XX房地产有限公司项目管理手册.doc

XX房地产有限公司项目管理手册项目管理手册编制说明一、本手册规定了公司工程项目管理工作的工作规范和流程，是公司进行项目管理工作的依据。二、本手册除了专业术语、日常用语和单独说明外，使用以下术语或简称：（一）公司：是指鄂尔多斯华研房地产开发有限责任有限公司；（二）总公司：是指鄂尔多斯华研经贸集团；（三）部门（或“各部门”）：是指公司下设的人力行政部、商务部、财务部、企业发展部、工程技术部、造价部、营销策划部、客户服务中心等职能管理部门和业务运营部门；（四）项目部：是指公司为实施开发项目工程管理而成立的临时性机构，项目部的负责人是项目经理；（五）项目销售部：是指公司为实施开发项目销售工作而成立的临时性机构，项目销售部的负责人是销售部经理。三、对本手册的管理要求（一）本手册为公司重要管理文件，经人力行政部及相关部门共同研究和总经理办公会讨论通过，由总经理批准颁布执行。（二）本手册的编制、印发等事宜由人力行政部负责。（三）手册持有者应妥善保管本手册，不得涂改、丢失、损坏、随意涂改，也不得将手册提供给公司以外人员。手册持有者离开本公司时，须将手册交还人力行政部，办理回收登记。（四）各部门在本手册使用期间如对本手册有修改建议，需以书面形式向人力行政部提交，由人力行政部统一组织修订。四、公司原有规定与本手册不符的，以本手册为准。五、本手册自公司正式发布之日起施行（有特别说明的遵照特别说明）。目 录04-01 项目可行性研究工作规程304-02 土地储备工作规程1304-03 项目前期手续办理管理规定1504-04 项目投资控制管理办法1704-05 项目设计管理工作规程2104-06 设计评审工作规程2504-07 设计变更管理办法3304-08 施工图设计交底与图纸会审工作规程4104-09 开发成本监测及核算管理规程4504-10 工程预决算管理办法4804-11 工程款支付控制规程5304-12 工程进度控制办法5704-13 工程质量管理办法5904-14 工程交接验收管理规定6904-15 工程量测量与工程签证控制规程7204-16 工程计量、计价管理规定7804-17 项目部例会制度8104-18 项目施工管理规程8304-19 工程资料管理规定9704-20 工程决（结）算管理规程9904-21 项目后评价实施办法10404-01 项目可行性研究工作规程第一条 目的通过对意向开发项目的全面有效的可行性分析，确定项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，实现房地产开发项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，为公司最终决策提供可靠、科学的依据，提高项目开发监视的综合效益，特制定本规程。第二条 适用范围适用于公司开发项目可行性的研究、分析和项目开发可行性研究报告的编制和评审。第三条 职责分配（一）企业发展部1、全面负责可行性研究的计划、组织和实施；2、负责各类信息的收集、汇总和分析；3、负责项目开发可行性研究报告的起草编制。（二）营销策划部参与负责销售市场分析，参与负责销售成本、市场售价和销售额的估算分析。（三）工程技术部、总工程师参与负责技术分析。（四）造价部参与负责工程成本的估算分析。（五）财务部参与负责财务评价。（六）总经理负责可行性研究工作计划的批准，负责组织项目开发可行性研究报告的评审。（七）总经理办公会负责对项目开发可行性研究报告进行最终评审和批准。第四条 可行性研究分类（一）初步可行性报告，用于土地投标或合作洽谈；（二）项目可行性研究报告，按照规定格式和内容要求编制，项目报审用；（三）项目开发可行性研究报告，项目立项后，本公司组织编制的详尽可行性研究，供公司内部使用，指导整个项目开发经营工作的指导性文件。此阶段可行性研究亦根据需要可进行数次，直至确定最终可行性研究方案。【注】本工作规程主要就项目立项后的详尽可行性研究做出规定要求，初步可行性研究和报审可行性研究可参照本规程执行。第五条 开发项目用地选择与地块价值评价房地产开发项目的地点选择和地块评价是对可供选择的地点和地块的条件和价值进行分析比较和评价。企业发展部在寻求土地信息和确定项目投资意向过程中首先应进行初步可行性评价，即进行地块价值评价。分析评价内容包括：（一） 拟定地点的水文、地形、地质条件等地理特征；（二） 拟定地点的市政配套、交通运输条件；（三） 拟订范围的拆迁情况；（四） 地块周边的自然景观、人造景观及污染情况；（五） 实际地价与地价潜在价值评价。第六条 开发项目可行性研究的任务可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的综合效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为领导决策提供可靠的、科学的依据。第七条 开发项目可行性研究的组织实施（一）企业发展部根据公司要求，于项目立项后组织编制可行性研究工作计划，报总经理审批并组织实施。（二）公司各专业职能部门和人员负责向企业发展部提供相关的输入资料，包括估算数据、资料、分析和研究报告等，参与项目可行性研究。（三）企业发展部按照计划的时间安排完成编制项目开发可行性研究报告，经总经理审核，上报公司总经理办公会讨论审议。