住宅开发业务流程分析.ppt

4. 物业,3. 销售,2. 建设,1. 前期,住宅开发业务流程,主体施工 配套施工 施工管理 阶段验收 竣工验收,选项决策 立项 可研 征地 前期规划准备 施工图设计 场地三通一平 招投标 销售准备 工程准备,主要步骤：,主要产出：,主要步骤：,主要步骤：,办理预售手续 按揭手续 房产证手续 预售/销售,主要产出：,预售证 销售许可证 按揭协议 产权证 预售协议书 预售定金 销售合同 销售货款,1. 项目建议书 2. 可行性研究报告 3. 土地使用证 4. 拆迁许可证 5. 建设用地规划许可证 6. 建筑工程规划许可证 7. 开工证 8. 项目经营计划书,主要步骤：,主要产出：,制订物业管理方案 建设过程中代表业主行权,签定物业管理合同 收取物业管理费用,主要产出：,商品房 公共设施,开工证,房屋验收报告,销售许可证,地块信息 市场调研 堪察 项目定位 产品设计 经济分析 决策 编制经营计划,主要步骤：,主要产出：,1. 决策 2. 项目开发报告 3. 合作意向协议书 4. 经营计划书,住宅开发业务流程(续),1.3 可研编制、审批,1.2 立项 申报/审批,1.1 选项决策,1.4 征地、拆迁前期规划准备,主要步骤：,申请规划要点 编制项目建议书 编制立项报告 获取立项批复,主要步骤：,编制可研报告 可研批复 开规划任务通知,主要产出：,1. 可研报告 2. 规划任务通知,主要产出：,1. 项目建议书 2. 立项报告 3. 立项批复文件,主要步骤：,取得土地使用证 编制安置方案 办理拆迁许可证 拆迁 场地三通一平 申请临时用电、用水、排水,主要产出：,1. 土地使用证 2. 拆迁安置方案 3. 拆迁许可证 4. 熟地 5. 具备开工条件,办理建设用地规划许可证 规划方案设计 办理建设工程规划许可证 委托施工设计 办理投资许可证 招投标 办理开工许可证,1.建设用地规划许可证 2. 房地产开发手册 3. 施工图 4. 招标书及标底 5. 施工合同 6. 工程预算 7. 开工许可证,控制性规划,1. 确定用地性质 2. 路网结构 3. 市政走向 4. 签定委托设计合同 与勘测合同,主要步骤：,政府批准的控制性规划图册,主要产出：,征 地,修建性规划,1. 市政规划； 2. 委托设计 3. 签定委托合同,主要步骤：,政府批准的修建性规划图册,主要产出：,土地国有化手续： 1、土地测量； 2、整体测量。,主要 步骤：,1、地形图 2、土地整测报告,主要 产出：,政府部门协调,主要 步骤：,土地证,主要 产出：,拆 迁,1、制订拆迁补偿方案 2、办理拆迁许可证 3、与住户签定拆迁协议 4、实施拆迁,主要步骤：,施工图设计,1. 施工图的委托设计； 2. 施工图审查 3. 编制施工图预算,主要步骤：,施工图 施工图预算,主要产出：,政府部门协调,主要 步骤：,征地协议,主要 产出：,主要产出：,1、拆迁补偿方案 2、拆迁许可证 3、拆迁协议,征地拆迁及前期规划准备流程分析,招投标,办理开工证,投资许可证,建设工程 规划许可证,主要步骤：,1. 编制标底及招标书 2. 组织招标 3. 办理招标审查手续 4. 编制施工合同 5. 签定施工合同 6.确定监理单位,主要步骤：,销售准备,主要产出：,招投标文件 施工合同,工程前期准备,主要产出：,开工证,主要步骤：,1. 项目组组建 2. 编制管理规章制度 3. 编制工程管理实施 细则,主要步骤：,1. 资料准备 2. 人员招募与培训 3. 拟订销售合同 4. 销售许可证办理,主要产出：,1. 销售资料 2. 具有上岗资格销售人员 3、销售合同 4。销售许可证,主要产出：,1. 项目组 2. 项目及项目组相关管 理规定 3. 工程管理实施细则,办理开工证,住宅开发业务流程（续）,2.2 过程管理,2.1工程前 期准备,2.4 竣工验收,主要步骤：,主要步骤：,主要步骤：,主要产出：,主要产出：,主要产出：,主要产出：,主要步骤：,项目组组建 编制管理规章制度 编制工程管理实施 细则，应包括以下内容： 1 工程概况 2 施工部署 3 施工方案 4 施工进度计划 5 资源供应计划 6 施工准备工作计划 7 施工平面图 8 技术组织措施计划 9 项目风险管理,1.项目组 2.项目及项目组相关管 理规定 3.工程管理实施细则,进度管理 质量管理 投资管理 安全管理,1.施工组织计划 2.现场签证 3.各种过程管理资料,2.3 分项/分部工 程验收,组织分项工程验收 组织分部工程验收,编制竣工验收计划 组织现场验收 进行竣工结算 移交竣工资料 办理交工手续。,1.合格产品 2.竣工资料 3.竣工结算文件,2.5 项目回访保修管理,主要步骤：,对工程进行评价 组织质量缺陷的维修 确保工程质量保修书承诺的落实,主要产出：,1.质量缺陷的及时修复 2.工程质量保修书,1.合格的分部工程 2.分项/分部工程相关的验收资料,住宅开发业务流程（续）,施工现场流程分析,2.2.1质量管理,2.2.2进度管理,2.2.3安全管理,2.2.4投资管理,现场签证管理,工程款支付管理,分包管理,物资管理,施工图管理,1. 审核施工单位 上报的进度计划 2. 检查施工进度 计划执行情况 3. 召开现场协调会 及时分析问题原因 解决问题 4. 监督施工单位 采取措施修正计划,主要产出,主要步骤,1. 施工进度计划 2. 施工进度计划 执行的实际记录。 3 施工进度计划检 查结果 4 施工进度计划的 调整资料,1. 进行安全教育 2. 审核施工单位的 安全保证计划 3. 检查安全保证计 划执行情况 4. 组织安全事故原 因分析，督导施工 单位及时纠正并制 定必要的预防措施,主要产出,主要步骤,1. 审核施工单位的 质量控制计划 2. 施工过程坚持进 行自检、互检和交 接检 3.检查质量控制计 划执行情况 4. 完成分项、分布 工程验收 5. 完成竣工验收,1. 安全保证计划 2. 安全保证计划 执行的实际记录。 3. 安全保证计划检 查结果 4. 事故调查及处理 报告,主要产出,1. 合格产品 2. 质量控制计划 3. 质量控制检查结果 4. 材料检验报告 5. 分项/分部验收报告 6. 竣工验收报告,