宏泰“产业市镇”模式的解读

深度解读：宏泰“产业市镇”模式导读：一、有关宏泰二、宏泰产业市镇模式解读 宏泰产业市镇开发流程的四个阶段图解以及详解（有图表） 宏泰的三大重要业务 业务收入来源：重要收入占比利润占比三、详解业务模式以及收益：以龙河高新项目为例 项目概述 与政府合伙合同重要内容 土地出让状况（图表） 项目持续性收益部分：园区税收返回额（图表）四、产业市镇模式的核心竞争力 目前国内产业园区四种形态： 宏泰差别化的核心竞争要素五、业务模式、财务数据与华夏幸福对比思考：六、轻资产模式有多轻？七、复制模式能走多远？八、亮点借鉴正文： 有关宏泰：中国宏泰产业市镇发展有限公司（如下简称“宏泰”，股票代码6166.HK）始创于1995年6月，是中国大型产业市镇规划、开发及运营服务供应商中的先行者之一。公司在河北廊坊起步，目前的重要产业市镇项目也位于廊坊市。除了产业市镇的规划开发和运营外，宏泰自身也直接从事房产开发、销售和租赁，这是其在产业市镇之外的业务。宏泰的业务重点是专注于京津冀一体化和“两横三纵”都市化战略布局范畴内的土地面积达10平方公里或以上的大型产业市镇项目开发，这有别于老式物业开发商。除专注产业市镇项目开发业务外，公司还在产业市镇项目内和河北省其她地区通过招标、拍卖、挂牌出让程序获得土地，投资、开发、销售居住、商业及产业物业项目。其官方网站上的信息显示，目前已获得居住、商业及产业物业项目土地使用权面积205.9万平方米，开发和储藏的居住、商业及产业物业项目达22个，总建筑面积286.8万平方米，此外尚有5个用于获得租赁收益的投资物业，建筑面积21.3万平方米。这些物业项目与产业市镇开发业务产生协同效应，增长了可观的收入和钞票流量。本期智库内参将从深度剖析宏泰的产业市镇模式、业务收益来源、利润，该模式的可持续性等，剖析宏泰的发展内核，为公司运营提供参照： 定位：“中国大型产业市镇、开发及运营服务供应商” 发展模式概括： 宏泰发展董事局主席王建军对自身的发展模式解释为：将产业整合和新城建设有机地结合在一起，以产业园区发展为基本，构建一整条或多条完整的产业链，以大体量的园区投资与开发建设为支撑，在平台之上整合多种资源，构建原则的可复制模式。 宏泰目前重要产业市镇项目及其分布：中国宏泰正在与河北省廊坊市、张家口市、安徽省滁州市地方政府就5个产业市镇项目的开发进行合伙，项目规划总面积近70平方公里，涉及位于河北省廊坊市的龙河高新技术产业区、龙河商务休闲度假基地、广阳高新科技成果孵化园，位于安徽省滁州市的滁州承办产业转移集中示范园区，以及位于张家口新区宏泰产业园。 龙河高新区已进入积极发展阶段，并已开发大量可供出让土地。其他几种项目处在开发初期，估计直至2035年，既有的产业市镇项目可持续提供可出让的土地。宏泰发展产业市镇项目基本状况一览表龙河高新区龙河商务区广阳园区滁州园区张家口市新区宏泰产业园面积和现况规划面积28平方公里（2800万平方米）；已进入积极发展阶段规划面积9.5平方公里（950万平方米）；已签订具约束力的合同，未开始土地整顿以及基本设施建设规划面积15平方公里（1500万平方米）；已签订具约束力的合同，未开始土地整顿以及基本设施建设规划面积15平方公里（1500万平方米）；已签订具约束力的合同，开始市场营销活动规划占地2361亩（约160万平方米）；已签订具约束力的合同，未开始土地整顿以及基本设施建设产业定位新一代信息技术、高品位装备制造、现代服务和物业开发度假旅游及设施、商务总部及文化产业（待贯彻）规划中新材料、新能源、装备制造、现代服务及绿色食品（待贯彻）。（初步）高新技术、可再生能源总部经济产业园区。