东莞主城区商业分布圈

,东莞商圈分布,目前，东莞主城区主要以传统的四大商圈为主，各个商圈又分布在不同的点，每个商圈的 发展规模及特点均不一样。2006年以来，东莞商业发生根本性变化，各大商圈迅速崛起， 东莞从一个没有商业的城市逐步向商业化城市迈进。,东莞以居住带动商业， 南城及东城为主的商业 快速发展，成为东莞高 档消费的主要场所。汇 集休闲、购物、娱乐为 一体的大型综合商业体。 万江商业逐步走向成熟， 满足周边生活需要。莞 城商业还在续写昨日的 辉煌。,南城鸿福商圈的分布及分析,商圈发展背景 市政府的规划，南城的商业、会展、物流、餐饮、金融等现代服务业发展得如火如荼，一幢幢高档新型写字楼陆续崛起，一批批国际国内知名品牌和金融机构抢滩登陆。 商圈的现状 鸿福路作为东莞金融大道，写字楼进驻率逐步提高，使南城寸土寸金，鸿福商圈属于新兴商圈，商圈范围较小，发展速度快，辐射范围广。,南城鸿福商圈分布及分析,消费人口状况及特征 目标人群：少量本地居民、多以外来人群为主，职业以写字楼白领为主。 商圈经营档次 由于目标人群多以外来人口为主，整体商圈经营档次中等偏上。 商圈商业体量及消费力 南城商业面积总量为8.5万，折合消费人口7万人，人均面积1.23 。 商圈业态概况 整体业态比例：超市、百货、服装、餐饮、娱乐、电器等业态占较大比例。如图所示 租金及售价状况,南城商圈业态构成,南城鸿福商圈发布及分析,商业分布 以鸿福路为主干，商业网点海雅百货、莱蒙商业中心、嘉信茂商业广场、沃尔玛、家乐福超市等。,商圈小结 1、市政府把主要市政配套设施集中在城区内，南城区鸿福路一跃成为CBD中央 商务区。但由于对比其它城区商业起步较晚，南城区内商业气氛仍稍为欠缺。 2、商圈依靠海雅百货、沃尔玛的等大型品牌影响力吸引消费者。 3、商圈离东莞大道距离非常近，交通条件非常便利，为本商圈带来了人流和需 求。,南城CLD商圈发布及分析,商圈发展背景 依凭社区逐步发展，而形成片状商业区。多以集中商业为核心，与住宅底商相结合的商业分布形态，催使商圈发展的特点，社区性业态众多。 CLD商圈的现状 CLD商圈覆盖面广，跟随社区的发展不断成熟，有庞大的社区消费人群为商业发展支撑，同时深受南城商务金融的发展及三旧改造进程的影响，该区域市政生活配套完善，同时具有明显的交通优势，规划中的轻轨R1、R2线、广莞惠城际线也将交汇于此，所以此区域发展前景十分广阔。,南城CLD商圈发布及分析,消费人口状况及特征 以周边小区的居住人口为主，多是新莞人，本地人少、商务人士居住，高端消费力集中 。 经营档次：中高等 商圈商业体量及消费力 CLD商业面积总量为13万。 商圈业态发展概况 百货商家少，除了服装外，多以超市、餐饮、娱乐、家电等社区性消费的业态为主。如图所示 租金及售价状况区域,南城CLD业态构成,南城CLD商圈发布及分析,商圈小结 1、以社区居民为主要消费群体，区域属性较强，商圈影响局限在周边社 区，难以形成对城区广泛的辐射性。 2、依托住宅开发，随着政府预把CLD变身为新中央商务区，未来发展前景广 阔。,商业的网点分布 以S256、东莞大道为主干。南城步行街、东泰商圈、第一国际与西平商圈均分布在左右两侧。 南城步行街商圈网点：富民商业街、中信新天地底商，第一国际网点：汇一城，东泰的网点：怡丰广场、嘉荣、友谊商城，西平的网点：彩怡百货、未来世界、沃尔玛等,万江商圈的分布及分析,商圈发展背景 万江过去的主要经济支柱是水泥、建材等高污染工业，根据政府新的规划思路，把万江建成中心区的商贸物流中心。华南MALL揭开了这一改革的序幕，但由于缺乏市场支撑，华南MALL商业体量过大，前期招商经营难以维持。万江商圈的形成主要以华南MALL为核心展开，商圈的形成稍显牵强，需要较长的市场培育期。 商圈的现状 随着政府规划的落实，万江转型的成功，万江商圈有可能发展成为及旅游观光、休闲购物、商贸物流于一体的大商圈。但所需时间较长。,万江商圈分布及分析,商圈的消费人口状态及特征 目标人群：本地居民、工厂打工一族、中高低收入者等。 商圈的业态概况 整体商圈的业态比例：以购物、休闲、娱乐、美食、餐饮、旅游为主。大型品牌代表嘉荣 、麦当劳、肯德基、必胜客、中国邮政、招商银行、时尚电器、欢笑天地等。如图所示 商圈商业体量及消费力 万江商业面积总量为15.8万，折合消费人口10.7万人，人均面积1.48 。 经营的档次 ; 消费力以附近居民和打工一族为主，项目整体档次为中低档。 租金状况,万江商圈业态构成,万江商圈分布及分析,商圈小结: 1、商圈内商业体量庞大，片区消费难以支撑。 2、商铺空置量，众多实力商家纷纷撤离，商业市场需要较长的培育期。