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政府拆迁安置房项目管理研究以重庆环湖雅居拆迁安置房项目为例The Research of Government Resettlement Housing Project Management The Agile Relocation Project of Chongqing As an Example中文摘要摘 要在我国住房问题不仅仅是经济方面的问题，更是民生问题，关系到社会的稳定，对于我国的持续发展有着重要的意义，而在房地产的发展中拆迁安置房建设需要特别的重视。通过建设安置房、廉租房等保障性住房来解决被拆迁户的安置问题是解决这一问题的有效措施，不仅可以改善拆迁户的居住条件，还能够促进城市整体的发展建设，是我国城市化建设中的重要组成部分，对确保社会稳定也有着积极的促进作用。但是近年来经常出现拆迁安置房质量不合格的问题，在社会上形成了十分恶劣的影响，不利于社会的稳定。我国当前拆迁安置项目质量、进度以及方费用等方面存在的问题诸多的问题，需要进一步的加强。基于我国政府拆迁安置房的现状，笔者选取拆迁安置房项目管理作为研究的课题，并以重庆环湖雅居拆迁安置房项目为实际的案例进行分析。对于政府拆迁安置项目的实施来说，首要任务是将项目的全部作业总体形象化，并按适当顺序加以安排，形成进度计划，并在项目实施过程中根据进度计划对项目进度实行控制，以达到预期目标。拆迁安置项目的进度计划与控制是开商一项十分重要的工作，加强项目进度管理是规范各利益方行为和保证项目预期目标实现的关键。本文主要分为六个部分，第一部分为绪论，对文章的整体背景、研究意义以及研究方法进行了梳理；第二部分为拆迁安置房管理的相关理论，为文章的写作奠定理论基础；第三部分是对我国政府拆迁安置房项目质量管理方面存在的问题进行分析；第四部分是对政府拆迁安置房项目质量管理体系进行优化研究，为重庆环湖雅居拆迁安置房项目案例分析提供研究的基本框架，第五部分是重庆环湖雅居拆迁安置房项目案例分析，结合实际的拆迁安置房项目，对政府拆迁安置房项目进行研究；第六部分是全文的总结和展望。通过该课题的研究，笔者希望可以为现实的拆迁安置房建设提供一些借鉴。关键词：政府拆迁，安置房，项目管理，管理系统50英文摘要ABSTRACTThe housing problem in China is not only economic issues, but also the livelihood of the people question, related to the stability of society, is of great significance for the sustainable development of our country, and in the development of real estate resettlement housing needs special attention. Through the construction, housing, housing for low-income housing to solve the problem of placement was relocated is the effective measures to solve this problem, not only can improve the living conditions of households, also can promote the construction of the development of the city as a whole, is an important part of urbanization in our country, to ensure social stability has a positive role in promoting. But have in recent years the demolition and relocation of substandard housing for events, formed a very bad influence in society, is not conducive to social stability. Resettlement housing in our country and the construction of a great responsibility, and the complex relationship of the project, quality, cost constraints, if use extensive construction, is not conducive to the construction of resettlement housing, to the construction of resettlement housing projects need to adopt the way of project management, improve project management level.In our country the current resettlement project quality, progress and cost problems in many aspects such as problem, need to further strengthen. Especially due to the