房地产开发有限公司结构化面试手册

湖北人信房地产开发有限公司结构化面试手册集团人力资源部2012年9月版目录第一章手册说明4一、手册发布4二、手册修改与调整4三、手册管理4第二章 结构化面试介绍及实施要求5一、结构化面试的定义5二、结构化面试的特点5三、结构化面试的实施要点6四、人信公司结构化面试实施流程表7五、人信公司招聘标准流程图9第三章 结构化面试模板10一、综合素质类通用能力10二、综合素质类管理能力11三、工程类土建工程师12四、工程类电气工程师13五、工程类暖通工程师14六、工程类装修工程师15七、开发类开发经理16八、设计类总公司设计经理17九、设计类商业项目设计经理19十、设计类住宅项目设计经理20十一、设计类建筑设计师22十二、设计类结构设计师23十三、设计类电气设计师24十四、设计类给排水及暖通设计师25十五、设计类景观设计师26十六、设计类精装修设计师27十七、营销类策划经理（商业）28十八、营销类策划经理（住宅）29十九、商管类策划经理30二十、商管类招商经理31二十一、成控类土建成本工程师32二十二、成控类安装成本工程师33二十三、招标类招标经理35二十四、财务类财务经理36二十五、人力类人事行政经理37二十六、客服类客服经理38二十七、客服类保修工程师39二十八、客服类客服专员40第五章 常用招聘表格41一、招聘需求申请表41二、招聘职位发布模板42三、电话面试评估表43四、职位申请表44五、面试评估表46六、拟录用候选人背景调查表47七、聘用审批表48第一章手册说明本手册用于规范和指导集团公司人力资源部、各项目公司（部）人力行政部的招聘工作流程，是人信集团公司人力资源招聘管理的指导文件之一。一、手册发布本手册经集团人事行政总监批准后发布实施。二、手册修改与调整1、本手册是人力资源管理的基本文件,是企业招聘人才的依据和标准。2、集团人力资源部根据公司发展和职位变化的要求，每年组织对手册的适用性、有效性和指导作用做出评价，并根据评价结论适时提出优化调整意见。3、当集团的战略、组织架构、部门设置、业务流程发生变化时，经集团人事行政总监批准后及时修订本手册。4、本手册中列举的招聘职位为各职系的典型职位，各项目公司（部）招聘同职系中其他职位时，可以本手册中列举的职位为参考进行微调适用。三、手册管理本手册的发布和更新由集团人力资源部负责组织，各项目公司（部）在对外发布、引用本手册相关内容时需经集团人力资源部授权同意。第二章 结构化面试介绍及实施要求一、结构化面试的定义结构化面试，也称标准化面试，是指按照预先制定好的面试提纲提问，并按照标准格式记录应聘者的回答及对回答的评价的一种面试方式。结构化面试首先根据对职位的分析，确定面试的评价要素，在每一个评价要素上预先编制好面试题目并制定相应的评分标准。面试过程遵照客观的评价程序，对应聘者的表现进行量化的分析，确定客观的评价标准，不同的评价者使用相同的评价尺度，以保证判断的公平合理。二、结构化面试的特点、根据工作分析的结果设计面试问题结构化面试需要进行深入的工作分析，明确在工作中哪些事例体现良好的绩效，哪些事例反映了较差的绩效，由相关人员对这些具体事例进行评价，并建立题库。结构化面试测评的要素涉及到知识、技能、品质、动机、性格等，尤其是有关职责和技能方面的具体问题，更能够保证筛选的成功率。2、向所有的应聘者采取相同的测试流程结构化面试中不仅面试题目对应聘同一职位的所有应聘者相同，而且问题的内容及顺序都是预先确定的。结构化面试中常见的两类问题为：以经历为基础的问题，与工作要求与职责有关，是应聘者所经历过的工作或生活中的行为；以情景为基础的问题，在假设的情况下，与工作有关的应聘者的行为表现。3、采用系统化的评分程序从行为学角度设计系统化的面试问题库，每个问题都有确定的评分标准，针对每个问题的评分标准，建立统一的评分尺度，保证评分一致性，提高结构化面试的有效性。评分标准中还规定了各测评要素的权重，使面试官知道什么要素是主要的、关键的，什么要素是次要的、附属的。三、结构化面试的实施要点、结构化面试前的应做好充分的准备（1）面试场地的布置安排。（2）面试材料准备充分。包括应聘者的个人资料、结构化问题表、面试评分表、面试程序表。（3）面试时间的合理确定。建议每轮次每人的面试时间控制在40分钟左右，可安排2-3轮面试以更全面了解应聘者的情况。（4）面试官的协作分工。人力资源部的面试官负责通用知识、技能、求职动机、职业素养、性格特征等要素的考察；用人部门的面试官负责专业知识、技能、业务水平、项目经验等要素的考察；（首席）技术专家只针对关键专业技能进行深入考察。2、结构化面试过程中，有效信息的获取、传递面试官应适度引导应聘者提供与工作相关的真实信息。多提开放性问题，运用“STAR”提问法（Situation当时遇到的情况如何，Task当时的主要任务或责任，Action采取或未采取的特定行为，Result行为的结果或导致的变化。）和追问的方式获取更清晰、具体的信息。面试官在面试结束前询问应聘者是否有问题想了解，同时诚恳地回答求职者所提及的关于公司和工作的问题，这将有助于增加应聘者对企业的认同感。3、对面试官进行必要的培训结构化面试前应就建立和谐面试氛围、面试流程、面试分工、提问技巧、倾听技巧、评分标准及检验相关资料真伪的能力进行培训。