工程项目实施策划书

1 项目实施策划书 项目公司 年 月 日 目目 录录 1 第一章：工程概况第一章：工程概况1 1.1 项目概况1 1.2 项目工程管理的特点和难点1 第二章：项目管理目标与管理思路第二章：项目管理目标与管理思路1 2.1 项目管理目标1 2.1.1 工程进度目标.1 2.1.2 工程质量及安全文明目标.1 2.1.3 工程成本目标.1 2.2 项目管理思路1 2.2.1 作好施工前期准备工作.1 2.2.2 加强技术标准、施工规范的管理工作.1 2.2.3 抓关键时间节点，确保总体进度.2 2.2.4 明确责任范围，规范场内管理.2 2.2.5 完善项目团队管理.2 2.2.6 加强与政府协作部门特别是质监站的沟通.2 2.2.7 对总包单位的管理.2 2.2.8 对分包单位的管理要点.3 2.2.9 总分包的管理协调.3 2.2.10 其它.4 第三章：项目的范围划分第三章：项目的范围划分5 3.1 项目总平面图5 3.2 总承包商施工范围划分5 3.2.1 标段划分图.5 3.2.2 各标段概况.6 3.3 专业分包工程、甲购材料设备及甲定乙购材料设备清单6 3.3.1 分包施工范围划分原则.6 3.3.2 专业分包工程清单.6 3.3.3 甲购材料设备及甲定乙购材料设备清单.7 第四章：项目的组织架构与管理原则第四章：项目的组织架构与管理原则8 4.1 项目公司组织架构8 4.1.1 项目公司组织架构.8 4.1.2 项目公司项目公司工作职责及岗位职责.8 4.2 项目公司对总包单位及监理单位的管理原则9 4.2.1 总包单位管理原则.9 4.2.2 监理单位管理原则.9 第五章：工程进度管理第五章：工程进度管理9 5.1 项目总体开发计划9 5.2 项目公司工程施工进度节点计划10 5.3 工程进度计划的特点.10 5.4 工程进度控制措施.10 5.4.1 总包施工进度计划审核.10 5.4.2 施工过程中施工进度计划审核10 5.4.3 总包施工协调管理10 2 5.4.4 奖惩机制11 5.4.5 甲方分包工程施工进度计划控制11 5.4.6 项目公司内部计划协调11 第六章：工程质量及安全文明管理第六章：工程质量及安全文明管理11 6.1 工程质量与安全管理目标11 6.1.1 工程质量管理目标.11 6.1.2 安全文明施工管理目标.13 6.1.3 质量与安全管理奖罚措施13 6.2 质量与安全管理指导思想13 6.2.1 优选队伍，杜绝多层转包.13 6.2.2 强化过程监督.14 6.2.3 利用监理的力量，强化质量及安全控制.14 6.2.4 沟通与支持.14 6.3 工程质量管理措施14 6.3.1 图纸审查制度14 6.3.2 施工单位质量保证体系.14 6.3.3 设备材料进场验收制度15 6.3.4 战前培训制度15 6.3.5 样板验收制度16 6.3.6 项目质量管理要点.18 6.3.7 技术方案先行制度.19 6.3.8 质量通病处理.19 6.3.9 日常质量管理.19 6.3.10 设计协调问题.20 6.3.11 质量事故处理.20 6.3.12 分户验收把握竣工验收最后防线.20 6.3.13 入住前质量检查和维修.20 6.3.14 成品保护措施.20 6.4 安全文明施工管理21 6.4.1 安全文明施工控制要点.21 6.4.2 安全文明施工检查制度.22 第七章：工程成本管理第七章：工程成本管理23 7.1 项目成本控制目标.23 7.2 项目成本控制措施.23 7.2.1 图纸审查.23 7.2.2 变更签证管理.23 7.2.3 进度款支付.23 第八章：项目的沟通管理第八章：项目的沟通管理23 8.1 进场知会23 8.2 周例会23 8.3 工程月报23 8.4 里程碑形象进度24 8.5 文件的收发、传阅24 8.6 文件的归档24 3 第九章：项目的风险与对策第九章：项目的风险与对策25 9.1 进度控制风险与对策25 9.2 质量控制风险与对策25 9.3 成本控制风险与对策26 9.4 其它26 第十章：项目的总体协调第十章：项目的总体协调27 10.1 场地条件27 10.2 销售开放展示要求27 10.3 施工场地平面布置29 10.4 民扰情况29 10.5 对外协调工作29 1 第一章：工程概况第一章：工程概况 1.1项目概况项目概况 可引用规划说明书内容（附原始地貌图、用地红线图、地块周边详图、规划总平面图） 1.2项目工程管理的特点和难点项目工程管理的特点和难点 项目工程特点、难点从以下几方面考虑： 1. 从项目地理位置、场地条件、周边环境充分考虑施工特点、难点。 2. 从设计图纸考虑施工特点、难点。 3. 从质量要求、进度要求方面考虑施工特点、难点。 4、从施工组织设计充分考虑施工特点、难点。 5 从施工单位多，组织和管理特点、难点。 6、从施工时间、季节、气候等方面考虑施工特点、难点。 . . . . 第二章第二章：项目管理目标与管理思路 2.1项目管理目标 2.1.1工程进度目标 达到预定进度目标（具体描述）且必须满足公司总进度要求 2.1.2 工程质量及安全文明目标 达到预定质量目标（具体描述） 安全文明目标（具体描述，可见第六章） 2.1.3工程成本目标 控制在公司投资计划范围内满足成本管理中心的要求（具体描述） 2.2项目管理思路 2.2.1作好施工前期准备工作作好施工前期准备工作 主体施工前包括场平、支护及挡墙、市政、桩基工程，主体进场前的前期工程最少能满足主体进场 施工条件，特别市政道路的开通相当关键，考虑到目前市政管线的最终规划尚未决定，根据项目的特点， 将施工必经之道的小区路在主体施工先完成至水泥稳定层，用做施工道路用，作好场内临时排水设施； 市政路管线的施工在环境施工同时进行。 