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我国房地产前景分析与对策研究 作者：陈廷海 摘要 我国的房地产正处于高速发展阶段，随着我国城市化进程，我国房地产业将继续保持这种高速发展态势。然而，未来能在地产业立足的地产公司，不再是现在大而全的公司，而应该是现金流充足、负债率极低、规模不大的更加专业化的地产商，包括生产和服务分开的地产商。 关键词 房地产风险管理 一、我国房地产发展态势总体分析 1.我国目前房地产发展前景判断 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国住宅仍将成为持久的消费热点。2004年我国人均GDP已达到10502元，已由温饱迈入小康社会，住宅消费将成为目前及今后相当长时间的主要消费热点，住宅产业相应将进入高速增长阶段。从消费热点分析，吃、穿、用、住、行五大物质消费中住、行方面的消费需求不断加大，住的方面尤其突出，人们的住宅消费需求还远远未被满足。我国的房地产正处于高速发展阶段，随着我国城市化进程，房地产业将继续保持这种高速发展态势。 2.未来五年房地产需求量预测 今后一段时期是我国城镇化、工业化、信息化的快速发展时期，也是国民经济持续、稳定增长时期，潜在的住房需求和居民支付能力的提高，将使房地产市场供求关系呈现长期看好的态势。在2005年城市可持续发展国际会议上，建设部副部长刘志峰公布了我国城市发展的成绩单:1978年至2004年，我国城镇化水平由17.9%提高到41.8%，城镇人口从1.7亿增加到5.4亿，全国城市总数由193个增加到661个。年城镇化水平增长约0.88。2005年我国城市化人口约为5.56亿人，城镇化水平约42.68。假设2010年我国人口达到13.7亿，未来五年内如果按照市镇人口占总人口比例年均增加0.7个百分点的保守估计来计算，则2010年时城镇人口达到6.3267亿人，比2005年净增7667万人；如果按照年均增加0.9个百分点的乐观估计来计算，则2010年城镇人口可达到6.4637亿人，比2005年净增9037万人。这部分新增人口对住房有迫切需求。由此，可以看出，到2005年，城镇人口可能增加7667万人9037万人。以三人购买一套住房计算，将增加2555万多套住房3013万多套住房。以每套70平米计算，共计178850万平米210910万平米，以每平米2000元计算，约为3.58万亿元4.22万亿元的潜在市场需求。 二、我国地产业风险状况的分析 由以上的数据不难发现，我国地产业正处于繁荣并富于潜力的供求关系中，然而另一方面，行业却存在许多不容忽视的问题。纵观我国房地产业，随着国家取消福利分房制度，商品房市场豁然打开。住房的需求在短时间内突然迸发，导致地方政府、企业、个人都投入到了挺进房地产业的运动中来。一时间内买房卖房成为老百姓最为关注的热门话题。悄无声息中，房地产已经成为我国风险最高的行业。这些风险主要体现在以下几个方面: 1.房屋价格水平波动幅度大，地区差别悬殊 2003年之前，全国的房屋销售价格增幅是很稳定的，2002年房屋售价上涨3.7%，2003年上涨4.8%，到了2004年，就出现了加速上扬的趋势，上涨9.7%。从季度指标看，2003年四个季度的同比增长速度基本在5%左右波动，进入2004年之后增速加快，基本在9%10%左右，最高在2004年第四季度同比达到了10.8%。不过，此次全国房屋售价的抬高，主要是由于局部地区，特别是东部城市的房价高涨所致。对上海、北京和广州三大代表性城市进行分析，就更能说明这种地区差别。分析显示上海的房地产泡沫严重，北京的房地产有部分泡沫，广州则没有泡沫存在。 2.