4、结构化面试的效果评估及改进对面试合格的应聘者在试用期进行试用期的跟踪，以验证面试结果与实际的工作表现是否具有一致性。通过验证可以发现所定的评价要素是否合适，现有的评分标准方是否准确适用，为完善和改善结构化面试提供依据。四、人信公司结构化面试实施流程表结构化面试实施流程表阶段流 程主导/配合工作事项工作要点面试准备阶段应聘者资料准备HR审阅应聘者个人简历及其填写的职位申请表相互比对，标识出有疑问的地方，待面试时提问。检验应聘者出示的证件原件、复印件上网验证。面试工具准备HR查阅结构化面试手册了解招聘职位的岗位职责、任职要求、面试重点准备面试评估表面试官每人一份，面试完后及时填写。面试官的选拔及分工HR/用人部门确定面试流程根据招聘职位的层级，确定整个面试流程和相关环节及参与对象。选择面试官根据招聘权限及面试轮次选择面试官。面试官分工根据结构化面试手册对面试官进行培训和分工。人力资源：考察通用能力、管理能力。部门领导：考察专业能力、项目经验。面试考场布置HR预定面试场地根据面试官要求及职位层级预先确定面试场所。布置面试考室保证面试考室干净、整洁，桌椅按面试要求摆放到位，提前准备好企业宣传册等资料。面试实施阶段开场语HR向应聘者致谢通过寒暄开场，感谢应聘者抽空来到人信公司参加面试，消除应聘者陌生感及戒备心理。介绍面试官及面试安排请应聘者做自我介绍提醒时间控制在25分钟左右，注意考核其仪容仪表、语言表达及总结概括能力。提取自我介绍中的疑问在后续面试过程中追问。询问基本情况HR/用人部门了解家庭情况、婚姻状况了解应聘者家庭成员、婚姻生育情况、现住址和父母居住地址，作为参考信息辅助决策。了解学习经历关注最高学历、学习形式（统招、成教、自考）、专业课程、相关资质证书。询问工作经历HR/用人部门了解工作经历的真实性及与招聘职位的匹配度通过对所服务过企业的组织架构、部门分工、任职岗位和工作职责的了解，判断工作经历的真实性与招聘职位的匹配度。了解离职原因及求职动机通过对离职原因的了解判断其求职动机和工作偏好。考察专业知识、技能用人部门/HR就专业知识和专业技能提问以岗位职责与任职要求为基础，结合实际工作中的重点、难点问题发问，了解应聘者的专业技能。（参考第三章内容）就主导、参与的项目经历提问通过对项目背景、分工及行动措施和完成情况的询问，了解本专业内所涉及项目的实操能力。（参考第三章内容）考察通用能力和管理能力HR/用人部门考察通用能力考察逻辑思维、沟通表达、分析判断、人际交往、责任感等通用能力。（参考第三章内容）考察管理能力考察计划统筹、组织协调、决策能力、团队管理、冲突应对等管理能力（参考第三章内容）询问其它情况HR/用人部门询问兴趣爱好、业余生活通过兴趣爱好、业余生活了解应聘者对待生活与工作的态度以及喜爱的业余活动。询问职业规划、学习计划了解上进心及学习方法和学习能力。询问价值观、性格特征、典型的优缺点等了解个人价值取向、性格优缺点与企业文化和团队的融合度。询问其它面试官是否还有其它问题如其他面试官无新的问题，下一个环节HR将就薪酬待遇问题与应聘者进行单独沟通。了解薪酬需求HR了解原薪酬收入全面了解薪酬组成、发放时间及比例、相关福利、奖罚制度及保险、公积金等情况。打消不切实际的期望根据前期能力考察及行业薪酬标准，对于不切实际的要求及时给予婉转地提醒。应聘者提问环节HR回复公司情况、企业文化、团队协作、工作职能等方面问题大致介绍，通过应聘者的提问了解其求职动机及关注点。回复福利待遇方面问题结合企业文化、人力资源政策，简要介绍公司薪酬结构及激励机制。（HR不清楚的需请示上级领导后再向应聘者回复，决不可随便承诺）结束语HR再次向应聘致谢、告知面试流程圆满结束面试，强化合作意愿，确认面试流程及结果通知方式。强化合作意愿面试评估阶段面试评估HR填写面试评估表请面试官根据面试情况客观填写面试评估表汇总面试评价详细了解各面试官对应聘者的评价及录用建议，对于与要求不匹配或相互矛盾观点要及时沟通，了解真实意图。后续流程跟进根据汇总面试评价意见，安排下轮面试或做出录用决定。五、人信公司招聘标准流程图流程名称：人信公司招聘标准流程图（适用于项目公司、项目部）阶 段项目公司（部）总公司总裁招聘需求审批阶段信息发布/简历筛选阶段面试实施 / 面试评估阶段录用审批阶段第三章结构化面试模板一、综合素质类通用能力通用能力结构化面试问题及参考答案考察要点问题沟通表达1、请描述一个给你印象最深的团队活动。团队协作2、你一般在团队活动中（例如工作会议中）充当什么角色？你是如何帮助有多数不同观点的同事达成共识的？逻辑思维3、请问你如何理解“机遇只为有准备的人降临”、“有些机会是可遇而不可求的”这两个观点？人际交往4、如果在工作中，你的上级非常器重你，经常分配给你做一些属于别人职权范围内的工作。对此，同事对你颇有微词，你将如何处理这类问题？价值取向5、请问你最认同的企业文化是怎么样，你觉得企业文化与你的本职工作有哪些关联？分析判断6、请问你如何理解A、努力工作也是为了生活 B、今天工作不努力，明天努力找工作？抗压能力7、当你的领导每月都在不断给你增加工作量时，你会如何应对？吃苦耐劳8、请描述你所经历过的最困难的工作或生活情景？你是如何坚持过来的？参考答案1、行为式问题。能条理清晰描述活动背景、人员分工、行动措施和结果。如能增加对活动所带来的启发描述则更佳。