豪宅别墅的投资标准与风险课件

豪宅别墅的投资标准豪宅别墅的投资标准与风险与风险豪宅的定义豪宅的定义 在在特定地段特定地段，以度身定制以度身定制的方式打造，具有的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的社会上具有相当的财产财产、地位地位和和权利权利的人居的人居住的独立式住宅。住的独立式住宅。一种超越纯居住功能要求和实际使用价值之一种超越纯居住功能要求和实际使用价值之外的外的顶级住宅顶级住宅 上层社会享受高品质生活、彰显身份地位的上层社会享受高品质生活、彰显身份地位的特殊载体特殊载体、体现阶层文化的物化空间形式、体现阶层文化的物化空间形式豪宅的特征豪宅的特征 1、区位优越不可替代；、区位优越不可替代；2、环境幽雅，或者具有不可再生、得天独、环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；资源；3、建筑精美不可复制；、建筑精美不可复制；4、风格各异难以仿造、风格各异难以仿造;5、人文价值无法再生。、人文价值无法再生。因此，称得上豪宅的物业必然具有唯一性因此，称得上豪宅的物业必然具有唯一性 西方国家的豪宅西方国家的豪宅 三个条件缺一不可：三个条件缺一不可：1、地点的不可取代性和稀缺性、地点的不可取代性和稀缺性:面对大海，依傍面对大海，依傍山峦、林中空地、都市文化中心。山峦、林中空地、都市文化中心。2、设计的品位，要有很突出和明确的风格可言。、设计的品位，要有很突出和明确的风格可言。3、社区的成熟。、社区的成熟。美国美国是世界上豪宅最多的国家，已经完工的豪宅是世界上豪宅最多的国家，已经完工的豪宅数量高达数量高达10897481座，占世界豪宅总量的座，占世界豪宅总量的62%左左右，其次是右，其次是法国法国和和西班牙西班牙，分别有，分别有891032座和座和703620座。座。优美景色优美景色声望声望增值的潜力增值的潜力便利便利 唐纳川普唐纳川普世界地产巨头世界地产巨头在房产中寻找四件事在房产中寻找四件事1、税收：契税、营业税、个税、物业税？、税收：契税、营业税、个税、物业税？2、面积：、面积：1443、单位层高、单位层高3m4、价格、价格5、容积率、容积率0.8根据不同城市的特点有所差别区分普通住宅和豪宅区分普通住宅和豪宅买豪宅并不仅仅是买一套房子，而是对一种生买豪宅并不仅仅是买一套房子，而是对一种生活方式、生活模式的选择。活方式、生活模式的选择。豪宅的价格豪宅的价格要知道！要知道！2004年深圳年深圳500万套价的楼盘万套价的楼盘不过才有不过才有4个。个。5年过后，年过后，500万已经万已经买不到别墅，连高层豪宅买不到别墅，连高层豪宅都买不到了！都买不到了！上海媒体大肆报道：单价上海媒体大肆报道：单价10万以上万以上/平的楼盘飙升至平的楼盘飙升至13个个区域区域楼盘名称楼盘名称户型户型面积面积租金租金（元元/月月）上海上海汤臣一品汤臣一品 4室室3厅厅5卫卫597平米平米20万万上海上海 财富海景财富海景花园花园5/39层三室两厅层三室两厅337平米平米52000深圳深圳中信红树湾中信红树湾3/6层五室两厅层五室两厅376平米平米48000深圳深圳水榭花都三水榭花都三期期205平米，平米，27/28层层205平米平米26000广州广州汇景新城棕汇景新城棕榈园榈园18/26层五室两厅层五室两厅245平米平米25000广州广州星汇云锦星汇云锦24/42层，三室一厅层，三室一厅240平米平米26000豪宅的租金豪宅的租金好处对比好处对比豪宅豪宅 别墅别墅 酒店公寓酒店公寓公寓公寓 写字楼写字楼1.杠杆杠杆70%60%50%80%60%2.现金流现金流（租抵按揭）中中低低高高高高高高3.增值增值高高高高高高低低中中4.加贷额加贷额高高高高中中低低中中5.信用额提升信用额提升高高高高中中低低中中6.透支额透支额（无抵押）中中中中高高低低高高7.L/C额额中中高高中中低低高高8.融资融券融资融券中中中中中中低低高高9.增加信用评分增加信用评分高高高高中中低低中中10.