娄底涟钢商业街营销策划案.ppt

从“灰姑娘”到“贵公主” 打造湘中第一风情商业街,每位灰姑娘都有她美丽的一面， 只是需要人们去发现而已。 目前涟钢商业街， 就如同这样一位“灰姑娘”。 需要我们一起去发现、去包装与创造， 并将其内在特质的财富与精华全部绽放出来。,原有口碑 形象极差,商业气氛不 浓，业态杂,项目四大困局,新政银根收紧 投资信心下降,体量大配套弱 难以重新定位,客观的说，涟钢商业街项目形势不容乐观； 四大核心困局立定项目“灰姑娘”境地。,困局一：整体形象与口碑堪忧涟钢商业街，停工6年，已成为娄底著名的烂尾项目，负面影响大，整体形象与口碑堪忧，市场信心不足。 困局二：城北商业气氛不浓城市经济重心向城南发展趋势明显，本案所在的城北区域商业环境处于相对弱势，拓步步行街目前租赁情况极差。 困局三：项目量大、形态复杂30000多平米的商业规模，物业形态复杂，总体规划与配套不完善，项目面临整体重新定位与可持续性经营双重挑战。 困局四：市场投资信心受到影响当前房地产正处于政策调控中，银根紧缩，投资信心受到抑制。,存在困难，是为了让我们去克服 自己放弃自己，才是打败自己的致命因素 我们要做的，正是要实现项目 从“灰姑娘”到“贵公主”的华丽变身,如何破局,首看项目所处环境,1、宏观环境, 宏观经济整体回暖：GDP继续保持快速增长，房地产价格快速攀升； 一线城市房价高位增长：房价居高不下； 房地产话题热炒：“地王”频出，媒体连续对房价过高提出批评，房地产及相关话题的热炒不绝于耳； 2010年国家调控政策力度加大：提高首付比例，停发三套及以上住房贷款，对非本地居民购房贷款条件提出限制，市场观望气氛日益浓厚，局部价格开始下降；,关键词：国家新政陆续出台、银根收紧，对投资不利。,2、娄底市房地产行业发展现状, 房地产开发投资大幅增长,2009年全市累计完成房地产开发投资281720万元，同比增长21.05%，增幅比去年同期增加21.15个百分点。 其中：商品住宅完成投资190384万元，同比增长27.78%；商业用房完成投资43389万元，同比增长66.92%；商用办公房完成投资2128万元，同比增长40%；其它完成投资45819万元，同比减少18.36%。, 商品住宅销售量价齐升 全市商品房销售面积112.5万m2，同比增长25.69%，其中商品住宅销售面积104.28万m2，同比增长35.94 %。全市商品房销售额213503万元，同比增长35.89%，其中商品住宅销售额174113万元，同比增长54.95%。 2009年12月全市商品住宅平均销售价格1669元/m2（含县市），同比上涨14%，环比6月份上涨8.4%。,全市商品住宅销售平均价格（元/m2）,3、娄底市商业环境 关键词：商业格局初现，商业竞争加剧。,经过二十多年演变发展，尤其是近年来市政建设提质升级，娄底在老街、临街商业带基础上逐步形成“城南区、中心区、城北商业区”及 “一中心、多商业层次”的商业格局，新兴商业加之住宅社区商业不断增加，商业竞争加剧。,城北板块,五江建材市场板块 沃尔玛、通城电器超市板块 拓步家装、布艺、服装板块 娄星北路钢材批发市场板块 娄星北路国际家具城板块,城南板块,春园、九亿步行商业街板块 长青路商业区板块 九龙、家风、银海等家具城板块 红太阳、佳惠、银海等家电城板块, 一中心与南北分区,中心区,清泉广场商圈：繁荣于计划经济年代，改革开放的各门类大发展，形成了目前以清泉广场为核 心商圈的经营格局：清泉大酒店、清泉名店和新一佳超市，以其经营规模之大、环境优雅、品类齐全和档 次较高，成为娄底中高档消费者的首选之处。 九龙市场和娄底大市场商圈：九龙市场和娄底大市场的服饰鞋类及小商品中档市场颇具特色，渐成规模， 颇受工薪阶层青睐，已成为娄底商界的一个窗口。 