2022年房地产估价师考试模拟卷154（带答案解析）

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她 2022年房地产估价师考试模拟卷（带答案解析）一.全能测试题(共100题)1.房地产泡沫的成因主要有（）。A、土地的稀缺性B、投机需求膨胀C、开发商之间的博弈D、开发资金的易得性E、金融机构过度放贷答案：A,B,E解析：考点:房地产泡沫与过度开发。一般来说，房地产泡沫的成因，主要有以下三个方面：（1）土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础；（2）投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；（3）金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博奔和非理性行为以及开发资金的易得性。2.房地产置业投资项目的期间费用计入（）。A、管理费用B、财务费用C、运营费用D、开发建设投资答案：C解析：本题考查的是投资与成本。房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。3.修建性详细规划应当符合（）规划。A控制性详细B区域C近期建设D分区答案：A解析：详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。修建性详细规划应当符合控制性详细规划。4.关于价值时点的说法，错误的是（）。A.价值时点可以是过去.现在或将来B.价值时点是由估价目的决定的C.价值时点应与估价对象状况对应的时点一致D.价值时点与实地查勘日期可以不一致答案：C解析： 本题考查的是价值时点原则。选项C错误，价值时点不一定与估价对象状况对应的时点一致。5.转让房屋开发建设项目，除建设用地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应达到全部开发投资总额的（）以上。A25B30C35D50答案：A解析：城市房地产管理法第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件。其中，按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。6.当事人约定的定金比例的上限为合同总价款的25%。（ ）答案：错解析：本题考查的是违约责任。定金具有惩罚性，是对违约行为的惩罚。担保法规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%。这一比例为强制性规定，当事人不得违反。7.(真题) 在复利计算中，年值是指在连续的各计息周期末等额支付金额的价值。（）答案：错解析：本题考查的是复利计算。在复利计算中，A表示连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值。8.估价报告的封面，基本要素中不包括下列（）。A.估价报告名称B.估价项目名称C.估价委托人D.估价师声明答案：D解析：本题考查的是撰写估价报告。封面的基本要素包括：估价报告名称，估价报告编号、估价项目名称，估价委托人，房地产估价机构，注册房地产估价师，估价报告出具日期。9.酬金制物业服务费的构成包括（）。A.物业服务成本B.物业服务支出C.法定税费D.物业服务企业的酬金E.物业管理企业的利润答案：B,D解析：本题考查的是物业服务收费。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。10.从政府对房地产价格的管制或干预程度来划分，房地产价格包括（）。A、市场调节价B、政府指导价C、政府定价D、市场最高限价E、标准价答案：A,B,C解析：本题考查的是市场调节价、政府指导价和政府定价。按照政府对房地产价格的管制或干预程度，可将房地产价格分为市场调节价、政府指导价和政府定价。11.房地产中介服务是一种服务性的经营活动，委托人应按照一定的标准向房地产中介服务机构支付报酬、佣金，这体现了房地产中介服务的（）特点。A.人员特定B.委托服务C.服务有偿D.竞争性答案：C解析：本题考查的是房地产中介服务的概念及特点。房地产中介服务的特点之一是服务有偿，即房地产中介服务是一种服务性的经营活动，委托人应按照一定的标准向房地产中介服务机构支付报酬、佣金。12.某幢平房的建筑面积100 m2，单位建筑面积的重置价格为500元/m2,判定其有效 年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。用直线法计算该房屋的年折旧额为（ ）元。A. 1 583 B. 1 667 C. 1 750 D. 4 750答案：A13.交纳土地使用权出让金的责任主体是( )。A.政府B.土地所有者C.土地使用者D.土地承租者答案：C解析：土地使用权出让金是指通过有偿有期限出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。14.甲公司2004年3月以2000万元购买了一宗办公用地及写字楼，其中，地价占到总价格的50%。甲公司办理了权属转让手续后，又花费了10万元用于构建以该公司商标为原型的雕塑。2006年6月，甲公司欲出售此宗房地产，假设到2006年6月，该类办公用地地价已增值10%。设此时房地产售价为V，则在正常市场条件下，V最可能取值为( )万元。A、 2100B、 2110C、 小于2100D、 大于2110答案：C解析：此题应采用房地分估的方法，首先地价比2004年3月上涨10%，现为200050%(1+10%)=1100(万元)。建筑物价值原来为200050%=1000(万元)，如果计算折旧应小于 1000万元。若该房地产出售，作为原公司标志的雕塑部分应予拆除，因此还应扣减拆除费用。V的取值为现在的地价(1100)+建筑物原来的价值(1000)折旧拆除雕塑的费用，肯定小于2100万元。15.楼面和地面都包含多个构造层次，其中结构楼板是楼面的基层。答案：对解析：楼、地面的构造层次一般有：(1)基层。地面的基层是基土；楼面的基层是结构楼板，包括现浇板和多孔预制板。16.下列各项中，属于债券特征的有（）。