房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化卷及答案【82】

房地产估价师房地产估价理论与方法考试题强化卷及答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.实地查勘有利于加深对估价对象的认识，形成()。A.一个直观具体的印象B.一个综合全面的印象C.一个模糊大概的印象D.一个片面、具体的印象【正确答案】A2.租赁价格在土地与建筑物合在一起的场合称为()。A.房地租B.地租C.房租D.租金【正确答案】C3.砖混结构二等的残值率是()。A.2%B.4%C.6%D.3%【正确答案】A4.现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为()时点的状态。A.现在B.未来C.过去D.B和C【正确答案】A5.优点是简便、可操作性强，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。这种高层建筑地价分摊方法是()。A.按房地价值进行分摊B.按建筑面积进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑物价值进行分摊【正确答案】B6.()是从动工开发到房屋竣工的这段时间。A.建造期B.经营期C.开发期D.前期【正确答案】A7.中国目前的房租有()。A.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金B.市场租金、商品租金、准成本租金、福利租金C.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金D.商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金【正确答案】A8.对于新开发区土地的估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也没有。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法【正确答案】B9.设立地役权通常会使（）。A.供役地的价值上升B.需役地的价值上升C.供役地与需役地的价值都下降D.供役地与需役地的价值都上升【正确答案】B10.【真题】关于估价对象状况描述的说法，正确的是()。A.对估价对象范围的描述就是说明其四至B.对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C.对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D.对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度【正确答案】D11.关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列哪种说法是正确的？()A.产出量的增加比例一定是大于、小于或等于投入量的增加比例B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例D.难以确定【正确答案】A12.在运用假设开发法估价时，()最难以准确估算。A.开发期B.经营期C.销售期D.建造期【正确答案】C13.如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以()为前提进行估价。A.保持现状B.装修改造C.转换用途D.重新利用【正确答案】D14.高层建筑地价分摊中，最合理的分摊方法就是()。A.依据各部分的房地价值进行分摊B.依据建筑面积进行分摊C.依据各部分的土地价值进行分摊D.依据使用时间进行分摊【正确答案】C15.路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同？()A.市场法B.假设开发法C.成本法D.收益法【正确答案】A16.最能说明土地价格水平高低的价格是()。A.土地单价B.基准地价C.楼面地价D.标定地价【正确答案】C17.【真题】下列估价基本事项中，首先应予以明确的是()。A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.价值类型【正确答案】A18.某估价事务所在2011年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于2011年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现若要求重新估价证明该估价结果是否真实，则重新估价的价值时点应为（）。A.2011年6月30日B.现在C.重新估价的作业日期D.要求重新估价的委托方指定的日期【正确答案】A19.估价报告书中说明的()限定了其用途。A.估价原则B.估价方法C.估价目的D.估价对象状况【正确答案】C20.出租或营业型房地产最适宜采用下列哪种估价方法进行评估？()A.成本法B.长期趋势法C.收益法D.假设开发法【正确答案】C21.在求取建筑物折旧的市场提取法当中，建筑物的经济寿命等于()。A.年折旧率的倒数B.残值率的倒数C.残值率D.年折旧率【正确答案】A22.房地产估价的主要难点是()。A.市场行情变化不定B.供需变化引起价格变化C.房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握D.房地产价格的影响因素影响程度不同【正确答案】C23.在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是()。A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.替代原理【正确答案】C24.成本法中一般不计息的项目是（）。A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费【正确答案】D25.销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至（）的日期。A.房屋验收合格B.房屋可使用C.将其售出D.房地产经济寿命结束【正确答案】C26.