418专业商圈：418区域的专业建材装饰、摩托车及配件市场，为娄底专业市场引导和管理颇为成功的典范 之一，年销售已超过两亿元。 步步高及九亿商圈：步步高百货超市，与九亿步行街联为一体，扼守城东，其影响力不可轻视。 春园步行街商圈：春园商业步行街开发项目，是市政府实施招商引资与民营富市的重点项目，吸引着许多 国际国内品牌商家，如沃尔玛、国美、麦当劳等知名企业都看好这块颇具发展潜力的黄金码头。春园商业 步行街总投资为4.8亿元，建筑面积为18万平方米，集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、观光、文化等于一 体，是商业娱乐化的购物公园。, 多商业圈,4、项目所在片区商业环境,关键词1：建材为主，电器、家具、家居为辅的城北商业极,建材、家居 为主,餐饮、娱乐 休闲、美发等 零散市场,五江建材、拓步家装 国际家具、九龙家具等,拓步服装、长青路商业区等,区域主要商业形态,娄星北路钢铁 批发市场,钢铁、汽配 为主,服装、鞋类 为主,闲散铺面,1流动人口少，一直没形成闹市。 2周边环境不好，临街商铺规模小，档次不高。 3板块内商业业态杂、小商圈多，资源整合难。 4聚集人流的核心商业板块少。,关键词2：购物、休闲娱乐及餐饮消费氛围严重不足。,1涟钢家属区迅速扩大，消费人群增大。 2区域无定向消费板块，给项目新空间。 3政府大力引进品牌商家进驻，政策强。 4国家鼓励消费以拉动内需促进经济增长，扩大商业消费是大势所趋。,关键词3：区域商业存在发展机遇,毋庸质疑：项目目前面临四大困局是摆在眼前的事实，而与有利亦有弊的市场环境，是项目面临的机遇与挑战； 那么，我们又该如何扫除笼罩在”灰姑娘“身上的困难，同时创造发挥，以实现项目到“贵公主”的华丽转身呢？,思路决定出路，根本确定发展； 高屋建瓴，才能引领潮流； 而抓住根本，才能抓住关键，将问题迎刃而解。,我司认为：本项目面临的问题众多，而核心问题是首要解决项目定位发展问题，在现有建筑基础与环境条件下，通过建立起项目新颖独到商业市场定位，辅之以量身定做的营销推广，根据商业地产发展规律，坚持三手抓（销售、招商、推广），在商业运做上坚持“四赢”思想（开发商、投资者、经营者、消费者），本项目必定能够实现从“灰姑娘”到“贵公主”的华美转身。,解局,解决项目定位 从“灰姑娘”到“贵公主”完美转身,1,商业地产项目定位核心要求 1、符合项目自身属性要求 ； 2、符合市场发展需求； 3、利于销售、招商及可持续经营； 4、利于项目品牌形象树立； 5、利于项目最大价值发挥；,那么，本项目 有哪些定位思路可以应用,1、周边此类业态成熟，可形成规模互相呼应。 2、有广泛客户基础和市场凝聚力. 3、可增加板块的功能性和完整性,分析： 1、本项目在经营建材、家居市场缺乏相对的竞争力，从一个成熟的市场挖掘消费客户存在着时间和品牌的难度； 2、楼上商业部分不便销售； 3、规模面积相对狭小，车辆进出不是很方便； 4、并且要在短时间树立消费口碑和品牌形象有着较大的难度。,定位思路1： 以建材、家居为主，将建材与家居市场更进一步做大做强？,优势,分析： 1、该业态租金承受力不强 2、此类业态要求的铺面规模较大、进深较长而且要便于大型车辆的进出和停靠。 3、本项目的商铺格局限制了此业态的发展，不利于全面的招商。 4、对于项目楼上商铺利用不利，开发商获利额度不大。,优势,定位思路2： 发展钢铁、汽配市场，打造钢铁汽配城？,1、有便利的业态供给条件。 2、有着很大的生存空间和市场占有率。 3、有稳定的客户群体。,1、目前无此类大型专业市场，存在市场空白。 2、品牌入驻相对容易。 