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学校物管服务方案文件有限公司（单位公章）日期：x年x月x日目录企业介绍及相关资质4企业介绍4【公司管理架构】6（一）校园物业综合管理处8管理处主任工作标准：8管理人员工作标准：81、协助管理处主任完成校园物业管理的各种工作任务和考核；82、完成学校和管理处主任交办的其他任务。8专职司机工作标准：8（二）学生公寓管理8标准：8（三）安全消防秩序管理8标准：9（四）机电设备运行管理9标准：9（五）校园卫生保洁服务10标准：10二、管理方式和工作计划11一）校园物业综合管理处11二）学生公寓管理11三）安全消防秩序管理11四）机电设备运行管理12五）校园卫生保洁服务13三、人员配备及员工培训14拟配备人员数量15四、制度和档案的建立与管理16一、行政办公管理制度16第一条：办公室工作职责范围16二、员工守则16三、财务管理制度17四、业务管理制度17四、设备维修管理制度18五、学生公寓管理20六、安全消防秩序管理21一）消防安全21二）保安职责21七、公共设施维护养护23八、校园卫生保洁服务26一）教学区26二)生活区27三)行政楼及附属区28四)公共场所及道路30九、绿化养护服务管理31十、服务质量保障承诺34企业介绍及相关资质企业介绍成立以来公司业务发展迅速，发展成为我市一流的物业管理服务企业。树立“管理无盲点，业主无怨言，服务无挑剔”的管理目标，向业主、物业使用人提供优质的物业管理服务；“服务至诚，精益求精，热情尽献，温暖万家”是我们的质量方针，也是对业主、物业使用人的承诺和信心保证；而且我公司以“业主的满意，就是我们的追求”为动力，本着“以人为本，真诚服务”的原则来确保我们的服务规格和品质。物业的追求让城市因我们更加文明，让社会因我们更加和谐，让社区因我们更加温馨，让物业因我们更有价值。总结管理工作的经验与教训并结合当前形势与我们面临的任务，肩负起时代责任和社会使命，为客户提供更高价值的服务体验，超越平凡，不断创新。立足于xx市，自身不断进取、完善制度、科学管理，已建立起一支专业的骨干队伍。同时在推广物业管理，提高人们对物业管理的认知，营造高档次的物业环境等方面不断努力、不断创新。为了使各管理区内的业主、物业使用人均能享受安全、舒适、高雅的环境。“以人为本，真诚服务”更体现了我们-真挚追求。36公司办公环境【公司管理架构】公司董事会总经理副总经理各区保 安工 程环 境财务科办公室人力资源科市场科主任管理中心管理中心管理中心保安部工程维护部环境管理部公共事务部主管主管主管主管维护员公共事务处理员班长组长队员绿化员+清洁员营业执照（一）校园物业综合管理处管理处主任工作标准： 1、负责校园物业管理的全面工作,带领全体人员完成学校交给的工作任务和考核指标； 2、根据职责范围组织制定各项规章制度和工作计划,做好总结及有关报表工作,处理校园物业常规性的事务； 3、安排员工认真做好校园内的公共卫生工作和课室卫生以及课室物业管理工作； 4、积极协助有关部门做好工作范围内的安全防范工作； 5、负责全体员工政治,文化学习和职业道德建设,教育员工积极工作,认真完成各项任务,为教学,科研和师生员工提供良好的学习,工作,生活环境； 6、经常深入工作现场、检查员工任务完成情况和制度执行情况,并根据规定实施奖罚； 7、完成学校交办的其他任务。 管理人员工作标准： 1、协助管理处主任完成校园物业管理的各种工作任务和考核； 2、完成学校和管理处主任交办的其他任务。 专职司机工作标准：1、学校办公用车专职司机，受学校和物业公司管理考核。2、认真履行工作职责，同时，服从学校临时工作安排。确保用车行驶安全，保证车辆正常运转和处于良好状态。（二）学生公寓管理建立并完善学生公寓各项管理制度，服从学校临时工作安排。标准： 1、对入住公寓的学生进行作息时间管理、内务管理、会客管理及水电定额管理等； 2、负责学生公寓内外的保卫、公共卫生清扫工作，确保学生公寓安全、卫生、文明； 3、协助学校相关管理部门处理好学生在公寓里的行为管理，思想政治等工作。（三）安全消防秩序管理 1、 建立并完善校区秩序维护员、消防和秩序各项管理制度，切实维护学校与师生的人身和财产安全；校区秩序维护员6人。2、校区秩序维护员人员任职条件：以高中文化程度（含职高）为主体，受过专门的校区秩序维护员业务培训，退伍军人为佳；3、秩序维护员中须有一名持有建筑消防员职业资格证。标准： 1、认真履行工作职责，遵守学校各种规章制度，服从学校临时工作安排。2、校区主、次出入口24小时站岗值勤； 3、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次，确保校园安全，维持校园秩序，维护校园稳定； 4、对进出校区车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；校区主要道路及停车场交通标志齐全； 5、对进出校园人员实行登记管理，严格执行中小学校园安全管理办法； 6、各种消防设施、器材配备合理、更新及时、使用有效；制定火灾、治安、公共卫生等突发事件的应急预案，事发时及时报告学校和有关部门，并采取相应措施； 7、消防设施设备完好，可随时启用，保证消防通道畅通； 8、对突发事件有应急预案，完善责任制； 9、依法办事，文明值勤，严格管理，保障学校校财产和师生人身不受侵害，维护正常的教学、科研、生活秩序； 10、全年无责任事故和责任案件发生，师生有安全感，对校园校区秩序维护员服务满意率在95%以上。