2022年房地产经纪人考试模拟卷91（带答案解析）

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她 2022年房地产经纪人考试模拟卷（带答案解析）一.全能测试题(共100题)1.某住宅楼总建筑面积7200m2，其中应分摊的共有公用建筑面积900m2，若按套内建筑面积分摊，则某套套内建筑面积为120m2的住宅的建筑面积应是（）m2。A.133B.135C.136D.137答案：D解析：成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有公用建筑面积组成，即建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有公用建筑面积。根据已知数据得：（7200900）120=52.5（套），90052.517m2，120+17=137m2。2.张某委托甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）购买一套住房。张某对拟购住房的要求是：位置在其单位附近，面积为7090m2，价格合适，装修比较精致。甲机构指派本机构的房地产经纪人王某为张某提供经纪服务。经过王某带张某多次看房，张某最终购买了一套比较满意的住房。若甲机构与张某签订了买方独家代理合同，则甲机构可以（）。A.为张某提供更优质的服务B.保障张某的权益C.代替张某签订房屋买卖合同D.将张某的购房款放到其银行账户里答案：A,B解析：独家委托对购房者的意义包括：保证了房源的真实性和优质性；可以防止业主随意调高价格，有利于购房者的利益；独家房源的曝光度更高，购房者更容易匹配和挑选到适合自己房屋；独家委托业主一般都较配合，看房磋商效率高，有利于快速成交，让购房者也更省时省力；独家委托房源关于业主、房产等信息资料较全面，从而降低购房者交易风险，让购房者更放心。若甲机构与张某签订了买方独家代理合同，则甲机构可以在保障张某权益的同时提供更优质的服务。3.房地产经纪人在接待客户时，与客户交流过程中，应当注意（）。A.态度诚恳、热情B.承诺将来有较大升值空间C.可适当夸大房地产项目的优点D.讲解介绍要突出重点和要点E.语气要委婉、语调要柔和答案：A,D,E解析：房地产经纪人在接待客户时，必须讲究语言艺术，主要应注意以下几点：态度诚恳、热情；讲解介绍要突出重点和要点；意思表达要准确恰当、通俗易懂，尽量使用普通话；语气要委婉、语调要柔和；不夸大其词、不超范围承诺，要留有余地。4.不可以在同一物上并存的物权有（）。A.建设用地使用权B.所有权C.抵押权D.质权E.宅基地使用权答案：A,B,E解析：本题考核物权法的基本原则。一物一权，是指一个物上不允许有互不相容的两个以上的物权同时存在。一物一权是物权排他性的要求。5.房地产经纪人应该掌握的职业技能包括()。A:灵活运用各种方法和渠道收集信息的技能B:对房地产市场进行简单统计分析、比较分析和因果分析的技能C:人际沟通中对不同的人说不同的话的技能D:体察购房人心理，适时推荐合适房源的技能E:把握购房人特点和需求，积极促成交易的技能答案：A,B,D,E6.房地产企业建立产品组合策略时，如果仅考虑( )，有可能造成企业盲目扩张。A:产品组合的长度B:产品组合的宽度C:产品组合的高度D:产品组合的深度答案：B7.限制民事行为能力人的年龄是（）。A、不满10周岁的未成年人B、l6周岁以上不满l8周岁的公民C、10周岁以上的未成年人D、18周岁以上的公民答案：C解析：在中国，10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人，是限制民事行为能力人。10周岁以上的未成年人可以进行与其年龄、智力相适应的民事活动，不能完全辨认自己行为的精神病人可以进行与其精神健康状况相适应的民事活动，其他民事活动由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人的同意。8.某地块的单价为900元m2，房屋单价为3600元m2，设定容积率为3，则其楼面地价是（）元m2A、300B、1200C、2700D、4500答案：A解析：楼面地价又称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，楼面地价的计算公式为：楼面地价=土地总价总建筑面积=土地单价容积率。本题中，该地块的楼面地价=9003=300（元/m2）。9.共用题干甲房地产经纪机构在所在城市较有实力。该机构2009年参与交易的多数二手住宅价格上升，小部分二手住宅价格下降。经该机构调查，该市2009年初二手住宅销售均价为3 150元/m2，月平均租金为21元/m2。该市经济和房地产市场发展良好。李某通过该机构购买了一套二手住宅，并申请了抵押贷款。根据以上内容，回答9195题。甲房地产经纪机构参与交易的二手住宅价格降低的原因可能为（）。A:自然经过的老化B:使用功能的落后C:产权人的年龄偏小D:自然环境恶化答案：A,B,D10.当事人之间对房地产经纪合同的履行有争议的，可以通过（）方式处理。A、处罚B、投诉C、协商D、仲裁E、诉讼答案：C,D,E解析：合同发生争议，双方应协商解决。协商不成的，可以向相关部门申请仲裁、司法诉讼等。11.出租住房应以（ ）为最小出租单位。A.单元B.套C.居室D.