服务范畴规划、设计、产业定位、土地平整、兴建基建、市场行销以及管理经营项目的跟进服务规划、设计、产业定位、土地平整、兴建基建、市场行销以及管理经营项目的跟进服务规划、设计、产业定位、土地平整、兴建基建、市场行销以及管理经营项目的跟进服务招商引资以“生态、现代、活力”为理念，打造“特色产业区，生态宜居城”，“北方滨水生态新区”、“科教、经济、文化、商贸中心”、“张家口市现代服务业核心集聚区” 宏泰产业市镇开发流程的四个阶段图解以及详解：第四阶段第三方设立业务管理及经营产业市镇项目开发物业招商引资及吸引具潜力公司客户土地整顿及基本设施建设第二阶段地方政府获得土地配额第三阶段第一阶段规划设计及定位产业市镇地方政府通过公开拍卖、招标或挂牌互让流程出让土地使用权 注： 部分非由宏泰执行第一阶段：重要为产业市镇的初期规划，在这期间宏泰与地方政府、第三方国际规划公司进行讨论、合伙，最后获得政府对于产业市镇规划的审批；第二阶段：本阶段重要有两项工作：一是进行基本设施的投资与建设，并伴有配套设施；二是进行招商引资工作，即进行产业市镇推广工作，有目的地吸引行业龙头公司入驻产业市镇；第三阶段：在宏泰的协助下，由本地政府将土地通过招拍挂流程出让于龙头公司；第四阶段：宏泰为入驻的龙头公司提供入园的一系列增值征询服务，并对产业市镇进行运营和管理。在浮现宏泰觉得是好的土地和机会时，其也会通过招拍挂流程获得土地，开展房地产开发业务。 宏泰的三大重要业务 业务收入来源：一次性收入在地方政府通过招拍挂完毕产业市镇内每块土地使用权的发售时，以土地价款为基准，按照一定比例逐笔计算公司应获得收入宏泰在产业市镇开发居住及商业物业以供发售持续性收入在合伙合同有效期内，按照入园公司所缴税款金额的一定比例定期计算公司应获得收入宏泰在产业市镇开发商业物业以供出租 重要收入占比 利润占比 从的利润占比来看，产业市镇开发占比高达80%。三、详解业务模式以及收益：以龙河高新项目为例1.龙河高新项目概述龙河高新区，位于河北廊坊安次区，其为宏泰集团“产业市镇”模式的代表作，于11月创立，占地2800万平方米。园区在宏泰运营的这几年当中合计税收已达到近20亿元。龙河高新技术产业区已进入成熟发展阶段，目前宏泰产业市镇的收入来源基本来自该产区。目前，已入驻的公司有富智康、普洛斯、恒大地产、首开、正大等。园区待出让的住宅及商业用地有847万平方米，产业用地有628万平方米。2.与政府合伙合同重要内容宏泰与本地政府签订合伙合同：述产业市镇项目的可持续及平稳增长。现地方政府与民营服务提供商”666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666666产业市镇开发的一次性的收入，相称于出让工业用地和市政项目用地所得款项净额100% 出让商住用地所得款项净额80% 产业市镇开发的持续性收入，相称于园区范畴内当年实现税收中，区政府留成部分剔除入园公司优惠部分后等值金额，乘以一定系数后扣减园区管委会运营费用等值金额该系数在合同有效期内由40%至60%不等龙河高新项目土地出让状况截止12月31日地方政府出让的土地（平方米） 地方政府的平均出让价（人民币元/平方米） 土地出让金（人民币亿元） 宏泰费用收入/占土地出让金比例人民币（亿元）%工业用地1092353760.410.3483.9住宅及商业用地500936316615.8610.1263.8小计610171266716.2710.4664.3龙河高新项目尚余土地开发资源分类截止12月31日土地面积（万平方米）占总土地面积（%）商住用地已出让181.666.4%供将来使用847.1730.3%小计1028.8336.7%工业用地已出让292.2710.5%供将来使用628.2822.4%小计920.5532.9%非发售用地道路及绿化用地850.6230.4%总计2800100%龙河高新项目：持续性收益龙河园区税收返回额（人民币：万元）项目龙河园区年度税收总额25191342374167275000税收增长比例36%22%80%宏泰龙河高新项目返还总额49980413513416占当年园区税收比例1.98%2.35%3.24%4.55% 龙河高新项目的收入，一次性收入10.46亿元，持续性收入有3416万，光是这两项，收入总和约有10.8亿元。鉴于宏泰自身的模式，其提供的是，规划、以及运营服务的供应，无需购入土地，暂无需建设，但享有土地出让和增值的利益，利润率相称可观。从公司年报来看，宏泰公司毛利率达47%，高于行业平均水平，按业务辨别，产业市镇毛利率接近80%。而公司的净利润率29%，也高于行业一般水平。