房地产企业公司年度经营计划.doc

第一部分 三年发展战略与2009年度实施策略1、 2009 2011 年公司发展战略：l 2009-2010年采取稳健的战略态度，专注AA市场的开发，同时开展异地市场前期调研准备工作，2011年在异地三线城市获取项目，2012年进行异地开发。l 强化开发价值链的能力建设，重点加强住宅开发环节的客户研究、产品研发和品质把控、营销管理、成本管理等能力，在此基础上构筑标准化运营体系。l 开展客户关系管理，提倡客服理念，树立全员为外部客户服务的意识，在内部营造全员间互相服务的氛围，将客户服务能力打造为公司的核心竞争力。2、 2009年公司战略主题和实施策略：（1） 年度战略主题：在稳健的战略态度指导下，以销定产，保证公司现金流安全。2009年度工作重点为客户满意度和公司内部能力的提升，树立公司内部和外部共同发展的全面大客服意识，着重打造公司运营管理能力、产品研发能力和成本优化能力。同时，为确保公司五年战略规划目标的实现，公司人力资源管理体系、营销管理体系和资本运作资源积累在2009年度仍须进行不懈地建设与丰富提高。（2） 实施策略：财务维度1. 采取谨慎的开发策略，以销定产，保证现金流安全。1) 对所有产品在规划、开发与投入上保持高度谨慎和冷静的态度，以销售量确定开发面积，保持合理的存货量。2) 积极拓宽融资渠道，加深了解金融市场，适度扩大融资规模，保证现金流安全。客户维度2. 开展客户关系管理，树立客户服务的外部形象和内部意识，提升客户满意度。1) 积极开展客户关系管理，对外建立客户服务形象，对内树立全员客服意识。2) 强化客户会建设。3) 开展客户研究，指导项目定位。内部运营维度3. 深化以加强专业能力为宗旨的公司运作体系建设，夯实开发业务基础。1) 建设集成计划、资金、信息、知识管理的标准化运营体系，提升依托战略、计划、信息管理调度公司资源的能力。2) 开展异地拓展的前期调研工作和视角的演练完善工作，为异地项目获取积累信息、经验和提炼方法论。3) 建立基于客户研究基础上的产品研发能力。4) 围绕成本优化提升产品品质：推进设计精细化和标准化管理；强化对工程的策划和过程管理；强化目标成本策划，完善现场成本管理机制。5) 建设矩阵式的营销策划部管理平台，提升营销专业能力。学习与发展维度4. 发挥人力资源的“选育用留”作用，打造学习型组织。1) 推动人力资源管理体系建设，强化“选育用留”作用的发挥。2) 加强经验总结，强化知识管理。3) 加强企业文化建设，促进部门协调和合作。第二部分 09年度具体举措与行动计划1. 财务维度：1.采取谨慎的开发策略，以销定产，保证现金流安全。 实施策略1) 对所有产品在规划、开发与投入上保持高度谨慎和冷静的态度，以销售量确定开发面积，保持合理的存货量。2) 积极接触融资渠道，加深了解金融市场，扩大融资规模，保证现金流安全。度量指标指标项2009年净利润（亿元）销售面积（万平米）销售合同额（亿元）销售回款额（亿元）销售结算额（亿元）土地储备面积增量（万平米）土地储备面积总量（万平米）期间费用占销售金额率具体举措项次举措主题行动计划与成效衡量销售面积M2销售金额万元结算面积M2结算金额万元项目利润万元基础开工时间年月开盘时间年月竣工备案时间年月入住时间年月1.2009年结算项目AABBCC 项次举措主题责任部门（对应的部门行动计划）行动计划与成效衡量2.积极接触融资渠道，加深了解金融市场，扩大融资规模，保证现金流安全。财务部门（4.1） 扩大融资规模，积极尝试其它融资手段（如委托贷款），满足公司年度资金计划的安排。 说明：l 土地储备面积增量及土地储备总量均为建筑面积。