业倾向，对子女的教育投入高，本项目地块的教育资源、地理位置、交通和环境优势对她们有较强的吸引力。 4.其她目的客户群 根据业主座谈会及实地考察中收集的观点，本项目的目的客户群还涉及下列人士：财力充足的投资者，欲等待物业升值或将之出租给她人居住。 5目的客户群的产品需求特性及预期支付水平表3 目的客户群的产品需求特性及预期支付水平客户群产品预期支付水平户型面积户内空间预期单价预期总价核心客户群A.2房1厅1卫是首选重点户型B.3房2厅2卫是次选重点户型A.1房1厅面积在40-50平方米之间B.2房1厅面积在70-80平方米之间C.2房2厅面积在80-90平方米之间D.3房面积在90-120平方米之间A.平层是首选空间形式，受选比例过半数B.错层是次选空间形式，受选者占1/4C.跃式排在第三位，受选者近两成均值为3052元/平方米预算总价均值为22.7万元,以15.1-20万和20.1-25万元所占比例最大，分别为28.9和22.9扩展客户群A.3房2厅2卫是首选重点B.2房2厅面积在80-100平方米之间C.3房面积在110-120平方米之间A.2房1厅面积在70-80平方米之间B.2房2厅面积在80-100平方米之间C.3房面积在110-120平方米之间A.错层是首选空间形式，受选比例为四成多B.平层是次选空间形式，受选者近四成C.跃式排第三，受选者近两成均值为3214元/平方米预期总价均值为24.8万元，以20.1-25万元和25.1-30万元所占比例最大，分别为25和22.2 6.目的市场组合的定性描述 对目的市场组合进行定性描述有助于感性地进一步地理解目的客户群的产品消费观念及其精神内涵，对于项目的定位和营销推广具有独到价值。表4 目的市场的定性描述 目的客户群基本特性消费观念生活态度产品需求定性特性A.个体/私营经商者文化限度不高，年龄跨度大；重要从事服务业、零售业、商业等；处在事业的上升期，收入较高但波动大，有较强置业意愿，支付能力强谨慎保守，决策理性，精打细算，购房时注重实用性和经济性，对生活质量的规定不太高，但注重交通便利性和生活配套的完善经济上规划周密。十分关注家庭的财务状况；家庭责任感较强，注重父母赡养和子女教育，会考虑为父母预留生活空间在事业达到一定阶段、资金积累充足时才考虑置业；规定实用率高，布局合理；在户型和面积选择上一般会量力而行，不求奢华B.公司员工重要从事第三产业，年龄较轻，处在事业的起步或稳定发展阶段；中档收入水平，且相对稳定，已有一定储蓄但数额不高，支付能力一般消费观念潮流倾向于选择出名度较高的产品，但经济实力有限，因此会兼顾经济性和新颖度；合理控制支出，有理财观念善于理财，有强烈的储蓄和投资意识，并付诸行动；注重生活的自由度和独立性，注重工作和生活的协调性有较强的职业倾向，注重地段和交通便利性，对楼盘的档次和社区配套的规定不太高，但注重生活、消费的便利C.公务员和事业单位工作人员，政府机关和企事业单位的底层干部工作压力小，有较广泛社会资源，经济独立，收入稳定但支付能力一般不太高消费观念老式，趋于节俭、内敛，注重产品的内涵和品质；有较强的理财观念，强调储蓄稳定和收支平衡经济上较节俭、适度；家庭责任感较强，注重下一代的教育注重社区的经济将教育资源、购物环境、社区规模与配套，关注产品细节。注重户型合理与辅助空间的功能完善五、项目总体定位（P） 1、根据对项目的SWOT分析成果以及目的市场的特点，项目品质总体定位“面向公众的、打造新兴的国际的文教城”。 2、在项目形象定位方面，要充足运用社区交通便利，紧邻大学城商圈、升值潜力大，周边配套设施齐全的优势，做到如下几点：打造独有的USP：一站式智能学区房；打造一种环境概念：书声琅琅，健康成长； 打造一种产品概念：“纯生活”首席学区智能住宅； 打造一种生活概念：享书声、观成长。3、销售方略呈现蒸阳房产具有的强大发展潜力与用心服务； 通过推广、公益活动清晰传播项目概念，制造社会效应； 吸引目的受众关注项目，储藏意向客户。创意式营销。例如：A.牵手政府、公益活动。核心概念：“手拉手、心连心、爱心助学”，公益基金会活动，联合宣传。政策、教育部门、红十字会支持和引导，树立投资者、购房者信心。B.体验式陪读。样板间作为体验式陪读公寓，在周末可以由家长陪孩子那一起学习。