物业管理概论：第三讲 物业服务企业

第三讲 物业服务企业 第一节第三节第二节第四节物业服务企业物业服务企业的性质和类型的性质和类型物业服务企业物业服务企业的机构设置的机构设置物业管理人员的知识结构和素质要求物业管理人员的知识结构和素质要求物业服务企业物业服务企业的权利和义务的权利和义务一、物业服务企业的概念二、物业服务企业的类型三、物业服务企业建立程序和条件第一节第一节 物业服务企业物业服务企业的性质和类型的性质和类型一、物业服务企业的概念一、物业服务企业的概念 物业服务企业是指依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。第一节 物业管理企业的性质和类型第一节 物业管理企业的性质和类型第一节 物业管理企业的性质和类型第一节 物业服务企业的性质和类型华农后勤物业中心是不是物业服务企业呢？二、物业服务企业的类型按业务性质划分12.租赁经营型物业服务企业3.委托代理型物业服务企业1.委托服务型物业服务企业第一节 物业服务企业的性质和类型1.委托服务型物业服务企业 1）由开发建设单位委托，承担对业主委员会成立前的前期管理。2）成立业主委员会后，由业主委员会选聘或在公开招标中竞投取得管理权。委托服务型物业管理企业只有经营管理权，而且大多数从事住宅小区的物业管理，以做好公共服务、专项服务和特约服务的工作为主，同时也兼职一些为小区内业主和用户生活提供方便的经营性项目。2.租赁经营型物业服务企业 有些房地产开发企业建成的商业大厦、写字楼、工业大厦、批发市场等物业后并不出售，而交给从事租赁经营的物业管理企业管理，通过租金回收投资。此类物业管理企业不仅具有维护管理服务的职能，更主要的是对所管物业进行租赁经营。租赁经营型物业管理企业虽然以物业的租赁经营业务为主，但管理服务也占有相当重要的地位。与住宅小区相比，写字楼、商业大厦等更需要高标准、高质量的管理。3.委托代理型物业服务企业 只设管理层，不设或只设很少的操作层，清洁、绿化、治安等委托专业公司实施，物业管理企业只负责监督。从理论上说，这类企业比较先进，不但恰如其分地充当“管家”的角色，又不喧宾夺主，出现“主人”与“管家”的错位，又不用对操作层的工作亲历亲为，而且充分利用专业公司的优越性，降低业主支付的管理费用，提高管理服务质量。1）对业主聘请专业公司提供顾问性意见，由业主委员会选聘专业公司签订合同；2）物业管理企业接受业主的委托，代聘各类的专业公司，由物业管理企业与各专业公司签订合同。二、物业服务企业的类型3.由房地产管理部门附属房管所改制的物业服务企业4.由机关、企事业单位管房部门改制的物业服务企业2.单独成立的物业服务企业1.由发展商成立的物业服务企业 2按隶属关系划分第一节 物业服务企业的性质和类型三、物业服务企业的建立程序和条件（一）物业服务企业的资质条件 物业管理企业的资质条件，主要是为界定、查验、衡量这类企业具备或拥有的资金数量、专业人员，受委托管理物业的规模等方面的状况，是企业实力、规模的标志。第一节 物业服务企业的性质和类型2004年物业管理企业资质管理办法（建设部令第125号）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；管理两种类型以上的物业管理，各类物业的建筑面积分别占相应计算基数的百分比之和不低于100%：多层住宅200万平方米；高层住宅100万平方米；独立式住宅（别墅）15万平方米；办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米；建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。级资质级资质注册资本500万元以上；物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（企业）级资质级资质 注册资本300万元以上；物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（企业）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100：多层住宅100万平方米；高层住宅50万平方米；独立式住宅（别墅）8万平方米；办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米；建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。级资质级资质（企业）注册资本50万元以上；物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；有委托的物业管理项目；建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。一级二级三级注册资本（万元）50030050管理和技术人员（人）302010中级以上职称管理和技术人员（人）20105管理物业类型两种以上两种以上有面积基数多层（万平方米）200100高层（万平方米）10050别墅（万平方米）158其他（万平方米）5020临时资质企业新建立的物业服务企业应按有关规定到县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取临时资质证书临时资质证书后，方可从事物业管理工作。12临时资质证书有效期为1年年。有效期满后，物业服务企业向物业管理行政主管部门申请三级资质的评定。未获通过的，物业管理行政主管部门应当取消其从事物业管理业务的资格。