新江湾城目可行性研究报告.ppt

根据上海市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告，2009年11月，序言，2009年10月，在总部领导下，对上海杨浦区进行了考察，杨浦区委、区政府期待与远洋地产广泛合作。 我们对上海新江湾城区即将转让的C6区土地进行了多次勘察和调查，进行了可行性分析。 提纲、报告提纲：1、项目概况、用地条件分析项目背景、1.1用地条件分析、位置：位于上海市杨浦区新江湾城(C6区)五角场商业区北4公里。 44 :从东江湾城路南到殷的路西到政和路北到秀路。1.1用地条件分析、修订指标、1.1用地条件分析、交通条件、1 )道路：通过外环线A20高架桥(距项目2900米)，可以容易地到达城市各区域。 2 )轨道交通：距离8号线市光路站1.6公里距离3号线淞发路站2公里距离正在修订中的10号线新江湾城站500米。 通过现在的地铁路线，可以很容易地到达城市的各个中心区域，与将来开通的地铁10号线、项目区划相邻的五角场、复旦大学的重要商业、文教中心。3号线、10号线、8号线、中环线、1.1用地条件分析、环境和景观条件、区域北侧是挂金C6区域区域的西侧是汉斯国际公寓(加利福尼亚州水郡)区域的东侧是绿地区域的南侧是仁恒怡庭(预定在建设项目中销售)另外区域的道路绿化情况良好。区北侧情况区西侧位于建设项目区东侧绿化带区西北侧公园，1.1用地条件分析、用地现状、1.1用地条件分析、项目用地条件分析结论：区位于新江湾城新城核心区， 周边都在筹划各著名开发者中高级大厦项目的新江湾城板随着近两年开发速度的加快，同时由于地铁10号线新江湾城站的开通，分区与五角场、复旦大学等各种优良基础设施的关系更加紧密，给该分区带来了更大的上升因素1.2项目背景、区划和所在订划新江湾城新城住宅区已基本整理完毕，区划位于新江湾城新核心区，区划容积率指标1.0，高度限制20米。 随着五角场城市中心地位的上升，新江湾城板块的成熟和板块价值越来越明显，在此次上海市土地资源管理局事先公告的40块土地中，新江湾城板块成为各大开发商重点关注的对象。 该分区于2009年11月20日公布。 1.2项目背景，2、市场研究、上海经济发展环境分析上海市房地产市场分析区域房地产市场环境项目定位，2.1上海经济发展环境分析、宏观经济发展环境GDP状况数据显示，上海市第三季度GDP增长速度为7.1%，全年可达到“保8”目标。 将来，随着上海金融和航运“两个中心”的建设和“虹桥”、世博会等良好条件，国际经济开始复苏，上海整体经济状况一定会有惊人的反弹速度。 2.1上海经济发展环境分析、人口及人均可支配收入状况上海市2020年目标人口为2200-2300万，根据目前的发展速度和统一口径，未来人口将突破这一控制目标。 外来常住人口增加快，“新上海人”和外国人运营商的增加拉动了房地产市场的刚性需求。 2.1上海经济发展环境分析显示，上海市城镇居民家庭人均支配收入逐年增加，居民具有较高的消费实力。 2.1上海经济发展环境分析，新江湾城区域经济发展环境区域概述新江湾城位于上海市东北部，杨浦区、东起门殷路、南至政立路、西达逸仙路、北至军工路。 修订总面积达9.45平方公里，其中上海市城市建设投资开发总公司实施综合开发的为6平方公里(包括复旦江湾新校区在内的1平方公里)。1997年7月，新江湾城被市政府命名为“面向21世纪的模范居住区”。 通过实施生态环境、水系循环、道路交通、景观结构、生活服务和市政配套等六个系统，网络状生态水系和渗透状绿化系统形成区域生态骨架，绿色空间和水系紧密结合与人居空间相互渗透，打造大学校区和居校区相互形成共生关系促进人与自然和谐共生的生存环境新江湾城是上海市中心城区最大的集中座椅开发的土地，建设后的新江湾城是知识型、生态型的花园城市。本项目2.1上海经济发展环境分析现状条件、现状如下图所示，在布局上，新江湾城属杨浦区西片订划。 依托复旦、同济等大学和许多科研机构建设知识型现代化社区和设施完善的大型高级人文居住区。 目前，新江湾城区生活补助越来越完善，订划中的交通补助也在建设中。 新江湾城有建设轨道交通8号线、10号线，修订7条公共汽车路线和开通的中环线，使将来的移动非常方便。本项目2.1上海经济发展环境分析修订建设和发展前景，新江湾城以“绿色生态港、国际智城”为战略定位。 总体修订计划分为江湾天地、复旦江湾新校区、新江湾城公园、自然花园、城村、知识商务中心6个板块，其中与90万平方米知识商务中心和五角场核心商务区、创智天地娱乐区共同建立了上海东北部核心区五角场城市副中心。 