2、行为式问题。考察个人在团队中承担任务的角色及意愿，是否有意愿及有能力与团队其他成员进行配合，而达到共赢。3、开放式问题。通过此问题考察应聘者的逻辑思维及分析概括能力，侧面了解其对待工作和生活态度以及处事心态。4、情境式问题。将考生置于两难情境中，考察其人际交住的意识与技巧，以及对待工作的主动性和合作意识。 5、半开放式问题：了解其原企业的企业文化及认同度，了解本人认同的价值取向。如能举例说明自己曾有践行企业文化的事例为佳。6、半开放式问题：1）根据本人所处不同职业发展阶段来分析此问题；2）任何一种极端化的回答都不可取。 标准：1 ）分析透彻、深刻者得高分；2） 能抓住问题的实质并有相应对策者得高分。7、情境式问题：1）分析工作任务是否高不可攀2）分析自己是否可能寻求到相应的资源和提高工作效能的方法3）这类工作安排是否是有利于企业、部门的整体发展，是否具有合理性。标准：1）对上级的工作要求有清晰的认识，能够提出切实可行的应对方法和措施2）能够寻找机会与领导一起分解工作目标，寻求各种资源的支持。8、行为式问题：了解应聘者的是否具备吃苦耐劳的意志品质，注意判断是真实经历还是虚构。二、综合素质类管理能力管理能力结构化面试问题及参考答案考察要点问题计划统筹1、请举例说明你是如何分解工作任务并确保执行效果的？冲突应对2、请举例说明你所解决过的一项紧急突发事件？组织协调3、请举例说明你是如何跨部门配合与协作的？决策能力4、请举例说明你所做过的一项最重要的决策？这项决策是怎样做出的？影响能力5、如果你的下属认为你给他们设立的工作目标不可能达到，你如何处理？团队建设6、如何对你的下属进行有效的开发，使他们能够尽快地成长。请结合自己的经历谈谈你的看法。管理理念 7、有人说“管理就是控制”；也有人说“管理就是服务”；还有人说“管理就是激励”。你是怎样理解这几种观点？管理实操8、请你谈谈过往工作中对70、80及90后员工的管理案例及启示。参考答案1、行为式问题。标准，1、明确团队目标 2、通过沟通将目标分解下达 3、做好指导与授权 4、做好监控及检核。2、行为式问题。标准，1、亲身经历 2、灵活应变 3、不推诿、不逃避 4、合理避险 5、总结提升3、行为式问题。标准，1、顾全大局 2、求同存异 3、在工作推进中解决摩擦 4、换位思考4、行为式问题。标准，1、全局意识 2、SWOT分析 3、成就动机 4、风险意识 5、应急举措5、情景式问题。要点：如何为下属设立目标？如何向下属阐述目标的含义和意义？如何向下属尽最大努力实现目标？如何激励下属？如何支持下属？6、行为式问题。思路：1、了解下属的现状：人才的类型和素质水平；了解公司的发展规划对人才的工求2、拓宽吸引人才、选拔人才、使用人才、培养和培训人才的途径和方法3、使公司的员工成为具有业务能力、创新素质、团队精神、管理技能的人才标准：1、对人才开放有较深刻的认识，能够提出切实可行的方法和措施2、能够结合自身的经历谈7、情景式问题。思路：1、对管理的三种手段的内涵和作用的认识：控制有纠偏和导向的作用，服务有支持和保障作用，激励有激发员工内在工作动力的作用；2、对管理手段之间的互补性和整体性的认知。标准：1、 分析完整、深刻者得高分；2、 能抓住问题的实质。8、开放式问题。这个问题是无法用一两句话来回答的。如果应聘者告诉了一种“万灵丹”，那么他的管理实操经验肯定是不足的。三、工程类土建工程师第一部分 岗位基础信息职位名称土建工程师（工程类）所属部门工程部工作地点项目公司年龄28-40学历本科专业1土木工程工作年限5年以上专业2建筑工程第二部分 岗位职能信息1、岗位职责描述1、负责监督工程施工，对工程进度、质量、安全及文明施工等负责，具有成本意识； 2、配合工程施工图审核，参与材料设备定购和对监理单位、施工单位履约评估，审核变更工程量； 3、针对项目土建专业的设计标准、施工标准和验收标准提出合理化建议； 4、配合项目的商家进场、业主入伙和物业移交； 5、配合工程各阶段的验收，负责项目竣工验收，并办理相关手续； 6、配合质量保证期内的土建问题质量维修及相关统计分析工作； 7、配合工程经理协调相关政府职能部门，办理相关手续。2、任职要求描述1、男性，28-40岁，建筑工程或土木工程类专业本科及上学历；2、房地产企业或大型施工单位5年以上同岗位工作经验，30万平米以上项目暖通工程管理经验； 3、熟悉大型工程的施工技术，具有丰富的施工现场管理经验，具备良好的现场协调及管理能力； 4、具备良好的团队协作精神、奉献精神及良好的抗压能力。第三部分 结构化面试专业问题及参考答案维度问题权重专业知识1、规范要求200（毫米）厚轻质砌体隔墙的构造柱和圈梁的设置原则是什么？30%2、后浇带设置原理、分类、封闭时间？专业技能3、一般砼(tong)即“混凝土”钻孔灌注桩基础施工有哪几种机械？适用条件？正常工效？70%4、屋面卷材防水的质量如何控制？（卷才：用做建筑防水的一种材料）参考答案1、墙长大于5米应设置构造柱，墙高大于4米应设置圈梁，厚度均同墙厚。2、后浇带是既可解决沉降差又可减少收缩应力的有效措施；分为：沉降后浇带、温度后浇带、收缩后浇带3种；沉降后浇带在结构沉降基本稳定，一般为主体结构封顶后28天后开始封闭，温度和收缩后浇带一般在两侧混凝土结构施工完成60天后开始封闭，具体时间以设计文件为准。