SOHO专题研究

SOHO 专题研究 SOHO教父 四 SOHO产品打造要点 SOHO专题研究 关键字 小型办公 家庭办公 自由空间 自由时间 起源 SOHO全文为 Smalloffice Homeoffice 字面上看来意指小额投资 在家工作 其与传统上班族最大的区别是 工作与生活不再切割 办公室与居家合而为一 SOHO起源于美国 在商业竞争相当激烈的美国 由于雇主考虑到办公室庞大的租金问题 另一方面也为了提高员工的生产力及其工作时的心情 所以提出了这个令劳资双方都相当满意的方案 而对员工来说更是愉快 因为今后不必再受限于固定上班的时间 仍能完成交付的工作 SOHO的起源 关键字 居家弹性环境科技 演变 单单就 在家工作者 而言 SOHO并非是什么新观念 只不过在以前 这样的工作型态一般统称为 自由业 后来流行一个比较专业的称呼 个人工作室 指的是90年代的 居家工作者 选择更弹性的工时或企业外包 SOHO风潮兴起的原因是什麽呢 科技面 高科技产生出许多前所未见的新型态工作与服务项目 高科技的电脑与通讯设备是脱离企业 自立门户的SOHO族能够快速完成企业外包工作的重要利器 尤其INTERNET的兴起 更加速了这个族群的兴起 就业环境面 电脑科技取代了大量的人力 全球经济不景气 许多大企业纷纷缩编人员 许多人纷纷自立门户 企业的改造 节省成本 相对的企业外包需求日益增加 让这些自立门户的个人及小企业有了一线生机 人文面 在世人一片返璞归真的呼声中 不论男人 女人 都重新反思 工作 的意义 重新回归生活与家庭 不愿浪费时间在通勤等不必要的时间花费上 SOHO的兴起 关键字 因特网信息技术自我把握 发展 有资料显示 2004年 美国有4000万SOHO族通过因特网进行工作 占SOHO市场劳动力的30 2009年增长20 达到6000万人 在美国已有1 5的工作人员是SOHO族 且以每年5 的速度增长 日本 韩国和香港也在鼓励个人创办SOHO型公司 可以说 SOHO是一种自我设计生活轨迹 自我把握生命节奏 自我实现自由的生存保障状态 SOHO族不仅仅局限于在家办公和自由办公的人群 更代表了高速增长 掌握科技潮流的大量中小型公司 职业选择的自由和信息技术的发展 从两个维度支持了SOHO族的快速发展 SOHO的发展 SOHO族 SOHO办公 自由办公 自由选择办公地点高科技技术的支持较高教育和收入背景 SOHO生活 休闲 快乐 有钱又有闲的快乐族群生活规律 工作高效对家庭表现出充分重视 SOHO品位 精致生活 精细消费 乐于逛街长时间选购 对品牌 时尚有一定偏好有充分选择能力来实现自己生活理想有充分的时间来检验自己的生活质量 关键字 健康自由创新高尚生活 即以 自由办公 为核心需求 教育 收入和职业水平达到一定基础的群体 以一种符号化的特征成为更多人追随并力图融入的群体网络 它适时地与科技联姻并在现代人的心目中演绎成为健康 自由和高尚生活的代名词 SOHO理念 SOHO强调商业 居住 办公功能的融合 运用综合的业态创造全新的生活理念 美国SOHO纽约苏荷 SOHO 即SouthofHoustonStreet 位于纽约曼哈顿岛的西南端 纽约SOHO是一个占地不足0 17平方英里 居民人口约为6541人的社区 一直被认为是LOFT生活方式的发源地SOHO全是上了年头的老建筑 而且建筑风格几乎是一个样子 大方块状的几何体 红砖外墙 老式防火梯 又黑又旧的水塔 狭窄的街道 墙上到处可见涂鸦与海报 天上飘扬着各种颜色与图案的商店幌子 美国SOHO的发展 苏荷 SOHO 原本是随着纽约步入工业化时代而兴起的一个工业区 二战后 金融业取代制造业而成为纽约市经济的支柱产业 