project management, quality management does not reach the designated position, cause some relocation project construction is unqualified, lead to the resettlement house object cannot be timely settlement, the demolition of the overall progress has caused adverse effect.The implementation of the resettlement project, the primary task is to all the operations overall project visualization, and arranged in proper order, schedule, and in the process of project implementation according to the schedule of the project progress control, in order to achieve the expected goal. Resettlement project progress plan and control is a very important work, open, to strengthen the project schedule management is regulating the behavior of various stakeholders and ensure that the key project anticipated target is realized.This paper systematically studies the resettlement project from the project progress plan to acceptance of the project supervision, etc., which also involves the progress of the project supervision and inspection and improvement in the management of the project, for the relocation project management has strong pertinence, through the study of the subject, can provide the certain application value for real.Keywords: Resettlement Housing, Project Management, Management System附 录目 录中文摘要I英文摘要II1 绪 论11.1 研究背景和意义11.1.1 研究背景11.1.2 研究意义11.2 国内外文献综述21.2.1 国外文献综述21.2.2 国内文献综述31.3 研究方法42 政府拆迁安置房项目质量管理基本理论62.1 项目管理的定义、特点与内容62.1.1 项目管理的定义62.1.2 政府拆迁安置房项目管理概述62.1.3 政府拆迁安置房项目管理的特点72.1.4 政府拆迁安置房项目的管理模式82.2 工程施工质量管理基本理论102.2.1 质量管理发展历史102.2.2 影响工程施工质量的五大因素123 政府拆迁安置房项目质量管理现状分析163.1 分包单位选择大多实行以包代管163.2 材料质量把关不严163.3 质量通病屡屡出现163.4 质量评价方法不合理174 政府拆迁安置房项目质量管理优化研究184.1 构建政府拆迁安置房项目质量管理体系184.2 建立分包单位优选标准，强化管理204.3 对材料质量进行系统的控制204.4 完善项目管理评价体系225 重庆环湖雅居拆迁安置房项目管理案例分析255.1 项目简介255.1.1 项目概括255.1.2 项目的建设模式265.2 项目进度控制275.2.1 项目进度控制体系构建275.2.2 项目进度控制实施要点分析295.3 项目成本控制305.3.1 项目成本控制的方法305.4 项目质量控制315.4.1 设计阶段的质量管理325.4.2 施工阶段的质量管理325.4.3 竣工验收阶段的质量管理395.5 项目合同管理和组织协调405.6 项目安全管理405.7 项目绩效评价415.7.1 环湖雅居拆迁项目技术效益指标体系分析415.7.2 环湖雅居拆迁安置房项目管理绩效评价结论445.8 提高环湖雅居拆迁安置房项目管理水平的建议445.8.1 提升项目的监督管理力度445.8.2 提高项目的社会适应度446 总结及展望456.1 总结456.2 展望45致 谢46参考文献47附 录491 绪 论1.1 研究背景和意义1.1.1 研究背景在我国住房问题不仅仅是经济方面的问题，更是民生问题，关系到社会的稳定，随着我国城市化进程的加快，拆迁安置房建设需要特别的重视。近几年国家非常重视拆迁安置住房建设，加强了拆迁安置方面的管理。现在城市化进程越来越快，在这个过程中拆迁是不可回避的项目，因为拆迁和对农民的土地征用跟人们的生活切实相关，拆迁项目负责人要秉承国家民生方面的政策，着力建设好保障房和临时住房，妥善安置拆迁户的生活起居，这不仅可以改善拆迁户的居住条件，还能够促进城市整体的发展建设，是我国城市化建设中的重要组成部分，而且还能在大规模城市化进程中不损害社会和谐。