原设计的房间答案：D解析：房屋租赁中的禁止行为；北京市规定，出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，单个房间不得超2人，以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单元，不得分割出租，不得按床位出租，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不能出租。12.信用的本质不包括（ ）。A.信用是以偿还（还本付息）为条件的借贷行为B.信用是价值单方面的让渡C.信用形式是商业形式D.信用关系是债权债务关系答案：C解析：信用的本质主要有三个内容：信用是以偿还（包括还本和付息）为条件的借贷行为；信用是价值单方面的让渡；信用关系是债权债务关系。13. 房地产经纪服务合同的保存期限为（）。 A.不少于3年B.不少于5年C.510年D.10年以上答案：B解析：房地产经纪机构应当妥善保管房地产经纪服务合同、房屋买卖合同或房屋租赁合同、委托人提供的资料、业务记录、业务交接单据、原始凭证等与房地产经纪业务有关的资料、文件和物品，严禁伪造、涂改交易文件和凭证。房地产经纪服务合同的保存期不少于5年。14.甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）所处城市近年来经济发展迅速，外来务工人员和个体工商户大量增加。甲公司针对这一情况，重点开展房屋租赁经纪服务，服务人群主要为上述两类从业人员。李某是一名小杂货店经营者，拟租赁一套小面积住房，在甲公司的撮合下，房屋所有权人张某与李某签订了房屋租赁合同。(真题)张某与李某在签订合同过程中，甲公司应核实的文件有（ ）。A.房屋所有权证B.张某和李某的身份证明C.契税完税证明D.房屋购买合同答案：A,B解析：房地产经纪人在得知承租人满意该房源后，房地产经纪人要积极撮合租赁双方进行租赁相关事项的谈判。当租赁双方对租金价格表示满意，也对房屋状况表示认可后，租赁双方应签订房屋租赁合同：房地产经纪人为租赁双方详细讲解合同条款，重点讲解双方责任义务、违约条款、违约金、付款方式等条款；租赁双方商议合同的相关条款内容。在正式签约前，房地产经纪人提醒租赁双方签约注意事项，并查验身份证件、房屋产权证明文件。15.学校的土地使用权出让最高年限为()年.A:40B:50C:60D:70答案：B解析：本题考核的知识点为国有建设用地使用权出让年限。根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，教育、科技、文化卫生、体育用地的使用权出让最高年限为50年。16.共用题干某房地产开发公司2007年12月末以500万元的熟地价取得一宗面积为3000的房地产开发用地的土地使用权，于2009年5月末开发完成一商品住宅楼。该商品住宅楼的层数为6层，总建筑面积为7000。张某于2008年12月末购买了其中一套住房，建筑面积为105，价格为4500元/Ill2，付款方式为首付10万元，余款从移交日起在未来一年后付清。同期银行贷款年利率为5%。张某购买该套商品住房的实际总价为( )万元。A:45.00B:45.48C:47.25D:49.61答案：B17.下列有关房地产广告的表述中，错误的是（）。A、 广告仅介绍房地产项目名称的，可以不载明商品房预售许可证号B、 广告中涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明C、 广告中涉及房屋面积，应当表明是建筑面积还是使用面积D、 预售广告中涉及装修装饰的内容可简化答案：D解析：A项，房地产预售、销售广告，必须载明：开发企业名称；中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；预售许可证书号。B项，房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。C项，广告法规定，房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积。D项，房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。18.市场营销的目的是为（）创造价值，并获得回报。A.生产者B.竞争者C.客户D.政府答案：C解析：市场营销作为一种将产品从生产者向消费者转移的激励过程，就是从卖方的立场出发，以买主为对象，在不断变化的市场环境中，以满足一切现实和潜在消费者的需要为中心，提供和引导商品或服务到达消费者手中，同时企业也获得利润的企业经营活动。市场营销就是管理有价值的客户关系。市场营销的目的是为客户创造价值，并获得客户回报。19.某一城市的A开发企业开发一项房地产项目，该项目的现金流量情况如表7-2。假设开发商要求的基准收益率为l0，请分析回答下列问题：根据以上资料，该项目的净现值为（）。A.29.89万元B.39.98万元C.42.98万元D.48.89万元答案：B解析：净现金流量是指某一时点的正现金流量与负现金流量的代数和，即：净现金流量现金流入量=现金流出量。该项目各年的净现金流量为：90，700，+200，+800,项目的财务净现值计算如下：20.下列选项中，能够影响写字楼硬件配置的要素是（）。A.幕墙材质B.公共空间尺度C.标准层设计D.建筑结构答案：A解析：除了基于项目本身的物理属性、客户的专项访谈、项目定位标准等高端客户产品感知关键要素指标外，写字楼的物业发展建议还需要考虑的因素包括：建筑外部形态；建筑内部空间；硬件配置；支持设备；管理服务与商业配套专业化。