3、a.旋挖桩机，适合土质良好，无淤泥和碎石层，工效高(4根/天)，泥浆用量少污染小；b.回旋钻桩机，适合软土，无碎石层，工效低（1根/2天），泥浆用量大有污染；c.冲击钻桩机，适合复杂地质，软土且有碎石层，工效低（1根/2天），泥浆用量大有污染。(均以桩长30米直径1米为例)4、主控项：（1）保证卷材防水材料合格:检查出厂合格证、质量检验报告和现场抽样复检报告。（2）雨后检查或进行蓄水试验，卷材防水层不得有渗漏或积水现象。（3）加强在天沟、檐沟、檐口、水落口、泛水、变形缝和伸出屋面管道等部位的防水细部做法的控制。一般项：卷材防水层的搭接应粘接牢固，密封严密，不得有皱褶、翘边和鼓泡等。四、工程类电气工程师第一部分 岗位基础信息职位名称电气工程师（工程类）所属部门工程部工作地点项目公司年龄28-40学历本科专业1电力系统及自动化工作年限5年以上专业2电气工程及自动化第二部分 岗位职能信息1、岗位职责描述1、负责监督工程施工，对工程进度、质量、安全及文明施工等负责，具有成本意识； 2、配合工程施工图审核，参与材料设备定购和对监理单位、施工单位履约评估，审核变更工程量； 3、针对项目电气专业的设计标准、施工标准和验收标准提出合理化建议； 4、配合项目的商家进场、业主入伙和物业移交； 5、配合工程各阶段的验收，办理正式电验收手续； 6、配合质量保证期内的强弱电问题质量维修及相关统计分析工作； 7、配合工程经理协调相关政府职能部门，办理相关手续。2、任职要求描述1、男性，28-40岁，电力系统及自动化、电气工程及自动化专业本科及上学历；2、房地产企业或大型施工单位5年以上同岗位工作经验，30万平米以上项目的电气工程管理经验； 3、熟悉大型工程的施工技术，具有丰富的施工现场管理经验，具备良好的现场协调及管理能力； 4、具备良好的团队协作精神、奉献精神及良好的抗压能力。第三部分 结构化面试专业问题及参考答案维度问题权重专业知识1、高压供电10000KVA（千伏安）负荷，其高压电缆规格设计一般应该是多少？ 30%2、到供电局进行“正式电”报装，一台专变变压器最大负荷可以设计多少？公变变压器最大负荷可以设计多少？专业技能3、商业综合体地下室综合管线布线就遵行怎样的规则？电管与风管、电管与水管布置产生矛盾时如何让处理？70%4、30万方的商业综合体施工临时用电一般报装多大负荷？最大用电高峰期在什么阶段？参考答案1、4*400MM24根400平方毫米粗的电缆。2、1000KVA，800KVA。3、规则从上到下布置：电、水、风，出现布置矛盾电让水，电让风。4、800-1000KVA，在桩基及支护阶段、装修及调试阶段。五、工程类暖通工程师第一部分 岗位基础信息职位名称暖通工程师（工程类）所属部门工程部工作地点项目公司年龄28-40学历本科专业1给排水科学与工程工作年限5年以上专业2供热通风与空调工程第二部分 岗位职能信息1、岗位职责描述1、负责监督工程施工，对工程进度、质量、安全及文明施工等负责，具有成本意识； 2、配合工程施工图审核，参与材料设备定购和对监理单位、施工单位履约评估，审核变更工程量； 3、针对项目暖通专业的设计标准、施工标准和验收标准提出合理化建议； 4、配合项目的商家进场、业主入伙和物业移交； 5、配合工程各阶段的验收，负责项目暖通专业验收和消防验收，并办理验收手续； 6、配合质量保证期内的给排水、暖通等问题质量维修及相关统计分析工作； 7、配合工程经理协调相关政府职能部门，办理相关手续。2、任职要求描述1、男性，28-40岁，给排水科学与工程或供热通风与空调工程专业本科及上学历；2、房地产企业或大型施工单位5年以上同岗位工作经验，30万平米以上项目暖通工程管理经验； 3、熟悉大型工程的施工技术，具有丰富的施工现场管理经验，具备良好的现场协调及管理能力； 4、具备良好的团队协作精神、奉献精神及良好的抗压能力。第三部分 结构化面试专业问题及参考答案维度问题权重专业知识1、一般商场的防火分区最大面积是多少？防烟分区最面积是多少？排烟风机最大风量是多少？30%2、请列举完整的室内消防水系统的组成部分？专业技能3、项目移交物业后，被投诉冷却塔散热不好，总是导致制冷机高压保护，如何进行问题核查？70%4、我公司根据设计，拟向自来水公司申报DN200（直径200毫米）的水表，用做生活给水，你觉得能申请成功么？参考答案1、4000平方米（设有喷淋等消防设施）；500平方米；7.2万m3/h（500平方米*每平方米120m3/h的风量指示*1.2漏风系数）。2、市政消防进水管、消防水池、消防水泵、湿式报警阀、水流指示器、消火栓、喷淋头、高位水箱、稳压泵、试验消火栓、末端试水装置、水喷雾系统等。3、冷却塔的散热量水量*温差*水的比热，因此主要检查进入冷却塔和制冷机的水量是否满足设计要求，和冷却塔进出水温差是否达到设计要求。如果水量达到要求但温差达不到要求，即可判定冷却塔确实有问题。4、经验题，考查应试者是否报装过水表。几乎不可能，一般不论项目大小，自来水公司一般只会给到DN80DN100（直径80-100毫米）的水表。