某公司大厦物业管理服务方案

目 录前言物业管理人员名额公司简介一、管理架构二、员工培训三、各项指标的承诺及采取的相应措施四、全面提升日常物业管理服务水平五、提高物业管理水平的整体设想与策划1、门岗管理服务工作标准及程序2、巡逻岗巡视作业工作标准及程序六、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定七、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案八、拟采取的安全与秩序维护方案九、突发事件处理十、绿化和保洁管理方案十一、停车管理方案及地下车库经营管理的说明1、停车管理方案2、地下车库经营管理的说明投标报价及经费收支预算结束语前 言我公司接管“金汇大厦”后将按时开展各项物业服务工作，根据“金汇大厦”的项目特点，现拟出“金汇大厦”物业管理方案。我们真诚希望在与贵方合作中，能使业主和商户能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使“金汇大厦”物业持续升值，为业主营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光大厦，提升工作品质，实现业主、开发商、物业公司和谐、多赢的经营目标。物业管理服务员名额名 称投 标 人 响 应 人 数 经理 1人主管2人 会计 1人水电工2人 保安班长 2人监控2人 保安 10人 绿化 1人 保洁 10人 垃圾清运工 1人 合计 32人 投标单位（盖章）： 法定代表人（签字、盖章）： 日期：2010年11月17日 物业管理服务方案公 司 简 介 绍兴欣和物业管理有限公司长期从事物业管理、保洁及绿化养护工作，具有物业管理三级资质。公司成立于2009年，现有人员96人，具有大专以上学历8人，持有物业管理专业技术职称9人。公司下设物业管理部、环境保洁部、服务开发部、工程施工部，目前物业管理保洁面积近30余万平方米，绿化养护管理面积达8万平方米。 自成立以来，欣和物业公司坚持走专业化、知识化、标准化的企业发展道路，集聚一批具有多年实际工作经验和管理技能的物业管理人才并建立了完善的物业管理工作体系。“阳光服务，精品管理”是欣和物业公司开展物业管理工作的服务宗旨，也是欣和物业公司物业管理的精华与特色所在。在此前提下我公司将开展与本服务宗旨相适应的系列化物业服务工作，并在物业管理的延伸服务、扩展服务上下功夫，努力为广大业主和物业使用人提供适合的具有欣和物业公司特色的物业管理服务。在坚持为业主和物业使用人提供优质服务的基础上，引进特色化、个性化的物业服务，把接管的各个项目办成精品化、特色化的优质文明物业。 欣和物业愿在各级政府的指导下，与开发商通力协作，与广大业主共同努力，大所辖物业管理为“和谐大厦、平安大厦”。一、管理架构为规范金汇大厦物业管理工作，特设立管理处组织架构（机构设置）如下：管理成本核算财务核算治安应急管理日常保安管理日常维修养护重大维修养护园区绿化管理园区清洁管理园区文化管理品质督导管理档案资料管理人力资源管理行政事务管理金汇大厦管理处行政人事部财务部物业部维修部保安部二、员工培训1. 培训目标为了充分体现“金汇大厦”智能化、多功能的生活环境，必须培养出一支踏实肯干、业务精通、具有良好服务意识和职业道德的物业管理队伍，确保“金汇大厦”物业管理目标的顺利实现。（1）确立员工年度培训在150课时以上；（2）新员工培训率100%，培训合格率100%；（3）管理人员持证上岗率100%；（4）特殊工种人员持证上岗率100%；（5）员工年度培训率100%，培训合格率100%；（6）确立和完善工作、训练系统、网络。2. 培训方式（1）自办培训班。举办物业管理及相关专业培训班，加强和提高员工专业素质和职业道德修养。（2）外派学习培训。安排外派专业培训，业余人员及服务人员选派参加行业主管部门组织的各项专业技能培训。（3）理论研讨或专题讨论。针对物业管理工作中发生的疑难、典型案例及时聘请有关专家同管理层举行专题研讨会或专题讲座，总结探讨具有超前意识的管理途径或管理措施。（4）参观学习。管理处组织全体员工分期、分批参观同行业优秀项目，开拓视野，总结经验。3. 培训工作程序分析、比较、需求确定培训计划 反 馈设计培训课程选定培训方法准备培训条件指定培训人员实施培训计划分析评估培训效果评价培训工作的有效性3. 培训课程A、 基本培训：管理员工的职责管理员工在物业扮演的角色礼貌及纪律员工手册B、专业培训（1）物业部管理规则及文件的使用：-业户守则-装修守则电话用语及客户服务培训投诉处理程序紧急事件的处理程序（2）保安部保安岗位的职责投诉处理职责紧急事件的处理程序灾难发生时的紧急方案防火知识及消防装置无线通话机的应用（3）财务部管理费预算案的制定与执行发展商与管理处帐户的处理方法（4）行政人事部行政系统人事系统人事管理库房管理（5）维修部机电维护的措施及程序维修工具维护及保管物业设施的操作流程三、各项指标的承诺及采取的相应措施我公司在“金汇大厦”管理过程中，将按照全国城市物业管理优秀小区考核标准对以下各项指标做出承诺，并将相应的保证措施汇列如下：序号指标名称质量标准指 标 计 算 依 据采取的措施1房屋及配套设施完好率98%（完好房建筑面积+基本完好房建筑面积）总的房屋建筑面积100%采用小围合管理与管理中心控制相结合的工作方法，分区负责，责任到人。