四、产业市镇模式的核心竞争力目前国内产业园区四种形态：目前国内产业园区按发展历史和形态大体分四种：经济开发区、工业园区、产业园区和产业市镇，各自具有一定的特性。经济开发区由政府机关主导，空间平台服务功能欠缺。较少关注产业汇集，私营公司和民营资本较少参与，政府委托土地开发商或承包商进行土地整顿和基本设施建设，其赚钱为建设成本的一定比例。工业园区的产业空间专业性增强，公共服务功能匮乏; 重要通过招拍挂购买土地使用权，并根据特定的定位、主题进行园区的整体规划及物业销售或出租，商业模式类似于老式二级开发商。产业园区，产业空间专业性和创新型明显，具有公共服务功能，运营商统筹运营。是为增进某一产业发展为目的而创立的特殊区位环境，肩负着汇集创新资源、哺育新兴产业、推动都市化建设等一系列的重要使命。产业园区可以有效地发明汇集力，通过共享资源、克服外部负效应，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成。“产业市镇”模式，重要根据长期合同与地方政府合伙，为产业发展和市镇建设提供一系列综合、专业服务，涉及规划设计、产业定位、土地整顿、基建、招商引资，并参与园区管理和运营。产业市镇区别于老式经济技术开发区或工业园区的独特的商业模式。这种模式通过实现产业汇集，引入民间资本，以市场化和专业化的手段，建立产城一体化的工作及生活社区，可以实现地方政府与民营服务提供商“双赢”的合伙，摸索PPP模式（注），进一步推动地方城乡化建设。（注PPP模式即PublicPrivatePartnership的字母缩写，即公私合营模式。指政府与私人组织之间，为了合伙建设都市基本设施项目，或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权合同为基本，彼此之间形成一种伙伴式的合伙关系，并通过签订合同来明确双方的权利和义务，以保证合伙的顺利完毕，最后使合伙各方达到比预期单独行动更为有利的成果。） 简而言之，宏泰发展的模式为：先期进行规划、设计及定位产业园区，参与整顿并通过招商引资吸引项目落地，以供政府出让，随后因履行土地开发投资义务获得一定的投资和回报；在入驻公司投产创收后，因履行招商引资服务和综合服务、发明就业和增长财政收入，获得一定的服务报酬。上述两部分收益分别为一次性收益和常常性收益。与一般的房地产开发商做二级开发不同样，宏泰看重的是区域整体价值，如果区域的价值做起来，将来的园区运营商的收益也会更高。产业市镇模式是自己发明市场，形成一种内生循环的闭合生态圈。整个生态圈像搭建了一种大平台，召集优势公司过来人们共同发展，这是圈层内最重要的一点。一旦入驻公司集团、开发商、服务商形成真正的发展闭合空间，产业新城的复合发展产业链将形成。宏泰差别化的核心竞争要素大型产业市镇规划、开发及营运的服务供应商先行者专注于产业市镇项目的构建，实现产城融合具有市镇规划设计能力、行业认知、广泛的客户基本，与优秀客户建立战略性合伙关系对宏观政策和产业需求的理解，对运营管理及综合服务提供能力独特的商业模式明显区别于政府主导的经济技术开发区和需要购入土地的工业地产开发项目拥有良好的政府关系、与地方政府合伙经验丰富，重要根据长期合同与地方政府合伙，向政府提供产业市镇的全面整合服务无需购入土地，但享有土地增值的利益二、业务模式与华夏幸福类似的确，中国宏泰的模式，就是与华夏幸福类似的赚钱模式、相近的区位选择，但发展途径和行事风格相对保守和踏实。华夏幸福与廊坊市固安区政府签订50年合伙合同独家开发固安工业园区奠基成立，与宏泰的龙河合同接近。重要合同对比宏泰龙河合同华夏幸福固安合同年期 （权益）50年（100%）（起）50年（51%）（起）合伙对象廊坊市安次区政府廊坊市固安区政府园区面积37.5平方公里86.7平方公里排她性独家开发运营独家开发运营公司业务/责任就规划设计、产业定位、土地整顿及基本设施建设、市场营销引入公司创业及产业市镇管理及运营提供全面整合的服务同左回报收取土地开发费用，1.出让工业用地和市政项目用地所得款项净额100%；2.出让商住用地所得款项净额80%。招商引资方面，以公司落地产出的税收作为提成的基数计算，该系数在合同有效期内由40%至60%不等。