房地产开发企业税收讲解ppt课件.ppt

,房地产企业纳税筹划技巧 与涉税风险规避,2,税负异常与否分析,3,收入完整与否分析,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,3、主要税种基本法规及优惠政策解读,15, 营业税基本法规及优惠政策解读 房产税基本法规及优惠政策解读 土地增值税基本法规及优惠政策解读,主要税种基本法规及优惠政策解读,16,营业税基本法规及优惠政策解读, 营业税优惠政策包括： 对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税 将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为免征营业税 房地产企业自建自用建筑物免征营业税,17, 以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。,土地增值税的清算单位,18, 应该进行土地增值税清算的情形： 房地产开发项目全部竣工、完成销售的 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 直接转让土地使用权的 可以进行土地增值税清算的情形： 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 省级税务机关规定的其他情况,土地增值税的清算条件,19, 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 收入按下列方法和顺序确认： 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除成本和费用。,非直接销售和自用房地产的收入确定,20, 扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。,土地增值税扣除项目清算,21, 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。,22, 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用一般不得扣除。 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 ,23, 满 足清算条件之日起90日内或在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。 纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料： 房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表 项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；,土地增值税清算应报送的资料,24, 纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料： 主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。,25, 税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。 税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。,土地增值税清算项目的审核鉴证,26, 房地产开发企业有下列情形的，税务机关可参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税： 依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； 符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； 申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。,土地增值税的核定征收,27, 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积,清算后再转让房地产的处理,28, 各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。 对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。,关于土地增值税的预征规定,29, 住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20。,明确普通标准住宅标准,30, 对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用相关的免税规定。,混合项目要分开核算,31, 凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。 转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。,转让旧房的计算操作性增强,32, 个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。 纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。,33, 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。对纳税人预售房地产取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，应在取得收入时先到税务机关登记或备案。,分类预征到期清算,34, 纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，预以免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税。 因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。 因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。,土地增值税优惠政策解读,35, 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。 对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。,36, 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。