建立完善的巡查制度，严格审批装修管理，健全档案记录。2房屋零修、急修及时率99%及时完成的次数 100%零修、急修次数建立严格的修缮制度，要求维修人员接到急修请求后携带工具五分钟之内赶到现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜。并建立回访制度和回访记录。以优质服务为本，实行24小时维修制度。3维修工程质量合格率100%（报告期评定为合格的单位工程建筑面积）（报告期验收鉴定的单位工程建筑面积）100%分项监督，工程维护处严格把关，按照工序一步到位，杜绝返工，并及时回访，确保功效。4维修工程优良率100%维修优良数维修总数严格监督，严格把关，确保功效。5维修工程质量回访率100%维修住户满意人数维修住户人数建立维修回访制度，及时征求意见，保证反馈渠道畅通，以确保维修服务质量。6清洁保洁率99%100% 已保洁的面积区内保洁总面积区内保洁落实到人，每天进行8小时保洁工作，巡查记录完善，监督检查得力，严格考核制度，确保大厦垃圾日产日清，设施完好，无环境污染现象。7化粪池、雨水井、污水井完好率化粪池、雨水井完好数100%化粪池、雨水井总数每天进行巡查，巡查记录完善，监督检查得力。8大型及重要机电设备完好率99%大型机电设备完好数 100%大型及机电设备总数建立完善的巡查制度，严格管理，健全档案记录。9公共文体设施、休息设施及小品雕塑完好率 完 好 数 公共设施、小品雕塑总数100%每天进行巡查，巡查记录完善，监督检查得力，确保设施完好。10排水管、明暗沟完好率 完好数 100%排水管、明暗沟总数每天进行巡查，巡查记录完善，监督检查得力。11道路完好率95%100% 完好道路面积 区内道路总面积落实责任人，坚持对道路、路灯及停车场等公用设施进行日常巡视、检修和定期维护保养，由工程维护处监督执行，各物业主管配合检查落实。并建立健全档案记录，确保公共设施完好并正常使用。12停车场、单车棚完好率95%100% 完 好 数 停车场、单车棚总数13路灯完好率95%100%完好路灯盏数 区内路灯总盏数14大厦内治安案件发生率1治安（刑事）案件发生次数区内住户总人数1000实行24小时保安巡查，分快速、中速、慢速巡查，由中央调度中心24小时值班，接受报警及实施调度，根据实际情况，确立入住期“人防为主、技防为辅”，日常期“技防为主，人防为辅、全面防范”的治安思路。明确保安职责，层层防卫，以确保大厦业主人身财产安全。自行车、摩托车、汽车被盗率1100% 车辆总被盗数 大厦登记车辆总数15消防设施设备完好率98%100%消防设备完好数 消防设备数每天进行巡查，巡查记录完善，监督检查得力，确保设施完好。16火灾发生率11000%0 火灾受灾人数 区内住户总人数全员义务消防员制，定期培训和演习，加大宣传和检查力度，由保安进行日常巡视，发现隐患及时处理，确保大厦安全。17违章发生率11000%0 违章发生次数 区内住户总人数建立交叉巡视制度，跟踪管理，及时发现及时处理，加强宣传工作，杜绝违章发生并建立相应的回访记录。18违章处理率及时率100% 及时处理数 违章发生数建立交叉巡视制度，跟踪管理，及时发现及时处理，加强宣传工作，杜绝违章发生并建立相应的回访记录。19管理人员专业培训合格率100% 培训合格数 参加培训数加强培训力度，并对培训过程进行有效的监控和检查。20业主有效投诉率业主投诉处理率投诉回访率295%95%1000有效投诉次数 区内住户总人数100%完成处理投诉次数有效投诉次数100%已回访投诉住户数投诉住户总数按照政策规定做好做细各项工作，采取措施，加强与住户的沟通，定期走访住户，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质，及时为住户排忧解难。投诉处理有结果，有记录和回访。21业主对物业管理的满意率95%100%调查住户满意人数调查住户人数采用现代化的科学管理手段，开展温馨服务，亲情服务、助残服务，个性社区服务，在日常工作中注意收集业主的广泛意见，加强住管双方的沟通交流，以确保业主对物业管理工作的满意。22绿化完好率95%100%完好绿化覆盖面积区内绿化总面积建立专业绿化养护队伍，责任到人，片区负责与巡视制度相结合，发现问题及时修补，确保大厦公共绿化无破坏、无践踏、无黄土裸露。23机电设备完好率95%100%运行完好台日数计划运行台日数完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有维修人员全部持证上岗，实行24 小时专人值班，出现故障及时排除。24应急反应速度模拟测试应急反应分队由巡逻人员组成,受中央调度中心统一调度,熟悉大厦内任一治安角落,在接到信息后,由最临近事件发生位置的岗位人员分队及时到达现场处理.四、全面提升日常物业管理服务水平日常管理和服务的水平能全面反映物业管理公司的物业管理水平。我司已建立起一套严谨规范的物业管理运作体系，对各阶段物业管理运作都有成熟的经验。我们将从治安管理、保洁管理、车辆管理、消防管理、绿化保养及节日布置安排、建立业户服务中心等六个方面全面提升“金汇大厦”的物业管理水准。