A.偿还性B.收益性C.流动性D.安全性E.风险性答案：A,B,C,D解析：本题考查的是债券的概念和特征。一般说来，债券具有以下特征：偿还性、收益性、流动性和安全性。17.商品房预售的条件之一是：投入的开发建设资金应达到工程建设总投资的一定比例以上，并有确定的（）。A.后续开发资金和施工措施B.后续开发资金和质量保障措施C.施工进度和竣工交付日期D.施工和质量保障措施答案：C解析：本题考查的是商品房预售。按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。18.对于大剧院来说，其建筑物耐久年限应为100年以上。（）答案：错解析：本题考查的是建筑等级。重要的公共建筑（如一级行政机关办公大楼、大城市火车站、国际宾馆、大体育馆、大剧院等），其建筑物耐久年限为50100年。19.工程建设监理的基本方式是控制，其中的“三控”工作是指工程( )控制。A.进度B.人员C.质量D.安全E.投资答案：A,C,E解析：监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制；“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理；“一协调”是指全面的组织协调。20.王某欲将自己拥有的一处房产进行转让，该房产位于近郊，属于住宅区，共七层，室内装饰装修和设备设施安装齐全，小区周围设备齐全，现王某将此处房产委托估价公司进行估价，为转让做参考价格。房地产转让价格时点在（）。A.估价作业日期之前 B.估价作业日期之后C.转让前 D.转让后答案：B21.利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式E.最佳投资渠道答案：A,C解析：本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。22.有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在（）方面的差异。A房地产租金以外的收入B运营费用率C空置率D可出租面积的比率答案：B解析：有效毛收入乘数法考虑了房地产的空置和收租损失情况。缺点是没有考虑运营费用的差异。23.某城市根据城市总体规划的要求，对某片区进行旧城区改造，征收国有土地上房屋，该市人民政府委托A部门组织征收工作，该部门委托B开发企业负责征收具体工作。2018年5月4日，A部门作出征收决定，2018年5月7日，作出公告。C房地产估价机构接受委托，进行征收补偿评估。被征收王某对估价结果产生异议，故委托相同等级的估价机构进行复核。关于“C房地产估价机构接受委托，进行征收补偿评估”的表述，正确的为（ ）。A.C估价机构应当和市人民政府签订征收补偿评估委托合同B.C估价机构应当由A部门通过随机抽选的方式确认C.C估价机构应当保证所评估的补偿款足额到位D.C估价机构负责对被征收人产生的异议做出解释答案：D解析：本题考查的是国有土地上房屋征收与补偿。C估价机构，应当和征收部门签订征收补偿评估委托合同；C估价机构应当由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取随机选定等方式确定；征收补偿款的足额性，有市县级人民政府保证。P57、61、64。24.房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（）。A、地理环境B、经济政策C、项目投资估算D、市场情况E、市场需求与供给情况答案：A,B,D解析： 本题考查的是可行性研究的工作阶段。投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。25.下列关于挂牌价格的说法中，正确的是（）。A、挂牌价格一般高于市场成交价格B、挂牌价格一般低于市场成交价格C、挂牌价格与市场成交价格的差异大，说明市场景气D、挂牌价格与市场成交价格差异小，说明市场不景气答案：A解析：考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项A正确、选项B错误，挂牌价格不是成交价格，且通常高于成交价格；选项C、D错误，挂牌价格与成交价之差称为议价空间，它越小，说明市场越景气。而当市场越不景气时，一方面挂牌价会越低，另一方面议价空间会越大。26.抵押权属于他物权，也属于一种特殊的用益物权。（）答案：错解析：他物权是指在他人的物上设立的权利，如抵押权、地役权、土地使用权等。用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。抵押权属于担保物权，不属于用益物权。27.王某拟购买一套面积为120m2、单价为7800元/m2的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为（）元。A、1297.91B、3584.01C、4881.93D、5158.71答案：B解析：本题考查的是复利计算。1.贷款总额P总1207800（130%）65.52（万元）；2.商业贷款总额P65.52-2045.52（万元）；3.计算商业贷款月还款额：i7.2%/120.6%，n201224028.摩擦失业是指工人愿意接受现在的工作条件，仍然找不到工作的失业。（ ）答案：错解析：本题考查的是失业。题目中是非自愿失业。摩擦失业是指在生产过程中由于暂时的、局部的、或难以避免的技术性原因引起的失业，如生产技术发生变化、生产季节变化、机器故障等造成一部分工人暂时失去工作。P224。29.违法建筑装修好后可以出租。（）答案：错解析： 本题考查的是商品房屋租赁的条件。违法建筑不得出租。30.城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是（）。A、紫线B、蓝线C、黄线D、绿线答案：B解析：本题考查的是城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。31.下列关于假设开发法中开发经营期的描述中，正确的有（）。