新江湾城区将建设50万平方米的生态走廊、新江湾城公园等集中绿地和世界上最大、功能最强的滑板公园，同时修订安徒生儿童公园、游艇港湾等，可以满足不同年龄层、不同生活方式的居民、商务人员的生活需求。 2.2根据上海市房地产市场分析，从目前得到的数据来看，2009年全年房地产投资总额将超过2008年全年，市场将全面变暖，形势将好。 截至2009年第三季度，上海市整体房地产工程面积将超过竣工面积的5倍，未来供应量将扩大。 2.2根据上海市房地产市场分析，2009年上海房地产价格持续上涨，创历史最高纪录。 而且第三季度的产量达到1431万平方米，全年基本平稳或有可能达到07年以上的产量。 09年3月以来，房地产市场销售量爆发，带动了一手房的开工量，预计年住宅投资额将创历史最高纪录。 2.2上海市房地产市场分析，上海房地产市场调整周期短，以2008年10月末国家发布一系列优惠政策为转折点，2009年初至今上海大厦市进入新的上升路径，豪宅市场表现异常突出。 作为住宅市场的主力产品，公寓住宅市场的趋势与整个豪宅市场的趋势基本一致。 09年8月浦东星河湾、翠湖天地嘉苑、黄浦湾集中排放量成交，上海公寓市场整体平均价格提高近18000元/平方米，成为公寓市场本轮成交价格新高。 2.2上海市房地产市场分析显示，09年上海联体别墅交易量上涨，价格稳定。 受到09年房地产市场的强烈反弹，特别是4-8月的通货膨胀期待促进投资行为的活跃化，上海别墅市场非常引人注目的09年7月，上海别墅的产量创历史最高纪录，合计成交1699套，其中85%是连列和叠加产品9月的合并2.2根据上海市房地产市场分析，2009年上海房地产价格持续上涨，创历史最高纪录。 而且，第三季度的产量达到14315151平方米，年收入有可能基本平稳或07年以上。 另外，2009年上海二手住宅市场也发生了同样的爆炸，二手住宅和新房的成交率超过了1:1。 二手房市场的活跃成交将进一步提高上海一手房市场的价格。、2.3地区房地产市场环境，新江湾城板块位于杨浦区北侧，是一个发展迅速的生态居住区。 从05年开始，合生以高价获得C1区后，新江湾城板块的几个区连续被绿城、仁恒等著名开发者以高价竞争。 07年，新江湾城板块已在供给量上占杨浦区一半左右，并脱化快，交易量领先杨浦其他区域总和。 近两年来，新江湾板块土地供应日益不足，土地价值提高更快，区域内住宅来源供应不求，价格上涨，已成为新江湾板块唯一的优良住宅用地，本项目已成为许多知名开发人员角逐的目标。 杨浦区历来作为上海中低级住宅市场的集聚地，高端供应不足。 然而，区内许多高等学校如复旦、同济等大量高收入教授、学者对现在的住宅现状不满意，正在追求更高的居住质量。 新江湾城修订计划的实施进展、配套日益完善，并取得了优势的自然生态景观资源，更多的高端消费集团看到了这个板块的高空间，加利福尼亚州水郡这样的高端公寓项目卖光，地区高端产品需求非常旺盛2.3地区房地产市场环境、市场样品项目分析经过市场调查，发现区内销售项目较少，五角场板块也列入样品项目筛选范围。 如右图所示，本项目周边07年前发售的项目基本售完入住，如时代花园、雍景苑等都属于中低级次项目。 目前，本项目在区域内主要的高端竞争项目中，除华润橡树湾和新江湾城1号作品外，几乎卖完，后期开盘仍在筹备中，如加州水郡、盛世新江湾等项目中，仁恒怡庭、泰宝华庭、珠江维拉镇从划分的某个区域层面考虑，选取华润橡树湾、新江湾城1号作品、含碧景苑、加州水郡、盛世新江湾、创智坊6个已经开放的项目作为模板项目进行了基本情况分析。 2.3区域房地产市场环境、项目基本情况调查区域样品项目规模多在20万平方米以上，分期开发。 容积率区间集中在1.6-2之间，只要创智坊超过3，地区样品项目公寓产品市场报价集中在25000-30000元/之间。 2.3地区房地产市场环境、新江湾城地区产品主要以高层、小高层为主，低密度产品少见。 由于产品绿化率大部分达到40%以上，区域宽阔环境好，许多样品项目在园林景观方面不太受重视，往往是通常的修订路线，建筑风格以现代风格为主，其他一些样品项目的车位比可以满足11。 2.3地区房地产市场环境，样品大部分样品项目分批开发，销售周期长。 2008年以后新进入市场的项目只有华润橡树岭湾和加利福尼亚州水郡。 样品项目中早开发的基本是空房，2008年以后开发的都是完成或完成的房间。 