一、治安管理我们将针对实际情况，制订出相应的治安防范措施，以确保区域内治安状况良好。合理安排治安岗保安班长（一岗）B、监控中心岗位（一岗）C、车场岗位（大楼车道口一岗）D、大堂岗位（一岗）E、机动巡查（一岗）2、加强门岗的监控力度人流入区控制图门岗值勤业主问候询问后、登记询问后、登记进入大厦来访客户进入大厦（并跟踪观察）其他人员进入大厦（并跟踪观察）人流出区控制图门岗值勤业主所带贵重物品须经业主确认在登记本签字检查证件（出入证）无异常放行来访客户放行其他人员放行（3）物流出区控制图门岗值勤业主所带物品询 问执业主证明执管理处开的放行条放行来访客户收回放行其他人员确认无误，收回放行条放行二、保洁管理1、垃圾分流在狠抓环境管理和培养业主环保意识的基础上，我们将对生活垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，从而实现有效的垃圾分流。2、8小时保洁制度大楼实行8小时保洁制度，以保证大厦的卫生达到要求，每日的卫生清扫在大厦人流低谷时进行，减少对业主生活的影响。三、车辆管理1、对于机动车，我们将根据大厦的整体规划，实施以下管理措施：（1）了解各户车辆情况，实行便捷停放。（2）实施停车专用车位制度。2、对非机动车辆的管理措施有：实行固定停放和临时停放相结合的分区管理办法，分临时停车场（区）和固定停车场（区），并设立明显的区分和提示标识。临时停放实行收、发牌管理，进出登记；固定停放使用月卡，月卡上标明车辆的型号、车牌号，每月更改月卡颜色区分有效期。对固定停车场实行专人封闭管理，凭月卡出入，不受理临时停放保管，并在入口标识牌上指示就近的临时停车场位置。对于无牌车不负责保管责任。四、消防管理消防安全责任重大，这是我们多年物业管理实践中得出的切身体会，消防管理的关键环节在于下列四个方面。宣传教育开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻“预防为主，防消结合”工作方针的前提，我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员，将采取多样化的宣传形式如一年一度的“119”消防日，设消防宣传栏、收看录相、发放宣传材料等向业主宣传消防知识。日常检查防火门：是否关闭状态，铰链是否灵活，整体有否损坏。应急照明灯及指示灯：电源是否正常，整体有无损坏，表面是否有灰尘等；各种消防标识：安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏，清扫表面灰尘等。各种灭火器：瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险栓是否完好，气体压力是否在规定的范围内等。消防栓是否完好，水压是否符合要求。业主参与大厦的消防管理组织大厦人员开展消防演习。请消防支队做有关知识讲座。成立义务消防检查队，对大厦消防设施进行检查。消防报警特殊处理程序：火警扑救 通知 往现场调度中心值班人员义务消防队员 消防119 报警 由入口处保安员引至现场 报告 往现场管理处主任 报告 掌握现场情况出事业主 通知 往现场 五、绿化保养及节日布置安排1、管理处将安排专业园艺工负责处理日常绿化景观的维护工作，以改善物业环境。2、管理处将于特定节日，如国庆节、中秋节、元旦、春节等，安排盆栽及灯饰等布置工作。六、建立业户服务中心1、管理处将建立业户服务中心，记录及跟进所有业户的建议和投诉，并在最短时间内处理。2、管理处将定期发出通知，报道有关物业内资讯及其他事项，并知会业户最新或修改之管理规章。3、管理将定期拜访业户，以收集有关改善运作的意见及建议。五、提高物业管理水平的整体设想与策划保安工作标准及程序一、门岗管理服务工作标准及程序（一）门岗管理服务工作要求1、对出入大厦的人员进行查看，禁止可疑人员进入。2、根据管理规定，维护交通秩序，无关车辆不得进入停车场。3、门岗设施，须保持整洁美观，无关人员不得进入门卫岗亭。4、可归纳为“六个要素”：即“一准”、“两快”、“三查”、“四要”、“五勤”、“五好”、“八看八对”。（1）“一准”：发现情况要准。（2）“两快”：反映情况快，解决问题快。（3）“三查”：查验出入人员的出入证、车辆的出入证和出入物品的许可证并核对实物。（4）“四要”：执行制度要严格，查验人、物要细致，处理问题要灵活，上岗执勤要文明。（5）“五勤”：口勤、眼勤、脑勤、手勤、腿勤。（6）“六好”：执行制度好、交通指挥好、形象树立好、情况处理好、说话态度好、情况记录好。（7）“八看八对”：看证件对姓名、看相貌对年龄、看举止对职业、看原籍对口音、看言行对学历、看衣着对身份、看物品对来由、看同伴对关系。（二）门岗管理服务标准1、外来人员进出管理维修施工人员应到管理处办理手续，经核对身份后佩带施工人员出入证方可进入管理辖区；离开管理辖区应交回施工人员出入证，并做好登记。2、物品进出门管理办法（1）携带家电、家具、电脑设备等大件物品出大门，应到安保值班室填写出门条。业主签字，经门岗保安人员验证，核对物品名称，数量准确无误后方可放行。（2）进入物业管理区域的装修材料数多量大时，要有计划地安排放行。