但是这些年来的拆迁户临时住房和安置房的质量问题令人堪忧，相关部门在建设安置房过程中，并没有对质量进行严格把关，导致一系列豆腐渣工程的安置房安全问题频发，已经形成了严重的社会影响。我国安置房的建设意义非常重大，事关民生福祉和社会稳定，如果采用以往的粗放式安置房项目建设管理，无疑无法满足国家政策的需要，因此对于安置房的建设项目要采取新型的具有效率的项目管理办法，在提高项目管理水平上下足功夫，对施工单位渎职、质量低劣的安置房项目负责人要采用法律威慑严厉打击，才能从根本上刹住安置房质量低劣的怪风。1.1.2 研究意义在拆迁过程中，首要任务是保障居民的安置问题，因此，建设居民安置房就显得尤为重要，而建设安置房的最关键问题为进度管理以及施工质量这两方面。其中，质量是项目建设的基础，是整个项目实施的基本保障，决定着项目的最终成效。而进度管理是保证项目及时并顺利完成的关键环节，控制着建设所需时间、工程量和资金等的协调性关系。当前我国拆迁房建设方面的人才一直处于极度稀缺状态，整体建设水平不高，使得全国各地都频频出现质量缺陷、进度缓慢或停建等问题。安置房建设所需耗费工程量很大，同时需要承担极大的责任和风险，在时间安排、成本控制以及质量规格方面都需要极高的约束性和控制，必须经过科学的项目管理才能有效协调和控制好。而且项目建设过程中很容易因为管理不到位、成本预算失误等问题导致进度拖延甚至误工而停建，使得无法顺利安置被拆迁者而引起混乱和纠纷。为保证项目建设及时并顺利的完成，在建设过程中必须要具备全局观，把整个项目全局明晰透明化，并具体细分成诸多个环节，加以制定详细的进度方案，规范化控制全部建设环节，进而实现预期目标。因此，为了保证各方利益，使项目目标及时顺利完成，有必要对项目进度管理进行进一步加强。本文就拆迁安置房项目管理实施过程和遇到的实际问题，对项目具体流程方案、进度控制管理、具体环节优化调整、全程监督检验以及项目完成后验收等进行具体研究，对于研究拆迁安置房项目管理具有较强的针对性，通过该课题的研究，可以为现实提供一定的应用价值。1.2 国内外文献综述1.2.1 国外文献综述外国的项目管理理论研究起步非常早，早在1940年，西方资本主义国家就开始在土木工程、信息工程等领域着手引入项目管理的概念，后来随着电脑的普及，网络技术、信息技术的发展，项目管理受益与这些技术的发展，取得了突飞猛进的进步。由于项目管理在社会建设工程中的卓越成效，已经被越来越多的学者所关注，更多学者们开始投入到这一研究中来，项目发展也因此迈入高水平、专业化、职业的更高一层次迈进。项目管理应用的范围越来越大，应用领域越来越宽，对于房屋安置房建设项目的应用打下来基础。美国在项目管理领域有着较多的研究成果，在1969年建立的项目管理学会于对于促进项目管理的研究有着积极的推动作用，这个管理学会的组成成员包括专业博硕士、项目监理、专家顾问团，由于从事的是专业研究，很多先进的项目管理理论皆出自这个管理学会的手笔，对全世界的项目管理研究发展做出了卓越贡献，该学会依托强大的管理人才队伍，对管理项目的风险、质量、开发、模块化、系统化、成本管理、团队建设、经费开支等九个方面进行详细研究，取得了巨大成功，为项目管理形成学科性规模贡献了理论基础。2亨利.甘特（1917）开发出了甘特图，为项目管理提供了较大的帮助。甘特图旨在描画出一条施工时间标尺，在这个标尺上的各个点都会有计划标注，对整个项目管理的进程进行具体化、明细化的管理，把整个项目管理规划分解成各个时间点的具体规划，甘特图在工作开展、任务资源分配等方面对其进行完整的记录，对于项目的管理有着十分广泛的应用。随着互联网技术以及相关领域技术的发展，项目管理技术以及方法有了较大的提升。它对甘特图的诸多不足进行了改良，不仅能够在各个时间标尺上详细标出每个时间点应该完成的操作，而且能够对各个工序的先后次序、彼此之间的联系进行精确反映，让项目管理人员能够的对整个项目规划进展了然于胸。11杜邦公司在1956年开发出关键路线法，简称CPM，并在1959年在全世界范围内使用。这个方法明显区别的所有项目管理思想和理念，它已经不再着重于项目时间节点的观念，而是着重于对项目的所有路线和发展方向进行预测和归纳，进而选择出项目进度安排的总时差最少的路线，从而选择出最佳的方法。这种方法的理念和思想出发点都非常新颖，不失为项目管理界的一大创新之举，对项目发展的提供了新思路。1.2.2 国内文献综述我国的项目管理研究起步较之西方资本主义国家晚了大约20年时间，项目管理最初以概念形式在中国流行要归功于大数学华罗庚，他以网络计划技术为主，当时称之为统筹法，在引入统筹法以后，在工程项目中迅速的得到推广，为社会工程建设带来了卓有成效的收益，上世纪九十年代我国网络技术得到了巨大发展，项目管理基于网络技术的发展而获得了递进式的发展，学者对于项目管理的研究已经不再局限于传统工程项目管理，而是逐渐往民生项目管理、中小微企业项目管理迈进，在项目管理的工程规模上也逐渐向中小规模延展，小规模项目引入先进的项目管理机制已经不再是一个奢侈的事情。惠子键在2015年发表的论文土木工程施工管理问题及对策研究中强调，为了保证整个项目保质保量的完成，除了要对施工总计划进行设定外，还应该设定时间标尺，对标尺上的各个点都要做好详细的计划安排，以保证工程的最终按时保质保量完成，在项目总计划确定以后，对每个环节的施工质量进行严格把控，做到施工完一个环节，由监理工程师进行检测，把检测报告递交项目施工人，确保无误后才能施行下一个环节，注重安置房的质量建设，对拆迁户安置房质量的不利影响因素要一一进行挖掘，对症下药，拔出安置房质量低劣的病根。