项目执行工作流程图表及工作模块实施细则1

项目执行工作流程图表及工作模块实施细则为了快速、高效、规范项目操作，现将项目代理工作流程及工作模块公布如下：附件1：市场调查工作模型、市场信息汇总流程图附件2：售楼处管理及工作流程附件3：销售工作管理流程a、客户接待程序b、销售程序c、销售签约程序附件4：项目执行流程图附件5：项目阶段工作分解图（样本参考）附件6：成都一和公司项目备忘录附件7：项目阶段性推广策略（样本参考）附件8：项目推介会（样本参考）附件9：房屋销售定价、调价上报程序表附件10：售楼处开盘前卖场展示布置内容附件11：房产证办证程序附件12：竣工楼宇交楼程序附件13：房屋销控表行井架安装前，安装负责人熟读井架安装使用说明书，熟悉井架安装方案，做好现在准备工作，要求作业人员严格按照厂家说明书步骤进行安装。31E3附件1成都一和营销咨询市场调查工作模型一、 市场调查的内容及方法研究内容研究方法宏观市场环境分析*项目所在地宏观经济和城市发展规划研究*相关政策法规情况*区域性（地方性）政策及规划发展情况资料收集法（政府信息、资料调用、媒体及其他数据收集）针对性的房地产市场状况*项目所在地房地产行业的整体发展状况研究*项目所在区域行业发展情况*项目所在片区在售/潜在楼盘调查*区域中中高档项目调查资料收集法观察法重点调查法典型调查法需求问卷调查*购买中高价位住宅的置业者需求特征调查*目标客群对项目地块的接受度调查问卷抽样调查法电话访问法资料收集法地块周边环境调查*项目基本信息调查*重点单位和生活及住宅配套状况研究*未来规划发展状况资料收集法重点调查法数据整理及录入问卷及楼盘数据数据分析报告撰写*报告初稿写作小组讨论会附件1 二、调查标准要求调查科目调查标准宏观经济重要经济指数，10年经济发展预测，消费力发展指数预测。政策法规是否有受限的政策，具体条款是什么？有没有地块开发条件限制，具体条款是什么？有没有政策扶持条款，具体是什么？规划区域未来10年的整体规划图。地块所在地规划为几类使用性质，区域规划总体指标。市政规划、配套规划的点位及使用性质说明。不同物业形态比例，未来物业配比发展情况预测。房地产行业近两年城市整体和区域市场开发情况、交易情况、发展评估报告。类比楼盘-产品规划特色、开发总量、户型、主力户型及面积、外观、景观、物业形态类比楼盘-价格最低价，最高价，均价，主力户型总价抽样类比楼盘-客户最大比例客户描述，客户来源，客户工作，购房原因类比楼盘推广媒体组合，广告费总量，主广告语，卖点诉求，推广节奏类比楼盘销售促销活动，优惠措施，开盘时间，销售量，销售现场特点媒体发布当地房地产行业媒体发布渠道情况及各项价格情况配套教育小学、中学、大学的各项指标，规划学校情况。购物现有商业、商务、卖场、超市等及规划情况餐饮现有餐饮和规划的餐饮情况休闲娱乐片区休闲娱乐现有、在建、规划情况，包括：茶楼、酒吧、KTV医疗项目周边各大医院的分布情况，包括：医院规模等指标市政服务广场，公园，通讯设施住宿酒店，招待所，宾馆交通城市主干道，路网，长途车站等情况公交全程站牌，线路分析市场生活必须的农贸市场、五金、电器、干杂、副食品等的现有及规划附件1三、工作流程图城市房地产行业整体情况当前市场/区域市场空白点项目进展时间及现状总体特征当前趋势提出项目操作设想普通的中高档次住宅其它类型房产确立最优设想对该设想的可行性进行补充调查同类型项目竞争环境分析项目特征其它区域/城市同类项目对比发展商资金要求城市宏观经济和城市规划举行项目报告会项目所在区域房地产市场现状附件1市场信息汇总流程图注：1、本图适用于信息收集、方案形成。2、竞标方案由策划经理牵头组织实施。项目承接后后续策划工作仍由策划经理组织制定，但须符合公司、项目经理执行工作的需要和要求。3、项目承接后执行方案由项目经理牵头组织实施。4、各部门务必尽职尽责，及时收集反馈信息。群策群力，形成统一意见后逐级签字上报，经公司总经理审核后方可呈送甲方审阅。5、甲方审阅后，将修改意见反馈我司，再做方案调整，成熟后按程序再报甲方审阅。定稿后方可执行。附件2：售楼处管理及工作流程一、 现场管理组织构架附件3：销售工作管理流程一、客户接待程序附件3二、销售程序附件3：销售工作管理流程三、销售签约程序附件4：项目执行流程图注：本执行流程图双方应严格按各阶段工作分解表按照、按质、按量完成。