算术平均数有简单算术平均数和()。A.幂次平均数B.加权算术平均数C.修正平均数D.低项算术平均数【正确答案】B27.收益法的雏形是()。A.地租资本化法B.报酬资本化法C.早期购买年法D.直接资本化法【正确答案】C28.假设开发法最基本的公式是（）。A.待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润B.待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润C.待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用D.待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本【正确答案】A29.按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为（）。A.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积B.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积土地总价总建筑面积C.某部分占有的土地份额=土地总价该部分享有的地价额D.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积土地总价【正确答案】A30.风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽属于()。A.经济折旧B.物质折旧C.功能折旧D.外部折旧【正确答案】B31.城市基准地价评估的步骤顺序是()。A.提出基准地价应用的建议和技术确定基准地价评估的区域范围明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等划分地价区段抽查评估标准临街宗地的价格计算区段地价确定基准地价B.确定基准地价评估的区域范围确定基准地价划分地价区段明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等一抽查评估标准临街宗地的价格一计算区段地价提出基准地价应用的建议和技术C.确定基准地价评估的区域范围明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等划分地价区段计算区段地价确定基准地价提出基准地价应用的建议和技术D.确定基准地价评估的区域范围一明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等划分地价区段抽查评估标准临街宗地的价格计算区段地价确定基准地价一提出基准地价应用的建议和技术【正确答案】D32.下列情况中会导致房地产价格下降的是（）。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.减免房地产持有环节的税收D.减少土地供应【正确答案】A33.在建筑容积率方面，如果城市规划规定了该宗土地的建筑容积不超过3.5，则必须以建筑容积率不超过()为前提来估价。A.3B.4C.3.5D.6【正确答案】C34.预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.370B.280C.210D.200【正确答案】B35.()是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。A.清算价值B.征用价值C.征收价值D.补地价【正确答案】C36.有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（）。A.50万元B.55万元C.5060万元D.60万元以上【正确答案】B37.房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。A.建筑物区分所有权B.建筑物区分共有权C.建筑物区分共用权D.私有权【正确答案】A38.一般来说，商业用房()的价格或租金最高。A.一层B.二层C.三层D.地下一层【正确答案】A39.【真题】在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的()。A.简单算术平均数B.加权算术平均数C.众数D.中位数【正确答案】C40.关于房地产抵押，下列说法不正确的是（）。A.房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，续贷抵押估价等B.处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据C.房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押D.抵押权不可以转让【正确答案】D41.可以通过()方式，将集体土地变为国有土地。A.征用B.征收C.划拨D.出让【正确答案】B42.根据()，在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值。A.替代原理B.经济学原理C.估价原理D.均衡原理【正确答案】A43.选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，一般要求选取()的可比实例即可。A.1个B.2个C.1个以上（含1个）、3个以下（含3个）D.3个以上（含3个）、10个以下（含10个）【正确答案】D44.评估征收房地产造成的停产停业损失，属于()业务。A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估【正确答案】C45.预测某宗房地产未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.667B.1333C.1000D.500【正确答案】C46.当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【正确答案】D47.在经济学里，()有使用价值和交换价值之分。A.主观存在价值B.客观存在价值C.广义的价值D.狭义的价值【正确答案】C48.