2.2.2加强技术标准、施工规范的管理工作加强技术标准、施工规范的管理工作 针对设计的特点，结合成本及确保工程质量，在总包合同中附加一套建设技术标准及要求，特别是 2 将规范中未明确的，加上本公司以及外项目中成熟的经验或教训，统一在合同中以建设技术标准及要求 体现，其内容包括各专业、各分项工程的具体要求，并有必要的节点大样图以已明示。此部分详见合同 文本。 2.2.3抓关键时间节点，确保总体进度 针对本项目工期紧的特点，在总包合同中细化时间进度节点要求，其中包括明确每组团的： （1）基础结构完成时间： （2）主体结构达到预售房要求的完成时间： （3）主体结构封顶时间： （4）样板房的主体、砌体、外墙工程完成时间： （5）外墙施工（外架拆除）完成时间： （6）室外工程（包括室外管网及景观工程）完成时间： （7）样板房及周边环境展示开放时间： 并在合同中明确达到相关进度节点的奖罚措施，加强以合同的方式进行现场管理，同时也为我方的 计划工作的开展明确了要求。 2.2.4明确责任范围，规范场内管理 本项目占地面积较大，多家施工单位场内施工，为更加规范场内的施工管理，有必要对施工场内的 施工管理进行责任分区，以利于施工有条进行。 各责任范围内由承包人承担施工场地安全文明施工和保卫工作，对工地内和进入工地内的各种 人员（包括分包单位、材料供应商的人员、客户、参观者、销售等人员）进行管理、并负责提供和维 修工地的各种照明、生活设施、围护设施（围墙） 、道路等，并负责发包人在现场的各种设施及财物的 保卫工作，防止被盗和丢失。小区内主干道部份已修至水泥石屑稳定层，由于本项目*期共有多家施工 单位在场地内施工，小区内主干道应作为施工期间各家施工单位共同使用的施工道路。承包人应负责 修建小区主干道的临时排水明沟，保证施工期间排水的通畅；承包人负责小区主干道施工期间的维护 修补，在施工期间，应保持小区道路的平整度、密实度达到正常通车的标准（具体明确各家承包人负 责的范围） 。承包人负责场地施工入口的管理，包括在施工入口处设洗车池清洗车辆，设门岗保卫工地。 同时工人需统一着装、配带工牌上岗，钢管脚手架需刷好油漆，安全网需干净。附图： 2.2.5完善项目完善项目团队管理 执行首问负责制、限时办理制；合理分工，资源共享，员工培训，规范、流程化管理，形成一 个高效、执行力强的团队。 （具体描述） 2.2.6加强与政府协作部门特别是质监站的沟通 工程关键部位如基坑支护、基槽（桩） 、转换层、标准层、屋面、基础、主体结构等重要分项、分部 工程验收及工程验收，质监部门均要进行监督和控制。 2.2.7对总包单位的管理 总包项目组织架构管理、总包专职人员配置管理、总包专业工人熟练程度及配置管理、总包施 工设备管理、总包施工方案审核管理、总包施工进度管理、总包施工质量管理、总包安全管理、总包 样板先行制度管理、总包售楼配合管理。 1）总包项目组织架构的管理）总包项目组织架构的管理 有完善的项目组织管理架构，项目经理要有同类项目施工经验且需与大型房地产公司协作过， 领导能力、协调能力强，精力充沛，为人正直；技术经理需大专以上文化，工程师职称，有同类 项目施工经验且最好与大型房地产公司协作过。 以上两人需经甲方考察认定，各专业施工员需经项目公司专业工程师考察认定，考察合格后方 3 可上岗，并在施工过程中一经发现不合我方要求者，立即通知总包进行更换。 2）总包施工设备管理）总包施工设备管理 所有进场大型机械设备均应年检合格，安装合格，经相关单位部门验收合格后方能使用。 3）总包施工方案审核管理）总包施工方案审核管理 临时用电、安全文明、测量、基坑支护、桩基、施工总组、脚手架、塔吊安装、防水、消防等 均进行施工方案审核，未经审核或审核不合格，不得施工。 4）总包施工进度管理）总包施工进度管理 开工前就进行施工总计划审核，施工过程中应审核月进度、周进度计划，并与总计划进行对比， 不符者应要求总包采取加人加设备或延长作业时间等措施，及时进行调整，可进行奖罚激励措施。 5）总包施工质量管理）总包施工质量管理 主体施工阶段，实行施工样板先行制度，要求先验收后隐蔽，钢筋、水泥、混凝土等先报验或 试配后使用，重要的施工节点如混凝土浇灌等实行旁站监督，并做好旁站记录，建筑材料实行先报 审再进场后见证送检的原则；装修阶段，实行材料样板封样制度、施工样板先行制度，在拆模、砌 筑、抹灰实行必要的停滞点，严控砂浆配比的实施，采用口头、书面、违约金、更换不称职施工人 员、局部暂停施工等措施。 6）总包安全管理）总包安全管理 专职安全员需持证上岗并对现场安全管理力度要大，项目公司现场工程师均有权有责对现场安 全进行检查、监督，采用口头、书面、罚款、局部暂停施工，更换不称职施工人员等措施。 7）总包样板先行制度管理）总包样板先行制度管理 所有的分项工程均应进行施工样板，等样板得到监理、项目公司确认后（需设计研发中心及设 计院确认的，一同确认） ，方可大面积展开。 8）总包售楼配合管理）总包售楼配合管理 开盘前，在售楼区域，堆放的一切材料、设备等应按项目公司的要求撤出；开盘后，要求售楼 区域与施工区域隔离，基于二期售楼通道与施工通道共用的情况，制定在销售展示期间施工通道及 销售通道管理使用规定，既要保证展示售楼需要，也要满足施工需要。根据具体情况进行编制 2.2.8对分包单位的管理要点 1 1）与总包实行工序面书面交接制度）与总包实行工序面书面交接制度 总包交出工序面，应是已完成且质量合格的，如果工序面不合格，分包可拒绝接受，如果接受， 由分包负责；分包完成后，再书面反交给总包，如质量不合格，总包可拒绝接受，如果接受，由总 包负责。 2）与总包签订书面配合协议制度）与总包签订书面配合协议制度 分包进场前，与总包签订书面配合协议，在安全、文明施工方面，总包有权有责对分包实行管 理，在垂直运输方面，服从总包安排，如有争议，由监理、业主工程师协调。 2.2.9总分包的管理协调 1）总包管理工作包括：）总包管理工作包括： 验收：分包单位对所承包工程范围的施工质量、进度和竣工资料的完整性负责；总包负责监督、 检查和有关验收、竣工资料备案手续办理。 