物业管理基础知识培训教材

第一节 物业管理的概述物业是指各类有价值和使用价值的房屋、附属设施以及相关场地。物业管理是指管理人受物业所有人委托，按照国家法律和标准对物业行使管理权，运用现代管理科学和先进的维护养护技术，以经济手段管理物业（包括物业周围的环境）的养护、修缮、经营，并为使用人提供多方面的服务，从而使物业发挥最大的使用价值和经济效益。一、物业管理的内涵：1、物业管理的管理对象是物业；指在建或已投入使用的物业，即楼宇。2、物业管理的服务对象是人；即物业所有人(业主)和使用人。3、物业管理的属性是经营；物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的无形的商品劳务与服务。这种劳务、服务的投入能起到完善物业的使用效能，并使其保值、增值的作用。4、物业管理的基本要求是统一管理和协调，既包括相对独立的物业(楼宇等)或小区物业的统一管理和协调，也包括辖区范围内各个方面的统一管理和协调。优质的物业管理与社区服务相结合，为业主和使用人提供物质、精神方面的服务。物业管理是采用现代科学管理手段对物业实施全方位、多功能的管理，融管理、服务、经营于一体。二、物业管理的特性1、管理职能的社会化社会化是指除房屋及机电设备的维修养护外，其他物业管理的内容，不同程度方式上承担着某些社会职能，如保安、消防、清扫、绿化等。2、物业管理形式的规范化规范化是物业管理的一个标志，所谓物业管理的规范化，有两层含义，第一层含义是指管理公司的设立，必须按照国家和政府机关的政策法规筹建设立，合法经营；第二层含义是指管理公司的管理运作程序必须规范，比如物业的接管，产权产籍的管理，公共契约的订立都须按国家有关规定而订立。3、物业管理组织的专业化（承包商）除物业管理公司从事专业服务外，保安公司，清洁公司，绿化公司等均为专业公司，这类专业公司都具有专门的组织机构，专业的人员配备，专门的管理工具和设备。4、物业管理过程的商业化商业化是指物业管理的每项业务，每个进程都是有价的。当然，物业管理经商目标是保本微利，而不是谋取高额利润。5、物业管理关系的契约化契约化的含义是通过经济合同和公共契约的方式来约定服务方的权利和义务，并明确服务项目标的，包括经济利益标的。三、物业管理宗旨：1、提高物业价值；2、保持良好的维修和保养，保证物业使用价值经济价值。3、建立有效的管理，尽量降低成本。4、确保与客户、租户、小业主、发展商、管委会、政府维持良好联系及沟通。5、保证提供优良不间断的服务管理。四、公共契约（业主临时公约、业主公约）公共契约即业主、租客及管理公司能共同遵守的行为准则。在销售房屋前，房地产开发商要参照市房地资源局的示范文本，制定业主临时公约、房屋使用说明书；与房屋买受人签订的房屋出售合同中，应包含前期物业服务合同的内容，并将业主临时公约、房屋使用说明书、经规划部门批准配置的公建设施和平面图作为房屋出售合同的附件。对于物业买受人（小业主）而言，在与开发商签订房屋出售合同时，应同时对遵守业主临时公约予以书面承诺。业主临时公约要求物业管理区域内全体业主共同遵守，能起到规范业主在物业管理活动中行为，维护全体业主整体权益的作用。例如,业主临时公约规定不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品，就是为了保证小区全体住户的安全；维护全体业主的利益，对违约业主的约束。1、业主临时公约主要内容业主临时公约由开发企业在售房前制订，主要对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依法作出约定。开发企业制订的业主临时公约不能侵犯购房人的合法权益。2、违反业主临时公约的处理业主违反业主临时公约的，应该承担相应的违约责任，比如个别业主不按照公约的规定使用公用部位公用设施设备，造成损坏，是对其他业主的利益侵害，应该赔偿损失。对业主违反业主临时公约的行为，相关业主、业主委员会，物业管理企业、可以督促其改正；协商调解不成的，可以提起诉讼；违反相关政策法规的，报告有关部门。3、业主临时公约和业主公约的区别业主临时公约和业主公约均对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主临时公约适用于业主大会成立前的前期物业管理阶段；业主公约是业主大会成立后，经全体业主所持投票权三分之二以上通过后生效。