（四）机电设备运行管理 1、 建立并完善机电设备运行管理制度；负责机电设备设施（包括配电房、水泵房、电梯、消防设备设施等）的运行管理和应急维修；2、技术工作人员的任职资格：持有与所就职的岗位相应的技术资格证书，3年以上从业资历；3、机电技术人员须持有电工证，特种设备作业人员证须其中一人具备。标准：1、对机电设施设备进行日常管理和维修养护； 2、建立机电设施设备档案，设施设备的运行、检查、维保记录齐全； 3、设施设备标识齐全、规范，责任人明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常； 4、对机电设施设备定期组织检查，做好巡查记录，需要维修或大中修的，及时向学校提出报告与建议，根椐学校的决定，组织维修； 5、载人电梯运行正常； 6、设备房保持安全、整洁、通风，无跑、冒、滴、漏等现象； 7、容易危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案； 8、保证历次考试各项设施设备运行正常； 9、设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内到达现场，零修合格率100%，一般性故障排除不过夜。（五）校园卫生保洁服务 建立并完善校园保洁服务管理制度；卫生保洁服务负责对校区的教学大楼、校道等环境清洁而进行的日常管理工作。标准： 1、设置垃圾桶，桶内生活垃圾每天清运一次，并摆放整齐，外观干净； 2、校区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫拖洗1次，楼梯扶手每周擦洗，共用部位玻璃每周清洁，路灯、楼道灯每季清洁1次，及时消除区内主要道路积水； 3、区内公共雨水、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏，化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏； 4、二次供水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求； 5、根椐校园的实际情况定期进行消毒和灭虫除害； 6、完成迎宾、迎检、迎新的突击性卫生清扫清运工作。二、管理方式和工作计划为更好地应对日趋激烈的市场竞争，进一步规范各项物业管理行为，不断提高物业管理水平，总结十几年来管理工作的经验与教训并结合学校情况做以下管理方式和计划：一）校园物业综合管理处1、负责校园物业管理的全面工作,带领全体人员完成学校交给的工作任务和考核指标； 2、根据职责范围组织制定各项规章制度和工作计划,做好总结及有关报表工作,处理校园物业常规性的事务； 3、安排员工认真做好校园内的公共卫生工作和课室卫生以及课室物业管理工作； 4、积极协助有关部门做好工作范围内的安全防范工作； 5、负责全体员工政治,文化学习和职业道德建设,教育员工积极工作,认真完成各项任务,为教学,科研和师生员工提供良好的学习,工作,生活环境； 6、经常深入工作现场、检查员工任务完成情况和制度执行情况,并根据规定实施奖罚； 7、完成学校交办的其他任务。 8、协助管理处主任完成校园物业管理的各种工作任务和考核； 9、完成学校和管理处主任交办的其他任务。二）学生公寓管理 1、对入住公寓的学生进行作息时间管理、内务管理、会客管理及水电定额管理等； 2、负责学生公寓内外的保卫、公共卫生清扫工作，确保学生公寓安全、卫生、文明； 3、协助学校相关管理部门处理好学生在公寓里的行为管理，思想政治等工作。三）安全消防秩序管理 1、 建立并完善校区秩序维护员、消防和秩序各项管理制度，切实维护学校与师生的人身和财产安全；校区秩序维护员6人。2、校区秩序维护员人员任职条件：以高中文化程度（含职高）为主体，受过专门的校区秩序维护员业务培训，退伍军人为佳；3、秩序维护员中须有一名持有建筑消防员职业资格证。 4、认真履行工作职责，遵守学校各种规章制度，服从学校临时工作安排。5、校区主、次出入口24小时站岗值勤； 6、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次，确保校园安全，维持校园秩序，维护校园稳定； 7、对进出校区车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；校区主要道路及停车场交通标志齐全； 8、对进出校园人员实行登记管理，严格执行中小学校园安全管理办法； 9、各种消防设施、器材配备合理、更新及时、使用有效；制定火灾、治安、公共卫生等突发事件的应急预案，事发时及时报告学校和有关部门，并采取相应措施； 10、消防设施设备完好，可随时启用，保证消防通道畅通； 11、对突发事件有应急预案，完善责任制； 12、依法办事，文明值勤，严格管理，保障学校校财产和师生人身不受侵害，维护正常的教学、科研、生活秩序； 13、全年无责任事故和责任案件发生，师生有安全感，对校园校区秩序维护员服务满意率在95%以上。四）机电设备运行管理 1、 建立并完善机电设备运行管理制度；负责机电设备设施（包括配电房、水泵房、电梯、消防设备设施等）的运行管理和应急维修；2、技术工作人员的任职资格：持有与所就职的岗位相应的技术资格证书，3年以上从业资历；3、机电技术人员须持有电工证，特种设备作业人员证须其中一人具备。