其中，写字楼的硬件配置要素包括：a幕墙材质；b智能化配置；c卫生间配置；d停车位数量；e公共导视系统；f生态节能高新技术。21.房屋室内整体类地面包括（ ）地面。A.陶瓷锦砖B.水泥砂浆C.水磨石D.缸砖E.混凝土答案：B,C,E解析：根据构造方法，地面可分为四类：整体类地面，包括水泥砂浆地面（简称水泥地面）、混凝土地面、水磨石地面等；铺贴类地面，根据面层材料可分为陶瓷类地面和石材类地面；卷材类地面，主要有地毯地面、塑料地板地面；涂料类地面，是将涂料直接涂刷在水泥压光基面上的地面；木竹类地面，常见的有实木地板地面、竹地板地面、复合地板地面。22.物权法规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系( )。A.解除B.不受该抵押权的影响C.暂时解除，可续租D.转移为抵押关系答案：B23.下列人员中，不能作为第一顺序继承人的是（）。A、配偶B、父母C、对公、婆尽了主要赡养义务的丧偶儿媳D、兄弟姐妹答案：D解析：法定继承人的范围和顺序为：第一顺序：配偶，子女，父母，对公、婆尽了主要赡养义务的丧偶儿媳，对岳父、岳母尽了主要赡养义务的丧偶女婿；第二顺序：兄弟姐妹，祖父母，外祖父母。24.光污染的种类有（）。A.灯光污染B.红外光污染C.眩光污染D.紫外光污染E.视觉污染答案：A,C,E解析：光污染包括：灯光污染，如路灯控制不当或建筑工地的聚光灯，照进住宅，影响居民休息等；眩光污染，如电焊时产生的强烈眩光，在无防护情况下会对人的眼睛造成伤害；视觉污染，这是一种特殊形式的光污染，是指城市中杂乱的视觉环境，如杂乱的垃圾堆物、乱摆的货摊、五颜六色的广告等；其他光污染。 25.访问地区市场上曾经发生过交易行为的买方或卖方，应着重查访成交标的物的位置、面积、（）、交易当时的状况和其他条件等。A、途径B、交易价格C、交易方法D、交易行为答案：B解析：访问地区市场上曾经发生过交易行为的买方或卖方，应着重查访成交标的物的位置、面积、交易价格、交易当时的状况和其他条件等。在访问中应尽量了解其交易进行时的状况，并从其提供的资料中尽可能导引出其他市场交易线索。26.下列关于品牌战略的说法正确的有（）。A、 品牌战略包括楼盘品牌战略和企业品牌战略B、 楼盘品牌战略中强调的产品品质就是产品质量C、 楼盘品牌战略要追求个性化D、 树立企业品牌和楼盘品牌时要始终以树立楼盘品牌为优先E、 人物营销战略属于企业品牌策略答案：A,C,E解析：B项，产品品质包括产品质量、服务、功能等内容；D项，企业品牌和楼盘品牌既对立又统一，二者应有机结合，将楼盘品牌树立视为企业品牌树立过程中的一个步骤，保持项目开发的连续性。避免“急功近利”（重视楼盘品牌而忽视企业品牌的树立）和“脱离现实”（树立企业品牌而忽略楼盘品牌的树立）的问题出现。27.租赁合同的签订过程中，房地产经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件，其中承租方证件包括（）。A、身份证B、结婚证C、工作证D、委托人的授权委托书E、暂住证或公司担保书答案：A,C,E解析：当房屋租赁双方对房屋租赁事宜达成一致时，就可以签署房屋租赁合同（或房屋租赁居间合同）了。如果双方达成一致，经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件。承租人证件包括：身份证；工作证；暂住证；军官证或公司担保书。28.纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起( )日内缴纳耕地占用税。A、 10B、 15C、 30D、 60答案：D解析：知识点 耕地占用税29.（一）甲房地产开发企业（以下简称甲企业）通过招标的方式取得一宗国有建设用地的使用权，土地用途为商业，因故闲置1年后申请办理了建设工程施工许可证，3年后项目建成，由于经营不善，甲企业将项目转让给了乙房地产开发企业（以下简称乙企业）。甲企业申请领取建筑工程施工许可证应具备的条件为（）。A、已确定施工企业B、已经取得建设工程规划许可证C、有保证工程质量和安全的具体措施D、建设资金已经落实，到位资金原则上不少于工程合同价的50%答案：A,B,C解析：建设单位申请领取建筑工程施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：依法应当办理用地批准手续的，已经办理该建筑工程用地批准手续。在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，其进度符合施工要求。已经确定施工企业。有满足施工需要的技术资料，施工图设计文件已按规定审查合格。有保证工程质量和安全的具体措施。按照规定应该委托监理的工程已委托监理。建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款担保函或者其他第三方担保。法律、行政法规规定的其他条件。30.张某以50万元的价格将其房屋卖给周某，双方签订了房屋买卖合同，该合同属于（）。A、 典型合同B、 单务合同C、 有偿合同D、 要式合同E、 双务合同答案：A,C,D,E解析：典型合同也称为有名合同，是指在法律上已规定了一定名称，作出了特别规定的合同，即在法律上有明文规定的合同。