套现率套现率中中低低高高高高中中 蒙代尔集团蒙代尔集团(The Mundell Group)的数据显的数据显示，示，2009年中国富裕家庭的数量年中国富裕家庭的数量(净资产超净资产超过过100万美元万美元)已经达到已经达到200万户，中国的千万户，中国的千万富翁超过万富翁超过100万人，而亿万富豪超过万人，而亿万富豪超过5万万人。人。房产市场占比房产市场占比普通住宅公寓豪宅别墅50%30%15%5%区别于普通住宅区别于普通住宅生活必需品的色彩，生活必需品的色彩，豪宅更偏重于生活豪宅更偏重于生活非必需品的色彩。非必需品的色彩。因此，价格成为能因此，价格成为能否拥有豪宅所必须否拥有豪宅所必须要逾越的门槛！要逾越的门槛！1.1.位置位置首要条件首要条件地点的不可取代性和稀缺性地点的不可取代性和稀缺性是豪宅必备要素是豪宅必备要素：海边、江边、湖边、山边、市中心；海边、江边、湖边、山边、市中心；一、不能复制一、不能复制的稀缺性资源，的稀缺性资源，如市中心的海如市中心的海景资源、江景景资源、江景或山景资源或山景资源有两种情况有两种情况:二、在目前市区住宅二、在目前市区住宅用地越来越少的情况用地越来越少的情况下，下，那种虽处于市中那种虽处于市中心但又自成天地的区心但又自成天地的区域。例域。例如市中心大型如市中心大型豪宅豪宅社区。社区。出则繁华，入则宁静出则繁华，入则宁静 新鸿基地产旗下的顶级滨江豪宅新鸿基地产旗下的顶级滨江豪宅凯旋滨江园以凯旋滨江园以1616万元万元/平米的均价高调入市。在我们熟悉的陆家嘴滨江地带，我们平米的均价高调入市。在我们熟悉的陆家嘴滨江地带，我们亲眼见证了汤臣一品、中粮世纪海景、世茂滨江花园、凯旋滨亲眼见证了汤臣一品、中粮世纪海景、世茂滨江花园、凯旋滨江园等天价定价豪宅的崛起。金融江园等天价定价豪宅的崛起。金融+滨江滨江=天价豪宅，似乎成为天价豪宅，似乎成为了房地产行业内的一条定律。了房地产行业内的一条定律。滨江板块屡屡诞生天价楼王，原因主要有两点：一是滨江土地资源滨江板块屡屡诞生天价楼王，原因主要有两点：一是滨江土地资源的日益稀缺，导致滨江板块的地价不断抬升；二是金融中心建立所带来的日益稀缺，导致滨江板块的地价不断抬升；二是金融中心建立所带来的商务氛围和财富圈聚集，滨江豪宅单价屡屡破的商务氛围和财富圈聚集，滨江豪宅单价屡屡破1010万也就不足为奇迹了。万也就不足为奇迹了。“建筑方面的优势，建筑方面的优势，始终会随着时间逐始终会随着时间逐渐消失。只有自然渐消失。只有自然资源或大型城市公资源或大型城市公共资源的价值才是共资源的价值才是与日俱增的。与日俱增的。”第一太平戴维斯、高力、第一太平戴维斯、高力、仕邦、戴德梁行、启德、仕邦、戴德梁行、启德、万科、莱福士万科、莱福士2.2.物业管理物业管理如果没有好的物业管理，如果没有好的物业管理，再优质的产品，高端的设再优质的产品，高端的设计理念，核心的地段，都计理念，核心的地段，都不能使楼盘成为豪宅。不能使楼盘成为豪宅。国际一线、贴心严密的王牌物业管理国际一线、贴心严密的王牌物业管理 让居住者感到尊贵，让居住者感到尊贵，是真豪宅的又一特征。是真豪宅的又一特征。这种尊贵并不简单来这种尊贵并不简单来自外界认可，物业服自外界认可，物业服务的高端化、专属性务的高端化、专属性也非常重要。与普通也非常重要。与普通住宅相比，豪宅物业住宅相比，豪宅物业服务内容更丰富，个服务内容更丰富，个性化服务内容、定制性化服务内容、定制式服务内容无一不全。式服务内容无一不全。3.3.开发商开发商开发商的品牌很重要。开发豪宅开发商的品牌很重要。开发豪宅的地方，基本都是开发商选定的的地方，基本都是开发商选定的。（1）明星、实力开发商）明星、实力开发商（2）上市公司）上市公司（3）开发经验优良记录）开发经验优良记录10年以上。年以上。与生俱来的豪宅基因与生俱来的豪宅基因 找到国际级物业租凭公司找到国际级物业租凭公司 高级白领，世界高级白领，世界500500强的高级主管强的高级主管 跨国公司驻华高管跨国公司驻华高管 驻华领事驻华领事4.4.住（租）户品质住（租）户品质 你可以在拥有一套居住舒适豪宅的同时，你可以在拥有一套居住舒适豪宅的同时，也享有进入上流社交圈层的资格。