4、对机电设施设备进行日常管理和维修养护； 5、建立机电设施设备档案，设施设备的运行、检查、维保记录齐全； 6、设施设备标识齐全、规范，责任人明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常； 7、对机电设施设备定期组织检查，做好巡查记录，需要维修或大中修的，及时向学校提出报告与建议，根椐学校的决定，组织维修； 8、载人电梯运行正常； 9、设备房保持安全、整洁、通风，无跑、冒、滴、漏等现象； 10、容易危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案； 11、保证历次考试各项设施设备运行正常； 12、设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内到达现场，零修合格率100%，一般性故障排除不过夜。五）校园卫生保洁服务 建立并完善校园保洁服务管理制度；卫生保洁服务负责对校区的教学大楼、校道等环境清洁而进行的日常管理工作。 1、设置垃圾桶，桶内生活垃圾每天清运一次，并摆放整齐，外观干净； 2、校区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫拖洗1次，楼梯扶手每周擦洗，共用部位玻璃每周清洁，路灯、楼道灯每季清洁1次，及时消除区内主要道路积水； 3、区内公共雨水、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏，化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏； 4、二次供水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求； 5、根椐校园的实际情况定期进行消毒和灭虫除害； 6、完成迎宾、迎检、迎新的突击性卫生清扫清运工作。三、人员配备及员工培训为切实提高员工业务水平与工作能力，适应形势对物业管理工作各项要求，根据实际需要，把员工培训工作落到实处。制订全面的培训计划，公司将根据政府相关部门要求及工作需要，每年年末制订次年的员工培训计划，并以文件形式下发各部门，明确题目、规定时间，指定专人，务求落实。培训覆盖所有员工，包括管理人员、维修人员、财务人员、保安人员、保洁人员以及专题消防安全培训演练等项目。培训次数确保各类人员每年应不少于一次，若因实际工作需要可适当增加次数及范围。拟配备人员数量序号部门姓名资历、培训1物业综合管理（3人）全国物业物业管理企业经理2驾驶执照B2牌3物业管理企业部门经理、管理员中级会计师4学生公寓管理（6人）物业管理企业部门经理、管理员5物业管理企业部门经理、管理员6物业管理企业部门经理、管理员7物业管理企业部门经理、管理员8物业管理企业部门经理、管理员9全国物业物业管理企业经理10机电设备运行管理（3人）电工作业、电梯安全管理11电梯安全管理12电气工程师13安全消防秩序管理（7人）建（构）筑物消防员14建（构）筑物消防员151617181920校园卫生保洁服务（8人）2122232425262728校园绿化服务（1人）景观设计师四、制度和档案的建立与管理一、行政办公管理制度行政办公管理制度是企业进行高效运作的有力保障。因此，规范行政办公管理，对提高管理水平具有现实意义。第一条：办公室工作职责范围1、统筹公司对外事务，应对各类检查，及时提供相关资料，协调统一对外口径；应循常规渠道咨询了解具体情况，冷静应对，切忌盲目，妥善处理。2、负责公司各类证照年审工作。3、负责公司人事及工会等各有关工作。4、负责组织安排重大节假日人员值班并按规定核定值班人员各类补助及每月工资表送公司领导审批。5、负责组织在重大节假日及年终消防安全检查工作并出具检查报告。6、加强对电脑打字、复印、税控机、电子监控系统等管理。7、加强对车辆、公用电话、电脑、办公用品的使用管理，力求节省，严禁浪费。8、加强对公司公章印鉴管理，未经领导批准不得擅用公章，违者由责任人承担一切后果。9、加强对内部常住员工管理及公共部位水电使用等实施有效监督，及时采取积极措施，维护公司利益；管理人员（含保安、保洁人员）不得携带家属留住由公司提供的公共住所。10、负责办理并妥善保管公司各种证照、合同、会议记录、通知、通告、工作总结、图纸等具有参考价值的资料。二、员工守则1、遵纪守法。学习并模范遵守国家的法律法规及公司的各项管理制度。2、热爱集体。关心公司的经营效益，树立“服务第一，住户至上”的宗旨。3、听从指挥。服从领导，听从安排，全面优质完成本职工作和领导交办的一切任务。4、严守纪律。不迟到，不早退，工作时间不串岗，不在禁烟区内吸烟，不私拿或损坏公物。5、团结协助。顾全大局、团结同志，不利于团结的话不说，不利于团结的事不做，要搞五湖四海，不搞小帮派。6、注重仪表。保持衣冠、头发整洁，打扮得体，注意形象。7、尊重住户。礼貌待人，严守公司机密及住户个人隐私，廉洁自律，不收小费，不谋私利，厉行节约，讲究卫生。8、重视安全。积极学习消防等各种安全防范知识及实际操作，一旦发生状况应按公司“消防预案”等规定实施抢险救灾。同时，加强小区各方面安全防范工作。