五、物业管理服务内容1、物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护； 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体结构、楼梯间、走廊通道等共用部位； 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备等； 物业区域内按规定由物业公司管理的市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、沟渠、池、井、停车场等； 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；2、公共绿化的维护；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理3、公共区域的保洁；公共环境卫生，包括公共楼道、通道、电梯间、走廊、物业区域内内道路、公共场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运。4、公共区域的秩序维护；维护公共秩序，包括安全监控、巡视5、车辆的停放管理；交通与车辆停放秩序的管理，包括停车场管理和车辆进出管理；6、物业使用中对禁止性行为的管理；7、物业维修、更新、改造和养护费用的帐务管理；8、物业档案资料的保管；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料9、业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。七、公共区域公共区域主要包括：管理区域的出入口、人行道、通道、电梯大堂、楼层大堂、绿化区、车道、自行车停放处、公用车辆停泊及起落货区域、机房、公用卫生间、为业主用户而设立共用的其它地方或范围。八、物业管理费用的构成物业管理单位向房屋所有人或使用收取和物业管理费主要包括管理费、保洁费、保安费、设备运行费、维修费（包括绿化养护费）等五部分费用。1、管理费用管理费用主要用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新等的各项帐务管理、物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务产生的费用，如物业管理公司的税金、酬金。2、保洁费保洁费用于物业管理区域内为保持房屋公共部位和公共场地、绿地的整洁而进行的服务，包括楼道、走道、门厅等部位的定时清扫，公共门窗的擦洗，绿化、园地、街坊路面的清扫，生活垃圾和建筑垃圾的管理，灭害洒药等服务。3、保安费保安费是在物业管理区域内为维护居住区公共秩序而进行曲的防范性巡视、值班服务。4、设备运行费设备运行费为用于房屋公用设备的能耗及房屋公用设备日常的维修保养费用。根据现行规定在业主委员会未成立之前 ，物业管理单位收取房屋设备运行费的标准是0.55/元平方米/月，向高层住宅的居民收取的（底层住户不收）。5、维修费维修费用于房屋公共设施养护、绿化绿地养护、楼内公灯及小区路灯的日常养护和物耗的费用。第二节 物业管理的四个阶段一、物业管理的前期介入物业管理是在物业建成后提供的管理和服务，一般是在物业交付使用时才介入的，而物业的规划设计人员在制定设计方案时往往只从设计技术角度考虑问题，很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。物业管理介入是指在物业的开发设计阶段，开发企业邀请从事物业管理企业及有关人员，从物业管理和运作角度为开发企业提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁多方面的建设性意见，为正式投入使用后的物业管理奠定基础。1、从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。2、积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。3、提前熟悉所安装的设备设施，做好财务预算，确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。二、物业接管验收阶段物业接管验收是政府各职能单位验收合格后的再次验收。物业接管验收是站在业主的角度上对房屋配套设备、设施进行检验，在与开发商一同逐级验收过程中，对不符合施工情况进行限期整改，确保业主顺利、满意收楼。1、接管验收工作的意义（1） 明确在物业接管验收中接受双方的责、权、利。（2） 确保物业使用的安全和正常使用功能。（3） 为实施专业化、社会化、现代化管理创造条件。（4） 提高物业的综合效益。（5） 促进建设项目及时投产，发挥投资效果，总结建设经验。（6） 维护业主的利益。2、接管验收工作内容（1） 验收小组分组对楼宇建筑、绿化、给排水、电气工程、机电设备配套设施及附属工程进行验收。（2） 对新建楼宇，工程部应逐间房屋进行查验，并对如窗户、玻璃、台面、猫眼、地漏等所有附属物进行验收。（3） 对所有工程系统技术，均应将其参数、性能、规格等各项特性指标与资料一一对应，并进行验收。（4） 包括绿化方面的验收，相关部门在获得有关资料后，做好验收记录对以上验收，验收人员均应认真、如实地填写相关记录。