l n表中销售面积均指签约口径；各项目销售详细数据见公司经营计划测算表（含年度销售计划）。l n表中开工时间指基础开工时间。l 2.客户维度：开展客户关系管理，梳理客户服务的外部形象和内部意识，提升客户满意度。实施策略1) 积极开展客户关系管理，对外建立客户服务形象，对内树立全员客服意识。2) 强化客户会建设。3) 开展客户研究，指导项目定位。度量指标指标项2009客户满意度客户忠诚度业主集体投诉或媒体曝光事件规划设计（客户）满意度工程质量（客户）满意度销售服务专业工作（客户）满意度客户服务专业工作（客户）满意度物业服务专业工作（客户）满意度季度客户投诉关闭率 具体举措项次举措主题责任部门（对应的部门行动计划）行动计划与成效衡量1.对外品牌宣传突出客户服务，对内树立全员的客服意识营销策划部(2.3/4.1） 第一季度制定“以客户服务为品牌定位传播基调的品牌”推广方案，在年度品牌宣传中结合“加深消费者印象”的品牌诉求，融合各项目增强品牌传播力。客户服务部(2.5/3.3/1.2/4.2) 根据2008年客户满意度调查报告，2月底制定2009年客户满意度提升计划，并负责跟进和监督客户满意度提升计划的实施。 对业主入伙、质量返修、客户服务等工作及时准确向公司汇报，记录、整理、分析客户投诉处理状况，提出相关改进建议，以每月客户服务工作报告的形式反馈到相关部门（次月7日前完成，每月至少一份，全季至少三份）。 每季度末编制2009年度产品缺陷与预防手册，向相关部门通报，促进公司开发环节的专业能力。 在项目施工阶段，客户服务部积极参与相关检查工作，并提出合理建议，代表客户对工程质量进行检查。2.积极开展客户关系管理工作客户服务部(2.1/2.4/2.6) 根据项目开盘节点拟定项目开盘前销售风险检查计划，依此计划在项目开盘前十天完成项目的风险自查工作，并形成风险检查报告报公司高层及相关部门，并对落实情况进行跟踪。 第4季度，开展每年一次的客户满意度调查工作，识别在产品和服务方面的优势，分析需改进的关键因素，指明客户满意度提升方向。 第4季度进行AA项目二期客户室内部分质保期满的回访工作，主要目的是对客户房屋进行质量检查，反馈质量缺陷及时整改。3.强化客户会建设营销策划部(5.1/5.2/4.2) 一季度制定完成09年客户会会员服务方案。 实施以上方案，扩大客户会辐射广度与影响深度，并在年底完成以客户会为组织中心的客户服务体系和以会员关怀为工作重心的客户服务机制建设，形成系统的客户会管理规范、会员活动工作指引等制度体系。 以“客户会”作为品牌传播路径，结合客户会的活动推广，在消费者中确立品牌“广泛性、亲切感、重服务”的品牌声音。4.开展客户研究，指导项目定位营销策划部(3.2/3.3) 建立以客户研究为重心的市场研究职能，一季度参照标杆企业样本初步建立的客户研究目标成果样本，报公司审批，并组织外部委托实施。 将客户研究成果落实，指导项目后续开发定位工作，第二季度形成客户研究初步的模板和工作指引。返回目录3.内部运营维度： 深化以加强能力为宗旨的公司运作体制建设，夯实开发业务基础。实施策略1) 建设集成计划、资金、信息、知识管理的标准化运营体系，提升依托战略、计划、信息管理调度公司资源的能力。2) 开展异地拓展的前期调研工作和视角的演练完善工作，为异地项目获取积累信息、经验和提炼方法论。3) 建立基于客户研究基础上的产品研发能力。4) 围绕成本优化提升产品品质：推进设计精细化和标准化管理；强化对工程的策划和过程管理；强化目标成本策划，完善现场成本管理机制。5) 建设矩阵式的营销策划部管理平台，提升营销专业能力。度量指标指标项2009公司年度计划完成率公司级会议决议及时执行率*专业工作满意度*产品交接验收提出的产品投诉率具体举措项次举措主题责任部门（对应的部门行动计划）行动计划与成效衡量1.