（四）对未通过审批的报告由企业发展部重新组织进行，重新编制项目开发可行性研究报告并报批。（五）可行性研究的外包由企业发展部经理提议，总经理批准决定是否委托外部专业市场调研机构实施。规模较大且要求研究深度相对较深的项目，可委托外部机构承担项目可行性研究任务；规模适量且研究深度适当的项目，由本公司自行组织可行性研究。（六）外部委托市场调研由企业发展部负责委托、协调实施。第八条 可行性研究的步骤（一）筹备可行性研究开始前的准备工作包括提出项目开发设想，组建研究小组，制定研究工作计划和工作大纲等。相关内容应包涵在可行性研究工作计划中。（二）市场调研企业发展部、营销策划部分别负责对项目有关情况进行不同层次的市场调研，提供项目前期可行性研究所需要的资料和数据。具体执行市场调研工作规程。（三）方案的选择和优化企业发展部在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的方案，进行反复比较和论证，会同相关部门采用技术经济分析的方法，评选出合理方案。（四）财务评价与不确定性分析企业发展部对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细的财务评价和不确定性分析。研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力。由相关部门提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。（五）编写报告书企业发展部经上述分析与评价，即可编写详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供领导决策。第九条 可行性研究的内容由于房地产项目的性质规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容也不尽相同，各有侧重。主要应包括以下几方面：（一）项目概况主要包括：1、项目名称；2、项目的地理位置；包括项目所在地城市、区和街道，项目周围主要建筑物等。3、项目所在地的周围环境状况；主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性。4、项目的性质及主要特点。（二）专项市场调研情况及动迁安置1、企业发展部根据营销策划部提交的项目市场调研分析报告，与营销策划部共同对市场调查结果进行综合分析，形成结论；2、如需要进行拆迁的，要制定动迁计划，确定安置方案。（三）市场分析和建设规模的确定1、市场供给现状分析及预测；2、市场需求现状分析及预测；3、市场交易的数量与价格；4、服务对象分析、制定租售计划；5、拟建项目建设规模的确定。（四）规划设计方案选择1、市政规划方案选择；市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。2、项目构成及平面布置；3、建筑规划方案选择；建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等。附规划设计方案详图。（五）资源供给1、建筑材料的需用量、采购方式和供应计划；2、项目施工的组织计划；3、项目施工期间的动力、水等供应；4、项目建成投入使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。（六）项目开发组织机构和管理费用研究1、开发项目的管理体制、机构设置；2、管理人员的配备方案；3、人员培训计划、管理费用估算。（七）开发建设计划1、前期开发计划；包括项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等系列工作计划；2、工程建设计划；包括各个单项工程的开工、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等；3、建设场地的布置；4、施工队伍的选择。（八）项目经济及社会效益分析1、项目总投资估算。包括开发建设投资和经营资金两部分；2、项目投资来源、筹措方式的确定；3、开发成本估算；4、销售成本、经营成本估算；5、销售收入、租金收入、经营收入和其他收入估算；6、财务评估；运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评价；7、风险分析；一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析；另一方面结合政治形势、国家方针、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化，进行定性风险分析。8、项目环境效益、社会效益及综合效益评价；9、结论及建议；运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性，提出存在的问题及相应的建议，并推荐最佳方案。第十条 可行性研究报告的撰写（一）封面要能反映评估项目的名称、谁作的评估及可行性研究报告写作时间。（二）摘要用简洁的语言，介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结论。文字要字斟句酌，言必达意，绝对不能有废词冗句，字数以不超过1000字为宜。