在公共设施建设和基本设施投资额的15%作为利润；土地整顿成本15%作为华夏幸福的土地整顿利润；设计规划、征询等服务费由双方按照成本费用的10%作为回报。招商引资方面，按公司落地投资额的45%计算。从如下这些运营数据来看，由于华夏幸福上市时间较早，且置身于A股，其规模、营收比宏泰大，但其毛利率与净利率比宏泰低。重要财务数据对比（年报数据）单位：人民币 宏泰（）华夏幸福() 营业收入23.9亿元268.9亿元 净利润735.4 毛利率47%31% 净利率29%14% ROA 10%5% PE 5.919.8 PB 1.97.2 总市值 48.5750.9 三、轻资产模式有多轻？宏泰、华夏幸福都选择了政府和公司共建的园区模式，这是一种“自下而上”的产业新城发展模式。她们的实践，既为招商引资搭建了专业化的平台，同步也在主线上解决了“钱从哪里来”的问题。宏泰发展重要收益来自后期区域逐渐发展成熟的红利，特别是地方政府在产业市镇土地出让的部分款项为基准计算出的一次性费用收入、产业市镇居民与公司税项为计算基准的收入、招商服务的收入，这就决定了其与一般地产开发商通过前期大量资金投入，建设项目发售，仅享有一次性收益的模式相去甚远。宏泰发展在土地方面的收入涉及：地方政府出让工业、物流、仓库或基本设施用地的100%所得款项净额，再加上已经由宏泰支付的拆搬迁和土地整顿费用及开支补偿；出让住宅、商业、旅游、娱乐、文化或服务用地的80%的所得款项净额，另加已由宏泰支付的拆搬迁和土地整顿费用及开支补偿。在招商服务收入方面，作为宏泰提供龙河高新区招商引资服务和其她综合服务的代价，安次区政府需要支付的费用大概为龙河高新区项目内的公司在某一年度所缴纳的税款由安次区政府所保存的部分减去当年龙河高新区管委会的营运成本。这是一种变动不定，但基本与宏泰的招商努力及招商质量成正比的收入方程式。招商越多，质量越高，意味着总缴税额度越高，宏泰的收入也就越高。安次区政府乐意让渡部分土地收入和税收收入，是为了让整个龙河高新区发展得更成熟繁华，双方各取所需，公平合理。该司高层解释，“我们事实上是一种轻资产的公司，一开始虽然负债率高，但是慢慢做大了之后，总的资产负债率不会很高。如果赚钱之后利润不分派，那就相称于我们的净资产增长了。在总资产一定的状况下，所持有的净资产越多，负债率将越低。”一般觉得，如果一种公司的净利润所有分红之后，在负债率不变化的状况下，这个公司的营收和利润还会继续增长，那么这个公司就可以被视作轻资产公司。如此看来，宏泰的发展模式更趋近于轻资产，而不是老式房地产的重资产模式。四、复制模式能走多远？早在准备上市之初的，宏泰就启动了对外复制。7月，宏泰发展投资开发项目规划面积为15平方公里的安徽滁州示范园。上市之后不久，11月底，宏泰发展又在张家口投资60亿元港元开发张家口新区宏泰产业园。这两次动作向资我市场证明了其模式不仅可以持续赚钱，将来还可通过对外模式输出，不断发展。可是，并不是任何地方都具有进行产业汇集、产业链整合的资源禀赋。宏泰为此也回绝了不少地方政府的邀请。事实上光是龙河高新区，就还够宏泰再做几十年，因此其表达在对外扩张过程中更追求稳健而不是规模。做产业地产需要天时地利人和，三者缺一不可。京津冀区域产业地产的迅猛发展，得益于过去十近年内飞速发展的经济，以及北京产业导出的契机。便宜的土地成本和北京大量外来人口的住房刚性需求催化了这一分支的成功。目前这种天时地利人和的状况已经不多了，因此如果一味追求规模化复制，那么不慎遭遇滑铁卢恐怕也在情理之中。从宏泰产业市镇模式我们可以看到，拥有良好的政府关系、与地方政府合伙经验丰富，重要根据长期合同与地方政府合伙，向政府提供产业市镇的全面整合服务是宏泰的核心竞争优势。但是随着目前政商关系越来越复杂和敏感，地方政府在此类合伙模式上的认同也或将越来越难突破。八、亮点借鉴和意义1. 规模以几何级数增长的产业市镇考验规划定位能力天安数码城如今已发展到产城融合阶段，从工业园、工贸园、科技产业园、都市产业综合体到目前的产城融合，已经走过五个阶段。产业市镇模式，从主线上来讲，与产城融合的概念如出一辙，但是从规模而言却不可同日而语。