3、商品规模性和专业性强。 4、招商难度不大。 5、项目本身特点和建筑定位适合此类业态的发展和规划。,分析： 1、城北目前有三个此类商业步行街，市场基本趋于饱和。 2、另外与之前的业态定位相似，原有的烂尾工程形象和口碑不利于本项目的销售与招商。 3、竞争激烈、相对饱和的市场不利于打造纯粹性专业市场。,优势,定位思路3： 打造纯粹的服装、鞋类等专业批发市场？,是在原有业态基础上继续努力， 做大做强？ 还是驶出“红海”， 开辟出一块“蓝海”市场？,很明显，原有商业市场的定位思路只会将我们引入“红海”的激烈竞争中，同时纯粹性的专业市场不利于本项目大规模招商与发展，更让人担忧的是，这些业态不利于项目楼上商铺价值的发挥。 在项目3万平米商业体量基础上，我们必须找到一个市场的相对空白点，发展特色商业，在开发商业龙头的同时，发展多类业态，从而促进并整合项目楼上2、3、4层的商业价值发挥，以重新树立起项目在娄底的市场形象，打造品牌，为娄底为湘中开辟出一个新的商业名片。,跳出区域看区域,依托涟钢薄板、开发区工业园区位优势，城北将着力发展三大物流基地，高标准高速度地发展新的流动产业。 在涟钢与开发区原有人群基础上，物流将为项目所处城北区带来大量的外来人源，同时，餐饮与娱乐将是这批外来人员的主要消费目标。,物流将为项目带来大批餐饮与娱乐消费人群。,跳出城市看城市,欲建成湖南省重要的制造业基地和湘中工业经济中心,娄底 十里钢铁，百里煤海，世界锑都,“3+5“城市群组建，更将大大加快娄底城市建设与经济发展，从而进一步扩大娄底城市的湘中辐射力量。,娄底,（1）2009年，全省GDP为5699.6亿元，增长12.9%。 （2）居民年人均餐饮消费水平不断提高。2009年全年人均餐饮消费达到1200元，同比增长18%。,（3）娄底娱乐休闲消费迅速增长：喝玩乐的发展与城市化进程是相辅相成、相伴而生的。其中，公务接待、商务应酬和婚庆乔迁可谓是消费的三足鼎立。目前，全市年餐饮消费额达50多亿元，比计划经济时期增长了几十余倍。,娄底经济与餐饮娱乐消费增长迅猛,资料显示，休闲餐饮发展迅速，2008年5月至2009年5月，五大城市休闲餐厅商户从四千四百七十二家，增至六千一百六十五家，同比增长37.9%。休闲娱乐频道搜索量2009年5月份达到一千二百五十万次，同比增长111.7%。休闲餐饮和休闲娱乐消费需求旺盛，有望成为拉动城市消费的重要增长点。, 2009-6-12 13:34:22 信报财经新闻,餐饮和休闲娱乐是消费首选,我公司关于娄底投资者商业投资业态的500份调查问卷显示： 90%以上希望在本区域投资餐饮娱乐业。,一项商业地产的运营经验表示：发展餐饮娱乐特色商业街区包容性大，其规模与本项目体量可相匹配。,优势 1、区域无此类综合商业区，消费人群多。 2、多元化的行业进驻便于招商和销售， 3、此类业态利润可观、投资回报时间短。 4、业态包容性强，利于租赁与销售。 5、对周边区域是个强有力的补充板块。,分析： 1、娱乐、餐饮、休闲为主的商业业态可预测性和可操作性相当大， 2、项目周边的商业板块业主对此类商业街的期待很高。 3、此业态的投资经营客户相对广泛，对于以后的租赁销售有极大空间。,此类业态与已建成的商铺存在配套设施不全问题，后期需要做进一步整改，但改造力度不强。,劣势,定位思路4：发展餐饮娱乐的特色风情商业街,由此，我们建议项目,打造湘中最大的集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化观光等于一体的风情商业街。,可行！,区域内满足项目周边及娄底市常住人群餐饮、娱乐、休闲、生活服务，对外辐射整个湘中城及湖南省。,项目形象定位 湘中第一风情商业街, 规模最大商业街面积超过3万平方米。 