所以，豪也享有进入上流社交圈层的资格。所以，豪宅之所以称之为豪宅，并不是因为其建筑而宅之所以称之为豪宅，并不是因为其建筑而是因为其居者。是因为其居者。当一个豪宅物业成当一个豪宅物业成为众多高端居住者渴望为众多高端居住者渴望入住的对象。这个豪宅入住的对象。这个豪宅物业就已成为一种身份物业就已成为一种身份象征。其在高端物业市象征。其在高端物业市场上的供需状态，也会场上的供需状态，也会推动其价值快速上升推动其价值快速上升。p不断咨询银行的评估价5.5.长期稳定增值长期稳定增值豪宅的投资是一个长线投资，短时间内升值的空间豪宅的投资是一个长线投资，短时间内升值的空间并不是很大，需要经过几年或更长的时间，才能够并不是很大，需要经过几年或更长的时间，才能够获得可观的收益获得可观的收益。6 6、买期房不买现房、买期房不买现房以房产证为区分重点，期房未出证，次新房指刚出以房产证为区分重点，期房未出证，次新房指刚出房产证，现房以投资价值的角度指交楼出证房产证，现房以投资价值的角度指交楼出证5年内年内的物业。的物业。7 7、首付低、首付低30%以下以下8 8、买大不买小、买大不买小200以上以上9 9、买豪装不买毛坯、买豪装不买毛坯统一的定位及品质保证，统一的定位及品质保证，融资更高融资更高1010、城市综合体、城市综合体有学校、超市、有学校、超市、商场、地铁商场、地铁CBD还有歌剧院、还有歌剧院、科技馆、博物馆、科技馆、博物馆、滨海长廊、体育滨海长廊、体育“如果一个所谓如果一个所谓的豪宅物业周的豪宅物业周边都是很差的边都是很差的房子，还会被房子，还会被认为是豪宅认为是豪宅吗？吗？”投资豪宅10个标准1 1、位、位 置置2 2、物业管理、物业管理3 3、开发商实力、开发商实力4 4、住户品质、住户品质5 5、长期稳定增值、长期稳定增值6 6、买期房不买现房、买期房不买现房7 7、首付低、首付低 8 8、买大不买小、买大不买小9 9、买豪装不买毛坯、买豪装不买毛坯1010、买城市综合体中的豪宅、买城市综合体中的豪宅别别 墅墅什么是别墅什么是别墅 别墅，即别业，是居宅之外用来享受生活别墅，即别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所的居所，是第二居所而非第一居所 在国外第一居所的房子叫做在国外第一居所的房子叫做house，第二，第二居所叫居所叫villa。别墅是一种带有别墅是一种带有 诗意的住宅，它诗意的住宅，它 代表着人类的某代表着人类的某 种理想种理想.别墅的设计要点别墅的设计要点 因景、因地制宜，布局灵活，体型轻巧，因景、因地制宜，布局灵活，体型轻巧，结构简洁。结构简洁。拥有别墅，意味着：拥有别墅，意味着：1.你处于社会你处于社会最富裕阶层或最特权阶层最富裕阶层或最特权阶层，可，可以看作以看作“富贵富贵”的象征；的象征；2.你还有闲暇享受自然自在的生活，即你还有闲暇享受自然自在的生活，即富贵富贵且有闲且有闲这接近于西方真正的中产阶级这接近于西方真正的中产阶级标准。标准。所以从最一般意义上说，别墅，是你成功所以从最一般意义上说，别墅，是你成功人生、不虚此生的标准。人生、不虚此生的标准。别墅不是用来住的别墅不是用来住的 别墅不是消费品，别墅不是消费品，不是生活资料，不是生活资料，而是投资品，是而是投资品，是生产资料生产资料别墅是用来贴标签的别墅是用来贴标签的 好别墅是成功好别墅是成功人士必须要拥人士必须要拥有，以证明自有，以证明自己财富与社会己财富与社会地位的物化标地位的物化标签。签。好别墅是不用花钱的好别墅是不用花钱的 好别墅是最稀缺也好别墅是最稀缺也是最具有保值增值是最具有保值增值功能的投资品功能的投资品 是有钱人的猎物，是有钱人的猎物，但不是有钱人花钱但不是有钱人花钱的猎物，而是他们的猎物，而是他们的投资之道的投资之道别墅类型别墅类型 独栋别墅独栋别墅【定义定义】独栋别墅即独门独院，上有独立空间，独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，表现为下有私家花园领地，表现为上下左右前后都属上下左右前后都属于独立空间于独立空间，一般房屋周围都有绿地、院落。