世联大型商业物业目标主力店招商要点

大型商业物业目标主力店招商要点世联研究模型商业领域2006-1u简介：简介：此模型给出了大型商业物业尤其是购物中心在主要商家（俗称主力店）此模型给出了大型商业物业尤其是购物中心在主要商家（俗称主力店）引进过程中的一些基本规律及操作要点，同时对一些基础数据进行说引进过程中的一些基本规律及操作要点，同时对一些基础数据进行说明。明。u关键字：招商、购物中心关键字：招商、购物中心2各行业商户租金水平及承租面积基本规各行业商户租金水平及承租面积基本规律律租金租金面积面积3各行业商户租金水平及承租面积基本规各行业商户租金水平及承租面积基本规律律具体分别予以分析具体分别予以分析大型主力店租金水平及承租面积大型主力店租金水平及承租面积规律规律特色主力店特色主力店租金水平及承租面积租金水平及承租面积规律规律一般零售店铺一般零售店铺租金水平及承租面租金水平及承租面积规律积规律特色餐饮店特色餐饮店租金水平及承租面积租金水平及承租面积规律规律4具体分别予以分析具体分别予以分析大型主力店租金水平及承租面积大型主力店租金水平及承租面积规律规律特色主力店租金水平及承租面积特色主力店租金水平及承租面积规律规律一般零售店铺租金水平及承租面一般零售店铺租金水平及承租面积规律积规律特色餐饮店租金水平及承租面积特色餐饮店租金水平及承租面积规律规律各行业商户租金水平及承租面积基本规律各行业商户租金水平及承租面积基本规律5大型超市大型主力店，带动人气，汇聚大型超市大型主力店，带动人气，汇聚人流人流1 1:租金内不含空调及管理费，其收取标准为租金内不含空调及管理费，其收取标准为3232元元/平方米（建筑面积计）平方米（建筑面积计）社区超市物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）鸿洲购物中心1-2F沃尔玛6,00035-40中港城2-4F百佳18,00045-55东方雅苑1-4F万佳20,00045-50商业中心超市嘉里中心负1F沃尔玛3,00060-701太阳广场负1F百佳6,00065-75 （包管理费）新大好百货1-3F新一佳12,00080-100(包管理费）深圳的一些案例数据6大型超市特征分析大型超市特征分析楼层楼层购物中心的负一层购物中心的负一层(以带动人气，将人流往高楼层引导以带动人气，将人流往高楼层引导)或承租社区商住或承租社区商住楼的整个裙楼楼的整个裙楼承租面积承租面积一般至少在一般至少在5,0005,000平方米以上平方米以上,甚至万余平方米甚至万余平方米单位租金单位租金承租能力较低。地段好的店铺单位租金可达承租能力较低。地段好的店铺单位租金可达9090元左右元左右,地段差的店铺单位地段差的店铺单位租金在租金在3535元左右元左右*注：注：-签约年期一般为签约年期一般为10-1510-15年，从第三年起开始递增，幅度不超过年，从第三年起开始递增，幅度不超过5%5%；-一般采取纯租金形式，较少采用抽成的形式。一般采取纯租金形式，较少采用抽成的形式。7百货公司大型主力店，体现项目档次和百货公司大型主力店，体现项目档次和特色特色保底保底100-130100-130抽成抽成6%-8%6%-8%保底保底145-165145-165抽成抽成7%-9%7%-9%50-6050-6040-5040-5050-7050-708特征分析特征分析一般贯通商场首层一般贯通商场首层44、5 5层层大型综合性百货大型综合性百货(New World,Sogo)(New World,Sogo)要求面积一般超过要求面积一般超过10,00010,000平方米，平方米，精品百货精品百货(如如“连卡佛连卡佛”、“西武西武”等等)面积要求较灵活，一般在面积要求较灵活，一般在3,0003,000平方米或以上平方米或以上大型综合性百货通常在大型综合性百货通常在60-14060-140元之间，精品百货略高，主要视乎承元之间，精品百货略高，主要视乎承租面积而定租面积而定,可达可达200200元元9大型中式酒楼大型主力店大型中式酒楼大型主力店通常设置在商场最高楼层或设在商住楼的裙楼部分通常设置在商场最高楼层或设在商住楼的裙楼部分承租面积大，一般在承租面积大，一般在30003000平方米以上平方米以上承受租金范围通常在承受租金范围通常在50-7050-70元元*注注:酒楼签约年期一般为酒楼签约年期一般为9 9年年(3+3+3);(3+3+3);递增幅度通常不超过递增幅度通常不超过10%10%。