（三）目录（四）正文这是可行性研究报告的主体，要按照逻辑的顺序，从总体到细节循序进行。一般包括：项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析和结论与建议等十二个方面。（五）附表附表是对于正文中不便于插入的较大型表格。一般包括：项目工程进度计划表、项目投资估算表、投资计划和资金筹措表、项目销售计划表、项目销售收入测算表、财务现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表。（六）附图一般包括：项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图等。第十一条 资金筹措（一）公司决策层和财务部负责项目可行性研究过程中资金筹措的策划。（二）制定可靠或比较可靠的资金筹措计划，是开发项目实现预期目标的基本条件，是避免项目流产或夭折的根本保证，必须高度重视，周密策划。凡在资金筹措无望的情况下，不必开展深度可行性研究。（三）资金筹措计划主要是就项目投资的资金来源进行分析，包括自有资金、贷款和预售收入三部分。当资金来源中包括预售收入时，应有销售收入计划配合考虑。第十二条 财务评价（一）财务部负责项目可行性研究过程中的财务评价。（二）房地产开发项目财务评价有静态法和动态法两种。对规模小、周期短的项目，可采用静态法。对规模较大、周期较长或资金来源渠道多、收支复杂或滚动开发的项目，应采取动态法。（三）静态法是通过投资项目的总收入和总费用之间的比较，来计算开发项目的盈利和投资回报率数值，以此计算与同类房地产开发项目正常回报率相比较，以分析评价其经济合理性。静态法的评价指标有净利润投资收益率和静态投资回收期。（四）动态法财务盈利能力分析，一般应以下列指标进行。1、财务净现值（FNPV）财务净现值是指按行业的基准收益率或设计的折现率ic，将项目经营周内各年净现金流量折现到建设初期的现值之和，它是考察项目在经营周期内盈利能力的动态评价指标，其值可根据财务现金流量表计算求得。判别标准为FNPV0项目可行；FNPV0项目不可行。2、财务内部收益率（FIRR）财务内部收益率是指项目在整个经营期内各年净现金流量累计等于零时的折现率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。判别标准为：FIRRic即认为盈利能力已满足最低要求，项目可行；FIRRic项目不可行。3、财务净现值率（FNPVR）财务净现值率是项目单位投资现值所获得的净现值，其值越大表明项目投资效益越好。4、动态投资回收期（Pt）动态投资回收期是按现值法计算的投资回收期。第十三条 不确定性分析（一）企业发展部及各职能部门在可行性研究过程中应充分考虑不确定性因素，并进行综合分析。（二）项目评价所采用的数据，由于多来自预测和估算，有一定程度的不确定性，为分析不确定因素对财务评价指标的影响需进行不确定性分析，以估计项目可能承担的风险，以论证开发项目在经济上的可靠性。不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。（三）盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BED）分析项目成本与收益的平衡关系。当影响投资效果的变化因素达到某一临界值时，方案的收入与支出相平衡，此时方案既不盈利也不亏本，此临界值即为盈利平衡点。（四）敏感性分析是通过分析、预测项目主要因素（如成本、价格、销售周期等因素）发生变化时对财务评价指标的影响，从中找出敏感因素和极限变化幅度。（五）概率分析的目的在于用概率研究预测各种不确定性因素和风险因素对项目评价指标可能发生的影响。一般是计算项目净值的期望值及净现值大于或等于零时的累计概率，累计概率越大，说明项目承担的风险越小。第十四条 项目开发可行性研究报告的评审（一）公司总经理办公会负责组织项目开发可行性研究报告的评审，评审会议应有各职能部门负责任和外部专家组成员参加。专家组成员由公司高层管理人员推荐，公司总经理办公会确定，成员可包括经济师、建筑师、工程师、律师、会计师、城市经济学家开发企业家、社会学家、环境学家和地质专家等。各方面专家通力合作才能保证项目的科学性。（二）总经理办公会以“项目评估与决策会议”的形式对项目开发可行性研究报告进行评审，总经理审批。（三）开发项目评估内容1、市场方面对市场现状的研究方面所采用的预测方法是否符合实际，审查市场预测结果可信程度。2、技术方面项目构成是否合理，实施计划在操作执行上的可靠性和有效性，施工技术方面的可靠性。3、财务方面确保项目实施全过程的财务能力和消费者对项目的影响，包括通过市场调研分析了解的消费者购买力和对项目的兴趣程度。4、国民经济方面要严格审查项目是否具有正确无误的宏观经济分析，寻求对项目计划进行修改的可能性以达到提高项目经济效益。审查项目是否与行业的发展政策保持一致，审查项目的决策过程的投资风险分析，决策论证是否严密。5、组织机构和管理方面审查评议项目在组织机构方面的背景材料，审查项目的组织及其结构在行政管理上对项目实施全过程的控制安排和方法。