1李红英在2014年发表的论文网络技术在土木工程施工项目管理中的实际用途2中指出，新型的网络技术给项目管理水平的提高了带了各种可能性，我们管理项目专业研究学者应该切实把握这一个机遇，争取让项目管理水平再上一个台阶。同时她还指出我国目前的土木工程施工状况具有特色中国国情的烙印，影响施工质量的因子也是复杂多样的，从国家政策、项目管理人员、施工人员、被拆迁户上都有影响安置房质量的因子。她对这些因子进行详细罗列，对我国复杂的项目施工质量的提供做出了贡献。刘凌强在2014年发表的论文我国安置房建设工程施工项目管理的影响因子3中对我国的安置房建设存在的问题进行了详细罗列，文章指出项目管理需要注重三个主要方面，即建设过程中、质量以及投资，这是项目管理中需要特别注意的三个方面，这三者之间是相辅相成，又是相互对立的关系，该文章认为在一般的情况下，需要加快项目的进度，缩短项目建设的工期，同时要增加必要的投资。通过对工程项目的速度进行提升，对于项目的质量会有一定的影响，因此，需要对项目的质量进行严格的管理，不能因为项目进度的提高而影响到项目的质量。而项目的质量在适当的加速以后，如果对项目进行严谨、周密的管理，项目的质量能够得到有效的保证，因此，在适当的情况下，项目管理的质量与进度是可以同步的。黄良封在他的论文项目管理中的制约因素应用中提到，项目建设的关键因素在于质量控制，文章认为在追求项目进度的同时，还需要注重项目的质量，对于项目整体具有明显制约作用的因素需要予以重视，因此，要在项目进行的管理中着重重视这些影响因素。在实际施工工程中，要扬长避短，规避不利因素，发挥优势因素，尽量减少不利因素对质量带来的影响。4习加胜在2012年所发表的关于政府拆迁安置房建设管理的实际效用，是根据实际拆迁安置房建设管理情况，分析和研究管理过程中的具体环节应用方法和成效，提出项目建设顺利完成的关键性问题是贯穿着整个项目实施的进度管理工作，并给出了几条具有针对性的建议。首先，在对该类工程进行招标时，应把该类项目的预期目标、质量标准以及具体惩处条例等事项归入到招标规定内容中，注明详细的条例内容，使中标单位能够全面掌握施工要求和关键点。其次，制定项目的主体、综合管线以及小区道路等要求，在合同中列出具体的要求，并对项目的进度实行过程跟踪督促，以控制整个项目的进度。最后，要严格控制项目最后的监督与验收，在项目主体验收的过程中，注意对项目质量的管理，此外，在项目的验收以后，要对项目的主干道综合、小区道路等进行全面的施工检查，通过多方面的项目管理，提高拆迁安置房项目管理的效益。黄红林在2013年发表的论安置房的项目管理与成本、风险控制一文中，对拆迁安置房进行重点的研究，文章认为拆迁安置房的项目管理中，各个因素之间存在着密切的联系，并且呈现出相互制约的关系，如何理顺这几个关系，提高拆迁安置房建设项目管理的效率，是需要深思的问题。文章就这其中的主要关系进行分析了研究，为实际的拆迁安置项目管理提供了指导。5张绍齐在2013年发表的BT模式在泉州见龙亭小区安置房项目的管理实践与启示一文中，6探究了BT建设模式在政府拆迁安置房项目的运用，在分析了BT模式的基础上，以泉州见龙亭小区安置房项目为案例，根据案例的实施情况来分析BT模式如何有效的进行项目管理，提高项目管理的质量。1.3 研究方法本文采用的研究方法涉及到以下几种：第一，文献研究法，笔者在现有理论研究的基础之上，对项目管理相关的研究文献进行检索，查找并整合涉及到拆迁安置房施工管理与进程管理的材料信息，并作为该论文的研究依据。以现有的研究成果为基础，检索项目管理方面的文献，尤其是最近几年关于拆迁安置房项目管理方面的研究文献，系统的进行阅读，从而掌握该研究领域的最新动态，从而为论文写作构建良好的理论基础。第二，案例研究法，选取重庆环湖雅居拆迁安置房项目作为实际的案例进行分析。对该安置房施工案例进行了分析，对该施工项目存在问题和施工特色进行分别叙述。第三，调查法。根据论文写作的需要，调查选取重庆环湖雅居拆迁安置房项目案例项目立项背景、管理架构、建设内容、成本核算、以及进度控制等情况，为文章的写作提供实际的案例支撑，提高文章研究成果的可行性。2 政府拆迁安置房项目质量管理基本理论2.1 项目管理的定义、特点与内容2.1.1 项目管理的定义所谓的项目是指在一定的约束条件下，包括时间、资源等，为了实现具有明确目标，而形成的一次性任务。对于项目的实施者来说，需要在制定项目以后为实现项目而付出努力，并根据项目执行中存在的问题进行不断的完善。通常一个项目具有阶段性的特征。对于政府拆迁安置项目来说，可以分为以下几个阶段：前期准备、居民迁移、旧居拆除、安置房建设以及居民回迁等，这体现了项目的阶段特征。此外，项目都是一次性的，即使类似的项目，也不可能完全的重复，因此，需要对每一个项目都制定相应的管理计划，不能直接照搬其他项目的管理方式，对于项目的质量、进度以及成本等进行有效的管理，从而防范项目实施中的风险，完成预期的项目管理目标。目前对于项目管理的定义没有统一，较为主流的是FIDIC对于项目管理的定义，该机构认为项目管理是在一个统一的组织和它的负责领导下，组成一个多专业组的管理小组，充分的发挥小组成员各自的职能，以使项目建设在规定的时间内达到预期的目标，包括项目的质量、进度以及费用等方面。通过建立一个项目组织，能够把各个单独工作进行综合，形成一个多专业的整体，以促进项目的完成。在项目管理中要充分的利用多种资源，按照事前约定的时间、质量、费用等完成所制定的目标。2.1.2 政府拆迁安置房项目管理概述政府拆迁安置项目是指在一定的时间、成本和质量限制下，为完成拆迁安置的任务，把项目分阶段完成的一次性任务。拆迁安置房项目与一般的工程建设有着很多的共同点，但是也有着一定的区别，主要体现在对于时间的约束性较为严格，质量要求高以及费用目标强的特点。