10大型主力店大型主力店娱乐中心、美食广场、电影院娱乐中心、美食广场、电影院营业额抽成营业额抽成28%-32%28%-32%业主提供硬件设备业主提供硬件设备,商户按营业额抽成商户按营业额抽成20%-22%20%-22%150-160150-160购物中心最高层或贯通商场的较高楼层购物中心最高层或贯通商场的较高楼层一般至少在一般至少在1,0001,000平方米以上平方米以上娱乐中心和美食广场经营模式以营业额抽成为主娱乐中心和美食广场经营模式以营业额抽成为主;电影院行业在国内电影院行业在国内发展尚未成熟发展尚未成熟,发展商设立电影院主要是配合商场提供消费者多一种发展商设立电影院主要是配合商场提供消费者多一种娱乐娱乐,经营模式以合资及自营为主经营模式以合资及自营为主11大型主力店承租特征总结大型主力店承租特征总结承租面积承租面积递增趋势递增趋势承租水平承租水平递增趋势递增趋势12大型主力店承租特征总结大型主力店承租特征总结13q放至底层以汇聚人流，使人流辐射至其它楼层放至底层以汇聚人流，使人流辐射至其它楼层q承租面积大，通常在承租面积大，通常在5000平方米以上，仅次于百平方米以上，仅次于百货公司；货公司；q租金承受水平较低，单位租金通常在租金承受水平较低，单位租金通常在35-90元。元。百货公司百货公司占据最佳位置，体现项目档次和特色；占据最佳位置，体现项目档次和特色；承租面积最大，通常在万平方米以上，可贯穿于承租面积最大，通常在万平方米以上，可贯穿于商场首层商场首层4、5F；租金承受水平相对较低，大型综合性百货单位租租金承受水平相对较低，大型综合性百货单位租金在金在60-140左右。左右。大型中式酒大型中式酒楼楼承租面积较大，通常在承租面积较大，通常在3000平方米以上；平方米以上；一般设置在商场顶层，提供休憩、餐饮场一般设置在商场顶层，提供休憩、餐饮场所；所；承受租金多在承受租金多在50-70元。元。14各行业商户租金水平及承租面积基本规律各行业商户租金水平及承租面积基本规律具体分别予以分析具体分别予以分析大型主力店租金水平及承租面积大型主力店租金水平及承租面积规律规律特色主力店特色主力店租金水平及承租面积租金水平及承租面积规律规律一般零售店铺租金水平及承租面一般零售店铺租金水平及承租面积规律积规律特色餐饮店租金水平及承租面积特色餐饮店租金水平及承租面积规律规律15电器城电器城280-285280-28570-8070-8045-5545-55特色主力店特色主力店16家居家居物业名称物业名称承租商户承租商户实用面积实用面积（平方米）（平方米）租金租金（元（元/平方米平方米/月）月）振业大厦裙楼振业大厦裙楼1-4F达芬奇达芬奇4,00065-75中银大厦裙楼中银大厦裙楼1-3F超凡家居超凡家居10,00040-50楼层楼层该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼楼层或设在商住楼的整个裙楼承租面积承租面积承租面积大，可达万余平方米承租面积大，可达万余平方米单位租金单位租金承租水平较低，地段好的店铺单位租金可达承租水平较低，地段好的店铺单位租金可达70元左右元左右,地段差的店铺地段差的店铺单位租金在单位租金在40元左右元左右17健身中健身中心心物业名称物业名称承租商户承租商户实用面积实用面积（平方米）（平方米）租金租金（元（元/平方米平方米/月）月）地王负地王负1F中航中航1,100170-175(含管理费含管理费)和平广场和平广场2F金朝阳金朝阳3,50040-45上海香港广场上海香港广场3-4FPhysical6,00085-90(含管理费含管理费)楼层楼层该行业是商场的配套项目该行业是商场的配