,华南MALL,麦德龙,莞穗路,商业网点 分布于万道立交桥下面万江路两侧、莞穗路附近，主要商业网点有华南MALL、麦德龙、都会广场等。如图所示,万江路,都会广场,莞城西正商圈的分布及分析,商圈发展背景 莞城商圈是东莞最先发展形成的商业旺区，商圈形成时间早，自发形成，缺乏规划发展成熟，属于传统型的商圈。 商圈的现状 由于商圈内商业多为自发形成的商业街，硬件配套落后，停车位缺少。低档次的个体商家与品牌商家交叉经营，导致商圈经营形象杂乱，难以形成统一的高端形象。 同时处于老城中，缺乏进一步开发的商业用地。,莞城西正商圈的分布及分析,消费人口状况及特征 莞城商圈以低价、潮流时尚吸引人群消费。目标人群以外来人口及周边居住的老莞人为主。 商圈经营档次 商家主要以中低档次商家为主，辅以少量的品牌商家，整体经营档次中档偏低。 商圈商业体量及消费力 莞城商业面积总量为28.6万，折合消费人口20.7万人，人均面积1.38 。 商圈业态比例概况 潮流、时尚性服装是商圈内主要的业态类型，其次是超市、手机数码和餐饮。如图所示 租金及售价状况 由于商圈发展较为成熟，因此商圈内租金及售价均比较高。,莞城商圈业态构成,莞城西正商圈的分布及分析,商圈商业分布 莞城商圈形成了以百佳、天和百货为节点，多条商业街发散型的商圈形态。商业街有市桥商业街、向阳路商业街、西正商业街等。,商圈小结 1、自发形成，缺乏统一管理和经验，档次参差不齐，商业形象较差，发展空间有限 2、 商圈内同质化竞争严重，数条商业街经营的档次及产品基本类同，经营竞争极 为激烈。 3、天和百货和百佳超市在经营上形成互补，形成了强大的集成效应，发展成熟，商 业氛围浓厚，是莞城商圈内最为繁荣的一点。,东城东纵商圈的分布及分析,商圈发展背景 东城商圈依凭众多大型高档社区，发展而形成。东城商圈内聚集了众多富人阶层及外国人，消费能力巨大。 商圈在现状 东城是东莞高档社区集中，东莞本地富人和外籍人口集中的地方，消费基础雄厚。2010年，东莞政府提出打造四大中心区的规划，东城商圈正式定位为中央商贸区，同时轻轨东城路站的投入使用也必将带来丰富的人流。,东城东纵商圈的分布及分析,消费人口状况及特征 东纵商圈目标消费人群以东莞本地人、外籍人士、外来高收入人口、等中高收入人群为主。 商圈经营档次 东纵商圈内大型品牌商家众多，其中星河城更是逐渐发展形成全东莞最为高端的百货店。 大型品牌代表海雅百货、百佳、好又多、火山湖影院、国美、家乐福、时尚电器,整体档次中高档。 商圈商业体量及消费力 东城商业面积总量为20.3万，折合消费人口15.4万人，人均面积1.32 。 商圈业态发展概况 商圈业态主要是服装、超市、百货、电器为主。 商圈租金及售价,东城商圈业态构成,东城东纵商圈的分布及分析,商业网点 集中分布于东纵大道、东城大道、东城中路、东兴路的两横两纵之间，主要商业网点有东湖广场、地王广场、威尼斯广场、盈锋广场、君豪商业中心、世博广场、世纪广场、星河城、东城酒吧街等。如下图所示,商圈小结 1、商圈规模庞大，发展成熟，业态发展丰富。大型的购物中心、特色情景 商业街并存，集规模性、品牌性、特色性于一身。 2、庞大的中高端消费人群及中央商贸区定位，促使东纵商圈成为东莞唯一 具备发展高端商业体的潜力。 3、未来轻轨的开通，也必将促进其商业的进一步繁荣。 ,东莞商圈的总结分析,1、东城商圈最为活跃 商圈规模庞大，发展成熟，业态发展丰富。大型的购物中心、特色情景商业街并存，集规模性、品牌性、特色性于一身，从而吸引了庞大的中高端消费人群进入该区域，同时也是镇区如寮步、松山湖等消费者进入城区的首选逛购区域。,东莞商圈的总结分析,2、零售商业形态升级 东莞商业正在逐步的升级换代，传统超市+百货的商业形态正在被一站式体验型商业取代。 由于东莞普遍存在消费力的外流的现象，传统的商业形态的生存空间小。以特色餐饮、娱乐吸引客户消费，以体验式商业空间、一站式消费为核心竞争力的大型购物中心涌现。在这些大型购物中心中，不仅仅能购物，还能娱乐、休闲、就餐等，多种功能的集成，加强了便利性，提升了消费者的生活品质。,东莞商圈的总结分析,3、招商、经营管理受到重视 由于东莞商业市场长期重销售，轻经营，缺乏专业的经营管理公司。导致了商业的可持续经营能力差，商业卖给业主后，发展商即刻不管不顾，市场上商业经营不善，空置现象严重。铺依然空置，租赁不出去，而导致业主闹事，发展商不得不继续赔本返租。 招商、经营管理作为商铺后期持续经营的关键，正逐步被发展商所重视。商铺，有商才有铺。缺乏招商、经营管理，难以持续经营，商铺就不具备实际的价值。,