进度协调：总包单位应在开工后*日内提交分包工程的进出场时间，经甲方监理、确认后执行； 协调日常工作，按月提供对各分包工程的进度要求。 合同付款：分包工程在支付进度款时，分包单位向总包提交形象进度及付款申请，经总包确认 后，提交监理公司、甲方才能向分包单位支付工程款。 安全文明施工：分包单位进场后，总包负责对其现场安全和文明施工进行管理；分包工程施工 过程中及竣工后，甲方负责督促分包单位将易破坏部分进行包装保护。 4 2）总包配合工作包括：）总包配合工作包括： 在分包工程施工前，按甲方及分包单位的要求完成有关的土建项目施工，提供具备各分包工程 施工的条件。 提供必要的测量定位线；与分包单位核对各分包工程图纸与总包图纸间相关联的尺寸、标高等 数据是否统一，并对所提交资料的准确性负责。 提供工地现有的垂直运输、脚手架供分包工程使用，如需拆除应报甲方批准； 提供施工、生活用水用电接口，水电费由分包单位负责； 提供办公和生活便利、加工场地等； 提供分包人员、材料、设备进场条件；吊装、堆放、保管条件； 清理分包工程施工场地； 负责在交叉施工过程中，采取措施保护分包工程成品，分包工程的成品遭到破坏， （除当场抓住 破坏者外）全部责任由分包单位承担 80%，总包单位承担 20%；（具体内容根据合同确定，不能与合 同矛盾，或将此内容写入合同） 分包工程竣工后，由分包单位和总包办理移交手续，总包负责该分包工程的成品保护工作，移 交后保护不周造成损失概由总包负责； 按图纸、规范要求等完成分包工程预留预埋（线管须穿通铁丝） ，修补分包工程施工损坏，完成 分包工程安装后的修补及塞缝；（具体内容根据合同确定，或将此内容写入合同） 2.2.10其它 总包在编制项目总施工进度计划时，应充分考虑甲方分包工程和甲方供货材料的影响，将其编 制在内。施工过程中，总包应按时组织甲方分包工程和甲方供货材料的进场，为其提供必要的作业条件 和作业环境。 各分包商在进场前，项目公司对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制施工进度计划 ， 并上报施工组织设计 ，项目公司联合监理公司审核施工组织设计中机械设备配置、人力资源配置、 材料供应计划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审。 根据本项目特点和我司的实际情况，下面列出了在本项目中需要重点加强管理的分包单位，以及对 这些分包的管理要点： 1 1）样板房装修、会所精装修分包单位）样板房装修、会所精装修分包单位 加强对样板房、会所装修单位资质和质量保证体系的审查。 样板房施工工期紧、图纸和材料的提供时间较迟。监理、甲方专业工程师在审核图纸时须按设计 使用的功能来进行审核；项目公司需和材料工程师一起选择主要材料样板；电视、电话、可视对 讲等设备的管线预埋，项目公司对照设计看其是否达到交楼标准要求，提出自己的意见； 样板房施工之前，监理、甲方专业工程师需对施工单位进行水电方面的交接，特别是给水管在进 场至施工完毕后都需加压力表，以便随时检查有无破坏； 强化对样板房、会所装修材料的检验，审查其是否满足环保要求； 装修过程中，监理、甲方各专业工程师进行分阶段隐蔽工程验收。督促施工单位对装修材料进行 保护； 装修完成后，督促施工单位进行设备调试，按照装修完后的使用功能进行检查； 会所精装修应注意幕墙、钢结构与会所主体的配合施工。 2 2）防水分包单位）防水分包单位 严格审查防水施工单位的资质，确保其具有防水施工的能力； 加强防水使用材料的检验。防水材料进场时，需对其材料的配合比、品质、防水辅材的性能等进 行检查； 做防水层之前，要求总包单位对基层进行检查，达到条件才允许移交给防水施工单位。防水基层 要处理干净，阴阳角处做成弧形； 甲方、监理需对防水施工的每个分项进行验收，特别是防水层的厚度，管洞口、阴阳角等加强部 5 位的检查，进行闭水试验，检查无渗漏。防水层做完后，防水分包单位应知会总包单位、其他分 包单位对其加以保护。 3 3）电梯安装分包单位）电梯安装分包单位 加强对进场项目经理及施工班组人员资质及该公司质量保证体系的审查，特别要考察电梯公司对 现场项目负责人的授权力度和管理经验是否满足我司要求，杜绝不合格人员进场管理和施工； 加强对电梯施工管理人员进场后的培训。特别要注意把我司电梯安装总计划及与配合售楼电梯安 装分计划对施工单位进行详细的知会，以便达成共识； 审查电梯施工进度计划、施工组织设计及施工方案的可行性。所有电梯需在监理单位和甲方的共 同检查确认下，才能投入使用； 建立电梯施工单位与总包顺畅的沟通渠道，以便电梯公司人员尽快熟悉总包的管理要求，避免不 必要的冲突。 （如电梯施工计划和总包施工计划是否协调；前后工序交叉作业的配合；安全文明施 工及生活区及加工区的划分等） ； 督促监理单位对电梯安装的每一分项工序进行检查，并形成记录向甲方工程师汇报。甲方对重要 安装部位视情况进行抽查。并对监理的检查情况进行考核，以便激发监理管理的积极性和责任感； 电梯安装验收完成后，应及时督促施工单位对遗留的缺陷进行整改，并完成对物业的培训和移交； 严禁电梯安装公司进行分包（如确有必要，需征得甲方的审核并许可） 。对相应管理人员的更换， 需书面通知甲方并征得同意，否则不能更换。违者将给予罚款处罚。 4 4）门窗施工分包单位）门窗施工分包单位 5 5）外墙保温分包单位）外墙保温分包单位 6 6）强电安装分包单位）强电安装分包单位 7 7）弱电安装分包单位）弱电安装分包单位 . . . . 第三章：项目的范围划分 3.1项目总平面图项目总平面图 总平面布置原则： 1.根据设计要求及房屋构造特点合理安排布置； 2.根据现场实际地形，最大限度利用施工场地； 3.