浅谈如何做好房地产工程质量管理(定稿).ppt

浅谈如何做好房地产工程质量管理 工程管理培训交流材料 青岛公司工程技术部 二零一五年十一月二十日,各位领导、同事大家好！ 很高兴能借本次培训的机会同大家一起就工程管理方面的一些经验进行交流和学习，下面我就结合青岛公司在质量管理方面的做法和想法向大家做一下汇报。,新形势下房地产开发市场已经进入品质和价格竞争阶段，产品质量的好坏将直接决定一个楼盘的成败，特别是大盘，这一点，在我们身边的项目上已有所体现，因此，提高产品的质量，通过业主的口碑相传，反过来促进产品的销售，这是工程质量管理的-最终目标。,浅谈如何做好房地产工程质量管理, 质量出现的问题主要体现在以下四个方面： 安全性： 1、基础工程质量问题 2、钢筋、混凝土工程质量问题 3、外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题 4、基坑、边坡支护工程质量问题 5、栏杆、护栏、人车行通道质量问题 6、 功能性： 1、铝合金门窗渗漏工程问题 2、外墙渗漏工程质量问题 3、屋面渗漏工程质量问题 4、卫生间渗漏工程质量问题 5、,浅谈如何做好房地产工程质量管理, 观感性： 1、内墙空鼓、开裂工程质量问题 2、内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等 3、门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题 4、外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题 5、 适用性： 1、动静不分区、干湿不分离 2、交通流线有干扰 3、通风、采光不好 4、私密、公用安排不合理 5、保暖、隔热、隔声效果不佳 6、,浅谈如何做好房地产工程质量管理, 新形势下工程质量管控的重点,1、从传统的经验管理转变为规范检验行为和检验标准的制度化、体系化建设，形成适合企业需求的质量控制标准； 2、从传统的内部质量目标管理转变为向工程质量供方内部延伸，输出质量管理标准和质量管理体系要求，形成管理、生产、供应一体化保障的质量保证体系； 3、管理深度不断向精细化发展，传统中不需要甲方关注的交底、工艺措施、检验批验收等逐步成为甲方关注的重点； 4、从传统的工程质量静态管理转变为向工程质量动态管理逐步演变，对施工工艺和施工工序进行对位管理。,浅谈如何做好房地产工程质量管理, 质量管理的基本原则：预防质量通病的发生 质量管理的总控原则：确保过程精品 如何做好工程质量管理，从以下三个部分入手： 第一部分：事前预防 第二部分：事中控制 第三部分：事后验收总结,浅谈如何做好房地产工程质量管理,第一部分：事前预防 一、制订工程建造标准 二、编制工程管理策划书 三、从设计源头抓起 四、强化团队建设 五、制定工程质量管理标准 六、技术管理前置 七、样板引路 八、重视工程交底 九、参与技术交底 十、加强监理单位管理 十一、重视质量通病防治 十二、合约中明确,第一部分：事前预防,一、制订工程建造标准 为控制工程质量，打造产品的舒适性和适用性，提高产品品质，优化工艺措施，使设计和施工处于受控状态，杜绝设计常见的“错、漏、碰、缺”等问题的出现，结合质量通病易发点和业主的关注点，通过对以往开发项目中经验和教训的总结提炼形成满足市场要求 并适合本企业的工程建造标准，形成 工程设计和建造的纲领性文件，指导设计 和施工管理。,第一部分：事前预防,二、编制工程管理策划书 为确保项目的工程质量的实现，建立 全面完善的质量控制体系，应提前编制 工程管理策划书。 其中工程质量管理规划部分应包括： 项目质量目标、工程质量标准、项目质量 保证体系（以工程部（项目）为核心的， 包括参建各方的质量管理体系）、客户敏 感质量问题控制措施、工程质量控制的难点、重点分析及保障措施、图纸深化设计计划、材料设备工序工艺样板计划、分户验收计划、成品保护方案等质量管理文件；质量通病防治措施制定等。,第一部分：事前预防,第一部分：事前预防, 设计阶段质量控制的主要内容： 1）设计文件的正确性和完整性。 2）设计招标文件，设计竞赛方案的可行性。 3）设计方案的先进性和合理性。 