套项目,设置楼层相对灵活设置楼层相对灵活,主要视店铺的外观、位主要视店铺的外观、位置是否适合健身中心要求置是否适合健身中心要求承租面积承租面积承租面积较大，至少在千余平方米以上承租面积较大，至少在千余平方米以上单位租金单位租金承租水平较低，承租水平较低，3000平方米以上大型店铺单位租金通常在平方米以上大型店铺单位租金通常在90元以元以下下,1000平方米左右店铺租金可达到平方米左右店铺租金可达到170元左右元左右18体育运体育运动用品动用品物业名称物业名称承租商户承租商户实用面积实用面积（平方米）（平方米）租金租金（元（元/平方米平方米/月）月）上海港汇广场地下上海港汇广场地下1F名店运动城名店运动城2,50080-100抽成抽成6%-8%上海中信泰富广场上海中信泰富广场4FMarathon sports200300-400楼层楼层设置楼层要根据商场整体商户组合布局而定，即该行业需与所在商设置楼层要根据商场整体商户组合布局而定，即该行业需与所在商场楼层的其它业态组合相契合场楼层的其它业态组合相契合承租面积承租面积承租面积较为灵活承租面积较为灵活,大的千余平方米大的千余平方米,小的几百平方米小的几百平方米单位租金单位租金租金承受水平与承租面积直接相关租金承受水平与承租面积直接相关,单位租金范围从单位租金范围从80-400元不等元不等19美容院美容院及发廊及发廊物业名称物业名称承租商户承租商户实用面积实用面积（平方米）（平方米）租金租金（元（元/平方米平方米/月）月）嘉汇百货嘉汇百货3F完美完美550190-200地王地王3F完美完美223380-390和平茂业和平茂业2F金宝典发廊金宝典发廊20095-100高科利大厦高科利大厦2F玛莎纤体美容玛莎纤体美容38048-52群星广场群星广场7F梦圆皇宫美容美体梦圆皇宫美容美体2,70065-75楼层楼层该行业是商场、写字楼的配套项目，通常设置在二层或以上该行业是商场、写字楼的配套项目，通常设置在二层或以上承租面积承租面积承租面积灵活，通常小到二百平方米，大到三千平方米均可承租面积灵活，通常小到二百平方米，大到三千平方米均可单位租金单位租金承租水平相对较低，地段好的店铺单位租金可达承租水平相对较低，地段好的店铺单位租金可达360元左右元左右,地段差的地段差的店铺单位租金在店铺单位租金在60元左右元左右20特色主力店承租特征总结特色主力店承租特征总结承租面积承租面积递增趋势递增趋势单位承租水平单位承租水平（元（元/平方米平方米/月）月）递增趋势递增趋势80-12090605021q总体承租能力较低，一般放在商场总体承租能力较低，一般放在商场中层以上，如中层以上，如3F以上以上特色主力店承租特征总结特色主力店承租特征总结承租能力高、承租能力高、承租面积小的承租面积小的放至较低楼层，放至较低楼层，反之放至高楼反之放至高楼层层22各行业商户租金水平及承租面积基本规律各行业商户租金水平及承租面积基本规律具体分别予以分析具体分别予以分析大型主力店租金水平及承租面积大型主力店租金水平及承租面积规律规律特色主力店租金水平及承租面积特色主力店租金水平及承租面积规律规律一般零售店铺一般零售店铺租金水平及承租面租金水平及承租面积规律积规律特色餐饮店租金水平及承租面积特色餐饮店租金水平及承租面积规律规律*注：一般零售店铺包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等23零售店铺承租特征总结零售店铺承租特征总结中信城市广场租金分析6646995113503230100200300400500600700800LG1F2F3F4F元元/8%8%32%32%27%27%5%5%各楼层递增各楼层递增（减）差幅（减）差幅地王购物中心租金分析3538356144931820100200300400500600700800900LG1F2F3F4F元元/各楼层递增各楼层递增（减）差幅（减）差幅63%63%20%20%26%26%58%58%24各行业商户租金水平及承租面积基本规律各行业商户租金水平及承租面积基本规律具体分别予以分析具体分别予以分析大型主力店租金水平及承租面积大型主力店租金水平及承租面积规律规律特色主力店租金水平及承租面积特色主力店租金水平及承租面积规律规律一般零售店铺租金水平及承租面一般零售店铺租金水平及承租面积规律积规律特色餐饮店特色餐饮店租金水平及承租面积租金水平及承租面积规律规律*注：特色餐饮指酒吧、西餐厅、咖啡厅、快餐厅等类型25行业行业面积面积租期租期大型主力店大型主力店超级市场超级市场 