西安市物价局关于统一规范全市物业服务相关收费明码标.docx

西安市物价局关于统一规范全市物业服务相关收费明码标价方式的通知发布机构：市物价局 发布时间： 2013-04-24 索 引 号： 013353411/2013-00634444 关 键 字：价格 主题分类： 物价 各区县物价局，各有关物业服务企业： 针对近年来物业服务相关收费举报投诉较多的实际情况，今年以来，我局组织人员对市管范围内部分物业服务企业进行了调查走访，并对物业服务企业在具体经营服务活动中的收费行为进行了抽查检查，发现部分物业服务企业存在不明码标价或明码标价不规范、自立项目或自定标准收费、违反政府定价或政府指导价政策等价格违法行为，扰乱了我市的价格收费秩序，损害了消费者特别是部分小区业主的合法权益，造成了不良的社会影响。为进一步规范物业服务企业收费行为，保障广大居民住宅小区业主的合法权益，近期，我局专门组织市管的城六区以及高新、经开、曲江新区等区域内350余个居民住宅小区的物业服务企业进行了法规政策培训，并依法监制了西安市物业服务及代收代缴价费公示牌（一）、（二）、西安市物业管理区域内交通工具停放服务价格公示牌（样式见附件1、2、3），制定了西安市物业服务相关收费明码标价规范意见（见附件4），自2013年7月1日起实行。现就统一规范全市物业服务相关收费明码标价方式提出以下要求，请遵照执行。 1、按照西安市物价局、西安市住房保障和房屋管理局关于贯彻落实陕西省物业服务收费管理办法的通知（市物发2012259号）的要求，城六区以及高新、曲江、经开区域内的物业服务企业统一使用由市价格监督检查局监制的明码标价牌，其他区县价格监督检查机构负责本辖区内物业服务收费明码标价监制工作。 2、为了便于区县规范和管理，结合我市实际，城六区以外的其他区县也可以统一使用由市价格监督检查局监制的明码标价牌。城六区以外的其他区县价格监督检查机构自行监制的，也应当执行西安市物业服务相关收费明码标价规范意见的要求，严格规范明码标价行为，完善具体规范要求，确保明码标价落实到位。 3、为了便于物业服务企业操作执行、减少办理手续，自本通知执行之日起，不再由市价格监督检查局向在市级备案的物业服务企业出据监制证明，同时不再使用公示牌打印格式系统，改由物业服务企业按管理权限进行备案后持备案批复及收费证直接到市价格协会办理公示牌手续，依据备案内容自行填写公示收费项目、收费标准、计费单位（计费方式）、收费依据。原市价格监督检查局监制的公示牌在有效期以内(2012年7月以后办理的执行期一年)仍然有效，有效 期到期后自行废止并改用新式公示牌。原公示牌未标示的其他收费项目自本通知执行之日起应按本通知要求进行公示。 4、市和各区县价格主管部门要按照管理权限，及时做好物业服务企业相关收费的备案和收费证办理工作，尽量减少程序、减化手续，提高办理效率。要认真审核公示内容，积极主动指导和监督物业服务企业按照政策规定公示收费项目、收费标准、计费单位（计费方式）、收费依据等内容，确保政策和标准公开、透明，收费和公示依法、合规。 5、各区县要加强对辖区范围内物业服务企业价格行为的监督检查，严格落实明码标价的有关规定，对不明码标价的、不在收费场所醒目位置公示的、不按规定方式和内容明码标价的、收取未予标明费用的、随意涂改公示牌的、超过规定执行时间不及时更换公示牌的等等违反明码标价规定的价格违法行为，要发现一起查处一起，严格依法处罚，努力把明码标价这一重要基础工作做实做好。 6、各区县要认真负责做好相关举报投诉的受理查处工作，积极主动协调解决具体问题，该规范的要规范，该处罚的要处罚。在执行过程中遇到的问题要及时沟通反馈，切实做到不推、不拖、不等、不靠，努力形成“全市一盘棋，上下一条心”、“同向合力，齐抓共管”的良好格局，促进全市物业服务行业价格秩序得到有效改观。 