合同法规定的买卖合同、租赁合同、委托合同、居问合同、借款合同等都是典型合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买卖合同有以下特征：是有偿合同；是双务合同；是诺成合同；是不要式或者要式合同。31.在国民经济产业分类中，房地产属于（）A、第一产业B、第二产业C、第三产业D、第四产业答案：C解析：房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。32.与重资产类型企业相比，轻资产类型企业往往具有更好的( )，我国一些优秀的房地产经纪机构，也是得益于其轻资产的企业特性。A:管理性B:成长性C:运筹性D:操作性答案：B33.下列关于诉讼时效起算的说法中，错误的是()A定有履行期限的债务的请求权，当事人约定债务分期履行的诉讼时效应当分期分别起算B未定有履行期限的债务的请求权，债权人第一次要求债务人履行义务时就被债务人明确拒绝的，诉讼时效从债务人明确拒绝之日起算C人身伤害损害赔偿的诉讼时效期间，伤害明显且侵害人明确的，从受伤之日起算D请求他人不作为的债权的请求权。诉讼时效从义务人违反不作为义务时起算答案：A解析：本题考核诉讼时效期间的起算。根据规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因此选项A表述错误，当选。#34.共用题干李先生为一事业单位在职职工，现有存款10万元，家庭月收入5000元，日常支出约为2000元。现看中一套价值40万元的房子，准备购买。作为吴先生的置业投资顾问，可以帮李先生作如下分析。如果公积金贷款的最高额度为8万元，其余采用抵押贷款，贷款年限均为10年，则每月的总还款额为( )(公积金贷款年利率为4.26%，抵押贷款年利率为5.04%)。A:3785元/m2B:3158元/m2C:2338元/m2D:2980元/m2答案：B35.房地产金融的主要职能是（ ）。A.筹集资金B.中介服务C.结算服务D.融通资金E.分配资金答案：A,C,D解析：房地产金融的主要职能有：筹集资金，充分发挥筹集资金的能力，运用各种金融工具，把社会上的闲散资金归集起来，用于房地产业，促进其发展；融通资金，房地产金融通过开办房地产开发贷款、个人住房贷款等业务，支持房地产开发、经营和消费等房地产经济活动；结算服务，房地产开发、经营、消费中的资金交易量很大，房地产金融可发挥其结算职能，发展多种信用工具和结算方式，以减少现金收支量，保证房地产交易活动顺利进行。36.房地产经纪人员的一般信息搜集技能，包括对日常得到的信息进行（ ）和快速检索的能力。A.鉴别B.分类C.整理D.储存E.变更答案：A,B,C,D解析：一般信息搜集技能，包括对日常得到的信息进行搜寻、鉴别、分类、整理、储存和快速检索的能力。如对平时读书看报、看电视时得到信息，或与同事、同行、客户等谈话中得到的信息，能准确地鉴别其真实性，并运用适当的形式（如剪报、文献复印件、笔记、电子文档等）保存下来，并建立检索方便的分类系统，一旦需要，能迅速找到所需要的信息。37.在宗地面积测算中，不能计入宗地面积的范围有（ ）。(真题)A.已明确使用权属的间隙地B.市政管辖的道路、街道用地C.公共使用的排污沟D.经规划部门核定的公共用地E.房地产证记载范围内的用地答案：B,C,D解析：不计入宗地面积的范围有：无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地；市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；公共使用的河滩、水沟、排污沟；已征收、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；其他按规定不计入宗地面积的。38.在一个房地产经纪公司内部，或者几个联盟房地产经纪公司之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享的房源信息共享方式称为（）。A、私盘制B、公盘制C、混合制D、限制性公盘制答案：B解析：公盘制是指在一个房地产经纪企业内部，或者几个联盟房地产经纪企业之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享。A项，私盘制是指房源信息由接受业主（委托人）委托的房地产经纪人录入信息管理系统，其他经纪人只能查看房源的基本信息（物业名称、房型、面积、出售价格、配套设施等），房源信息中的栋座号、楼层、房间号、业主联系方式等关键信息只有该受托经纪人及其上级主管才能看到。C项，混合制则是公盘制和私盘制的混合使用。D项，无此说法。39.作为写字楼项目的销售人员应当（）。A.具有本科及以上学历B.能够进行简单的英语交流C.具备商务形象与气质D.综合知识面广E.风险防范意识答案：B,C,D解析：写字楼的销售人员应当具备以下素质：商务形象与气质；综合知识面广；基本外语交流。40.房地产经纪机构在其设立的分支机构解散后对其尚未清偿的全部债务承担责任，其中承担有限责任的是( )。A:股份有限公司和有限责任公司B:合伙机构和个人独资机构C:股份有限公司和合伙机构D:有限责任公司和个人独资机构答案：A解析：股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任，合伙机构和个人独资机构承担无限连带责任。41.当房地产经纪人实地勘查一套住宅房源后，发现该住宅所有权证所载面积小于实际面积时，该房地产经纪人正确的做法是（ ）。A.剔除该住宅房源信息B.建议房源业主提高出售报价C.