如遇特殊情况应及时上报甲乙双方公司总经理。经双方沟通达成一致意见后签字执行。附件5：项目第一阶段工作分解表序号项目乙方工作大项工作责任人工作执行工作总责任人提交时间乙方对接责任人甲方对接责任人甲方公司完成事项完成时间1媒体推广项目单立柱广告牌周莉/马阳熹选址、设计王舵2007.9.06杨小军报批、制作发布2007.9.14晚2精神堡垒周莉/马阳熹选址、设计王舵2007.9.06杨小军报批、制作发布2007.9.14晚3户外墙体广告牌周莉/马阳熹设计王舵2007.9.06杨小军报批、制作发布2007.9.14晚4DM单设计、印刷周莉/马阳熹设计王舵2007.9.06杨小军印刷制作2007.9.145电视形象、专题广告片制作代育新撰写、供稿王舵2007.9.06杨小军制作、发布2007.9.306“天籁之音”CD音乐光碟夏欣选编样碟王舵2007.9.06杨小军制作2007.9.147CD光碟封面周莉/马阳熹设计王舵2007.9.06杨小军印刷制作2007.9.148接待中心包装接待中心装饰、装修代育新参考、建议王舵2007.9.06杨小军设计、施工2007.9.149按家具办公用品采购代育新参考、建议王舵2007.9.06杨小军采购2007.9.1410墙面装饰画马阳熹参考、建议王舵2007.9.15杨小军制作或采购2007.9.1411接待中心绿化代育新设计建议王舵2007.9.15杨小军设计、施工2007.9.1412接待区(接待台、凳椅、沙盘、雨伞架、书架、杂志价等)代育新参考、建议王舵2007.9.06杨小军制作、采购2007.9.1413办公区(电话、电脑、传真、饮用水)唐述跃参考、建议王舵2007.9.06杨小军采购2007.9.1414门厅布置(花卉、地毯、门头广告)周莉/马阳熹设计王舵2007.9.08杨小军制作、采购2007.9.1415休息区(报刊、杂志、电视、DVD、音响)唐述跃参考、建议王舵2007.9.8杨小军采购2007.9.1416保安人员2名杨小军参考、建议郑亚军2007.9.15杨小军配置2007.9.1417保洁人员1名杨小军参考、建议郑亚军2007.9.15杨小军配置2007.9.1418售楼处工作流程唐述跃设计郑亚军2007.9.18杨小军审批2007.12.1919商品房预售许可证唐述跃督促郑亚军2007.9.18杨小军提供原件2007.12.1920房屋面积预测绘报告唐述跃督促郑亚军2007.9.18杨小军提供原件2007.12.1921商品房购销合同（标准）唐述跃督促郑亚军2007.9.18杨小军提供原件2007.12.1922商品房购销合同协商条款唐述跃督促郑亚军2007.9.18杨小军提供原件2007.12.1923销售手册（答问录）唐述跃设计郑亚军2007.9.18杨小军审批2007.12.1924古镇节活动参会位置唐述跃督促郑亚军2007.9.10杨小军落实2007.12.1925古镇节DM单马阳熹设计王舵2007.9.10杨小军制作2007.9.1026横幅马阳熹设计王舵2007.9.10杨小军制作2007.9.1327大幅广告马阳熹设计王舵2007.9.10杨小军制作2007.9.1328现场布置杨小军王舵2007.9.10杨小军2007.9.1429人员配置人员培训杨小军培训郑亚军2007.9.15杨小军2007.9.1930服装购买杨小军选购郑亚军2007.9.10杨小军2007.9.1931模拟接待杨小军实施郑亚军2007.9.18杨小军2007.9.1932接待中心开业杨小军实施郑亚军2007.9.20杨小军2007.9.2033售楼部督促郑亚军2007.9.13杨小军开始施工2007.9.1534园林景观加入音乐系统督促郑亚军2007.9.17杨小军确定方案2007.9.2035物业管理督促郑亚军2007.9.20杨小军落实敲定2007.9.20注：以上时间如遇特殊情况可作适当调整。主责任人是单项工作的总负责人，甲乙双方对接责任人无条件服从主责任人工作安排。甲方总负责人： 甲方总执行人： 甲方对接人： 乙方总负责人： 乙方总执行人： 乙方对接人： 成都一和营销策划咨询有限公司 2007年8月31日 附件6成都一和公司项目工作备忘录项目名称：沟通事项编 号对接事项乙方送签人甲方接单人甲方签收时间甲方审签意见审签人签字附件内容审签时间甲方回执人乙方收件人备注：为了更好的配合贵方工作，我方有如上事项需要向贵方沟通，请于 年 月 日时之前回复我方。