六、工程类装修工程师第一部分 岗位基础信息职位名称装修工程师（工程类）所属部门工程部工作地点项目公司年龄28-40学历本科专业1室内装潢设计工作年限5年以上专业2艺术设计第二部分 岗位职能信息1、岗位职责描述1、负责监督工程施工，对工程进度、质量、安全及文明施工等负责，具有成本意识； 2、配合工程施工图审核，参与材料设备定购和对监理单位、施工单位履约评估，审核变更工程量； 3、针对项目设计标准、施工标准和验收标准提出合理化建议； 4、配合项目的商家进场、业主入伙和物业移交； 5、配合工程各阶段的验收，并办理相关手续； 6、配合质量保证期内的装修问题质量维修及相关统计分析工作； 7、配合工程经理协调相关政府职能部门，办理相关手续。2、任职要求描述1、男性，28-40岁，室内装潢设计或艺术设计专业本科及上学历；2、房地产企业或大型施工单位5年以上同岗位工作经验，四星级及以上酒店装修工程管理经验； 3、熟悉大型工程的施工技术，具有丰富的施工现场管理经验，具备良好的现场协调及管理能力； 4、具备良好的团队协作精神、奉献精神及良好的抗压能力。第三部分 结构化面试专业问题及参考答案维度问题权重专业知识1、对装修吊顶有影响的是哪几个专业？哪些专业会在后期影响较大？吊顶综合天花应在何时完成图纸与现场的对接？30%2、轻钢龙骨石膏板隔墙验收的尺寸偏差是多少？专业技能3、天然浅色大理石地面石材铺贴如何避免泛碱、返色？70%4、哪些装饰材料需要经过当地消防检验部门的复检合格？参考答案1、给排水、强弱电、空调、通风、防排烟，喷淋等；影响净高最大的是空调风和防排烟风管；天花吊顶管线综合应在精装样板区施工前完成，并在样板区实施后确认并大面积应用。2、用2米的检查尺测量，立面平整度、表面垂直度、阴阳角方正尺寸偏差均不超过3mm。3、 首先确保石材出厂时的六面防护处理到位，特别是背面的防碱背涂，防止泛碱，铺贴时以浅色水泥浆调和粘接剂，防止返色。4、 需要复检“难燃”（一种防火材料的等级）或经处理后的阻燃材料，包括：吊顶材料；隔断材料；墙面吸音、软包等材料；地板、地毯；窗帘、幕布；电线电缆的塑料套管；保温板、管道保温、油漆涂料等。七、开发类开发经理第一部分 岗位基础信息职位名称开发经理所属部门开发设计部工作地点项目公司年龄30-45学历本科专业1城市规划工作年限8年以上专业2房地产经营管理第二部分 岗位职能信息1、岗位职责描述1、负责办理项目公司五证：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证；2、负责及时处理报批报件过程中遇到的突发事件；3、配合项目总完成在报批报件过程中与政府部门关系的建立、维护；4、协调公司内外部资源完成报件工作；5、参与报批报件过程中所需缴纳费用的谈判、核实及缴纳。2、任职要求描述1、性别不限，年龄30-45岁，房地产经营管理、城市规划专业本科及以上学历；2、知名房地产业8年以上工作经历（同岗位工作经历2年以上，商业地产开发经验1年以上）；3、房地产开发及运营专业知识扎实，熟悉国家相关房地产政策、法律法规，五大证办理流程；4、具备良好的职业道德和职业操守及良好的团队合作意识；5、性格开朗、反映灵敏，具备良好的沟通协调能力及敏锐的洞察能力和分析判断能力。第三部分 结构化面试专业问题及参考答案维度问题权重专业知识1、土地在什么性质情况下，摘牌后可直接签土地出让合同办理土地证？30%2、你工作中接触最多的政府部门有哪些，如何维护？专业技能3、请举例曾经在办证过程中遇到阻碍是如何处理的？70%4、请总结报件过程中的收获，需提升的方向？参考答案1、土地在转为国有性质，取得建设用地批准书的情况下，摘牌后可直接签土地出让合同办理土地证。2、各区局、市局规划处、征地处、利用处、重大处、耕保处、地籍处等，在每逢过节、平时相处细节上的用心观察，用心对待。3、找明原因，了解情况，争取公司利益不受损，尽心尽力想各种办法去解决。4、建立良好关系，办事过程少走很多弯路。八、设计类总公司设计经理第一部分 岗位基础信息职位名称设计经理所属部门设计部工作地点总公司年龄30-45学历本科专业1建筑学工作年限8年以上专业2城市规划第二部分 岗位职能信息1、岗位职责描述1、根据总公司设计部要求，负责公司商业住宅地产项目设计管理工作；2、负责从公司层面对项目各专业口图纸审核及设计协调工作；3、负责从公司层面对项目现场施工阶段各专业口重难点技术问题的解答和指导工作；4、负责协调从公司层面对项目协调各专业口的技术对接工作；5、配合总公司企业发展部完成项目各阶段的报批报件工作；6、配合商业管理公司完成各专业口设计优化；7、配合合约招标部、成本控制部完成所属专业门类的采购及成本优化工作。2、任职要求描述1、男女不限，30-45岁，建筑学或城市规划专业本科及上学历；2、知名房地产企业和甲级设计院8年以上设计管理经理（5年以上同岗位工作经验），50万平米以上项目设计管理经验； 3、熟悉建筑、结构、机电等专业设计规范，建筑施工相关法律、法规；4、具备良好的沟通协调及管理能力、团队协作精神、奉献精神及良好的抗压能力；5、熟练运用CAD设计软件，知识面广，广泛涉猎各专业国内外前沿、经典的设计案例。第三部分 结构化面试专业问题及参考答案维度问题权重专业知识1、高层建筑内的商业营业厅、展览厅等，地上部分及地下部分防火分区的允许最大建筑面积？30%2、规划局与房产测绘对面积计算的主要差异有哪些？专业技能3、简述一个优秀住宅项目的设计需要具备哪些元素（卖点）？