（3）夜间应从严控制物品的出入。3、车辆进出的管理自行车进入门口时应下车推行。（三）紧急情况处理1、发生火灾时的处理方法：（1）立即报告。报告时应口齿清楚、简明扼要。（2）按动紧急电铃。一则通知人员撤离危险区域，二则发动业主紧急救火。（3）紧急扑救。要迅速切断与灭火无关的电源，关掉燃气总开关，将易燃、易爆物品撤离起火现场，并积极有效地启用灭火器材，努力扑火初起之火。（4）把好大门。防止无关人员涌入，防止阻碍火场灭火通道，防止不法之徒混入趁火打劫，或利用调虎离山之计和趁混乱进行其他破坏，防止与起火有牵连的纵火犯罪嫌疑人逃离现场。2、对有车辆强行闯入、闯出的处置办法：（1） 要记住牌号、车型、颜色、驶往的方向，并立即报告上级，组织有关人员迅速查找。（2） 若强行闯入，则要通知重要岗位人员进入戒备状态，以防发生意外。（3） 若强行闯出，则要设法围追堵截。必要时，可通知公安机关、交警部门协助堵截。3、对遇有疯、傻、醉汉闯进大门的处置办法：（1）要进行劝阻，无出入证禁止入内，让其离开门卫责任区。（2）劝阻无效时，应采取监控措施，对认识的应及时通知其家人或工作单位，尽快将其领回；对不认识的应交有关部门或送派出所。（3）防止群众围观造成门口交通堵塞，同时要警惕别有用心的人装疯卖傻，假装醉酒，趁门口混乱之际趁火打劫，制造事端。4、大厦内刚发生盗窃或抢窃案件的处置办法：（1）立即封闭大门，防止犯罪嫌疑人利用机动车辆闯出大门。（2）实行门禁制度。严格履行验证手续，对身份不明者暂不予放行，对携带物品的可疑人要进行核实，严防可疑的人员携带物品，混出大门。（3）提高警惕。严禁犯罪嫌疑人狗急跳墙、拔刀行凶或夺路而逃。5、对夜间停电或灯光突然熄灭的处置办法：（1）查明原因。立即报告有关负责人，迅速查明停电或灯光熄灭的原因。（2）仔细观察。注视门口责任区内可疑对象，防止不法嫌疑人趁机行凶破坏。6、对有人当面或用电话报告紧急情况的处置办法：（1）问明情况。应详细询问紧急情况的内容，并问清姓名、地址、工作单位、家庭电话等。要记清其相貌、衣着特征等情况，同时做好记录。（2）辨明真伪。对报告的情况要认真分析，确认要影响的，要迅速向有关部门汇报，并采取必要的预防和控制措施。（3）处理好见义勇为和坚守岗位的关系。保安是公安机关维护社会治安秩序的重要辅助力量，当业主有困难时要见义勇为；但要防止对有人求救不能分辨真伪时，便擅自岗位去“见义勇为”的鲁莽举动。不然，就是舍本逐末，一则违反保安职业道德，二则可能中了“调虎离山”之计，会使业主遭受难以估计的损失。7、对进出人员携带的物品有怀疑时的处置办法：（1）当保安对进出人员携带的提包、包裹等有怀疑时，可先礼貌地要求其说出包裹或提包内的物品名称、数量，并请其自己打开，拿出物品，一一核对。（2）若无查出问题，应礼貌的说声“谢谢您的合作”，并予以放下。若有可疑物品时，请其出示有效证明。无正当手续，应先扣下物品，并开具清单等及其姓名，具体工作单位，以备查。（3）如果对方拒绝打开提包检查，可礼貌的请其稍等片刻，并立即报告有关领导，请有关负责人亲自检查、处理。处理期间保安应监视可疑人的行踪，防止其有任何不法行为。（4）无特殊情况不能对嫌疑目标进行搜身，如确有必要检查时，可请对方自行将身上的物品取出检查，如对方反对，则应交有关负责人处理。这种检查应避免在公众场合执行，同时必须有第三人在场证明。（5）对女性进行检查要报告安防部，由领导安排女工作人员，以免造成不良影响。二、巡逻岗巡视作业工作标准及程序（一）巡视作业标准1、物业管理区域内实施全天安防巡视服务。2、防盗、防火、防灾和维持物业管理区域的公共秩序，按指定的巡视路线。确保每小时对公共区域巡视1次。3、管理区域内制止占用公共区域场所任意施工的行为。4、为应对突发事件，制定相应的应急预案并定期演戏（每年1-2次）。5、巡逻中遇到业主要求应及时提供服务或立即通知有关人员到现场。6、当接到监控中心对讲机呼叫时，应立即赶到现场进行处理，并向上级报告，将处理结果反馈到监控中心。遇到紧急情况按照应急预案执行。7、巡逻中遇到可疑人员应进行询问验证，必要时可带到安防部处理。（二）巡视工作任务1、预防和制止以下扰乱公共秩序的行为（1）扰乱大厦的秩序，致生活不能正常进行；（2）扰乱大厦内的公共交通秩序；2、制止以下妨碍公共安全的行为（1）在车辆、行人通行的地方施工，对沟井、坎穴不覆盖防护板、标志、防围的或者故意损毁移动覆盖防护板、标志、防围的。（2）违反住宅装修管理规定破坏建筑物结构的。3、预防和制止以下妨碍社会管理秩序的行为（1）故意损毁路灯、公用电话或其它公用设施；（2）违反物业公司规定，破坏草坪、花卉、树木的；（3）违反物业公司规定，在大厦内装修、使用音响器材等，造成噪音过大，影像周围业主的工作或休息，不听制止的。4、预防和制止违反消防管理的行为（1）在有易燃、易爆物品的地方违反禁令，吸烟、使用明火的；（2）故意阻碍消防信道或扰乱火灾现场秩序；（3）拒不执行火场指挥，影响灭火救灾的；（4）指使或者强令他人违反消防安全规定，冒险作业；（5）违反消防安全规定，占用防火信道或者搭棚、盖房挖沟、砌墙赌塞消防车信道的；（6）埋压、圈占或损毁消防火栓、水泵、蓄水池等消防设施或者将消防器材、设备挪作它用，经物业公司通知不加改正的。