逾期不回复视为贵方认同此方案，我方将按本方案执行。乙方签收时间此单一式四份，甲乙双方各持两份。附件7【天籁之音】阶段性推广策略一、 项目推广阶段划分时间分类8-9月10-12月2008年1-3月2008年4-8月广告推广策划设计期品牌塑造期项目卖点展示期项目二期及整体广告期销售执行筹备期蓄势期热销期销售持续期二、营销推广工作时间接点划分推广工作接点营销工作接点成都一和营销策划咨询有限公司领先成就远大地址：成都市小南街123号冠城花园皓月阁1165 电话：028 附件7 三、阶段性资金策略时间分类8-9月10-12月2008年1-3月2008年4-8月销售执行筹备期蓄势期热销期销售持续期费用比例10%70%15%5%支配金额8万56万12万4万四、推广费用预算推广渠道广告事项费用预算费用比例备注户外广告精神堡垒3万，户外看板2块，按每块5万计，10万13万16.2%现场包装销售部导视系统0.5万，各类POP及道旗2万，售楼部包装2.5万，接待中心包装1.5万，围墙3万(2次)，现场看板广告0.5万（不含基础）10万12.5%销售道具楼书附CD1.2万，DM单3万，沙盘2万，户型卡0.2万，手提袋0.3万，纸杯0.2万，信封0.1万7万8.8%平面媒体华西夹报3次0.5万，南充日报3次，南充晚报6次10万12.5%声视媒体南充电视台硬广告4万，专题片广告1.5万，访谈0.5万6万7.5%促销活动古镇节赞助5万，产品推介会5万，大型音乐会&房交会10万，开盘活动10万30万30万37.5%其它短信，DM单邮寄，车身等4万5%合计80万100%注：1、以上费用未计算不可预见费；2、广告费的编排和发布时间按营销工作划分阶段安排执行；详见附件1、2、3、4附件1：第一阶段分解表附件2：第二阶段分解表附件3：第三阶段分解表附件4：第四阶段分解表成都一和营销策划咨询有限公司2007年8月15日 附件8： 项目推介会“天籁之音”项目推介会一、活动背景阆中“天籁之音”住宅项目作为阆中市首家高品质纯高层电梯宽景洋房社区，通过前期部分广告及公关活动亮相，项目已积累了部分意向性购买客户。为了让前期意向性客户坚定对本项目的信心，对本项目有一个更全面更系统地了解，完全有必要在一个相对较大的场地通过多方专业人士推介本项目，特举办本次推介会。二、活动目的1、通过一次非常严谨、正式的推介活动，让参会人员更系统更全面的了解本项目，以政府领导及专家人士的多方佐证，坚定本次参会人员对本项目的信心。2、让参与本次活动的客户充分了解本项目，享受足额的优惠条件，形成本项目客源的中坚力量，以一传十、十传百良好的“口碑效应”带动更多的客户追捧而形成购房“羊群效应”。三、活动主题天籁之音 建筑音乐家四、主办单位：南充恒瑞置业有限公司五、活动时间暂定2007年10月6日（周六） 上午9：0011：30六、活动地点暂定阆中师范学校礼堂或三星级酒店七、活动规模300350人说明：综合考虑到活动的整体效果、费用支出、到会人员数量、现场气氛营造等因素，300350人规模较为理想。八、与会部门、机构和人员1、阆中市政府及相应部门主管领导10人（具体名单于恒瑞公司商议后定）2、开发商30人3、监理公司3人4、设计公司（含景观设计公司）3人5、南充市各大媒体（南充晚报、南充日报、南充广播电视报、南充电视台、阆中电视台）5人6、杨继瑞教授7、地产行业同业人员20人8、目标顾客及受邀嘉宾300人9、成都一和公司 10-15人九、活动内容1、重点介绍阆中城市发展前景与规划2、各相关单位领导发言、解析、致辞3、现场赠送VIP卡和抽奖活动4、现场客户提问及解答十、活动流程时 间相 关 内 容AM9：30人员到位，包括主持人、礼仪人员、各参与单位的相关人员等。AM9：45活动现场接待来人、来宾登记并发放抽奖礼券。一来人，现场就开始播放背景音乐，专题片以烘托气氛。