必须坚持合格一项接管一项。未经调试合格验收的不予签字接管。以上资料保管期限为楼宇无使用功能为止。3、验收中发现问题的处理（1） 接管验收对于墙壁污迹、划痕、地砖缺角、玻璃破裂、卫生间地漏不畅等类似细小问题逐一列明，要求建设单位承诺在一定的限期内整改。（2） 对验收中发现的非结构性问题，验收组应及时提交发展商，发展商整改完毕后，另行复验，直至合格为止。（3） 对验收中发现影响房屋结构或设备、设施使用安全的质量问题时，验收不通过。由建设单位采取有效措施进行整改，符合合格要求后，商定时间再验收。并加固补强措施复验结果的记录予以保存。（4） 对不具备使用功能问题的处理（如水电未接通），工程部应督促发展商抓紧解决，符合验收条件后再行组织验收。4、交接验收应注意的交接事项对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给公司带来沉重的包袱。接管验收时要注重以下几个关键：（1）对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，（包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题）。（2）应向开发商索取小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人的联系电话、保修期限等内容的清单，并建档保存。（3）在开发商许可的情况下将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。（4）凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。（5）验收时注意和物业管理密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、机动和非机动车库，相关设施做好与否，搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。（6）小区公共设备、设施、辅助场所（幼儿园等）、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明（避免以后引起业主投诉、争纷）。加强对物业的综合验收和交接管理，保证房屋质量及各项功能指标符合规定要求和标准，力求将入住工作做得尽善尽美，方便业主，给小区业主留下良好的第一印象，为今后的管理服务工作打下坚实的基础。三、入住装修阶段： 1、入住（入伙）阶段入住（入伙）是指业主或使用人进房入住。业主入住是物业管理公司与服务对象的首次接触，它标志着物业管理工作将以人为中心而逐步展开。通过对业主入住全过程的控制、零距离集中式的服务，使入住工作井然有序顺利进行。同时通过对业主的意见和建议的收集和分析，不断的提高服务质量，从而为业主提供更好更完善的服务。（1）入住阶段应做好的准备工作1）物业的清洁“开荒”；物业接管验收之后，对物业内外全面、彻底的清洁，将干干净净的物业交给物业所有者。 物业内外建筑垃圾的清运。 对玻璃、地面、墙面等处灰尘、污垢的清除。 对公用部位（楼梯、电梯、厕所、荼水间等）、办公房以及设施的清扫。 各种指示牌的清洁，大理石的清洗、打蜡磨光。2）入住资料的准备 根据小区的实际情况编写和印制业主公约、住户手册、服务指南、消防安全责任书、入住通知书，并要业主发放市房地资源局、市物价局联合印制的新建住宅小区入住收费告知单。 入住通知书的内容要求写明管理服务中心办公地点、业主办理入住手续时应带的资料、证件及交纳的费用明细，并附简明扼要的入住流程等。 印刷以下各类入住表格： 领用登记表装修申请表住宅使用说明书住宅质量保证书钥匙领用登记表发展商提供的入住验房表业主家庭情况登记表入住登记表3）入住时的环境布置：业主正式入住时需要对环境布置和进行适当的装饰以烘托气氛。4）设施设备的试运行：服务中心在业主入住之前要对设备进行连续运作检验，各设备系统必须处于正常的工作状态，照明、电梯、给排水、消防报警等系统的正常运作，发现有异常应及时修理，确保性能过关。（2）入住流程 见 第五节入住管理标准作业规程2、装修管理阶段业主入住后，一般都要进行二次装修，按现行物业管理有关规定，业主在装修前必须要将装修图纸及设计方案送交物业，审核后方可装修。装修应注意不得改变房屋结构及原有房屋的使用功能；不得破坏整体外观；应注意厨卫地板防水层不得破坏，在铺地砖前重新做好防水层，避免装修后造成不必要的损失；应符合二次装修管理规定及消防、城管等政府部门的规定，在装修完工后要经物业验收。（1） 装修管理的主要内容：1）装修施工时间的约定及控制2）装修施工噪音的控制3）装修材料的堆放 装修材料购买以后要及时的进行装修，不得堆放在楼道、楼前后 木板，涂料等防湿防潮的装修材料要放在小业主户内干燥，通风的地方。 