5、维护大厦正常秩序（1）保护各类治安事件现场，疏导群众，维护秩序。（2）维护大厦内交通秩序。（3）协助业主的报警。（4）为行人、业主指引带路，救助突然受伤、患病遇险等处于无援助的人，帮助遇到困难的残病人、老人和儿童。（5）受理拾遗物品，设法送还失主或上交。（6）巡视大厦内的安全防范情况，提示公司业主清除隐患。（7）发现大厦内的废弃物，影响卫生环境的及时通知保洁员。（三）巡视工作要求1、巡逻保安要在巡逻过程中，应多看、多听，以确保完成巡视工作任务。2、检查治安、防盗、防火、跑冒、泄漏等情况，发现问题立即处理，并报告上级领导及有关部门。3、巡查大厦内各个重点部位、治安死角等，发现有可疑人员应前往询问，检查证件，必要时检查其所带物品。4、对在大厦内流动摆卖的小贩、推销人员，应权其离开辖区，属“三无”人员按要求对其进行处理。5、对大厦内的装修工程进行监督，对有碍交通或因超时装修产生噪音影响他人休息的装修工程进行管理或制止。6、巡逻保安应重点掌握“六个要素”：即：“听”、“看”、“嗅”、“问”、“想”、“做”。（1）听（耳听）异常声音（包括水流声、撬锁声、脚步声、超时装修声、住户室内的异常声、呼救声等）。（2）看（眼观）周围情况（人员活动情况、可疑人及物品、风机房、公共照明情况、火灾隐患、防火门、消防通道、装修现场、公共设施、区域内卫生、设备运行情况、消防设施情况、业主是否有水溢出门外和门窗有无破损情况等。）（3）嗅（鼻嗅）异常味道（焦味、血腥味、煤气味、油漆味、汽油味、天那水味等）。（4）问（询问）询问可疑人（仔细观察其面部表情及回话神态，如表情惊慌，说话语无伦次或无身份证，立即通知领班带到安防部处理。）（5）想（动脑想）分析判断情况，想方设法地解决问题。（6）做（动手做）发现问题及时做出相应的处理。（如发现火警立即报告并采取相应的行动，发现公共设施损坏，记录下来报告有段部门及时处理，看到地面上的烟头、纸屑等顺手捡起来等。）（四）常见可疑情况处理1、冒烟。了解确切的冒烟口，了解冒烟的原因（着火、电线短路等），并上报处理。2、冒水。了解冒水的确切位置，冒水的原因（上水管、下水管冒水、下雨等），及时堵漏并上报处理。3、有焦味、硫酸味或其他化学品异味。寻找味源，如因电源短路造成，要及时切断；如是其它化学品异味，要及时封锁现场，并通知有关部门处理。4、在大厦内游荡（借找人却说不出被访者单位及姓名）的人。密切观察其举动，必要时劝其离开。5、发现有人身上带有管制刀具、钳子、螺丝刀、铁器等工具。询问、核查其携带工具的用途，如用途不明的，带回安防值班室处理，或者扭送当地派出所。6、在偏僻、隐蔽地方清理皮包或钱包的人。立即设法拦截，询问验证，如属盗窃，抢劫财物的，扭送交公安机关处理。7、自行车、摩托车无牌、无行驶证，有撬损痕迹的，或将没开锁的自行车抬走或拖走的。应询问，并报告保安部领导处理。8、机动车拿不出行驶证，说不出车牌号，没有停车证的。立即联系停车场车管员，查明情况。9、遇到保安即转身远离或逃跑的人。设法拦截（用对讲机向其它保安通告）、擒获，并带到安防值班室处理，查明原因后根据情况放人或扭送公安机关处理。10、遇有践踏草坪、攀折树木、破坏花草的人员。应进行规劝说服，不听规劝者，报告领办或交安防部处理。11、拾到物品或对业主送来的物品的处理。业主来或业主遗失的物品，都要一一登记清楚，并报告安防部领导。处理拾遗物品，拾遗物品中有证件提供失主须立即交安防部领导处理。如拾遗物品属于违禁品，登记后由安防部上报管理处领导与公安机关协调处理。对各种拾遗物品，必须如实报告安防部领导，不得拾物不报，少报或私自挪用，违者重处，情节严重的以贪污论处。12、（1）礼貌地询问，仔细观察其面部表情及回话神态，如果表情惊慌，说话语无伦次或无身份证，对不良情况要迅速做出反应，带其道安防部处理。（2）及时与监控中心联系，掌握可疑人在监控范围内的情况或了解附近住户有无财物损失。视调查材料的情况进行处理。（3）识别推销员。推销员一般西服革履、手夹公文包，包内装有宣传广告，对此类人员应详细询问，如属推销人员，应劝其离开大厦。（4）识别假身份证。观察证件上的相片与持证人的相貌，细查脸形、眼、耳、口、鼻五官特征，以及像片是否有可疑痕迹，印章清晰度等。注意证件上填写的出生年月与持证人的实际年龄有无明显差距。注意持证人的语音与身份证上所填籍贯或住址是否相符。（5）遇有可疑的人或事要设法稳住，不露声色，迅速报告领班前来协助处理。13、物品繁多，如电视、音像、笔记本电脑等贵重物品无任何证明的。暂时将人、物扣留，待其出具可靠证明后放行，如无任何证明，立即报安防部。14、三五成群、没有正当收入来源、大肆挥霍，且住在住宅楼。密切监视，将情况向安防部反映。15、长时间一个人留在屋里不离开的，上前询问。非本栋住户劝其离开，如有作案嫌疑要详细盘查。16、发现天台隔热层、消防栓或地下室等隐藏部位藏有刀具、钳、铁棒等工具。立即汇报但不动隐藏的工具，采取伏击的方法，发现作案者的行动，将其擒获。六、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定【房屋、建筑设施】建物维修工1.按房屋、设施维修养护规程与房屋、设备、设施（年度）维修计划表的内容要求进行修缮养护；（1） 2.