贵阳市商业、写字楼市场调查报告.pptx

贵州省贵阳市商业、写字楼市场调查报告,城市宏观经济数据,项目及周边,商业市场调查,写字楼市场调查,4,1,2,3,城市宏观经济数据,1,贵阳市整体经济水平相对较落后，但发展速度很快，人均GDP处于中等位置。,2011年贵阳市GDP为1383.07亿元，在全国26个省会城市中排名第22位，仅高于兰州、银川、西宁、海口，经济发展相对落后； 2006-2011年贵阳市GDP年平均增速为14.7%，2011年增速达到17.1%，居全国省会城市第一位，发展速度很快； 2011年贵阳市人均GDP达到31712元，按当年平均汇率计算折合为5033美元，达到中等收入国家（地区）水平。,数据来源：贵阳市统计公报,贵阳市社会消费品零售总额较大，居民消费意愿强烈，零售业消费旺盛。,社会消费品零售总额逐年保持15%以上的增速，居民消费能力旺盛。 2011年贵阳市社会消费品零售总额占GDP比重为42%，仅比消费十分旺盛的广州市天河区（46%）低4个百分点，消费意愿较为强烈。 零售业零售额占社会消费品零售总额的比重较大，2011年达到74%，贵阳市零售市场迅猛发展。 餐饮业零售总额占社会消费品零售总额的比重逐年增长，2011年餐饮业零售额（71.27亿元）占社会消费品零售总额的比重为12.2%，贵阳市民对餐饮方面的支出越来越大。,数据来源：贵阳市统计公报,人均可支配收入与人均消费性支出呈正比关系，家庭设备用品支出增幅较大。,2011年贵阳市城市居民人均可支配收入达到19420元，增长17%，与GDP增速大致相等。 2011年贵阳市城市居民人均消费性支出为14300元，收入支出比为1.35:1，消费性支出较大。 除居住支出增幅外，2011年贵阳市民的家庭设备用品支出增幅最大，达到37%，贵阳市民开始关注家庭设备用品的更新换代。,贵州省的政治、经济、文化中心，中心城市的向心力较强，对地州吸引力较强。,贵阳市经济水平处于全省的绝对领先地位，2011年GDP约占全省的1/4。 贵阳市作为全省的政治、文化、经济中心，商业发展与城市建设也相对成熟，对地州人士的吸引力较强。 地州市居民周末经常到贵阳购物、休闲、娱乐。,项目及周边,2,处于中心城区边缘区域，紧邻一环。 是通往金阳、乌当的必经之路，地理位置优越，周边公交线路众多，交通十分便捷。 位于云岩区政府旁，距贵阳经济中心直线距离2.1KM，处于大营坡传统商圈内，但外来人口较多，以前给人的印象为“城乡结合部”，是“脏、乱、差”的代名词 。,区位较为优越，交通便捷,传统主城中心商圈：包括喷水池、大西门、大南门、大小十字商圈，是贵阳的传统经济中心，业态丰富、配套成熟，也是当前贵阳市商业的核心区域，但发展空间不大。 金阳商圈：新兴商圈，未来贵阳市行政中心，重点规划新区，极具发展潜力。 大盘形成的商圈：包括花果园、中天未来方舟、世纪城、保利温泉新城等，以大盘带动，规划较好，但辐射人群的基数不足，有一定风险。 本项目所在的大营坡商圈：传统自发形成的商圈，有一定的商业基础，但档次较低；周边辐射人群素质不高，但人口基数大，具备一定的发展潜力。,区域商圈发展潜力较大,本案,产业发展规划与轨道交通规划,产业发展规划：云岩区未来将实施“一核、两带、三片区”发展战略 。本项目位于“两带” 中的向北延伸经济带，区域在规划中处于中等地位，主要是培育北京路贵开路大营坡新添大道经济带，构筑连接新老城区和周边地区的商圈新平台。 轨道交通规划：预计十年左右建成的轻轨3号线（贵阳东站花溪南）设大营坡站，未来项目交通更加便利，对商业有较大的利好作用。