专业性强集吃、喝、游、乐、购，完整业态种类。 辐射面广城北商业各大板块，涟钢家属居住区。 特色性高集湘中特色餐饮娱乐风情于一体。,湘中美食 活力生活 风情商业,解决项目形象 启用响亮名号与开展品牌营销（见后）,2,有如古时征战，必师出有名， 孔子曰：名不正则言不顺事不成。 可见，名号有多重要。 本项目前期市场口碑极差 建立在定位基础上，启用新的名号，可为项目重新 树立品牌，建立市场口碑起到事半功倍的效果。,项目打造湘中第一风情商业街，从而这里将成为娄底与湘中人最热闹的娱乐场所，最热门的美食胜地，最热捧的休闲街区，是汇聚湘中人百态娱乐的“时尚区、活力街，享乐场”。,即如禀赋老上海百 乐门之享乐精神，传承80年。,【百乐门历史】 1929年，原开在戈登路（今江宁路）的兼营舞厅的“大华饭店”歇业，被誉为“贵族区” 的上海西区，没有一个与“贵族区”相适应的娱乐场。 1932年，中国商人顾联承投资七十万两白银，购静安寺地营建Paramount Hall，并以谐音取名“百乐门”。,再造湘中百乐门,解决项目业态与产品规划问题 为项目快速销售与招商奠定基础,3,建立在项目打造湘中第一特色餐饮、娱乐生活街的定位之上，我司建议，本项目业态布局应遵循三大原则： 1、整体布局以特色餐饮、娱乐、休闲为主，购物为辅。 单一业态限制消费范围，同时同质化竞争严重，考虑到项目整体价值发挥及分散风险目标，建议项目以特色餐饮、娱乐、休闲为主，精品、服饰、小百货等业态为辅进行业态布局。,一、项目业态规划,2、根据各业态实际要求，必须将项目商铺分布的产品物理特性与各业态租金承受力及其对地理位置的要求强度结合起来进行业态匹配布局。 有些业态对于商铺地理位置要求低，则尽量安排布置在高层与偏僻处，而有些业态租金承受力强，对于地理位置的要求高，则应将其安排在好的地段处，这样，将产品的物理特性与业态的承受力结合起来，可以最大限度地发挥项目的产品价值。,3、在业态的冷热要求基础上，必须考虑各业态自身经营要求的一般面积大小，在固有的建筑基础上再行对整个项目进行业态区域划分。 商业经营的好坏，可以看做是各业态自身生命旺盛与否的体现。但如果不顾及业态的经营空间与市场容纳吸收度的匹配度，建筑再好的商业体，也会显得没有生命力。,具体业态规划,业态规划，力求相融相生，如阴阳与静动，力求达到互相支持、互相辅助，彼此共赢。 项目业态按位置大体分为北、中、南三段业态，南段以特色美食、酒店等业态为主； 中间段以娱乐、动漫、网吧等业态为主，北段则以休闲、棋牌室、美容美发等为主。,特色美食区,休闲区,动漫娱乐区,项目南端紧临拓步商业街，人 气旺盛，所以安排特色美 食，方便吸引人群。,中间安排娱乐休闲区，一来是方便承接人们吃后好玩的心态，二是作为北端动漫休闲过度区，高强度的运动后方便贪享静谧的氛围。,北端较南端人流相对较少，但作为入口之一，方便停靠车，故而作为休闲区,北,南,一层商铺业态主体规划 （特色餐饮达70%以上，其他为生活型商业如银行、精品、小百货等）,一楼南北两端：大中型餐厅（海鲜酒楼、湘粤特色酒楼等）高档美发机构（美丝坊、发源地等） 一楼主体：湘中各类特色小吃、中西式快餐、中小型特色餐饮店、烟酒茶类、小百货精品店等,人民公社大食堂,时尚百货,银行,大型美容美发机构,规划示意图,北,南,主体规划：量贩式卡拉OK、大型足浴、按摩、经济型商务酒店等。,规划示意图,二、三楼商铺业态布局示意： 主体为餐饮、娱乐、休闲馆，所占比列控制在80%左右。,大型足浴,北,南,中间及四、五楼业态布局： 规划娱乐、休闲健身馆与培训机构，所占比列控制在100%。,主体规划：动漫城、网吧、休闲棋牌室、健身、培训机构等,北,南,项目外立面和内街的灯光重新设计，针对项目定位选择有表现力的灯光组合达到最佳的视觉效果。 