附件：1.西安市物业服务及代收代缴价费公示牌(一)样式 西安市物业服务及代收代缴价费公示牌(示例一) 2.西安市物业服务及代收代缴价费公示牌(二)样式 西安市物业服务及代收代缴价费公示牌(示例二) 3.西安市物业管理区域内交通工具停放服务价格公示牌样式 4.西安市物业服务相关收费明码标价规范意见 西安市物价局 2013年3月28日 附件1： 西安市物业服务及代收代缴价费公示牌(一)物业服务企业： 物业服务等级： 收费项目 收费类别 收费标准 计费单位 (计费方式) 收费依据 物 业 服 务 费 多 层 高 层 办 公 别 墅 商 业 装 修 押 金 100m2以下 装修户 150m2以下 装修户 150m2以上 装修户 装修垃圾 清运费 委托物业 清运装修户 出入证件 工本费 装修工人 备 注 监督投诉电话： 价格举报电话：12358 西安市价格监督检查局监制西安市物业服务及代收代缴价费公示牌(示例一)物业服务企业： 物业服务等级：一级 收费项目 收费类别 收费标准 计费单位 (计费方式) 收费依据 物 业 服 务 费 多 层 0.45 元/m2月 批准文号(证号) 高 层 1.50 元/m2月 批准文号(证号) 办 公 5.00 元/m2月 批准文号(证号) 别 墅 X.XX 元/m2月 服务合同(协议) 商 业 3.00 元/m2月 服务合同(协议) 装 修 押 金 100m2以下 装修户 2000 元/户 市物发 2012259号 150m2以下 装修户 2500 元/户 市物发 2012259号 150m2以上 装修户 3000 元/户 市物发 2012259号 装修垃圾 清运费 委托物业 清运装修户 3 元/m2 市物发 2012259号 出入证件 工本费 装修工人 5 元/证人 市物发 2012259号 备 注 以上各类收费项目应当说明的其他事项，其他应公示的内容等。 监督投诉电话： 价格举报电话：12358 西安市价格监督检查局监制 附件2： 西安市物业服务及代收代缴价费公示牌(二)物业服务企业： 物业服务等级： 收费项目 收费类别 收费标准 计费单位 (计费方式) 收费依据 水费 居民生活 经营服务 特种行业 电费 居民生活 一般工商业 采暖费 低保户 居 民 非居民 电梯费 居 民 生活垃圾处理费 居 民 备 注 监督投诉电话： 价格举报电话：12358 西安市价格监督检查局监制 西安市物业服务及代收代缴价费公示牌(示例二)物业服务企业： 物业服务等级：一级 收费项目 收费类别 收费标准 计费单位 (计费方式) 收费依据 水费 居民生活 2.9 元/m3；元/m3(水价+损耗)；元/m3(水价+损耗+补加压费) 市物函 200780号 经营服务 4.3 元/m3 市物函 200780号 特种行业 17 元/m3 市物函 200780号 电费 居民生活 0.4983 元/千瓦时或元/度 (电价+分摊损耗) 陕价管发2002120号 陕价价发2011169号 一般工商业 1.2893 元/千瓦时或元/度 陕价价发 2011169号 采暖费 低保户 4 元/m2月 市物发 2012265号 居 民 5.8 元/m2月 市物发 2012265号 非居民 7.5 元/m2月 市物发 2012265号 生活垃圾处理费 居 民 2 元/人月 市政办发 200571号 电梯费 居 民 X.XXX.XX或X.XX 元/户（X层）; 元/户;元/ m2月 陕价服发 2012106号 备 注 以上各类收费项目应当说明的其他事项，其他应公示的内容等。 