,项目地块利弊共存,优势：E地块临街面较长（238m），分割较为整齐，B地块两面临街，人、车流量都较大。 劣势：项目地块被城市快速干道分割成几块，且无便捷的交通连接，较难使整个项目的商业形成整体； E地块进深35米左右，不利于铺面分割； B地块地势高差较大（最高与最低处相差15m左右），对商业会有一定影响。,区域建设规划,项目D地块：建设规划为两栋写字楼和一栋五星级酒店； 项目B地块：与“中大国际广场”项目隔鹿冲关路相望，该项目商业体量约7万，目前已引进沃尔玛超市、万达IMX影院； 项目A/E/F地块：周边多为低矮的居民楼及部分商住楼，商业拓展空间不足。,项目商业核心辐射区域为居住区，覆盖人口约30万。,本项目的商业核心辐射区域范围为：沿新添大道北段方向至兰溪谷，沿大营路方向至金狮小区，沿新添大道南段方向至北京路一号沿观山东路即鹿冲关路方向至约克城邦，覆盖人口约30万人。 项目商业核心辐射区域属于居住区，区域人口多为中端消费人群，有部分低端消费和少量高端消费人群。 项目商业边缘辐射区域可达乌当区局部以及其他地州消费，有一定的潜在高端需求。,商业、酒店、餐饮,项目周边大型超市有三家，包括中大国际沃尔玛、北京华联宅吉店、永辉超市贵乌路店。 中大国际广场项目暂定为Shopping mall。 项目E地块前新添大道南段为汽车销售、维修、装饰美容的特色产业带。 项目周边除神奇星岛、神奇华美达酒店外，其余均为快捷酒店。 项目周边餐饮主要集中于大盘附近，如：小石城的小海螺与大河灞渔府，中天花园的黔蘑菇与全聚德，乌当新天卫城的重庆家乐火锅与黔味馆等。,运动、文化、休闲、娱乐,项目周边文化、休闲、娱乐配套少，仅有少量低中档的动漫城，养身美容会所与足疗等。 周边有一定的学生人群，但缺乏成型的书店及文教用品零售店。 运动方面，仅有中天花园和小石城有少量社区运动配套。,1、贵阳二十三中；2、贵州财经大学；3、中天北京四中 4、贵大茶店校区；5、茶店小学 中建华府项目,商业市场调查,3,重点选取了5个商住且商业体量在4万以上的综合体项目进行调查。,鸿通城,交通-10条公交线路,鸿通城配套,其他：,鸿通城业态,1F平面,亨特国际,亨特国际配套,交通-12条公交线路,其他：,亨特国际业态,1F平面,恒峰步行街,恒峰步行街配套,交通-12条公交线路,其他：,恒峰步行街业态,海纳广场,海纳广场配套及业态,交通-12条公交线路,业态布局,1F平面,中大国际广场,39路、 40路、 49路、 51路、 56路、58路、61路、67路、69路、70路、75路、208路、209路、251路、252路、253路、302路等,中大国际广场配套,交通-12条公交线路,其他：,中大国际广场业态,3F平面,所调查项目均为住宅、商业的综合体，商业体量在40000以上，定位为集购物、休闲、娱乐为一体的Shopping mall，但均未细分专业定位的商场。 除鸿通城外，均以超市做为主力店，如：中大国际广场与海纳广场引进沃尔玛，亨特国际有家乐福，恒峰步行街则招纳永辉超市。 均在项目内配备影院以满足市民休闲要求。 除亨特国际只租不售外，其余项目均为租售结合，但开发商主动持有部分黄金门面。 铺面分割多集中在20-80区间。 除中大国际广场未开业外，其余商场经营状况均不甚理想。鸿通城项目正在重新调整内部布局，恒峰步行街与海纳广场项目空余铺面较多，亨特国际项目休闲、娱乐等消费比重大，购物消费比重小。 地面首层平均租金在300元/左右。