强化计划管理计划运营部(3.1/3.4/3.5/3.6) 1月10日前发布公司年度工作计划与各项目一级运营计划，2月28日前完成组织中高层09年度目标责任书的签订工作。 09年3月31日前，以aa项目为试点，组织各相关部门完成康城项目开发指导书的编制工作，并监督落实。 每月5日前上报月度总结汇总报告与公司运营工作分析报告总结和分析项目计划与部门计划完成情况，7日前定期组织全体中高层参与的月度计划协调会指出公司运营工作中存在的问题 （季度是首月15日前上报季度报告，20日前发布），提出预警或计划调整建议，发布各项公司有关提高运营效率的倡议与措施并督促落实。 督促公司各部门年度计划在季度、月度计划的分解落实，跟踪各部门计划工作与各项目一级运营计划的执行情况，并给予定期或不定期提醒（工作计划月度提醒并跟踪，运营计划不定期提醒并跟踪）。2.推动计划、资金和信息、知识管理集成的运营管理体系初步成型计划运营部(4.1/3.7) 3月底配合 公司EAS项目上线实施，实现项目运营计划管理信息化，通过专业软件对项目运营计划的编制、执行、调整进行动态跟踪、启动预警机制（09年1月31日前完成初始数据录入，09年6月30日前对软件运行情况进行综合分析，提出优化建议）。 进一步丰富完善公司计划管理体系文件和EAS系统信息管理制度的建设，初步形成以信息化系统为基础，以信息通畅为支撑的“计划、资金、信息三位一体的”运营管理系统 。财务部门(2.1)、成本管理部(3.2) 3月底，配合公司完成EAS项目的正式上线实施。 EAS软件日常维护，每月及时进行成本和财务信息的动态调整。3.进行组织结构优化计划运营部(2.1/2.2) 根据公司09年度经营计划，结合公司各岗位饱和度情况，提出公司组织结构与部门结构调整方案，并配合行政人事部完成各部门定岗定编修正落实（09年1月20日前完成调整方案报批通过，09年2月28日前方案落实完毕）。 根据修正后的公司组织结构与部门结构，结合各部门职能调整情况，完成组织管理手册与授权手册的修订（09年3月31日前完成）。4.强化流程建设与管理计划运营部(2.2/5.2/5.3) 结合公司修正后的组织与部门结构及各部门职能调整情况，完成新旧管理体系整合工作（09年4月30日前）。 根据公司要求，配合第三方完成年度体系执行情况阶段性评审工作（09年3月31日前，09年12月31日前）。 推进开发环节关键节点的标准化工作，每季度针对工作配合问题突出的开发环节，组织专业部门，形成该环节标准化的成果模板和配合关系指引。5.开展异地拓展的前期调研工作和视角演练完善工作，为异地项目获取积累信息、经验和提炼方法论项目发展部(1.1/3.1) 6月起对 aa市、bb的深入调研，制定进入策略，确定重点区域，8月底完成调研，9月底完成调研报告。 每季度针对相应地块组织相关专业部门进行全面分析研究，2月中旬出地块调研计划，从第二季度起进行相关分析工作，季度末形成报告。6.开展产品研发工作设计管理部(1.1/1.2/1.3) 6月份，收集产品研发需求信息，编制2009-2011年产品研发计划。 6月底，完成产品研究设计单位的供方选择并签订合同。 11月份在2009年完成一个专题的研究工作（例如规划、单体、景观、内装配置、部品、竞品等），形成该专题的创新研发报告。7.推动设计环节的精细化和标准化管理设计管理部(3.1) 11月，编制细化的施工图设计任务书编制和评审作业指引，和标准的施工图设计任务书模板 11月，形成细化的方案、施工图设计成果评审细则8.