与总包单位协调，确保机械摆放、材料堆放及材料加工厂位置满足施工要求，同时不阻碍施工通道， 不影响销售展示； 4.现场办公室区域应与施工区域有一定的隔离； 5.水电接口应靠近施工区域，合理布置水电管线，采用较短路线，同时应尽量避免管线交叉； 6.应满足文明施工及消防要求。 3.2总承包商施工范围划分总承包商施工范围划分 3.2.1标段划分图 若项目划分若干标段，则在此节作一定的描述 6 3.2.2各标段概况 按下表列明各标段概况，并对标段特点作分析 表格 某标段概况 楼号层数地下室层数结构形式建筑面积（ M2 ） 楼栋数总计(栋)：建筑面积总计(M)： 该标段特点分析：视具体情况填写 该标段估算总包造价：视具体情况填写 3.3专业分包工程、甲购材料设备及甲定乙购材料设备清单专业分包工程、甲购材料设备及甲定乙购材料设备清单 3.3.1分包施工范围划分原则 在保证工程质量、进度及设计效果的前提下，能由总包单位施工的工程尽量不采用分包形式。专业 性较强，且总包不具备相应资质的工程应由专业分包商承包，如防水施工、电梯施工等。 3.3.2 专业分包工程清单 例：供参考 专业分包工程专业分包工程清单清单 序号序号分包工程分包工程序号序号分包工程分包工程 1 施工围墙工程 25 阳台栏杆制作安装工程 2 基岩爆破工程 26 样板房装饰 7 3土石方工程27样板房空调设备供货与安装工程 4 挡土支护工程 28 有线电视综合信息网入网工程 5 桩基工程 29 室外环境栏杆制作安装工程 6 甲方临建办公室工程 30 不锈钢信报箱制作安装工程施工合同 7 绿化工程 31 水池防护涂料工程 8 市政绿化带临时围栏工程 32 燃气安全及智能化管理系统工程 9 会所观光电梯及自动扶梯采购、安装工程 33 室内网球馆及大堂空调机供货与安装工程 10 施工用变压器安装工程 34 水泵房设备供货及安装工程合同(甲分包) 11 人防地下室防护设备制作安装工程 35 会所窗帘制作安装合同 12 防水工程 36 屋顶泛光照明工程 13 白蚁防治施工工程 37 变配电所及外线高压电缆安装工程 14 网球馆专业施工工程 38 沥青混凝土路面及道牙 15 燃气安装工程 39 室内网球场及中心赛场弹性面层施工工程 16 幕墙和钢结构工程 40 智能化设备采购及安装工程 17 电梯招标工程 41 发电机环保降噪安装工程 18 广告牌钢结构施工合同 42 停车场标识及划线施工 19 景观假山塑石工程 43 落地窗防护栏制作安装工程 20 会所及网球馆室内装饰工程 44 边坡支护工程 21 室外给水及室外消防管网工程承包合同 45 临时电梯安装工程 22 网球馆室内装修施工合同 46 广播音响设备安装工程 23 水景工程 47 土石方测量工程 24 前广场会所及网球馆景观照明安装工程 48 外墙保温工程 3.3.3 甲购材料设备及甲定乙购材料设备清单 例，供参考 甲购材料设备清单甲购材料设备清单（具体按合同确定）（具体按合同确定） 序序 号号 编号编号材料（设备）名称材料（设备）名称 序序 号号 编号编号材料（设备）名称材料（设备）名称 1GW-JG-01 室外工程的环境雕塑、小品、黄蜡 石、卵石、体育、游戏、休闲设施 等 26GW-JG-03室外木制构件工程 2GW-JG-02消防报警设备27GW-JG-04室外特种石材 甲定乙购材料设备清单（具体按合同确定）甲定乙购材料设备清单（具体按合同确定） 序序 号号 编号编号材料（设备）名称材料（设备）名称序号序号编号编号材料（设备）名称材料（设备）名称 一一建筑装饰材料建筑装饰材料一一建筑装饰材料建筑装饰材料 1GW-JDYG-01住宅外墙砖20GW-JDYG-20铝型材 2GW-JDYG-02会所外墙砖21GW-JDYG-21铝合金门窗玻璃 8 3GW-JDYG-03电梯厅及前室地砖22GW-JDYG-22五金配件 4GW-JDYG-04电梯厅及前室墙砖 5GW-JDYG-05架空层地砖二二安装材料安装材料 6GW-JDYG-06架空层墙砖23GW-JDYG-23母线槽 7GW-JDYG-07玻璃砖24GW-JDYG-24电缆桥架（A*B） 8 GW-JDYG-08泳池专用瓷砖 25GW-JDYG-25 三箱（电表、照明、动 力） 9GW-JDYG-09室外铺地水泥砖26GW-JDYG-26应急照明 10 GW-JDYG-10室外石材 27GW-JDYG-27 出口指示灯（单、双面） 11GW-JDYG-11外墙涂料28GW-JDYG-28风机 12GW-JDYG-12 阳台栏杆及防腐涂料 工程 29GW-JDYG-29潜污泵 13GW-JDYG-13入户门30GW-JDYG-30泡沫罐 14GW-JDYG-14电梯前室门31GW-JDYG-31减压阀 15GW-JDYG-15管井门32GW-JDYG-32消火栓 16GW-JDYG-16入户门锁33GW-JDYG-33开关插座 17GW-JDYG-17防火卷帘34GW-JDYG-34PVC 电线管 18GW-JDYG-18屋面保温材料35GW-JDYG-35电梯厅、住宅大堂灯具 19GW-JDYG-19钢制防火门36GW-JDYG-36厨房烟道 第四章：项目的组织架构与管理原则 4.1项目公司组织架构项目公司组织架构 4.1.1项目公司组织架构 以构架图形式表示，具体到员工个人的岗位及姓名（须符合公司相关规定） 4.1.2项目公司工作职责及岗位职责 按项目公司岗位设置情况编写： 1） 项目公司工作职责： 2）项目公司总经理工作职责 3）项目公司总工工作职责 4）本项目土建工程师工作职责 5）本项目电气工程师工作职责 6）本项目给排水工程师工作职责 7）本项目暖通工程师工作职责 9 8）. . . 4.2项目公司对总包单位及监理单位的管理原则项目公司对总包单位及监理单位的管理原则 4.2.1总包单位管理原则（仅供参考） 1）总包单位管理原则：利用合同条款和完善的管理制度对施工单位规范管理，有效控制，以充分调动 施工单位的工作自主性和积极性，达到互利双赢的效果。 