监督投诉电话： 价格举报电话：12358 西安市价格监督检查局监制 附件3： 西安市物业管理区域内交通工具停放服务价格公示牌物业小区名称： 起始时间： 年 月至 年 月 车场 类别 车型分类 收费标准 收费单位 室内 露天 小型汽车 元/辆月 元/辆次 大型汽车 元/辆月 元/辆次 自行车 元/辆月 元/辆次 电动自动车 元/辆月 元/辆次 人力三轮车 元/辆月 元/辆次 摩托车 元/辆月 元/辆次 收费 依据 以及 备注 1、 2、陕价服发2012128号。 3、本价格为最高限价。 4、按次计费不分白昼；机动车连续停车每8小时为一次；非机动车和摩托车连续停车每超过24小时加收一次；残疾人代步车收费标准参照摩托车计费。 5、临时进入的军队、武警部队车辆，执行公务的公检法车辆、消防车、救护车、运尸车、各种工程抢修车不得收取费用； 6、临时进入物业管理区域内露天（含道路）停车场（所），停放时间不超过30分钟的所有车辆不得收取费用。 7、 监督投诉电话： 价格举报电话：12358 西安市价格监督检查局监制 附件4： 西安市物业服务相关收费明码标价规范意见依据中华人民共和国价格法，关于商品和服务实行明码标价的规定（原国家计委令第8号），国家发改委国家发改委、建设部关于印发物业服务收费明码标价规定的通知（发改价检2004128号），陕西省物价局印发关于商品和服务实行明码标价规定的实施细则通知（陕价检发200095号），陕西省物价局关于印发陕西省收费公示实施办法的通知（陕价检发200478号），陕西省物价局、陕西省住房和城乡建设厅关于重新修订印发陕西省物业服务收费管理办法的通知（陕价服发2012106号），陕西省物价局、陕西省住房和城乡建设厅关于印发修订后的陕西省物业管理区域内交通工具停放服务价格管理办法的通知（陕价服发2012128号）等价格法律法规政策，制定西安市物业服务及代收代缴价费公示牌、西安市物业管理区域内交通工具停放服务价格公示牌样式。现就明码标价规范意见明确如下： 一、物业服务及代收代缴价费公示 公示内容包括：物业服务企业全称、物业服务等级、收费项目、收费类别、收费标准、计费单位及计费方式、收费依据、备注、监督投诉电话、价格举报电话等。涉及物业服务费、装修押金、装修垃圾清运费、装修人员出入证件工本费、水费、电费、采暖费、电梯费、生活垃圾处理费等共9类20项。 1、物业服务费（5项） 多层、高层、办公物业费实行政府指导价，实行备案制，依据市物发2012259号文件规定由物业服务企业向有管理权限的价格主管部门进行备案后，按备案审核的标准进行公示。管理权限具体划分见市物发2012259号文件规定。填写公示经备案审核的收费标准、计费单位、批准文号或收费证号。见示例一：以一级物业为例多层“0.45、元/ m2月、xxxxxx”；高层“1.50、元/ m2月、xxxxxx”；办公“5.00、元/ m2月、xxxxxx”。 别墅、商业物业费实行市场调节价，依据陕价服发2012106号文件规定由物业服务企业按与业主委员会或业主签订的物业服务合同约定的标准进行公示。填写公示收费标准、计费单位、合同号。见示例一：商业“3.00、元/ m2月、xxxxxx”。 根据相关政策，多层符合国家建设标准、具备政策规定条件的、按高层住宅三级标准收费的，应在“备注”栏注明；服务高于陕西省住宅小区物业服务指导标准的，应在“收费依据”栏公示约定合同号或协议号；别墅按独栋、叠拼或其他方式划分有不同收费标准的，应在公示牌“空行内”分别标示收费标准、计费单位、合同号或协议号。物业企业应根据所服务小区内物业类别的实际情况进行公示，无相关服务的应不公示，也不得收费。 2、装修押金、装修垃圾清运费、出入证件工本费（5项） 依据陕价服发2012106号文件规定由当地价格主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布，根据市物发2012259号文件规定，我市装修押金标准为房屋建筑面积100 m2以下不超过2000元，150 m2以下不超过2500元，150 m2以上不超过3000元。