A、建设期又可分为前期和建造期B、在预售情形下，销售期和建设期没有重叠C、在出租或营业情形下，建造期和运营期没有重叠D、在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠E、运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日答案：A,C,D,E解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。在预售情形下，建设期和销售期有重叠32.依据有关规定，可由县级以上人民政府依法批准使用划拨土地的，包括（）等。A.国家机关办公用地B.高新技术产业用地C.公共交通设施用地D.国家重点扶持的水利设施用地E.体育场馆用地答案：A,C,D,E解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权建设用地包括：（1）国家机关用地；（2）军事用地；（3）城市基础设施用地；（4）公益事业用地；（5）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（6）法律、行政法规规定的其他用地。高新技术产业用地，不是建设用地使用权划拨的范围。33.本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2.技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地査勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3.经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。4.价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8 000元/m2，类似商铺市场均价为20000元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最髙最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。答案：解析：1.虽然李某已申请改建，但尚未办理完用途变更手续，因此从法律上讲，估价对象仍应按住宅用途评估。2.若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。3.价值最大化分析应在目前住宅用途现状情况下，分别在维持现状、更新改造且改变用途、重新开发三种前提下进行定量分析，最后得出在第二种前提下利用价值最大。不能只分析一种前提就得出结论。4.综上所述，估价对象的最髙最佳利用方式为商铺，故本次估价以更新改造且改变用途为前提。34.某块临街深度100米、临街宽度为25米的矩形土地的总价为100万元，运用“四三二一”法则，其相邻地块的临街深度为50米、临街宽度为20米的矩形土地的总价为（ ）万元。A.56B.72C.75D.90答案：A解析：本题考查的是路线价法计算临街土地价值或价格。10070%20/2556（万元）。P371。35.下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法有（）。A.目标定价法B.挑战定价法C.领导定价法D.认知价值定价法E.随行就市定价法答案：B,C,E解析：本题考查的是制定租售方案。竞争导向的房地产定价方法有挑战定价法、领导定价法和随行就市定价法。36.个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押贷款。个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。37.某房地产开发公司计划在2017建设一个大型娱乐城，根据我国法律有关规定，在出让合同中国有土地使用时间最晚到（）年年底。A.2057年B.2067年C.2087年D.不限年限答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让年限。商业、旅游、娱乐用地使用权出让年限为40年。38.在比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行交易日期修正。 （）答案：对解析：考点:市场状况调整的方法。市场状况调整的具体方法，可采用价格指数或价格变动率，也可采用时间序列分析。39.关于房地产投资优点的说法中，正确的有（）。A.能抵消通货膨胀的影响B.相对较高的收益水平C.提高投资者的资信等级D.投资回收期较短E.投资数额较小答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资的优点：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级。40.将一笔资金按年利率6%存入银行，以复利计息，要在5年后本利和为100万元，则现在应存款多少元？答案：解析：PF（P/F，i，n）F/（1i）n100（16%）574.73（万元）41.下列现金流量图中，能表示房地产投资模式的有()。A开发销售模式B开发持有出租出售模式C购买持有出租出售模式D购买更新改造出售模式E购买更新改造出租模式答案：B,C,E解析：房地产开发是令人工建造环境不断满足社会需要的复杂商业活动，既包括从取得土地开始，进行土地和建筑物开发、出售或出租土地或建筑物的典型房地产开发活动，也包括从购买现有建筑物开始，经更新改造后再出租或出售建筑物的房地产开发活动。根据现金流量图中现金流入流出可以排除AD 两项。42.(2014真题) 预算定额是以施工工序为研究对象，为表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额。（）答案：错解析：本题考查的是工程建设定额的分类。施工定额是以施工工序为研究对象，为表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额。43.要求企业对于已经发生的交易或者事项，应当及时进行确认、计量和报告，不得提前或者延后。此体现了( )的会计信息次要质量要求。A.可比性B.实质重于形式C.及时性D.谨慎性答案：C解析：及时性要求企业对于已经发生的交易或者事项，应当及时进行确认、计量和报告，不得提前或者延后。