拆迁安置项目管理是指项目的开发商为了完成拆迁安置房的建设，而组建项目管理组织，对拆迁安置项目实施全面的管理，全面的组织、协调和控制各方面的资源，从而保证项目的质量、节约投资，安置预定的时间完成计划。拆迁安置房项目管理的包括以下几个方面，即前期准备、居民迁移、旧区拆迁、安置房建设以及回迁等。而每个拆迁安置项目的阶段都需要经历一定的时间，从数月到数年不等。拆迁安置房项目涉及到多方面的内容，在各个阶段有不同的内容，需要保证每一阶段任务完成，才能最终实现整体的目标。为了实现各个阶段的目标，完成预定的认为，需要加强项目的管理工作。以项目负责人为核心，项目部对整个项目的进度、质量等进行把握。拆迁安置项目管理的内容具体的包括以下几个方面：制定整体的项目管理目标、制定相应的规章制度和保障措施、在项目实施过程中进行控制等。拆迁安置房项目管理目标包括总体目标和阶段目标，在项目开始施工之前，需要绘制项目管理工作体系图，对拆迁安置房项目管理总的目标进行分解，把总目标分解到各个阶段和各个分部去，通过分目标的完成来实现总体目标。政府拆迁安置项目的总体目标包括：进度控制目标、质量控制目标以及成本控制目标，此外，还包括安全目标和施工现场控制目标等，这些构成了总的目标，一项拆迁安置项目要对这些目标进行全面的统筹。政府拆迁安置房项目分几个阶段，随着项目施工的不断推进，项目进入不同的阶段，所管理的目标和内容也会发生相应的变化，这时候要根据各个阶段的情况，制定相应的项目管理计划和保障措施。使项目管理控制渗透到拆迁安置房建设的每一个环节。2.1.3 政府拆迁安置房项目管理的特点 复杂性对于项目管理来说，复杂性是其主要的特征之一，通常一个项目由多个部分组成，所涉及的工作跨越多个组织，除了工程建设之外，还涉及多个学科，多种技术，是一项系统而复杂的过程，并且在项目实施过程中有很多复杂的问题需要解决，因此，复杂性是其主要特点之一。 创造性与一般的重复性管理不同，项目管理通常是一次性的，因此，具有创造性的特点，笔者前面已经提及项目管理具有一次性的特征，没有完全的重复。因此，虽然有的一些类似的项目管理可以借鉴，但不能完全重复性的进行管理，在每一个项目管理中都有不同之处，需要对于其特殊之处进行创造性的管理，这就要求项目管理发挥创造性，解决项目管理中存在的特有问题。 集权性项目管理是一个集权性的组织，由项目经理负责整个项目的统筹与协调，在项目组织中有着十分重要的作用。一个项目通常需要成立一个项目组，对项目的各方面进行管理，在项目经理的领导下，形成一个高效率的管理团队。而项目负责人是整个项目的核心，具有高度的集权，需要对项目进行整体的计划，协调各方面的关系，从而保证项目按照计划完成。 动态性一个项目在实施过程中外边的环境和内部的条件存在着变化，随时都可能出现新的情况。项目的负责人要对整个工程建设进行动态的管理，对于新出现的情况进行及时的处理，做到整个项目管理的井然有序，以确保各组成单元同步的进行，完成项目的目标，控制好项目的成本、质量。此外，在项目的建设中随时会出现新的情况，项目需要建立良好的信息反馈机制，及时的反馈和处理信息，以及时调控施工力量，平衡项目的资源条件，把握好项目的整体进度。同时，项目的负责人还需要重视整个项目内外部条件的变化，定期对项目的进展进行分析，对于未来的变化进行适当的预测并做好准备，实现项目的动态管理。 组织的临时性通常一个项目就是一次性活动，在项目结束以后组织也随之解散，因此，项目都是一次性的，即使类似的项目，也不可能完全的重复，因此，需要对每一个项目都制定相应的管理计划，不能直接照搬其他项目的管理方式，对于项目的质量、进度以及成本等进行有效的管理，从而防范项目实施中的风险，完成预期的项目管理目标。2.1.4 政府拆迁安置房项目的管理模式 政府包干模式现今的政府拆迁安置房构建中存在许多模式，包干是其中之一，这一模式中居于重要位置的是政府管理下的实体单位。采用政府包干模式有利于政府对整体项目进程的把握和指挥以及质量的高度保障，同时将拆迁和构建协作进行。不过这一模式的缺点也十分明显，不但管理成效低下，而且项目进程缓慢。负责拆迁安置房本就不易，对本为建设业主的实体单位而言，其工作量极大，必须拥有足够的专业工作者来应对，同时资金储备也并不充实。鉴于这类拆迁安置房构建模式中会耗费诸多人力、物力以及财力，在大规模项目中并不使用这一方式，所以，全面推行这一模式是不可取的。 自建模式在自建模式中，拆迁户主提供劳动力，政府提供拆迁时必须的建筑物和资金等，同时给出具体的再建设场地，之后的房屋建设由户主来完成。采取这一模式大大减少了政府本身在资金方面的重担，许多地方政府选择这一模式可以大力节省开支。不过必须承认自建模式的周期较长，这是由当地的经济状况和管理模式所共同决定的，如果遇到村民持有不同意见的情况，建设周期则会进一步延长，在拆迁项目中形成阻碍，所以自建模式的实用性较小，目前没有成功的实例。 委托开发模式在委托开发模式中，“立改套”是政府惯用的管理方式，采取挂牌出让的方法，以较低的价格将土地转给开发商。开发商不但要支付给政府拆迁征地所需费用，同时要依据村民的具体数量给予其免费安置房。当安置房工程结束时，要对临街商用房也作以处理，必须给村民相应数目的房屋做以弥补。这一开发模式在现今中国得到很好的开展与应用。 代建与回购模式1）委托代建，在拆迁安置房的构建结束后，政府采取招标手段把安置房承包给拥有对应资质的开发商，由开发商负责项目建设，并从中获取一定的管理费用。在这一模式中，开发商全权负责一切建设工程，涉及的内容有规划立项、制定许可和建筑审批，之后将全体建设的工程造价送于审计，符合要求后进行报销，可见这一方式和EPC承包十分相似。相比其另外一些建筑模式，代建的特征尤为显著，主要表现在以下几点：首先，虽然政府在这一建设中不需要投入过多的人力和财力来进行组织管理，不过在进行合同管理时面临的困难却不容小觑。