4）设计单位质保体系，专业交底及会签制度。 5）设计质量跟踪检查，控制设计图纸的质量。 6）设计方案的经济性，设计方案的可行性。 7）设计方案的适用性和与市场要求的符合性。 8）设计方案工艺实现的可行性。,第一部分：事前预防,四、强化团队建设 1、思想认识上层次，首先是要让每一位管理人员认知质量管理的重要性，强化质量意识，通过实际案例和市场形势的分析让参建人员真正从思想上、从内心深处深刻认识到质量在新形势下对房地产的重要性，只有思想认识到位，质量管理动作才能到位。 2、坚持职业素养培育，以业务知识、 业务技能和管理技能培训为主要内容， 以员工成长和企业持续发展为目标，全面 与重点相结合、理论与实践相结合、当前 与长远相结合，充分利用内外部各方资源 ，促进员工综合素质和能力的提高。,第一部分：事前预防,3、时间安排：每天下班后45分钟 4、学习内容：工程管理办法；国家、地方专业技术规范、标准；工程建造标准；集团相关技术标准、制度、工作指引；质量通病预防措施；施工工法；案例教材；管理学基础、沟通管理、计划管理、时间管理等。 5、学习形式： 集中授课、集体讨论、 共同学习,第一部分：事前预防,五、制定工程质量管理标准 1、工程质量管理标准的用途： 用于一线工程师在招投标、合约中提出技术标准要求和质量管理要求；审核技术方案、检查工程实体质量、验收时使用的标准；用于监理工程师在进行质量控制活动中使用的检验标准和施工单位在进行质量活动时的使用标准。 2、 工程质量管理标准的主要内容： 第一部分：分项工程的流程图 第二部分：分项工程的质量标准 第三部分：分项工程的技术措施（施工工艺） 第四部分：分项工程的施工质量通病防治 第五部分：分项工程的成品保护 第六部分：工程部、监理公司的工作重点 第七部分：物料、工序检查一览表,第一部分：事前预防,3、工程质量标准的框架,第一部分：事前预防,4、工程质量管理标准编制侧重点： 分项工程的质量标准,分四个方面： 1、原材料 招投标的技术标准 2、设计规定 3、施工过程 （包括进场验收） 4、成品标准（验收标准）,源于国家标准又高于国家标准 来自一线，又回到一线 企业关注的质量控制点 规范没有明确规定 设计、施工方面的成熟的经验 强调成品方面的验收标准 供项目部工程师和监理工程师 随时检验使用,第一部分：事前预防, 分项工程的技术措施（施工工艺） 强调施工的操作过程 强调工序样板和工序交底 提供推荐和可选的施工方法 的质量通病防治 提出质量通病的种类 提供防治质量通病发生的环节的控制点 工程经验的总结,第一部分：事前预防,六、技术管理前置 技术方案是保障专业分项工程合法施工的有效技术资料，更是指导正确施工的基础资料。 技术方案先行作为工程管理的重要制度之一，必须在施工现场不折不扣地执行，坚持“要施工、先要有方案”的原则，并参照方案对施工工程进行监督，防止出现“方案编一套，现场做一套”的现象。,第一部分：事前预防, 专项施工方案一般包括： 桩基施工方案。 围护设计和施工方案。 土方工程专项施工方案。 幕墙设计和施工专项方案 。 外架和承重架专项技术施工方案。 大体积混凝土专项技术施工方案。 大型设备吊装施工方案。 防水专项技术施工方案。 保温专项技术施工方案。 “四新”技术及重大技术专项方案。,第一部分：事前预防,第一部分：事前预防,七、样板引路 样板引路是工程质量控制的重要手段，工程样板是工程质量的演练，是对施工队伍实物交底的基地和质量验收标准，是设计图纸全面、细致的检查过程，通过施工样板可以多专业穿插的进一步检查设计问题，也是检验和纠正设计缺陷的最后一道关。 每道工序首次施工前,施工单位必须在书面交底基础上先做样板，经验收合格后方能全面施工。,第一部分：事前预防, 样板内容包含但不限于以下清单内容：,第一部分：事前预防,八、重视工程交底 充分强化工程质量事前控制，使每个现场管理人员都更加了解质量管理的目标和标准。 1、交底范围：技术交底按土建、安装、室内装修、景观、市政、幕墙等专业分别进行总体技术交底、分部分项工程技术交底及专题技术交底。 2、交底时间：总体技术交底必须在工程开工前 10 天完成；分部分项工程技术交底必须在动工前 5 天完成。 