商业街外立面统一重新设计，加强动感设计，以促进逗留消费，立面风格以现代为主，局部古典，增加文化氛围。,产品建议1现代古典立面风格,二、项目产品改造建议,产品建议2 加强交通组织、增加停车位,消费性的业态定位，对于停车位的要求相对高 ，建议南北两入口要进行优质规划，提供尽量多的停车位给消费者。 打破现代步行街禁止通车的格局，建议项目实行南北通车，这样便于消费者的选择和出行方便。同时可减轻入口的停车压力。,产品建议3 加强餐饮排烟排气改造,建议项目与城管、卫生、防疫等职能单位沟通，与设计单位沟通增加项目排烟、排污、排水等设计 中心街处建议安装观光电梯，有利于提高项目的形象和功能。也便于以后在此区域业态的招商。,解决项目整体营销问题 实现项目快速销售招商与持续经营,4,10个月4大步骤实现1.7个亿,一、项目总体营销目标,目标,整体招商达到80%以上，奠定开业基础。,将百乐门商业街打造成湘中知名商业名片,构筑起项目湘中第一风情商业街品牌形象,10个月实现项目整体约1.7个亿的销售目标,立起涟钢房房产城市运营商品牌形象,二、项目总体营销4大步骤 第一步：全面更新项目现场包装，百乐街形象高端亮相 第二步：大型公关事件活动，强化百乐街商业品牌形象， 树立市场投资与经营信心 第三步：招商先行，引进龙头品牌商家，助推项目品牌发 展并促进销售 第四步：分批开盘，控制销售节奏，不断创造热销狂潮。,1、产权销售式 此方式有利于资金尽快回笼，目前国内有产权的商铺多以销售为主。这种方法有利于开发商降低投资风险，也让投资拥有自己的个人资产，对买卖双方可谓双赢。但由于出售后产权零散分布，不利于后续经营管理。,2、租售结合模式 为了达到更好的销售水平，开发商介入到商场的经营事务中，在工程尚未竣工时，提前开始招商引租工作，以带租约的商铺来吸引更多的投资者购买商铺。这种方式有利于增强投资者信心，最终目的还在于促进销售。,3、只租不售式 目前国外的大部分商业物业基本上只租不售。开发商兼具经营管理者的角色，目的是通过物业租赁，收取租金达到赢利的目的。这种长线投资，如果经营得法，一般在十年内即可收回全部投资，以后还有长期、增值的租金收益，比短期销售物业的获利要大得多。,商业地产销售模式,三、销售策略分析,销售模式建议主体产权销售，部分租赁或返租。 考虑到项目整体销售经营及回笼资金需要，同时根据很多大型品牌餐饮娱乐业一般只租不买的特点，我们建议项目关键龙头商业部分采取租赁与返租形式，而大部分小商铺则采取完全销售为主，从而做到以龙头商业带动整个商业街的销售，实现项目快速回笼资金，并对商业街的业态进行整体控制，以保证项目商业经营能够持续成功。,1、周边板块租金价格扫描： 租金基本在30-60元/平米。 根据典型商业项目的调查，项目周边商铺租赁和销售价格水平如下：,四、项目定价,选取典型项目租金水平进行销售价格测算，以12年为投资回报期限， 销售预价=租金水平12个月12年。 1、五江建材城 临街商铺：运用预价方式 60元/月12个月12年=8640元/； 内街：33元/月，运用预价公式 33元/月12个月12年=4752/； 最里面的商铺：25/月，运用预价公式=25元/月12个月12年=3600元/； 2、沃尔玛超市外侧商铺 租金水平为65元/月，运用预价公式=65元/月12个月12年=9360元/。 3、拓步步行街 一层商铺：运用预价方式=70元/月12个月12年=10080元/； 但该项目目前经营很不成功，项目租金单个铺面1000元/月基本没市场。