【真题】在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为()。A.待开发房地产价值B.管理费用C.销售税费D.购买待开发房地产应负担的税费【正确答案】C49.成本法概念中的成本，并不是通常意义上的成本，而是()。A.价格B.生产费用C.劳动价值D.成本加利润【正确答案】A50.人民法院确定的拍卖保留价，在第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的()。A.60%B.70%C.80%D.90%【正确答案】C51.一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔()以上的不宜采用。A.1年B.3年C.5年D.6年【正确答案】A52.在一笔成功的房地产交易中，最低卖价、最高买价、成交价三者的关系为（）。A.成交价最高买价最低卖价B.最低卖价成交价最高买价C.成交价最低卖价最高买价D.最高买价成交价最低卖价【正确答案】B53.忽略了房地产租金以外的收入和不同房地产空置率和运营费用的差异，是（）的缺点。A.毛租金乘数法B.潜在毛租金乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法【正确答案】A54.运用路线价法估价一般分为哪几个顺序步骤进行？()A.划分路线价区段设定标准深度调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格B.划分路线价区段设定标准深度选取标准临街宗地调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格C.调查评估路线价划分路线价区段设定标准深度选取标准临街宗地制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格D.选取标准临街宗地划分路线价区段设定标准深度调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格【正确答案】B55.相比之下，成本法最适合于对()的估价。A.新建筑物B.旧建筑物C.商业门市D.待开发房地产【正确答案】A56.()是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。A.权益原理B.收益原理C.均衡原理D.适合原理【正确答案】D57.特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（）。A.成本法B.假设开发法C.收益法D.比较法【正确答案】A58.【真题】某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元。偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为()万元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86【正确答案】B59.评估某宗房地产的价格时，选取的报酬率越高，评估出的价格会()。A.越高B.越低C.不变D.符合客观实际【正确答案】B60.采用比较法估价时，一般要求选取（）可比实例。A.3个以上B.5个以下C.35个D.310个【正确答案】D61.物权法规定，()可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。所以也可称其为空间利用权或空间权。A.宅基地使用权B.土地承包经营权C.建设用地使用权D.土地租赁权【正确答案】C62.由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于（）的特性。A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制【正确答案】D63.【真题】某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6，无风险报酬率为6%，预计风险报酬为无风险报酬的25%。该写字楼目前的价格为()万元。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85【正确答案】A64.在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）决定的。A.估价委托人B.估价方法C.注册房地产估价师D.估价目的【正确答案】D65.()的方法主要有环比价格指数法和定基价格指数法。A.房地产状况调整B.市场状况调整C.比准价格修正D.交易情况修正【正确答案】D66.评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用()评估。A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法【正确答案】C67.某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。该房地产目前的价值为()万元A.923B.1111C.1353D.1872【正确答案】C68.【真题】关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是()。A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【正确答案】A69.在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价人员还应考虑一些不可量化的价格影响因素，同时可听取有关人士的意见，对该结果进行适当的()作为最终的估价结果。A.调整B.取整C.认定该结果，作为最终的估价结果D.调整或取整或认定该结果【正确答案】D70.某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为()万元。A.87B.124C.130D.134【正确答案】B71.与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是()。A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理【正确答案】D72.