向房源业主隐瞒以加快成交速度D.向房源业主说明并在房屋状况说明书中标注答案：D解析：勘查房源时的作业须知；房地产经纪人在现场勘查时，应仔细核对不动产权证上所载的面积、业主登记面积以及实际面积是否相符，如有不符，应及时向业主指出，还要根据实地房源查勘结果编制房屋状况说明书。42.房地产经纪业发展的历史进程中，在（）阶段，房地产经纪管理办法正式实施。A.复苏B.起步C.初步发展D.快速发展答案：D解析：我国房地产经纪业发展主要是在1978年之后。这一时期中国大陆房地产经纪业的发展可以分为以下几个阶段：复苏阶段，19781992年；初步发展阶段，19922001年；快速发展阶段，2001年至今。为加强和规范对房地产经纪行业的全面管理，2011年4月1日，房地产经纪管理办法正式实施，对交易资金监管、经纪从业人员要求、资金监管等再次作了重申，同时也有对构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台、基本合同签订等的新举措。43.人们逐渐认识到室内环境污染问题甚至比室外环境污染问题更重要，原因主要有（）。A.室内环境污染物比室外污染物对人体危害更严重B.室内环境是人们接触最频繁、最密切的环境C.室内环境污染物的种类日益增多D.室内环境污染物越来越不易扩散E.越来越容易受室外污染影响答案：B,C,D解析：人们越来越关注和重视室内环境污染问题，甚至认为比室外环境污染问题更重要，原因主要包括：室内环境是人们接触最频繁、最密切的环境；室内环境污染物的种类日益增多；室内环境污染物越来越不易扩散。44.与MLS系统相适应的经纪服务方式是（）。A.居间B.行纪C.信托D.代理答案：D解析：独售权合同下的房地产代理（简称“独家代理”）与美国房地产经纪业的多重房源上市系统（MLS）相配合，大大提高了房地产经纪服务的绩效，成为美国主流的房地产经纪方式，并传播到许多其他发达国家，成了被许多发达国家普遍采用的房地产独家代理制度。在独家代理制度下，卖方代理的房地产经纪人将委托人的房源信息提交给MLS系统，买方代理人在MLS系统上搜索到房源，必须通过该房源的独家代理房地产经纪人实现交易，而且双方需要对佣金的分配方式达成一致意见。45.从2001年1月1日起，对个人出租住宅所得租金按（ ）的税率征收个人所得税。(真题)A.5%B.7%C.8%D.10%答案：D解析：自2008年3月1日起，对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。46.房地产经纪机构内的部门类型包括（）。A.财务部门B.业务支持部门C.业务部门D.客户服务部门E.基础部门答案：B,C,D,E解析：不同类型的房地产经纪机构，其部门设置会有很大差异，但不论这种差异有多大，各类房地产经纪机构内的部门不外乎四类：业务部门、业务支持部门、客户服务部门和基础部门。47.房地产经纪企业发展战略的驱动因素包括( )。A:企业使命因素B:行业因素C:客户因素D:国际化与政策因素E:企业文化因素答案：B,C,D48.共用题干甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)从事新建商品房代理销售业务，2005年10月，该公司承接了乙房地产开发公司(以下简称乙公司)的一个楼盘的预售业务。2006年6月，小马购买了其中的一套住宅，该住宅合同建筑面积为150m2，单价8000元/m2。但在按照商品房买卖合同示范文本(建住房2000200号文)签订合同时，由于甲公司的房地产经纪人宋小姐的操作失误，致使小马多支付房款7万元。小马事后发现了这一错误，拿回了多支付的房款并获得了相应赔偿。2007年5月，该楼盘交房，小马所购住宅的实测建筑面积为145m2。当该楼盘交房时，小马购买的房产的实测面积与合同约定面积有差异，下列表述中正确的为( )。A:小马有权退房B:小马无权退房C:小马不退房时，所购房产的产权登记面积应为150m2D:小马退房时，乙公司只需将小马原来交纳的房款退还即可答案：B49.如果客户看房后对房源比较满意，希望与业主达成初步交易意向，此时可能向房地产经纪机构交纳一定数额的意向金，此时必须签署（ ）。A.房屋状况说明书B.看房确认书C.房屋买卖合同D.买房确认书答案：D解析：如果客户看房后对房源比较满意，希望与业主达成初步交易意向，此时可能向房地产经纪机构交纳一定数额的意向金，并委托房地产经纪人去跟业主商谈房屋价格等条款，并支付给经纪公司一部分服务费用。此时，客户支付的金额称作意向金。收取意向金时，必须签署买房确认书，由经纪机构向客户开具意向金收据。50.张某以贷款方式购买了一套建筑面积为120m2的商品住宅，采用按月等额本息还款方式，每月还款8320元，为了规避风险，张某以自己的信用风险为保险标的向保险公司投保。双方在订立保险合同时，仅约定了保险金额，而将保险标的实际价值估算留待保险事故发生后，需要确定保险赔偿金额时进行。张某月收入为20000元。该套住宅每月的物业管理费为3元m2。张某在确定购买该套住宅前，对拟购买住宅楼所在位置的交通、环境、基础与公用设施、住宅平面布置，以及市场供求等情况进行了全面、详细的分析。中国银行业监督管理委员会规定，供款人住房贷款的月房产支出与收入比不能超过（）。A、50B、55C、60D、65答案：A解析：中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50以下（含50），月所有债务支出与收入比控制在55以下（含55）51.