三、财务管理制度财务管理是企业的核心，财务状况是企业经营的晴雨表和调节器，为确保本公司业务有更好的发展，就必须建立完善高效的企业财务管理制度。1、财务人员应具备国家规定的从业资格、凭证上岗”。2、财务人员应认真贯彻执行国家有关的财务管理制度，遵守财务纪律，按时编制报送财务报表。3、财务人员应协助核算与监督水电等各项物业管理费的收费标准及收缴情况，发现问题及时反映并协调解决。4、财务人员应将公司每月收支等资金使用情况上报公司领导及董事会；每半年及年终各作一次财务分析，提出财务工作建议意见，当好公司理财参谋。5、财务人员应按国家会计制度规定做帐，手续完备，数字准确，帐目清楚，按时报帐，按章纳税，并妥善保管会计凭证，会计帐簿，会计报表和其他会计资料。6、财务人员应管好现金收支，定期对帐，做到帐钱相符，不得挪用、坐支公款，严堵漏洞，未经领导签字批准，一律不得付款，否则造成损失由当事人承担相应的责任。7、财务人员应注意资金安全，凡到银行办理存取款业务应有二人同行，绝不可麻痹大意；并做好公司财务状况的保密工作。8、财务人员应严格执行公司有关费用报销规定，对不符合手续的一律不予核报。9、财务人员必须对采购物品付款严格把关，按照请购审批询价确定订立合同采购验收会计记录付款审批的程序实行；大宗物品采购须有二人以上同行办理。10、财务人员有权直接向董事会反映财务工作方面的情况与问题。四、业务管理制度业务管理是公司的中心工作，关系到服务质量提高及公司正常运作，因此，应予以足够重视。第一条：建立住户档案。对新入住户须持有合法的证件与手续，并留下联络方式及身份证复印件等资料；对每套住房异动作好登记；对每套房重大维修应做必要记录；以方便提供更为贴切的服务。第二条：水、电等物业管理费收缴办法1、每月抄水电时间为20至25号，三天内完成；次月5号前打好缴费清单并送至各住户；25号前须将上月水电等物管费收齐。2、对逾期未缴费的住户，应及时发出催缴通知书并指派专人上门催缴；对经常拖欠水电等物管费的住户，应了解具体拖欠原因，采取应对措施，确保水电等物管费足额到位。3、每月水电抄表做到应抄尽抄，尽量少作估计，若不得不估计时应告知住户；住户对抄表有异议时，应及时做出解释，无错坚持，有错必纠，取信于住户。4、住户变更应敦促其结清截止时间的水、电等物管费，未结清欠费前不提供搬家方便。5、住户缴费可以现金或转帐方式办理，收到足额费用后，司财务部门应提供合法有效的完税发票。6、水电等物管费、空房费应做到应收尽收，遇到特殊情况须减免优惠的应经集体讨论决定，任何人均不许自作主张，以免造成混乱与漏洞，违者予以批评或处罚。7、抄表人员必须维护公司利益，不得弄虚作假或假公济私，发现作弊行为一律严厉处罚，情节严重者予以开除。第三条：巡查管理制度公司建立每月定期巡查管理制度，主要是为及时了解各部门工作状态，设备安全运作状况，防火防盗安全布控及保洁绿化等情况，发现问题，积极整改，确保公司正常运作。1、每月巡查范围：员工的工作纪律、效率及质量情况，设备（含消防）运转情况；保安值勤情况，保洁绿化情况以及物管费收缴及财务等制度执行情况等。2、巡查人员组成：由经理负责组织、各部门领导及相关人员参加；检查后必须做好记录，马上可以改的立即改正，需上报解决的应于当月内上报解决；若因处理不及时发生事故造成损失将追究相关人员责任。3、各部门应根据本身情况组织定期或不定期自查，及时发现问题，掌握情况，把各类事故消灭在萌芽中。四、设备维修管理制度1、维修人员按分工承担所辖小区供水、供电、电梯、消防等设备正常运转及日常维修保养等项工作。2、维修人员应严格执行各项安全操作规程，确保人身与设备绝对安全；绝不允许任何的麻痹与侥幸行为。3、维修人员每次实施维修应按规定做好维修记录，不按规定填写维修记录行为（含公共部位及住户个人部分）按违章论处。4、维修人员应对所管理范围内各种水、电、消防设施等重点部位每天巡查不少于二次，发现问题及时处理并当天向领导报告。5、维修人员对需维修或更换零配件时，应迅速向领导报告，经工程部工程师鉴定后决定是否需更换，若需更换外购时，应按照询价批准购买验收安装的程序办理，维修人员未经许可不得擅自外购配件，否则不许报销，紧急情况除外。6、维修人员应利用自己熟悉情况的优势，经常积极向领导提出各类节水、节电、节维修开支的建议与意见，为公司经济效益提高尽心尽职。7、维修人员应忠于职守，廉洁自律，不得利用工作之便，谋私利，严禁提供公司材料为住户无偿使用及任何作弊行为，更不得擅自向住户索取小费，一经发现，按违纪论处。五、学生公寓管理1、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务以人为本、主动热情，专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。2、每周组织2次以上安全、消防检查，及时排除安全隐患，并做好相关记录；严禁任何人在公寓内使用明火，杜绝违章用电；做好消防器材维护保养，确保消防器材处于良好状态，消防通道畅通，公寓内无消防安全隐患。3、学生公寓走廊、楼梯、公共卫生间、公共洗漱间等公共部位每天清扫2次以上，拖洗1次，并全天保持整洁。做到地面无积水、无污垢、无痰迹、无纸屑、无瓜皮果壳；公共卫生间、公共洗漱间无异味、无积水、无污垢；墙面保持整洁，无污迹、无乱悬挂、无乱张贴等现象。学生对公共部位环境卫生满意率在85%以上。