44.中华人民共和国民法通则规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。（）答案：对解析：本题考查的是诉讼时效。中华人民共和国民法通则规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。45.甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款 1 亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为 15000 平方米，其中：已被人民法院预查封 1000 平方米。经批准可预售的建筑面积为 14000 平方米，其中：有 3000 平方米已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。甲公司本次可抵押的商品房建筑面积为（）平方米。A.10000B.11000C.14000D.15000答案：B解析：城市房地产抵押管理办法规定，被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产不得设定抵押权。由题意，甲公司本次可抵押的商品房建筑面积150001000300011000（平方米）。46.城市房屋征收估价的目的是为确定被征收房屋（）而评估其房地产市场价格。A.价值B.重置价格C.货币补偿金额D.用于产权调换房屋价值E.与产权调换房屋结算差价答案：A,D,E解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。选择货币补偿的，被征收房屋价值评估目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。选择产权调换的，评估目的：为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值。47.某宗工业用地面积为5000m2，容积率为2.0，楼面地价为800元m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元m2；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元m2。该宗地块理论上应补交的地价为（）万元。A.4000B.5900C.6400D.7200答案：C解析：本题考查的是价差法。补地价（单价）（40%3000860%10008）800212800（元/m2）。补地价（总价）1280050006400万元。参见教材P382。48.管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用，包括( )。A、 管理人员工资B、 房屋开发费C、 财务费用D、 办公费E 勘察费用答案：A,D解析：根据管理费的定义。49.经营性国有土地使用权可以通过（）方式取得。A行政划拨B招标出让C拍卖出让D协议出让E挂牌出让答案：B,C,E解析：招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。A 项，行政划拨是指土地由政府有关主管部门调拨使用，具体包括两个方面：土地使用者如果需要土地，不是通过购买或租赁的方式获得，而是按照一定的建设用地程序，由政府有关主管部门无偿拨给。国家因经济、文化、国防建设或者兴办社会公共事业，如果需要使用原土地使用者正在使用的土地，也不是通过购买或租赁的方式取得，而是运用行政手段无偿调用。D 项，协议出让是指政府作为土地所有者（出让人）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。这种方式适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。50.2011年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2011年末的住房空置率是（）。A、9%B、12%C、12.5%D、15%答案：D解析：考点:供给指标。空置率空置量/存量750/500015%。51.某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是（）元。A、10923.89B、12673.39C、23326.61D、25076.11答案：B解析：本题考查的是投资回收与投资回报。投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。第10年的投资回报即求第10年的贷款利息，首求出第十年初的贷款额度求出，即P=A/i1-1/（1+i）n=36000/7.5%1-1/（1+7.5%）6=168978.47元，第10年投资回报=Pi=168978.477.5%=12673.39元。52.(2014真题) 下列区域中，适用2类声标准的环境功能区有（）。A.商业金融区B.仓储物流区C.科技研发区D.集市贸易区E.居住、商业混杂区答案：A,D,E解析：本题考查的是环境噪声标准。2类声环境功能区包括商业金融、集市贸易为主要功能，或者居住、商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域。B是3类声环境功能区；C是1类声环境功能区。53.反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。A、房地产平均价格B、房地产中位数价格C、房地产价格指数D、房地产同质价格答案：C解析：本题考查的是市场交易指标。房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。54.现代意义的金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象包括（）。A.财产B.信用C.货币资金D.货币E.实物答案：C,D解析： 本题考查的是金融的概念。现代意义的金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象是货币和货币资金。