AM10：00正式开始，由主持人开场白及介绍来宾和活动的有关事宜AM10：10开发公司领导致辞，并说明举办本次会议的理由及相关情况AM10：20政府及规划局领导说明阆中城市建设阶段性成果，及七里工业园区未来发展前景和人居规划AM10：30杨继瑞教授解析近几年地产发展动向特别是电梯公寓的优越性AM10：45策划公司领导介绍“天籁之音”策划理念AM10：55开发公司领导介绍“天籁之音”的开发背景和实力AM11：05规划设计公司领导说明“天籁之音”的设计理念AM11：15监理公司领导强调如何把好质量关，确保精品工程规划设计公司领导抽取来宾三等奖3名，并颁奖开发公司领导抽取来宾二等奖2名，并颁奖政府领导抽取来宾一等奖1名，并颁奖（具体奖品与恒瑞公司商议）AM11:35现场客户问题的解答（问题由我公司安排人员提问）AM12:05会议结束十一、活动气氛的营造为了确保本次活动能有较高的关注度，应在阆中提前大面积宣传造势和氛围营造，并且要对本次活动进行统一的视觉设计，制造出隆烈的活动气氛。具体包括推介会现场氛围营造、市内氛围营造、楼盘现场及售楼中心氛围营造。具体内容包括：升空气球、拱门、舞台背景喷绘、吊旗、三角旗、布幅、音响。十二、媒介整合1、此次项目推荐会为项目开盘前的产品面市的一个重要活动，因此在媒体组合方面要采取整体推广，集体轰炸的形式，能够运用的全部用上，从而形成公司强劲、有实力，有信心做好阆中第一盘的气氛。2、具体投放计划发布时间发布媒体版面主诉求费用预算10月1日南充晚报整版围绕10月X日产品推介会18000.0010月1日南充日报半版围绕10月X日产品推介会10000.0010月1-5日阆中电视台游动字幕告之推介会时间及活动内容200010月7日南充/阆中电视台新闻实时报告推介会盛况10月10日南充电视台每天房产专题500010月10日阆中台房产栏目5000总计430003、其他形式媒介宣传：A、售楼处周边横幅、彩旗、升空气球、气拱门、吊旗一切可以营造的氛围，为项目推介会完毕，客户到现场咨询做准备。B、夹报的方式华西都市报、南充晚报投放。C、通过电话或短信息联系客户。D、所有工作人员着装统一，可设计太阳帽。十二、活动所需物品及经费预算1、物料准备品名数量费用预算（元）邀请函800份1200横幅现场定300彩虹门2座400背景喷绘数幅300VIP卡1000张2000会场租赁2000礼品若干15000奖品若干3500水果若干500记者劳务费若干3000媒介费用若干40000盆花50盆300竖幅若干1000高空气球6个1200手提袋若干销售海报若干音响设备1套抽奖券500张500胸花若干100礼仪服8套不可预见费2000合计734002、礼品赠送1、政府要员及媒体礼品另送。政府要员标准控制在500元，记者控制在200元，可考虑现金。2、鉴于案名为“天籁之音”，因而在礼品选购上为所有来参会的嘉宾均可得到一份与音乐会相关的光碟，光碟将与楼书、DM单、广告雨伞同步发放。3、VIP卡（VIP卡注明持卡购房将获得1%的优惠）4、现场奖品设置为：一等奖：1名价值1000元的奖品+3%的购房优惠二等奖：2名价值500元的奖品+2%的购房优惠三等奖：5名价值300元的奖品+1%的购房优惠注：（购房优惠仅限于本人使用，可累加）十三、前期准备工作及任务分解准备事项责任方活动方案建议甲方邀请嘉宾及当地新闻媒体记者甲方活动物品和礼品的购买甲方领导发言稿撰写及PP稿甲方会场布置的设计方案乙方礼品设计方案乙方抽奖箱及抽奖箱方案乙方确定礼仪人员及服装乙方活动拍照/摄像及会场使用的投影仪乙方所有的平面表现的设计方案乙方所有的媒体的预定乙方抽奖券、抽奖箱的制作乙方预约客户邀请及现场签约仪式客户的制定乙方主持人的选定、礼仪小姐邀请甲方、乙方邀请函的派发甲方、乙方十四、活动注意事项及现场预防1、活动过程中，领导致辞要从城市的发展规划及地产新动向方面切入本项目。2、纪念品上要刻有“天籁之音”的LOGO和广告定位语。3、主持人的邀请最好是电视台主持人，亲和力更高。4、邀请的客户要尽量多，甲方工作人员及相关联单位准备80-100人为机动，防止客户不够多的时候充当嘉宾。5、抽奖活动奖吕用大体积的商品显价值，纪念品最好是用物超所值有品位的。6、到场的媒体单位应尽量多。7、一定要注意现场气氛的调控，不能有冷场的时候，音响、话筒都要准备2套。8、购房直通车准备到现场，另外租用一至二辆公交车以备客户到售楼部现场使用。