,4、房地产企业纳税筹划的主要思路,38, 营业税纳税筹划的主要思路 房产税纳税筹划的主要思路 土地增值税纳税筹划的主要思路,房地产企业纳税筹划的主要思路,39,房地产企业纳税筹划的主要思路, 房地产企业纳税筹划的基本思路是在研究税收政策的基础上，成分利用好纳税筹划的平台与纳税筹划的技术，其得心应手的应用依赖于长期的总结完善 纳税筹划的平台 纳税筹划的技术,5、房地产企业纳税筹划技巧及实战案例,41, “临界点”筹划法 费用转移或分摊筹划法 收入分散筹划法 建房方式筹划法 灵活运用优惠政策法 代收费用计价筹划法 成本核算对象筹划法 股权转让筹划法 核算方式筹划法,房地产企业纳税筹划技巧及实战案例,42, 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 “20%的增值额”就是 “临界点”。,“临界点”筹划法,43, 某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，2007年3月2日，出售普通住宅用房一幢，总面积9100平方米，平均销价2030元/平方米，售价总额为1847.3万元。该房屋支付土地出让金200万元， 房地产开发成本900万元，利息费用为100万元，其中40万元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为7%、印花税税率为0.5、教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为10% 。,44,筹划前 转让房地产的收入为1847.3万元； 应纳土地增值税额为94.71万元； 实际盈利金额=收入成本费用税金 = 1847.3-200-900-100-101.6-94.71 =450.99万元,45, 筹划办法：假设该公司将房价适当调低，由每平方米2030元，降到每平方米1978元，则售价总额为1800万元，其他资料不变。 允许扣除的税金18005%（17%3%）99（万元） 扣除项目金额合计200+900+110+220+991529（万元） 增值额271万元，增值率为17.72% 实际盈利金额1800-200-900-100-99=499万元,46, 虽然售价比原来降低了47.3万元，但实际税后收益反而比原来增加了48.01万元。 认真测算增值率，然后再设法调整增值率，包括合理定价与增加扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入来提高市场竞争力。在房地产开发成本中包括可扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章。,47, 房地产开发业务较多的企业，不同地方开发成本因为物价或其他原因可能不同，容易导致房屋增值率高低不均，该种不均匀的状态会加重企业的税收负担。为此企业需要对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。 平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。只要生产经营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，那么将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将某段时期获得的增值额进行最大限度的平均，就不会出现某处或某段时期增值率过高的现象，从而节省税款的缴纳。,费用转移或分摊筹划法,48, 房地产开发企业进行房屋建造时，将合同分两次签订，当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装修时，便和购买者签订房地产转移合同，接着和购买者签订设备安装以及装潢、装修合同，则纳税人只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，可不计入征税范围，不计征土地增值税。这样就使得营业税税负不变的情况下，使增值额减少，达到了不缴或少缴税的目的。,收入分散筹划法,49, 假如某企业准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。因为房屋已经使用过一段时间，里面的各种设备均已安装齐全。估计市场价值是800万元，其中各种设备的价格约为100万元。如果该企业和购买者签订合同时，不注意区分这些，而是将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现，则增值额无疑会增加100万元。 收入分散可节省税款，在合同上仅注明700万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，不仅可以使得增值额变小从而节省应缴土地增值税税额，而且购销合同适用0.03的印花税税率，比产权转移书据适用的0.05税率低，可节省印花税，一举两得。,50, 房地产开发公司的代建房方式指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。房地产开发公司虽然取得了一定的收入，但房地产权自始至终属于客户，没有发生转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的征税范围。 建筑行业3的营业税，其税负较土地增值税低。如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，完全可以采用代建房方式进行开发。可以是由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己取得和购买，只要从最终形式上看房地产权没有发生转移便可以了。,建房方式筹划法,51, 为了使房地产开发公司的代建房方式筹划更加顺利，房地产开发公司可以降低代建房劳务性质收入的数额，以取得客户的配合。由于房地产开发公司可以通过该项筹划节省不少税款，让利部分于客户也是可能的，而且这样也会使得房屋各方面条件符合客户要求，价格优势也可以增强企业的市场竞争力。,52,合作建房方式。一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免土地增值税。房地产开发企业应充分利用该项政策。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。一般而言，一幢住房中土地支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就较少，大部分由出资金的用户分得自用。 在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在房地产开发企业建成后转让属于自己的那部分住房时，才就该部分缴纳土地增值税。