3、交底组织：由工程部组织，工程部、监理单位、施工单位相关人员参加，全面介绍产品营造品质要求、质量标准、工艺工法以及质量通病防治措施等。在满足国家规范、行业规范的基础上，对每一个分部分项工程、每个工序节点进行细化、强化、标准化说明。,第一部分：事前预防, 甲方应组织的工程交底包括但不限于以下几方面： 合同中规定的施工范围、质量、工期和安全质量目标； 工程特点和设计意图； 主要质量标准和保证质量的主要措施； 项目的施工工艺、质量标准和精品工程认定技术标准； 质量控制点交底； 施工节点及细部交底； 工艺样板计划； 技术资料、监理规定； 分部验收办法、竣工验收办法。,第一部分：事前预防,九、参与技术交底 由项目经理部组织，技术负责人负责交底，项目部相关施工管理人员、班组长和新进场的全体班组人员参加，工程部管理人员和监理管理人员参与并对对交底的内容、交底过程及交底效果进行监督。 原则：每一批新进场的班组都要经过技术交底后方能上岗，甲方工程部在日常的巡视监控过程中，随时抽查交底内容，如施工工人不能明确回答施工方法及要求的，应立即通知施工单位负责人，限期整改。,第一部分：事前预防, 技术交底包括但不限于以下几方面的内容： 施工图纸的解释； 操作方法、成品保护、保证质量安全的措施； 甲方质量标准和认定办法； 技术要求与技术检验； 施工方案措施。,第一部分：事前预防,十、加强监理单位管理 1、在监理单位开展工作前，工程分管人员应组织现场监理部全体人员进行精细化管理文件和工艺工法的学习。 2、为保证监理工作连续性，监理单位原则上不得更换监理部总监理工程师，工程管理部可对监理部未尽职和不称职的工作人员提出警告，直至要求监理单位撤换；当监理公司不按甲方要求配置到岗或配置不合格监理人员时，甲方代聘监理人员，其费用为总监代表既定月薪30%甲方管理费。 3、用管理制度来约束监理的工作，用标准来衡量监理的工作成绩，对监理单位的考核每月进行一次。考核完毕后由工程管理部发考核通报，并抄送监理单位总部。,第一部分：事前预防,十一、重视质量通病防治 建筑工程质量通病是指建筑工程中易发生的、常见的、影响安全和使用功能及外观质量的缺陷。为提高产品质量，克服建设工程质量通病，在项目施工以前需编写工程质量通病防治方案。详细对质量通病发生的原因及预防措施进行阐述以解决涉及业主切身利益的热点、难点质量问题。,第一部分：事前预防, 通病专项治理内容： （一）现浇混凝土楼板裂缝； （二）填充墙墙面裂缝； （三）混凝土、砖砌体墙面抹灰裂缝； （四）外墙外保温墙面裂缝、渗漏； （五）外窗渗漏； （六）有防水要求的房间地面渗漏； （七）屋面渗漏； （八）栏杆、扶手施工不符合要求； （九）安全玻璃施工不符合要求； （十）室内标高和几何尺寸超差； （十一）地漏安装不规范，水封深度不足； （十二）散热器安装不规范，散热器支管渗漏； （十三）地面辐射采暖安装不规范； （十四）通风、空调风量达不到设计要求； （十五）卫生间局部等电位联结做法不规范； （十六）金属配管及桥架电气接地（含跨接）不可靠； （十七）新型电气金属导管机械联结不良； （十八）电气暗配管不通，管内穿线“死线”，金属线管有毛刺； （十九）户内配电箱安装及配线不规范，存在安全隐患。,第一部分：事前预防,厕浴间质量通病原因分析：,第一部分：事前预防,铝合金门窗质量通病原因分析：,操作人员,技管人员,第一部分：事前预防,外墙涂料质量通病原因分析：,操作人员,技管人员,第一部分：事前预防,十二、合约中明确 1、在招标文件和合约文件中提前明确质量标准、管理要求、技术措施要求、防渗漏防开裂重点控制办法、质量控制的要点等。 2、除明确对供应商的目标管理要求外，还应明确对其的过程评估和考核要求，工程质量检查评分办法及工程质量问题处罚准则，提前约定奖惩退出机制。,第一部分：事前预防,第二部分：事中控制 一、严把材料关 二、严格执行甲方工程师停检点制度 三、强化工程现场巡查 四、旁站监督 五、重视隐蔽验收 六、坚持月度质量大检查 七、关键工序控制 八、严格工序交接 九、质量控制点检查,第二部分：事中控制,一、严把材料关 材料使用严格遵守“先检后用”的原则 材料质量控制的基本要求如下： 1、材料样品经公司相关部门确认后，进行封样处理。