，一般房屋周围都有绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。建筑的终极形式。【特征特征】私密性强，市场价格较高，定位多为私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。高端品质。别墅类型别墅类型 双拼别墅双拼别墅【定义定义】双拼别墅是联排别墅与独栋别墅之间的双拼别墅是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的合体中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的合体单栋别墅。单栋别墅。【特征特征】：1、拥有了宽阔的室外空间。、拥有了宽阔的室外空间。2、基本、基本是三面采光，外侧的居室通常会有是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采两个以上的采光面光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。的是采光和观景。别墅类型别墅类型 联排别墅联排别墅【定义定义】是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户筑面积一般是每户250平方米左右。平方米左右。【特征特征】1、比较注重项目选址，交通比较方便。、比较注重项目选址，交通比较方便。2、价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。定造。3、户型设计丰富而前卫，有特色。、户型设计丰富而前卫，有特色。别墅类型别墅类型叠拼别墅叠拼别墅【定义定义】由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。【特征特征】：1.购买人群是社会上的中产阶级，而非真购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。正意义上的富人。2.定位也多是第一居所。定位也多是第一居所。3.叠拼户叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理，不存在联排型比联排别墅的优势在于布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，叠下有可爱的半地下室，进深长的普遍缺陷；而且，叠下有可爱的半地下室，叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，但是叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。优势不减，甚至更为灵动而宜人。别墅类型别墅类型 空中别墅空中别墅【定义定义】原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。以建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。以“第一居所第一居所”和和“稀缺性的城市黄金地段稀缺性的城市黄金地段”为特征，是一种把繁华都市生为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。它要求产品符合别墅的基本要求，活推向极致的建筑类型。它要求产品符合别墅的基本要求，即全景观，目前这类产品主要存在于成立的高档公寓顶层，即全景观，目前这类产品主要存在于成立的高档公寓顶层，在别墅区中还比较少。在别墅区中还比较少。【特征特征】：1.空中别墅的建筑形式弥补了高层建筑的诸多弊空中别墅的建筑形式弥补了高层建筑的诸多弊端，与普通别墅相比，具有地理位置好、视野开阔、通透等端，与普通别墅相比，具有地理位置好、视野开阔、通透等优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉，显示了强大的优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉，显示了强大的市场竞争力。