6、环境方面开发项目在地形、地貌条件上是否符合所定项目的条件；对不符合的因素在技术上可处理的，方法是否可靠；水文地质、气象对项目的印象，防治措施是否可靠；选地是否符合城市规划的要求；基础设施、公共设施是否与在建项目配套；拆迁、安置、方案是否合理；总之要到现场掌握第一手资料，审核是否与项目提供的资料相一致。（四）通过对项目的全面评估，公司总经理进行最终决策，并决定项目的开发方案。（五）“项目评估与决策会议”应形成会议纪要，并长期保留。第十五条 可行性研究管理（一）房地产开发项目不论投资规模大小，都应编制可行性研究报告，其深度要求可从实际出发或公司领导决策要求确定。（二）房地产开发项目可行性研究工作，由企业发展部负责具体组织实施，公司各职能部门专业人员参与组成研究小组，开展工作。（三）开发项目的可行性研究工作，由公司组织并进行初审，研究报告必须上报总经理办公会进行评审，并由总经理最终审批。（四）开发项目的可行性研究报告及决策意见，不论实施与否，都应归入技术档案管理，妥善保存备查。（五）可行性研究报告属公司的集体研究成果，对其有关经营策略和经济对策研究要给予保密，凡因泄露损害单位利益者，视为违纪行为。（六）开发项目实施完成后，应组织参与研究的部门和人员进行总结，予以跟踪研究。对研究的方法、测算、结论、建议等，对照市场实际，从中找出成功经验和教训，以不断提高可行性研究的科学水平和定性、定量分析的准确性。附1：项目开发可行性研究与评审决策流程图市场调查企业发展部委托专业机构进行可行性研究项目开发周期预测项目开发成本预算项目收入、利润测算评估分析编制可行性研究报告公司审批和评审总经理办公会决策通过，进行详细可行性研究未通过，结束洽谈合作协议资源调查进一步研究公司分管领导下达可研指令04-02 土地储备工作规程第一条 目的土地是房地产开发的基本生产要素之一。为了规范“找地”行为，提高竞标能力，保障土地储备和公司的可持续发展，特制订本规程。第二条 适用范围本规程适用于公司土地寻求过程的控制。第三条 职责分配（一）企业发展部是土地储备工作的主控部门，负责土地信息的搜集、拟订土地投标方案等。（二）企业发展部负责土地投标工作的具体运作和实施。第四条 工作程序（一）“找地”原则1、与公司的发展战略相符合；2、与公司的专业形象相符合；3、与公司的资源供应能力相符合。（二）土地供应信息的搜集1、企业发展部应与土地储备管理部门、中介机构和公共社会关系保持密切的联系，及时搜集最新土地信息，并随时关注“土地招标公告”，全面掌握土地市场状况，包括土地供应、供求关系信息和土地市场交易价格等的收集、分析和汇总。2、企业发展部根据所收集的土地信息资料每个季度末定期编制并向公司总经理报送土地市场信息报告。（三）意向土地市场调研1、如果土地满足公司的“找地”原则，企业发展部应进行初步市场调查并获取相关的土地证明资料，如土地证、控制性规划及其他等，并验证资料的完整性、合法性、有效性。2、通过调查和分析，企业发展部认为初步可行后编制并向总经理提交意向市场调研分析报告和相关证明资料，由总经理办公会审议并报董事会确认决定初步开发意向和是否进行进一步可行性研究和洽商工作。（四）项目开发可行性研究1、公司对意向市场调研分析报告进行审议并通过后，企业发展部应根据调研结果组织相关部门策划编制完成详细的项目开发可行性研究报告，报公司总经理办公会。公司总经理办公会依据项目开发可行性研究报告及相关资料审议决定最终开发意向。项目开发可行性研究具体执行项目开发可行性研究工作规程。2、为确保土地购置和项目开发的正确决策，意向市场调研和项目开发可行性研究根据总经理或总经理办公会的要求可反复实施，直至所提供报告和资料满足决策过程的验证需要。（五）土地竞标1、企业发展部根据项目的规模和地域条件等综合因素和条件分析，应在项目开发可行性研究报告中提出项目开发的模式，包括：独立开发和合作参股开发等。公司总经理办公会确定开发模式和参加竞标的方式，单独竞标或联合竞标。2、在公司决定竞标后，企业发展部要进一步与土地储备管理部门密切联系，提前了解土地拍卖的详细信息，调查其他投标单位的情况，并在规定时间内制订出具体的投标方案，包括投标策略。3、公司财务部要提前安排投标所需的保证金和首期土地费。4、投标前，根据其他投标单位的情况和公司“拿地”的决心，公司要明确投标最高报价。必要时，可与其他单位联合投标。5、企业发展部负责组织参加投标工作，总经理应亲自参加投标执行。投标时，要严格遵循既定的投标策略。6、土地竞拍中标后，企业发展部负责与土地储备管理部门具体接洽、签署土地使用权出让合同。具体执行有关合同管理制度和财务付款控制相关的相关规定。第五条 土地储备工作规则（一）企业发展部每季度一次向总经理报送土地市场信息报告；（二）意向市场调查的数据准确，分析客观；（三）对拟投资市场的土地拍卖信息要搜集完整，不遗漏；（四）无论投标与否，公司每年至少组织参加3次以上的土地拍卖活动；（五）土地储备前应严格执行公司的意向市场调研和可行性研究工作规程，有效控制开发风险。04-03 项目前期手续办理管理规定第一条 为了明确各类项目证照手续办理的工作分工，加强证照手续办理工作的管理，保障项目计划的按期实施，特制定本规定。第二条 项目证照手续办理的职责分工1、工程技术部负责办理投资项目立项手续、工程项目选址意见书、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、交付使用许可证、供水、供电、煤气、排污等项目建设的有关手续。