每月一次按房屋、设备、设施巡视内容与要求对大厦房屋建筑，公用部位、设施进行巡查；3.将周期巡查、养护结果记录于共用部位巡查、养护记录表内；4.房屋、设施修缮工作记录于房屋、设备、设施维修记录表内；5.房屋、设施发生异常，及时报告设备主管，并在设备主管协同下排除异常。主管1.负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作；2.每年12月按房屋完好情况制订下一年度房屋、设备、设施（年度）维修计划表；3.组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督；4.对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证；5.每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况，记录房屋、设施检查表，根据日常巡视及季度检查记录按照房屋完好程度评定办法，填写房屋完好程度鉴定表、房屋完好情况分类记录表，经经理审核后上报公司主管部门；【供配电设备】电工1.每日一次按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视配电房设备，并记录配电房巡视记录表；2.配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次，并记录设备定期启动表；3.按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和供配电设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；4.供配电设备、设施维修工作记录于房屋、设备、设施维修记录表内；5.供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录设备故障记录表，并在设备主管协同下排除异常和故障。主管1.负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作；2.每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；3.组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；4.每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录；5.每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写供配电系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门；6.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；7.每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报经理审核后，交公司主管部门；8.按应急预案规定负责处理应急事件。【消防设备】日常巡视1. 设备维修工每日一次按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视泵房及风机房设备，记录水泵房巡视记录表和风机设备巡视记录表。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录设备故障记录表，并在设备主管协同下排除异常和故障；定期检查1. 由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录设备定期启动记录表；2. 由设备主管组织，并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录消火栓、喷淋系统测试记录表，消防送风、排烟系统测试记录表。维修保养1. 设备维修工负责消防设施的维修保养工作；2. 设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次；3. 按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和消防设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；4. 消防设备、设施维修工作记录于房屋、设备、设施维修记录表内。主管1. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；2. 每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；3. 组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；4. 每周巡视消防设备,检查巡视记录；5. 每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写消防及报警系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门【给排水设备】管道工1.