纽约开始了从工业中心到金融中心的转型 SOHO区出现了大量空置厂房 颓旧的厂房因租金低廉 使SOHO区渐渐成为艺术家聚集的地方 把它们变成自己的生活空间和艺术工作室 俗称 统楼房 Loft 这里成了自由 艺术 前卫的代名词和开放的艺术中心 传统建筑的更新逐渐形成一种鲜明的建筑风格 经过艺术家在装修材料 色调搭配以及灯光照射等方面的特殊处理后 成为SOHO独有的 超现实主义风格 先期较低的租金首先吸引了创意人群 最终形成一种生活方式 20世纪60年代起 纽约市政府与规划 立法部门对这个区域进行了一系列的旧城改造 制定并通过了一系列的法规 诸如允许艺术家们自筹一部分资金与开发商一起建合作公寓 统楼房的底层只能用于商业用途等 由于规定不能破坏楼房的外在面貌 改造的只是其内部的设施 由艺术家对废弃场所进行再创造 先吸引文化交流中心 画廊等艺术机构 再聚集商业产业如餐饮 服务业 渐渐兴起娱乐业 并最终带动当地房地产业热 Loft的房租开始与曼哈顿岛一般公寓的房租比肩 苏荷成为有品位的中产阶级喜爱的时髦之地 SOHO地区不断繁荣后 大批商业品牌开始进入 房租不断上涨 艺术家们不堪重负 纷纷搬了出去 至此 纽约的SOHO区从艺术中心 演变成了现在昂贵的商业中心 美国SOHO的发展 美国SOHO的现状 形成以艺术品经营市场为龙头 餐饮业 酒吧业 旅游业 时装业等多种功能复合的城市活力中心 复合和多元的功能吸引了纽约的艺术家 创意人士 进而带来了大量的人流 当SOHO成为美国现代艺术的中心 来此淘金的游客吸引了时尚店和各类酒吧的进驻 画廊 名牌时装 特色餐饮汇集于此 而爵士 蓝调 钢琴 摇滚 说唱乐等各种音符充溢在各色酒吧之中 在SOHO 处处可感受创意和灵感的流泻 甚至坐品咖啡闲看人流都是一种密集的视觉享受 美国SOHO的商业形态 美国的soho以文化产业为核心 将居住 办公 文化 休闲 娱乐 购物 旅游紧密的联系起来 形成了 改造后的临时居住和多功能物业为曼哈顿商务区众多商务人士以及都市创意人士提供了24小时消费娱乐和临时居住的场所 SOHO在中国 SOHO的出现 中国真正的soho区 798艺术区与开发商所使用的soho理念不同 从某种意义上来讲只有798才能算得上是真正的soho 它同美国的起源soho一样 以艺术家不断进驻老旧工厂创作 生活为契机 以滚雪球的方式形成了文化产业为核心 打造办公 居住 休闲 创作 消费为一体的艺术街区 从严格意义上说 无论北京还是上海的SOHO楼盘 大部分充其量不过是商住两用楼 而非真正的SOHO产品 SOHO首先要满足的是居住需求 然后才是办公 它其实就是住宅 既不能也不需要注册办公 比如美国纽约的SOHO多位于中高档居住区 单套面积在150 200平之间 层高较高 空间自由度大 可随意分割一部分作为办公 会客厅等 既有居家的私密性又有办公的开放性 住户一般从事建筑 设计 艺术 自由撰稿等行业 SOHO在中国 SOHO的突起 根据检索情况 目前国内的soho产品主要集中于北京 上海 广州 郑州 沈阳 厦门 成都 西安等主要城市 其中北京SOHO产品数量最多 体量最大 SOHO模式发轫于上世纪90年代末北京房地产圈流行的概念风潮中 1997年是分界线 只是 和那些徒有其表并迅速消亡的空泛炒作概念不同 SOHO是潘石屹在商业地产开发的高风险环境下 开拓出来的一种夹缝中的商业模式 并迅速围绕北京CBD一带繁衍起来 SOHO在中国 SOHO的现状 我国目前的SOHO产品 大多围绕着 SO 小型办公室 做文章 HO 家庭办公室 的功能很不到位 购买者多为小企业和个人投资者 而无论是购买还是租赁 使用者都是用来办公的 