55.制定广告方案所需的五种决策，即所谓的5M，包括广告的目标即任务（Mission）、可用的方式或方法（Method）、应传送的信息（Message）、应使用的媒体（Media）和广告效果评价即衡量（Measurement）。（）答案：错解析：考点:制定宣传与广告策略。制定广告方案所需的五种决策，即所谓的5M，包括广告的目标即任务（Mission）、可用的费用即资金（Money）、应传送的信息（Message）、应使用的媒体（Media）和广告效果评价即衡量（Measurement）56.个人购房抵押贷款保证保险属于强制保险。答案：错解析：信用保证保险是指以合同双方约定的经济信用为标的，保险人因债务人不能履约而对债权人损失承担赔偿责任的保险。信用保证保险是担保性质的保险，在形式上可分为信用保险和保证保险。(1)信用保险。是指债权人就债务人的信用向保险人投保的保险。当债务人不履行或不能履行清偿债务的义务时，由保险人负责对债权人进行赔偿，保险人则取得对债务人的求偿权。信用保险包括国内商业信用保险、出口信用保险和投资保险。(2)保证保险。是指债务人就自己的信用向保险人投保，由保险人为被保险人(债务人)向债权人提供担保的保险。当债务人不能履约偿付时，保险人按照合同约定负责赔偿债权人的损失。保证保险包括合同保证保险、房地产贷款保证保险等。57.出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据( )提出。A.城镇体系规划B.土地利用总体规划C.修建性详细规划D.控制性详细规划答案：D解析：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用士地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。58.估价机构于2015年7月1日出具了某办公楼的抵押估价报告，估价委托人于2015年10月1日获得期限为20年的抵押贷款。该估价报告应保存至（ ）。A.2025年6月30日B.2025年9月30日C.2035年6月30日D.2035年9月30日答案：D解析：本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于15年。属于法定评估业务的，估价资料保存期限不少于30年。估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，估价资料应保存到估价服务的行为结束。P424。59.按投资业务不同，房地产投资信托可分为（）。A.多重合伙型B.权益型C.抵押型D.互换型E.混合型答案：B,C,E解析：本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。按投资业务不同，房地产投资信托可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。60.规定商品房预售实行预售许可制度的法律是( )。A.城市房地产管理法B.城市房地产开发经营管理条例C.城市商品房预售管理办法D.城市房地产转让管理规定答案：A解析：城市房地产管理法规定商品房预售实行预售许可和商品房预售合同登记备案制度。61.房地产行政法规包括（）。A、物业管理条例B、商品房销售管理办法C、城市房地产开发经营管理条例D、不动产登记暂行条例E、已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法答案：A,C,D解析：本题考查的是房地产行政法规。房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：土地管理法实施条例、城市房地产开发经营管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、住房公积金管理条例、物业管理条例、不动产登记暂行条例等。选项B、E错误，属于部门规章。62.评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有（）。A.二次装修时所铺的木地板B.可拆卸的水净化处理设备C.嵌入式固定衣柜D.随建筑配置的中央空调系统E.摆放在室内的沙发答案：C,D解析：本题考查的是房地产实物状况的描述。在未做特殊说明的情况下，房地产的定着物要列入估价范围，选项CD均属于定着物；选项A属于建筑物实物中的特色装饰装修，不在抵押估价的范围之内。63.如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（ ）。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法答案：B解析：本题考查的是制定租售方案。当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。P99。64.标志是反映总体单位的属性和特征的统计术语。答案：对解析：反映总体单位的属性或特征的统计术语称为标志65.在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2018年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。该项目的土地使用权取得方式应为（）。A.挂牌出让B.招标出让C.拍卖出让D.划拨答案：A,B,C解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。商品住宅土地使用权应当以招、拍、挂的方式出让。参见教材P29。66.某房地产开发企业2010 年销售收入为8000 万元人民币，扣除项目金额为5000万元，应缴土地增值税为( ) 万元。A.500B.750C.900D.950答案：D解析：(1)土地增值额=8000 万元5000 万元3000 万元。(2)计算土地增值额占扣除项目金额比例。3000/500060%，5060%100%。(3)适用公式：土地增值额超过扣除项目金额50，未超过100的，应纳税额土地增值额40扣除项目5=30004050005=950 万元。67.