,周边典型项目销售价格,周边市场的售价与租金对比,参照项目周边租售价格，综合本项目的优势特征及品牌力度， 建议项目的销售、租赁价格为： 一层：10000元（售价） 70元（租价） 二层的售价和租金为一层的百分之五十左右 二楼：5000元（售价） 35元（租价） 三层的售价和租金为一层的百分之三十左右 三楼：3000元（售价） 20元（租价） 四、五层的售价和租金为一层的百分之二十左右 四、五楼：2000元（售价） 14元（租价）,具体定价,项目总面积：33074.953，预计总销售额 170844050元，投资回报率达到80%以上。,一层：10000元（售价） 70元（租价） 10000元8724.512=87245120 二层的售价和租金为一层的百分之五十左右 二楼：5000元（售价） 35元（租价） 5000元8724.512=43622560 三层的售价和租金为一层的百分之三十左右 三楼：3000元（售价） 20元（租价） 3000元8724.512=26173536 四、五层的售价和租金为一层的百分之二十左右 四、五楼、2000元（售价） 14元（租价） 2000元5363.437=10726874 2000元1537.98=3075960,1、首要锁定项目本区域与娄底市投资者（以企事业单位中高层、私营老板特别是矿老板为主，娄底人民不差钱）； 2、继而辐射娄底周边县市及湖南省内投资者； 3、看好项目市场前景的外地投资者。,五、客户群体定位 投资客群定位,1、涟钢职工及周边居民； 2、外地出差及游玩者； 3、周边城镇居民； 4、项目周边中青年及学生。, 消费客群定位,1、娄底市餐饮、娱乐、休闲品牌投资经营置业者； 2、湘中地区特色餐饮、娱乐、休闲品牌投资经营置业者； 3、省内大型餐饮、娱乐、休闲品牌机构。, 经营客群定位,形象预热,形象塑造,开盘热销,持续热销,强势蓄水,6月初 7月中 8月 9月 10月初 11月中 12月底 2011年3月底,尾盘清理,准备期,形象塑造期,强势蓄水,招商先行,一批开盘,公关事件营销，重新树立项目品牌形象。 1、湘中商业发展论坛， 2、与政府联合组织湘中万人长跑活动。 3、湘中车展活动 4、百乐街招商大会,二批开盘,尾盘销售,持续性投资发展经营讲座，促进项目销售 1、持续商业投资经营培训讲座，给客户 洗脑。 2、客户联谊会,六、项目销售进程规划,2、项目销售策略,以低价入市，利用羊群心理制造抢购热销的气氛；然后视市场反应，逐步提高售价，迫使客户迅速作出选择的决定。, 针对目标客户采用一对一行销策略,与坐销相结合，主动走出去营销，利用行销人员、或直邮（DM）、或直接派人上门向各商家派发单张、海报等方式将有关资料传给客户，争取使成为本项目业主或租户。, 低开高走，分批销售,为加强客户的投资与经营信心，建议项目与客户签署合同时候承诺拿出100万 作为开业消费券，以促进项目投资与租赁。, 100万消费券开业承诺，增进客户投资与经营信心。,这是针对一些对未来商铺价格走势把握不定的商家所采取的销售策略，客户需要在一年或两年内决定购买的，采用缴付一定期限内的租金作为购买单位的首期款，刺激租户购买心理，促使他们由租客变业主，消化一部分面积。, 以租金代首期销售策略。, 捆绑销售，以购买一楼连卖楼上二、三楼的方式进行捆绑销售，以最大范围实现项目的销售。,先租后卖： 返回前三年租金，可冲抵首付款，一来可以解决前几年年商业氛围不旺所 带来的客户经营损失，提升客户投资信心；同时也降低了首付，降低了购 铺者的购铺门槛。,计算购入再出租的投资回报率（月租金12个月）/售价=840/10000=0.084 不返租销售：（一层单个铺面为例） 总价= 10000元/ M52.65 M=526500元 首付5成：263300元 返租销售：（一层单个铺面为例） 总价= 10000元/ M52.65 M=526500元 526500元8%=42120元 三年返租的金额：42120元3=126360元 首付5成：263300元 冲抵首付款之后的首付：263300元-126360元=136940元,首付十万，轻松做临街铺王。