一提到SOHO 大家的印象就是小公司聚集地 SOHO现代城里没有超过30个人的公司 大多数为七八个人 有的只有三四个人 公司一做大 就会搬走 SOHO在中国 SOHO的优劣势 优势 劣势 兼顾了办公与居住两反面的需求总价低 月供低 投资风险小含有商业性质 保证了升值空间 投资回报期短房屋空间可自由分割 灵活性较高房价物业管理费以及其他使用成本均低于其他纯写字楼不限购 优劣势 属于办公用途 但不能注册公司和挂牌 牺牲了居住空间和舒适性以满足办公需求为满足空间分割组合需求及功能分区等要求 户型上存在缺陷 作为居住适合单身人士或两口之家 只能是过渡性产品管理难度大 纯粹性低 易沦为低端办公物业租金回报率低 短期投资受政策限制 SOHO在中国 SOHO的发展 SOHO是历史与现代 文化与商机结合的典范 中国城市SOHO仍处于初级发展阶段 未来发展前景广阔 SOHO在中国 SOHO的运营 项目所在地拥有真正的SOHO人群 支持项目的长期运营 如纽约SOHO区的各种SOHO建筑 即使项目建成后因为投资客购买等因素能够迅速去化 后期运营也会出现很多问题 项目所在地拥有齐全的配套设施 SOHO人群高度依赖于各类生活配套以支持其工作和生活方式 项目周边的餐饮 洗衣 购物 健身 医疗 物流等服务是必须的 项目设计以人为本 充分考虑到使用者 工住合一 给建筑本身带来的硬性要求 日本东云集合住宅SOHO建筑的F间设计 充分体现 自由 灵活 的空间分隔特点 充足的电力供应 快捷的网络和电话容量 健身和休闲场所等 项目设计要符合当地法规要求 越来越多的城市开始限制建造SOHO办公产品 比如层高的限制 卫生间数量限制 飘窗阳台的限制等 在设计之初要充分了解当地市场的法规要求 成功条件 SOHO产品特点研究 主要位于城市发展成熟区域 关键词 城市核心区 城市新区 地铁旁根据多数城市内soho产品分布看来 soho产品多依托于不可复制的黄金地段交通 依托地铁 成熟公交系统环境 成熟的商业环境 资源的稀缺性造就了产品的投资价值性 SOHO产品特点研究 名师设计 造型独特 坚持独特创新的建筑理念 建造具有中国当代风格的建筑 上海临空soho 哈迪德设计 外形仿若一条盘旋蛟龙 极富创新寓意和未来特征 又似一根柔美丝带 连接着临空经济园和周边社区 建外soho 山本理显设计 银白色主调 楼体修长 简洁明快 三里屯soho 隈研吾设计 富有张力的外立面 在夜色灯光的掩映下俨然成为三里屯最富感染力的建筑 SOHO设计的难点便是在于需兼容居住和办公两重功能 SOHO族对SOHO建筑的所有形态 住宅与办公的关系和建设地点方位以及建筑物本身等方面都有着多样性的需求 居住与工作空间接近但又分离 灵活的户型分割 可分可合 更多的机动空间办公注重 新颖性 独立的卫浴设置 管道煤气通达 保证生活的基本配套对建筑的位置和环境则要求 交通方便 以及 尽可能在城市核心区 等 追求一步到位的消费 SOHO产品特点研究 SOHO产品的个性化 SOHO产品特点研究 业态丰富 以标杆企业SOHO中国为例SOHO中国打造的产品业态以办公和商铺为主 住宅次之 持有的酒店项目最少 如果SOHO产品明确的设定了办公区 公寓区 商业区 以三里屯SOHO为例 除了商业全部散售外 该项目与普通产品并无本质上的差异 为了抓住SOHO产品的核心特点 在此 我们着重研究宜商宜住的SOHO产品业态 SOHO产品特点研究 商住产品 办公空间不仅要满足工作的需要 还要与居家生活协调 因此些因素都应该在SOHO办公空间设计时要给与充分的考虑 要以 不与居住生活产生矛盾 不破坏正常生活情调和氛围 为宗旨 考虑到居室面积的局限 尽可能不用固定的隔断来划分和组织各功能单元 