市场竞争力。2.挑高层高：空中别墅的标准是挑高层高：空中别墅的标准是3米多，比普通米多，比普通房挑高几十厘米，意味着通风更顺畅，采光度很好。房挑高几十厘米，意味着通风更顺畅，采光度很好。香港十大豪宅香港十大豪宅 李泽楷港岛大浪湾道李泽楷港岛大浪湾道12号号(超级木屋超级木屋)属于电讯盈科主席李泽楷的名下，花了八年耗资属于电讯盈科主席李泽楷的名下，花了八年耗资两亿兴建的石澳道两亿兴建的石澳道12号豪宅，占地号豪宅，占地2万平方尺，万平方尺，由于装修材料以美国红木为主，被外界称为由于装修材料以美国红木为主，被外界称为(超超级木屋级木屋)。现估值。现估值5.2亿港元。亿港元。香港十大顶级豪宅中身在浅水湾道豪宅占大多数，这香港十大顶级豪宅中身在浅水湾道豪宅占大多数，这是因为浅水湾位于港岛南部，是香港最具代表性的美是因为浅水湾位于港岛南部，是香港最具代表性的美丽海湾。浅水湾浪平沙细，海水温暖依山傍水。尤其丽海湾。浅水湾浪平沙细，海水温暖依山傍水。尤其是夏令时节，是浅水湾最热闹的时候。各国游客蜂拥是夏令时节，是浅水湾最热闹的时候。各国游客蜂拥而至，是最佳的旅游圣地，自然也是明星们休闲放松而至，是最佳的旅游圣地，自然也是明星们休闲放松的好地方。的好地方。代表明星：郑伊健、蒙嘉慧情侣代表明星：郑伊健、蒙嘉慧情侣，成龙，成龙刘晓庆刘晓庆北京玫瑰园（别墅）北京玫瑰园（别墅）地理位置：地理位置：昌平沙河镇北昌平沙河镇北05月月18日玫瑰园价格：日玫瑰园价格：3890-11200万元万元/套套 环境评价：环境评价：位于素有位于素有“上风上水上风上水”之称的京城西北部，北面有燕山、太行之称的京城西北部，北面有燕山、太行山余脉环绕四周；周边风景胜地数不胜数，八达岭、十三陵风景区、蟒山山余脉环绕四周；周边风景胜地数不胜数，八达岭、十三陵风景区、蟒山国家森林公园、十三陵水库、京密运河等近在咫尺；京城北部绿化覆盖率国家森林公园、十三陵水库、京密运河等近在咫尺；京城北部绿化覆盖率一直位于居京城首位，从园区中极目远眺，只见一片郁郁葱葱令人心旷神一直位于居京城首位，从园区中极目远眺，只见一片郁郁葱葱令人心旷神怡。怡。“北京玫瑰园北京玫瑰园”远离都市污染，空气异常清新，环保指数常处保持在远离都市污染，空气异常清新，环保指数常处保持在二级以下。此外，园区地处小汤山温泉地带，水质纯净，有益健康。二级以下。此外，园区地处小汤山温泉地带，水质纯净，有益健康。玫瑰园周边交通玫瑰园周边交通 北京八达岭高速北京八达岭高速11出口、出口、345、919。从北京玫瑰园出发，往南。从北京玫瑰园出发，往南12分钟分钟即达北三环马甸桥，即达北三环马甸桥，20分钟通达市区中心，往东距亚运村仅分钟通达市区中心，往东距亚运村仅18分钟，分钟，到首都机场只需到首都机场只需40分钟，往北分钟，往北18分钟可到十三陵风景区。分钟可到十三陵风景区。那英那英丽斯花园（别墅）丽斯花园（别墅）地理位置：地理位置：五环以外，位于首都东北温榆河畔五环以外，位于首都东北温榆河畔高尚别墅区，紧贴首都机场高速公路杨林大道出高尚别墅区，紧贴首都机场高速公路杨林大道出口，交通便捷。临近口，交通便捷。临近“北京乡村赛马场北京乡村赛马场”及及“北北京乡村高尔夫球场京乡村高尔夫球场”。环境评价：环境评价：树林、河水、曲折的小路，整个别树林、河水、曲折的小路，整个别墅区幽静得像无人居住一般。很符合保罗墅区幽静得像无人居住一般。很符合保罗福塞尔福塞尔在在格调格调中的描述。中的描述。巩俐巩俐丽京花园（别墅）丽京花园（别墅）地理位置地理位置：顺义机场路杨林大道出口：顺义机场路杨林大道出口 公开均价：公开均价：50005000元元/平方米（为平方米（为19921992年开盘平均价）年开盘平均价）环境评价：环境评价：相对于新近开发的丽高、丽斯花园，丽京相对于新近开发的丽高、丽斯花园，丽京花园早在花园早在19921992年就已经开盘售完，是北京首家高档涉外年就已经开盘售完，是北京首家高档涉外公寓、别墅区，有公寓、别墅区，有“国际村国际村”之称，拥有美、德、法、之称，拥有美、德、法、日、港台等国家和地区居民，娱乐、健身、幼教等服务日、港台等国家和地区居民，娱乐、健身、幼教等服务和配套设施都相对比较完善。