装修垃圾清运费为不超过3元/m2，由物业服务企业向委托物业清运的装修户收取。出入证件工本费为不超过5元/证人，由物业服务企业向装修户收取。填写公示收费标准、计费单位、收费依据。见示例一：100m2以下装修户“2000、元/户、市物发2012259号”；150m2以下装修户“2500、元/户、市物发2012259号；150m2以上装修户“3000、元/户、市物发2012259号”。委托物业清运装修户“3、元/ m2、市物发2012259号”。装修工人“5、元/证人、市物发2012259号”。 根据相关政策，装修押金、装修垃圾清运费、出入证件工本费实行政府指导价，物业服务企业确定的具体收费标准不得超过政府指导价标准（可以低于政府指导价）；物业企业应在执行政策要求的基础上公示实际确定的收费标准；以上收费只得向进行装修的业主（使用人）收取。 3、水费（3项） 水费实行政府定价，分为居民生活、经营服务、特种行业3项，填写公示收费标准、计费单位（计费方式）、收费依据。见示例二：居民生活“2.9、元/m3、市物函200780号”；经营服务“4.3、元/m3、市物函200780号”；特种行业“17、元/m3、市物函200780号”。 依据市物函200780号文件规定，居民生活用水价格，由自来水公司抄表、收费到户的，2.9元/m3。未抄收到户的分两种情况：（1）自来水正常压力直供到户的小区，在2.9元/m3基础上另加不超过8%的水量损耗；8%的水损为最高控制线，小区实际水损低于8%的，按实际数计算；高于8%的，按8%计算，超出部分由物业管理企业自行消化。单位、家属楼及实行物业管理的写字楼等参照上述规定执行；（2）需补压、加压的小区，在分摊水损基础上，允许加收补压、加压所耗电费。特种行业是指：车辆冲洗业、婚纱摄影、美容美发业、桑拿、冲浪、浴足等洗浴业、酒吧、茶秀、咖啡厅、歌舞厅、卡拉OK、室内游泳、水上游乐等休闲娱乐业。 根据相关政策，自来水供应企业委托物业代收代缴的，物业企业应当进行公示，未受委托、不代收代缴的应不公示，也不得收费。受委托代收代缴的物业企业，在公示过程中，对未抄收到户的居民用水价格，正常水压直供到户的在水价基础上另加水量损耗的，应在公示牌“计费单位”中标示“元/m3（水价损耗）”，并在“备注”栏注明实际损耗情况；正常水压不能直供到户的需补加压的，应在公示牌计费单位中标示“元/m3（水价损耗补加压费）”并在“备注”栏注明实际损耗情况、补加压耗电费及分摊情况。非居民用自来水价格，应公示政府定价标准。 4、电费（2项） 电费实行政府定价，分为居民生活、一般工商业2项，填写公示收费标准、计费单位（计费方式）、收费依据。见示例二：居民生活“0.4983、元/千瓦时或元/度、陕价价发2011169号、陕价管发2002120号”；一般工商业“1.2893、元/千瓦时或元/度、陕价价发2011169号”。 依据陕价价发2011169号文件规定，已实行一户一表抄表到户的，居民生活用电价格，0.4983元/度，一般工商业用电价格，不满1千伏高峰1.2893元/度、平段0.8731元/度、低谷0.4570元/度，110千伏高峰1.2593元/度、平段0.8531元/度、低谷0.4470元/度，35千伏高峰1.2293元/度、平段0.8331元/度、低谷0.4370元/度。依据陕价管发2002120号文件规定，未抄表到户且已实行物业管理的居民小区，小区每月发生的公用及损耗电量总和（包括小区未计入物业管理费的当月发生的公共照明用电量和变压器损耗电量加上各物业公司按价格主管部门核定的不超过5%的线损率计算出的总表与分表之间的线损电量），应按当月损耗电量分摊率合理分摊给各业主，分摊的公用及损耗电量电费按0.49元/度计算。