2） 对总包项目班子的管理：要求总包单位项目班子机构健全，符合投标文件和合同的规定，项目经 理和技术负责人应经甲方考察认可，施工五大员应持证上岗； 3） 对项目管理程序的管理：项目施工应制定施工组织设计和各项施工方案，施工过程程序应遵循施 工合同、建设工程质量管理条例、建设工程监理规范以及甲方各项工程管理制度中的各项规定， 工序交接、工序验收、隐蔽验收、中间验收、往来函件等均应按规定程序进行。 4） 现场配合协调的原则：总包单位负责项目施工现场的总体配合协调工作，配合各参与建设的单位， 为各分包单位提供施工条件，并对其进行质量、安全各方面的总包管理。总包单位应对甲方各种 销售行为进行配合和提供协助 5） 文函往来管理原则：总包单位与各单位的文函往来应遵守合同及其他管理制度的规定，对加方发 文应在规定期限内进行回复，对甲方指令应贯彻执行并进行回复，如有异议的应在规定期限内进 行书面回函。 6 6） 安全文明施工管理原则：总包总体负责施工现场安全文明施工管理，应制定专项安全文明施工管 理方案，成立安全文明施工领导小组，安全主任应持证上岗；协调管理现场参与建设各单位的安 全文明施工，接受甲方监理及政府职能部门进行安全文明施工检查。 4.2.2监理单位管理原则（仅供参考） 项目公司应为监理机构创造良好的工作条件，明确工作授权，使监理机构能按照我司工程管理思 想和要求开展监理工作。 监理机构在按建设工程监理规范 、监理合同、经甲方审批的监理规划及细则开展现场监理工 作的同时，接受甲方项目工程组的现场管理和指令。项目总监理工程师受甲方工程经理的直接领导， 项目总监和甲方项目工程组专业工程师共同统筹管理监理机构其他监理人员的监理工作。工程经理每 月考核项目总监的工作，项目总监和甲方项目工程组专业工程师每月共同考核监理人员的工作。 总监职责：建设工程监理规范规定的监理职责；甲方工程经理关于工程管理指派的其他工作。 监理人员职责：建设工程监理规范规定的监理职责；甲方工程组关于工程管理而指派的其他 工作，甲方工程现场指令。 激励机制：根据监理合同制定相应的激励机制和现场补贴方案，鼓励监理机构各监理人员。 监理工作检查要点：详公司作业文件 10 第五章：工程进度管理第五章：工程进度管理 5.1项目总体开发计划项目总体开发计划 该项目分几期开发，各期开工、竣工时间（须满足公司总进度计划要求） 5.2项目公司工程施工进度节点计划项目公司工程施工进度节点计划 （ 1） 一标段*栋，*组团*栋 开工日期：20*年 *月*日 竣工日期：20*年 *月*日（完成土建竣工验收，要求建筑物内外装修及室外环境全部完成） ； 20*年 *月*日（取得竣工验收备案回执） ； 合同总工期： * 日历天 2）单项分项工程工期约定： 承包人必须满足以下单项分项工程工期 ，以通过监理工程师及发包 人代表验收签字确认的时间为准。 （1）主体结构封顶：20*年 *月*日 （2）样板房的主体、砌体、外墙工程完成：20*年 *月*日 （3）外墙施工（外架拆除）完成：20*年 *月*日 （4）室外工程（包括室外管网及景观工程）完成：20*年 *月*日 （5）样板房及周边环境展示开放：20*年 *月*日 5.3 工程进度计划的特点工程进度计划的特点 具体描述 5.4 工程进度控制措施工程进度控制措施 5.4.1 总包施工进度计划审核 总包单位确定后，项目开工前，总承包商根据施工合同要求编制施工组织设计和项目总施工 进度计划 ，上报监理公司。 监理公司审核总承包商项目总施工进度计划的合理性和可行性，与以及施工组织设计中有 关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。审核通过后，则转送项目公司审核。 项目公司着重审核总承包商项目总施工进度计划与施工组织设计的各关键工期节点的符合 性。对其中配合销售的工作应由具体的安排。 对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的项目总施工进度计划将作为总包合 同的一部分。总承包商按批准的项目总施工进度计划组织施工，监理公司按此计划进行监督。 11 5.4.2 施工过程中施工进度计划审核 施工总承包商按照项目总施工进度计划编制施工月度计划，并细化至周计划、以至于日计划， 项目公司工程部予以审核各细部计划与项目总施工进度计划的符合性和合理性。 5.4.3 总包施工协调管理 对于甲方分包工程和甲方供货材料，总承包商按合约规定收取总包管理费，将其纳入总包管理范围 之内。总包在编制项目总施工进度计划时，应充分考虑甲方分包工程和甲方供货材料的影响，将其 编制在内。 施工过程中，总包应按时组织甲方分包工程和甲方供货材料的进场，为其提供必要的作业条件和作 业环境。 项目公司负责协调和监督总包和甲方分包程、甲供材料供应商的关系。 总承包商按照项目总施工进度计划和各细部施工计划，组织施工。 每周监理例会，项目公司和监理公司负责审核上周工程完成情况，与上周施工计划作对比，对工期 滞后情况，监理公司协助总承包商查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，以满足月度施工计划，该 方案报项目公司存档。 每月总承包商提交工程月报 ，项目公司和监理公司负责审核上月工程完成情况，与上月施工计划 作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总包查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，赶工效果应体 现在下月施工进度计划中，以满足项目总施工进度计划 ，该方案报项目公司存档。 5.4.4 奖惩机制 除了一般的奖惩制度外，在合同中、施工过程中根据需要，增加关键节点奖惩机制：配合销售工作、 、主体封顶、外架拆除等。