这是因为政府签立合同的对象只有代建商，统共涉及的数量并没多少，在这一状态下，即便不需要大力管制组织和调节工作，拥有代建商极高的工作热情，却也无法避免在代建合同中面临的难度与挑战，毕竟对合同难度的标准并无明显要求，工程中的合同纠纷也屡见不鲜。然后，代建可以保障拆迁建设的工程质量。在这一模式中，代建商同诸多施工方有明确的权利义务关系，这些在合同中有明显展现，工程质量必须在承包商方面得到保障，不仅需要施工方在建设中进行质量自控，还需要代建商对其进行监督管制，另外辅助政府方面的监督管理，可以大力提升拆迁安置房的工程质量，加强相关项目的管理效率。再者，可以大力减少工期的建设时间。通常情况下，为了较快拿到项目款，开发商会极力提高效率、减短工期。同时，代理商必须具备较高的管理水准，这是因为政府对代建商实施严格监督管理，在巨大的责任和工作力度面前，只有高度协调的内外部环境与管理才能胜任这一工作。另外，在这一模式中采取的支付手段是成本与酬金结合使用，业主对建设资金有部分承担，但代建商却从风险中脱离，不过其报酬也相应减少。在代建模式中也有许多显著的缺点，比如业主无法掌控工程建设造价，因为代建商是不承担建设资金的，所以其并不注重节约成本，使得无法对成本实施更好的控制。2）净地挂牌招标并回购，这一模式通常应用在政府完善土地整理之后，对准许土地建设的场地以招标（或挂牌）的方法作以转让，当开发商购得土地使用权时，必须依照有关规定及标准加以建设，在完成相应项目建设后，政府会以事先约定好的价格对其进行回购。不过这一模式中，开发商必须承担起资金筹集和使用的责任。进行挂牌回购主要有四个要点：第一点，以公告的方式出示转让土地的具体位置、构建质量、工期标准、简称后回购比率和价格。第二点，挂牌招标对土地进行使用的权利，对起拍的价格加以确认，之后竞买者进行加价，出价最高者中标。第三点，开发商必须和政府签立相关的回购合同，并在建设过程中遵循政府的图纸意见，同时负责建设期间的所有投资。第四点，当工程完成建设并被合格验收后，需要政府依照合同要求加以回购。不过这一方式在具体应用中也存在较大缺憾，着重表现在以下三个方面。第一方面，在卖出土地承包权以前，政府必须全面做好土地建设的规划方案工作，并对相关方案做以充足的论证，这就使得政府承担了较大的工作量，在项目建设完成前投入极大的人力、物力和财力。第二方面，承担建设的开发商必须拥有较高的资质，同时拥有强大的资金后盾，在此基础上才能胜任工程建设。第三方面，回收价格在项目完工前就已确定，所以假如市场上的原材料价格出现大幅上涨，势必带来较大的建设成本上升，由此会给开发商带来直接风险。应用这一建设模式时，政府可以获得极高的经济效益。在土地卖出前，政府可以获得土地的出让金，将其用在前期费用或其他费用的制度中。另外，建设权以拍卖的方式进行授权，可以从中获得最高价来出让承包权，同时回购价却是在合同中事先定好的，这样以来，可以最大程度的保障政府在拆迁安置房建设中的经济效益，稳定本身收益，所以这类方式的市场化力度较大，更有利于政府本身在建设中对经济效益的获取。即便在这一方式中开发商并不能赢得较高的经济效益，但现今房地产的市场发展速度下降，开发商之间的竞争愈演愈烈，代建以及回购模式可以保障其收益的稳定性，同时弱化风险，为资金提供有力保障，所以众多开发商会选择这一模式。另外，开发商以此能够不断开展业绩，提升市场地位，为企业日后的发展打下坚实基础。再者这类市场化的模式运作中，可以极大程度上保障拆迁安置房的建设质量，相关配套设施也更加完善，拆迁户能够从中得利，多赢局面由此形成。鉴于以上所述优势，挂牌回购模式在现今发展中获得了极大的认可，随着社会的不断发展与经济需求的不断增加，为了获得自身效益，政府和企业间的合作会与日俱增，不断促进社会经济，挂牌回购模式必将在未来市场中获得更大发展。2.2 工程施工质量管理基本理论2.2.1 质量管理发展历史质量管理理论按照时间顺序来划分，大体经可以分为三个阶段。第一个阶段是从20 世纪20 年代到40年代，称之为检验质量管理阶段，该时间段以泰勒为代表；第二个阶段是20 世纪40 年代至50年代以，称之为统计质量管理阶段，以休哈特为代表；第三个阶段是从20 世纪60年代至今，称之为全面质量管理阶段。为了进一步的说明不同阶段质量管理的差异，笔者对检验质量和统计质量的流程进行了梳理，图2.1为检验质量管理示意图，图2.2为统计质量管理阶段示意图。图2.1 检验质量管理阶段示意图Figure 2.1 Inspection quality management phase diagram图2.2 统计质量控制阶段示意图Figure 2.2 Statistical quality control phase diagram与前面两个阶段的质量管理不同，全面质量管理是质量管理史上的一次飞跃，对于质量管理有着极为深远的影响。全面质量管理是一整套管理体系，包括管理思想、管理观念、管理手段以及管理方法。其中以“三全”为其核心内容，所谓的“三全”是指：首先，指质量管理内容与方法的全面性，全面管理系统不仅仅关注产品或者服务的质量，还注重形成产品的工作质量或者服务质量，即质量的管理涉及到整个的过程中。其次，全过程质量控制，在全面质量管理系统中除了管理生产过程之外，还对市场调研、产品立项、产品研发设计、生产准备等进行管理，此外，产品的存贮、运输、销售以及售后服务等往往也包含在全面质量管理中。最后，全面质量管理重视全员参加，强调质量第一，人人有责的质量管理思想，这就要求除了公司管理人员和技术人员参与质量管理之外，还需要全体工作人员的参与，提高产品质量管理的范围，最终实现质量的提升，因此，全面质量管理具有明显的系统性、全局性和预防性。