,53, 确定合适的利息扣除方式 财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5扣除；如果房地产开发企业不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用应按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10扣除。 如果借用了大量资金，利息费用多，应采取据实扣除的方式，应尽量提供金融机构贷款的证明。 如果借款很少，利息费用低，则可不计算应分摊的利息支出，或不提供金融机构的贷款证明，可多扣除费用，减低税负。,灵活运用优惠政策法,54, 房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的或通过中国境内非盈利性的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的免征土地增值税。 如非以上两种情况，应当缴纳土地增值税。因此，当事人应当注意自己的捐赠方式，以免捐赠不当承担税款。比如某房地产所有人欲将其拥有的房地产捐赠给希望工程，就一定要符合法定的程序，即通过在中国境内非盈利性的社会团体、国家机关如希望工程基金会进行捐赠，而不要自行捐赠。但如果当事人确实无法采用以上两种方式，则应充分考虑税收因素对自己及他人的影响。比如某房地产所有人欲将拥有的房地产赠与一位好朋友，则可以考虑让受赠人支付税款，也可以采用隐性赠与法，即让该好友实际占有使用该房地产，而不办理房地产产权转移登记手续。,55, 个人自有住房转让筹划 由于经济的不断发展，人的流动愈来愈频繁，因而个人自有住房发生转移的可能性也越来越大。如某人拥有一套住房，已经居住四年零十一个月，此时需出售该套住房。显然，如果该人再等一个月出售住房可免土地增值税，而如果现在出售，因为使用年限超过三年而未超过五年，需减半缴纳土地增值税。合乎理性的做法便是将住房于一个月后转让而不是马上转让。,56, 利用加计扣除进行税务筹划 从事房地产开发的企业，可加计扣除，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。当非房地产开发企业欲进入房地产业时，不宜作为其非主营项目，而应考虑重新设立一独立核算的、专门从事房地产开发和交易的关联企业。不仅可以在房地产开发业务中享受加计扣除，而且可以在以后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的纳税筹划。如通过双方的销售收入分列，可使双方各自扣除交际应酬费时适用较高的扣除率。,57, 个人自有住房转让筹划 房屋所有人由于工作需要，要转让使用年限很短的住房，比如仅使用一年，寻找一个愿意和自己交换住房，而且对方住房又合乎自己要求的经济当事人，和该个人交换住房。根据税法规定，个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核准，可以免征土地增值税。,58, 财政部、国家税务总局财税宇（95）48号文件规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可不作转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计算的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除但不允许加计20的扣除基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算土地增值税时不允许扣除代收费用。,代收费用计价筹划法,59, 在会计核算时，应把县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用不计入房价中，而是通过合同安排、业务流程重组在房价之外单独收取，这样就可以减少销售收入，不仅可以节省营业税，而且可以降低增值额、减少应纳的土地增值税。,60,土地增值税适用四档超率累进税率，如果对土地增值税税率不同的房产合在一起计算，可能会降低高增值房产的适用税率。由于高税率房产的增值额大，这样会使整体税负下降。 某房产开发公司同时开发甲、乙两幢商业房。销售甲房取得收入250万元，允许扣除项目金额为200万元；销售乙房取得收入400万元，允许扣除项目金额为100万元。 分开核算 甲房产增值率=（250-200）200100%=25% 应纳土地增值税=（250-200）30%=15 乙房产增值率=（400-100）100100%=300% 应纳土地增值税=（400-100）60%-10035%=145 甲、乙房产应纳土地增值税合计=15+145=160,成本核算对象筹划法,61,合并核算 收入总额=250+400=650 扣除项目金额=200+100=300 增值率=（650-300）300100%=117% 应纳土地增值税=（650-300）50%-30015%=130 把高增值与低增值房产安排在一起开发、出售，并将收入和扣除项目放在一起核算并申报。,62,甲公司欲将一幢房产出售给乙公司，双方约定的售价1200万元，房屋原价1000万元，已提折旧200万元，房地产评估机构评定的重置成本价格1100万元，该房屋成新率6成。企业转让该房产时发生评估费用3.4万元。应纳税额计算如下： 应纳营业税12005%60（万元） 应纳城市维护建设税及教育费附加60（7%3%）6（万元） 应纳印花税（产权转移书据）12000.50.6（万元）,股权转让筹划法,63,应纳土地增值税计算： 房产评估价格=110060%=660（万元）； 扣除项目金额合计=6606060.63.4=730（万元）； 增值额=1200-730=470（万元）； 增值率=470730100%=64.38%； 应纳税额=47040%7305%=18836.5151.5（万元） 应纳所得税（12008006060.6151.53.4）33%=58.91（万元） 应纳税额合计6060.6151.558.91277.01（万元）,64,采用甲公司先以该房产对乙企业投资，然后再将其股份按比例全部转让给乙企业股东的方法，则只需缴纳企业所得税。假设乙公司是由股东A、B组建的有限责任公司，股东A、B所占股份比例为60%40%。投资前，乙公司资本总额为2000万元，投资后，甲企业占乙企业资本总额的30%。,65,甲、乙双方签订投资协议，投资后，甲公司账务处理如下： 借：长期股权投资 8000000 累计折旧 2000000 贷：固定资产 10000000 乙公司应确认甲企业实收资本为：200030%/(1-30%)=857.14（万元），账务处理为： 借：固定资产 12000000 贷：实收资本甲公司 8571400 资本公积资本溢价 3428600,66,一定期限后，甲公司将乙公司拥有的30%的股份按比例转让给乙公司原股东A和B，其中转让给A股东18%，转让给B股东12%。 