沙子，水泥等容易扬尘，造成污染的材料，要用包装袋装好，放置在小业主户内，不得散装堆放在楼道、楼前后等公共区域。4）装修废弃物的清运 建筑垃圾统一堆放、统一清运 建筑垃圾堆放点巡视，发现问题及时处理，对乱堆乱放装修垃圾的行为劝说清扫。5）现场防火措施的检查 装修现场不得放置易燃、易爆物品。 尽量不使用明火施工，如果必须使用，要向服务中心递交明火作业申请表，服务中心批准后再行施工。6）装修施工人员出入证的检查 对前来装修的人员现场办理临时出入证，各装修人员在施工时要将出入证端正佩带在左胸上方，以备检查。 装修人员进入小区时，要求其主动出示证件，安保员要仔细检查，对没有出入证的装修人员，要其尽快办理出入证，否则将其驱逐出小区。7）装修现场是否符合管理协议的约定内容 服务中心人员要对装修现场进行检查，每周至少检查23次，要重点检查房间内的墙体是否有拆、穿现象，各种预埋管道，线路是否有改动，装修中是否有高空坠物的危险，装修用的材料是否造成环境污染，装修时的噪音是否超出国家规定范围等内容。 根据装修协议的约定内容进行核对，对私自增加装修项目，更改装修方案，更换装修人员，装修人员无证施工的行为要严肃处理。（2） 装修管理规程 见 第六节装修管理标准作业规程四、物业日常工作阶段：在此阶段物业管理主要是完成房屋建筑物及房屋设备的正常维护保养与管理，进行物业周围环境卫生、绿化、治安、消防、车辆等的综合管理，这样，既能保证物业使用功能的正常发挥，延长使用寿命，也可以为业主提供安全，舒适的生活及工作环境。正常管理阶段对物业管理做从业人员的要求主要为：管理服务规范，增强服务意识、处理投诉的技巧、交流沟通的艺术、突发事件的应变能力。第五节 入住管理标准作业规程办理入住手续，是接触住户的第一课，上好这一课，可以为今后的双方关系打下良好基础，该说什么话，该做哪些事，想得越全面越周到，今后工作越顺利。一、入住的准备工作1、入住资料的准备 根据小区的实际情况编写和印制业主公约、住户手册、服务指南、消防安全责任书、入住通知书，并要业主发放市房地资源局、市物价局联合印制的新建住宅小区入住收费告知单。 入住通知书的内容要求写明管理服务中心办公地点、业主办理入住手续时应带的资料、证件及交纳的费用明细，并附简明扼要的入住流程等。 印刷以下各类入住表格： 领用登记表装修申请表住宅使用说明书住宅质量保证书钥匙领用登记表发展商提供的入住验房表业主家庭情况登记表入住登记表二、办理入住手续流程：业主备齐入住资料到服务中心办理入住登记、验证手续到财务部交纳入住费用验收房屋发放钥匙签署业主公约及消防安全责任书发放资料开通水电三、业主办理入住手续须带以下证件： 关于办理入住手续的通知 购房合同原件和复印件各一份； 业主及家庭成员的身份证原件及复印件各一份，小一寸彩照每人各两张； 单位购房的尚须带齐营业执照副本及其复印件各一份； 委托他人办理的，须带业主委托书及被委托人身份证原件及复印件一份；四、入住手续的办理1、验证：管理员在业主前来办理入住手续时，应首先对以下证件进行检查： 购房合同原件； 业主的身份证原件（外籍人士出示护照原件）； 单位购房的还须检查其单位营业执照副本； 委托他人办理的，还须检查业主的委托书及委托人身份证复印件一份；2、检查无误后，管理员将购房合同原件、业主及家庭成员的身份证原件、单位营业执照副本返还业主，证件复印件及业主委托书存入业主档案。3、将业主提供的照片中的一张贴在业主家庭情况登记表内，另一张为业主办理业主证。4、交纳入住费用5、验房收楼 管理员在业主交完入住费用后带业主验收房屋，并请业主将房屋存在的问题填入业主入住验房表中。 房屋经验收合格后，管理员应请业主在业主入住验房表中签字确认。 验收中发现问题，业主要求搬入或二次装修前维修的，管理服务中心应通知发展商在一周内给予解决，并将整改结果通知管理服务中心。 发展商一周内未整改完毕的，管理服务中心应将整改情况反馈给业主，并告知具体再验收时间。 整改完毕后，由管理员通知业主二次验收；二次验收不合格的，由服务中心经理进行跟进，并依据物业管理公司与发展商签订的物业管理委托管理合同中的保修条款要求发展商尽快解决。6、发放钥匙： 业主收楼无问题或要求在搬入后再行维修的，管理员应将业主房屋钥匙全部交给业主； 业主收楼有问题，管理员在将要钥匙交给业主的同时，应留下一把大门钥匙在服务中心以供维修时用； 业主在领取钥匙时，管理员应要求业主在钥匙领用表内签名确认。7、签署业主公约和消防安全责任书： 管理员将业主公约和消防安全责任书（一式两份）交给业主并请业主详细阅读； 请业主签署业主公约、消防安全责任书； 管理员将签署后的业主公约、消防安全责任书其中一份存入业主档案，另一份随其他资料交业主保存。8、资料发放：管理员将以下资料发给业主保存并要求业主在资料领取清单上签名： 住户手册 服务指南 签署后的业主公约 签署后的消防安全责任书 住宅使用说明书 住宅质量保证书9、开通水电 管理员应邀请业主一起将水电表读数抄录在业主入住验房表中。