4、公寓周围每天清扫2次以上，并全天保持整洁，无积水、无垃圾、无杂草；公寓楼门前车辆停放有序，无乱停、乱放现象。5、做好节水节电工作，公寓内无常流水、常明灯现象，制止违章用电。6、建立严格的维修制度，配备专业维修人员，并建立报修档案；维修及时、快速，紧急维修响应不超过半小时，一般维修半个工作日内并当天完成，确保学生学习、生活正常；学生公寓的公共财物齐全、无人为损坏，完好率在98%以上；公共部位的照明和应急灯具必须每天巡查保证完好无缺；定期对水电设施、消防器材等公用设施进行检查、维修并做好记录。学生对维修服务满意率在95%以上。六、安全消防秩序管理根据贵校的消防实际情况和消防安全的要求，我司将把消防工作做为校区物业管理的重点和难点来抓，并制定一系列的安全消防管理方法和措施，具体内容包括：一）消防安全1、 落实消防责任人，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，遵守学校各种规章制度，服从学校临时工作安排；2、 加强消防设施设备管理，对校区内的消防设施设备实行定期检查，发现问题及时向有关部门报告，确保消防系统100%处于正常待投入使用的状态；3、 配合贵校安全管理部门定期开展消防宣传教育，提高教职员工及学生的消防安全意识和逃生自救能力。4、 对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次，确保校园安全，维持校园秩序，维护校园稳定；5、 对进出校区车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；校区主要道路及停车场交通标志齐全；6、 各种消防设施、器材配备合理、更新及时、使用有效；制定火灾、治安、公共卫生等突发事件的应急预案，事发时及时报告学校和有关部门，并采取相应措施；7、 消防设施设备完好，可随时启用，保证消防通道畅通；8、 对突发事件有应急预案，完善责任制；9、 依法办事，文明值勤，严格管理，保障学校校财产和师生人身不受侵害，维护正常的教学、科研、生活秩序；二）保安职责1、认真学习治安保卫常识和法律法规知识；服从学校行政领导和德育处的管理；严格执行学校各项规章制度，认真履行职责，积极维护校园秩序，搞好学校安全保卫工作。2、积极树立保安形象，维护校方形象。必须做到服装整洁，精神饱满；不离岗、脱岗、睡岗；不找人吹牛、电话聊天、阅读书报和干私活；言行规范，以礼待人。3、严格控制人员进出：学生进入校园时，必须检查学生证，对未带学生证者进行登记；外来人员须出示有效证件，做好来访登记后方可准予进入校园；严禁社会闲杂人员进校；学生在未放学时离校，必须查验其有班主任签字的书面假条，否则不予放行；对迟到学生根据其学生证进行登记。4、对进出校园人员实行登记管理，严格执行中小学校园安全管理办法，按学校规定时间开关校门。教职工上、下班，学生上学、放学等人员进出高峰期，必须提前打开校门,其他时间关闭大门；学校车辆进出校门时，及时开关大门；来访车辆须经学校后勤管理领导同意后，方可放其进入校门。5、放学时，不能留守值班室，必须提前十分钟在校门口驱逐社会闲杂人员，发现有寻畔滋事迹象者，须及时报警；学生大量涌出时，须及时有效地疏散人群和车辆，保证师生的畅通无阻。6、配合学校总务部门，搞好校产防盗和消防工作。对携带公物出门的人员和车辆，须查验有关部门负责人签字的手续，并履行登记后方可放行；加强夜间巡逻，发现异常情况须及时向有关部门和领导汇报，情况严重时，必须及时报警；发现消防隐患，须及时排除或向学校领导反映。7、按时开、关教学楼大门和路灯；做好值班室的清洁卫生,并保持整洁；按学校德育处要求搞好各种登记和每周一次的迟到统计工作；积极、主动、认真地完成学校领导布置的与安全、保卫工作有关的临时任务(如:住校学生突发疾病,义务陪护学生到医院就诊等)。8、负责处理发生在校园内的各种纠纷和治安隐患，协助公安机关和有关部门处置发生在校园内的案件、突发事件及学生违纪事件。9、负责正确监控、使用、维护技防系统，确保技防不出差错。10、明确责任，忠于职守。如发现有违反规定或失职者，学校将视其情节轻重扣其工资，有重大失职或累计三次失职者，学校将要求保安公司立即换人；因违反规定或失职而造成的一切后果，概由当事人负责。11、全年无责任事故和责任案件发生，师生有安全感，对校园校区秩序维护员服务满意率在95%以上。七、公共设施维护养护一）维护及养护计划1、开展学生公寓、教学楼和院系馆的设备设施维修、养护、运行、管理。2、每学期开学前做好维修计划及工作日程安排。维修的维修计划制定，立足快、急、优完成维修任务。 3、遵守操作流程，优质高效、安全地完成各项维修任务。 4、负责学生宿舍楼、教学楼、院系馆门、玻璃、窗、门把手、墙面、卫生间、楼梯、下水道、电、水、暖、家具的小型维修，做到效率高，质量好。 5、做到计划维修。对于负责范围的所有设备和有关任务，应熟悉基本情况和特点，做到心中有数，并按照情况做到有计划的检查和维修。 6、做到巡回维修。维修人员应坚持每日经常在楼内巡回检查，发现问题及时处理和维修。 7、每周周一向物业管理人员汇报维修情况。 8、做好学生宿舍楼、教学楼、院系馆的搬运、清理等工作。 9、做好维修材料的节约和修旧利废工作。 10、小型维修的时间不准超过当天，如有特殊情况需作出合理解释。 