工期目标处罚措施：（此部份应综合考虑成本及合同约定） 例： 仅供参考 1)施工过程中的节点计划处罚标准：每一栋楼的每一个关键节点每拖延一天处罚 20000 元。每一栋楼 设三个关键节点，即结构封顶、外脚手架拆除、单体竣工。 2)整体工程的竣工备案计划，每拖延一天处罚 5 万元，不足一天按一天算。 （考虑与合同的约定是否相 符，是否可以改为后期的工程款的支付也予以顺延） 5.4.5 甲方分包工程施工进度计划控制 各分包商在进场前，项目公司对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制施工进度计划 ， 并上报施工组织设计 （专项施工方案） ，项目公司联合监理公司审核施工组织设计中机械设备配 置、人力资源配置、材料供应计划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商 修正后重新报审。 5.4.6 项目公司内部计划协调 项目公司与成本管理中心、设计研发中心、营销策划中心沟通，在充分考虑：总包、分包、甲供、 限价及指定品牌材料清单、招投标计划、设计计划、营销计划的基础上，根据项目总控制计划要求， 编制切实可行的相关工作计划： 当施工计划、招投标计划、设计计划、营销计划中某一项发生变化时，项目公司组织召开工程协调 会，在不影响公司项目总体计划关键目标的前提下，协调调整各有关计划；对影响公司项目总体 计划关键目标的，应上报公司总经理层。 项目公司将调整后的项目实施计划下发至监理公司和总承包商，总承包商相应调整施工计划， 重新报监理公司和项目经理部审核。 12 第六章：工程质量及安全文明管理第六章：工程质量及安全文明管理 6.1工程质量与安全管理目标工程质量与安全管理目标 6.1.1 工程质量管理目标 达到合同质量标准（以量化指标说明，如有效投诉率等）例：（仅供参考） 工程质量标准： 满足本合同的技术标准及以下要求： 1） 幕墙、铝合金门窗渗水率为零； 2） 厨房、卫生间、屋面、地下车库（室）漏水、渗水率为零； 3） 外墙砖应精确排砖，不得使用小于半砖的外墙砖铺贴，要求密缝铺贴的饰面砖，接缝宽度为 1.0mm0.2mm； 4） 抹灰及涂饰面：要求达到高级抹灰和高级涂饰标准，并满足以下要求； 项次项目允许偏差(mm)检验方法 1 立面垂直度 2 用 2m 垂直尺检查 2 表面平整度 2 用 2m 靠尺检查 3 阴阳角方正 2 用直角检测尺检查 4 墙裙、勒脚上口直线度 2 拉 5m 线,不足 5m 拉通线,用钢尺 检查 5） 墙面及地面不允许出现空鼓和裂缝、裂纹（包括结构裂缝和抹灰裂缝裂纹） ； 6） 标准层净高 hH-a-2cm，其中 H 为建筑层高，a 为楼板结构厚度。 室内墙体抹灰层厚度不超过 2cm。 7） 饰面砖粘贴的允许偏差： 允许偏差（mm）项 次 项目 外墙面砖内墙面砖 检验方法 1 立面垂直度 21 用 2m 垂直检测尺检查 2 表面平整度 21 用 2m 靠尺和塞尺检查 3 阴阳角方正 22 用直角检测尺检查 4 接缝直线度 21 拉 5m 线，不足 5m 拉通线，用钢直尺检查 5 接缝高低差 10.5 用钢直尺和塞尺检查 6 接缝宽度 11 用钢直尺检查 13 8）主体外立面施工时底部先行施工部分，在其后施工上部的外立面时必须同底部先行施工部分的外 立面在质量、颜色、排砖等各方面保持一致。 9）楼面水泥砂浆找平层施工前结构面需清洗干净，闭水检查，修补裂缝，不渗漏后方可施工找平层。 7.1.2.2 投诉率目标 1)项目入伙时：总投诉率 90 条每百户的有效投诉率； 2)墙体开裂投诉率 0.1 条每户的有效投诉率； 3)卫生洁具投诉率 0.1 条每户的有效投诉率； 4)门窗投诉率 0.2 条每户的有效投诉率； 5)装饰投诉率 0.2 条每户的有效投诉率； 6)电气投诉率 0.1 条每户的有效投诉率； 7)给排水投诉率 0.1 条每户的有效投诉率； 8)部品投诉率 0.2 条每户的有效投诉率； 9)楼板开裂投诉率0.05 条每户的有效投诉率； 10) 卫生间渗漏率0.01 条每户的有效投诉率。 11) . . . 6.1.2 安全文明施工管理目标 安全施工管理目标 例： 仅供参考 实现安全生产达到 “五无”目标，即无死亡、无重伤、无火灾、无中毒、无倒塌；一般安全事故频 率控制在1.2以内，安全达标。 文明施工管理目标 达到重庆市文明施工和标准化工地的要求，争创市级文明建筑工地。 售楼环境的文明施工要求 1) 售楼环境区域与施工区域必须用围板分隔，围板高度不低于 1.8m，围栏外部应做简易装饰，色彩 与周围环境协调； 2) 为了保证看楼人员的安全，现场必须设置足够的安全指示牌，标明看楼人员安全注意事项； 3) 售楼环境区域内施工现场的管理人员、作业人员必须配佩工作卡。工作卡由总包单位制作，工作 卡内应有本人相片、姓名、所属单位、工种或职务，管理人员和作业人员的标卡应分颜色区别； 4) 售楼环境区域内严禁堆放材料，注意防火，并配备必要的防火器具，以及派专人对该区域内的卫 生进行清洁、清理垃圾，施药除“四害”; 5) 施工单位若要在售楼区内施工，必须经甲方的同意。 14 6.1.3 质量与安全管理奖罚措施（根据合同约定执行，若项目公司的奖惩能达 到平衡，不另增加成本可以考虑进行奖励） 6.2质量与安全管理指导思想质量与安全管理指导思想 6.2.1 优选队伍，杜绝多层转包 （仅供参考） 1)选择承包方时，要考察承包方的成本构成、管理组织架构是否适应我们的成本控制目标是有必要的。 2)杜绝层层转包是我们选择承包商的重要指标。优选选择高效、重信誉、管理组织扁平化、管理成本 低的工程公司。 6.2.2 强化过程监督 1)承建商的质量保证体系、管理模式、管理水平、上级公司的支持等对工程质量影响很大。 2)强调过程监管，加强对监理公司的管理，通过监理公司实施对承建商严格质量控制。 