大多数项目由专业物业管理公司负责管理，公寓部分物业费水平集中在2-2.5元/月之间，华润橡树湾因有叠加类别庄产品，物业费高，达4.5元/月。 大多数项目内部都有会所，功能设置以健身和娱乐为主，规模较大的项目还包括办公、商业等辅助设施。 2.3地区房地产市场环境、库存及区划速度分析从6个样品项目反映的情况来看，除含碧景苑项目外，其馀各项目均有后期住宅来源出售，库存大，以小高层和高层为主，低密度产品库存少，未来主要竞争出现在公寓产品中。 从本项目最近的华润橡树湾、新江湾城1号作品和加州水郡3个项目的消化速度来看，华润橡树湾先开了一部分叠加产品，最近的成交平均价格为43000元/元左右，公寓产品最近的成交平均价格为32000元新江湾城1号作品近期成交平均价格在24500元/间。加利福尼亚州水郡于2009年8月开设，当月基本消化了一期住宅来源的90%，成交平均价格为26000元/左右。 2.3地区房地产市场环境，户型面积区间分析本项目的区域容积率具备舒适型低密度产品的条件，而且目前地区内低密度产品不足，无法满足高端客群的需求，因此本项目将充分利用区间优越的条件，寻找市场空白点，抓住需求，建设高质量的低密度居住社区鉴于该地区目前可供参考的项目不足，对上海市部分具有代表性低密度产品的项目进行了调查，总结其户型面积划分的特点，供该项目参考。 2.3地区房地产市场环境，在本次调查中，上述类别庄产品没有取得具体的各面积的数量数据，但从面积的出现频率和项目现场考察来看，连排别墅的主要面积段在200240平方米之间，少数在250270之间，类独栋产品面积在250平方米左右，独栋产品面积在300350 解释：华润联庭别墅的面积为180平方米左右，中装230平方米左右，上装210平方米左右。 2.3地区房地产市场环境、潜在竞争项目预计该地区的内仁恒怡庭、加州水郡二期、盛世新江湾二期、九龙仓项目、华润橡树岭湾后期公寓等将于2010年上市，主要产品形式为高层公寓、小高层公寓，未来市场的这套价格研究别墅及类别墅价格：目前区域内含可参考的类别墅产品项目为华润橡胶湾、华润橡胶湾连庭别墅合订147套，至今已售出32套，销售速度慢，成交平均价格43000元/左右。 经过认真的研究分析，橡树湾销售缓慢是因为其产品本身有很多缺点。 2.3区域房地产市场环境，2009如上图所示，通过分析样品项目2005年第4季度到2009年第3季度的成交情况，该区域2006年以后，成交平均价格上涨幅度大，特别是2007年到2008年的上涨幅度高达50% 随着去年市场低迷期也出现涨幅的地区修订计划的持续实施和辅助设施的完善，新江湾城板块的住宅价格将会有更大的飞跃。2.4项目定位、市场定位本项目位于新江湾城板块内不可复制的高端低密度别墅“豪宅”生活区。 在产品建设中提高舒适性、高质量、特色化路线，从产品形象包装、赋予文化精神、增值建设、景观建设、房地产服务等多方面建设项目质量和特色。 产品定位本项目容积率指标为1.0，区域内容积率最低的区域，产品形态均为类别庄产品，最大限度挖掘区域价值，提高产品质量，实现利润最大化。 外立面图和户型设置修订成为本项目的重要价值点，要加大成本投入力度，保证产品新颖舒适。 建筑立面可以加强质量感，强调整个项目的高端形象。 户型设置修订重视空间舒适性、功能多样性和动线合理性，体现别墅生活质感。 此外，由于其定位于高级项目，配置俱乐部大厦等辅助设施，俱乐部大厦的设置修订和功能设定必须与项目的高端形象相符。 为了确保整个社区的质量，区内必须完全实现人车分流，所有车位都设在地下，同时也保证了社区内景观的完整性。 根据新江湾城的区域特征和本项目的优良划分条件，可以适当扩大别墅、类独栋、双拼字和连排以及景观资源较好的户型面积区间，打开产品等级，实现产品价值最大化。 为了进一步提高项目等级，该项目采用高级精加工，官邸和连排别墅装饰标准叠加4000元/平方米，类双拼和类独栋装饰标准6000元/平方米。2.4项目定位、产品户型与面积的比率如下表所示：2.4项目定位、价格定位根据市场分析，该项目开放销售时官邸与联系人的平均销售价格预计为50000元/元左右，同级双拼和同级独栋产品开放销售时的本项目年销售价格预计达到1520%，销售周期28个月左右，最终整体销售平均价格可达57000元/平方米。 说明：该区商业为独立商业，可餐饮。 由于本区域内商业产品匮乏，缺乏可比性，本项目的商业可按别墅开设时的价格进行订正，约50000元/平方米。 经调查，目前新江湾城区住宅底商二手售价约26000元/平方米，可饮食独立商业现售价约35000400