70%4、在房地产策划阶段强调的货值概念，你怎么理解？如何提高项目货值？5、简述一个商业综合体项目具备的几个功能？6、选择一家好的设计单位需要从哪几方面着手；最重要的是哪一条？参考答案1、当设有火灾自动报警系统和自动灭火系统，且采用不燃烧或难燃烧材料装修时，地上部分防火分区的允许最大建筑面积为4000平方米；地下部分防火分区的允许最大建筑面积为2000平方米。2、阳台：规划局封闭阳台以及三面围合的入户花园算全面积，房产测绘全部计一半；层高：规划局按实际层高除以标准层算系数，房产测绘只算一层；外墙：规划局不算外粉刷及外保温层，房产测绘包括外粉刷及外保温层。3、赠送面积、户型合理性、外墙材料与风格的营造、入户大堂的重点设计（面积30平左右）、主题景观的营造。4、货值是指项目策划阶段，通过规划分析，销售的产品分析确定的该项目可销售价值。提高货值应通过：对销售产品的利润细分，控制项目可销售产品的比例，以达到项目的销售利润最大化。5、商业综合体应具备商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上主要功能。6、设计单位资质、过往工程案例、项目负责人经历、设计团队组成、项目设计管理模式；最重要的是项目设计管理模式和项目负责人的设置是否合理，项目负责人是不是能够真正的承担独立项目负责的权限和在设计院对应的人员配备以保证项目在设计院能够顺利的协调和推动。九、设计类商业项目设计经理第一部分 岗位基础信息职位名称商业项目设计经理所属部门项目公司开发设计部工作地点项目公司年龄30-45学历本科专业1建筑学工作年限8年以上专业2城市规划第二部分 岗位职能信息1、岗位职责描述1、全面负责公司商业地产项目开发设计部的日常管理工作；2、负责各专业口图纸审核及设计协调工作；3、负责组织完成现场施工阶段各专业口重难点技术问题的解答和指导工作；4、负责协调本项目各专业口（建筑、结构、机电、景观、精装修等）的技术对接工作；5、配合项目公司开发人员完成项目各阶段的报批报件工作；6、配合商业管理公司完成各专业口设计优化；7、配合合约招标部、成本控制部完成所属专业门类的采购及成本优化工作。2、任职要求描述1、男女不限，30-45岁，建筑学或城市规划专业本科及上学历；2、知名房地产企业和甲级设计院8年以上设计管理经理（5年以上同岗位工作经验），50万平米以上项目设计管理经验； 3、熟悉建筑、结构、机电等专业设计规范，建筑施工相关法律、法规；4、具备良好的沟通协调及管理能力、团队协作精神、奉献精神及良好的抗压能力；5、熟练运用CAD设计软件，知识面广，广泛涉猎各专业国内外前沿、经典的设计案例。第三部分 结构化面试专业问题及参考答案维度问题权重专业知识1、高层建筑内的商业营业厅、展览厅等，地上部分及地下部分防火分区的允许最大建筑面积？30%2、规划局与房产测绘对面积计算的主要差异有哪些？专业技能3、简述一个新项目的设计需参与的各个阶段70%4、如何处理现场施工中遇到的施工图错漏碰缺等情况？参考答案1、当设有火灾自动报警系统和自动灭火系统，且采用不燃烧或难燃烧材料装修时，地上部分防火分区的允许最大建筑面积为4000平方米；地下部分防火分区的允许最大建筑面积为2000平米方2、阳台：规划局封闭阳台以及三面围合的入户花园算全面积，房产测绘全部计一半；层高：规划局按实际层高除以标准层算系数，房产测绘只算一层；外墙：规划局不算外粉刷及外保温层，房产测绘包括外粉刷及外保温层；3、可行性分析、项目定位编制、概念设计、建筑方案设计、扩初设计、施工图设计以及各专业口配合4、首先复核专业图纸，根据自己的专业能力进行判断联系设计院专业负责人，对问题进行沟通；根据沟通结果可采取设计变更或工程签证等程序来办理相关手续；备注：（如遇到问题对规划、效果、销售、招商有重大变化须报项目总经理和总部相关部门审批）十、设计类住宅项目设计经理第一部分 岗位基础信息职位名称住宅项目设计经理所属部门设计部工作地点总公司年龄30-45学历本科专业1建筑学工作年限8年以上专业2城市规划第二部分 岗位职能信息1、岗位职责描述1、全面负责公司住宅地产项目开发设计部的日常管理工作；2、负责各专业口图纸审核及设计协调工作；3、负责组织完成现场施工阶段各专业口重难点技术问题的解答和指导工作；4、负责协调本项目各专业口（建筑、结构、电气、景观、精装修等）的技术对接工作；5、配合项目公司开发人员完成项目各阶段的报批报件工作；6、配合项目工程部完成各专业口设计优化；7、配合合约招标部、成本控制部完成所属专业门类的采购及成本优化工作。2、任职要求描述1、男女不限，30-45岁，建筑学或城市规划专业本科及上学历；2、知名房地产企业和甲级设计院8年以上设计管理经理（5年以上同岗位工作经验），50万平米以上项目设计管理经验； 3、熟悉建筑、结构、电气等专业设计规范，建筑施工相关法律、法规；4、具备良好的沟通协调及管理能力、团队协作精神、奉献精神及良好的抗压能力；5、熟练运用CAD设计软件，知识面广，广泛涉猎各专业国内外前沿、经典的设计案例。第三部分 结构化面试专业问题及参考答案维度问题权重专业知识1、简述房地产开发设计管理的工作要点？30%2、简述住宅开发过程中涉及哪些设计管理工作？专业技能3、简述项目设计经理在设计管理中对住宅项目开发成本起那些作用？