我国的政策导向不稳定，增加了房地产行业的变数 从2003年8月12日国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（18号令）提出在国家宏观调控政策的总方针中将房地产定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一开始，到2004年3月30日国土资源部、监察部联合下发的关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法检查工作的通知（即71号令）和2004年12月2日国土资源部下发的关于开展全国城镇建设存量用地情况专项调查工作的紧急通知；从国务院的旧国八条到新国八条；从七部委的新政到关于转发（国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知）的通知，国家调控政策可谓是层出不穷，穷追猛打。 3.投机资金的大量涌入房地产 所谓的投机，是指一些资金购买房屋并不是为了居住目的，而仅仅是作为一种融资和获利的工具。外来资金大体可以分为三个部分：一是来自温州等江浙一带的民间资金；二是外汇投机者作为人民币升值的赌注，据不完全统计，2004年1月10月，海外资金通过多种途径流入上海房地产市场的总量超过222亿元人民币；三是当地机构和居民的资金。众多的投机性资金，很容易就把地产的价格推到一个虚高的状态，从而加大了房地产的风险。 4.我国房地产企业融资结构很不合理，负债水平很高，非常容易陷入财务困境 从2000年到2004年五年间我国地产行业上市公司现金及现金等价物净增加额占总资产比例最高在2001年出现，但也只有3.82%。虽然行业的平均资产规模稳步增长，但同时，平均负债率也处于攀升状态。从2000年的57%左右迅速达到2004年的75%（即负债与净资产的比例约为300%）以上。这种状况是非常危险的。香港经济学者郎咸平教授认为，未来能在地产业立足的地产公司，不再是现在大而全的公司，而应该是现金流充足、负债率极低、规模不大的更加专业化的地产商，包括生产和服务分开的地产商。 三、应对策略研究 1.政府的调控政策要尽量避免搞一刀切 为了抑制房价，国家各部委相继出台了许多调控政策，但是由于我国地产过热的问题 往往只是局部存在，许多政策的实施难免有一刀切的嫌疑。一些全局性的宏观调控措施确实发挥了作用，使泡沫得到了抑制，但这种一刀切产生的负面效果也是严重的，实际上是造就了新的风险。 (1)中央及相关部门出台的政策应该充分考虑到各省区之间的情况差别 如前文所述，我国上海的泡沫比较严重，而北京和广州并没有什么泡沫。所以对上海的调控是必要的，而对北京和广州实施调控则大可不必。另外，全国很多地方房地产业还没有发展起来，例如西部一些地区。这些地方非但不需要调控，反而需要鼓励发展和培育房地产行业。 (2)央行对房屋贷款利率的上调应该区分购买群体，避免造成对穷人的打击 投机商和普通民众对房贷利率的敏感度是不同的。对于穷人来说，房贷利率调高的结果只有一个，就是每个月要多付钱，这是明显的负担，而不是什么利好消息。对于投机商来说，这零点几个百分点的升幅无关痛痒。所以调控政策应该区分高档商品房和普通商品房之别。 (3)对于房屋转让程序的相关规定要充分考虑业主的产权拥有情况 2005年4月上海市房地局下发的通知中有一条规定业主如果要出售房产，必须先把该房产的贷款还清。这个措施难免过于粗糙，它可能堵死了那些正常的房产转让，造成房产交易市场的停滞。其实完全可以将买卖种类区分开来，例如只对拥有两套及两套以上房产的居民实施该项政策，以求来对用于投机目的的交易实施打击。 2.房地产企业要积极实施风险控制策略 我国的房地产企业数量众多，却几乎没有一家在资金规模和管理水平上能达到国际水平的。风险管理能力的缺失往往是我国众多房地产企业的软肋所在。在这方面，香港地区的经验是非常值得我们学习的。目前，被称为行业四大天王的新鸿基地产、新世界发展、长江实业和恒基兆业，加上会德丰、信合、太古、九龙仓等大型房地产商，基本控制了香港房地产行业，使其出现了其他行业中少见的垄断局面。这些公司之所以在竞争中脱颖而出，重要的一点就是运用了恰当的风险管理策略。这些风险管理最终都可以表现为一点，就是维持较高的现金流和较低的负债率（基本维持在20%左右）。中国内地的房地产商的风险意识和管理水平与香港同行相去甚远，许多公司并没有意识到问题的严重性，对银行贷款过度依赖，导致债台高筑、摇摇欲坠，财务风险越积越严重。如果这种状态继续下去，整个行业必然积重难返。因此，要保持公司和行业的稳健发展，十分必要认真学习香港同行的经验教训，实施恰当的风险管理策略。