而是采用灵活的家具来围合出不同性质的空间 让各个空间功能变得更加灵活 利用色彩对工作区域和生活区域加以区分和进行气氛营造 从而提高工作时的效率 要充分考虑SOHO族人的心理感受 可以在办公区域设置一些健身器材或者小型的休闲设备 一方面可以减少选择家庭办公带来的孤独感 另一方面可以让身体得到锻炼 以最好的状态投入到工作中 SOHO产品特点研究 商住产品 鉴于SOHO需要同时满足住宅和办公的需要 在设计上 需要考虑两者需求的统一 用地特点用地性质为办公 年限50年对周边环境要求较高 一般依托成熟商圈或者产业园区或者高科技园区 产品特点灵活的户型分割 更多的机动空间独立的卫浴设置 管道煤气对物业管理要求高 SOHO建筑的特点在于 最大程度满足办公需求的同时 保证生活环境的优雅与高尚 保证生活舒适的同时 追求商务办公的便利 SOHO产品特点研究 未来发展方向 SOHO产品未来发展方向 分布 功能 将 SO 和 HO 的功能融为一体 在增设公共会议室 提供商务秘书等商务配套服务的同时 完善 HO 的功能 比如LOFT 通过加大层高形成复式空间 将生活区和办公区分离 即使没有煤气设施 也能增强居住感觉 产品多元化分布 SOHO产品正在成为上海 深圳等城市写字楼市场的一支补充力量 开发商不妨在这些地段提供满足目标客户需求的SOHO产品 工住合一 SOHO 介于商务办公和个性居住之间的产品物业 独特建筑风格 建筑外立面区别传统写字楼或普通住宅 通过材质 风格独特的造型 强化建筑的视觉冲击力 打造个性鲜明的建筑形象 功能多样性 可商可住的复合功能 为自由办公和个性生活提供了无数种可能性 自由空间魔方 针对商务 居住空间的弹性化策略 通过标准单元的拼接与分割 平层或者挑高的多样化空间设计 满足不同面积的办公 居住需求 居住OR办公 复合功能 自由空间 SOHO魔方 独特建筑风格 通过材质 风格独特的造型 强化建筑的视觉冲击力 打造个性鲜明 现代简约 区别普通住宅的建筑形象 功能多样性 SOHO公寓 可商可住 为办公和生活提供了无数种可能性 自由空间魔方 针对商务 居住空间的弹性化策略 通过标准空间单元及拼接 满足不同面积的办公 居住需求 个性造型SOHO 空间魔方创意SOHO 三里屯SOHO 建外SOHO 海上海 中弘北京像素 案例 银河SOHO SOHO案例研究 三里屯SOHO 个性造型SOHO 商住两用的SOHO公寓 区别于传统写字楼的标准层平面 空间分隔灵活 通过材质 风格独特的造型 外立面颜色的差异 强化建筑的视觉冲击力 银河SOHO 三里屯SOHO 区位 三里屯SOHO项目位于北京市朝阳区工体北路南侧 南三里屯路路西 是三里屯商业区核心地段的商业 办公 居住综合社区 交通 三里屯SOHO紧邻CBD 燕莎 东直门 朝外等区域的核心位置 三里屯SOHO 项目概况 三里屯SOHO 四层 部分五层 以上区域 北部五栋为写字楼 南部四栋为公寓 地下1层至地上四层 部分五层 为商业 下沉广场联通整个项目 办公 商业 二期 公寓 商业 一期 三里屯SOHO 项目规划 三里屯SOHO 前卫设计 三里屯SOHO 楼的外部没有棱角 内部床修时尚 动感 为来访者和住户创造一个有吸引力的 友好的城市空间 九个塔楼共两种立面设计一种是采用由玻璃和铝板构成的垂直形式 以体现塔楼的纤细形态 一种是由石材和彩色玻璃等暖色物质构成的水平形式 以突出塔楼无棱角 曲线形外表的连续形态 九幢形状有机协调的超高层建筑汇聚在一起 形成了一种 未来大峡谷 的自然意境 展现给了我们从未见过的 市中心VS自然 的风景 三里屯SOHO 下沉广场 三里屯SOHO 下沉花园广场将5个购物中心串连起来 