3)重点监管工程承包商的管理体系是否足够并有效运作，协调各方的关系，关注承建商的成本控制， 评价供方的表现。 6.2.3 利用监理的力量，强化质量及安全控制 1)监理单位是现场质量、进度、安全文明管理和施工单位间协调的主要责任单位，并协助项目公司进 行成本控制，项目公司依据监理合同（包括招标文件、投标书） 、经批准的监理规划、现行的法规和 规范，对监理单位进行有效管理和监控是一项特别重要的工作，是保证项目管理正常进行的重要保 证。 2)现场工程师要经常与监理人员进行有效沟通，使其了解公司的管理思路、工作方式，尽快与项目公 司合拍。 3)现场工程师要树立监理单位的威信，充分发挥监理单位的作用，为监理单位开展工作创造良好的外 部环境。 6.2.4 沟通与支持 1)沟通活动：与主要承建商，特别是其领导层建立正确的关系，工程应获得其公司层面的支持。 2)管理与技术支持： 设计交底； 施工节点与细部交底； 技术标准交底； 施工工艺交底； 施工组织与配合交底； 质量控制点交底； 样板验收交底。 . 3)财务支持：按合同及时支付。 15 6.3工程质量管理措施工程质量管理措施 6.3.1 图纸会审制度 开工前，由项目公司组织，总承包商、设计院、设计研发中心、监理公司参加，进行设计交底和图 纸会审，并形成图纸会审纪要。对设计图纸中容易忽略、容易出现错误的地方进行专项审查。 6.3.2 施工单位质量保证体系 总承包商在开工前，根据项目工程特点和合同规定的质量目标，编制项目质量计划 ，并上报项目 公司和监理公司。项目公司协助监理公司审查其质量保证体系、质量保证措施、主要工程施工方案选择 的合理性和有效性，并将意见以书面形式反馈给总承包商进行修改。 6.3.3 设备材料进场验收制度 不论是甲供材料设备、还是承包商供应的材料设备，进场时，施工单位应通知监理、甲方对照合同 要求、样板以及相关标准规范进行验收，影响结构和使用功能的，还要按照要求进行见证取样试验。 未经检验合格，任何材料不得使用在工程上。 对检验不合格者，应将该设备材料做上标志，进行隔离，并尽快作退场处理。 6.3.4 战前培训制度 6.3.4.16.3.4.1战前培训对象 战前培训是指在重要的分部分项工程施工之前，由项目公司工部组内部组织的关于该项工程施工管 理要点的培训、学习制度。培训由项目公司的总工负责组织，整个项目的工程管理人员必须全体参加。 需进行培训的分部分项工程包括：土方工程、挡土支护工程、基础工程、主体工程、砌体工程、建 筑装饰工程、屋面及防水工程、楼地面工程、门窗工程、电气工程、给排水工程、通风与空调工程、电 梯工程、样板房及精装修工程、室外环境及绿化工程、验楼及入伙，以及其他有必要进行培训的工程。 6.3.4.26.3.4.2培训时间 培训时间为各分部分项工程开始实施前一周。 6.3.4.36.3.4.3培训制度要求 1)项目总工在培训开始前三天知会负责讲评的工程师做好讲评的准备工作。该工程师必须认真熟 悉图纸，针对该分部分项工程的施工流程，质量控制要点难点进行详细的准备，以保证培训工 作能够顺利完成； 2)培训时首先由负责此次讲评的现场工程师进行讲评，讲评的重点主要是该分项工程的施工流程 和质量控制要点，难点，以及作为甲方的工程管理人员必须严格把握的事项。还可以结合自己 的工作经验讲一下在该分部分项工程施工或质量控制中的一些优秀做法和宝贵心得； 3)讲评结束后，所有参会人员针对自己不懂的地方进行提问，负责讲评的工程师应该给予详细的 解释，务求使每位参会人员都能很好的理解该分部分项工程的施工流程和控制要点。特别是要 让负责其他分项的工程师也很好的理解该分项工程，使他们能够更好的配合该分部分项工程工 作的开展。对于该分项工程质量控制中的难点问题大家一起进行讨论，最后拿出一个有效的控 制手段； 4)会议结束后整理成会议纪要（格式附后） ，由项目公司总经理签发； 5)会议纪要每位参会的工程师都应仔细阅读，务求在该分部分项工程实施之前消化吸收。 16 附： 项目 培训会议纪要 记录： 签发： 培训内容： 讲评人： 参加人员签到： 培训要点： 会议纪要： 17 6.3.5 样板验收制度 6.3.5.16.3.5.1 样板验收对象 应作施工样板的施工项目包括：支护锚杆、桩基工程、钢筋工程、砌体工程、抹灰工程、饰面砖粘 贴工程、铝合金窗安装、木门安装、栏杆工程、防水工程、保温工程、精装修工程、油漆工程、转换层 施工，以及其他有必要作施工样板的工程。 对于新材料，新设备、新工艺等，也要先做样板，报监理公司及项目公司，通过试验和鉴定后，才 可应用于工程上。 6.3.5.26.3.5.2 样板验收时间要求 样板验收应在该项工程大面积施工前 15 天组织进行（特殊项目根据工程实际情况提前） ，最迟提前 一周完成。 6.3.5.36.3.5.3 样板验收工作程序 1)项目工程经理负责项目各项样板验收组织工作，甲方工程管理人员、监理机构、承建单位协同 实施。 2)各分部分项工程开始施工前 15 天，由项目公司总工组织甲方工程管理人员、监理机构、施工单 位，讨论确定该项工程施工作业方法和施工工艺，明确质量要求，由施工单位组织作施工样板。 3)施工样板完成后，由监理组织进行样板验收，甲方项目工程经理、工程师、监理机构项目总监 及专业工程师、施工单位项目经理、技术负责人、专业施工员、施工班组长参加。验收首先由 施工单位施工班组长和施工员介绍该样板工程作业方法和施工工艺，施工单位技术负责人或项 目经理总结表述，然后参与验收各方分析该样板工程质量情况，并由甲方工程管理人员和监理 工程师进一步讲述该项工程施工工艺和质量控制要点，明确施工质量要求，同时阐述该项工程 管理流程，最后由工程经理进行验收总结。 4)样板验收应形成验收纪要，详细记录验收过程，清晰表述该项工程施工工艺、控制要点、质量 要求，验收纪要由项目公司总经理签发，项目分管工程师应跟踪保证纪要分发至施工班组，并 跟踪参与施工班组交底会议。 