甲房地产开发公司拟在市郊开发建设一住宅项目，该项目占地100000m2，其中代征市政道路用地10000m2，住宅总建筑面积360000m2，所有住宅楼均为高层，其他用途房屋建筑面积18000m2，该住宅项目可容纳12000人。项目所在地周边除修筑市级交通道路、高架桥等市政基础设施外，还建有一大型水库，后期附近将有其他房地产项目陆续开发建设。(真题)根据城市规划控制指标的计算方法，该项目的容积率为（ ）。A.3.60B.3.78C.4.00D.4.20答案：B解析：容积率又称建筑容积率，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。则该项目的容积率为：（360000-18000）（100000-10000）=3.8。52.甲公司于4月1日向乙公司发出订购一批实木沙发的要约，要求乙公司于4月8日前答复。4月2日乙公司收到该要约。4月3日，甲公司欲改向丙公司订购实木沙发，遂向乙公司发出撤销要约的信件，该信件于4月4日到达乙公司。4月5日，甲公司收到乙公司的回复，乙公司表示暂无实木沙发，问甲公司是否愿意选购布艺沙发。根据合同法律制度的规定，甲公司要约失效的时间是（ ）。A.4月3日B.4月4日C.4月5日D.4月8日答案：C解析：（1）甲公司在要约中要求乙公司于4月8日前答复（确定了承诺期限），该要约不可撤销，因此4月4日撤销要约的通知到达时，不产生撤销要约的效力；（2）受要约人对要约的内容作出实质性变更的（将实木沙发变更为布艺沙发），原要约失效。53.下面关于房地产经纪人协理的表述中，正确的是( )。A.独立从事房地产经纪工作的自然人B.可以在全国范围内从业C.从事非独立性经纪工作，需要房地产经纪人的组织和指导D.具有初中以上学历的人士，可以申请参加房地产经纪人协理从业资格考试答案：C54.从事房地产估价活动需要具有（）。A、独立的估价环境B、扎实的估价专业知识C、特殊的估价方法D、丰富的估价实践经验E、良好的职业道德答案：B,D,E解析：房地产估价活动主要由房地产估价师来完成。从事房地产估价活动需要扎实的估价专业知识、丰富的估价实践经验和良好的职业道德。房地产估价业是知识密集型行业。55.（二）Z县某房地产开发公司B，拟在该县城中心繁华地段开发建设一商业广场。B房地产开发公司通过正当出让方式取得了该地块的土地使用权，并缴纳了土地出让金。该项目建设工期为10个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为2000万元。同时通过招标方式，选择了D监理单位。依据国家有关规定，该地块可以采取的出让方式包括（）。A、拍卖方式B、招标方式C、协议出让D、挂牌出让答案：A,B,D解析：物权法规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定，将工业用地出让纳入招标拍卖挂牌范围。即工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。56.在我国，房地产市场分为一、二、三级市场，二级市场是()。A.土地市场B.房屋租赁市场C.存量房市场D.新建商品房市场答案：D57.房屋基本单元是指()的房屋或者特定空间.A:有固定界限B:有固定结构C:可以独立使用D:可以售卖、出租E:有明确、唯一的编号答案：A,C,E58.房地产交易环节的收费主要有（ ）。A.房产登记费B.环境影响评价费C.房地产评估费D.房地产经纪服务费E.公共消防设施建设费答案：A,C,D解析：房地产交易环节的收费，主要有房地产评估费、房地产经纪服务费、不动产登记费、利用房地产档案费等类别。不动产登记费、利用房地产档案费属于政府规费，房地产评估费、房地产经纪服务费则属于经营服务性收费。59.在环境污染类型划分方法中，将污染分为物理污染、化学污染和生物污染的依据是污染的（ ）。(真题)A.环境要素B.性质C.产生原因D.空间答案：B解析：环境污染的类型有多种，因目的、角度的不同而有不同的划分方法，具体包括：根据自然环境要素，分为空气污染、水污染、土壤污染等。根据污染物的形态，分为废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染等。根据污染物的性质，分为物理污染（如声、光、热、辐射等）、化学污染（如无机物、有机物）、生物污染（如霉菌、细菌、病毒等）。根据污染产生的原因，分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等。根据污染的空间，分为室内环境污染和室外环境污染。根据污染物分布的范围，分为局部性污染、区域性污染、全球性污染等。60.根据环境污染源的类型，汽车属于（）。A、 点源B、 线源C、 面源D、 固定污染源E、 移动污染源答案：B,E解析：按照污染物排放的形式，可分为点源、线源和面源。其中，线源是沿着一条线排放污染物，如汽车在道路上行使造成道路两侧一定范围内的污染。按照污染源存在的形式可分为固定污染源和移动污染源。其中，移动污染源是指像汽车、火车、飞机之类位置移动的污染源。61.甲房地产开发公司（以下简称甲公司）委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）独家销售甲公司开发的某项目的70套住宅，乙公司在当地主流媒体和房地产专业媒体发布了该销售信息，以期广泛开发客户信息，尽快完成这些住宅的销售任务。