一级资质二级资质三级资质临时资质由建设部审批由省、自治区建委（建设厅）审批可由省、自治区建委（建设厅）同意，地级市以上物业管理主管部门审批向县级以上人民政府物业管理主管部门申请一级资质没有资质一级资质没有资质珠海市丹田物业管理股份有限公司（主干道以西学院办公大楼）广东华信物业管理有限公司（主干道以东学院办公大楼）华南农业大学物业管理服务中心（教工住宅、教学楼）华南农业大学学生公寓管理中心（学生宿舍）华南农业大学物业单位三、物业服务企业建立程序和条件（二）物业服务企业的设立所需申报资料 第一节 物业服务企业的性质和类型第一节 物业管理企业的性质和类型三、物业服务企业的建立程序和条件（三）物业服务企业建立程序1234 根据成立条件，准备材料和文件向所在地工商行政管理局申请企业名称登记、法人注册登记及开业登记向所在地市级以上物业管理主管部门备案和提出资质申请到税务部门进行税务登记，以及到公安机关（或授权单位）进行公章登记和刻制一、物业服务企业的机构设置二、物业服务企业组织机构的类型第二节第二节 物业服务企业物业服务企业的机构设置的机构设置第二节、物业服务企业的机构设置一、一、物业服务企业物业服务企业的机构设置的机构设置（一）机构设置的基本要求具备服务性功能充分发挥公司职员的潜能高效灵活关系协调（二）机构设置原则1、因事设职原则2、权责对等原则3、统一指挥原则4、分工协作原则5、经济原则（三）物业服务企业的机构设置办公室财务部工程部客户服务部经营服务部经理室二、物业服务企业组织机构的类型3.事业部制4.矩阵式2.直线职能式1.直线式第二节、物业服务企业的机构设置经 理经理助理经理助理作业组长作业组长作业组长作业组长（一）直线式（一）直线式第二节、物业服务企业的机构设置（一）直线式（一）直线式优点优点 责权高度统一、行动效率高。缺点缺点对经理的要求高，每位经理需要在广泛的业务范围内进行计划、实施、管理等工作，负担极重。当公司的业务量扩大以后经理一个人就无法顾及全面。（二）直线职能式（二）直线职能式经 理职能机构分公司职能机构职能机构分公司专业组职能机构职能机构专业组第二节、物业服务企业的机构设置（二）直线职能式（二）直线职能式优点优点保持了直线式的集中统一指挥的优点，又具有职能分工的长处，对于减轻主管领导的负担，弥补主管领导专业上的不足起到了重要作用，提高了工作质量和效率。缺点缺点下级缺乏必要的自主权；各个职能部门之间缺乏横向联系，容易产生脱节和矛盾；信息反馈速度较慢，对环境的敏感度较差。（三）事业部制（三）事业部制公司经理职能部门职能部门职能部门事业部事业部事业部业务部门职能部门职能部门第二节、物业服务企业的机构设置（三）事业部制（三）事业部制优点优点以多样化的服务来满足业主和使用人的多样化要求，因而在一定程度上分散了风险；有利于公司最高管理者摆脱日常管理工作，专心搞公司的战略决策、长期规划和非程序化决策；有利于调动各事业部的积极性和创造性；有利于公司新业务的开发，提高物业管理的专业化管理水平和服务水平。缺点缺点由于各事业部是相对独立的，造成职能机构重叠，所需的管理人员较多，增加了管理的费用；各事业部都有自己独立的经济利益，容易造成各自为政的现象，各事业部的利益难以协调，从而影响公司的整体利益；职权下放过大，容易造成失控现象，一旦事业部失控，公司就会被架空。（四）矩阵式（四）矩阵式经理保洁组绿化组保安组维修组服务组职能部门职能部门职能部门（四）矩阵式（四）矩阵式优点优点分工明确、专业化强，有利于充分发挥专业化的优势，提高技术水平和管理水平；由于受双重领导，有利于各部门之间的相互协调和配合；减少中间阶层，信息传递快，而且及时准确；适应性强。缺点缺点因为受双重领导，所以在横向和纵向都容易出现矛盾，导致双重领导和推卸责任。一、物业管理者的知识结构二、物业管理人员的专业技能三、物业管理人员的综合能力第三节第三节 物业管理人员的知识结构和素质物业管理人员的知识结构和素质要求要求一、物业管理者的知识结构一、物业管理者的知识结构管理学知识法律知识建筑工程及房屋设备知识财会与金融保险知识第三节物业管理人员的知识结构和素质要求二、物业管理人员的专业技能二、物业管理人员的专业技能沟通和协调能力运用计算机的能力设备操作能力文秘能力第三节物业管理人员的知识结构和素质要求三、物业管理人员的综合能力三、物业管理人员的综合能力 提出新设想，新方案，不断解决新问题。多听、多记，克制感情，沉静思考1.善于判断；2.善于分析；3.善于总结。创新能力决策能力自制能力组织指挥能力第三节物业管理人员的知识结构和素质要求充分发挥人财物的作用，调动员工积极性一、物业服务企业的权利二、物业服务企业的义务第四节第四节 物业服务企业物业服务企业的权利和义务的权利和义务1.根据物业服务委托合同和管理规约对物业提供管理和服务2.依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费3.有权制止违反规章制度的行为4.有权要求业主委员会协助管理一、一、物业服务企业物业服务企业的权利的权利第四节 物业服务企业的权利和义务5.有权选聘专业公司承担专项管理业务6.有权经营特约服务和便民服务一、一、物业服务企业物业服务企业的权利的权利第四节 物业管理企业的权利和义务1.履行物业管理委托合同，依法经营2.接受业主委员会和业主及非业主使用人监督3.重大管理措施应提交业主委员会审议批准4.接受行政主管部门监督指导二、二、物业服务企业物业服务企业的义务的义务第四节 物业管理企业的权利和义务5.公布管理费收支账目6.提供优良生活环境，搞好社区文化7.发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告8.物业管理委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部租用房屋，以及物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产。同时业主委员有权制定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。二、二、物业服务企业物业服务企业的义务的义务第四节 物业管理企业的权利和义务THANK YOU !