甲公司账务处理为： 借：银行存款 12000000 贷：长期股权投资 8000000 投资收益 4000000 乙公司账务处理为： 借：实收资本甲公司 8571400 贷：实收资本A 5142840(857140060%) 实收资本B 3428560（857140040%) 甲公司应纳企业所得税40033%132（万元） 节省税收：277.01132145.01,67,某房产开发公司，在一海边城市开发一幢五星级酒楼，出售给一外国投资者。开发成本20亿元，售价28亿元。按规定，此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税约1.77亿元（计算过程略）。 先投资成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定资产建成后，再将大酒店股权全部转让给外国投资者，则可免除上述税款。,68,设立一控股子公司“某某大酒店”。某某大酒店拥有法人资格，独立核算。 某某大酒店进行固定资产建设，相关建设资金由房产开发公司提供，并作应付款项处理。 固定资产建成后，房产公司将拥有大酒店的股权全部转让给外国投资者。房产公司收回股权转让价款及大酒店所有债权。 股权转让收益需缴纳企业所得税，但股权转让业务不缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，从而少纳了不动产转让过程的巨额税款。,6、房地产企业所得税政策,70,国税发31号文出台背景,房地产业企业所得税征管主要问题: 缺乏开发产品完工标准 房地产开发企业不能及时结转成本 预售收入不能及时结转为实际收入 不能依法申报缴纳企业所得税。 伪造或高估成本 多列预提费用 混淆成本对象界限 利用关联关系转移利润 企业之间也存在相互利用,共同偷逃税款问题 税收征管难度大 税收制度不完善 地方政府干预过多,71,针对房地产开发企业所得税征管过程中存在的上述问题,国家税务总局在2003年度出台了国税发200383号文,2006年度,国家税务总局又对200383号文进行了进一步修订、完善,再次出台了税发200631号文。,72,政策框架解读,一、未完工开发产品的税务处理 二、完工开发产品的税务处理 三、开发产品预租收入的确认 四、合作建造开发产品的税务处理 五、以土地使用权投资开发项目的税务处理,73,六、开发产品视同销售行为的税务处理 七、代建工程和提供劳务的税务处理 八、开发产品成本、费用的扣除 九、征收管理 十、适用减免税政策 十一、新文件适用范围和执行时间,74,一、未完工开发产品的税务处理,（一）预售收入 -开发产品完工前取得的销售收入,包括定金、内部认购、会费等 （二）预计计税毛利率和毛利额 -预售收入尚未扣除期间费用、营业税金及附加 （三）计税成本结算的时点 -从税收法理上理解，应确定为完工之日,75,（四）预征 -外税，对预售收入预征企业所得税-从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移、销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。,76,（五）实际征收 -内税，对预售收入采取的是实际征收企业所得税。 -预征和实际征收在法律责任上存在本质上的差别。 （六）预计计税毛利率的分类 经济适用房：计税毛利率不得低于3% 必须符合建住房200477号文的规定 非经济适用房 省会城市、直辖市、计划单列市城区和郊区，不得低于20 地及地级市城区和郊区，不得低于15； 其他地区，不得低于10,77,二、完工开发产品的税务处理,（一）开发产品完工标准 （二）完工开发产品的税务处理 （三）完工开发产品的税务管理 （四）销售收入范围 （五）销售收入确认原则,78,（一）内税-开发产品（成本对象）完工标准 竣工证明已报房地产管理部门备案 开始投入使用 取得初始产权证明 上述三个只要具备其中的一个条件，就应视为开发产品已完工,79,外商投资企业完工标准(142号文) 企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日； 或者首笔房地产使用权交付之日； 或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。,80,（二）完工开发产品的税务处理 预售收入确认为实际销售收入 结转计税成本 计算实际毛利额，并进行差异调整 注意差异调整时点、口径、方法,81,（三）完工开发产品的税务管理 开发企业要向主管税务机关报告 -开发产品完工情况 开发企业在年度纳税申报时应当出具： -税务鉴定报告 -其他相关资料,82,（三）完工开发产品的税务管理 当开发企业不能按规定结算计税成本时，主管 税务机关有两个权利： -计税成本核定权 -税收征管处罚权,83,（四）销售收入范围 销售开发产品取得的全部价款 现金 现金等价物 其他经济利益 代收款项 以出具发票单位为标准进行判断,84,（五）销售收入确认原则 销售方式 一次性全额收款 分期收款 银行按揭 委托销售 先出租再出售,85,采取委托销售方式 手续费 视同买断 超基价分成 包销,86,采取先出租再出售方式 转作固定资产(通常为投资性房地产) 视同销售 租赁期间取得的价款按租金确认收入 出售时按固定资产清理确认收入 准予计提折旧,87,投资性房地产 定义:是指为赚取租金或资本增值,或者 两者兼而有之而持有的房地产 下列房地产属于投资性房地产 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让土地使用权 已出租的建筑物,88, 不转作固定资产（非投资性房地产） 无需视同销售 租赁期间取得的价款按租金确认收入 出售时按开发产品确认收入的实现 不准计提折旧,89, 非投资性房地产 自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产（主要指固定资产） 作为存货的房地产,90,非投资性房地产和投资性房地产互转换后的会计处理 非投资性房地产转为投资性房地产时，应按转换当日的市场公允价计价，其中转换当日的公允价小于原帐面价值的，其差额计入当期损益；反之，即或转换当日的公允价大于原帐面价值的，其差额则计入所有者权益。,91,转换后的税务处理-非房地产企业： 损失不得在税前扣除 当收益不计入应税所得时，计税成本不得调整；当收益计入应税所得时，计税成本可以调整。,92,转换后的税务处理-房地产企业： 以是否转为固定资产作为标准进行判断，开发产品一旦转为固定资产，在会计上很可能被确认为投资性房地产，但无论是否被确认为投资性房地产，均应视同销售并进行相关税务处理。,93,三、开发产品预租收入的确认,预租 新建造的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前出租 租金确认时点： 自开发产品交付承租人使用之日起，按租金确认收入的实现。