强化对工程的策划和过程管理工程管理部(1.1/3.1/3.2/3.3/3.4/3.5) 结合目前项目管理现状编制项目工程管理计划书模板1月末完成该模板初稿讨论，09年2月末通过审批，09年3月开始实施。 招标前，工程管理部将就目前客户关注的热点问题的工程技术标准写进招标文件中。 施工前，工程管理部将组织项目工程师进行质量通病控制措施和重点施工工艺标准交底。 施工过程中，工程管理部将按照现行施工验收规范标准进行抽检。 每月对工程质量进行一次全面检查，并对检查结果进行汇总，对检查中暴露出的共性问题进行专题培训。 交工后，对销售和交房验收过程中暴露出的工程质量问题进行总结分析，并形成案例素材进行专业培训。9.开展施工全过程管理标准制定工作工程管理部(1.2/1.3) 结合目前AA项目一、二期及BB一期入住时客户投诉率较高的热点问题制定出相应的工程技术标准， 2月底前完成该部分标准的编制工作， 3月底前通过审批，4月初实施。 对新型节能外墙保温材料和仿砖涂料进行跟踪研究，从安全、适用和经济的角度作出评估，在年4月底前对于仿砖涂料的应用给出专业意见及施工工艺标准。10.加强对建筑承包商、材料设备供应商等工程供方的资源管理和履约评估环节采购管理部(1/2.2/1.3/3.2/3.5) 及时完成合作伙伴的考察、等级评定与资料库的更新。 3月底完成甲限材范围标准化工作。 12月底完成年度优秀合作伙伴的评选工作。 第1季度内完成工程合同管理指引的制定与报批，自2季度起执行重大合同履约跟踪、分析以及合同违约相关工作的组织，定期形成跟踪报告，建立资料经验库。 年中和年末，进行集中更新与完善工程类（不含四源）合同、招标范本标准化工作。11.完善成本管理机制，加强成本管理。成本管理部(2/1.1/3.1) 加强目标成本策划，施工图设计合同签订前10个工作日给出钢筋、混凝土含量限额控制指标。 完善现场成本管理机制，3月底之前编制完成现场成本管理操作指引，明确现场每个环节的控制要点以及操作步骤、方法。 全年收集、整理公司范围的有关成本信息，建立成本信息库。12.建设矩阵式的营销策划部管理平台，提升营销专业能力营销策划部(6.1/6.2/6.3/6.4) 分项目管理结构的建立，保证项目经理责任制体系的全面落实：在2月底之前明确新架构下的岗位职责和权责关系，各项目组结构和分工清晰，3月底各关键岗位的考核标准明确 强化分项目管理的工作成效控制，全年启用阶段工作推进表的跟踪管理模式，启动重点环节Q表提示与检查的管理模式，并将项目指标、重点环节工作成效与绩效考核有效挂钩 1月底前建立自销体系，明确自销团队内部岗位职责、授权、配合关系，以及和营销其他环节的配合关系 自销体系结构和现场管理制度成型，完善薪酬奖励制度并作为并作为后续同类体系管理的依据13.完善财务体系建设，加强财务分析工作，提升资金使用效率财务部门(1.1/2.3/4.4/6.1) 全年，推广和实施财务管理制度，并进行完善。 结合EAS，在公司应用新会计准则。 每月进行资金计划的准确性和完成准确性内部分析，提升资金使用效率。注：*公司级会议决议及时执行率：月度计划协调会和总经理办公会会议决议及时完成量/总量。*专业工作满意度=各专业（规划设计、工程质量、销服、客服、物服）工作满意度/5，以客户的标准来衡量运营维度产品的总体质量情况。返回目录4.学习成长维度 发挥人力资源“选育用留”作用，打造学习型组织。实施策略1) 推动人力资源管理体系建设，强化“选育用留”作用的发挥。2) 加强培训和知识管理。3) 加强企业文化建设，促进部门协调和合作。度量指标指标项2009员工满意度人力投入产出*总体培训满意率关键人员流失率*员工绩效与职业发展面谈完成率具体举措项次举措主题责任部门（对应的部门行动计划）行动计划与成效衡量1.