,如返租5年，将更降低首付，大大降低客户投资门槛。,1、统一整体招商，先行招进主力商家，按照业态规划，按主力龙头商家、品牌商家、特色商家的秩序先后招驻，力求实现以龙头主力商家进驻，为项目增强品牌效应，同时促进项目销售，以快速回笼资金。,七、项目招商策略,2、对投资者进行商业开业要求，一方面可协助客户登记进驻商家，帮助投资者招商， 一方面则在合同中与投资者签定确定业态开业的优惠条款，以确保项目能够在规定的 时期内按要求开业。介于本项目的实际开发和历史问题，建议采取一年免租、免息、 免物管费优惠政策，以促进项目招商成功。 3、在招商进度达到70%时则进行试营业，在达到80%以上，则可开业。,招商人员安排 由一名招商经理负责，二名招商主管辅助，二十名招商代表为团队的招商小组，在娄底市区和外市区域进行针对性的招商工作。附表,招商总面积约：10000左右 招商意向品牌租赁资金总和;根据各楼层的租赁单价和业态所需面积,具体招商计划,招商总面积约：18000左右,具体招商计划,部分意向商家介绍,火宫殿位于长沙市坡子街的火宫殿酒家是一 家弛名中外的“中华老字号”企业,被誉为湘 风小吃的源头、湘菜的主要代表,有着深远 的历史渊薮。 两个半世纪的品牌，一代伟人毛泽东的光 临，更使火宫殿名扬四海。 火宫殿以“火庙文化”为底蕴,辅以名品素食, 以其独特风格使历代名人纷纷慕名而来。,1、长沙火宫殿,上海好乐迪餐饮娱乐有限公司主要是提供娱乐卡拉OK与餐饮服务的企业。 “好乐迪”在全国各地都有着自己的一席之地，门店遍布上海、北京、深圳、天津、成都、重庆、哈尔滨、昆明、武汉、西安、乌鲁木齐、济南、大连、杭州、长沙，并已惊人的速度不断的成长发展着。“好乐迪”每家门店平均拥有80多间包厢，包厢形式也适合不同消费群与欢唱人数，以人性化的环境格局让消费者享受到贴心的服务与自在的欢唱。,2、好乐迪,一九九四年，盛记投资者盛国平先生开设他本人第一家海鲜酒楼，成为开创星城海鲜入膳的先行者。 盛记海鲜秉承“新鲜原料、出品精细、开拓创新、平价实惠”的待客理念，以海鲜产品为龙头，融汇湘、粤、川等菜系，时时为顾客朋友提供最新鲜的口感、最享受的服务、最实惠的消费为己任。 自开办第一家窑岭总店以来，盛记海鲜借连锁自立、与时俱进之势，顺应市民要求及市场需要，于2006年下半年开设海悦分店，现正积极筹备第三、四家连锁分店的开张。,3、盛记海鲜,千惠超市，由耒阳市日杂公司投资1000余万元，创立于2001年。 千惠超市按照现代超市的全新模式，经营包含南杂副食、日用百货、洗涤化妆、针棉用品、文体用品、家用小电器、金银珠宝首饰、通讯器材、图书影碟、生鲜蔬果、糕点，场地租赁等四万余种商品。 超市一直秉着“千惠超市，实惠千家万户”的经营理念，以引导消费时尚，弘扬消费文化为企业思想自开业以来，取得了良好的经济效益与社会效益。,4、千惠超市,水木年华：拥有自我的产品和沉淀的文化产物，其中有每个月的18号水木时尚派对日当中包含的舞动中国、绝色,5、水木年华,倾城派对活动，另外水木年华拥有水木DJ队拥有湖南及全国最具实力、最强大的DJ团队，最广泛的音乐资源。还有以水木音乐为名的不同类型音乐CD串烧（NON-STOP）推出，深受广大顾客与音乐爱好者的喜爱，以及正在打造建设以水木生活为名的宣传月刊简册,城市英雄电玩俱乐部是近年崛起的一家经营健康、时尚电子游戏场所的大型娱乐专营机构。本俱乐部自1995年创立至今，认真遵守该行业法律法规，始终坚持推出健康、益智的游戏项目。 