2、销售部负责预售许可证、房产证、土地证等与销售有关的证件办理工作。第三条 公司各相关职能部门应积极加强、不断改善与政府土地、拆迁、城市规划、城市建设、供电、供水、人防、消防、供气、电信等职能部门的公共关系，各相关部门应积极协助、配合办理相关手续。第四条 办理证照手续前，工程技术部和销售部应向相关职能部门交底相关手续的办理程序、联系人、注意事项等。第五条 工程技术部、销售部不能说明除了不可抗力以外的其他原因，又未提出办理要求而导致工作延误，责任由工程技术部或销售部承担。如果提出了办理要求，因公司内部相关职能部门的责任而导致工作延误，责任由相关职能部门承担。第六条 公司员工与政府有关部门有亲属、朋友、同学等密切关系的，有义务协助相关部门办理有关手续。第七条 办理各项证照手续的责任部门手续办理人员应遵守项目所在地政府的有关规定，严格执行公司的项目前期工作计划及公司相关管理规定，按期办结各项手续。第八条 因以下原因导致手续不能按期办结的，责任部门和责任人不承担责任：（一） 法律意义上的不可抗力；（二） 政府职能部门的责任，如政府违约、相关人员因故不在岗等；（三） 公司未能及时缴费资金。第九条 非第八条原因而导致工作延误的，公司将视延误时间和所造成的实际损失追究责任人的责任。公司办理各项手续的标准时间为具备法定条件后政府部门的承诺期限。第十条 外出办理手续的人员应严格恪守公司秘密和项目秘密，维护公司品牌，严禁有有损公司的言行，违反者，公司查实后予以严肃处理。04-04 项目投资控制管理办法第一条 项目投资管理体制公司项目投资控制管理体制为目标控制管理体制。第二条 项目投资管理目标公司项目投资控制的目标是：项目投资估算、项目投资预算、工程施工合同造价。第三条 项目投资控制环节（一）公司依据工作环节对项目投资实施控制。（二）项目投资控制的环节包括：1、项目规划及方案设计，工程施工图设计；2、工程施工招标，工程材料设备采购；3、工程施工过程管理；4、市场推进（策划、广告等）；5、企业管理开支；6、行业规费交纳；7、项目资金筹措。（三）项目规划、方案设计及工程施工图设计环节的投资控制目标是项目投资估算。（四）工程施工招标及工程材料设备采购环节投资控制目标是项目投资预算。（五）工程施工过程管理环节投资控制目标是工程施工合同造价。（六）市场推进（策划、广告等）、企业管理开支、行业规费交纳及项目资金筹措环节投资控制目标是项目投资估算或预算。第四条 项目投资控制效果（一）公司对项目投资控制效果实行检验。（二）体现控制效果的文件是：项目投资预算、工程施工合同造价、工程竣（完）工结算造价、项目竣工决算。（三）检验项目规划、方案设计及工程施工图设计环节的投资控制效果文件是项目投资预算。（四）检验工程施工招标环节的投资控制效果文件是工程施工合同造价。（五）检验工程施工过程管理环节的投资控制效果文件是工程竣（完）工结算造价。（六）检验工程材料设备采购、市场推进（策划、广告等）、企业管理开支、行业规费交纳及项目资金筹措环节的投资控制效果文件是项目竣工决算。第五条 项目投资控制文件的编制造价部负责组织公司相关部门编制项目投资控制目标文件。项目投资控制效果文件中除财务部负责编制项目竣工决算外，其余项目投资控制效果文件由造价部负责编制。第六条 项目投资控制职责公司按职能部门分解项目投资控制职责：（一）工程技术部负责项目规划及方案设计、工程施工图设计环节投资控制，负责行业规费交纳环节投资控制；（二）项目部负责工程施工过程管理环节投资控制；（三）商务部负责工程施工招标环节投资控制，负责工程材料设备采购环节投资控制；（四）营销策划部负责市场推进（策划、广告等）环节投资控制；（五）人力行政部负责企业管理开支环节投资控制；（六）财务部负责项目资金筹措环节投资控制。第七条 偏差指标考核（一）公司对项目投资目标执行效果实行偏差指标考核。（二）投资控制偏差指标由公司决策层根据项目开发方式、融资渠道、项目规模、市场容量等确定原则，总经理主持，人力行政部负责制定并考核，造价部配合。考评结果报总经理办公会审议、批准。第八条 操作文件项目操作各环节投资控制由各责任部门根据相关环节管理体系文件具体实施。项目成本控制目标编号：SHZY-XM-01序号成本类别成本构成要素控制目标及偏差率占总成本比例及偏差率金额比例偏差率金额比例偏差率一土地费用1.土地出让金2.拆迁补偿费用3.其它二前期费用1.项目可行性研究费2.勘察费3.设计费3.1规划设计费3.2景观设计费3.3建筑设计费3.4装修设计费3.5设计评审费3.6其它4. “三通一平”费用4.1施工道路4.2施工供电安装费4.3施工供水安装费4.4施工排水4.5场地平整费4.6临时围墙工程费4.7其它5.报批报建费 三建安费用1.建安工程费2.工程监理费3. 其它3.1工程监理费3.2质量监督费3.3预决算审计费3.4合同公证费3.5其它四基础设施建设费1.道路设计、工程费2.给水设计、工程费3.水增容费4.排水工程费序号成本类别成本构成要素控制目标及偏差率占总成本比例及偏差率金额比例偏差率金额比例偏差率四基础设施建设费5.供电工程费6.电增容费7.环卫工程费8.煤气设计、工程费9.信箱费10.公用天线工程费11.供热工程费12.智能化设计、工程费13.景观园林工程费14.消防工程费15.城市基础设施配套费16.其它五公共配套设施费1.托幼、学校2. 商业网点费3. 