开展人力资源类规划编制和实施行政人事部(1.1/1.2/3.1/9.2) 12月底之前，结合公司战略发展规划完成三年人力资源规划的编制。 全年实施职业生涯发展规划管理，12月底之前评估一次。 结合人力资源规划的编制和职业生涯规划管理，上半年进行人才测评工作。 结合员工职业生涯规划管理进行，6月底前完成公司后备人才储备库的建立。2.加强企业文化建设，促进各部门协作行政人事部(8.1/8.2) 平均每三个工作日登陆一则哲理性故事一次，加强OA或其他平台上企业文化建设的互动交流，树立企业文化理念，使企业文化真正落地。 1月底之前完成企业文化建设年度实施方案的制定，在公司各项活动中融合企业文化精髓。行政人事部(1.8/5.5) 按照年度计划安排，积极组织员工业余文化活动，在公司内部创造健康和谐的工作氛围，提升部门间的融合度。 2月底确定2009年度公司主题年口号，并在公司内宣传实施。3.完成岗位设置及人员调配行政人事部(3.3) 2月28日之前结合公司战略规划安排，配合完成公司整体岗位设置及人员安排工作，并完成部门定岗定编修正落实。4.强化人员招聘与晋升工作行政人事部(2.1/2.2/2.3) 根据确定的09年人力需求预测，制定招聘计划，展开招聘工作，招聘及时率为80%以上，高层招聘三个月内完成，中层及具有中级以上职称的人员招聘两个月内完成，基层员工一个月内完成。 结合职业生涯发展规划管理，开发公司内部晋升通道，在公司内部挖掘、发现，满足部分中、高层管理人员与其他人员的岗位空缺需求。 完善人员信息库的储备工作，每天更新一次。5.加强培训管理行政人事部(4.1/4.2/4.3) 根据新管理体系中的培训管理流程，结合公司发展战略和人才培养方向（以职业生涯规划中提供的发展通道为依据），分解季度培训计划，每月提前组织和督导公司内部和外部培训项目，完成训后评估和跟进工作。培训计划达成率为90%以上。培训效果评估应在培训结束后3个工作日内完成。 合理利用公司内部资源，增强内部培训讲师联盟的含金量，为企业提供多元化、专业性的培训，年度末进行评选，对优秀讲师给予适当奖励。针对高中基层分别制定有针对性的培训安排：1) 对于高层，组织学习交流会（每两月一次），各位高层充分展现自身优势，做到全面提升。2) 对于中层，组织跨部门学习研讨会（每季度一次），通过平级间各部门的充分了解与沟通，达到强化专业能力和管理能力的目标。3) 对于基层，组织部门内部培训会（每月一次），部门经理主控，部门成员共同参与，通过本专业知识、经验和能力的积累，为公司培养各类专业性人才。 针对性的引进外部培训资源：1) 各部门选派精英参加专业类培训会或研讨会，将培训所得在公司内部进行传授或传达，做到资源共享；2) 聘请外部专家实施培训，保证全员共同成长。3) 将培训资料存档并根据训后评估，进行全面分析，作为选择优秀供方和引进其他内训的依据。 每季度进行一次新员工入职引导和培训。6.加强知识管理计划运营部 及时更新的知识经验库，至少做到每季度收集一次各部门的案例总结。7.优化员工绩效管理行政人事部(5.1) 3月底前明确员工个人绩效考核的实施意见，并完成施行前的培训工作，第二季度起正式实施新版绩效管理作业指引，绩效考核的重点在原有基础上将偏重跟进与监督的方向改进，发挥行政人事部在此项工作中的组织职能作用 8.完善人力资源管理制度建设行政人事部(9.6) 4月30日前完成对现行的所有人力资源管理作业指引、管理制度、相关表单进行梳理，年度内实施过程中不断优化注： * 人力资源效率： 采用“销售收入/人事费用”来衡量* 关键人员流失率：指中层以上和部门业务骨干（纳入后备人才储备库的人员）主动离职数量占员工总人数的比例。