,94,四、合作建造开发产品的税务处理,（一）定义 （二）分配开发产品的税务处理 （三）分配利润的税务处理,95,（一）定义 开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，为合作建造开发产品。,96,（二）分配开发产品的税务处理 收入确认的时点：首次分配开发产品时 收入确认的范围：应分开发产品 两种处理方法 已结算计税成本：计税成本与投资额的差额 计入应纳税所得额 未结算计税成本：投资额转作预售收入,97,（三）分配利润的税务处理 开发企业统一申报缴纳企业所得税不得在税前分 配该项目的利润 投资方取得利润视同取得股息、红利 开发企业接受的投资额不负担成本费用,98,五、以土地使用权投资开发项目的税务处理,（一）企业、单位以换取开发产品为目的税务处理 （二）企业、单位以股权形式投资的税务处理,99,（一）企业、单位以换取开发产品为目的税务处理 投出方涉及的税务处理 收入确认的时点：首次取得开发产品时 收入确认的范围：应取得的开发产品 经济业务分解为两部分 转让土地使用权 购入开发产品,100,接受方涉及的税务处理 收入确认的时点：首次分出开发产品 收入确认的范围：应分出的开发产品 开发项目成本的确认 购入土地使用权价格,101,（二）企业、单位以股权形式投资的税务处理 投出方的税务处理 税务处理时点：投资交易发生时 税务处理原则：交易分解为销售非货币性资产 和投资两项经济业务,102,接受方的税务处理 税务处理时点：投资交易发生时 税务处理原则：按投资交易额计算土地使用权的成本，计入开发产品的成本,103,（二）企业、单位以股权形式投资的税务处理 投出方的税务处理 税务处理时点：投资交易发生时 税务处理原则：交易分解为销售非货币性资产 和投资两项经济业务,104,（一）视同销售的范围 （二）视同销售收入的确认方法,六、开发产品视同销售行为税务处理,105,（一）视同销售的范围 具体项目 视同销售确认时点 开发产品所有权或使用权转移时 实际取得利益权利时,106,（二）视同销售收入的确认方法 本企业近期同类开发产品销售价格 参照当地同类开发产品市场公允价值 按开发产品的成本利润率 成本利润率不得低于15%(含15%) 具体比例由主管税务机关确定,107,七、代建工程和提供劳务的税务处理,（一）收入确认原则 （二）完工百分比法 （三）相关收入,108,（一）收入确认原则 代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。,109,（二）完工百分比法 定义：根据合同完工进度同比例确认收入和费用 完工进度的确定 累计实际发生的合同成本占合同预计总成本比例 已经完成的合同工作量占合同预计总工作量比例 测量已完成合同工作量,110,（三）相关收入 开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现,111,八、开发产品成本、费用的扣除,（一）成本费用扣除的原则 （二）成本费用扣除的主要项目,112,（一）成本费用扣除原则 权责发生制原则 合理性原则 配比原则 真实性原则 合法性原则 及时性原则,113,（二）成本费用扣除的主要项目： 31号文共例举14项 第1项：已销开发产品的计税成本 已实现可售面积可售面积单位工程成本 可售面积 建设部有关规定 单位工程成本 成本对象的平均计税成本 成本对象总成本总可售面积,114,第2项：计入开发产品成本中的费用 项目 前期工程费 基础设施建设费 公共配套设施费 土地征用及拆迁费 建筑安装工程费 开发间接费用,115,属于成本对象完工前发生的费用 直接成本直接计入 能分清成本对象的间接成本直接计入 不能分清成本对象的间接成本、共同成本按权责发生的原则配比计入 配比原则：按成本对象占地面积、工程概算、可售面积、建筑面积,116,属于成本对象完工后发生的费用，2次分摊 第1次 第2次 已销开发产品：当期扣除 已完工成本对象 未销开发产品：销售时扣除 未完工成本对象,117,第3项：应付费用 凭合法凭证计算扣除 外部凭证：发票、合同、司法部门的判决 内部凭证：自制凭证 预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除,118,第4项：维修费用 日常零星的维护、保养、修理等费用 零星的标准 暂参照国税发200084号文第三十一的规定执行,119,第5项：共用部位、共用设施设备维修基金 已计入销售收入的维修基金于实际移交时扣除 代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除,120,第6项：会所等配套设施建造费用 按公共配套设施处理 非营利性且产权属于全体业主 无偿赠与地方政府、公用事业单位 按建造固定资产处理 按建造开发产品处理,121,第7项：邮电通讯、学校、医疗设施 出售的，按销售开发产品处理 出租的，按固定资产处理 无偿赠与国家有关业务管理部门的，按配套设施进行处理 有偿移交国家有关业务管理部门，取得补偿的，直接抵扣建设成本,122,第8项：售房部、接待处、样板房建设及装修 能够单独核算成本，按建造固定资产处理 不能单独核算成本，按建造开发产品,123,第9项：保证金 开发企业为客户（购房人）向银行按揭贷款提供保证金（担保金），不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，应至实际发生损失时再据实扣除。,124,第10项：新办开发企业发生的广告费、业务宣传费、业务招待费 其结算期限从取得实际销售收入年度起，前后共4年。其中向后结转期限为3年。,125,第11项：利息 为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用： 属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象。 属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。,126,向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的。 借入方出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除,127,自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的 借入资金金额超过其注册资本50的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除； 未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。