乙公司开发客户信息的方式是（）。A.互联网开发法B.团体揽客法C.人际关系法D.广告法答案：D解析：广告法是指房地产经纪公司可以在当地主流媒体、房地产专业媒体、门店橱窗或者单页广告宣传单等媒介上发布房源信息，通过发布的房源信息吸引潜在客户，从而获得客源信息的渠道。62.某市土地储备中心准备拍卖一块城市中心区的空地，规划用途为商住两用，A房地产开发公司准备竞标开发。2.若开发的项目总面积为6000m2，固定总成本1200万元，单位变动成本为2000元m2，销售税费率为10，开发商的目标利润为1000万元，则该项目全部销售出去的保本价格和目标利润销售价格分别是（）万元。A、 4400.4620B、 4444.4620C、 4444.6296D、 4400.6296答案：C解析：单位保本价格=（固定成本总额盈亏平衡点产（销）量+单位变动成本）（1一销售费率），目标利润销售价格=（固定总成本+目标利润额）预计销售面积+单位变动成本（1一销售费率）。即，单位保本价格=（12000000/6000+2000）/（1-10）4444（元m2）；目标利润销售价格=（12000000+10000000）/6000+2000/(1-10)6296（元m2）。63.物权的共同效力不包括（）。A.公示效力B.排他效力C.优先效力D.追及效力答案：A解析：物权具有支配力，债权仅有请求力。物权的支配力使其具有：排他效力，是指同一物上不能并存内容相互冲突的两个物权；优先效力，是指物权和债权并存时，无论物权成立于债权之前或之后，物权都优先于债权；追及效力，是指物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利。64.近年来，有些城市出台了限购政策，涉及（），因此，销售人员应及时了解政府相关部门发布的政策规定。A.购房人资格B.首付款额度C.贷款利息优惠D.购房人限购套数E.购房人贷款资格答案：A,B,C解析：在商品房买卖合同签订过程中，可能会遇到政策风险。近年来，有些城市出台了限购政策，涉及购房人资格、首付款额度、贷款利息优惠等方面。销售人员应及时了解政府相关部门发布的政策规定，与购房人保持沟通，尽早网签商品房买卖合同。65.功能楼书主要介绍了（）等信息。A、小区规划风格B、规划说明C、小区交通组织D、建筑要点说明E、完整的户型资料答案：B,C,D,E解析：功能楼书专业性较强，可以理解为一本简单的“产品说明书”，主要介绍规划说明、小区交通组织、建筑要点、会所功能分区、完整户型资料、社区配套、周边配套、交楼标准等方面，增加客户对项目自身的全盘了解。66.按照建筑物使用性质的分类，建筑物可分为工业建筑、农业建筑和（）。A、 民用建筑B、 居住建筑C、 住宅建筑D、 综合性建筑答案：A解析：建筑物的使用性质决定了建筑物的用途。根据建筑物的使用性质分为民用建筑、工业建筑和农业建筑。民用建筑是指供人们居住和进行各种公共活动的建筑，根据其使用功能，又可分为居住建筑和公共建筑。居住建筑是指供人们居住使用的建筑，包括住宅、公寓、集体宿舍等。公共建筑是指供人们进行各种公共活动的建筑，包括办公建筑、商业建筑、旅馆建筑、文化建筑、教育建筑、卫生建筑、体育建筑、交通建筑等。67.下列不属于房地产投资特点的有（）。A、 投资选择的多样性B、 投资价值的附加性C、 投资收益的风险性D、 投资变现的困难性答案：C解析：房地产投资有下列特点：投资选择的多样性；投资区域的差异性；投资价值的附加性；投资变现的困难性；投资预期的风险性；投资收益的个别性。68.关于客户关系管理，正确的说法是（）。A.所用到的理论是客户关系理论B.要努力提高客户的信任度、忠诚度和满意度C.最终实现的目的是留住老客户、争取新客户D.留住老客户可以从提供个性化服务、正确处理投诉、建立长久的合作关系三个方面入手E.争取新客户可以从鼓励客户推荐和给客户提供附加服务入手答案：B,C,E解析：房地产经纪机构客户关系管理的核心内容是从客户的角度出发，充分运用客户的生命周期理论，对客户进行分析研究，努力提高客户的信任度、忠诚度和满意度，实现留住老客户，吸引更多新客户的目的。房地产经纪机构客户关系管理的主要内容有：留住老客户。为了留住客户，房地产经纪机构可以从以下四个方面入手：a提供个性化服务；b正确处理投诉；c建立长久的合作关系；d积极沟通客户。争取新客户。房地产经纪机构除了留住客户外，还可以从下列几方面入手积极争取更多的客户：a鼓励客户推荐；b给新客户提供附加服务，比如有奖销售、限时优惠，吸收新客户加入客户会享受各种会员服务等。69.房地产经纪人参加继续教育培训的，既可以参加网络继续教育培训，也可以参加（）。A.面授继续教育培训班B.讲授继续教育培训课程C.经纪相关研讨会D.房地产执业资格考试的命题工作答案：A解析：目前，房地产经纪人继续教育的方式主要有三种：参加继续教育培训，包括网络继续教育培训和面授继续教育培训班；参加相关活动；撰写发表房地产经纪专业文章。70.个人在出售住房时应缴纳的税费有（ ）。A.增值税B.房产税C.契税D.城市维护建设税E.教育费附加答案：A,D,E解析：A项，增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。B项，房产税是以房产为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。征税对象是位于城市、县城、建制镇和工矿区的房产。由房产所在地的税务机关征收，按年征收，分期缴纳。