所谓的（），就是估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价。A、客观B、独立C、公正D、中立答案：A解析：本题考查的是独立客观公正原则。所谓客观 ，就是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。68.在收益性物业管理中，资金来自物业收益的大修基金通常由（）直接管理。A.业主B.租户C.物业服务企业D.物业管理协会答案：C解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。大修基金通常由物业服务企业直接管理，应缴纳的所得税通常由业主负责支付。69.古桥房地产开发公司开发了一个占地3方m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅95m2，并非售房合同中注明的100m2，遂要求解除合同。请根据上述材料回答下列问题：对甲的要求，古桥公司应( )。A、.以各套的面积相同为由拒绝其要求B、.退还5m2的房价款C、.退还7m2差额的房价款D、.退还10m2差额的房价款答案：C70.在房地产市场分析中，对特定区域内商品住宅市场的供需分析属于（）。A区域房地产市场分析B专业房地产市场分析C项目房地产市场分析D总体房地产市场分析答案：B解析：根据深度与内容侧重点上的不同要求房地产市场分析可分为：区域房地产市场分析；专业房地产市场分析；项目房地产市场分析。其中，专业房地产市场分析，是对特定区域内某一物业类型房地产市场（住宅、商业或工业物业）或特定房地产子市场的供需分析，是在区域房地产市场分析的基础上，对特定的子市场进行单独的估计和预测。71.有保留价拍卖是指拍卖前设立最高售价的拍卖行为。竞买人的最高竞价低于保留价的可以成交。（）答案：错解析： 本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。有保留价拍卖是指拍卖前设立最低售价的拍卖行为。竞买人的最高竞价必须等于或高于保留价，低于保留价不能成交。有保留价拍卖通常用于价值较高的标的物拍卖，如房屋、土地、文物艺术品等。72.某写字楼月潜在毛租金收入为120万元，月平均运营费用为30万元，月平均空置率为8，月平均其他收入为潜在毛租金收入的5，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A、61.00B、61.60C、81.00D、86.40答案：D解析： 本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛租金收入=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入=120-1208%+1205%=116.4（万元），月净经营收入=有效毛收入-运营费用=116.4-30=86.4（万元）。参见教材P367。73.下列有关房地产变现的描述，错误的是（）。A.通用性越强，变现能力越强B.独立使用性越差，变现能力越差C.可以分割转让的房地产，变现能力较强D.价值越大的房地产，变现能力越强答案：D解析： 本题考查的是房地产的特性。选项D错误，价值越大的房地产，购买所需的资金越多，由于受支付能力的限制，通常越不容易找到买者，变现能力会越弱74.以出让方式取得国有建设用地使用权，建设项目规划条件未纳入国有建设用地使用权出让合同的，该出让合同无效。（）答案：对解析：以出让方式取得国有土地使用权，规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。75.某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2017年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。该街区的房屋征收主体为（）。A、县房屋征收办公室B、镇人民政府C、县人民政府D、县国土资源管理局答案：C解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收的主体是市、县级人民政府，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。参见教材P55。76.某建设项目的建设工期不足一年，则申领施工许可证时要求其到位资金原则上不得少于工程合同价的50%。（）答案：对解析：本题考查的是施工许可管理。建设单位申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%；建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。77.房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分户图的基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。答案：对解析：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分户图的基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。78.下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（ ）。A.需求预测B.吸纳率分析C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析D.家庭规模与结构分析答案：C解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。选项ABD均属于需求分析。P139。79.下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。A房屋实际用途B土地开发程度C房屋建筑结构D房屋出租情况E房屋维护状况及完损程度答案：B,C,E解析：对房地产实物状况的描述，一般先分为土地实物状况和建筑物实物状况两大部分。土地实物状况包括：面积；形状；地形、地势；地质条件；土壤；开发程度；其他。