人防工程费4. 消防5.其它六销售费用1.市场调查费2.广告宣传费3.沙盘、模型制作费 4.销售代理费（佣金）5.卖场设计、工程费6家具、.设备、设施费7.展览费、促销活动费8.水电费、通讯费9.销售人员薪酬10.培训费用11.销售许可证12.房屋面积测绘费七财务费用1.资金占用费、利息2.融资费用八间接费1.薪酬2.固定资产折旧费3.差旅费4.办公场所租赁费5.其它管理费用及分摊九不可预见费04-05 项目设计管理工作规程第一条 目的为了对规划设计前期工作进行有效控制，发挥公司的技术管理与监控职能，实现公司技术能力的支持与保证，使公司开发项目设计管理高效运作，提高项目前期及方案阶段的设计水平，确保开发项目符合公司的开发理念，确保投资的产品质量，确保专业产品的高品质品牌特征，满足房地产消费市场的需求，制定本规程。第二条 适用范围本程序适用于公司所有开发项目的前期规划设计和景观设计工作的控制。第三条 职责分配（一）工程技术部1、负责规划设计招标的组织；2、负责对地方产品技术特征的了解，汇总相关部门信息，编制、下达规划设计任务书；3、负责规划与设计全过程的组织、协调、实施工作；4、与委托设计单位的沟通和协调；5、负责规划设计方案的申报，办理建设工程规划许可证和施工图送审。（二）企业发展部1、负责对投资项目进行分析、策划，提出项目市场定位、产品定位、建筑形态定位、功能定位、户型定位、目标客户定位、价格定位、产品设计理念的主导意见；2、负责项目的可行性研究，编制项目开发可行性研究报告；（三）营销策划部1、负责组织新项目相关的市场调研，编制项目市场调研分析报告等市场调研相关报告；2、根据公司市场调研的结果，依据公司对项目的总体定位，编制开发项目产品建议书；3、负责项目前期的策划工作，提出策划意见，编制开发项目项目策划书；4、在项目销售基本完成后对项目策划、设计和销售方案的确认。（四）造价部负责规划设计阶段技术经济的论证和投资估算。（五）财务部负责规划设计阶段财务分析和财务费用估算。（六）总工程师1、参与并监督规划设计招标的组织；2、监督规划与设计全过程的组织、协调、实施工作，主持设计方案的内部审查工作；3、组织工程技术部进行规划设计任务书的编制，并进行审核；4、负责规划设计各阶段设计方案的审核。（七）工程副总经理1、负责规划设计任务书的审核；2、负责规划设计各阶段设计方案的审批。（八）总经理办公会负责规划设计任务书的批准。第四条 工作程序（一）公司设计阶段划分1、公司设计阶段划分为：（1） 公司概念设计阶段；（2） 委托规划设计阶段；（3） 委托景观设计阶段。2、委托规划设计包括：（1） 规划方案设计；（2） 扩初设计；（3） 施工图设计。（二）概念设计控制1、土地价值分析（1） 企业发展部在公司获取开发土地后，根据前期可行性研究和市场调研结果进行土地价值分析。（2） 土地价值分析是在进一步市场调研的基础上，依据规划要点，寻找“土地价值最大化和投资价值最大化”方案的过程。分析的一般方法是：拟订几个不同的产品方案和开发方案，并测算出不同方案的土地价值，价值最大化所对应的产品方案就是理论上的“最佳方案”。通常情况下，一种产品方案对应着几种开发方案，而只有一种开发方案在单位时间内能产生最大的效益，是这一产品方案的投资时间价值最大。这种产品方案和开发方案就是“最佳方案”。2、项目策划（1）营销策划部根据项目市场调研资料，提出开发项目产品建议书。产品建议书的内容应明确市场或客户对产品的具体要求。（2）营销策划部依据前期项目可行性研究报告所确定的开发方案和产品建议书，组织工程技术部人员共同编制提出项目策划书。（3）项目策划书的内容应包括： 本地区房地产消费市场需求与趋势； 本地区市场空白点； 周边楼盘市场动态； 项目总体规划思想与建筑、景观、园林主题构想； 配套设施建议； 房屋主力户型与面积定位； 产品的意向客户群体定位与价格定位； 项目总体开发时间和进度与开发阶段划分； 项目推广总体策略和阶段性销售策略等。（4）营销策划部将项目策划书报公司总经理办公会进行评审，根据评审意见对项目策划书进行修订，将修订后的项目策划书报总经理办公会审议批准。（5）项目策划书审批通过后，将作为概念设计的输入转工程技术部进行下一步概念设计和设计委托工作。3、概念设计（1）工程技术部根据项目策划书、产品建议书和“规划要点”进行概念性设计研究。（2）概念性设计研究后，工程技术部应形成23个概念性方案。概念性设计方案包括：项目核心开发理念；项目整体风格定位（要与城市风格、自然景观、人文景观相融合）；项目建筑、景观、园林主题思想；配套设施规划；“规划要点”的分解等。主力户型面积与房型定位；方案的设计参数、设计标准，设备和结构造型、功能和使用价值等；总体规划效果图（草图）；单体建筑效果图（草图）；景观园林效果图（草图）；其他方案文字描述。4、概念设计方案报总工程师审核，工程副总经理复审，由总经理办公会审议批准。（三）委托规划设计1、概念性设计方案审核通过后，总工程师根据选定的概念设计方案，组织工程技术部编制委托单位规划设计任务书。工程技术部负责组织规划招标工作，委托进行规划和建筑设计。工程技术部向委托设计单位提供概念性设计方案的资料，作为设计单位设计的输入依据。2、规划设计任务书的编制内容一定要充分、详细、明确，应包括公司概念设计中的项目的开发理念和公司的详细设计要求等内容。