估价资料的保管期限自估价报告出具日期起算，不得少于10年。但某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则档案保管期为（）年以上。A.8B.10C.15D.20【正确答案】D73.从本质上讲，价值时点是由（）决定的。A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象【正确答案】C74.搜集什么样的实例资料，主要取决于()。A.拟采用的估价方法B.估价对象C.估价目的D.估价对象和估价目的【正确答案】A75.【真题】相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有()。A.异质性B.排他性C.替代性D.互补性【正确答案】C76.如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用下列哪种长期趋势法进行测算趋势值？()A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法【正确答案】B77.在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则（）。A.价值时点为未来，估价对象为未来状况B.价值时点与房地产状况均为现在C.价值时点为现在，估价对象为未来状况D.价值时点为现在，估价对象为过去状况【正确答案】C78.在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。房地产的价值等于（）为收益期限计算的房地产价值。A.建筑物经济寿命B.土地使用权年限C.建筑物剩余经济寿命D.土地使用权剩余期限【正确答案】D79.估价报告应用有效期从估价报告出具日期起计算，最长不宜超过()。A.一年B.两年C.半年D.无限期【正确答案】A80.【真题】下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是()。A.开征房产税B.物价水平变化C.调整房地产信贷规模D.城市规划变更【正确答案】B81.运用成本法估价，最直接要懂得()。A.房地产市场状况B.房地产价格构成C.房地产的可比实例D.房地产的社会关系【正确答案】B82.征收农地时的土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年的()倍。A.10B.15C.20D.30【正确答案】D83.在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+()+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。A.建筑材料成本B.建筑物建造成本C.建筑物最基本构造成本D.建筑装饰成本【正确答案】B84.从买方的角度来看，成本法的理论依据是()，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。A.对照原理B.替代原理C.比较原理D.最高价格原理【正确答案】B85.吉芬现象是由()发现的。A.美国人B.日本人C.瑞典人D.英国人【正确答案】D86.【真题】采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+b中的常数a、b的因素应是()。A.房地产的历史价格资料B.房地产的现时价格资料C.房地产的未来价格资料D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和【正确答案】A87.假设开发法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是()。A.专业费B.不可预见费C.地价D.租售费【正确答案】D88.卖家因某种原因急于脱手的房地产，其评估价值应是（）。A.谨慎价值B.市场价值C.投资价值D.快速变现价值【正确答案】D89.某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取()年。A.35B.45C.48D.50【正确答案】A90.使住宅房地产价格明显上升的是()。A.中等收入者收入提高B.高收入者收入增加C.低收入者收入增加D.居民收入提高【正确答案】A91.开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和()所需的直接费用、税金等。A.基础建设B.开发市场潜力C.环境相关的设施的建设D.房屋建设【正确答案】D92.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年。A.60B.50C.35D.30【正确答案】B93.房地产权利的种类中，属于自物权的是（）。A.所有权B.典权C.抵押权D.地役权【正确答案】A94.【真题】影响某套住房的实物因素不包括()。A.装修B.户型C.层高D.楼层【正确答案】D95.某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是（）。A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.马铃薯【正确答案】C96.下列哪一个属于房屋权属证书？()A.房屋所有权证B.房屋租赁证C.房地产他项权证D.房屋使用证【正确答案】A97.城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（）。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利限制的情况C.受房地产权利以外因素限制的情况D.额外的收益或好处【正确答案】C98.在运用假设开发法的时候，要考虑在购置土地时作为（）计算所需要缴纳的税费，在出售开发完成后的房地产时作为（）计算所需要缴纳的税费。A.买方，买方B.买方，卖方C.卖方，买方D.卖方，卖方【正确答案】B99.采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为()。A.