,商业调查小结,写字楼市场调查,4,写字楼市场布局,总体来看，贵阳市写字楼的分布可概括为“五横两纵一区”，围绕着各商圈形成写字楼群。 “一区”：金阳中央商务区； “两纵”：中华路（包括延伸的新华路）、瑞金路； “五横”：北京路、延安路、中山路、都司路、解放路。,两城区方面从商务商业的角度来看，写字楼群主要是依托商圈形成的。 依托喷水池、大十字、小十字、大西门、大南门、紫林庵、火车站等不同商圈，形成以国企、商贸、服务等不同企业。 另外依托花果园金融街、中天未来方舟等片区的发展形成未来写字楼集群。,市场现状：无论从规划上还是目前分布来看，贵阳市写字楼项目主要集中配套成熟、商业繁华的两城区，随着金阳新区的迅速发展，配套设施的逐渐完善，金阳新区写字楼异军突起，逐步形成两城区、金阳新区写字楼双核心的局面。,市场特点： 写字楼基本以销售为主，持有型的写字楼相对较少； 大部分写字楼以商住类中低端产品为主，整体形象和配套设施较差； 管理水平较低，国际知名物业管理公司无进驻。,市场现状及其特点,写字楼成交情况,写字楼市场总体成交量不大，近三年一直保持着增长态势，预计未来2-3年市场将持续增长。,2011年贵阳写字楼成交情况,2011年贵阳市办公总体供应量大于成交量 贵阳限购新政后写字楼市场成交量明显上升 贵阳市写字楼市场均价自11年6月份开始在60008000元上下波动,贵阳在售写字楼不多，供应量较小 主要以单盘为主，花果园单盘成交量较大,富中国际广场,富中国际,富中国际广场配套,售租情况：售罄 ，无可出租单位 租金价格：100120元/平米/月,富中国际广场租售情况及业主构成,华坤发展大厦,华坤发展大厦,华坤发展大厦配套,租售情况：售罄，无可租单位 租售价格：60-80元/平米/月,华坤发展大厦租售情况及业主构成,凯宾斯基,凯宾斯基,凯宾斯基配套,租售情况：基本售罄 出售价格：20000元/平米,凯宾斯基租售情况及业主构成,世贸广场,世贸大厦,世贸广场配套,售租情况：售罄、无可租单位 出售价格：开盘均价5400元/, 租70-80元/月,世贸广场租售情况及业主构成,中天商务港,中天商务港,中天商务港配套,售租情况：少量可租单位 出售价格：开盘均价5000元/，租金50-80元/,中天商务港租售情况及业主构成,振华科技大厦,振华科技大厦,振华科技大厦配套,租售情况：售罄，无可租单位 租售价格：销售均价4800元/，租金价格50-70元/,振华科技大厦租售情况及业主构成,振华凯都大厦,振华凯都大厦,振华凯都大厦配套,租售情况：无可租单位 租售价格：销售均价4800元/，租金价格60-85元/,鑫都财富大厦,鑫都财富大厦,鑫都财富大厦配套,租售情况：售罄、无可租单位 租售价格：均价6000.租80120元/,鑫都财富大厦租售情况及业主构成,贵阳写字楼市场发展起步较晚，总体物业水平较低，目前只有凯宾斯基属于综合高端的写字楼，贵阳市中高端写字楼还存在较大机会。 写字楼基本以销售为主，持有型的写字楼相对较少。 以凯宾斯基、富中国际为代表的南明区，写字楼市场比较突出，商务办公氛围较好，高端写字楼主要集中在该区域。 一般单盘规模为3-7万，部分大规模项目写字楼体量较大。 单盘年度销售量不大，总体平均在1.5万左右。 一般售价6000-8000元/，豪华高端类售价2万元/及以上。 写字楼销售单位分割较小：50-100 、100-150 、150-200，利于销售和租赁组合。 依据在租重点项目统计，房产建筑、金融保险、消费零售、能源化工行业是目前写字楼主要用户，所占比例为65%。,写字楼调查小结,汇报完毕！,