3、委托设计单位的选择、招标和委托执行有关供方和招标的管理规定。4、委托设计过程中工程技术部及相关部门应严格控制执行概念性设计方案、规划设计任务书中确定的设计思想和要求。（四）设计评审1、委托规划设计方案、扩初设计方案、施工图设计方案的评审和确认执行设计评审工作规程。2、因项目原因，工程技术部认为不需要扩初设计阶段的，应书面说明理由。（五）景观设计委托景观设计的控制参照以上规程执行。04-06 设计评审工作规程第一条 目的图纸是设计工作的最终成果，是公司研究结果的反映，是公司开发理念的体现。设计评审是保证这些要素实现的措施。第二条 适用范围适用于公司开发的项目中规划设计、景观设计、建筑设计、结构设计的评审。第三条 职责分配（一）工程技术部1、工程技术部负责各阶段设计评审的组织和实施；2、负责规划设计各阶段评审的具体工作，提出各阶段评审报告；3、负责提出设计技术和规范方面的意见；4、与委托设计单位的沟通和协调。（二）营销策划部1、配合工程技术部进行设计委托和设计任务书的编制等工作。2、参与规划与设计方案的评审，确定市场和客户的需求，提出市场定位方面的意见。（三）造价部参与规划设计各阶段的评审论证，提出造价和成本方面的意见。（四）项目部（公司）参与规划设计各阶段的评审，提出材料和工程施工方面的意见。（五）客户服务中心参与规划设计各阶段的评审，提出客户使用和物业管理方面的意见。（六）总工程师1、主持各阶段设计方案的评审工作，监督相关部门做好设计评审的实施工作；2、负责提出设计评审的主导意见。（七）工程副总经理1、负责各阶段评审报告的审核及除规划设计方案外的审批；2、负责设计评审过程中外部专家、顾问成员的选定工作。（八）营销副总经理参与各阶段评审报告的审核（九）总经理负责规划设计任务书的评审和规划设计方案的审核。（十）总经理办公会1、总经理办公会负责规划设计任务书的评审和规划设计方案的核准。2、总经理办公会负责规划方案评审时安排各专业职能部门负责人和专业技术人员参与讨论；3、总经理办公会采用会议商讨评审的形式，由各职能部门根据专业分工提出评审意见，总经理办公会决定最终评审意见方案。第四条 设计阶段评审（一）公司对各设计阶段的输出实行严格的评审和审核制度，根据各设计阶段的要求和设计输出的不同，评审和审核划分为：1、总体规划方案评审；2、初步设计方案评审；3、扩初设计方案评审；4、施工图设计审核。（二）在各阶段设计院提交方案或图纸后，总工程师应先组织工程技术部专业工程师对设计方案或图纸进行预审，提出技术审核意见，报工程副总经理进行审核后提交总经理办公会进行讨论、审核。（三）总工程师根据委托设计时间进度和出图时间协调和组织各分管领导和职能部门专业人员进行分阶段的评审或审核。（四）工程副总经理负责总体规划方案、初步设计方案、扩大初步设计方案的审核，总经理办公会负责总体规划方案、初步设计方案、扩大初步设计方案评审。总工程师负责组织相关部门进行施工图设计的审核。（五）总经理办公会成员根据部门专业分工提出审核意见。各部门评审的内容和重点包括：1、总工程师、工程技术部：从满足设计要求和设计规范专业角度进行评审，报告预审核意见；2、营销策划部：从市场产品定位、发展趋势、市场需求、客户需求、其他项目成败因素等角度进行评审；3、造价部：从造价和成本方面进行专业评审，并从材料是否易于采购、采购的成本（包括采购价格和采购费用）、新材料在其他项目上的使用效果等角度进行评审；4、项目部：从施工技术、质量、进度等角度进行评审；5、客户服务中心从客户使用和物业管理的便易性、低成本角度进行评审；6、必要时，评审应邀请有关规划、建筑专家参加，征询专家的意见。（六）评审会议由总工程师主持，工程副总经理参加。评审会议应达成一致意见，当评审未能达成一致时应增加评审次数。最终评审结论由总经理办公会裁定。（七）规划方案评审由工程技术部保持记录并整理形成规划设计评审报告。（八）规划设计评审报告由工程技术部提交设计单位作为对方案进行修改的依据。第五条 规划方案评审要求（一）规划投标方案重点评审设计的依据、设计的规模、项目组成及布局、设施配套、占地面积、协作条件。评审还包括环境保护、建设期限、投资概算的可靠性、合理性、经济性、先进性和协调性是否满足决策质量目标和水平。（二）规划设计方案评审的要点1、建筑风格的选择；2、不同建筑的具体位置；3、园林风格的选择；4、各类户型的比例；5、每种户型的面积、设计方案；6、建筑平面设计方案；7、外立面设计方案等；8、技术经济指标。第六条 初步设计方案评审要求（一）由于初步设计是决定工程采用的技术方案的阶段，所以，这阶段设计图纸的审核，侧重于工程所采用的技术方案是否符合总体方案的要求，以及是否达到项目决策阶段确定的质量标准。（二）初步设计方案评审要点1、规划结构：景观利用、入口位置、规划分区、道路结构、竖向设计、组团形式、建设分期、停车方式、建筑高度；2、户型平面：朝向、单元结构、公共空间平面、户型结构、功能空间、尺度、屋面形式；3、建筑立面：立面风格、外墙材料、门窗材料、屋面材料、阳台做法、外露设备隐蔽、建筑色彩。4、户型设计评审要点主力户型、非主力户型的比例，在小区的位置是否合理；每一户型设计是否合理，创新点是什么，改进建议；每一户型各房间面积、组合是否合理，是否做到了“三分离”；卫生间、厨房、采光、通风如何、怎样改进；装饰材料规格与户型设计尺寸的匹配性；对单元门、分户门、房间门尺寸，材质的评价；外窗面积、材质是否满足采光、隔单要求；厨房与餐厅的布置是否合理，中、西厨房是否分开，是否便于排风；错层、复式的高度、安全性评价；屋顶保温、隔热层设计的合理性评价。