70%4、简述住宅设计管理哪些容易出问题及如何应对？参考答案1、 首先；是管理及协调设计院按时保质量高效完成相关的设计；其次：协调设计方及项目开发部门完成政府部门各种报批审查手续准备设计图纸和修改调整；再次：协调各方在项目实施过程中招标答疑、主要装饰材料选用、协调施工方及监理方的合理建议涉及设计变更落实等；最关键的是管理和督促利用第三方力量设计管理工作并在第三方能力不足的情况下知道如何弥补。2、 管理及协调设计院按项目开发计划的时间节点按时保质完成前期概念方案、正式方案、初步设计、施工图设计；协调设计方及项目开发部门完成一书二证、方案内部审查报批、面积校核、施工图审查、消防审查等相关手续办理时的设计图纸准备及修改调整；协调各方在项目实施过程中招标答疑、主要装饰材料选用、协调施工方及监理方的合理建议涉及设计变更落实、施工过程中的现场技术服务等；利用各种资源统筹协调项目各专业配合设计管理工作；项目实施过程中突发如塌方等不可预见情况时组织各种力量应对的技术措施；组织项目竣工后技术后评估工作及经验教训总结和设计管理制度完善建设等。3、最大的成本控制来自于设计，对住宅设计经济效益的思考应贯穿于住宅设计的各个环节，地产商就是一个集成商需整合各专业设计公司、各顾问公司、监理公司和各专业施工单位进行无缝对接，从方案到成品进行全程监控管理。设计管理就是起粘合剂作用，将各专业设计单位的设计漏点和不咬合环节按规范标准进行修补成为完善的设计方案。4、常见的问题：团队的凝聚力不强，反映在人员流失频繁。团队成员的职业素养有待提高，如流程不熟，业务培训参与不积极等。专业精神不足，不愿挤出时间看设计图纸，找设计漏洞和进行二次深化设计。成本意识不强，全员参与成本管理，各专业应对项目的销售面积、总建面、各分项面积、户型配比、室内设计主材用量、景观硬质铺装软质绿化面积等主要经济指标均有精确数据。内部管理有待加强。房地产开发涉及面很广，从拿地、设计、建造、销售、物业管理，需要各团队成员通力配合协调一致，不仅要运用多种专业知识也要注重各环节衔结。其中设计环节控制建安费用85以上，所以设计管理是项目成本控制和楼盘品质关键节点。努力做到如下几各方面1）加强对住宅产品的研究，对居住的基本功能进行深入的探研；2）加强横向市场各品牌发展商推出住宅产品设计亮点的了解；3）几个敏感点外立面、二次深化设计等细节控制措施。十一、设计类建筑设计师第一部分 岗位基础信息职位名称建筑设计师所属部门设计部工作地点总公司年龄28-40学历本科专业1建筑学工作年限5年以上专业2城市规划第二部分 岗位职能信息1、岗位职责描述1、全面负责公司商业/住宅地产项目建筑专业图纸审核及其它设计协调工作；2、负责完成现场施工阶段专业技术问题的解答和指导工作；3、负责协调本专业与相关专业如幕墙、景观、内装、结构等的技术对接；4、配合商业管理公司完成建筑专业设计优化；5、配合合约招标部、成本控制部完成所属专业门类的采购及成本优化工作。2、任职要求描述1、男女不限，28-40岁，建筑学或城市规划类专业本科及上学历；2、知名房地产企业或甲级设计院5年以上同岗位工作经验，30万平米以上项目建筑设计经验； 3、熟悉建筑专业设计规范，建筑施工相关法律、法规；4、具备良好的沟通协调及管理能力、团队协作精神、奉献精神及良好的抗压能力；5、熟练运用CAD设计软件，知识面广，广泛涉猎本专业国内外前沿、经典的设计案例。第三部分 结构化面试专业问题及参考答案维度问题权重专业知识1、高层建筑内的商业营业厅、展览厅等，地上部分及地下部分防火分区的允许最大建筑面积？30%2、规划局与房产测绘对面积计算的主要差异有哪些？专业技能3、简述一个新项目的设计需参与的各个阶段？70%4、如何处理现场施工与施工图不相符情况？参考答案1、当设有火灾自动报警系统和自动灭火系统，且采用不燃烧或难燃烧材料装修时，地上部分防火分区的允许最大建筑面积为4000平方米；地下部分防火分区的允许最大建筑面积为2000平方米。2、阳台：规划局封闭阳台以及三面围合的入户花园算全面积，房产测绘全部计一半；层高：规划局按实际层高除以标准层算系数，房产测绘只算一层；外墙：规划局不算外粉刷及外保温层，房产测绘包括外粉刷及外保温层。3、可行性分析、项目定位编制、概念设计、建筑方案设计、扩初设计、施工图设计、以及各类（招商、施工、销售）配合。4、项目前期立项；办理选址意见书；办理建设用地规划用地许可证；办理土地证；审批建筑设计方案；办理建设工程规划许可证；办理建设施工许可证；批后管理；竣工规划验收。十二、设计类结构设计师第一部分 岗位基础信息职位名称结构设计师所属部门设计部工作地点总公司年龄28-40学历本科专业1工业与民用建筑工作年限5年以上专业2建筑工程第二部分 岗位职能信息1、岗位职责描述1、全面负责公司商业/住宅地产项目结构专业图纸审核及其它设计协调工作；2、负责完成现场施工阶段专业技术问题的解答和指导工作；3、负责完成审核设计院出具的结构初步设计,施工图、计算书、设计变更、施工图会审记录等工作；4、负责审核勘察设计单位的地基处理及基坑支护方案和计算书；5、负责完成建筑结构新技术，新工艺，新材料研发及土建结构管理标准化建设6、负责协调本专业与相关专业如幕墙、景观、内装等的技术对接工作；7、配合合约招标部、成本控制部完成所属专业门类的采购及成本优化工作。