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格B.可比实例成交价格+交易情况修正系数=正常价格C.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格D.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格【正确答案】A100.【真题】在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是()。A.建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失【正确答案】B二.多选题(共70题)1.物质折旧可以归纳为以下几个方面：()。A.设备、设施陈旧B.正常使用的磨损C.意外的破坏损毁D.延迟维修的损坏残存E.墙体坍塌【正确答案】BCD2.房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于()等引起。A.交通建设B.市场供求变化C.人口素质变化D.所在地区衰落E.心理因素【正确答案】ABD3.在英国，根据净收益求取方式的不同，收益法可分为（）。A.，直接资本化法B.投资法C.收益乘数法D.利润法E.动态分析法【正确答案】BD4.下列关于供役地和需役地的说法正确的有（）。A.允许他人通行的为供役地B.需役地是指具有地役权的土地C.设立地役权通常会使需役地的价值下降D.供役地与需役地的价值都上升E.设立地役权通常会使供役地的价值下降【正确答案】ABE5.建立价格可比基础具体包括()。A.统一付款方式B.统一采用单价C.统一划定价格上下限D.统一面积内涵E.统一利率【正确答案】ABD6.下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征物业税D.减免房地产持有环节的税收E.提高最低购房首付款比例【正确答案】BD7.导致建筑物功能折旧的原因可能是（）等。A.功能缺乏B.功能落后C.功能过剩D.市场供给的过量或需求不足E.城市规划改变【正确答案】ABC8.【真题】收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有()。A.电梯折旧费B.租赁保证金利息C.房地产税D.企业(个人)所得税E.房屋保险费【正确答案】BD9.新开发的土地包括()后进行了三通一平等开发的土地。A.填海造地B.开山造地C.退耕地D.征收农地E.征用农地【正确答案】ABD10.【真题】评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于()。A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况【正确答案】ADE11.下列房地产交易中，不需要进行交易情况修正的有（）。A.以正常市场价格成交的交易B.急于出售的交易C.以协议方式进行的房地产交易D.公司与其员工之间的房地产交易E.相邻房地产的合并交易【正确答案】AC12.商品住宅价格中的利润是以()为基数核定。A.征地费及拆迁安置补偿费B.勘察设计及前期工程费C.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用D.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费E.各项税金【正确答案】ABD13.GDP增长，意味着()增长。A.消费B.投资C.政府购买D.净出口E.纯进口【正确答案】ABCD14.【真题】下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有()。A.税收政策B.城市规划调整C.环境状况D.城市基础设施状况E.汇率【正确答案】CD15.房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（）。A.组合完成的功能B.立体空间C.该实体的质量D.相应的配套基础设施E.有形的实体【正确答案】ACE16.影响房地产价格的环境景观因素，主要有（）等。A.大气环境B.治安环境C.声觉环境D.水文环境E.卫生环境【正确答案】ACDE17.【真题】下列估价师的行为中，不符合估价规范的有()。A.仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告C.估价师认为估价对象有较大投资价值，将相关信息告知特定投资人D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费E.估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作【正确答案】ABD18.居住用途房地产的位置优劣，主要是看其()。A.繁华程度B.安宁程度C.交通是否便捷D.离市中心的远近E.近山区【正确答案】BCD19.【真题】房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。A.房地产估价报告使用期限B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定【正确答案】ABCD20.【真题】在求取净收益中，运营费用包括()。A.房地产持有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费【正确答案】ACE21.标价是商品房出售者在其价目表上标注的不同()的商品房的出售价格。A.楼层B.朝向C.户型D.面积E.结构【正确答案】ABC22.供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为()。A.供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加B.供给增加大于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加C.供给减少小于需求减少时，均衡价格上升，均衡交易量增加D.供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量增加E.