11、设施运行正常，有正常的保养、检修制度； 12、水管工、电工每天巡查一次，检查公共设施，如有损坏，及时予以维修，学生发现公共设施损坏，在报修本上登记； 13、消防系统设备完好，可随时启用； 14、空调、热水系统运行正常，严格按学校规定时间提供服务。二）维修范围维修范围包括：日常的教室维修、学生公寓维修、院系馆公共维修、办公室维修、寒暑假大型的集中维修及其他临时 性维修。 1、教室维修包括：桌子、椅子、黑板、门、窗、玻璃、电源插座、开关、灯管、风扇、电表、水表等，以及学校安排的其他临时性工作。 2、学生宿舍的维修包括： 组合床、柜子、桌子、椅子、门、窗、玻璃、门扣、锁、电源插座、开关、灯管、电表、水表、水龙头、下水道堵塞、电短路等，以及学校安排的其他临时性工作。 3、办公室维修包括：桌子、椅子、门、窗、玻璃、 电源插座、灯、电话、电话线、电表、水表等，以及学校安排的其他临时性工作。 4、寒暑假大量的集中维修。三）维修分为急修和缓修 1、急修。凡属水管爆管、电器短路、电表损坏、保险被烧、下水道堵塞及其他应急的维修，均属急修。急修必须在第一时间赶到，并采取措施进行抢修。凡属水管爆管、电器短路、电表损坏、保险被烧、严重的下水道堵塞的急修，维修人员在接到报修人的维修单或电话报告之后，必须在分钟之内赶到，并及时采取措施（注意安全）进行抢修。遇到特殊情况，可及时请示物业管理人员，采取果断措施，尽量将损失减到最小。 2、缓修。一般不易损耗的、不及时用的均属缓修。缓修不是不修，而是在缓修任务十分繁重的时候，可根据具体情况适当延长。维修人员在接到报修人的维修单之后，必须在天之内将所报项目维修完成，并经验收人验收签字后，方可有效。四）维修工值班制度 1、维修工实行正常值班和轮流值班制度。 2、无维修任务时须在值班室里待命，有外出维修任务时，须告诉维修部组长并保持通信畅通。 3、接到维修通知时须及时（除正在执行维修任务外）赶到现场进行检修；遇到本人无法处理的情况，须向报修人说明原因，并及时报告维修部组长。 4、在小时以内，值班人员须保持通信畅通，做到紧急事情随叫随到。 5、做好值班记录和交接班工作。值班记录要全面、详细，交班时，应将本班情况详细口述给接班人。五）电气维修 1、电气维修人员持证上岗，严格执行国家的有关规定。 2、在进行电气维修时，维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。 3、组组长应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。 4、在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上，应悬挂“禁止合闸，有人作业”的警示牌。 5、维修或保养后的电气设备或线路，在检查无误、拆除所有安全措施、全体维修人员撤出工作现场后方可送电。六）供水管理 1、加强用水管理，保证供水符合卫生标准及供水的连续性。 2、定期保养水泵、阀门及管道，定期刷漆，防止生锈。 3、经常巡查供水系统，发现有跑、滴、冒、漏现象，应立即抢修，杜绝浪费。 4、尽量保障学生供水的连续性，若确需短时停水，应提前通知学生停水时间，以便做好准备。八、校园卫生保洁服务一）教学区工作周期保洁工作项目及内容保洁工作效果每日工作1、楼内走廊、楼梯道、电梯间等公共区域保持走廊、梯道、电梯间地面无沙粒，干净，无乱张贴物，各种设施干净无尘，垃圾桶干净，无污渍、异味1.1 清扫楼内走廊、楼梯基石及梯极电梯间垃圾、杂物，拖抹一次，巡回保洁1.2 用专用保洁剂处理地面污渍、油渍1.3 用抹布抹走火楼梯扶手、防火门1.4 按指定时间每日清倒垃圾桶内垃圾，及时更换垃圾袋1.5 清抹楼梯间指示牌、消防栓1.6 用玻璃保洁工具全套配专用的玻璃保洁保养剂对大堂玻璃门全面刮洗一次,发现有硬性污迹,用铲刀铲除；每周工作1.1 定期清抹百叶窗一次1.2 定期将垃圾桶清洗三次保持无尘、干净每月工作1.1 定期对天花照明设施进行扫尘，清抹1.2 全面大做保洁一次,消杀消毒一次（有偿服务）保持无卫生死角每日工作台 2、卫生间洁 具 洁 净 无 黄 渍 ,目视 无 尘 积 污 渍 , 漏 口无 沙 泥 畅 通2.1 清洗蹲厕二次,地面拖抹二次,巡回保洁2.2 低位墙身擦抹一次2.3 洗手盘巡回保洁2.4 擦抹窗台、窗轨、隔 墙 板、低位设施1次2.5 厕 纸 箩 清 倒 多 次每周工作2.1 蹲厕全面擦洗一次2.2 擦 洗 尿 戽 凹 位 一 次2.3 清 洗 镜 面 三 次2.4 清 洗 厕 纸 箩 一 次2.5 厕缸、尿槽用消毒剂配防手套、百洁布进行消毒无 积 水, 无 异 味每月工作2.1 对墙身、间隔、门、天花、风口、照明灯等用棉布配合全能保洁剂进行保洁无 积 尘 污 渍每日工作3、停车场、天台保持地面干净、无垃圾、无杂物，保持设施干净、无明显灰尘3.1 每天巡视停车场，及时用扫把、垃圾铲随时清除地面、楼梯杂物、纸屑3.2 发现有水迹立即清理干净3.3 抹指示牌、消防栓、栏杆3.4 清理、清洗去水明渠3.5 清理地漏及水沟每周工作3.1 局部地面如有特别污渍、油渍，用多功能擦地机保持干净、整洁保洁去油剂擦洗地面3.2 清抹照明、消防喉管、天花管道灰尘，清除蜘蛛网保持干净、整洁每月工作3.1 用高压射水机对整个停车场清洗一次，将停车场的垃圾、积灰、杂物冲掉保持干净每日工作4、生活垃圾4.1 清垃圾房地面垃圾、烟头、纸碎，清理地面青苔4.2 对每天产生的垃圾每天清理干净保持干净、无异味、每月工作4.1 