C项，契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。D项，城市维护建设税（简称城建税）是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，而对有经营收入的单位和个人征收的一个附加税。凡缴纳增值税、消费税的单位和个人，都是城建设税的纳税义务人。E项，教育费附加是对缴纳增值税、消费税的单位和个人征收的一种附加费。教育费附加以纳税人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计税依据。71.甲公司持有二级房地产开发企业资质证书。2006年4月，甲公司取得了某市市区一宗国有土地使用权，拟开发建设高档住宅小区，并取得城市房屋拆迁许可证，开始拆迁该宗土地上的房屋。李某为拆迁范围内一幢房屋的所有权人。2006年8月，甲公司因与李某达不成拆迁补偿协议，申请拆迁管理部门裁决。甲公司依法可以通过( )出让方式取得该宗土地的使用权。A.协议B.招标C.拍卖D.挂牌答案：B,C,D72.需要是机体对自身和外部生活条件的要求在人脑中的反映。这种反映通常以( )的形式表现出来。A:需要B:欲望C:渴求D:需求E:意愿答案：B,C,E73.共用题干王先生为一事业单位在职职工，现有存款10万元，家庭月收入5000元，日常支出约为3000元。现看中一套价值40万元的房子，准备购买。如果月收入不足以支付月还款额，则贷款年限为( )年较为合适。A:15B:20C:25D:30答案：B74.一个产业的竞争程度和产业利润潜力由五个方面的竞争力量反映并决定，即波特的五力模型。下列选项中属于这些竞争力量的是（ ）。A.新进入者的威胁B.替代产品或服务的威胁C.购买者讨价还价的能力D.生产者降低成本的能力E.供应商讨价还价的能力答案：A,B,C,E解析：一个产业的竞争程度和产业利润潜力由五个方面的竞争力量反映并决定，即迈克尔波特提出的“产业竞争五力模型”。五种力量具体为：新进入者的威胁；替代产品或服务的威胁；购买者讨价还价的能力；供应商讨价还价的能力；现有企业之间的竞争。75.火力发电厂的排烟属于（ ）。A.间断源间歇排放污染物B.间断源在规律的短时间内排放污染物C.连续源连续排放污染物D.瞬时源在无规律的短时间内排放污染物答案：C解析：根据污染物排放的时间，分为连续源、间断源和瞬时源。其中，连续源连续排放污染物，如火力发电厂的排烟；间断源间歇排放污染物，如某些间歇生产过程的排气；瞬时源在无规律的短时间内排放污染物，如事故排放。76.一般而言，楼书销售资料包括（）、销售现场资料及其他资料等。A、海报B、传单C、专家意见书D、调查问卷答案：A解析：一般而言，楼书销售资料包括：销售海报、楼书及广告；销售现场资料；其他销售资料。77.经委托人同意，房地产经纪机构可以按相关规定转让或与其他经纪机构合作完成经纪业务，（ ）。A.但不得增加佣金B.可根据完成情况按比例收取佣金C.可酌情收取佣金D.可与委托人协商确定是否收取佣金答案：A解析：房地产经纪机构不得擅自转让或者变相转让受托的经纪业务。但是经委托人同意，房地产经纪机构可以按相关规定转让经纪业务，转让经纪业务不得增加佣金。78.齐某是甲市一位普通职工，工资收入有限，属于甲市的低收入家庭，无力购买住房，一直租赁房屋居住。2018年1月，根据甲市有关政策规定，齐某可以申请购买经济适用房。齐某于2018年5月与经济适用房开发单位签订了购买合同，支付了首付10万元，其余款项向当地住房公积金中心申请了住房公积金贷款。若齐某租赁的住房为公共租赁住房，则其合同期限一般为（ ）年。A.1B.3C.5D.10答案：C解析：配租对象选择公共租赁住房后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限为5年。租赁合同签订前，所有权人或者其委托的运营单位应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租赁住房的情形向承租人明确说明。79.房地产经纪机构客户关系管理系统中，客户分析子系统可以提供和输出（）以及客户行为分析等的分析结果。A、 客户表单管理B、 营销表单管理C、 客户资料管理D、 营销服务质量分析E、 销售追踪管理答案：A,B,C,D解析：把保存在资料库中的客户信息按客户群体分类整理后，利用客户分析子系统对其进行管理和分析，通过数据挖掘，揭示客户的基本特点、分析影响其购买行为的主要因素并对客户进行有针对性的分类，对重点客户进行有效的识别和重点关注。客户分析子系统可以提供和输出客户表单管理、营销表单管理、客户资料管理、营销服务质量分析以及客户行为分析等的分析结果。80.客源开拓的策略主要有（ ）。A.将精力集中于市场营销B.致力于发展与客户之间的关系C.培养正确的判断力和敏锐的观察力D.搜寻服务供应商E.以直接回应的拓展方法吸引最有价值的客户答案：A,B,E解析：客源信息的开发策略主要包括：将精力集中于市场营销；致力于发展和客户之间的关系；随时发现客户信息；使潜在客户变为真正的客户；直接回应拓展策略；建立与客户的长期联系。81.甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟开发一住宅项目，并将该项目定位为单身白领公寓。该项目总建筑面积10000m2，固定总成本2000万元，单位变动成本2500元/m2。甲公司将该项目委托给专业能力较强的乙房地产经纪公司（以下简称