功能丰富 46万平米的建筑让这里就像一个浓缩了的城市景观 在这种得天独厚的环境中三里屯SOHO将成为北京最聚人气的户外步行商业街区和休闲广场 办公A座 流线型标准层布局 户型面积在200 300平方米左右 偏向商务办公功能 空间分隔灵活 特点 流线型标准层布局 满足每一户型最大采光面 户型面积在200 300平米左右 偏向商务办公功能 三里屯SOHO 三里屯SOHO 户型产品 公寓D座 流线型标准层布局 户型面积在106 250平方米左右 商住两用 空间分隔灵活 特点 流线型标准层布局 满足每一户型最大采光面 户型面积在106 238平米左右 可商可住 三里屯SOHO 三里屯SOHO 户型产品 SOHO公寓户型1 户型面积108平米 特点 户型面积108平米 可自由分隔为办公空间 也可设计为一房两厅居家户型 三里屯SOHO 三里屯SOHO 户型产品 SOHO公寓户型2 户型面积181平米 特点 户型面积181平米 可自由分隔为办公空间 也可设计为四房两厅居家户型 三里屯SOHO 三里屯SOHO 户型产品 SOHO公寓户型3 户型面积249平米 特点 户型面积249平米 可自由分隔为办公空间 也可设计为四房两厅居家户型 三里屯SOHO 三里屯SOHO 户型产品 SOHO公寓户型4 户型面积147 17平米 三里屯SOHO 以SOHO模式作为核心设计实现空间最大化共享全部采用落地窗采光 通过开放空间的设计 体现SOHO生活的现代感和便捷性拐角和不规则墙面可以充分利用缺点 户型不够方正一梯多户 私密性差 开放式空间 充分利用空间 三里屯SOHO 户型产品 银河SOHO 银河SOHO 项目概况 银河SOHO 扎哈 哈迪德 西起东直门内南北小街 东至东城区边界 北起安定门东大街 南至建国门内大街 银河SOHO 项目规划 银河SOHO 银河SOHO 外观设计 银河SOHO 优美的建筑群营造了流动和有机的内部空间 也形成了引人注目的地标性建筑景观 设计的一个主题是借鉴中国院落的思想 创造一个内在世界 而同时 这又是一个完全二十一世纪的建筑 不再是刚硬的矩形街区及街区之间的空间 而是通过可塑的 圆润的体量的相互聚结 溶合 分离以及通过拉伸的天桥再连接 创造了一个共同进化的形体以及内部流线的连续运动 银河SOHO 项目特色 银河SOHO 每栋办公楼都有一个自然采光的椭圆形中庭 给办公人员创造一个轻松自然的办公氛围 高层有部分户型是内外两面景观 户型外窗视野更加宽广 部分户型房间内具备连接上下水条件 可以在房间内自己增设小型卫生间或吧台 四栋塔楼每个塔楼与相邻的塔楼在部分楼层有空中走廊连接 便于不同塔楼办公人员的交流 少数户型有室外花园 少数顶层户型还具备屋顶露台条件 主要户型建筑面积在100 300平之间 每个塔高层部分整层面积在2000平米左右 适合大中型公司整层购买和使用 银河SOHO 银河SOHO 项目产品 银河SOHO 银河SOHO 项目产品 55 建外SOHO 空间魔方创意SOHO 商住两用的SOHO公寓 空间分隔灵活 通过标准单元的分割和拼接 以平层 跃层及错层的多元空间有机叠加 创意无限 实现如魔方自由变换的SOHO空间 SOHO案例研究 建外SOHO 建外SOHO 项目概况 地理位置 项目位于国贸桥西南角 东三环和长安街交叉的金十字 CBD核心区 银泰世贸中心 中环广场 世纪财源中心 中央电视台和北京电视台的建成 为这里带来更加浓厚的商业气氛和人文环境 中心区域适宜打造高档时尚产品 SOHO成为接受度较高成功典范 建外SOHO 项目规划 2栋写字楼 18栋商务公寓 4栋SOHO别墅 l6条小街 300个店铺 其它高层建筑为SOHO公寓 