用高压射水枪清洗垃圾中转站一次保持干净、无异味、无积水、无污渍二)生活区工作周期保洁工作项目及内容保洁工作效果每日工作1、宿舍、教师房间外、生活室外道路、运动场等公共区域保持地面干净、光亮、无污迹1.1 及时清扫地面、边角位、死角位垃圾、杂物；1.2 用棉布配合全能保洁剂及时处理地面污迹；1.3 及时处理地面水渍； 1.4 清扫基石及梯极垃圾、杂物，拖抹走火梯1.5 用抹布抹走火楼梯扶手、防火门1.6 用广场扫清扫外围广场、运动场地面垃圾、纸屑、烟头，用地板铲刀将地面香口胶清除1.7 及时清除外围广场积水1.8 清倒垃圾箱内垃圾，抹拭垃圾箱1.9 按指定时间两次清倒垃圾桶内垃圾，及时更换垃圾袋每周工作1.1 冲洗外围地面一次保持干净、地面光亮每月工作1.1 全面大做保洁一次,消杀消毒一次（有偿服务）三)行政楼及附属区工作周期保洁工作项目及内容保洁工作效果每日工作1、大堂地面保持地面干净、光亮、无污迹、无烟头、无明显灰尘、无明显印迹，雨天保持地面干爽、防滑1.1 用静电尘推循环对地面进行来回推尘；(推尘次数视灰尘污染程度及人流量而定)1.2 时清扫地面、边角位、死角位垃圾、杂物1.3 用棉布配合全能保洁剂及时处理地面污迹1.4 用棉沙拖把及时处理地面水渍1.5 遇上雨天，在门口既显眼又不妨碍客人出入的位置，摆放小心地滑告示牌，以防客人滑倒；1.6 遇上天气潮湿，员工要坚守岗位，地面水迹反复勤拖抹，减少客人鞋底的泥沙带进大堂每季工作1.1 针对玻化砖地面用单刷机机及专用清洁剂进行保洁一次达到光亮效果每日工作2、玻璃及玻璃门保持保洁、明亮、无尘、无污印2.1 每天用玻璃保洁工具全套配专用的玻璃保洁保养剂对大堂玻璃门全面刮洗一次,发现有硬性污迹,用铲刀铲除；2.2 循环跟进玻璃的手印、污渍每月工作2.1 每月定时用玻璃保洁工具配合玻璃保洁剂对大堂内外玻璃全面刮洗一次，清除玻璃表面的积灰、污渍保持保洁、明亮每日工作3、防火门、墙身、地脚线、花盘、果皮箱保持无尘、无污迹3.1 每天用棉抹布配合专用保洁剂抹净低位墙身(1.5米以下部分)、低位墙身槽缝(1.5米以下部分)、防火门、地脚线、花盘、果皮箱，注意对卫死角每日工作4、指示牌、告示牌、前台、其他设施保持各种设施干净、明亮、无尘、无污迹4.1 用棉抹布配合专用保洁剂抹净指示牌、告示牌4.2 用棉抹布配合专用保洁剂抹净前台各种设施，不乱动前台东西，不乱扔前台东西4.3 清抹开关、消防设施、台椅、烟灰盅每日工作5、门前地毡5.1 每天用拖把将门前地毡拖抹干净，用吸尘器对门前地毡进行吸尘5.2 每天将门前地毡清洗一次保持干净，无杂物，无积尘工作周期保洁工作项目及内容保洁工作效果每日工作6、楼梯间指示牌、果皮箱、天花灯饰、风口 6.1清抹楼梯间指示牌、消防栓、果皮箱 6.2按指定时间清倒果皮箱内垃圾，更换垃圾袋保持各种设施干净、明亮、无尘、无污渍每周工作 6.1定期将垃圾桶内石米清洗保持干净、无杂物每月工作 6.1定期对天花照明设施、风口进行扫尘，清抹保持干净、明亮每日工作7、走火梯及梯间保持走火梯地面无沙粒，干净，无乱张贴物，各种设施干净无尘，垃圾桶干净，无污渍、异味 7.1清扫楼梯基石及梯极垃圾、杂物，拖走火梯 7.2用专用保洁剂处理走火楼梯梯面污渍、油渍 7.3用抹布抹走火楼梯扶手、防火门 7.4按指定时间两次清倒垃圾桶内垃圾，及时更换垃圾袋每周工作 7.1定期清抹百叶窗一次 7.2定期将垃圾桶清洗三次保持无尘、干净每月工作 7.1定期对天花照明设施进行扫尘，清抹 7.2全面大做保洁一次,消杀消毒（有偿服务）保持卫生死角每日工作8、阳台、天台保持地面干净、无垃圾，保持地漏及水沟无杂物聚集8.1每天清扫地面1一2次 8.2清理地漏及水沟每月工作9、风口、管道保持干净、无积尘9.1定期将风口、管道擦拭干净每日工作10、洗手间洗手台无积水，镜面无水渍，卫生间内无异味，及时清倒卫生垃圾，达到卫生标准10.1 首先在门口摆放“工作进行中”告示牌，提醒客人不可内进;10.2 厕缸,尿斗用洁厕剂配防护手套,恭池刷进行保洁10.3 厕缸、尿槽用消毒剂配防手套、百洁布进行消毒10.4 对墙身、间隔、门、天花、风口、照明灯等用棉布配合全能保洁剂进行保洁10.5镜面、洗手盆、台面、水龙头、皂液盒用棉布配合中性保洁剂进行保洁10.6增补去臭卫生球10.7 循环跟抹台面、镜面、墙身、地面水渍，冲洗尿槽、厕缸10.8 定时喷洒空气清新剂10.9清理垃圾桶，倒掉桶内垃圾，用水冲洗，再用棉布抹干净放回原位10.10每天对洗手台、盘面、马桶、尿槽大做两次四)公共场所及道路工作周期保洁工作项目及内容保洁工作效果每日工作1、道路无垃圾、无杂物、无纸屑、无烟头、无大量积尘1.1 用广场扫清扫校区道路地面垃圾、纸屑、烟头，用地板铲刀将地面香口胶清除,并巡回保洁1.2 及时清除道路积水,清理排洪渠和排洪沟淤泥、垃圾每月工作1.2 用高压射水机冲洗道路地面一次干净、无杂物每日工作2、草皮拾荒保持干净、无垃圾2.1 每天巡回检查修剪草皮枯草烂叶2.2 清扫绿化花坛内的垃圾、烟头、纸屑、落叶等每日(周)工作3、垃圾箱冲洗消毒和消杀楼 道、车库、广 场 无 明显 鼠 迹。目 视 无 明 显蚊、蝇 在飞。3.1 清理垃圾箱,并冲洗和用消毒剂喷杀消毒3.2 喷 灭 蚊 蝇 药 每 周2次每月工作3.1 投 鼠 药 每 月 更 换 1 次3.2 投 灭 蟑 粉 每 月 更 换 1 次九、绿化养护服务管理一、割草 1、草坪割草:一般使用割草机进行。