需封样的材料包含但不限于：外立面装饰材料（石材、面砖、涂料、构件、格栅、板材）、门窗（型材、五金锁具、玻璃、密封材料）、屋面瓦片、檐沟、室内精装修材料、阳台栏杆、楼梯扶手、沉降缝、水表箱、配电箱、信报箱、室外灯具等。 2、材料进场时其质量必须符合现定(1.质量保证资料齐全 2. 与封样材料完全一致)。 3、对重要材料进行监理工程师见证取样和送检。 4、材料在施工现场的二次加工后必须符合有关规定。如混凝土和砂浆配合比、拌制工艺等必须符合有关规范标准和设计的要求，建议使用成品砂浆。,第二部分：事中控制,5、禁止使用成品钢筋，杜绝瘦身钢筋出现在工地。 6、了解主要建筑材料常见的质量问题及处理方法。如水泥的选用： 1）在普通或干燥气候环境中的混凝土优先选用普通硅酸 盐水泥； 2）需早期发挥强度的结构或干燥环境中宜选用快硬硅酸盐水泥，不宜使用粉煤灰、 矿渣和火山灰硅酸盐水泥； 3）有抗渗要求的混凝土不得 使用矿渣硅酸盐水泥； 4）有耐磨要求的混凝土结构 不得使用火山灰质或粉煤灰 硅酸盐水泥；,第二部分：事中控制,二、严格执行甲方工程师停检点制度 该停止点纳入甲方对监理和施工单位的管理交底，如果甲方工程师检查未通过，不得进入下道工序，如果发现较大质量问题，首先对监理进行处罚。每个部位第一次检查时要求项目工程经理带队，土建、安装工程师全部到场并带好施工蓝图和相机；监理公司由总监带队，相关专业监理人员全部到场。,第二部分：事中控制,第二部分：事中控制,三、强化工程现场巡查 1、要求工程分管人员日常现场检查工作更加深入，养成“腿勤、眼勤、嘴勤、手勤、脑勤”的良好习惯，及时发现和解决各类问题，确保施工质量处于受控状态。 2、工程管理人员去现场巡查时应携带数码相机、卷尺、笔记本、笔、小榔头等常备工具。 3、工程部经理每周巡查不少于3次，各专业分管人员每天巡查不少于2次。 4、现场巡查内容：重点抽查隐蔽工程；进场材料、半成品、成品、建筑构配件、器具和设备等进行质量检查；观感质量检查；成品保护工作；检查影响使用功能的重要工序；检查工程建设标准强制性条文执行情况；抽查监理单位对关键工序实行的旁站记录及人员到岗情况；关注施工单位专职质量检查员及监理工程师的工作状态。,第二部分：事中控制,四、旁站监督 强化对重点部位施工的我方管理人员（主要是监理工程师）施工监督，对容易产生质量问题的混凝土浇筑、防水作业、地基与基础、管线及地下构筑物填埋等重要工序进行监理和施工方的施工旁站， 确保工程质量，对于在巡查中发 现未进行监理旁站的，除进行通 报批评外，视情节严重给予监理 单位一定的经济处罚。,第二部分：事中控制,五、重视隐蔽验收 隐蔽工程质量验收在于把质量隐患消除在隐蔽之前，从而有效地控制施工质量，甲方工程师必须参与的隐蔽验收有： 1、岩土工程勘察； 2、工程桩：预制桩； 3、基坑验槽； 4、锚杆； 5、防水工程； 6、模板工程； 7、钢筋工程；,8、砖砌体工程； 9、门窗塞缝； 10、墙体保温； 11、地暖工程； 12、水电线管暗埋和预留； 13、防雷、接地工程。,第二部分：事中控制,六、坚持月度质量大检查 1、为顺利实现工程质量建设目标，通过开展每月一次的质量大检查，强化激励约束机制，奖优罚劣，表彰先进典型，推广先进经验；提高现场质量管理水平。 2、 工程技术部负责组织月度检查，公司工程分管领导、工程部、监理公司、施工单位主要管理人员和其上一级质量主管负责人参加。 3、月度检查完成后，编制工程质量月度大检查报告，可依据合同约定采取相应的奖罚措施，并将报告寄送施工单位上级公司。 4、质量月度大检查的内容主要有：实体质量情况、样板的执行情况、质保体系执行情况、技术交底情况、质量通病防治执行情况、质检程序执行情况、材料送检、试块留存情况、计量仪器的鉴定情况和资料整理及提交情况等。,第二部分：事中控制,七、关键工序控制 1、找出施工过程中对产品质量或功能影响最大，施工中最容易出现问题的关键工序作为重点控制的对象，确保产品质量。 2、房地产企业工序控制标准和施工工序控制的区别：,第二部分：事中控制,3、需要重点关注的工序： 1）、验线 2）、工作面移交 3）、混凝土浇筑 4）、防渗漏工序 5）、防开裂工序,第二部分：事中控制,八、严格工序交接 1、为保证上道工序施工质量满足下道工序继续施工的需要，控制专业间的工序转换工作，所有工程必须进行工序交接。 