供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量减少【正确答案】AB23.类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在()方面与估价对象相同或类似。A.用途B.规模C.档次D.外观【正确答案】ABC24.下列哪些属于实物状况调整的内容？()A.土地基础设施完备程度B.容积率C.建筑物设备D.建筑物完损程度【正确答案】ACD25.价格等于成本加平均利润是在长期内平均来看的，其前提条件是()。A.自由竞争B.该种商品本身可以大量重复生产C.不低于开发建设已经花费的代价D.不高于预计重新开发建设所需花费的代价E.房地产政策不变【正确答案】AB26.下列是估价委托人的义务的有（）。A.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料B.协助估价师搜集估价所必要的资料C.就估价结果提出自己的要求D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责E.有义务协助估价人员对估价对象进行实地查看等工作【正确答案】ABDE27.居民消费价格指数包括()。A.居住B.文化用品C.交通D.能源E.洧费【正确答案】ABC28.房地产的权益是以房地产权利为基础的，下列（）等属于房地产的权益内容。A.房地产被人民法院查封从而其处分受到限制的B.将屋顶出售或出租给广告公司获得收入的C.建筑物装饰装修较为豪华的D.设立了抵押权、租赁权的房屋所有权E.建筑物的层高较高【正确答案】ABD29.路线价法与一般的市场法的主要不同之处有()。A.要做交易情况修正B.不做市场状况调整C.先对多个可比实例价格进行综合，然后再进行房地产状况调整；而不是先对可比实例价格进行有关修正、调整，然后再进行综合D.利用相同的可比实例价格-路线价，同时评估出许多估价对象-临接同一道路的其他土地的价格；而不是仅评估出一个估价对象的价格E.需要确定路线的价格【正确答案】BCD30.下列属于简易结构的是()。A.简易楼B.平房C.木板房D.小型别墅E.电梯楼【正确答案】ABC31.期货交易的付款方式有()。A.分期支付B.现在一次付清C.未来一次付清D.用现金支付E.转账支付【正确答案】ABC32.人口因素包括()。A.人口数量B.人口素质C.家庭人口规模D.人口结构【正确答案】ABC33.商业用途房地产的位置优劣，主要看()。A.临街状况B.到市中心距离C.繁华程度D.安宁程度【正确答案】AC34.在实际中计算地租量的方法有（）。A.从房租中分离出地租B.由地价求出地租C.采用比较法求出地租D.由土地开发成本求出地租E.采用类似假设开发法的方法求出地租【正确答案】ABCE35.法律法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括（）等。A.已抵押担保的债权数额B.改变土地用途应补交的出让金C.拍卖费用D.诉讼费用E.增加容积率应补交的出让金【正确答案】ABE36.净收益的测算途径可分为（）。A.基于租赁收入测算净收益B.基于营业收入测算净收益C.基于销售收入测算净收益D.基于期末转售收益E.基于商业经营收入测算净收益【正确答案】AB37.【真题】下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有()。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【正确答案】AD38.剩余技术有（）。A.建筑物剩余技术B.土地剩余技术C.市场剩余技术D.房地产剩余技术E.抵押贷款剩余技术【正确答案】ABE39.成本租金的构成中有（）因素。A.折旧费B.维修费C.管理费D.保险费E.投资利息【正确答案】ABCE40.房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为（）。A.按份共有B.按权共有C.共同共有D.共享共有E.共用共有【正确答案】AC41.以下属于非正常交易的情况有（）。A.相邻房地产的合并交易B.建设用地使用权出让拍卖C.被迫购买的交易D.房地产涉案拍卖E.卖方负担补交土地使用权出让金【正确答案】ACDE42.下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（）。A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在价值时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格【正确答案】BCD43.按经营使用方式划分房地产的类型主要有（）。A.现房B.销售C.出租D.自用E.自营【正确答案】BCDE44.临街深度价格修正率表又称()。A.深度百分率表B.深度指数表C.深度价格递减率表D.深度价格递增率表E.深度价格测算表【正确答案】AB45.两税一费是指()。A.营业税B.城市维护建设税C.教育费附加D.销售税E.房产税【正确答案】ABC46.【真题】关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有()。A.注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B.注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C.至少有两名注册房地产估价师签名D.法定代表人或执行合伙人必须签名E.房地产估价机构必须加盖公章【正确答案】BCE47.建筑物的物质折旧包括()。A.功能衰退B.正常使用的磨损C.环境恶化D.意外的破坏损毁E.样式落后【正确答案】BD48.()是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.评估价格E.正常成交价【正确答案】ABC49.投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的()等来确定。A.现状用途B.新旧程度C.规划限制条件D.所在地区未来经济状况E.投资者管理水平【正确答案】ABD50.下列（）情况适合用长期趋势法进行预测。A.假设开发法中预测未来开发完成后缴纳的税费B.