其它3层建筑为裙房 一个有住家 有店铺 有办公的一个功能混合的开放式场所 建外SOHO 建外SOHO 建外SOHO 小街文化 建外SOHO没有围墙 16条小街在占地约17万平方米的建筑群中穿梭串连 制造出充满人情味的小街文化 每天近5万人在这里居住 工作 玩乐 弧形和直线的走道容许不同角度的风景 每栋建筑以不同角度站立 住客能看人也被看 同时保持着一种安全的距离 建外SOHO所带来的不单是突破性的建筑概念 更提倡一种北京新生代的居住模式 商业为开放式布局形式 沿街商业与内街相结合 使街道贯穿在建筑之中 中心围合空间设置内部商业 使街区内部亦成为公共步行空间 建外SOHO的商铺沿街设立 独立进出 面积从100平米到600平米不等 设施齐全 咖啡馆 火锅店 料理店 音像店 美容院 时装店等商家进驻 建外SOHO 建外SOHO 小街文化 建外SOHO商铺众多 其中包括星巴克旗舰店 同仁堂旗舰店 渝乡人家旗舰店 东田造型旗舰店 美克美家 温帝吴等众多极具风格的时尚店铺 内街 内街独立商业 内街独立商业 内部商业增强商业的规模性和整体感 使内外商业相互融通 打造社内开放步行景观 独具特色 建外SOHO 建外SOHO 小街文化 建外SOHO 建外SOHO 后现代创作 简洁时尚的立面设计 落地的玻璃幕墙 通透明亮 纯粹的白色 清醒自然 地下一层的走廊种植一些树木增添生机 树冠长出一层地面 给人感觉树从地底下长出来 独特的地下走廊设计使整个空间更有活力 各式联廊的设计 增添了建筑美感 交通动线考虑合理 同时使整个社区紧密联系 建外SOHO标准层1 面积在100 160平米的平层空间 中间通道尽端挑空设置空中平台 所有的外墙都可分配给居室 确保各户面向外部空间较大 自然采光 通风好 入户门错开 确保私密性 楼道内设置公共起居室 commonliving 这里是交流的场所 也可以在这里接待客人 过道端头挑高处理 控制公摊面积 形成立体空间感 159M2 97M2 137M2 133M2 97M2 138M2 挑高 每梯6户 走道中置 交通核心筒靠端头布置 户型设计灵活多样 可商可住 户型面积97 159平米不等 建外SOHO 建外SOHO标准层2 面积在120 165平米的平层户型结合跃层户型设计 在建筑的中央配置电梯和楼梯 所有的外墙都可分配给居室 确保各户面向外部空间较大 自然采光 通风好 按照不同功能区统一设置 空间变化更换灵活 卫生间 厨房靠边设置 利于空间调整 130M2 132M2 120M2 165M2 85M2复式一层 161M2 每梯6户 走道中置 主要交通核心筒中心布置 户型面积120 165平米不等 建外SOHO 海上海LOFT 海上海LOFT 三幢纯玻璃幕墙LOFT 建面7万多平米 以平层及错层的多元空间有机叠加 创意无限 海上海LOFT主要经济技术指标 LOFT错层户型1 户型面积150 170平米 LOFT错层层高5 3米 面积在150 170平米左右 海上海LOFT LOFT错层户型2 户型面积150 170平米 LOFT错层层高5 3米 面积在150 170平米左右 以多元空间有机叠加 客商可住 户型内功能空间涵盖 前台接待 会客室 办公区 会议室 休闲活动区 厨卫等 海上海LOFT LOFT错层户型3 户型面积150 170平米 LOFT错层层高5 3米 面积在150 170平米左右 以多元空间有机叠加 客商可住 户型内功能空间涵盖 前台接待 会客室 办公区 会议室 休闲活动区 厨卫等 海上海LOFT LOFT平层户型1 户型面积100 120平米 LOFT平层层高3 4米 面积在100 120平米左右 可商可住 