每日一次按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视泵房设备，并记录水泵房巡视记录表；2.水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次；3.按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和给排水设备（设施）维修保养 规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；4.给排水设备、设施维修工作记录于房屋、设备、设施维修记录表内；主管1.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；2.每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；3.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；4.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；5.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写给排水系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门；6.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；7.每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报经理审核后，交公司主管部门；8.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录水箱清洗消毒记录表；9.按应急预案规定负责处理应急事件。【弱电设备】分承包方维保人员1.按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和弱电设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；2.弱电设备、设施维修工作记录房屋、设备、设施维修记录表；3.弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录设备故障记录表，及时排除异常和故障。电工1.每日按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视信号接收机房设备及卫星天线，记录信号收视设备巡视记录表；2.信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备每月清洁一次；3.发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管，督促维修保养。保安人员1.负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录监控、对讲设备巡视记录表；2.发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。主管1.负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；2.每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；3.组织实施弱电设备的运行管理并按设备维修保养分承包方服务质量监管办法对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证；4.每周巡视弱电房设备,检查巡视记录；5.每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写保安防盗系统检查表和摄像监控系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门；6.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；7.每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报经理审核后，交公司主管部门；8.按应急预案规定负责处理应急事件；【水泵设备】管道工1. 每日一次按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视泵房设备，并记录水泵房巡视记录表；2. 水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次；3. 按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和给排水设备（设施）维修保养 规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；4. 