以宏泰既有项目做比对，最小的一种产业园区（张家口市新区宏泰产业园）约160万平方米，已是东莞天安数码城的6倍大小，而其她更是以“平方公里”为单位。可见，如果一旦有机会做“产业市镇”，对我们来说是一种全新的领域，单是规划设计、定位也很有借鉴意义。这需要规划、设计等部门练好内功，厚积薄发。2. 良好政府关系、与地方政府良好合伙是获得产业市镇项目的核心如前面所述，宏泰产业市镇模式的核心是，拥有良好的政府关系、与地方政府合伙经验丰富，重要根据长期合同与地方政府合伙，向政府提供产业市镇的全面整合服务。这里波及的便是政商关系的紧密性和可信任性。因此，产业市镇无法直接复制的一种主因，就是政府与公司之间复杂的关系博弈。随着目前政商关系复杂性和敏感度提高，地方政府在此类合伙模式上的认同也或也越来越难突破。可是，招商引资也确是政府的第一要务。特别是急切需要做大产业的某些欠发达地区，若由多元化的资本力量融入，以市场化力量撬动资源的能力远超想象。因此，不少地方政府一定尚有做“产业市镇”的梦想。找准合适的用地，找到匹配做产业市镇的区域做好定位，找到有“做市”意向的地方政府，建立起良好的沟通渠道，天时地利人和，也便是顺理成章的事情。（这无疑也让我联想到目前密集的行政部的接待任务。虽然接待任务繁多，甚至时而疲于应对，但是，始终可以看到公司领导层对每次接待的注重，行政部和有关配合部门事无巨细，始终以高质量和原则完毕一次次的接待任务。把每一件简朴、平凡的事做好就是不简朴、不平凡，接待对外展示的就是天安数码城的形象、气质和文化，也是对外输出天安的品牌。机会总是留给有准备的人身上。与政府建立良好关系和沟通渠道正是从点滴做起。）3. 园区功能性配套大公司项目率先落地是招商核心目前产业市镇仍是运用产业园区固有的土地招商、物业养商的模式。但宏泰能将产业市镇做到如今的规模，不得不说，归根于其在区域运营和吸引产业方面的巨大能量。在运营龙河高新技术产业区一年之后，富士康廊坊电子信息产业制造基地项目于底正式签约落户龙河高新技术产业区，其一期占地1095亩，筹划投资8亿美元，总建筑面积为132万平方米，而后，已带动十余万人就业。 继富士康、凯发、高迪、中建二局等出名公司落户后，宏泰发展迎来了入驻项目的丰收年。涉及，世界最大的工业及物流设施地产商普洛斯投资的京津唐网络商品配送中心项目正式签约龙河高新区。该项目总投资约6亿美元，为普洛斯在中国北方建设的最大物流基地。作为一家物流地产项目，普洛斯给龙河高新区带来的利税收入远不及富士康、红星美凯龙等工业商业项目，宏泰发展引入普洛斯更多是为了区域考虑。从大公司、大项目一方面落户可以看到，大部分为园区功能性的行业，宏泰发展引进普洛斯是为区域发明良好发展环境。而后诸多项目找到宏泰发展想做电商，就是由于看到普洛斯在这里，她们来了之后，普洛斯就可以做配套。可见，引入大公司和大项目对后期吸引中小公司有相称的增进作用，值得我们借鉴的就是，要在初期先做详实的行业调查，摸清我们规划定位中引入的公司、产业链上下游的配套，从而率先引入一批缺一不可的功能性配套行业进来，会有更好的招商成效。4. 产业市镇发展模式需求可望继续上升，有望为我所用以目前天安数码城在行业内外、所在地区运营产业园区的影响力，且与许多优秀公司客户建立战略性合伙关系、懂得公司需求的能力，在天时地利人和的条件下，我们也有同样的机会推出类同产业市镇项目、业务的规划、开发和运营，为本地政府盘活合适区域的土地资源，为地方政府出让土地和招商引资带来可持续性的收益，而我们也可以享有土地出让金的提成+园区税收收益。例如，目前与民间金融街的合伙，仅是针对该项目的租赁运营的收益。按照产业市镇模式，若可以波及园区范畴内当年实现税收中享有一定的提成比例，那将为金融街项目公司带来可观的每年的持续性收益。运营产业市镇项目，或可优先发既有价值的适合天安数码城集团发展的土地，并以较低价格合同获得。届时，若拥有大量土地以供将来开发用途，具庞大升值潜力。在目前国内兴起创新创业热潮之下，国内持续进行的人口、户籍政策改革，城乡化建设的进程加快，以大型都市为核心建构都市群，私有资本介入以及多元化的资金来源等因素下，产业市镇发展模式的需求可望继续上升。