和配套设施都相对比较完善。别墅的十大标准1.1.位置位置位置：位置：开车在城中心1小时内，1520分钟以外。即离尘不离城离尘不离城。海边、江边、湖边、河边、山海边、江边、湖边、河边、山边、水库边、公园边（高尔夫边、水库边、公园边（高尔夫边）、人造湖、果园、小溪边）、人造湖、果园、小溪注意：注意：不要在市中心里面和高尔夫里边，陵园墓地边不要在市中心里面和高尔夫里边，陵园墓地边顺序：顺序：2.2.规模规模 500套以上的别墅套以上的别墅群。少于群。少于500套的，套的，无交易量，流通量，无交易量，流通量，有价无市。有价无市。注意：不要少于注意：不要少于300套套3.3.明星开发商明星开发商发展商的品牌很重要。会吸引品质发展商的品牌很重要。会吸引品质住户，与生俱来的基因。住户，与生俱来的基因。（1）明星、实力开发商）明星、实力开发商（2）上市公司）上市公司（3）开发经验优良记录）开发经验优良记录10年以上。年以上。（万科、中海、华润、九龙仓、新世界、雅居乐、合（万科、中海、华润、九龙仓、新世界、雅居乐、合 生、绿城、佳里、碧桂园、奥园、合记）生、绿城、佳里、碧桂园、奥园、合记）注意：要买不能改变外形的，要有围墙注意：要买不能改变外形的，要有围墙4.4.国际级物业管理国际级物业管理高力、仕邦、戴德梁行、高力、仕邦、戴德梁行、第一太平戴维斯、启德、第一太平戴维斯、启德、万科、来福士。万科、来福士。专业的酒店管家、私人专业的酒店管家、私人贴身管家、物业公共管贴身管家、物业公共管家、私人助理等家、私人助理等注意：要有区域内、外巴士注意：要有区域内、外巴士5.5.住户品质住户品质影视明星，名人，影视明星，名人，IT、金融、上市公、金融、上市公司的高管，爆发户，司的高管，爆发户，CEO，领事，领事。别墅里的豪宅和别墅里的豪宅和公寓，对豪宅和公寓，对豪宅和公寓是加分的，公寓是加分的，对别墅是减分的。对别墅是减分的。6.6.纯别墅纯别墅注意：不要高层和别墅混杂7.7.交交 通通地铁，高铁或高速可到，但不要在旁地铁，高铁或高速可到，但不要在旁边。室内车位。边。室内车位。距距注意：会所注意：会所1015分钟路程，中心分钟路程，中心入口不超过入口不超过5分钟分钟8.8.容积率容积率 别墅价格：如果是别墅价格：如果是4面都独立的比面都独立的比2面独面独立的多立的多3倍甚至倍甚至4倍价倍价格，三面独立的是两格，三面独立的是两面独立的面独立的1倍。因为倍。因为稀缺性，因为土地占稀缺性，因为土地占用面积比较大用面积比较大。注意：不超过注意：不超过2层，除非有电梯层，除非有电梯9.买新不买旧买新不买旧最好是买图纸，自己规划，不要最好是买图纸，自己规划，不要买装修，不要买尾期（尾盘）。买装修，不要买尾期（尾盘）。注意：不要超过注意：不要超过5年（入住算起）年（入住算起）10.10.银行评估银行评估要高于购买价格；要高于购买价格；整个区域是别墅群：上海浦东碧云别整个区域是别墅群：上海浦东碧云别墅区墅区投资别墅的投资别墅的十大标准十大标准1、位、位 置置2、规、规 模模3、明星开发商、明星开发商4、物业管理、物业管理5、住户品质、住户品质6、纯别墅、纯别墅7、交、交 通通8、容积率容积率9、买新不买旧、买新不买旧10、银行评估高、银行评估高别墅与股指正相关。别墅与股指正相关。净资产超过净资产超过1 1亿可买别墅，别墅很欺亿可买别墅，别墅很欺负人（嘉林姐的别墅增值超过其他负人（嘉林姐的别墅增值超过其他1010套房，股指套房，股指60006000点时可卖到点时可卖到12001200万万元）。越有钱的人购买的越贵的别墅元）。越有钱的人购买的越贵的别墅长得越高。长得越高。买点买点+10个顺序个顺序+标准标准5倍倍 从明天起，从明天起，做做一个幸福的人一个幸福的人 喂马，喂马，劈柴，劈柴，周游世界周游世界 从明天起，从明天起，关关心粮食和蔬菜心粮食和蔬菜 我有一所房子，我有一所房子，面朝大海，面朝大海，春春暖花开。暖花开。谢谢 谢！谢！