马尼拉一年2次,9月1日前一次,12月底一次。高羊矛一年10次,每月1次。 质量标准:草的高度保持在15公分以下,割除的草及时清除。 2、一般绿地割草,一年4次,时间与质量要求同上。 3、路边及角隅割草,一年至少2次以上。5月1日前一次。8月底前一次,国庆节前一次。二、除草 1、草坪刁草:一年5次。2、3月一次,4、5月一次,6月一次、 8月一次,10月一次。 质量:杂草连根刁除,刁除的杂草及时清除,草坪纯度保持在90%以上。 2、地被植物(麦冬草)及月季除草,视杂草生长情况决定除草次数和除草方式(削、拔)。 质量:基本控制在无杂草状态,拔、削除的杂草及时清除。三、修剪 1、整形树修剪:一年四次,4月中旬一次,6、7月一次,8、9月一次。 质量:剪下的树叶及时清除,保持整形的几何面基本平整,大部分枝条之间长短差不超过2-4cm,枯枝剪除。 2、绿篱修剪,一年四次。4月中旬一次,5、6月一次、8月一次,9月后一次。 质量:剪下的枝叶及时清除,保持篱面基本平整,大部分枝长短差不超过2-4cm,枯枝剪除,夹于绿篱间杂树及时清除。 3、灌木修剪:一年一次。夏季开花的于冬季进行,春季开花的 于花后进行。蜡梅、梅花、桃花、垂丝海棠、红叶李、紫荆等必须每年一次。 4、行道树抹芽(指悬铃木行道树),一年2一3次。 质量:去除四米以下不必要的半木质化不定芽,抹下的芽及时清除。 5、行道树修剪,一年一次,按美观原则,于冬季进行。 6、一般树木修剪,必须按美观原则,随时进行。四、病虫防治 1、一年二次。6月底至7月中旬进行。 2、其它行道树:视病虫发生情况及时进行。 3、一般树种:视病虫发生情况及时进行。 4、其他寄生性植物及病害防治对象应及时清除。草坪锈病,大叶黄杨等灌木都应及时检查及时防治。 质量:喷洒药剂时做到均匀细致。事后要检查,对效果不好的要重新喷药,同一树种病虫株害率控制在5%以下,死亡率在1%以下。五、新种树木养护 1、学校绿地新种树木养护,第一次浇透水后,以后浇水及其他养护归花房管理。无特殊原因成活率在95%以上。 2、地被植物养护,无特殊原因成活率(面积比)在95%以上,没有面积超过lm2以上的成块草皮死亡。 3、调整补缺新种树木养护:没有特殊原因成活率在90%以上。六、清除枯枝死树 凡清理下的枯枝死树必须放到指定地点,并堆放整齐。 1、乔木的清除枯枝工作:高大行道树的清洁工作及时进行,不得挂树一周以上。 2、灌木绿篱的清除枯枝工作,应随时进行,不得超过一周以上。 3、死树:一经发现随时清除。七、抗旱 使用消防水必须先请示校保卫处,经同意后方可使用。 1、种植已超过一年以上的树种保存率在99%以上。 2、种后不到一年的新种树木,成活率在95%以上。八、抗台扶正 1、由于各种原因,行道树或其它乔木树干倾斜度超过10%以上的必须予以扶正。确实难以扶正的,要加以支撑防止加重倾斜。 2、在台风来临之前,及时做好抗台准备工作,对易倒伏的树木予以支撑保护,己被台风倾倒的树木,在12天内予以扶正。九、施肥 1、一般树木施肥,在冬季之前施肥一次,开沟施肥,施后覆土。肥料以学校现有化粪池中浓度适中的人粪为主,每株2一4勺。 2、低矮花灌木花坛施肥:一年二次。秋季修剪后重施基肥一次,春季花前一次。 3、地被植物施肥:一年二次,草坪可在下雨之前以化肥为主撤肥,时间在3、5月与10月。天晴施肥必须随后喷水,以防肥伤。十、服务质量保障承诺如果我们获得贵校的物业管理权，我们承诺将按照以下的服务质量标准实行对于学校的物业管理：学校项目管理的各项指标达到招标文件的各项分项标准。质量目标共分十一项，以表格的形式在下列项中概述以及保证各项质量目标完成的实施。序号指标名称管理标准测算依据管理主要措施1房屋及配套设施完好率98%完好房建筑面积+基本完好房建筑面积/房屋总建筑面积建立日常检查制度；定期进行全面分项检修；严格日常管理，无人为损坏事件。2房屋零修、急修及时率100%及时维修次数/应计报维修次数建立严格的修缮制度，维修人员接到维修通知单小时内完成，并建立回访制度和回访记录。3清洁、保洁率99%清洁、保洁情况/清洁、保洁标准建立合理有效的工作质量监督机制，做到定时检查/发现问题及时处理；环境卫生、清洁率达99%3零修、报修及时率100%维修合格工程项次/维修工程项次建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度、考核制度和奖罚制度。零修、报修及时率100%，返修率小于1%；返修率小于1%零修、报修及时率100%，返修率小于1%照明灯及疏散灯完好率98%完好照明灯、疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数4主要机电设备完好率100%完好的大型及重要机电设备/大型及重要机电设备总计完善机电设备的云做制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有机电保养维修人员全部持证上岗；实施24小时专人值班；出现故障及时排除。机电设备完好率100%5消防设备完好率100%完好消防设备/学校消防设备总数消防设备设施完好率100%，杜绝火灾责任事故。6治安、消防发生率1以下（年）治安案件实发次数
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