附件9房屋销售定价、调价上报表 甲方审查签发意见：M2元/m2元元/m2元M2元/m2元元/m2元M2元/m2元元/m2元M2元/m2元元/m2元层数面积单价总金额拟调单价总金额层数面积单价总金额拟调单价总金额层数面积单价总金额拟调单价总金额层数面积单价总金额拟调单价总金额10-41912100215010-421102100215010-431102100215010-44912100215010-37912090214010-381102090214010-391102090214010-4091209021409-3391208021309-34110208021309-35110208021309-3691208021308-2991207021208-30110207021208-31110207021208-3291207021207-2591206021107-26110206021107-27110206021107-2891206021106-2191205021006-22110205021006-23110205021006-2491205021005-1791204020905-18110204020905-19110204020905-2091204020904-1391203020804-14110203020804-15110203020804-1691203020803-0991202020703-10110202020703-11110202020703-1291202020702-0591201020602-06110201020602-07110201020602-0891201020601-0191200020501-02110200020501-03110200020501-049120002050* 以上图表仅供参考，具体根据项目当地情况、消费习惯、朝向、采光、位置优劣等因素定价、也可以一房一价，最后定价需报甲方批准方能销售。附件10：售楼处开盘前卖场展示布置内容1、售楼处内外装饰完工，各种报建资料均已上墙（含预售许可证）2、场内接待台、接待区、洽谈区、卫生间、沙盘布置等布置完结3、场内雨伞架、书架、饮水机、冷饮、糕点、水果等纸杯、休息厅等均已布置妥当4、场内宣传画面、销控图等均已布置妥当；5、客户参观申购导视、销售指导均已布置妥当；6、购房须知、购房销售指南、产品说明书、工程质量保证书均已上墙；7、安防监控系列、部分材料展示布置完结；8、样板房参观导视、一次性护套（鞋套）、样板房工程工作；流程实样展示、提示标志、提醒语9、场外排队凳子安排、秩序维护、冷饮、糕点、水果、咖啡布置及乐队演奏安排布置；10、各种安保措施演练、检查落实；11、场外氛围营造及布置安排落实；附件11房产证办证程序附件12：竣工楼宇交楼程序附件13： 房屋销控表 项目1号楼一单元二单元三单元四单元1-411-421-431-442-412-422-432-443-413-423-433-444-414-424-434-441-371-381-391-402-372-382-392-403-373-383-393-404-374-384-394-401-331-341-351-362-332-342-352-363-333-343-353-364-334-344-354-361-291-301-311-322-292-302-312-323-293-303-313-324-294-304-314-321-251-261-271-282-252-262-272-283-253-263-273-284-254-264-274-281-211-221-231-242-212-222-232-243-213-223-233-244-214-224-234-241-171-181-191-202-172-182-192-203-173-183-193-204-174-184-194-201-131-141-151-162-132-142-152-163-133-143-153-164-134-144-154-161-091-101-111-122-092-102-112-123-093-103-113-124-094-104-114-121-051-061-071-082-052-062-072-083-053-063-073-084-054-064-074-081-011-021-031-042-012-022-032-043-013-023-033-044-014-024-034-04红色代表已售 黄色代表已订 蓝色代表已选