2、任职要求描述1、男女不限，28-40岁，工业与民用建筑或建筑工程类专业本科及上学历；2、知名房地产企业或甲级设计院5年以上同岗位工作经验，30万平米以上超高层、深基坑或地下项目结构设计经验； 3、熟悉结构专业设计规范、结构施工相关法律、法规；4、具备良好的沟通协调及管理能力、团队协作精神、奉献精神及良好的抗压能力；5、熟练运用CAD设计软件，知识面广，广泛涉猎本专业国内外前沿、经典的设计案例。第三部分 结构化面试专业问题及参考答案维度问题权重专业知识1、您认为房地产开发结构专业主要发挥哪些作用及结构师关键素质？30%2、请以单层地下室为例介绍结构师对其层高,柱网,楼盖结构选型建议？专业技能3、请简要介绍项目开发全过程结构师参与把控重点环节？70%4、请简单介绍结构设计管理思路？参考答案1、主要作用：项目总体基础结构选型经济合理性判断,结构设计管理及营销招商等要求配合,工程土建施工中难点技术支撑,土建结构管理标准化建设及研发；关键素质：掌握基坑,基础,结构及交叉知识,灵活运用专长指引设计,施工等供方实现进度,质量和投入产出的最优配比,充分服务补位意识。2、地下室相对地上多出基坑支护,土方挖运,底板及外墙抗浮防渗费用,层高越少工期及造价越显著降低,单柱网一般按停放3部轿车考虑,柱网尺寸宜控制在8.1-8.4米,相应结构楼盖高度及机电管线占用高度均宜控制在宜0.7米以内,层高宜控制在3.8米以内,楼盖型式宜优先考虑框架梁大板,无梁楼盖等结构占用高度较小的楼盖结构。3、地基勘察方案及参数核审,基坑支护型式确定,基础及结构选型,桩基基坑支护复杂施工技术指引,基础及结构布置对功能实现及影响和经济合理分析优化。4、方案和初步设计阶段尽早介入和设计单位就基础结构选型进行商定,设计管控要点导入,设计技术措施审核,设计图纸和变更管理要求交底等工作落实；加强与专业负责人的沟通和管控。十三、设计类电气设计师第一部分 岗位基础信息职位名称电气设计师所属部门设计部工作地点总公司年龄28-40学历本科专业1电力系统及自动化工作年限5年以上专业2电气工程及自动化第二部分 岗位职能信息1、岗位职责描述1、全面负责公司商业/住宅地产项目强电/弱电专业图纸审核及其它设计协调工作；2、负责完成现场施工阶段专业技术问题的解答和指导工作；3、负责协调本专业与相关专业如幕墙、景观、内装、结构等的技术对接工作；4、配合商业管理公司完成强电/弱电专业设计优化；5、配合合约招标部、成本控制部完成所属专业门类的采购及成本优化工作。2、任职要求描述1、男性，28-40岁，电力系统及自动化、电气工程及自动化专业本科及上学历；2、房地产企业或设计院、机电顾问公司5年以上同岗位工作经验，30万平米以上项目强电/弱电设计经验； 3、熟悉强电/弱电专业设计规范及相关设备、材料的国内标准及技术； 4、具备良好的沟通协调及管理能力、团队协作精神、奉献精神及良好的抗压能力；5、具备较强的电气施工图的审核能力，有一定的施工经验，广泛涉猎本专业国内外前沿、经典的设计案例。第三部分 结构化面试专业问题及参考答案维度问题权重专业知识1、简述商业建筑电气系统（含弱电部分）的系统组成？30%2、简述商业建筑电气设计的工作流程及控制点？专业技能3、谈谈商业建筑和住宅建筑电气系统设计的各自特点及差异？70%4、谈谈电气设计管理和电气设计工作的差异？参考答案1、强电部分包括：高压配电系统、低压（0.4kV）配电系统（其中含动力配电与控制系统、照明系统、防雷接地系统）；弱电系统包括：火灾报警及联动控制系统、电视监控系统、防盗报警系统、综合布线系统、背景音乐系统、楼宇自控系统等。2、电气设计一般由初步设计阶段介入，主要工作流程分为：初步设计和施工图设计；初步设计阶段的工作控制点：初步供电方案的确定、高低压配电房数量、大小及定位的确定、各处配电井的分布、电气系统的基本框架组成；施工图设计阶段的工作控制点：负荷容量是否满足各业态和功能的需求、系统设计是否经济合理、房产条件是否满足等。3、商业建筑电气的设计特点：a.系统的复杂性:商业建筑将各类不同的业态整合在一个统一的建筑空间内，功能多样，人员密集，机电系统较为复杂，故配电系统也相对复杂；b.设计条件的不确定性：由于受招商工作的限制，在设计阶段，各商业业态的房产条件不能最终确定，造成设计方向的不明确，在设计中后期，设计成果常会根据建筑平面、房产条件的调整、其他机电系统的修改而相应变更；住宅建筑电气的设计特点：a.系统功能单一，系统组成较简单；b.设计条件明确（一般不作大范围设计修改）；二者差异：商业建筑的电气系统设计的复杂程度和协调难度远高于住宅建 筑。4、电气设计：主要侧重于系统的基本功能的实现、对法律、法规、规程规范的满足性； 电气设计管理：不仅满足于系统的功能实现和合规性，还需考虑投资的经济性，施工便利性、系统运行的节能、对业主需求（房产条件）的满足等因素。十四、设计类给排水及暖通设计师第一部分 岗位基础信息职位名称给排水及暖通设计师所属部门设计部工作地点总公司年龄28-40学历本科专业1给排水科学与工程工作年限5年以上专业2供热通风与空调工程第二部分 岗位职能信息1、岗位职责描述1、全面负责公司商业/住宅地产项目暖通/给排水专业图纸审核及其它设计协调工作；2、负责完成现场施工阶段