物业公司每月应当按以下公式计算出当月公用及损耗电量及损耗电量分摊率并张榜公布，接受业主监督。具体计算公式为： 当月公用及损耗电量总和 当月各业主用电量之和 （2）各户分摊电量各业主当月用电量当月损耗电量分摊率 此外，根据陕价商发201273号文件规定，实行一户一表的陕西电网居民生活用电自2012年7月1日起执行居民阶梯电价（未实行一户一表的合表居民用户不执行阶梯电价）。年累计用电量在2160千瓦时及以下的（180千瓦时12个月），按第一档电价标准执行，年累计用电量在2161千瓦时至4200千瓦时的（350千瓦时12个月），按第二档电价标准执行，年累计用电量在4210千瓦时及以上的，按第三档电价标准执行，第一档用电价格维持现行价格不加价，第二档用电价格在第一档基础上每千瓦时提高0.05元，第三档用电价格在第一档基础上每千瓦时提高0.3元。2012年7月至2013年7月相对应的抄表时间为一个周期。 根据相关政策，供电企业委托物业代收代缴的，物业企业应当进行公示，未受委托、不代收代缴的应不公示，也不得收费。受委托代收代缴的物业企业，在公示过程中，对未抄表到户的居民用电价格，产生公用及损耗电量的，应在电价基础上另加当月各户分摊电量，在公示牌“计费单位”中标示“元/度（电价分摊损耗）”，并在“备注”栏注明各户分摊电量计算公式，同时，按照有关规定要求，在收费场所醒目位置张榜公示当月公用及损耗电量、损耗电量分摊率、各户分摊电量等情况。 5、采暖费（3项） 采暖费分为低保户、居民、非居民3项。市政集中供热的实行政府定价，填写公示收费标准、计费单位（计费方式）、收费依据。 自备锅炉供热价格实行备案制管理，高新、经开区域内自备锅炉供热价格由物业服务企业向市物价局备案，高新、经开区以外物业服务企业向小区（楼宇）所在区县物价局备案。填写公示经备案审核的收费标准、计费单位、批准文号或收费证号。 依据市物发2012265号文件规定，市政集中供热，城市低保户22元/吉焦或建筑面积4元/m2月；按面积计算的居民用热5.8元/m2月，非居民7.5元/m2月；按热量计算的居民用热44元/吉焦，每千瓦时0.16元；非居民用热59元/吉焦，每千瓦时0.21元。按热量分户计量居民用户，实行基本热价与计量热价相结合的两部制热价计价方式。基本热价占总热价30%，计量热价占总热价70%，计算公式为： 总热费基本热价1.74元（5.8元/ m2月30%）供热建筑面积4计量热价30.8元/吉焦或0.112元/千瓦时（44元/吉焦或0.16元/千瓦时70%）用户所用热计量数。 居民用户如整个供暖期都不用热，应在采暖期开始前，由用热人提出报停申请，经供热单位采取隔断处理后，可按总热价的30%收取基本热费。对层高在3米以上按建筑面积收取热费的建筑物，根据城市建设统计指标体系及制度方法规定，在计算标准采暖面积时要增加折标系数。计算公式为：实际热费供热价格建筑面积（实际层高3）。 根据相关政策，供热企业委托物业代收代缴的，物业企业应当进行公示，未受委托、不代收代缴的应不公示，也不得收费。受委托代收代缴的物业企业，在公示过程中，对市政集中供热的按面积计算的见示例二：低保户“4、元/m2月、市物发2012265号”；居民“5.8、元/m2月、市物发2012265号”；非居民“7.5、元/m2月、市物发2012265号”。 对市政集中供热的按热量计算的应公示：低保户“22、元/吉焦、市物发2012265号”；居民“44、元/吉焦、市物发2012265号”；非居民“59、元/吉焦、市物发2012265号”。按热量计算的应在公示牌“备注”栏注明总热费计算公式，同时，按照有关规定要求，在收费场所醒目位置张榜公示用户所用热量、热费计算情况等。 自备锅炉供热公示格式方式方法同上。