户型内功能空间涵盖 前台接待 会客室 办公区 会议室 休闲活动区 厨卫等 海上海LOFT LOFT平层户型2 户型面积100 120平米 LOFT平层层高3 4米 面积在100 120平米左右 可商可住 户型内功能空间涵盖 前台接待 会客室 办公区 会议室 休闲活动区 厨卫等 海上海LOFT 70 70 垂直交通与平面布局示意 通廊式标准层中的双朝向房 通过交叉错层空间 一个户型拥有了两个朝向 交叉式立体复式 5 48米层高 中弘北京像素 71 充分利用 走廊空间 朝向利用此部分的暗室 设置为储藏式赠送空间 不计算建筑面积 中弘北京像素 错落别致的室内空间 符合个性化客户的个性需求 中弘北京像素 74 SOHO产品打造 品质感提升 舒适度提升 附加值提升 增加标准层采光空间 板式LOFT布局单元户型的左右采光性不足 在牺牲容积率的前提下增加采光公共空间 回廊 每隔数单元 设置一个内部凹廊 以改善板式商住楼采光性能差的缺点 设置凹廊可能会占用建筑面积 牺牲容积率 内部凹廊 底部可以架板 上不封顶 最为公共空间使用 也可以不架板 直接改变建筑立面形状 亦可交房时不架板 但预留钢挂 业主够买后可以自行封隔 内部凹廊亦可以作为赠送空间 提升单元户型品质同时 增加产品价值 提升单价 1 品质感提升 增加标准层采光空间 平层中设置内凹廊 提升单元户型的采光性能 交付后可作为赠送空间 凹廊组合上层多个横向平面上的凹廊 在纵向空间上聚合在一起 形成大的采光空间 提升产品品质 外立面表现力也因此丰富起来 产品品质与舒适性PK 牺牲建筑面积减少的收入 牺牲部分建筑面积在每个平层中穿插凹廊可适当提升整体产品质 1 品质感提升 1 品质感提升 增加标准层外部空间 标准层凸出部分作为建筑的标志 对内可作为公共空间 在外部表现为个性建筑细节 提升品质 标准层凸出部分作为建筑的标志 对内作为公共空间可增加采光 在外部又表现为现代化十足的个性建筑细节 提升观感品质 62 楼下 62 楼上 户外走廊空间 利用公共走廊空间 作为交叉式两户的中转平台 形成一个单元上下层两种朝向的创意空间 既能丰富产品特性 又增加了整体营销卖点 2 舒适度提升 交叉式立体复式 5 2米层高 交叉错层空间 连接楼上楼下错层空间的楼梯设置于外走廊挑高上层 一个户型拥有了两个朝向 交错使用创意十足 上下左右单元合并上下两套中 下面一套隔为两层 上面一套挑高 可实现上下共三层使用面积 对门的两套设置反之 组合成创意十足的办公空间 企业办公较常见 错层组合上层面积大于底层面积 多出面积为完全赠送 但对开门的板楼LOFT一般无法作出此类品质 点式LOFT 点式SOHO 围绕核心筒四周布局 2 舒适度提升 交叉错层空间 通过户内空间的挑高 错层拼接 可组合成创意十足的办公和居住空间 80 建筑面积约52 5M挑高 内部错层空间 根据不同区域的空间功能和属性 对室内各层层高进行合理的布局 2 舒适度提升 内部错层空间 不降低楼下功能空间层高 提升楼上主卧层高 反之提升楼下客厅灯层高 降低楼上书房 次卧等层高 室内错层隔板 室内楼梯 部分隔板室内错层 室内跃层 入户门 二楼主卧室空间 一楼厨卫空间 二楼次卧 书房 客厅 餐厅 2 舒适度提升 二楼户型 面积赠送 彻底利用走廊上层挑高部分 在满足基本需求的前提下分别赠送予对门单元 一楼户型 过道空间 走廊赠送空间 A户 B户 过道3 2M 4 9M 走廊空间剖面图 卧室 3 附加值提升 利用走廊赠送设置卫生间 建筑面积约43 赠送空间 2楼卧室 面积赠送 走廊上空赠送空间 可作为卫生间 卧室 衣帽间 储物室等功能空间 卫生间 3 附加值提升 84 TheEndThankYou