18 附： 项目项目 施工样板验收纪要施工样板验收纪要 记录： 签发： 施工样板部位： 验收主持人： 参加单位及人员： 验收纪要： 验收日期： 年 月 日 6.3.6 项目质量管理要点 根据本工程项目的设计特点，结合工程管理要求，拟将以下项目公司位作为本工程的管理要点，施 工中应加强管理： 例，仅供参考 1)定位放线 2)基础结构施工 3)首层结构 4)转换层结构 5)标准层结构 6)屋面 7)铝合金门窗安装 8)单元门、入户门安装 9)栏杆扶手安装 10) 地下车库、屋面防水施工 11) 卫生间防水施工 12) 水电管线预留预埋 13) 配电箱、配电柜安装 14) 室外配套工程 15) 钢结构、玻璃幕墙工程 19 16) 泳池设备安装工程 17) 中央空调安装工程 18) 电梯安装工程 19) 外墙装饰工程 20) 外墙外保温体系施工； 21) 室外铺贴工程 22) 精装修工程 6.3.7 技术方案先行制度 总承包商和各分包商在施工前，应编制各分项工程施工技术方案，并报监理公司和项目公司审批， 审批通过后，才能进行施工。未报施工方案的，一律不得施工。 项目中拟审批的施工方案包括：（例，仅供参考，可作相应的补充或调整） 1)施工组织设计 2)测量方案 3)雨季施工方案 4)桩基施工方案 5)基坑支护施工方案 6)地下防水施工方案 7)混凝土施工方案 8)钢筋施工方案 9)模板施工方案 10) 砌筑施工方案 11) 脚手架施工方案 12) 厨卫防水施工方案 13) 屋面工程施工方案 14) 装修施工组织设计 15) 成品保护施工方案 16) 外墙外保温施工方案 17) 卸料平台施工方案 18) 施工用电方案 19) 设备专业施工组织设计 20) 会所钢结构施工方案 21) 会所玻璃幕墙施工方案 22) 景观施工方案 23) . . . 6.3.8 质量通病处理 针对经常出现、易引起业主投诉的墙面开裂、厨厕间漏水、窗台渗漏水、出顶间外墙墙面开裂，以 及防水设计不合理、空调洞倒水、门窗质量问题、结构施工洞和施工缝留设不合理、以及在施工中暴露 出的管理问题，由项目公司组织、设计院、监理公司、承包商参加，召开专门的技术讨论会，制定有效 的措施，有条件的可以作样板，以提高工程质量。 6.3.9 日常质量管理 项目公司协助监理公司，对承包商的日常施工进行管理，严格施工工艺和工作流程，对重要的部位 和工艺进行旁站。 每周监理例会，总承包商负责将上周的工程质量实施情况作总结汇报，就工程中出现的质量问题， 20 监理公司协助总承包商分析原因，制定纠正措施和预防措施，杜绝后续工程中重复出现类似问题。 6.3.10 设计协调问题 对于本项目应在设计中注意的问题，项目公司可以在前期提出自己的意见并将其反馈到设计研发中 心以便于其综合考虑并督促落实时间。 6.3.11 质量事故处理 对严重的质量事故，由总承包商提出技术处理方案，并经监理公司、项目公司、工程管理中心认可 后，进行处理。对经处理的部位，应重新检查验收。提交报告给工程管理中心。 对于一般的质量事故，由总承包商按技术处理方案处理后，重新检查验收。 6.3.12 分户验收把握竣工验收最后防线 工程完工验收、分户竣工验收是最后防线，严格验收，不放行任何不合格的产品，将从政府的抽样 验收提高到 100的验收。 6.3.13 入住前质量检查和维修 根据完工后内部检查的流程和方法，项目公司与物业公司一起，对主体空间尺寸、观感质量、门窗 质量等进行详尽的检查，并对厨房和卫生间做渗水试验，对发现的问题及时要求总承包商进行维修，确 保业主入住交接的顺利进行。 6.3.14 成品保护措施 根据工程实际情况编写（仅供参考）： 1）铝合金门窗：）铝合金门窗： 运输时应妥善捆扎，幢与幢之间用非金属软质材料隔垫开，吊装时选择牢靠固定的着力点，防止窗 体互相磨损、挤压、扭曲变形、损坏附件。 进入施工现场后应在室内竖直排放，产品不能接触地面，底部用枕木垫高 10 厘米，室内保持清洁、 干燥、通风。 禁止人员踩踏，不得在其上面安放脚手架，悬挂重物。 在清洁时，保护胶纸要妥善剥离，注意不得划伤，刮花表面。 门窗在安装过程中及验收前，采取可靠的保护措施不得污损。已安装的门窗框洞口不得作为运料通 道。 严禁在门窗框上、扇上安装脚手架、悬挂重物。外脚手架不得压在门窗框上，并严禁瞪踩窗框、窗 扇或窗撑。应防止利器划伤门窗表面；防止电、焊花烧伤或烫伤面层。 门窗框的上槛及两侧用胶带纸、薄膜保护好，下槛用九夹板制成马蹄形盖板保护。 在玻璃安装后，应在玻璃上贴上保护膜，并贴上明显提醒标志。 2 2）入户门：）入户门： 运输时应放在托架上，并妥善捆扎，起吊时不得将抬杠插入框内抬运。 进入施工现场后应进专门仓库保存，竖直排放，产品不能接触地面，底部用枕木垫高 10 厘米，室内 保持清洁、干燥、通风。 进入现场后安装前应测量其对角线的长度和平平整度，并采用可靠的保护措施。 对选用门洞口作运输材料的出入口或进出频繁的门洞口，应在门框边加设防护板，以防碰伤撞坏框 体；如果长期作上料口时应采取预留门洞开的方法，作后塞口。 施工中严禁在门框上搭设脚手扳和悬挂重物。应防止利器划伤门窗表面；防止电、焊花烧伤或烫伤 面层。 3 3） 防水层防水层 21 基层砂浆必须进行养护，可用蓄水养护或用草包、纸袋覆盖后浇水养护。养护期间必须保持覆盖层 材料湿润并禁止闲人上层面踏踩火灾说明继续施工。合理安排施工流向，避免过早上人走动。 已铺贴的防水层，应及时采取措施保护，操作人员不得穿戴钉鞋作业。 穿过地面、墙面等处的管道根部、地漏等不得碰损、变形，以免铺好后更换。 地漏、排水、变形缝等处应保持畅通，施工中应采取保护措施，防止基层积水或污染而影响防水层 的施工质量。 4 4） 涂料与油漆涂料与油漆 在涂刷涂料前，预先清理基层表面；涂料干燥前，应防止尘土污染和热空气的侵蚀。 将门窗用风钩或用木锲固