同时，自备锅炉供热的还应在收费场所醒目位置专门公示每天供热时间、每天供热时段、备案时间。 6、生活垃圾处理费（1项） 生活垃圾处理费实行政府定价，依据市政办发200571号文件规定，收费主体为城六区和高新、经开、曲江新区市容管理部门，收费对象为在本市城六区和高新、经开、曲江新区产生生活垃圾的国家机关、部队、企事业单位、个体经营者、社会团体、城市居民（含城中村村民）和城市暂住人口等。具体收费对象分为3类：一是个人，二是单位，三是其它经营场所。因本次规范的主要是居民住宅小区实行物业管理的区域内收费行为，因此，公示牌只设定了居民生活垃圾处理费1项，应公示收费标准、计费单位、收费依据。见示例二：居民“2、元/人月，市政办发200571号”。 根据相关政策，市容管理部门委托物业代收代缴的，物业企业应当进行公示，未受委托、不代收代缴的应不公示，也不得收费。物业企业接受委托向物业管理区域内餐饮业、旅店业、集贸市场、商业网点等收取垃圾处理费的，按市政办发200571号文件规定收费标准执行并进行公示。物业管理区域内有中小学、福利院的，不征收；根据国家政策，对我市低保对象和残疾人，凭有效证件免征。 7、电梯费（1项） 依据陕西省物业服务收费管理办法（陕价服发2012106号）的文件规定，电梯运行能耗费、年检费另行据实收取（年检费实行政府定价，按省物价局制定标准执行），并定期公布收支情况。根据陕价管发2002120号的文件规定，电梯动力用电电费维持现行分摊办法不变，即遵循“以收抵支、收支平衡”的原则由物业企业通过电梯费向业主收取。目前我市主要有以下几种计费方式，有的确定基准楼层基价，在基准楼层基础上向上向下按一定幅度逐层增减；有的确定统一价格标准按户收取；还有的按面积收取，等等。较普遍的是按第一种方式计收。因此，电梯费应公示本小区具体明确的收费标准、计费单位（计费方式）、收费依据。见示例二：居民“X.XXX.XX、元/户（X层）、陕价服发2012106号”。 二、物业管理区域内交通工具停放服务价格公示 公示内容包括：物业小区名称、起始时间、车场类别、车型分类、收费标准、收费单位、收费依据以及备注、监督投诉电话、价格举报电话等。涉及小型汽车、大型汽车、自行车、电动自行车、人力三轮车、摩托车等6项。 依据陕西省物业管理区域内交通工具停放服务价格管理办法（陕价服发2012128号），物业管理区域内交通工具停放服务价格实行政府指导价，分级管理，各级物价部门按照物业服务收费备案管理权限，制定不同小区交通工具停放服务具体价格。车辆实行刷卡出入的小区，物业服务企业对业主办理出入卡时，可按10元/卡的标准一次性收取工本费，对临时出入的车辆只能按次收取停车费，不得计时收费。依据市物发2012259号文件规定由物业服务企业向有管理权限的价格主管部门进行备案后，按备案审核的标准进行公示。 根据相关政策，物业服务企业应在办理备案和收费证的情况下亮证收费；物业服务企业应在公示牌中填写公示经备案的物业小区名称、收费起始时间(执行时间)、车场类别、收费标准等，并在“收费依据以及备注”栏第一条位置填写备案批准文号或收费证号等；向业主收取出入卡工本费的，应在公示牌“收费依据以及备注”栏第七条位置进行公示；同一小区存在两种车场类别的，应分别用公示牌进行公示。 三、其他公示 除上述内容明确的明码标价规范方式外，物业服务企业提供的其他类型的物业服务收费及物业服务企业为业主提供的特约服务，也应当按照陕西省物价局和西安市物价局的有关规定，使用由市价格监督检查局或区县价格监督检查机构监制的服务收费公示牌、价目表，自觉履行明码标价义务，保障广大消费者知情权、监督权、表达权、参与权、投诉权，共同维护我市规范有序的价格收费秩序、努力营造我市公开透明的价格收费环境。 原来网址：西安市人民政府门户网http:/