为了体现“营造欢乐、演绎时尚”的城市英雄文化氛围，城市英雄电玩俱乐部还经常在各店组织丰富多彩的时尚文化活动，从各类主题节庆到大小赛事，在年轻人时尚一族中产生了不小的影响。,6、城市英雄电玩俱乐部,招商意向客户 餐饮： 澳门豆捞、杨裕兴米粉、云南过桥米线、武汉周黑鸭、谭鱼头酒店、锦江商务酒店、永州血鸭、刘记口味虾、人民公社大食堂、辣椒炒肉湘菜馆、季季红火锅、红大妈火锅、迪欧咖啡、名典咖啡、常德牛腩馆、株洲跳跳蛙、金牛角中西餐厅、重庆火锅城、日、韩料理店、长城、五谷杂粮饭店、汇源超市、元味冷饮、常德铁板鱼等 娱乐：侯宫酒吧、爵士酒吧、日月同辉卡拉OK、 休闲：轩婷女子SPA美容、美体、扬州足浴、杨家将足浴、千一健身房、恒发超市、欣欣瑜伽 体念馆、美丽人生女子体念馆、 培训：大山英语培训、唯一舞蹈培训学校、阳光少儿艺术培训学校、 其它：南北烟酒总汇、茗福茶庄、老百姓平价药房、张裕红酒专卖店、 天泰酒业形象店、移动、电信缴费厅、,招商优惠政策： 给予业主免租半年到一年优惠。 租赁面积超过1000平方米的业主，可在优惠政策上再免六个月租金。 物业管理费减免一年优惠。,招商促销与公关活动： 新闻媒介联动商业街考察湘中行 进驻品牌新闻发布会 品牌意向业主招商大会 合作品牌户外推广会,七、项目经营管理,1、建议项目引进专业经营管理公司进行商业经营管 理，实行项目统一管理。 2、在经营政策上可与业主成立商业管理委员会，以 适时制定统一的经营政策，举办促销性活动，促 进商业街成功经营，持续旺场。,第一阶段(10年6月-8月) 形象预告：再造百乐门。,通过媒介报道、论坛等公关宣传，树立项目的整体形象，让目标群体对项目有整体了解，为项目吹起响亮的号角。,第二阶段(10年9月-11月） 形象塑造：湘中第一风情商业街,重拳出击,进一步通过媒介报道、公关活动等传播，发展项目政策支持、开发实力、地段升值前景、主题商业发展趋势及主力商家进驻等价值传播亮点,扛起本项目的商业发展大旗,树立起湘中第一风情商业街的品牌形象。,第三阶段(10年12月-11年3月)为娄底塑造财富领袖,让更多的人对项目及其发展价值形成实在的认知,与目标群体进行深度的沟通交流,达到项目与组团发展价值的深切渗透于强化,使其认知项目品、认知企业品牌、认同项目投资经营发展前景，以促成销售。,项目推广进程,八、项目推广,项目推广费用计划：,根据销售经验，推广费用计划一般为 销售总额的1.5%， 即170844050*0.015=2562661， 初步计划为256万。,第一阶段 时间：2010年6月-10月 主题：再造百乐门 宣传重点：1、政府及涟钢联合打造的精品娱乐、休闲、餐饮商业街 2、炒作：湘中第一风情商业街，再造百乐门 3、品牌的签约和发布招商信息,具体推广阶段规划：,公关活动：1、湘中商业发展峰会 2、大型品牌签约仪式暨大型招商推广会 媒体选择：户外大型广告、公交车广告、娄底晚报、娄底日报、现场包装、短信,第二阶段 时间：2010年11月-2011年1月 宣传主题：百乐门商业街湘中第一风情商业街，掘金城北财富新商机 宣传重点：1、塑造项目品牌形象 2、传递销售、招商信息,公关活动：大型车展、万人冬季长跑活动业主答谢酒会 媒体选择：户外大型广告、电视插播广告、销售资料派发、报纸广告、短 信、公交车广告、各大卖场咨询招商、销售处广告、交通电台广告等。,第三阶段 时间：2011年2月-4月 宣传主题：百乐门商业街为娄底创造财富领袖 宣传重点：1、公开发售成交火爆 2、促销信息 3、招商信息 公关活动：项目形象公益活动 户外大型宣传活动 媒体选择：户外大型广告、电视插播广告、公交车广告,“贵公主”亮相平面表现 为项目品牌进行设计表现,5,系列一,THX,