4 通知工程部开通该业主房屋的水电。第六节 装修管理标准作业规程一、装修的申请与审批1、申请：住户需提前7日向服务中心提出装修申请（租户必须持业主委托书）： 申请时如实填写装修申请表各款内容，并附装修设计图纸，室内装修说明书； 如果住户自请施工队，尚须附装修施工队营业执照复印件一份（住户申请装修项目少或简单的除外）； 装修较大商业商铺、娱乐场所时，需提供城市消防部门的审批文件。2、审核与审批1）管理员接到装修申请当日，依据管理公约中“装修管理规定”的相关条款，按“唱喏制”要求，就可能发生违章装修的问题逐条要求住户和装修施工队在装修施工承诺表中打“”承诺。对住户未完全承诺的，管理员工应耐心向住户解释，直至住户完全承诺不出现违章装修。对不肯承诺的住户，不得同意装修开工。承诺后的装修施工承诺表由住户和管理员共同签字后一式两份，双方各保存一份。2）不宜审批的情况： 涉及有拆改承重墙的： 涉及有消防隐患的； 涉及有破坏预埋管线的： 涉及有破坏外墙立面的。3）在确认装修设计不会对楼宇安全、公共设施设备正常使用及房屋外观造成不良影响时，应当在半个工作日内给出同意意见。4）审核同意的报服务中心经理审批，中心经理应在半个工作日内给出审批意见。5）管理员将审批后的装修申请通知住户，对需要住户修改设计的，应告知住户修改。二、装修申请获得批准后，管理员应通知住户带领装修施工队一同到服务中心办理有关手续。1、管理员将室内装饰企业营业执照、执业许可证、复印一份附在装修申请表后。2、将装修图纸复印一份附在装修申请表后。3、将住户和施工队承诺的装修施工承诺表附在装修申请表后。4、要求住户签署装修安全责任书，并将之附在装修申请表后。5、住户和施工队一同到财务部按装修管理规定交纳相应费用。 住户应交纳一定数额的垃圾清运费。 施工队应交纳一定数额的装修押金和施工人员证件工本费。6、施工队负责人应将施工人员的彩色照片和身份证复印件交给管理员制作临时出入证。7、管理员在住户和施工队办理完上述手续后，应立即通知工程部开通住户水电，并告诉住户可进场维修。三、施工期间的管理1. 管理员每日巡查装修施工情况，如发现建筑垃圾堆放在公共区域或消防通道内应立即通知施工队负责人予以清除。2. 工程部负责监控施工队土建、水电装修是否违章。3. 安保部负责队施工人员进出及证件佩戴等进行管理。四、装修施工的竣工验收1. 装修施工结束后，由住户和施工队负责人共同向管理员提出验收申请。2. 管理员在当日内组织验收人员（工程部主管及技术人员、服务中心经理助理及管理员）对装修进行现场验收。装修如无违章情况，按以下程序办理；如发现有违章情况，按“违章装修”办理。3. 竣工验收合格的，由服务中心经理助理在装修申请表上签署“验收合格”，并签署姓名及日期。4. 管理员收回临时出入证，如有丢失，押金收回。5. 施工队当日清场离开。五、常见的违章装修1. 擅自开工。2. 乱拉电线、超负荷用电。3. 擅自改动燃气线路，安装燃气用具。4. 空调机不按位置安装。5. 随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏、户口颜色、格调。6. 随意改变阳台功能。7. 随意封阳台、装防盗门、网（高层建筑）。8. 随意拆掉阳台配重墙。9. 随意拆改墙体。10. 在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。11. 私自增加线路负荷。12. 改动上下水、电线（开关盒）。13. 私自开凿楼面层，破坏防水层（24小时闭水试验）。14. 擅自占用公共通道、天台、屋面。15. 擅自在室外加装灯、牌、广告灯等。16. 堵塞地漏和排水管道。17. 擅自移动消防设施。18. 擅自改变门的开启方向（卡拉OK厅等营业场所），使用消防禁用品。19. 擅自动火作业。20. 铺装过重的地板材料。21. 随意丢弃装修垃圾、利用公共部位、场地加工装修材料。22. 随意向窗外抛扔物品。23. 随意用电梯运送装修材料（散装料和超长重料）。24. 冲洗地面将水冲向电梯，破坏电梯装饰。25. 不按规定时间施工，制造噪音。26. 破坏公共绿地。27. 夜间随意在住户家中留宿。28. 不办理临时出入证，不遵守小区治安管理规定。29. 高层住宅、工业厂房、写字楼、商场、娱乐厅等不按规定配置灭火器。30. 随意改装智能化系统。31. 将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。六、违章装修的处理1、装修施工期间，发现违章装修的，服务中心应立即要求住户停止违章装修，恢复原状，并视情况采取以下方式进行处理： 批评教育，规劝改正； 责令停工，出具违章整改通知单限期整改； 责令恢复原状； 扣留或没收工具； 停水停电（须报服务中心经理批准）； 要求赔偿损失（须报服务中心经理批准）； 报告行政主管部门及业委会；