,128,第12项：土地闲置费 因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失由开发企业按税收规定自行在税前扣除。,129,第13项：成本对象报废和毁损损失 成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为非正常财产损失按税收规定扣除。,130,第14项：折旧费用 发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用。 未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。,131,（一）税前扣除的管理 开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。 未按规定报批或备案以及手续、资料不全的（包括不提供税务鉴定报告），要及时补办有关手续、资料，否则不得在税前扣除。,九、关于征收管理问题,132,（二）核定征收 开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范。同时按中华人民共和国税收征收管理法等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。,133,依照法律、行政法规规定不设账簿 依照法律、行政法规规定应当设置但未设置账簿 擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料 虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账 发生纳税义务，未按照规定期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报 纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由,134,根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠（涵盖所有新办企业）。,十、关于适用减免税政策问题,135,（一）新文件适用范围 各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施办法，并报国家税务总局备案。,十一、新文件适用范围和执行时间,136,（二）新文件执行时间 自2006年1月1日起执行，国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发200383号）同时废止。 此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。,房地产开发企业计税成本,138,开发产品计税成本概念,是指房地产开发企业在开发土地，建造住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品时所发生的按照税收规定进行核算与计量的各项耗费。,139,开发企业的各项耗费按其性质和因果关系可以区分为: 期间费用和开发产品成本 开发产品会计成本与计税成本 已销开发产品与未销开发产品计税成本 完工开发产品与未完工开发品计税成本,开发产品计税成本分类,140,成本对象是为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担者。计税成本对象的确定有6个原则: (一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，应作为配套设施费用摊入其他成本对象。 （二） 定价差异原则。开产品因其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 （三） 产品差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。,成本对象的确定原则,141,（四）分类归集原则。对同一开发地点、开竣工时间相近、结构类型相似群体开发的项目，可以作为一个成本对象进行核算。 （五）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能相时，可以作为一个成本对象进行核算。 （六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。,142,根据以上计税成本确定原则，开发企业应将土地、房屋、配套设施和代建工程作为4类成本对象分别核算。,计税成本的种类,143,（一）土地开发成本。指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 1为转让、出租而开发的商品性土地，其完工后直接列为开发产品进行税务处理。 2为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地，应按规定摊入可售开发产品成本。,144,（二）房屋开发成本。 指房地产开发企业开发各种房屋所发生的各项费用，其完工后直接列为开发产品进行税务处理。 1为销售而开发的商品房，其完工后直接列为开发产品。 2为出租经营而开发的房屋，其完工后视同销售的，则按固定资产进行税务处理；未视同销售的，按开发产品进行税务处理。,145,（二）房屋开发成本 3为安置拆迁居民而开发建造的周转房，其完工后应按房屋类固定资产折旧年限摊提的费用，直接在税前扣除(目前在会计核算上是计入开发产品成本)。,146,（三）配套设施开发成本。指房地产开发企业开发的为主体建筑物配套服务的各项辅助设施而发生的各项支出。 1能够有偿转让的商业性配套设施，其完工后按开发产品进行税务处理。 2不能有偿转让的公共配套设施所发生的各项支出，应按规定摊入可售开发产品成本。,147,（四）代建工程开发成本。代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发、建造的各种工程。 上述四类成本对象的进一步划分，由开发企业在开工之前按照税收规定自行确定。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆。,148,开发产品计税成本支出项目有6个: （一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支、农作物补偿费、危房补偿费等。,计税成本项目,149,（二）前期工程费。指在取得土地开发权（或开发权）之后、项目开发之前发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。,150,（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，包括开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的列入开发项目施工预算范畴内的各项费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。