5,0005,000平方米以上平方米以上十年或以上（首三年后十年或以上（首三年后调整租金）调整租金）百货公司百货公司 10,00010,000平方米以上平方米以上十年或以上（首三年后十年或以上（首三年后调整租金）调整租金）娱乐中心娱乐中心 1,0001,000平方米以上平方米以上三年或以上（首三年后三年或以上（首三年后调整租金）调整租金）一般零售商铺一般零售商铺（包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等）（包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等）3030平方米以下平方米以下两年两年30-15030-150平方米平方米三年三年150150平方米以上平方米以上五年（首三年后调整租五年（首三年后调整租金）金）餐饮餐饮500500平方米以上平方米以上六年或以上（首三年后六年或以上（首三年后调整租金）调整租金）特色主力店特色主力店（包括电器城、家居专门店、健身中心、体育（包括电器城、家居专门店、健身中心、体育用品店、美容中心）用品店、美容中心）10001000平方米以上平方米以上六年或以上（首三年后六年或以上（首三年后调整租金）调整租金）26行业行业面积面积免租装修期免租装修期大型主力店大型主力店超级市场超级市场5,0005,000平方米以上平方米以上9090天天百货公司百货公司10,00010,000平方米以上平方米以上90-12090-120天天娱乐中心娱乐中心1,0001,000平方米以上平方米以上60-9060-90天天一般零售商铺一般零售商铺（包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等）（包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等）3030平方米以下平方米以下2020天天30-15030-150平方米平方米3030天天150150平方米以上平方米以上4545天天餐饮餐饮1,0001,000平方米以下平方米以下6060天天1,0001,000平方米以上平方米以上9090天天特色主力店特色主力店（包括电器城、家居专门店、健身中心、体育用品店、美（包括电器城、家居专门店、健身中心、体育用品店、美容中心）容中心）1,0001,000平方米以上平方米以上60-9060-90天天27管理费及空调费管理费及空调费租客自付，不含于租金内，以建筑面积计算租客自付，不含于租金内，以建筑面积计算电费电费按实际使用计算，由租客自付按实际使用计算，由租客自付租期租期两年或以上两年或以上按金按金两个月两个月装修期装修期由二十天起（根据租用面积大小及行业而定）由二十天起（根据租用面积大小及行业而定）法律费用法律费用租赁双方各自承担租赁双方各自承担公证费公证费双方分担双方分担审图费审图费由物业管理公司收取，作为协调图纸审批的行政费用由物业管理公司收取，作为协调图纸审批的行政费用税项税项租客承担因经营运作而产生的所有税费，业主负责营业税租客承担因经营运作而产生的所有税费，业主负责营业税保险保险租客承担店内所有财物保险责任，业主只买房屋结构的水、火险，管理费内已租客承担店内所有财物保险责任，业主只买房屋结构的水、火险，管理费内已含公共部分保险含公共部分保险28The EndThe End29谢谢观看/欢迎下载BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES.BY FAITH I BY FAITH