第七条 扩大初步设计审核要求（一）技术设计是在初步设计基础上方案设计的具体化，须严格按照公司批准的方案和国家规范进行。所以，对技术设计图纸的审核侧重于各专业设计是否符合预定的质量标准和要求，是否符合设计大纲所提的要求。（二）由于工程项目要求的质量与其所支出的投资是呈正相关的，所以，工程技术人员在初步设计及技术设计阶段审核方案或图纸时，需要同时审核相应的概算文件。只有既符合预定的质量要求，而投资费用又在控制限额内时，设计才能得以通过。第八条 施工图设计审核要求（一）施工图是对建筑物、设备、管线、园艺软、硬质景观等工程对象物的尺寸、布置、选用材料、构造、相互关系、施工及安装质量要求的详细图纸和说明，是指导施工的直接依据，从而也是设计阶段质量控制的一个重点。（二）对施工图的审核，应注重于反映使用功能及质量要求是否得到满足。1、建筑施工图简称“建施”。主要应审核房间、尺寸及布置情况、门窗及内外装修、材料选用、建筑功能是否满足要求等。2、结构施工图简称“结施。”主要应审核设计构件是否优化合理，与“建施”图中的平面尺寸，室间尺寸是否矛盾。例如：结构设计中，梁、柱板、楼梯、电梯井的设计安全性、经济性评价。3、给排水施工图简称“水施”。主要应审核水处理工艺设备及管道布置和走向，加工安装的质量要求等。例如：自来水、排水等各类管线的设计是否合理，有无冲突。4、电气施工图简称“电施”。主要应审核电气线路及设施是否合理，线路走向与其它专业是否矛盾。例如：配电箱、电线的设计容量能否满足未来家庭的要求；各房间是否有足够的电源插座；电源插座位置、高度是否合理；各房间是否有便于安装装饰灯的接线盒，接线盒的位置、高度是否合理；主卧、起居室、卫生间是否有电话插口和网络终端；功能设置是否符合当地的使用功能要求。（三）技术设计阶段的审核由总工程师组织工程技术部、项目部根据施工图评审项目记录表的内容进行，并填写和保持记录。第九条 景观设计方案评审要求（一）规划设计方案评审的要点1、环境规划：规划立意、景观分析、视线分析、景观规划分区、流线设计、场地布置、绿量控制；2、公共设施规划：灯具布置、座椅布置、垃圾箱布置、标识布置、背景音乐布置、绿量控制；3、场地设计：地面材料、构筑物造型、构筑物材料、艺术品布置；4、道路设计：地面材料、路牙设计；5、绿化设计：视线分析、树种分区。（二）景观设计施工图主要应审核各种软、硬质景观及选材是否满足要求。例如：道路设计是否合理，是否符合规划控制要求；景观设计、是否便于施工；绿化面积是否符合规划控制要求；树（草）种的成本；有没有更好的方案。第十条 总平图审核要求（一）是否符合城市规划方面的要求。如工程项目占地面积及面积界限、建筑红线、建筑层数及高度、立面造型及与所在地区的环境协调等。（二）工程建设对象本身是否符合法定的技术标准，如对安全、防火、卫生、防震、三废治理等方面是否符合有关标准的规定。（三）有关专业工程设计的审核，如对供水、排水、供热、供煤气、交通道路、通讯等专业工程的设计，应主要审核是否与工程所在地区的各项公共设施相协调与衔接等。第十一条 设计管理（一）在设计委托合同签署后，为更好地监督设计单位履行合同，确保设计质量，按时完成设计，工程技术部负责建立并实施与委托设计单位良好的沟通渠道。（二）工程技术部专业工程师每周二次定期与设计负责人保持联系，了解设计进度和需要补充、明确的地方，必要时可到设计单位实地了解。（三）当设计内容有变更，如公司提出新的设计要求时，需要补充协议时，工程技术部应与设计单位及时签署。（四）如果设计单位无法按合同完成，工程技术部要及时将情况反馈给总工程师和工程副总经理。（五）设计期间，工程技术部要及时、准确地记录双方往来的内容，记录是双方出现纠纷的原始证据。规划设计评审报告编号：SHZY-XM-02项目名称规划设计阶段评 审 内 容（本报告可附相关资料）评 审 结 论采 取 的 更 正 措 施参加人员部 门职务或工种参加人员部 门职务或工种工 作 联 系 单编号：SHZY-XM-03发出单位发出人发出时间接收单位接收人接收时间传 递 信 息 内 容信 息 处 理 建 议 批准人： 日期：备 注附件内容注1：本表格用于内部和外部信息的沟通。注2：一式两份，发出部门和接受单位各执一份。04-07 设计变更管理办法第一条 目的通过遵循规定的控制原则和执行既定的工作流程，将项目总投资和单位成本控制在工程预算或工程合同造价的目标范围内，并保证工程建设顺利进行，特制定本程序。第二条 适用范围本公司所有开发项目工程变更中设计变更的控制。第三条 职责分配（一）工程技术部1、负责设计变更的组织评审；负责设计变更对进度、质量、施工等方面影响的分析。2、负责与设计院进行沟通，办理变更手续。（二）项目部1、参与设计变更评审，对工程技术部的设计变更办理工作进行督促。2、负责设计变更的组织实施。（三）总工程师1、负责设计变更的总体控制和技术问题的处理；2、对重大设计变更进行技术评审，并签署意见；3、负责设计变更的审核。（四）工程副总经理1、负责对设计变更的监督管理；负责对重大设计变更进行综合评审并签署意见；2、负责一般设计变更的审批。（五）造价部参与设计变更评审，负责