,151,（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。,152,（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。主要包括居委会、派出所、岗亭、电站、热力站、水厂、文体场馆、儿童乐园、自行车棚等。,153,（六）开发间接费。指开发企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于某一特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。,154,计税成本核算的一般程序分为5步: （一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入开发产品计税成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应对当期尚未发生但应由当期负担的预提费用和当期已经发生但应按受益期分摊的待摊费用，按税收规定进行确认。,计税成本核算的一般程序,155,（二）对当期应计入开发产品成本中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本。 （三）对当期已完工成本对象的计税成本进行结算，并按房地产主管部门核定的可售面积计算其单位工程成本。 可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积。 （四）对当期已实现销售的可售面积，按其单位工程成本计算出已销产品开发产品的计税成本，并在当期纳税申报时进行扣除。 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本。 （五）对前期已完工开发产品本期应负担的成本费用按已销开发产品和未销开发产品进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除。 ,156,开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用其直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象。共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法有5种 （一）占地面积法 指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总积面的比例进行分配。 1、一次性开发计算公式 按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总积面的比例进行分配。 某一成本对象应分配的成本=该成本对象占地面积全部成本对象占地总面积应分配的开发成本,计税成本项目的结转方法,157,2、分期开发 首先按期内全部成本对象占地面积占开发用地总积面的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总积面的比例进行分配。计算公式 期内全部成本对象应负担的成本=期内成本对象占地面积开发用地总面积应分配的开发成本 期内某一成本对象应分配的成本=该成本对象占地面积期内全部成本对象占地面积期内全部成本对象应负担的成本 期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。,158,（二）建筑面积法 指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑积面的比例进行分配 1、一次性开发计算公式 按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑积面的比例进行分配。 某一成本对象应分配的成本=该成本对象建筑面积全部成本对象建筑面积应分配的开发成本 2、分期开发 首先按期内全部成本对象建筑面积占开发用地计划建筑积面的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内全部成本对象建筑积面的比例进行分配 期内全部成本对象应负担的成本=期内全部成本对象建筑面积开发用地计划建筑积面应分配的开发成本 期内某一成本对象应分配的成本=该成本对象建筑面积期内全部成本对象建筑面积应分配的开发成本,159,（三）直接成本法计算公式 指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 该该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。 某一成本对象应分配的成本=该成本对象直接开发成本期内全部成本对直接开发成本应分配的开发成本,160,（四）预算造价法 指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 该该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。 计算公式： 某一成本对象应分配的成本=该成本对象预算造价期内全部成本对预算造价应分配的开发成本,161,（五）预定售价法 指按期内某一成本对象预定售价占期内全部成本对象预定售价总额的比例进行分配。 该该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。 计算公式： 某一成本对象应分配的成本=该成本对象预定造价期内全部成本对预定售价应分配的开发成本,162,下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成本项目必须按以下方法进行分配： （一）土地征用及拆迁补偿费（或自用土地开发成本），应按占地面积法进行分配。 （二）公共配套设施开发成本（或公共配套设施开发成本费）按建筑面积法在可售计税成本对象间进行分配。 （三）其他成本项目的分配法由开发企业自行确定。,163,自用的土地和公共配套设施： 作为独立成本对象进行核算的，在结算已完工可售成本对象时，按以下规定进行分配： （一）自用土地和公共配套设施已完工的，可将其实际发生的计税成本按前条规定分配至可售成本对象。 （二）自用土地和公共配套设施未完工的，可将其预算造价按前条规定分配至可售成本对象。 土地使用权成本： 开发企业以非货币交易方式取得土地使用权的，分两种情形进行处理。,特定事项的税务处理,164,（一）其投入方以换取开发产品为目的，将土地使用权投资开发企业的，按下列规定进行处理： 1换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的开发企业在接