收益法中对未来净收益等的预测C.比较法中对可比实例价格进行市场状况调整D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力E.用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏【正确答案】BCDE51.土地权属证书有（）。A.国有土地使用证B.集体土地所有证C.集体土地使用证D.土地他项权利证明书E.国有土地所有证【正确答案】ABCD52.某地区繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有()。A.前者大于后者B.前者低于后者C.前者等于后者D.不能比较【正确答案】ABC53.假设开发法中预期开发后的楼价可用()求取。A.市场比较法B.收益法C.成本法D.购买年法E.路线价法【正确答案】ABD54.账面价值是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额，它又可称为（）。A.历史成本B.账面净值C.折余价值D.实际价值E.原始购置成本【正确答案】BC55.砖混结构一等：生产用房的耐用年限为()年，受腐蚀的生产用房为()年，非生产用房为()年。（答案顺序对应）A.40B.30C.50D.60E.65【正确答案】ABC56.路线价法特别适用于()。A.房地产税收B.投资评估C.城市房屋拆迁补偿D.需要在大范围内同时对大量土地进行的估价E.清算估价【正确答案】ACD57.房地产估价业务来源主要有()。A.被动接受B.主动争取C.自有自估D.垄断E.政府分派【正确答案】ABC58.【真题】关于投资价值和市场价值的说法，正确的有()。A.投资价值与市场价值都可采用收益法评估B.评估市场价值采用的折现率是与该类房地产风险程度对应的社会一般报酬率C.评估投资价值采用的折现率是某个特定投资者所要求的最高报酬率D.评估投资价值时，净收益应采用税前净收益E.评估投资价值时，要求对未来净收益估计是客观的【正确答案】AB59.市场状况调整的方法有()。A.价格指数B.价格变动率C.时间序列分析D.直接比较调整【正确答案】ABC60.套内建筑面积包括()。A.套内房屋使用面积B.套内墙体面积C.套内阳台建筑面积D.分摊的共有建筑面积E.电梯间建筑面积【正确答案】ABC61.交易情况修正的方法，主要有()。A.指数法B.差额法C.分数法D.百分率法E.比较法【正确答案】BD62.合法权益包括()等方面。A.合法权利B.合法收益C.合法产权D.合法使用E.合法利用【正确答案】CD63.下列属于房地产区位状况比较、调整内容的是()。A.自然环境B.楼层C.社会环境D.地势【正确答案】ABC64.应用路线价法需要进行（）等修正。A.临街深度B.土地形状C.交易日期D.交易情况E.临街宽度【正确答案】ABE65.物质折旧可进一步从（）几个方面来认识和把握。A.自然环境的恶化B.自然经过的老化C.正常使用的磨损D.意外破坏的损毁E.延迟维修的损坏残存【正确答案】BCDE66.【真题】关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有()。A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不同E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果【正确答案】AB67.可以列入商品住宅开发成本的是()。A.公关费B.勘察设计费C.建筑安装工程费D.贷款利息E.小区内营业用房建设费【正确答案】BCD68.商品租金是以房地价值为基础确定的租金，其构成内容包括()。A.折旧费、维修费B.代理费、贷款利息C.房产税、保险费D.地租和利润E.转租费【正确答案】ACD69.市场法适用的对象，是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、商品住宅等，在下列选项中也属于市场法的对象的是()。A.高档公寓B.城市规划用地C.写字楼D.特殊厂房E.学校【正确答案】ABC70.市场法可用于()的求取。A.经营收入B.空置率C.报酬率D.土地用途E.抵押价值【正确答案】ABC三.判断题(共30题)1.长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。()【正确答案】错2.宗地价格是标准临街宗地的一定权益在某一时点的价格。()【正确答案】错3.在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性一般相应较高。()【正确答案】对4.地价是地租的资本化。()【正确答案】对5.交易实例房地产的状况，包括坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等。()【正确答案】错6.获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。()【正确答案】对7.【真题】某可比实例房地产的实物状况优于标准房地产3%，估价对象房地产的实物状况劣于标准房地产5%。若采用直接比较法，可比实例房地产的实物状况调整系数为0.922。()【正确答案】错8.在我国，土地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有进行单向流动。（）【正确答案】对9.现货价格是指在交易达成后立刻进行商品交割的价格。()【正确答案】错10.同一宗房地产在相同估价目的下所得到的评估价值应当相同。()【正确答案】错11.房地产的位置优劣，取决于与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。（）【正确答案】对12.地价是一种有限年的使用权价格，当达到规定的使用年限后将会被国家无偿收回。()【正确答案】对13.深度价格修正率是基于深度价格递减率，即临街土地中各部分的价值远离道路而有递减现象或者说距街道深度愈深、可及性愈差、价值也就愈高。()【正确答案】错14.房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。（）【正确答案】对15.任何一个估价项目都有估价目的。()【正确答案】对16.【真题