给排水设备、设施维修工作记录于房屋、设备、设施维修记录表内；5. 给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录设备故障记录表，并在设备主管协同下排除异常和故障。主管1. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；2. 每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；3. 组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；4. 每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；5. 每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写给排水系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门；6. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；7. 每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报经理审核后，交公司主管部门；8. 每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录水箱清洗消毒记录表；9. 按应急预案规定负责处理应急事件。七、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案【楼道】对楼道照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。 每周一次对楼道内防火门进行安全检查，防火门应保持启闭灵活，闭门器启闭无冲击器，防火门玻璃无破碎。 每月一次对楼道、扶梯进行巡查：每月一次1. 扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动；2. 楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂；3. 楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖（大理石）无破损、起壳等现象，及时修补破损地砖（大理石）；楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整。对楼面进行巡查： 每季一次1. 内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡修补的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致，窗户玻璃、五金配件完好；2. 各类标牌齐全，标识清晰，油漆无剥落、破损现象。【雨污水总管及屋面外墙】对屋面雨水总管，污水总管进行疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落 每季一次对污水总管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞。 每季一次对屋面进行巡查，保持屋面隔热板铺垫平整，无破损，屋面排污沟无堵塞、开裂现象，排水畅通。 每年二次对屋面女儿墙勘查，墙面无裂缝，灰缝饱满，不倾斜。 每年二次【大厦内道路、侧石、围墙】对区内路面，侧石进行巡检： 每月一次1. 大厦内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不绊脚，排水畅通，修补路面接缝严密，无积水、泛水现象；2. 混凝土路面不起砂，无脱皮、断裂，明沟不断裂；3. 路边侧石平直，保持高低一致无缺损。对围墙栅栏检查保养，修复断裂围墙栅栏，保持铁栅栏表面无严重锈蚀。 每年二次油漆铁栅栏。 每年一次【雨污水窨井、下水道】对区内雨、污水管进行检查、清捞。 每季二次 雨污水窨井铁盖除锈油漆（油漆颜色为黑色）。 每年一次 疏通大厦内污水下水道，保持下水道畅通，同时检查下水道出墙横管有无变形、下沉及倒泛水。 每季二次汛期前应对下水道进行疏通，清捞窨井内淤积物。 汛期前一个月【屋顶避雷带】对屋顶避雷装置及接地装置进行测试，接地电阻符合相关规定，高层在12层以上应有防雷专业单位进行测试，防雷测试单位应具有专业资质，完成测试工作后，应出具测试报告。 每年一次对屋顶避雷带进行勘查，避雷带应保持完好无断裂，局部锈蚀应除锈、补油漆。 每年二次【大厦内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯】夜间应对大厦内路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视，及时发现与修复熄灭的灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩完好，无破损现象。 每日一次检查照明供电