表2.1 质量管理理论三阶段的对比Table 2.1 three phase contrast quality management theory阶段检验质量管理阶段统计质量控制阶段全面质量管理阶段时间20世纪20-40年代20世纪40-50年代20世纪60年代至今特点完工后的检验，同最终把关的方法控制质量运用数理统计的方法改进生产预防质量问题全面型、进攻型、预防型质量管理管理对象产品质量生产工序、产品质量服务质量、生产工序、产品质量管理主体质检人员检验部门、质量部门、管理部门全员参与管理思想事后管理为主，效果低下事中、事后管理为主预防为主，更加注重事前防范管理方法检验方法、技术手段统计方法、检验方法、技术手段综合现代化管理方法管理智能质量检验质量控制质量保证2.2.2 影响工程施工质量的五大因素建筑工程施工一项繁杂的工程，涉及到多个企业、部门、多个工种，需要在材料、工程环境现场制约等条件下，相互协作来完成施工目标。由于影响工程施工质量的因素十分的复杂，需要对其进行分类归纳，总结起来影响施工质量的因素主要包含以下五个，即人、材料、机械、方法以及环境。对工程施工的质量进行管理的时候，需要从以上所阐述的五个因素着手，事先进行严格的质量控制,这样才能够有效的控制工程质量，五要素的具体细分如图2.3所示。图2.3 影响工程施工质量的主要因素Figure 2.3 the main factors influencing the engineering construction quality 人的管理对于工程施工来说人既作为质量管理的主体又是客体，而人的管理直接关系到工程质量的好坏，是五个要素中最为重要的部分。对人的管理包括直接参与工程施工的工人、技术人员、管理人员等，而人的管理与其综合素质有着密切的关系，包括文化程度、技术水平、职业道德、管理能力等，这些都会直接或间接影响到工程施工的质量。对于“人”因素的质量保证措施主要从以下几个方面入手，首先，对处于施工一线人员进行培训，从而让员工提高安全意识，其次要对人员进行有效的管理，提高施工的效率，最后还有加强对人员的评定，从多方面来保证项目工作人员的素质。在培训方面，在工作人员进场之前对所有的人员和施工操作进行充分的培训，对于关键岗位必须具备一定的工作经验和资质才能够从事，以达到更高的要求，从而保证施工项目的质量。在施工的过程中也要加强对工作人员的管理，定期的对员工的工作结果进行评定，以此来衡量员工的表现，通过对项目施工人员的层层评定，来提高项目的质量。这样能够使进驻现场的任何人员在任何时候都能保持良好的状态，确保项目保质保量的完成。 材料的控制工程施工所需要的材料范围较广，除了原材料之外，还包括成品、半成品、构配件等。对于工程施工来说材料其根本，是项目质量中最为重要的因素，材料的好坏直接的决定了项目施工质量的高低。为确保材料的质量，在施工之前需要对材料的采购进行严格的管理，以杜绝假冒伪劣、粗制滥造等不合格材料进入施工现场，这是保证工程质量的前提条件。 机械设备控制随着现代机械化程度的提高，工程的进度更快，施工的质量也更好，为于环湖雅居项目提供了良好的条件，但机械施工质量的影响亦越来越大，在一些大型的项目中，机械的作用十分关键，必须确保在施工的过程中机械处于良好的运行状态，保证施工不会因机械的问题而出现质量问题或者安全事故。这就要求在施工机械进场之前进行必要的检查和保养，确保投入使用的机械能够达到最佳的状态。在施工中也需要定期对机械进行养护和检修，并根据施工的进度和机械的特点制定科学的维护计划表，确保机械运行的高效率。目前施工所需要的机械设备通常包括三种，第一种是安装工程设备，这种设备最终会在安装竣工验收后交付业主使用，常见的设备有电气设备、给排水设备等。第二种是现场施工所需要的设备，比如升降机、搅拌机、塔吊等机械，在项目的施工中可以提高施工的效率。第三种是检测设备，这种设备是用来衡量施工质量的结果，对于控制工程最终的质量有着十分重要的作用。要保证施工的工程质量，需要对机械设备进行严格的把控，在施工机械设备选型、性能参数确定等方面，需要考虑工程施工设计的目的要求，并且还需要考虑现场的作业条件、机械设备性能以及工艺方法等因素，尤其是危险性较大的模板工程、脚手架工程、现场安装起重机械设备等。对于这方面的质量管理不仅要对其设计安装方案进行严格的论证审批，在安装完毕交付使用之前，还必须经过专业管理部门的验收，在确定合格之后才能够使用。此外，在对设备的使用过程中还需要落实相应的管理制度，从制度层面规范设备的使用。 方法的控制对于项目施工来说，质量控制的方法控制也需要给予重视，包括动工之前编制的施工组织设计、工艺流程以及施工管理的组织措施等，此外还需要对检测验收过程中的方法等进行控制。对于现代施工质量的控制来说，方法的先进与否将会直接的决定施工项目的好坏。这就要求工程项目管理部门在制定方法的时候，根据内外部环境因地制宜的选取合适的施工方法，并且要在施工之前确定方法和手段，这样才能够最大限度的保证施工项目的质量。 环境的控制建筑施工受到环境的影响很大，尤其是户外的施工作业，需要对环境进行全面的分析。环境因素包括工程自然环境，比如温度、湿度、土层种类分布、水位等；还包括工程管理环境，比如质量保证体系、经济运行模式、岗位责任制以及绩效激励制度等。此外，环境因素还包括现场作业环境、工作面、劳动力市场供应情况等。总之，环境的控制需要从多个方面入手，根据环境的特点来制定质量控制的措施。施工的时候需要把影响质量的环境因素与施工方案、技术措施等密切的结合起来，从而更加严格的控制质量。尤其需要注意施工现场环境的管理，需要合理的布置施工总平面，从而创建规范的施工工地的良好环境。