2、工序施工完毕并经自检合格，监理工程师组织工序交接，交接双方质检员和主要技术人员参加，并填写工序交接表作出评定，双方施工负责人签字确认，完成交接验收手续。 3、在工序交接验收中所发现的质量问题，应限定时间整改纠正。 4、当履行工序交接验收手续后，接验施工单位在操作中另发现需要返修的问题原则上责任自负。 5、监理单位参加工序交接验收工作，明确同意或不同意交接意见。 6、未办理工序交接表手续或经检查仍不合格的不得进入下道工序。若施工单位不听监理或业主工程师要求不履行工序交接手续或者擅自、强行进行下道工序施工的，给予施工单位经济处罚。,第二部分：事中控制, 楼地面基层-面层 设备基础及预埋件-安装 管沟及支架-安装 找平层-防水-防水保护层-面层 给水管暗敷定位-给水试压-系统试压-隐蔽 排水管坡度-伸缩节、检查口设置-存水弯设置-系统试水-隐蔽 室内消火栓系统安装-装饰 暗敷线管和线槽-隐蔽 模板工程：检查模板平整度、支撑安全性及净空尺寸。 外架拆除：检查已完部分施工质量是否满足，有无相关其他未完工程。 砌筑抹灰：检查是否按工序施工，施工质量是否满足要求。 防水施工：检查防水层施工质量及防水材料有无偷工减料。 门窗施工：检查门窗的安装质量，并控制门窗周边塞缝工序。 卫生间防水及防水保护层与面砖、石材：闭水试验检查是否渗漏。 墙体抹灰基层与涂料、壁纸：基层平整、垂直是否符合，基层是否空、开裂。 地面基层与地砖、地板：检查基层是否平整、空鼓、开裂、起砂。 吊顶内机电与吊顶封闭：检查吊顶内隐蔽工程是否存在安全隐患、功能缺陷。 分部完成与成品保护：检查分部工程是否符合质量标准。,第二部分：事中控制,7、关键工序交接主要关注内容：,九、质量控制点检查 1、质量控制点设置原则 对于业主投诉较多的、影响业主使用功能的、容易出现质量缺陷的、总分包分工作业界面较为复杂的质量问题等； 施工中的薄弱环节，或质量不稳定的工序、部位或对象； 对后续工程施工或后续工序质量或安全有重大影响的工序、部位或对象； 采用新技术、新工艺、新材料的部位或环节； 施工上无足够把握的、施工条件困难的或技术难度大的工序或环节。 2、对设置的质量控制点、停止点，应由监理组织专项检查验收，甲方工程部应以每检验批不低于30%的比例参与验收,第二部分：事中控制,3、控制点对象 1）、人的行为：如高空、高温、危险作业人员适应性，复杂模板放样、精密复杂设备安装、以及重型构件吊装等作业的人员技术水平； 2）、物的状态：如多工种立体交叉作业的空间与场地条件； 3）、材料的质量与性能； 4）、关键的操作； 5）、施工技术参数； 6）、施工顺序； 7）、技术间歇：如砌筑、抹灰、刮腻子、喷涂之间； 8）、易发生或常见的施工质量通病：如防水层铺设、管道接头渗漏等； 9）、新技术、新工艺、新材料的应用； 10）、产品质量不稳定和不合格率较高的工序； 11）、易对工程质量产生较大影响的施工方法； 12）、特殊地基或特种结构：如湿陷黄土地基等。,第二部分：事中控制,第三部分：事后验收总结 一、严格验收程序 二、加强成品保护,第三部分：事后验收总结,一、严格验收程序 组织、协调各相关部门共同完成各专项和专业验收，这是质量控制的最后一道管卡，通过验收降低交付期的业主投诉，提高业主满意度，验收阶段主要工作内容： 1、隐蔽工程质量验收 2、分项分部工程质量验收 3、专项验收 4、分户验收 5、竣工验收,第三部分：事后验收总结,二、加强成品保护 1、成品保护范围： 土建、安装、精装修、景观等工程施工过程中的设备、材料、半成品、工序成品、成品。 2、成品保护原则： 责任明确原则 ，各施工单位进场后根据工程具体情况，制定相应的成品保护措施（分阶段、分专业制定专项成品保护措施），经同意后严格实施。 成品生产方对已方产品的保护负有最终的责任，并必须保证在交接或验收时，其产品的品质和数量符合合同的要求。 合理规划工序，尽量避免多工种在同一作业套内交叉施工。对于产品保护难度较大的材料如进户门、地板等安排在大部分装饰工作量完成后进行安装。 防护措施的持续维护原则,第三部分：事后验收总结,汇报完毕 谢谢大家！,