建筑物实物状况包括：建筑规模；层数和高度；外观；建筑结构；设施设备；装饰装修；防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照；层高和室内净高；空间布局；竣工日期（或建成年月、建成年份、建成年代）和设计使用年限；?维护情况和完损状况；?其他。80.延长闲置土地开发建设期限，最长时间为( )。A、 6个月B、 12个月C、 18个月D、 24个月答案：B解析：对于闲置土地的处置，可延长其开发建设期限，但最长不超过1年。81.根据有关统计资料，对某类房地产的价格统计数据整理如下表，其中，2012年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法中，正确的有（）。某类房地产2010年到2015年的价格（单位：元/平方米）A、利用平均增减量法，2012年的趋势值为8150元/平方米B、利用平均增减量法，2015年的趋势值为9125元/平方米C、利用平均发展速度法，2012年的趋势值为8128元/平方米D、利用平均发展速度法，2015年的趋势值为9150元/平方米E、利用平均发展速度法，2015年的趋势值为9230元/平方米答案：A,B,C解析： 本题考查的是平均增减量法。平均增减量（88007500）/43252012年趋势值7500232581502015年趋势值750053259125平均发展速度（8800/7500）1/41.0412012年的趋势值75001.041281282015年的趋势值75001.0415916982.经济分析将不同的市场结构分为( )。A.完全竞争市场B.完全垄断市场C.垄断竞争市场D.寡头竞争市场E.寡头垄断市场答案：A,B,C,E解析：一般地市场结构分为四种类型：完全竞争市场、完全垄断市场、垄断竞争市场和寡头垄断市场，不同的市场结构对产品价格和产量的决定有不同的影响。83.关于建筑面积的计算，下列说法不正确的是( )。A、 室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积B、 设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积C、 坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过2.2m及以上的部位，按水平面积计算建筑面积D、 建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积答案：A解析：室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯按自然层计算建筑面积；室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等应按首层面积计算建筑面积。84.普通商品住房开发项目的最低资本金比例为 30。（）答案：错解析：城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于 20。2009 年 5 月 25 日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20，其它房地产开发项目的最低资本金比例为 30。85.(真题) 关于项目投资现金流量表的说法，错误的是（）。A.项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制B.项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用C.项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础D.项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费答案：D解析：本题考查的是基本报表。项目投资现金流量表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。该表中的运营费用中不包括财务费用、折旧费和摊销费。86.如果泡沫产生，就必然会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引起的。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产泡沫和过度开发的区别与联系。过度开发反映市场上的供求关系，而泡沫反映市场价格和实际价值之间的偏离程序。如果泡沫产生，就必然会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引起的。P56。87.房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一市场上相同的商品有相同的价格。 （）答案：对解析：考点:替代原则。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一市场上相同的商品有相同的价格。88.房地产测量不仅需要测定房地产位置、范围、界限，还要测算其面积，调查测定评估其质量等，但不需调查其所有权或使用权的性质。（）答案：错解析：本题考查的是房地产测绘的特点。房地产测量对房屋及其用地必须定位、定性、定界、定量，即测定房地产位置，调查其所有权或使用权的性质，测定其范围和界线，还要测算其面积，调查测定评估其质量等。89.商品房住宅小区前期物业服务合同的甲方是（）。A建设单位B居民委员会C业主大会D房地产行政主管部门答案：A解析：前期物业服务合同是针对前期物业管理服务所签订的，建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业，签订合同。合同甲方是房地产开发企业或公房出售单位；合同乙方是甲方选聘的物业服务企业。该合同至业主委员会代表全体业主与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。90.某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A.目标定价法B.领导定价法C.随行就市定价法