确保场地安全措施到位、材料分类标识明确、堆放有序、道路畅通、排水顺畅等，为施工质量奠定良好的基础。3 政府拆迁安置房项目质量管理现状分析3.1 分包单位选择大多实行以包代管在目前的市场经济下，拆迁安置房的建设方处也是以利润最大化为目标，为了实现利润最大化和方便管理考虑，在承建政府拆迁安置房项目以后的招投标过程中往往会先确定一家资质较好的公司作为总的承包商。在具体的工程施工中，再由总承包商把部分分项分包出去，如土方、防水、桩基础、装修等，在分包以后各分包单位所负责的部分工程质量、进度等由总承包商管理，而总承包商在分包的时候，除了工程的质量之外，更多的考虑经济利益、人际关系等因素，导致评价分包商的方法不够全面、客观。对于政府拆迁安置项目施工现场的管理也存在一定的问题，使得一些资质不够的施工企业进入施工现场，存在质量不合格的风险，主要有两方面的原因，首先是施工现场的管理人员对分包项目的材料性能和工艺技术等方面缺乏足够的认知，专业人才匮乏，进而导致总承包商对项目的管理不到位；其次是总承包商对专业分包缺乏成熟的管理办法，分包的机制不成熟形成了以包代管的被动局面。由于上述两方面的原因，导致政府拆迁安置房项目出现以质量不合格的情况。3.2 材料质量把关不严对于建筑项目来说，材料采用的优劣将直接影响到项目的整体质量。在施工中需要对施工用材、周转用材等进行严格的管理，施工中需要加强材料的质量控制，以杜绝假冒伪劣、粗制滥造等不合格材料用于工程中，这是保证工程质量的前提条件。而在实际的政府拆迁安置房项目中，存在偷工减料的情况，导致安置房的质量不达标的情况时有发生。如2013年海口市琼山区安置房府兴公寓，在建设的工程中就存在严重的质量问题，导致当年刚刚交付的房子入住仅仅只有几天就出现地板、天花板等开裂渗水，甚至一些房屋的墙体水泥脱落，导致拆迁户无法正常的生活，引起了极大的不满。而这仅仅是我国政府拆迁安置房项目的一个缩影，有很多施工单位为了谋取更多的利益，在材料的使用时存在严重的问题，偷工减料比比皆是。政府拆迁安置房项目的承包商和分包商粗制滥造，为了获取最大经济利益，放弃了工程的质量，把质量问题和隐患遗留给了拆迁户，不仅影响了拆迁户的生活，更引起了很多社会性的问题。3.3 质量通病屡屡出现对于政府拆迁安置房项目来说，更加关系到拆迁安置户的切身利益，更加要重视房屋的质量。但是质量问题也是拆迁安置房最为突出的问题，质量通病屡屡出现，甚至一些地区还发生了群体性的事件。为了提升安置房的质量，监管部门采取了一些手段，如开展“质量创优”活动，鼓励施工单位提高质量，虽然起到了一定的效果，但是并没有从根本上解决质量方面的问题，拆迁安置房项目的质量通病依然存在。根据2014年中国消费者协会发布的一份商品房满意度调查报告显示超过30%的消费者反映过房屋质量问题，而反映拆迁安置房质量问题的更加的突出。可这就需要在政府拆迁安置房项目的建设中把好质量关，在工程的施工方法、材料、进度等方面全盘的把握，保证项目质量达标，让拆迁户能够住上舒心的房子。3.4 质量评价方法不合理对于政府拆迁安置房项目来说，需要一套科学的质量评价方法，在项目验收的时候把好质量关，目前已经颁布了相关的质量标准，如建筑工程施工质量验收统一标准，对于建筑施工的方法、手段等制定出了统一的标准，这对于拆迁安置房项目来说具有很好的借鉴，可以实现安置房项目分项、分部的质量检测，并根据检测结果来对拆迁安置房项目进行全面的质量评定。这样就可以通过对拆迁安置房项目质量进行把关，从而实现工程质量的控制。但是目前政府拆迁安置房项目的质量评价方法也存在不合理之处体现在以下五个方面：第一，在现有的安置房质量评价方法中，房屋的验收标准要求必须同时满足四个条件才算合格，这四个条件缺一不可。如果其中的一条不能达到规定要求，那么这项目建筑工程质量就不合格，这样虽然看起来比较严格，但是这样评价不够合理，在实际操作中难以很好的运用。第二，对于拆迁安置房项目验收的资料和分部分项检查两个条件仅仅做出了定性的规定，没有给出量化的标准，在实际的操作中就存在很大的随意性。同一份工程资料，可能因为不同的人进行检查，就给出了不同的检查结论，这就会直接的影响到拆迁安置项目整个工程质量的验收。第三，目前的政府拆迁安置房验收标准对影响建筑工程质量的因素考虑存在一些片面支出，没有全面的进行考虑。比如没有考虑建筑工程项目与环境之间的相互影响，设备设施功能质量对拆迁安置房工程项目质量的影响等。第四，现行验收标准中对于各个指标的权重设置不合理，没有对权重的设施进行全面、综合的考量。第五，由于建筑施工所涉及的因素十分的复杂，拆迁安置房的质量具有复杂、多重界面因素的特点，而现行的质量标准只是通过单一的必要条件来定义简化系统，客观的来说质量验收标准的评测与拆迁安置房实际的质量之间会产生一定的偏差。4 政府拆迁安置房项目质量管理优化研究4.1 构建政府拆迁安置房项目质量管理体系质量是政府拆迁安置房项目管理的核心，目前我国的一些地方出现了拆迁安置房项目质量不合格的情况，带来了很恶劣的社会影响，随着我国城市化进程的不断推进，拆迁安置房的质量问题已经成为了社会所关注的焦点问题。质量问题不仅仅是影响到拆迁安置户的生活，还影响社会的和谐稳定，对于进一步推进城市建设和新农村建设产生了很大的负面影响，因此，对于政府拆迁安置房项目的质量要进行重点的管理，切实提高拆迁安置房项目的工程质量。为了保证拆迁安置房建设的工程质量，除了要加强拆迁安置房工程质量的管理之外，还需要明确建设工程的质量责任，把责任落到实处，对于出现质量的房屋进行及时的追责，并进行严厉的除服，以减少拆迁安置房工程质量问题的发生，保证拆迁安置户的利益。拆迁安置房的质量问题是一个综合的问题，伴随着项目建设的整个过程。在项目合法建设的前提下，政府拆迁安置房项目的工程质量可以实行业主负责制度，这种